CC BY
40Образование. Наука. Научные кадры. 2022. № 1. С. 106—108. Education. Science. Scientific personnel. 2022;(1):106—108.
МЕЖДИСЦИПЛИНАРНЫЕ ИССЛЕДОВАНИЯ
Научная статья
УДК 349.41 NIION: 2007-0062-1/22-025
doi: 10.24411/2073-3305-2022-1-106-108 MOSURED: 77/27-004-2022-01-225
Некоторые особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения: вопросы теории и практики
Муслимат Айдабековна Аливердиева
Дагестанский государственный университет, Махачкала, Россия, [email protected]
Аннотация. В статье особое внимание уделено договорам купли-продажи и аренды сельскохозяйственных земельных участков. Указаны ограничения в субъектном составе, раскрыто правило о преимущественном праве покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения, рассмотрены сроки договора аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения. Автором сделан вывод о необходимости исключения правила о преимущественном праве покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения, в отношении иностранных лиц предложено увеличить минимальный срок договора аренды земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения.
Ключевые слова: земельный участок, сельскохозяйственное назначение, купля-продажа, форма договора, аренда, преимущественное право покупки
Для цитирования: Аливердиева М.А. Некоторые особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения: вопросы теории и практики // Образование. Наука. Научные кадры. 2022. № 1. С. 106—108. doi: 10.24411/ 2073-3305-2022-1-106-108.
INTERDISCIPLINARY RESEARCH
Original article
Some features of agricultural land turnover: issues of theory and practice
Muslimat A. Aliverdieva
Dagestan State University, Makhachkala, Russia, [email protected]
Abstract. The article pays special attention to the contracts of sale and lease of agricultural land plots. The restrictions in the subject composition are indicated, the rule on the preferential right to purchase agricultural land is disclosed, the terms of the lease agreement for a land plot from agricultural land are considered. The author concludes that it is necessary to exclude the rule on the pre-emptive right to purchase agricultural land, and it is also proposed to increase the minimum term of the lease of land plots from agricultural land in relation to foreign persons.
Keywords: land plot, agricultural purpose, purchase and sale, form of contract, lease, pre-emptive right of purchase
For citation: Aliverdieva M.A. Some features of agricultural land turnover: issues of theory and practice // Obrazo-vaniye. Nauka. Nauchnyye kadry = Education. Science. Scientific personnel. 2022;( 1): 106—108. (In Russ.). doi: 10.24411/2073-3305-2022-1-106-108.
Обороту земель сельскохозяйственного назначения присущи особенности, обозначенные в Федеральном законе № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Интерес вызывает особый порядок продажи земельных участков сельскохозяйственного на-
© Аливердиева М.А., 2022
значения. Принципиальным для договора купли-продажи сельскохозяйственного земельного участка является предусмотренное Законом преимущественное право покупки субъекта РФ или муниципального образования по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Кто является обладателем
Междисциплинарные исследования
преимущественной покупки, устанавливается региональным законодательством. К примеру, в Республике Дагестан право преимущественной покупки принадлежит Правительству Республики Дагестан при размере участка свыше 5 га, соответственно, если размер такого участка менее 5 га — органам местного самоуправления [1].
Преимущественное право покупки предполагает со стороны продавца земельного участка обязательное извещение в письменной форме публичного образования о намерении продать земельный участок с указанием всех сведений о земельном участке. При согласии на покупку участка субъект РФ или муниципалитет должны уложиться в 90 дней для проведения взаимных расчетов. В противном случае правообладатель земельного участка вправе в течение года реализовать участок любому третьему лицу с условием, что цена сделки будет не ниже цены, обозначенной ранее в извещении.
Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна. Однако не все так однозначно, как кажется на первый взгляд. С виду эта норма направлена на защиту прав публичного образования, в действительности же применение последствий недействительности данной ничтожной сделки приведет лишь к возврату сторон в первоначальное положение, т.е. продавцу будет возвращен земельный участок, а покупателю — деньги, которые он заплатил. Публичному образованию «достанутся» лишь моральное удовлетворение и надежда на то, что при повторной продаже данного участка оно сможет реализовать свое преимущественное право. Действительно, посредством правовой нормы преимущественной покупки сельскохозяйственного земельного участка возможно корректировать цены на земельные участки, что, безусловно, положительно сказывается на сохранении площадей сельхозземель.
Однако на практике установленное правило можно легко обойти, заключив иные сделки по отчуждению права собственности к другому частному лицу, что является подспорьем для пересмотра законодателем данного правила. Кроме того, следует отметить, что органы публичной власти непосредственно в земельных участках не нуждаются, поскольку непосредственно они сель-хозработы не проводят, и продавать этот земельный участок им все равно впоследствии придется. Сказанное обосновывает вывод о необходимости исключить норму о преимущественном праве покупки публичных образований земель-
ных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения при их продаже.
Еще одной особенностью, присущей купле-продаже сельскохозяйственных угодий, является законодательное ограничение по субъектному составу, а именно устанавливается запрет на обладание такими земельными участками, а также их долями на праве частной собственности иностранными лицами и лицами без гражданства. Причем установленный запрет не распространяется на сельскохозяйственные участки, предоставленные для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, поскольку оборот данных земельных участков регулируется ЗК РФ. Следовательно, названные субъекты могут приобретать в собственность перечисленные земельные участки.
Обратим внимание, что в научной среде не раз вставал вопрос об изменении формы заключения договора. Многие авторы, мнение которых мы разделяем, считают, что куплю-продажу земельных участков сельскохозяйственного назначения необходимо на законодательном уровне сделать в обязательном порядке подлежащей нотариальному удостоверению [2, с. 241].
Договор аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения также обладает специфическими чертами, одна из которых — срок договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Он заключается на срок от 3 до 49 лет, за исключением случаев, установленных законом, в частности, для сенокошения и выпаса скота срок не может превышать 3 лет. Данная норма призвана не допустить бессрочной аренды участка.
В литературе предлагается в отношении иностранных лиц минимальный срок договора аренды земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, находящегося не только в публичной, но и в других формах собственности, увеличить до 10 лет [3, с. 94]. Такое предложение вызвано тем, чтобы стимулировать иностранцев-арендаторов к эффективному и рациональному использованию сельскохозяйственных земель, потому что именно долгосрочная аренда является основой стабильного правового положения сторон договора.
В отличие от права собственности законом не ограничивается площадь земельных участков,
2022 / № 1 Е^оайоп. Бйепое. БаепйЛс регэоппе!
107
находящихся у одного арендатора. К сожалению, это порождает ситуации, когда крупные сельскохозяйственные компании «тормозят» развитие сельского хозяйства субъектов малого предпринимательства.
Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения обусловлены их значимостью и необходимостью обеспечения рационального и наиболее эффективного использования земель данной категории. Купля-продажа и аренда являются неким проводником в процессе вовлечения в оборот земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, за счет которых увеличивается средняя площадь сельхозугодий, происходят оптимизация и повышение эффективности сельскохозяйственных предприятий и фермерских хозяйств.
Список источников
1. Закон Республики Дагестан от 29 декабря 2003 г № 46 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Республике Дагестан» // СПС «КонсультантПлюс».
2. Дудник Т.И. Особенности купли-продажи земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения / / Электронный вестник Ростовского социально-экономического института. 2014. № 4. С. 238—244.
3. Елисеева И А.. Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения: проблемы законодательства и практики / / Законы России: опыт, анализ, практика. 2018. № 10. С. 91—95.
References
1. Law of the Republic of Dagestan dated December 29, 2003 No. 46 "On the turnover of agricultural land in the Republic of Dagestan" // ATP "ConsultantPlus".
2. Dudnik T.I. Features of the purchase and sale of land plots from the composition of agricultural land / / Electronic Bulletin of the Rostov Socio-Economic Institute. 2014. No. 4. Р. 238—244.
3. Eliseeva I A.. Legal regime of agricultural land: problems of legislation and practice // Laws of Russia: experience, analysis, practice. 2018. No. 10. P. 91—95.
Информация об авторе
М.А. Аливердиева — старший преподаватель кафедры гражданского процесса Юридического института.
Information about the author M.A. Aliverdiyeva — senior lecturer of the department of civil procedure, Law institute.
Статья поступила в редакцию 20.01.2022; одобрена после рецензирования 1 8.02.2022; принята к публикации 28.02.2022.
The article was submitted 20.01.2022; approved after reviewing 18.02.2022; accepted for publication 28.02.2022.
