CC BY
9КОНДРАТЕНКО Анастасия Александровна,
аспирант кафедры уголовного права Российского государственного университета правосудия,
e-mail: [email protected]
Научный руководитель: доктор юридических наук, профессор КАУФМАН М.А.
НЕКОТОРЫЕ АСПЕКТЫ УСТАНОВЛЕНИЯ ГОЛОВНОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗА ПРИВЛЕЧЕНИЕ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ ГРАЖДАН В СФЕРЕ ИНВЕСТИРОВАНИЯ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ
Аннотация. В российском законодательстве об участии в долевом строительстве отсутствует возможность проверки целевого расходования средств самими участниками, кроме получения информации о проекте строительства и о застройщике. Закон не предусматривает даже возможности получения участником хотя бы отчетов за определенный период о проделанной работе, после анализа которых участник мог бы оценить действия застройщика как надлежащее либо ненадлежащее исполнение им обязанностей. В этой связи в научной литературе предлагается закрепить право участника долевого строительства осуществлять контроль за целевым использованием застройщиком денежных средств путем представления застройщиком ежеквартальной отчетности о проделанной работе по строительству (созданию) многоквартирного дома и сметы расходов.
Ключевые слова: уголовная ответственность, долевое строительство, застройщик, многоквартирный дом, банкротство.
KONDRATENKO AnastasiaAleksandrovna,
graduate student of department of criminal law of the Russian state university of justice,
Researchsupervisor: doctor of jurisprudence, professor KAUFFMAN M.A.
SOME ASPECTS OF ESTABLISHMENT OF CRIMINAL LIABILITY FOR ATTRACTION OF MONEY OF CITIZENS IN THE SPHERE OF INVESTMENT OF SHARED-EQUITY CONSTRUCTION OF APARTMENT HOUSES
Annotation. In the Russian legislation on participation in shared-equity construction there is no possibility of check of target expenditure of means by participants, except obtaining information on the construction project and about the builder. The law does not provide even a possibility of receiving by the participant at least of reports for a certain period on the done work after which analysis the participant could estimate actions of the builder as appropriate or inadequate execution of duties by it. In this regard in scientific literature it is offered to affirm the right of the participant of shared-equity construction to exercise control of target use of money by the builder by submission by the builder of the quarterly reporting on the done work on construction (creation) of an apartment house and the estimate of expenses.
Keywords: criminal liability, shared-equity construction, builder, apartment house, bankruptcy.
С 23 февраля 2018 г. у чиновников появилось больше оснований для включения объекта недвижимости в
реестр проблемных. Это следует из приказа «О внесении изменений в критерии отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 2 • 2019
строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан...», который Минстрой России утвердил в конце января 2018 г.1
Приказ содержит четыре важных изменения, позволяющих признать человека обманутым дольщиком. Во-первых, теперь граждане смогут претендовать на включение их жилья в так называемый реестр проблемных объектов, если застройщик на полгода затягивает выдачу ключей от квартир. Раньше нужно было ждать не менее девяти месяцев. Во-вторых, сам объект теперь можно признать проблемным сразу после того, как в отношении застройщика началась процедура банкротства. До сих пор для этого было необходимо ждать окончания процедуры, которая может длиться до нескольких лет. В целях отнесения объекта незавершенного строительства к проблемному объекту с 9 до 6 месяцев сокращен срок неисполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве. Предусмотрено условие о введении в отношении застройщика одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве. Исключено условие о заключении застройщиком двух или более договоров участия в долевом строительстве в отношении одного и того же жилого помещения.
Третье и четвертое нововведения устраняют формальные препятствия для признания строящегося объекта проблемным. Он сможет быть включен в соответствующий перечень, даже если застройщик отошел от первоначально утвержденного проекта. Кроме того, если банкротится страховщик застройщика, его объекты теперь тоже признаются проблемными.Призна-ние объекта проблемным позволяет дольщикам рассчитывать на разрешение их ситуации: после включения строящегося объекта в реестр региональные власти обязаны утвердить его «дорожные карты» и ежеквартально предоставлять отчет в Минстрой России о ходе урегулирования проблемы[9].
В-пятых, дополнен перечень оснований для исключения из реестра пострадавших граждан. Речь идет о расторжении договора участия в долевом строительстве в отношении проблемного объекта, договора уступки.
1 См.: Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 24 января 2018 г. № 37/пр "О внесении изменений в критерии отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан и правила ведения реестра пострадавших граждан, утвержденные приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 12 августа 2016 г. № 560/ пр" ГАРАНТ.РУ: http://www.garant.ru/products/ ipo/prime/doc/71775954/#ixzz5ArELw1nt
Следует отметить, каким образом на практике уполномоченный орган осуществляет контроль за целевым использованием застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства. Указанный орган визуально соотносит данные ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности с фактически выполненным объемом работ на объекте. Такое выявление, что сделано и сколько денег потрачено, является весьма условным. Конечно, если по отчетам застройщика привлечены и потрачены огромные суммы, теоретически позволяющие выполнить половину строительства, а на стройке сделан только фундамент, то налицо явное нецелевое использование застройщиком денежных средств участников долевого строительства.
В Законе об участии в долевом строительстве отсутствует возможность проверки целевого расходования средств самими участниками, кроме получения информации о проекте строительства и о застройщике. Закон не предусматривает даже возможности получения участником хотя бы отчетов за определенный период о проделанной работе, после анализа которых участник мог бы оценить действия застройщика как надлежащее либо ненадлежащее исполнение им обязанностей. В этой связи в научной литературе[3] предлагается закрепить право участника долевого строительства осуществлять контроль за целевым использованием застройщиком денежных средств путем представления застройщиком ежеквартальной отчетности о проделанной работе по строительству (созданию) многоквартирного дома и сметы расходов[10].
Полагаем, что право требовать ежеквартальной отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для создания многоквартирных домов, может быть предоставлено законом не только контролирующему органу, но и самим участникам долевого строительства, однако гарантировать целевое использование застройщиком денежных средств это не сможет. Законом об участии в долевом строительстве за нецелевое использование застройщиком денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства по договору, участнику предоставлено право требовать досрочного расторжения договора (п. 3 ст. 18). В случае досрочного расторжения договора по этому основанию застройщик должен будет возвратить полученные от участника деньги, а также начисленные проценты за период пользования ими. Таким образом, иных мер гражданско-правового воздействия на застройщика за
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 2 • 2019
данное правонарушение Законом не предусмотрено^].
Для застройщика установлена административная ответственность за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. В случае нецелевого использования застройщиком денежных средств участников организация-застройщик или ее должностные лица могут быть привлечены к административной ответственности по п. 1 ст. 14.28 КоАП РФ. В этом случае максимальный размер штрафа для организации может составить 1 млн. руб., а для должностных лиц -50 тыс. руб.Однако, как показала практика, для предотвращения злоупотреблений в сфере долевого строительства существующих гражданско-правовых и административных мер явно недостаточно, требуется применение уголовно-правового воздействия[12].
В Государственную Думу РФ 15 декабря 2015 г. был внесен проект Федерального закона № 954041-6 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», согласно которому контроль за расходованием целевых средств граждан возьмут на себя кредитные организации.2
Данный законопроект был подписан Президентом РФ 03.07.2016 г. С 1 января 2017 г. Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» вступил в силу (за исключением п. 27 ст. 1, который вступил в силу 4 июля 2016 г.).
Закон предусматривает особенности привлечения застройщиком средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу.В банках будут открыты специальные счета, призванные отвечать за финансирование строительства объектов недвижимости. Данный законопроект разрабатывается с целью защитить обманутых дольщиков: между покупателем, банком и застройщиком должен заключаться трехсторонний договор, по которому средства дольщиков должны будут поступать на спецсчет в банке, а из банка -
2 Законопроект был поддержан Алтайским краевым Законодательным собранием, Парламентом Кабардино-Балкарской Республики, Законодательным Собранием Ульяновской области.
направляться на финансирование строительства. Застройщик должен заключить с банком договор целевого кредита на строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Банк в этом случае сможет осуществлять контроль за целевым использованием денежных средств кредита, в том числе, в соответствии с требованиями проектной документации. Таким образом, будет обеспечено финансирование полной стоимости проекта и строительство застройщиком будет завершено в срок.
Использование счетов эскроу в отношениях по участию в долевом строительстве в целом следует рассматривать как эффективный механизм обеспечения защиты участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков, от нецелевого использования денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства.
Застройщик сможет расходовать денежные средства участников долевого строительства только на те цели, которые соответствуют условиям получения денежных средств.Предусма-тривается создание единого реестра застройщиков, ведение которого осуществляется федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством РФ. Состав сведений единого реестра застройщиков и порядок его ведения устанавливаются Правительством РФ [7].
Федеральным законом расширяется перечень информации о застройщике и о проекте строительства, которая подлежит раскрытию в проектной декларации, предусматривается более широкий перечень характеристик многоквартирного дома. Для повышения информационной открытости застройщиков Федеральным законом устанавливаются расширенные требования к раскрытию ими информации на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», с размещением проектной декларации, фотографий строящегося объекта и иных документов.Помимо этого, для защиты средств участников долевого строительства и обеспечения их целевого использования предусматривается возможность применения механизма банковского проектного финансирования строительства многоквартирных домов с открытием счетов эскроу (специального счёта для учёта и блокирования денежных средств, полученных от владельца в целях передачи другому лицу, в том числе, застройщику) в банках, предоставляющих застройщикам целевые кредиты на строительство многоквартирных домов.
Также Федеральный закон расширяет полномочия контролирующего органа, которым
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 2 • 2019
является уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации. В частности, контролирующий орган наделяется правом осуществлять контроль за соблюдением застройщиками графиков строительства, направлять в правоохранительные органы материалы, связанные с нарушениями обязательных требований, для решения вопросов о возбуждении уголовных дел. Кроме того, он вправе получать в порядке межведомственного информационного взаимодействия от федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по контролю инадзору за соблюдением законодательства о налогах и сборах, документы и информацию, необходимые для осуществления контроля за деятельностью застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства.
Федеральным законом вносятся изменения в статью 48 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которым устанавливаются особенности осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве и прав участника долевого строительства на объект долевого строительства[11].
Федеральный закон регулирует отношения, которые в соответствии с пунктами «ж» (финансовое регулирование) и «о» (гражданское законодательство) статьи 71 Конституции РФ находятся в ведении Российской Федерации, а также в соответствии с пунктами в (вопросы владения, пользования и распоряжения землей) и к (жилищное законодательство) части 1 статьи 72 Конституции РФ находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Федерации.
Вместе с тем, специалисты отмечают[4], что существенными препятствиями к внедрению использования счетов эскроу в отношениях по участию в долевом строительстве могут быть высокие ставки по кредитам для участников долевого строительства и самих застройщиков, а также отсутствие в банковской системе России достаточного количества крупных банков, отвечающих требованиям закона и заинтересованных в выдаче застройщикам целевых кредитов на строительство объектов недвижимости.
Кроме того, удержание на эскроу-счетах средств участников вплоть до окончания строительства, по мнению экспертов, обернется ростом цен и резким сокращением объемов строительства жилья.
Граждане, приобретающие объект долевого строительства для личных, семейных,
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 2 • 2019
домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, имеют двойной правовой статус (участник долевого строительства и потребитель), поскольку могут возложить на застройщика ответственность не только на основании норм Закона «Об участии в долевом строительстве», но и Закона РФ «О защите прав потребителей» (п.9 ст. 4 Закона «Об участии в долевом строительстве»).
Однако воспользоваться некоторыми предоставленными правами таким гражданам не выгодно, поскольку это связано с дополнительными материальными затратами. Например, ст. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей», предоставляя потребителю право отказать-ся-от исполнения договора в любое время, обязывает его оплатить застройщику фактически понесенные им расходы, независимо от оснований такого отказа. Поэтому основания, условия и пределы, ответственности застройщика перед участниками, приобретающими объект долевого строительства для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, нуждаются в модернизации, в частности, требуется уточнить предел ответственности в зависимости от причин отказа от договора.
На основании анализа изменений Закона «Об участии в долевом строительстве», можно сделать вывод о том, что внесение законодателем значительной части изменений, было обусловлено возрастающей социальной значимостью инвестиционно-строительнойдеятельности и необходимостью повышения эффективности механизма защиты прав участников долевого строительства, посредством разработки комплекса мер, направленных на защиту имущественных интересов участников долевого строительства, которые могут быть нарушены при неисполнении или ненадлежащем исполнении застройщиком обязательств по договору[6].
Следует, однако, признать, что в Законе об участии в долевом строительстве были ликвидированы некоторые пробелы таким образом, что данный Закон стал основополагающим документом при заключении сделок, одной из сторон которой выступают лица, участвующие в долевом строительстве с целью приобретения объекта недвижимости (части недвижимости - объекта долевого строительства)[8].
В условиях реформирования законодательства одной из наиболее распространенных форм привлечения денежных средств в строительство объектов недвижимости в последние десятилетия с целью последующего приобретения в собственность помещений в таких объектах стало
долевое строительство. Данная форма участия в застройке образует правоотношениямежду участниками долевого строительства (инвесторами) и застройщиком по поводу организации, финансирования и обеспечения строительства объектов недвижимости. Вместе с тем, законодатель в течение длительного периода не раскрывал содержания указанных правоотношений.
В результате уклонения законодателя от урегулирования вопросов содержания взаимных прав и обязанностей инвесторов и застройщика, в сфере долевого строительства сформировалась крайне противоречивая правоприменительная практика, заставляющая участников такого строительства допускать дополнительный риск, прибегая к «самодельным» правовым инструментам. В конечном счете, отсутствие специального законодательства, которое бы регулировало отношения, связанные с долевым участием в строительстве, повлекло за собой многочисленные фаты нарушения прав и законных интересов граждан и юридических лиц, вкладывающих денежные средства в долевое строитель-ство[3].
Список литературы:
[1] Денисова А. Руководителей организаций-застройщиков предлагается привлекать к уголовной ответственности за нецелевое расходование средств дольщиков // СПС «Консуль-тантПлюс», 2012.
[2] Дикун А.В. Договор участия в долевом строительстве / Дисс... канд. юрид. наук. -Ростов-на-Дону, 2011.
[3] Дурнов А.С. Правонарушение как основание гражданско-правовой ответственности по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов // Гражданское право. 2010. № 1. С. 20.
[4] Новый механизм вместо долевого строительства. URL: http://kvartirainvest.ru/novyiy-mehanizm.
[5] Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 24 января 2018 г. № 37/пр "О внесении изменений в критерии отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан и правила ведения реестра пострадавших граждан, утвержденные приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 12 августа 2016 г. № 560/пр" ГАРАНТ.РУ: http ://www.garant.ru/products/ ipo/prime/doc/71775954/#ixzz5ArELw1nt
[6] Соболев Д.А. Гражданско-правовая ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве / Дисс. канд. юрид. наук. - М., 2011.
[7] Шестак В.А. О некоторых вопросах применения в современных условиях судами уголовно-правовых норм, содержащих неспециальные составы мошенничества, присвоения и растраты // Библиотека уголовного права и криминологии. 2018. № 3 (27). С. 178-183.
[8] Шестак В.А. О некоторых особенностях предъявления и поддержания гражданского иска в ходе судебного разбирательства по уголовным делам // Российская юстиция.
2017. № 2. С. 62-65.
[9] Шестак В.А. О современной практике применения судами законодательства, регулирующего использование электронных документов в ходе уголовного судопроизводства // Библиотека криминалиста. Научный журнал.
2018. № 3 (38). С. 213-217.
[10] Шестак В.А. Об отдельных проблемных вопросах квалификации специальных видов мошенничества // Библиотека криминалиста. Научный журнал. 2018. № 2 (37). С. 372377.
[11] Шестак В.А. Современные особенности привлечения к уголовной ответственности за преступления в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности // Российская юстиция. 2017. № 10. С. 24-27.
[12] Шестак В.А., Подшибякин А.Н. Прокурорский надзор. - Москва, 2017.
Spisokliteratury:
[1] Denisova A. Rukovoditelejorgan-izacij-zastrojshchikovpredlagaetsyaprivlekat' k ugolovnojotvetstvennostizanecelevoeraskhodo-vaniesredstvdol'shchikov // SPS «Konsul'tant-Plyus», 2012.
[2] Dikun A.V. Dogovoruchastiya v dolevom-stroitel'stve / Diss. kand. yurid. nauk. - Rostov-na-Donu, 2011.
[3] Durnov A.S. Pravonarusheniekakosno-vaniegrazhdansko-pravovojotvetstvennostipo-dogovoruuchastiya v dolevomstroitel'stvem-nogokvartirnyhdomov // Grazhdanskoepravo. 2010. № 1. S. 20.
[4] Novyjmekhanizmvmestodolevogostroi-tel'stva. URL: http://kvartirainvest.ru/novy-iy-mehanizm.
[5] PrikazMinisterstvastroitel'stvaizhil-ishchno-kommunal'nogohozyajstva RF ot 24 yan-varya 2018 g. № 37/pr "O vneseniiizmenenij v kriteriiotneseniyagrazhdan, ch'idenezhnyesredst-vaprivlechenydlyastroitel'stvamnogokvartirnyh-domovich'ipravanarusheny, k chislupostradavshi-
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 2 • 2019
hgrazhdanipravilavedeniyareestrapostradavshih-grazhdan, utverzhdennyeprikazomMinisterstvas-troitel'stvaizhilishchno-kommunal'nogohozyajst-vaRossijskojFederaciiot 12 avgusta 2016 g. № 560/рг"
GARANT.RU: http://www.garant.ru/prod-ucts/ipo/prime/doc/71775954/#ixzz5ArELw1nt
[6] Sobolev D.A. Grazhdansko-pravovayaot-vetstvennost' zastroj shchikapodogovoruuchastiya V dolevomstroitel'stve / Diss... kand.yurid. nauk. - М., 2011.
[7] Shestak У.А. О nekotoryhvoprosahprime-neniya V sovremennyhusloviyahsudami-ugolovno-pravovyh norm, soderzhashchihnespe-cial'nyesostavymoshennichestva, prisvoeniyairas-traty // Bibliotekaugolovnogopravaikriminologii. 2018. № 3 (27). S. 178-183.
[8] Shestak У.А. О nekotoryhosobennostyah-pred"yavleniyaipodderzhaniyagrazhdanskogoiska
V hodesudebnogorazbiratel'stvapougolovnymde-lam // Rossijskayayusticiya. 2017. № 2. S. 62-65.
[9] Shestak У.А. О sovremennojpraktikep-rimeneniyasudamizakonodatel'stva, reguliruy-ushchegoispol'zovanieehlektronnyhdokumentov V hodeugolovnogosudoproizvodstva // Biblioteka-kriminalista. Nauchnyjzhurnal. 2018. № 3 (38). S. 213-217.
[10] Shestak У.А. ОВ otdel'nyhproblemnyhv-oprosahkvalifikaciispecial'nyhvidovmoshennich-estva // Bibliotekakriminalista. Nauchnyjzhur-пя1. 2018. № 2 (37). S. 372-377.
[11] Shestak У.А. Sovremennyeosobennosti-privlecheniya к ugolovnojotvetstvennostiza-prestupleniya V sferepredprinimatel'skojiinojeh-konomicheskojdeyatel'nosti // Rossijskayayus-ticiya. 2017. № 10. S. 24-27.
[12] Shestak У.А., Podshibyakin A.N. Ргоки-rorskijnadzor. - Moskva, 2017.
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 2 • 2019
