CC BY
13УДК 343 КОНДРАТЕНКО Анастасия Александровна,
ББК 67.408 аспирант кафедры уголовного права
Российского государственного университета правосудия
e-mail: stasia00-0@yandex.ru
Научный руководитель: доктор юридических наук, профессор КАУФМАН М.А.
12.00.08 — уголовное право и криминология; уголовно-исполнительное право
НЕКОТОРЫЕ АСПЕКТЫ УСТАНОВЛЕНИЯ УГОЛОВНОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗА ПРИВЛЕЧЕНИЕ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ ГРАЖДАН В СФЕРЕ ИНВЕСТИРОВАНИЯ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ
Аннотация. Долевое участие в строительстве находится в настоящее время в развитии как самих схем строительства с привлечением на этапе строительства денежной массы населения, так и в правовой регламентации данного процесса. Автором предлагаются меры, направленные на защиту законных интересов участников долевого строительства, дополнить установлением в Законе об участии в долевом строительстве возможности участника долевого строительства осуществлять действия по страхованию своих финансовых рисков, связанных с виновным неисполнением или ненадлежащим исполнением застройщиком своих обязательств по договору участия в долевом строительстве.
Ключевые слова: долевое строительство, участник долевого строительства, уголовная ответственность, инвестирование, многоквартирные дома.
KONDRATENKO Anastasiya Aleksandrovna,
post-graduate of the Department of Criminal Law of the Russian state University of justice
Scientific adviser: Doctor of Law, Professor M.A. KAUFMAN
SOME ASPECTS OF CRIMINAL RESPONSIBLE FOR ATTRACTING MONETARY FUNDS OF CITIZENS IN THE FIELD OF INVESTMENT EQUITY CONSTRUCTION OF APARTMENT BUILDINGS
Annotation. Equity participation in the construction is currently in the development of both the construction schemes themselves with the involvement of the money supply of the population at the construction stage, and in the legal regulation of this process. The author proposes measures aimed at protecting the legitimate interests of the participants of shared construction, to Supplement the establishment of the Law on participation in shared construction of the possibility of the participant of shared construction to carry out actions to insure their financial risks associated with the guilty failure or improper performance by the developer of its obligations under the contract of participation in shared construction.
Key words: shared construction, participant of shared construction, criminal liability, investment, apartment buildings.
Строительство - одна из крупнейших отраслей материального производства. Строительный комплекс Российской Федерации объединяет более 130 тыс. организаций и предприятий, в том числе 113.6 тыс. строительных организаций, 8.76 тыс. предприятий производства строительных материа-
лов, 10.8 тыс. проектно-изыскательских организаций различных форм собственности. Количество организаций государственного сектора экономики - 3325.
В то же время ослабление государственного и упразднение общественного контроля за деятельностью строительных предприятий
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 8 • 2018
повлекли за собой криминализацию отрасли, дали возможность быстрого обогащения представителям криминального мира. Анализ криминогенной обстановки в строительной отрасли показывает, что за последние годы количество преступлений в этой сфере неуклонно растет. В 2004 г. в отрасли было совершено 5869 преступлений, в 2005 г. - 6677, в 2006 г. - 9217, в 2007 г. - 9727, в 2008 г. - 9425, в 2009 г. - 9560, в 2010 г. - 9932, в 2011 г. - 10 102, в 2012 г. - 10 312, в 2013 г. - 10 683, в 2014 г. - 11 054, в 2015 г. - 11 385, в 2016 г. - 11 512 (URL: http^/мвд. рфДоЫег/101762).
По официальной статистике МВД России, значительное количество преступных посягательств было совершено в отношении инвестиционно-строительных организаций внешними субъектами, а также персоналом таких организаций, в результате которых они несут значительные материальные убытки. Здесь получили большое распространение мошенничество, присвоение или растрата, взяточничество и иные преступления против государственной власти, интересов государственной службы и службы в органах местного самоуправления, преступления против интересов службы в коммерческих организациях [1]. Следует отметить, что долевое участие в строительстве находится в настоящее время в развитии как самих схем строительства с привлечением на этапе строительства денежной массы населения, так и в правовой регламентации данного процесса.
1 мая 2016 г. был подписан и вступил в силу Федеральный закон от 01.05.2016 г. № 139-ФЗ «О внесении изменений в Уголовный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления уголовной ответственности за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости». Социальную значимость данного законодательного акта трудно переоценить.
Согласно сведениям, озвученным руководителем Департамента городского имущества г. Москвы В.В. Ефимовым, на начало 2016 г. (сведения с официального сайта ДГИ г. Москвы. URL: http://dgi.mos.ru, размещенные 05.02.2016 г. со ссылкой на газету «Ведомости») только в Москве передано в аренду для осуществления строительства более 3000 земельных участков. Несмотря на то что многие строительные объекты de-facto давно построены, в силу тех или иных обстоятельств граждане (участники долевого строительства) по-прежнему лишены возможности получить в собственность заветные квартиры. Виной тому не только раз-
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 8 • 2018
личные сложности юридического характера (например, изменения разрешенного использования земельного участка), но зачастую и недобросовестные действия самих застройщиков, в результате которых аккумулированные денежные средства «осваиваются», не приводя к сдаче завершенного строительством объекта.
До недавнего времени легальными средствами воздействия на недобросовестных застройщиков и защиты прав граждан служили главным образом следующие механизмы:
1) повышенные требования к форме, содержанию и порядку заключения договоров долевого участия в строительстве;
2) обязательное страхование ответственности застройщика;
3) создание и ведение специального реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены (так называемый реестр обманутых дольщиков);
4) административная ответственность, предусмотренная ст. 14.28 КоАП РФ.
В редких случаях средством защиты для обманутых дольщиков являлось привлечение руководителей и должностных лиц застройщика к уголовной ответственности по ст. 159, 159.4, 160, 171, 201 УК РФ. Названным выше Федеральным законом перечень средств защиты прав дольщиков расширился путем криминализации деяний застройщика по привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов и объектов недвижимости в нарушение требований законодательства -ст. 200.3 УК РФ. При этом определяющим признаком, отграничивающим преступление от административного правонарушения, послужил размер привлекаемых денежных средств.
Так, в соответствии с ч. 1 ст. 200.3 УК РФ привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в крупном размере наказывается обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов либо исправительными работами на срок до одного года, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо лишением свободы на тот же срок с ограничением свободы на срок до одного года или без такового.
Законодательство о долевом строительстве менялось на протяжении всего времени существования. Более того, изменения всегда были в сторону ужесточения требований для застройщиков. Самыми серьезными из них стали введенные Федеральным законом от 29 июля 2017
г. № 218 «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Закон позволил воплотить в жизнь инициативу Минстроя - создать Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства (компенсационный фонд). С октября 2017 г. все застройщики перечисляют в него 1.2% от стоимости каждого договора долевого участия (ДДУ). Это правило действует только в отношении объектов, владельцы которых получили разрешение на строительство после 27 октября 2017 г. Сейчас в фонд, по информации его представителя, уже поступило 180 млн руб.
Фонд не финансирует деятельность каждого застройщика и не выделяет средства на все существующие проблемные стройки, он призван ликвидировать конкретные долгострои и помогать конкретным дольщикам, появившимся уже после октября 2017 г. Для такого способа борьбы с проблемой обманутых дольщиков сумма вполне приемлемая.
С 23 февраля 2018 г. у чиновников появилось больше оснований для включения объекта недвижимости в реестр проблемных. Это следует из приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ «О внесении изменений в критерии отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан и правила ведения реестра пострадавших граждан, утвержденные приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 12 августа 2016 г. № 560/пр», который Минстрой России утвердил в конце января 2018 г. (URL: http:// www.garant .ru/products/ipo/prime/ doc/71775954/#ixzz5ArELw1nt).
Приказ содержит четыре важных изменения, позволяющих признать человека обманутым дольщиком. Во-первых, теперь граждане смогут претендовать на включение их жилья в так называемый реестр проблемных объектов, если застройщик на полгода затягивает выдачу ключей от квартир. Раньше нужно было ждать не менее девяти месяцев. Во-вторых, сам объект теперь можно признать проблемным сразу после того, как в отношении застройщика началась процедура банкротства. До сих пор для этого было необходимо ждать окончания процедуры, которая может длиться до нескольких лет. В целях отнесения объекта незавершенного строительства к проблемному объекту с девяти до
шести месяцев сокращен срок неисполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве. Предусмотрено условие о введении в отношении застройщика одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве. Исключено условие о заключении застройщиком двух или более договоров участия в долевом строительстве в отношении одного и того же жилого помещения.
Третье и четвертое нововведения устраняют формальные препятствия для признания строящегося объекта проблемным. Он сможет быть включен в соответствующий перечень, даже если застройщик отошел от первоначально утвержденного проекта. Кроме того, если банкротится страховщик застройщика, его объекты теперь тоже признаются проблемными. Признание объекта проблемным позволяет дольщикам рассчитывать на разрешение их ситуации: после включения строящегося объекта в реестр региональные власти обязаны утвердить его «дорожные карты» и ежеквартально предоставлять отчет в Минстрой России о ходе урегулирования проблемы.
В-пятых, дополнен перечень оснований для исключения из реестра пострадавших граждан. Речь идет о расторжении договора участия в долевом строительстве в отношении проблемного объекта, договора уступки.
Следует отметить, каким образом на практике уполномоченный орган осуществляет контроль за целевым использованием застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства. Указанный орган визуально соотносит данные ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности с фактически выполненным объемом работ на объекте. Такое выявление, что сделано и сколько денег потрачено, является весьма условным. Конечно, если по отчетам застройщика привлечены и потрачены огромные суммы, теоретически позволяющие выполнить половину строительства, а на стройке сделан только фундамент, то налицо явное нецелевое использование застройщиком денежных средств участников долевого строительства.
В Законе об участии в долевом строительстве отсутствует возможность проверки целевого расходования средств самими участниками, кроме получения информации о проекте строительства и о застройщике. Закон не предусматривает даже возможности получения участником хотя бы отчетов за определенный период о проделанной работе, после анализа которых участник мог бы оценить действия застройщика как надлежащее либо ненадлежащее исполнение им обязанностей. В этой связи в научной
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 8 • 2018
литературе [2] предлагается закрепить право участника долевого строительства осуществлять контроль за целевым использованием застройщиком денежных средств путем представления застройщиком ежеквартальной отчетности о проделанной работе по строительству (созданию) многоквартирного дома и сметы расходов.
Полагаем, что право требовать ежеквартальной отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для создания многоквартирных домов, может быть предоставлено законом не только контролирующему органу, но и самим участникам долевого строительства, однако гарантировать целевое использование застройщиком денежных средств это не сможет. Законом об участии в долевом строительстве за нецелевое использование застройщиком денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства по договору, участнику предоставлено право требовать досрочного расторжения договора (п. 3 ст. 18). В случае досрочного расторжения договора по этому основанию застройщик должен будет возвратить полученные от участника деньги, а также начисленные проценты за период пользования ими. Таким образом, иных мер гражданско-правового воздействия на застройщика за данное правонарушение Законом не предусмотрено [3].
Для застройщика установлена административная ответственность за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. В случае нецелевого использования застройщиком денежных средств участников организация-застройщик или ее должностные лица могут быть привлечены к административной ответственности по п. 1 ст. 14.28 КоАП РФ. В этом случае максимальный размер штрафа для организации может составить 1 млн руб., а для должностных лиц -50 тыс. руб. Однако, как показала практика, для предотвращения злоупотреблений в сфере долевого строительства существующих гражданско-правовых и административных мер явно недостаточно, требуется применение уголовно-правового воздействия.
В Государственную Думу РФ 15 декабря 2015 г. был внесен проект Федерального закона № 954041-6 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», согласно которому контроль за рас-
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 8 • 2018
ходованием целевых средств граждан возьмут на себя кредитные организации (законопроект был поддержан Алтайским краевым Законодательным собранием, парламентом Кабардино-Балкарской Республики, Законодательным собранием Ульяновской области).
Данный законопроект был подписан Президентом РФ 3 июля 2016 г. С 1 января 2017 г. (URL: http://base.garant.
ru/71282304/#ixzz5ANoL8M2N) Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 304-Ф3 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» вступил в силу (за исключением п. 27 ст. 1, который вступил в силу 04.07.2016 г.).
Закон предусматривает особенности привлечения застройщиком средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу. В банках будут открыты специальные счета, призванные отвечать за финансирование строительства объектов недвижимости. Данный законопроект разрабатывается с целью защитить обманутых дольщиков: между покупателем, банком и застройщиком должен заключаться трехсторонний договор, по которому средства дольщиков должны будут поступать на спецсчет в банке, а из банка -направляться на финансирование строительства. Застройщик должен заключить с банком договор целевого кредита на строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Банк в этом случае сможет осуществлять контроль за целевым использованием денежных средств кредита, в том числе в соответствии с требованиями проектной документации. Таким образом, будет обеспечено финансирование полной стоимости проекта, и строительство застройщиком будет завершено в срок.
Использование счетов эскроу в отношениях по участию в долевом строительстве в целом следует рассматривать как эффективный механизм обеспечения защиты участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков, от нецелевого использования денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства. Застройщик сможет расходовать денежные средства участников долевого строительства только на те цели, которые соответствуют условиям получения денежных средств. Предусматривается создание единого реестра застройщиков, ведение которого осуществляется федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством РФ.
Состав сведений единого реестра застройщиков и порядок его ведения устанавливаются Правительством РФ.
Федеральным законом расширяется перечень информации о застройщике и о проекте строительства, которая подлежит раскрытию в проектной декларации, предусматривается более широкий перечень характеристик многоквартирного дома. Для повышения информационной открытости застройщиков Федеральным законом устанавливаются расширенные требования к раскрытию ими информации на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети Интернет с размещением проектной декларации, фотографий строящегося объекта и иных документов. Помимо этого для защиты средств участников долевого строительства и обеспечения их целевого использования предусматривается возможность применения механизма банковского проектного финансирования строительства многоквартирных домов с открытием счетов эскроу (специального счёта для учёта и блокирования денежных средств, полученных от владельца в целях передачи другому лицу, в том числе застройщику) в банках, предоставляющих застройщикам целевые кредиты на строительство многоквартирных домов.
Федеральный закон также расширяет полномочия контролирующего органа, которым является уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Федерации. В частности, контролирующий орган наделяется правом осуществлять контроль за соблюдением застройщиками графиков строительства, направлять в правоохранительные органы материалы, связанные с нарушениями обязательных требований, для решения вопросов о возбуждении уголовных дел. Кроме того, он вправе получать в порядке межведомственного информационного взаимодействия от федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по контролю и надзору за соблюдением законодательства о налогах и сборах, документы и информацию, необходимые для осуществления контроля за деятельностью застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства.
В качестве меры дополнительной защиты прав законных интересов и имущества участников долевого строительства предусматривается возможность создания по решению Правительства РФ фонда за счет обязательных отчислений (взносов застройщиков). Правила размещения и инвестирования средств фонда устанавливаются Правительством РФ.
Федеральным законом вносятся изменения в ст. 48 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которым устанавливаются особенности осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве и прав участника долевого строительства на объект долевого строительства.
Федеральный закон регулирует отношения, которые в соответствии с п. «ж» (финансовое регулирование) и «о» (гражданское законодательство) ст. 71 Конституции РФ находятся в ведении Российской Федерации, а также в соответствии с п. «в» (вопросы владения, пользования и распоряжения землей) и «к» (жилищное законодательство) ч. 1 ст. 72 Конституции РФ находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Федерации.
Вместе с тем специалисты отмечают [4], что существенными препятствиями к внедрению использования счетов эскроу в отношениях по участию в долевом строительстве могут быть высокие ставки по кредитам для участников долевого строительства и самих застройщиков, а также отсутствие в банковской системе России достаточного количества крупных банков, отвечающих требованиям закона и заинтересованных в выдаче застройщикам целевых кредитов на строительство объектов недвижимости.
Кроме того, удержание на эскроу-счетах средств участников вплоть до окончания строительства, по мнению экспертов, обернется ростом цен [5] и резким сокращением объемов строительства жилья [6].
Граждане, приобретающие объект долевого строительства для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, имеют двойной правовой статус (участник долевого строительства и потребитель), поскольку могут возложить на застройщика ответственность не только на основании норм Закона «Об участии в долевом строительстве», но и Закона РФ «О защите прав потребителей» (п. 9 ст. 4 Закона «Об участии в долевом строительстве»).
Однако воспользоваться некоторыми предоставленными правами таким гражданам не выгодно, поскольку это связано с дополнительными материальными затратами. Например, ст. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей», предоставляя потребителю право отказаться от исполнения договора в любое время, обязывает его оплатить застройщику фактически понесенные им расходы независимо от основа-
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 8 • 2018
ний такого отказа. Поэтому основания, условия и пределы, ответственности застройщика перед участниками, приобретающими объект долевого строительства для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, нуждаются в модернизации, в частности, требуется уточнить предел ответственности в зависимости от причин отказа от договора.
Сегодня меры, направленные на защиту законных интересов участников долевого строительства, можно дополнить установлением в Законе об участии в долевом строительстве возможности участника долевого строительства осуществлять действия по страхованию своих финансовых рисков, связанных с виновным неисполнением или ненадлежащим исполнением застройщиком своих обязательств по договору участия в долевом строительстве.
Список литературы:
[1] Светличный А.В. Предупреждение преступлений службами безопасности инвестиционно-строительных организаций: дис. ... канд. юрид. наук. М., 2010.
[2] Дурнов А.С. Правонарушение как основание гражданско-правовой ответственности по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов // Гражданское право. 2010. № 1. С. 20.
[3] Денисова А. Руководителей организаций-застройщиков предлагается привлекать к уголовной ответственности за нецелевое расходование средств дольщиков // СПС «Консуль-тантПлюс», 2012.
[4] Новый механизм вместо долевого строительства. URL: http://kvartirainvest.ru/novyiy-mehanizm
[5] Удержание на эскроу-счетах средств дольщиков обернется ростом цен. URL: http:// www.novostroy-m.ru/novosti/uderjanie_ naeskrouschetah_sredstv
[6] Вместо долевого строительства новый механизм. URL: http://rashafinance.ru/ topic144523.html
Spisok literatury:
[1] Svetlichnyj A.V. Preduprezhdenie prestuplenij sluzhbami bezopasnosti investici-onno-stroitel'nyh organizacij: dis. ... kand. yurid. nauk. M., 2010.
[2] Durnov A.S. Pravonarushenie kak osnovanie grazhdansko-pravovoj otvetstvennosti po dogovoru uchastiya v dolevom stroitel'stve mnogokvartirnyh domov // Grazhdanskoe pravo. 2010. № 1. S. 20.
[3] Denisova A. Rukovoditelej organizacij-zastrojshchikov predlagaetsya privlekat' k ugolovnoj otvetstvennosti za necelevoe raskhodovanie sredstv dol'shchikov // SPS «Konsul'tantPlyus», 2012.
[4] Novyj mekhanizm vmesto dolevogo stroitel'stva. URL: http://kvartirainvest.ru/ novyiy-mehanizm
[5] Uderzhanie na eskrou-schetah sredstv dol'shchikov obernetsya rostom cen. URL: http:// www.novostroy-m.ru/novosti/uderjanie_ naeskrouschetah_sredstv
[6] Vmesto dolevogo stroitel'stva novyj mekhanizm. URL: http://rashafinance.ru/ topic144523.html
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 8 • 2018
