CC BY
59
Перспективы и риски последних изменений в законодательстве о долевом участии в
строительстве
Prospects and risks of recent changes in the legislation on equity participation in construction
Зубарева Дарья Ивановна
Студент 4 курса Факультет Юридический Санкт-Петербургский государственный университет Санкт-Петербург, Российская Федерация e-mail: st056948@student.spbu.ru
Zubareva Darya Ivanovna
Student 4 term Faculty of law Saint Petersburg state University Saint Petersburg, Russian Federation e-mail: st056948@student.spbu.ru
Аннотация.
В данной статье рассмотрены изменения в сфере долевого строительства многоквартирных домов, которые были приняты Государственной думой в 2018 году. Приведен краткий обзор изменений Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве). Внесенные поправки стали началом проведения масштабной и длительной реформы, что, безусловно, отразилось на рынке и затронуло всех участников отношений. Данная реформа имеет цель искоренить острую проблему банкротства строительных организаций и обманутых дольщиков. В связи с появлением нового подхода к долевому строительству, оценена необходимость нововведений, приведен анализ новых положений законодательства, выявлены возможные экономические и юридические риски как для дольщиков, так и для застройщиков.
Annotation.
This article discusses changes in the field of shared-equity construction of apartment buildings, which were adopted by the State Duma in 2018. A brief overview of changes to Federal law No. 214-FZ of 30.12.2004 "on participation in shared-equity construction of apartment buildings and other real estate objects and on amendments to certain legislative acts of the Russian Federation" and Federal law No. 127-FZ of 26.10.2002 "on insolvency (bankruptcy). The amendments were the beginning of a large-scale and long-term reform, which, of course, affected the market and affected all participants in the relationship. This reform aims to eliminate the acute problem of bankruptcy of construction organizations and defrauded shareholders. Due to the emergence of a new approach to shared-equity construction, the need for innovations was assessed, new legislative provisions were analyzed, and possible economic and legal risks for both equity holders and developers were identified.
Ключевые слова: договор, долевое строительство, дольщик, застройщик, девелопер, эксроу счет, компенсационный фонд.
Key words: contract, shared-equity construction, co-owner, developer, developer, escrow account, compensation fund.
За последние несколько лет в России достаточно остро встал вопрос жилищного строительства, а именно такие социально-экономические проблемы как проблемы банкротства строительных организаций и соответственно появления покупателей, оставшихся без квартир, причитающихся им по заключенному договору долевого участия. Особенно показательным стал 2017 год, когда 25 июля в нескольких городах прошли протестные митинги обманутых дольщиков. Протесты изначально были запланированы в 13 крупных городах страны, но по итогу в них приняло участие большее количество регионов. Точное количество обманутых граждан из года в год подсчитать не удается. Единый реестр проблемных объектов ведется Минстроем России, однако, как заявлял глава ведомства Владимир Якушев, обманутых в России больше, чем учтено официальной статистикой. Подсчетом дольщиков, оставшихся без жилья и не включенных в официальные реестры,
занимается госкомпания «Дом.рф».
Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» давно нуждался в корректировке, так как его нормы на практике ставили дольщиков в достаточно рисковое положение. Дольщики заключали договоры с застройщиками и перечисляли им денежные средства напрямую. Строительные организации бесконтрольно расходовали денежные средства, они могли направлять их на завершение строительства другого объекта или вовсе расходовать на цели, не связанные со строительством.
В случае банкротства застройщика завершение строительства объекта могло стать невозможным, также невозможным становился и возврат денежных средств граждан. Наряду с этим на рынке появлялись мошеннические организации, которые без разрешения на строительство заключали договоры с дольщиками или заключали иные договора с целью обойти Федеральный Закон №-214 ФЗ и в конечном итоге не исполняли своих обязательств. Нередко встречались случаи, когда для того, чтобы привлечь больше денежных средств и завершить строительство, застройщики заключали договор с несколькими дольщиками на одно жилое помещение. Такие ситуации разрешались в судебном порядке, но в конечном итоге пострадавшие теряли время и денежные средства, один или оба дольщика оставались без обещанной квартиры.
1 июля 2018 года указом Президента внесены изменения в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В соответствии с указом были приняты поправки к Федеральному закону, которые в корне изменили процесс участия граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Нововведения ужесточили правила привлечения девелоперами финансовых денежных средств граждан для постройки жилищных объектов.
Законодательство о долевом строительстве уже давно нуждалось в корректировке, так как на практике процесс приобретения жилья - от заключения договора до сдачи объекта порождал многочисленные споры между сторонами договора.
Начало реформы в сфере долевого строительства было заложено еще в 2017 году, когда Президентом был предложен поэтапный переход от долевого строительства к проектному финансированию строительных работ с привлечением кредитных средств. Главной идеей, лежащей в основе нововведений, является обеспечение равенства между дольщиком и застройщиком, а именно - защита слабой стороны в лице покупателя жилья и твердое финансирование исполнителя строительных работ. Коренные изменения содержатся в пункте 2.1. статьи 3 рассматриваемого закона, в силу которого застройщик вправе осуществлять строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в пределах одного или нескольких разрешений на строительство с привлечением денежных средств участников долевого строительства при соблюдении одного из условий:
1) размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном Федеральным законом.
2) исполнения обязанности по уплате взносов в компенсационный' фонд, формируемый' за счет указанных взносов и имущества, приобретенного за счет инвестирования указанных денежных средств.
Теперь перед началом процедуры строительства объекта застройщик обязан: 1) получить разрешение на строительство, 2) разработать и опубликовать проектную декларацию, 3) зарегистрировать право собственности на земельный участок, предназначенный для строительства, 4) заключить с аккредитованным банком договор банковского счета. Только после этого строительная организация может заключить договор с дольщиком и привлечь его денежные средства, которые зачисляются на банковский эскроу счет. Привлеченный банк осуществляет проектное финансирование в виде предоставления кредита и контроль целевого использования
денежных средств застройщиком и после сдачи готового жилья в срок раскрывает счет эксроу. Средства дольщика, находящиеся на счете, идут на погашение долга застройщика перед банком, а также на погашение отложенных застройщиком процентов, перечисленных им в компенсационный фонд. Денежные средства выводятся по истечении 6-ти месяцев с момента наступления даты ввода объекта в эксплуатацию, которая указана в проектной декларации.
Для открытия эскроу счета банки выставляют для застройщика дополнительные требования, помимо тех, что указаны в законе. Это может быть наличие у застройщика или у группы компаний, в которую входит заемщик, опыта реализации аналогичных проектов; отсутствие у застройщика или группы компаний, в которую входит застройщик, действующих проектов, по которым более чем на 6 месяцев нарушены сроки по передаче дольщикам объектов долевого строительства; удачное месторасположение проекта. Вводя такие требования, банк оценивает возможность застройщика исполнить свои обязательства по договору, а также оценивает рентабельность строительства объекта.
Можно сказать, что банковское кредитование становится основным источником финансирования строительства, а денежные средства дольщика превращаются в своего рода гарантию возврата денежных средств по кредитованию. С принятием изменений, договор долевого участия, который был нам так привычен, прекращает свое существование. На первый план выходит проектное финансирование строительства.
Строительство многоквартирных домов возможно и за счет собственных средств организаций, но, очевидно, представляется экономически невыгодным. Учитывая жесткие требования банков на предоставление кредита, получить его смогут только крупные застройщики. Более мелкие организации имеют возможность найти другие источники финансирования постройки многоквартирных домов. Одним из наиболее перспективных способов представляется привлечение средств с использованием жилищных накопительных кооперативов, которые были введены как разновидность потребительских кооперативов Федеральным законом № 215-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «О жилищных накопительных кооперативах». Жилищный накопительный кооператив - это потребительский кооператив, который создается путем добровольного объединения граждан, объединивших паевые взносы, для удовлетворения своих потребностей в жилье.
Компенсационные фонды стали еще одним нововведением. Они заменили собой существующие ранее страховые компании, которые на практике оказались мало эффективными. Страхование ответственности застройщика перед дольщиком стало обязательным 1 января 2014 года. В 2015 году требования к страховым компаниям ужесточились и на рынке осталось очень мало уполномоченных страховщиков, а случаи страховых выплат были единичны, в то время как застройщики банкротились регулярно. Это стало причиной принятия поправок в Федеральный закон № 214-ФЗ, согласно которым был создан государственный компенсационный Фонд защиты прав дольщиков, заменяющий собой страхование.
При строительстве трех или более блоков жилых домов, у застройщика появилась обязанность отчислять сумму в размере 1,2 % от каждого заключенного договора в компенсационный фонд. Как уже сказано ранее, данный процент возвращается застройщику при успешном завершении строительства. В случае, если продолжение строительства по причине банкротства застройщика будет невозможно, из данного фонда каждому дольщику выплачивается возмещение. Также по решению собрания дольщиков средства из фонда могут быть направлены на завершение строительства объекта. Создание и функционирование компенсационных фондов регулируются Федеральным законом от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
И компенсационные фонды, и обязательное использование счетов эскроу имеют цель уравновесить интересы дольщика и застройщика. Внеся поправки в законодательство о жилищном строительстве, законодатель обеспечил защиту денежных средств граждан и дал застройщику почву для твердого финансирования строительства. Прогнозируется, что изменения сделают сферу строительства более стабильной. Однако они могут повлечь и новые неблагоприятные юридические и экономические последствия.
За время существования Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» многие эксперты анализировали его положения и пытались найти в нем недостатки.
К юридическим рискам относили следующие проблемы: 1) не утвержден типовой договор участия в долевом строительстве, 2) не уточнены требования к проекту. Эти пробелы существуют и на сегодняшний день. Они в основном затрагивают дольщика, который зачастую не разбирается в правовых аспектах заключения договора.
Еще одним нерешенным правовым вопросом, который стоит выделить отдельно, является отсутствие в Федеральном законе специальной нормы, которая бы устанавливала административную ответственность застройщика за нецелевое использование денежных средств дольщиков. На практике судами применялась статья 14.28 КоАП, предусматривающая ответственность за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. По всей видимости, законодатель не стал вносить новые поправки в этой части, так как вместо этого возложил на банк обязанность контроля за расходованием средств на счете и ситуации, когда средства направлены не на цели строительства возникнуть не может. В противном случае это может быть квалифицировано как мошенничество, что влечет применение мер ответственности по Уголовному кодексу РФ.
К экономическим рискам можно отнести:
• блокировку денежных средств;
Строительство многоквартирных домов представляет собой довольно долгий процесс. За время возведения объекта деньги находятся на счете в «замороженном» состоянии, а банк не начисляет проценты на эти денежные средства. Из-за отсутствия индексации в случае возврата денежных средств дольщик получит не ту сумму, которую он изначально зачислил на счет.
• сокращение объемов строительства;
К числу рисков также можно отнести тот факт, что застройщики в новых условиях не смогут строить большое количество. Помимо этого, мелким застройщикам будет тяжело претендовать на проектное финансирование и по этой причине многие из них выйдут с рынка.
• удорожание объектов строительства;
Обязанность застройщика заключать договор кредитования с банком, а также факт сокращения объемов строительства может стать причиной повышения цен на квартиры.
• замедление темпов строительства.
Высокие организационные издержки при создании и согласовании проекта строительства станут причиной замедления темпов строительства.
С момента принятия Федерального Закона № 214-ФЗ его положения критиковались различными экспертами, каждый из которых находил новые недостатки. В свою очередь, законодатель неоднократно пытался его изменить. Таким образом государство стремится взять под контроль строительство многоквартирных домов,
усовершенствовать его и сделать стабильным.
Подводя итоги, можно отметить следующие плюсы реформы:
1) Эскроу счет обеспечивает безопасность нахождения денежных средств у банка, как эскроу-агента, который является независимой стороной по основному обязательству;
2) При использовании эскроу счета депонент уверен в том, что оплата будет произведена только после возникновения оснований, предусмотренных договором счета эскроу (сдача объекта);
3) Эскроу счет предполагает контроль застройщика со стороны банка на предмет выполнения условий договора.
4) Эскроу счет для застройщика является самым эффективным способом финансирования, который гарантирует постоянное финансирование строительства дома.
Безусловно, изменения, вступившие в силу 1 июля 2019 года, сделали большой шаг к установлению баланса интересов дольщика и застройщика. Это абсолютно новый подход к жилищному строительству. Однако законодательство в этой сфере имеет еще много подводных камней.
Список используемой литературы:
1. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп.) // СПС «Консультант Плюс».
2. Федеральный закон от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СПС «Консультант Плюс».
3. Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) (с изм. и доп.) // СПС «Консультант Плюс».
4. Федеральный закон «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 29.07.2017 № 218-ФЗ (с изм. и доп.) // СПС «КонсультантПлюс».
5. Чугунова Ю. В. Долевое строительство: вопросы и проблемы государственного регулирования // УЭкС. - 2017. - №7 (101).
6. Коршунов В., Ракова Е. К вопросу о правовых аспектах финансирования постройки многоквартирных домов в связи с реформированием долевого строительстве // Скиф. Вопросы студенческой науки. - 2019. - № 1 (29). - С. 40-44.
7. Кирсанов А. Законодательство о долевом строительстве: прошлое, настоящее и будущее // Имущественные отношения в РФ. - 2017. - № 6 (189). - С. 64-74.
