CC BY
22
\ недвижимость \
Нескладная ситуация
Сегодня, в условиях падения спроса на 25-40%, сектор складской недвижимости Московского региона превратился в рынок субаренды.
Мила Пришлось сдаться
БОЙКОВА В сегменте складской недвижимости Московского реги-
она наблюдается характерная для всего рынка недвижимости картина — малоутешительная для собственников помещений и льготная для арендаторов и покупателей.
Аналитики компании Knight Frank засвидетельствовали, что уже начиная с IV квартала прошлого года и все первое полугодие нынешнего сектор складской недвижимости представляет собой не «рынок девелопера», а «рынок арендатора». Это означает избыток предложения при ограниченном спросе.
На фоне разворачивающегося кризиса макроэкономические индикаторы, влияющие на развитие складского сегмента, ухудшались. Согласно данным отчета за первое полугодие этого года компании Knight Frank, «розничный товарооборот во II квартале сократился на 3-5% (относительно аналогичного периода прошлого года). Грузооборот транспорта уменьшался все первое полугодие. Причем с января нынешнего года отрицательную динамику стал демонстрировать наиболее чувствительный к частному спросу сегмент автоперевозок.
Российский рынок складской недвижимости перестал быть привлекательным для иностранных инвесторов. Часть из них ушла, некоторые заморозили программы, сосредоточившись лишь на проектах в завершающей стадии».
Столичному рынку пока повезло больше чем региональным: девелоперы предпочитают прежде всего довести до конца объекты в московском регионе, экономика которого, по общему мнению, начнет восстанавливаться раньше других.
Но и в Москве сегодня около трети проектов складских комплексов заморожено — в основном находящихся в бумажной стадии и на начальном этапе строительства.
Да и прочих общероссийских сложностей столица не избежала. Владислав Рябов, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Colliers International CIS: «Планы развития девелоперских компаний, занимающихся реализацией складских
комплексов, корректируются повсеместно. Причины тому — трудности с получениями кредитов на завершение строительства (известно, что операторы в данном сегменте развиваются на кредитные средства, например, на оборудование склада площадью порядка 10 тыс. кв. м необходимы инвестиции в $1 млн.); давление кредиторов; падение спроса со стороны арендаторов (причем, как текущее, так и потенциальное). Это приводит к уменьшению масштабов развития и резкому сокращению числа проектов, находящихся в стадии активной реализации.
В отношениях с арендаторами девелоперам приходится быть более уступчивыми: снижать ставки аренды, сокращать сроки действия договоров, применять более гибкую политику сдачи мезонинных и офисных площадей.
Подавляющее большинство договоров аренды заключается в долларах, евро, либо бивалютных единицах. Валютные кредиты девелоперов делали их не очень сговорчивыми в переговорах о переходе на ставки, номинированные в рублях. Кроме того, снижение товарооборота привело к тому, что спрос на услуги логистических операторов (которые, как известно, предъявляют наибольший спрос на складские площади) упал и, как
90
ПРЯМЫЕ ИНВЕСТИЦИИ / № 10 (90) 2009
\ ВАШИ ДЕНЬГИ \
следствие, резко сократилась их потребность в площадях. Ожидая дальнейшего роста спроса на услуги логистики, а также увеличения ставок на складские площади, операторы арендовали площади с избытком, теперь же стала высокой доля арендованных, но неиспользуемых площадей. Однако не только логистические операторы, но и ряд других традиционных арендаторов складских площадей сворачивают планы. Все это приводит к отказу от части занимаемых площадей, либо попыткам сдать их в субаренду. Подавляющее большинство операторов ведет переговоры с собственниками о снижении ставки аренды по заключенным договорам».
Как следствие текущего положения, увеличилась доля вакантных площадей на рынке (в среднем 19% к концу июня и около 25% с учетом площадей, предлагаемых в субаренду, по данным Colliers International CIS, график 1) и снизились ставки аренды.
Задержанные объекты
Общий объем предложения складских помещений в столичном регионе по всем классам достиг к середине этого года 9,29 млн. кв. м (данные Knight Frank). В том числе за 2008 год было введено 907,8 тыс. кв. м качествен-
ных складских площадей (данные Jones Lang LaSalle), а в первую половину 2009-го — более 200 тыс. кв. м. Причем весь новый объем нынешнего года был предложен собственниками под аренду, поскольку сделки по купле-продаже в этом сегменте, по мнению экспертов, реальны только со значительным дисконтом, на который продавцы не соглашаются.
Общая площадь складов классов А и В составила, по последним данным аналитиков, около 5 млн. кв. м (график 2).
В первой половине этого года средняя площадь запроса на аренду сократилась с 8 тыс. до 3 тыс. кв. м (данные Knight Frank).
Хотя были и крупные сделки. Среди них, например, аренда 8,5 тыс. кв. м в складском комплексе класса А «МЛП Ленинградский терминал» в Солнечногорском районе ЗАО «Мерседес-Бенц РУС», более 18 тыс. кв. м в складском комплексе «Южный логистический терминал» (SLT) в Подольске дистрибьюторской компанией «Градиент», работающей на рынке косметики, парфюмерии и бытовой химии, у английского фонда Raven Russia.
Проявляли себя и инвесторы, правда, вкладывали они в основном в собственные проекты. Так, производитель медикаментов компания «Герофарма» заявила о своем желании направить около 15 млн. евро (данные Knight Frank) в строительство производственного комплекса на базе принадлежащего ей ин-сулинового завода в г. Оболенске. Начало реализации проекта запланировано на конец этого года, завершение — на следующий.
Бельгийская строительная компания Ghelamco объявила о планах использовать логопарк «Дмитров» (223 тыс. кв. м) под собственные нужды (данные Knight Frank).
В этом году наибольшим спросом арендаторов пользуются помещения площадью до 500 кв. м, у покупателей востребованы площади от 1 тыс. до 5 тыс. кв. м. Причем, как отмечает Сергей Лобанов, директор компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», присматривают для покупки наиболее подходящие для дальнейшей сдачи в аренду направления — северо-запад и юг. Южное направление, например район скоростной трассы «Дон», интересовал во II квартале этого года и арендаторов: спрос по сравнению с I кварталом здесь повысился на 7%.
Вместе с тем доля клиентов, «неопределившихся» при первичном обращении с направлением, выросла до 50%. Аналитики компании Knight Frank объясняют это тем, что клиенты учитывают коммерческие условия и удаленность объекта, а местоположение и класс помещения отошли на второй план.
Общерыночной конъюнктуре спроса оказались не чужды и девелоперы-собственники. Да, в этом году были-таки введены в эксплуатацию несколько крупных объектов: «Истра» (26 тыс. кв. м), «Восточный» (121,4 тыс. кв. м), Brack Capital Лобня (30 тыс. кв. м), Southern Logistic Terminal (I фаза — более 18 тыс. кв. м), однако с опозданием на 1-2 квартала по сравнению с изначально заявленными сроками. Девелоперы осознанно замедлили вывод на рынок новых площадей.
\ ВАШИ ДЕНЬГИ \
ПРЯМЫЕ ИНВЕСТИЦИИ / № 10 (90) 2009
91
\ недвижимость \
(По оценкам Knight Frank, из 543 тыс. кв. м, запланированных к вводу во втором полугодии текущего года, на рынок выйдет около 300 тыс. кв. м.) Владислав Рябов: «Отсрочка ввода в эксплуатацию связана преимущественно с тем, что собственники объектов не хотят выводить на рынок проекты с высоким уровнем вакантных площадей».
Тем более что спрос на рынке неуклонно снижается. По сравнению с I кварталом этого года во II квартале покупательский спрос сократился на 35%, спрос арендаторов — на 36% (данные «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость»). В целом в первом полугодии нынешнего года по сравнению с аналогичным периодом прошлого спрос сократился на 40%. Правда, пока он остается все же выше уровня 2006 года (данные Knight Frank), когда рынок недвижимости впервые после дефолта 1998 года задумывался над справедливостью соотношения «цена — качество — количество» предложенных объектов.
Из пункта В в пункт А
Из-за убытков в своих отраслях компании вынуждены сокращать количество арендуемых площадей. Однако далеко не всегда оказывается дешевле расторгнуть заключенный ранее договор аренды. Как бы то ни было, происходит активный рост вторичного рынка качественных складов — за счет сдачи арендаторами лишних площадей в субаренду.
Такое положение привело к тому, что ставки аренды уже упали ниже уровня застойно-рассудительного 2006 года. Сегодня они составляют на складские помещения класса A $100-120 за 1 кв. м в год (график 3), что ниже средних значений предложения III квартала 2008 года (относительно начала кризиса) на 20-30%. При этом ставки субаренды — $95-125 за 1 кв. м в год (данные Knight Frank). На класс В ставка аренды снизилась до $70-90 за 1 кв. м в год. Оговоримся, что субаренда получила свое развитие преимущественно в категории класса А. Субарендаторов привлекла возможность снять за относительно разумные деньги помещение более высокого качества, нежели они себе могли позволить до кризиса.
С субарендаторами вынуждены конкурировать собственники помещений — преимущественно новостроек. Согласно отчету компании Knight Frank, на рынке появились предложения по краткосрочной (1-3 года) прямой аренде в складских комплексах класса А. При этом в некоторых объектах возможно заключение контрактов в
рублях или фиксация минимальных и максимальных курсовых значений для валюты договора на первые 1-2 года аренды.
Ряд управляющих компаний в современных складских комплексах предлагают рублевые договоры на обслуживание арендаторов. Таким образом, номинирование ставки операционных расходов в иностранной валюте больше не является повсеместной практикой.
Собственники складов класса В предлагают ставки преимущественно в рублях, в качестве уступки арендаторам отказываются от системы расчетов triple net (отдельный учет арендных ставок, коммунальных и эксплуатационных расходов, а также НДС).
Ряд владельцев включают все платежи (НДС и операционные расходы) в ставку аренды, а некоторые — и коммунальные расходы.
Как отмечают эксперты рынка, для клиентов подобный расчет арендных ставок означает возможность четкого планирования расходов на складскую логистику на ближайшие год-два. Это важно при оптимизации бюджетов компаний-арендаторов и общем снижении расходов.
На ваших условиях
В краткосрочной перспективе дефицита предложения в сегменте складской недвижимости Москвы опасаться не стоит. Ольга Рыбакова, руководитель аналитики рынка офисной и складской недвижимости в отделе экономических и стратегических исследований Jones Lang LaSalle: «Спрос существенно снизился по сравнению с докризисным периодом, и площадей достаточно для его покрытия.
Мы ожидаем, что общий объем качественных помещений достигнет 6,150 тыс. кв. м к концу этого года, максимальные базовые арендные ставки будут на уровне $100-115 за кв. м в год» (то есть еще снизятся примерно на 5% по сравнению с июлем этого года).
По мнению Владислава Рябова, динамику ставок аренды во многом будут определять колебания курса доллара. Однако основными краеугольными камнями останутся длительность срока и валюта договора аренды, а также условия выхода из соглашения.
Аналитики Knight Frank прогнозируют в случае сохранения стабильной ситуации в экономике активизацию спроса на качественные помещения в начале 2010 года. Однако уровень вакантных площадей за счет освобождения части помещений останется стабильным.
на складах стало гораздо свободнее
дефицита не ожидается
собственники пошли на уступки
График 1. Динамика уровня вакантных площадей и ставки капитализации по годам
20-
Ставка капитализации,
2009 I квартал
Источник: Colliers International
График 2. Динамика предложения и строительства
качественных складских помещений в московском регионе, тыс. кв. м
6000 5000 4000 3000 2000 1000 0
Источник: «МИЭЛЬ-коммерческая недвижимость»
График 3. Средние ставки предложения по аренде на складские помещения Московского региона, Б/кв. м/год
IV кв. II кв. IV кв. II кв. IV кв. II кв. 2006 2007 2008 2009
Источник: Knight frank
ПРЯМЫЕ ИНВЕСТИЦИИ / № 10 (90) 2009
\ ВАШИ ДЕНЬГИ \
0
