CC BY
23
В поисках склад
Новых проектов строительства складских комплексов в Московском регионе не планируется: до трети уже имеющихся площадей пустует.
Мила Поглощенные
БОЙКОВА Общая площадь качественных складских помеще-
ний к началу нынешней осени составила в Московском регионе порядка 6,4 млн. кв. м (данные «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость»). При этом более половины объема — около 3,5 млн. кв. м — пришлось на класс А. Но после снижения его доли в структуре спроса на аренду с 95% в докризисный период 2008 года до 85% в 2009-м в первом полугодии этого года «высший класс» так и не восстановил свои позиции (сведения Knight Frank).
В целом по рынку в прошлом году, по подсчетам экспертов, было введено в эксплуатацию более 700 тыс. кв. м складских площадей. За первую половину этого года при плановых показателях 2009 года в 700 тыс. кв. м было сдано порядка 80 тыс. кв. м качественных складских комплексов. До конца года ожидается ввод еще около 370 тыс. кв. м (данные Knight Frank, диаграмма 2). Аналитики предполагают, исходя из анализа строящихся сегодня и планируемых проектов, что в 2011 году можно ожидать аналогичного прироста предложения. Как видим, налицо тенденция отрицательной динамики объемов нового предложения, однако общее количество складских метров на рынке вполне удовлетворяет имеющийся платежеспособный спрос. Это заметно и по установившемуся, все еще значительному уровню вакантных площадей. И хотя, как отмечает Юрий Тараненко, директор компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», «доля свободных площадей, достигнув максимальных значений во II квартале 2009 года — 19-20%, снизилась к началу нынешней осени до 11-12% (график 1), все равно в строящихся или сравнительно недавно введенных в эксплуатацию объектах она составляет 30% и более».
Спрашивают в основном то, что находится в удобном месте и в реальной транспортной доступности (где пробок
Близость К СТОЛИЦЕ ВЫСОКО ЦЕНИТСЯ
Ставки аренды и цены продаж в складских комплексах Московского региона в 2010 году
тип помещения класс а класс в
Аренда, $/кв. м в год в Москве 130-150 100-125
за МКАД 85-110 70-90
Продажа, $/кв. м в Москве 1500-2200 1200-1800
за МКАД 900-1200 700-1000
Ир ^
г
«Г .г - —^
II
с i J^ "
/ г/ J/:
Lr ■ m-
поменьше — на юге и юго-востоке области). Например, за МКАД — на расстоянии до 20 км (см. таблицу).
Кроме того, потребитель готов раскошелиться только на места хранения оптимального или даже минимального размера (диаграмма 1). Юрий тараненко: «Наиболее востребованными со стороны арендаторов остаются помещения площадью до 500 кв. м, отчасти из-за повышенного интереса к складским помещениям внутри МКАД, где крупные складские площади практически отсутствуют».
Проявилась и иная тенденция. Во II квартале этого года впервые с 2008 года, как отмечают в Knight Frank, можно говорить и об увеличении средней площади сделки аренды складских площадей. Если в I квартале нынешнего года средняя площадь арендуемых помещений снижалась, опустившись до 8,5 тыс. кв. м (для сравнения: в 2007 году — почти 20 тыс. кв. м, а в 2009 году — всего 9,4 тыс. кв. м), то во II квартале наметился ее рост: до 10,2 тыс. кв. м. Но говорить о стабильном укрупнении размера сделки, как утверждают эксперты, пока рано — впервые зафиксированное увеличение этого показателя может носить временный характер, среди поступающих заявок по-прежнему доминируют запросы на небольшие (менее 2 тыс. кв. м) площади. Таких заявок — 30%, в то время как доля запросов на помещения площадью свыше 10 тыс. кв. м по итогам первых шести месяцев 2010 года несколько снизилась. Впрочем, и количество заявок на крупные помещения во II квартале увеличилось более чем на 30% по сравнению с I-м, что говорит об активизации спроса на складские площади со стороны крупных компаний.
Среди крупнейших сделок II квартала специалисты Knight Frank называют следующие: японская компания Mitsui заняла более 23 тыс. кв. м в «PNK-Чехов» (49 км от МКАД, Симферопольское шоссе), дистрибьютор бытовой техники «Арконада» арендовал 32,4 тыс. кв. м в «А-терминале» (33 км от МКАД, Симферопольское шоссе), дистрибьютор пива «Центральный Дивизион» — 15,7 тыс. кв. м складских площадей в индустриальном парке «Восточный» (44 км от МКАД, Горьковское шоссе), TNT Express — 10,9 тыс. кв. м в складском комплексе «Троице-Лыково» (Москва, м. Строгино, близ Новорижского шоссе), компания «Ост» (оператор бытовой техники) дополнительно к занимаемым ею 12,5 тыс. кв. м арендовала около 8,8 тыс. кв. м в ПЛК «Северное Домодедово» (11 км от МКАД, между федеральной трассой М4 «Дон» и Симферопольским шоссе).
Группа поддержки
Начал расширяться в этом году и контингент потребителей. Если в последние год-полтора основными арендаторами складов выступали часто непосредственно
спрос на большее
Диаграмма 1. Доля запросов на аренду по размеру складских помещений %
5040-
Источник: Knight Frank Research.
РР
2008 2009 1 полугодие 2010
Л
Свыше 10 000
4000-9999
2000-3999
500-1999
Источники: Colliers International, Knight Frank Research, 2010.
ретейлеры, вынужденные из экономии обходиться без услуг логистов, то II квартал этого года продемонстрировал рост активности операторов 3PL (Third Party Logistics — логистический аутсорсинг по оказанию полного комплекса услуг, необходимого для движения товара по всей цепочке поставок — ред .). Доля арендованных логистическими компаниями площадей в Москве в первом полугодии составила 13%. Эта цифра далека от показателей 2007 года и даже 2008-го (44 и 34% соответственно), однако, как отмечают аналитики Knight Frank в отчете по рынку коммерческой недвижимости, несколько выше показателя прошлого года, когда доля площадей, арендованных 3PL-операторами, составила всего 10%. Анализ поступающих заявок также подтверждает постепенный рост спроса со стороны логистических операторов. Подобная динамика обусловлена оживлением спроса на услуги ответственного хранения. Кроме того, потребитель 3PL-услуг приобретает дополнительную гибкость в принятии решений благодаря тому, что компания не связана долгосрочными договорами по аренде складских помещений.
Согласно аналитическому отчету Colliers International Real Estate Review, повышение спроса во II квартале нынешнего года на рынке складской недвижимости со стороны конечных пользователей и логистических компаний на фоне незначительных объемов нового строительства привело к снижению уровня вакантных площадей. Этот фактор в свою очередь укрепил тенденцию к стабилизации арендных ставок, наметившуюся в I квартале на рынке в целом, а по ряду объектов — к отказу девелоперов предоставлять скидки потенциальным арендаторам. Прежде всего это относится к наиболее удачно расположенным складским комплексам с небольшой долей вакантных помещений.
В то же время собственники тех объектов, где уровень свободных площадей продолжает оставаться высоким, готовы, как утверждается в отчете Colliers International Real Estate Review, идти на уступки конкретным арендаторам, давать скидки и предлагать льготные условия.
В целом в первом полугодии объем арендованных и купленных площадей составил, по данным Юрия Таранен-ко, 532,3 тыс. кв. м, что в два раза превышает показатели аналогичного периода 2009 года, когда было арендовано и куплено 392 тыс. кв. м. Как сказано в отчете Knight Frank, это более чем на 40% превышает аналогичный показатель первой половины 2008 года (258 тыс. кв. м), когда мировой финансовый кризис еще не затронул экономику России.
Базовая арендная ставка на складские помещения класса А в Подмосковье сегодня составляет $90-105,
а внутри МКАД — $160-175 за кв. м в год. В классе В уровень ставок следующий: Подмосковье — $85-95, Москва — $130-145 за кв. м в год. Юрий Тараненко: «Рынок продажи складских помещений невелик, поэтому цены формируются под каждый объект» (см. таблицу).
Склад на заказ
Поглощение складских площадей по итогам 2010 года составит, согласно подсчетам аналитиков Knight Frank, 800-900 тыс. кв. м. Кроме того, можно ожидать увеличения среднего объема сделки.
В качественных складских комплексах должно произойти дальнейшее снижение уровня вакантных площадей, вызванное ростом спроса и сокращением темпов строительства. Это позволит собственникам более активно повышать стоимость аренды, что уже в начале 2011 года приведет к росту средней по рынку арендной ставки на 5-10% к уровню июня 2010 года (график 2).
Если стоимость земли, строительства и коммунальных услуг не начнет стремительно расти, то такое повышение среднерыночной арендной ставки сделает возведение складских комплексов более рентабельным, чем сегодня. В среднесрочной перспективе это приведет к возобновлению строительства качественных складских комплексов крупными девелоперами.
Менее оптимистичен взгляд на ситуацию Юрия Тараненко: «Выход новых проектов будет возможен, когда снизится уровень вакантных площадей и арендные ставки начнут расти. Вряд ли это случится в этом году, скорее, в конце следующего».
О краткосрочной перспективе сокращения роста свободных площадей говорит большинство экспертов рынка: благодаря завершению в этом году строительства логистических парков «PNK Чехов» и «Крекшино» уровень вакантных площадей увеличится еще на 200 тыс. кв. м.
Аналитики отмечают, что крупные игроки рынка по-прежнему занимают выжидательную позицию и предлагают формат built-to-suit (строительство под конкретного заказчика, который впоследствии становится долгосрочным арендатором либо собственником объекта). Однако в ближайшие три года спрос на подобные проекты в России будет невысоким, так как рынок нестабилен. Сегодня более востребован формат tailor made — максимальная техническая адаптация строящихся площадей под нужды конкретных арендаторов (например, «PNK-Чехов» для «Эльдорадо», Giffels для John Deere). Подгонка существующего склада под клиента (адаптация площадей) менее рискованна, чем строительство объекта, и как временная мера в среднесрочной перспективе tailor made будет предпочтительнее built-to-suit.
СВОБОДНЫЕ ПЛОЩАДИ СОКРАЩАЮТСЯ
График 1. Уровень вакантных площадей в складских комплексах Московского региона
СТРОИТЕЛЬСТВО МОЖЕТ СТАТЬ БОЛЕЕ РЕНТАБЕЛЬНЫМ
%
График 2. Динамика арендных ставок
170 150 130 110 90 70
$/м2/год
Прогноз
I II III IV 2007
II 1 III 2008
II 1 III 2009
II III 2010
I II 2011
ЛИДИРУЕТ КЛАССА
Диаграмма 2. Объемы ввода новостроек по классам, тыс. кв. м
1200-
1000800600400200 0
2006 2007 2008 2009 2010
0
IV
IV
IV
90
ПРЯМЫЕ ИНВЕСТИЦИИ / № 11 (103) 2010
\ ВАШИ ДЕНЬГИ \
