CC BY
101
Семёнова Екатерина Геннадьевна
кандидат юридических наук, Краснодарский университет МВД России (тел.: +79787736361)
Недвижимость как правовая категория: опыт интервального анализа
В статье на основании такого исследовательского инструмента, как интервальная методология, категория «недвижимость» рассматривается в различных интервалах абстракции: физическом (материальном), экономическом, социальном, юридическом (правовом). На основе полученных таким путем взаимодополняющих и непротиворечащих знаний дано понятие недвижимости как правовой категории, определяющей интегративное качество и атрибутивные признаки всей системы отношений в сфере недвижимости.
Ключевые слова: интервальная методология, недвижимость, правовая категория, правовой режим.
E.G. Semenova, Master of Law, Krasnodar University of the Ministry of the Interior of Russia; tel.: +79787736361.
Real estate as a legal category: the experience of the interval analysis
In the article on the basis of such a research tool as interval methodology category of «real estate» is viewed at different intervals of abstraction: physical (material), economic, social, juridical (legal). Based on the complementary and not contradictory knowledge thus obtained given to the concept of real estate as a legal category that defines integrative quality and attribute symptoms entire system of relations in the sphere of real estate.
Key words: interval methodology, real estate, legal category, legal regime.
Недвижимость как элемент правоотношения относится к категории объектов прав. По поводу недвижимости складываются отношения собственности, иные имущественно-правовые отношения, недвижимость выступает объектом целого ряда обязательств. В связи с этим при изучении правового регулирования отношений в сфере недвижимости рассмотрение вопроса о правовой природе недвижимости занимает центральное место.
В теории отмечают различные свойства и признаки недвижимости, которые позволяют ученым рассматривать недвижимость с разных точек зрения (в основном с правовой, экономической, реже с социальной и иных). В то же время основная проблема подобных исследований заключается в том, что они являются лишь некой гранью познания целого, не позволяют установить полную сущность объекта. Кроме того, при изучении отдельных отношений в сфере недвижимости учеными рассматривается достаточно широкий спектр проблем, что приводит к появлению противоположных выводов о природе недвижимости.
Познание сути объекта - в данном случае недвижимости как гражданско-правовой категории - требует его рассмотрения в контексте многомерности и глобальных связей. Это становится возможным посредством использова-
ния такого исследовательского инструмента, как интервальная методология.
Интервальный подход является важнейшим элементом особого стиля мышления, связанного с применением многомерного подхода к постижению структуры реальности в целом, а также к любым ее составляющим. Использование интервальной методологии в исследовании правого регулирования отношений в сфере недвижимости позволяет рассматривать категорию недвижимости в различных интервалах абстракции: физическом (материальном), юридическом (правовом), социальном, экономическом и пр. Полученные таким путем взаимодополняющие и непротивореча-щие знания о многомерности данной категории, определяющей интегративное качество и атрибутивные признаки всей системы отношений в сфере недвижимости, позволяют глубоко осмыслить природу проблем правового регулирования отношений в данной сфере и разработать научно обоснованные рекомендации по их решению [1].
Так, понимание категории недвижимости невозможно без понимания ее материальной основы. В международных стандартах оценки недвижимость определяется как земельный участок и все вещи (things), которые являются естественной частью земельного участка (на-
215
пример, деревья и полезные ископаемые), все вещи, которые присоединены людьми к этому участку (например, здания и улучшения территории), а также все долговременные элементы обустройства зданий (как подземные, так и надземные, такие как системы электропроводки и инженерные установки), которые обеспечивают здание коммуникациями [2].
В отечественных землеустроительных источниках под недвижимостью понимается «физический участок земли и относящиеся к нему выполненные человеком улучшения (в том числе постройки; наземные участки, а также прочно связанные с ним объекты (почва, замкнутые водоемы, кустарники, здания, строения, сооружения и др.), перемещение которых без несоразмерного ущерба невозможно» [3, с. 552]. Как единство трех элементов - земельного участка, его улучшений и принадлежностей -рассматривает недвижимость с материальной точки зрения и отечественная судебная практика, правовая доктрина [4; 5; 6; 7].
Земельный участок является основой недвижимости, ее источником и исторически первой формой. Характерным признаком земельного участка как объекта отношений является его территориальная ограниченность, обусловленная тем, что землю нельзя физически уменьшить, расширить, создать. Как поверхность земной коры и основа ландшафта земля не может быть перенесена человеком с одного места на другое, т.е. земельный участок является абсолютным недвижимым природным объектом, по сравнению с расположенными на нем зданиями, сооружениями и другими объектами, недвижимость которых является относительной.
Подобная относительность обусловлена тем, что земельный участок физически без зданий, сооружений может существовать самостоятельно, однако представить самостоятельное функционирование здания, сооружения в отрыве от земельного участка невозможно. Поэтому любые произведенные с земельным участком строительные изменения, в том числе построенные на нем здания и сооружения, с материальной точки зрения считаются улучшениями земельного участка, его составными частями.
Природа подобных улучшений находится в прямой зависимости от природы земельного участка. В частности, непосредственная физическая связь земельного участка и построенных зданий, сооружений определяет перенос соответствующих свойств земельного участка (в том числе ограниченность и неперемещаемость) на такие объекты. Иными словами, определенные особенности земельного участка накладывают определенные особенности на улучшения, произведенные с ним.
Кроме улучшений в состав недвижимости входят также принадлежности - объекты, которые не создаются непосредственно на земле, но являются неотъемлемой частью единого объекта недвижимости и следуют его судьбе. Это, в частности, объекты, которые по своей первоначальной природе являются движимыми, но использование которых данным способом возможно лишь в связи с земельным участком (урожай на корню, водопроводы и т.д.). Законодательство ряда стран (ФРГ, Франция) прямо относит названные объекты к составу недвижимости.
Таким образом, недвижимостью в силу объективных факторов является земельный участок, независимо от того, размещено на нем то или иное имущество. Все объекты, размещенные на земельном участке, с материальной точки зрения являются его улучшениями или принадлежностями.
Подобный подход к недвижимости был известен еще доктрине римского права [8, с. 148] и получил свое развитие в некоторых правопо-рядках зарубежных стран, где под недвижимостью понимается земельный участок, а находящееся на нем имущество рассматривается либо как принадлежность земельного участка, либо как составная часть земельного участка как комплексного объекта (Германия, Италия, Польша, Эстония, Хорватия, Нидерланды, Швейцария и др.).
Итак, анализ категории недвижимости в физическом интервале абстракции позволяет выявить следующую ее сущностную характеристику: недвижимость - это земельный участок с соответствующими улучшениями или принадлежностями либо без таковых.
Определение сущности недвижимости только с материально-вещественной стороны имеет важное значение во многих отраслях знаний, но явно недостаточно и далеко не исчерпывает всей совокупности признаков, свойственных его содержанию. Общественные отношения группируются в соответствии с социально-экономическим базисом, назначением, определяемым в конечном итоге потребностями участников этих отношений. Поэтому важным является рассмотрение недвижимости с точки зрения экономической и социальной концепции.
Экономическая теория вводит недвижимость в систему своего научного интереса, выделяя в ней специфические свойства, вокруг которых моделируются различные виды экономической деятельности. С точки зрения экономистов, недвижимость - это не только благо (товар) [9; 10], это и капитал, «сросшийся с землей» [6]. Это означает, что ценность и стоимость недвижимости обусловлена ее непосредственной зависимостью от земли.
216
Так, в фундаментальных трудах Д. Фридмана и Г. Харрисона, на которых базируются теория и практика оценки недвижимости, установлено, что недвижимостью является «земля как физический объект и все, что с ней связано (находится на ней)» [11, с. 32], «любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней» [12, с. 75].
Анализ основных теоретических подходов к исследованию недвижимости как экономической категории [10, с. 24-25; 13, с. 16-18; 6] позволяет установить следующие обусловленные связью с землей характеристики недвижимости.
1. Стационарность, т.е. невозможность перемещения объектов без существенного изменения их свойств. Следует отметить, что с экономической точки зрения стационарность недвижимости является не только и не столько физической, поскольку ряд объектов все же может быть перемещен без видимых потерь. Невозможность перемещения связана с изменениями эксплуатационных возможностей: возможность подъезда, расстояние от жилья, окружающая среда и т.д. Так, например, дача, расположенная внутри промышленной застройки, перестает соответствовать своему функциональному назначению и теряет свою полезность и стоимость.
2. Ценность объектов недвижимости. Данная характеристика вытекает из предыдущей и обусловлена тем, что из-за определенной связи с землей каждый объект недвижимости уникален, при этом фиксированность местоположения влияет на его потребительские свойства. Именно местоположение недвижимости определяет ее ценность, стоимость, возможность инвестирования. Стационарность недвижимого имущества может поднять ценность и полезность объекта и, наоборот, снизить его стоимость: географическое положение недвижимости, климатические особенности региона и т.д. играют важную роль в формировании недвижимости как экономического блага. Таким образом, ценность недвижимости предопределяется ее использованием по назначению.
Следует отметить, что уникальная ценность недвижимости определяет и возможность участия в гражданском обороте зданий, сооружений и других объектов только в неразрывной связи с земельным участком, на котором они находятся. Земельный участок сам по себе имеет уникальную ценность, связанную с его местоположением, назначением и трудом, затраченным на его освоение. Имеющиеся на земельном участке здания и сооружения могут значительно увеличить ценность участка, но сами по себе они без участка, на котором расположены, могут быть абсолютно бесполезны
и иметь ценность только с позиции их дальнейшего использования в качестве материалов при сооружении других объектов [14, с. 22].
В связи с этим отнесение созданных на земельных участках объектов к недвижимости должно определяться тем, могут ли они функционально служить своему назначению при условии их соединения с каким-либо участком. Подобные высказывания существуют и в отечественной правовой доктрине [15, с. 334].
3. Долговечность объектов недвижимости и продолжительность их сооружения. Будучи созданными, объекты недвижимости в течение длительного времени находятся в сегменте предложения - как в качестве товаров, предлагаемых к продаже, так и в качестве «потенциального» предложения. Исходя из этого признака, не может считаться недвижимостью, например, сооружение, возведенное на определенный недолгий срок.
4. Сложность объекта недвижимости. Значительной особенностью недвижимости как товара выступает количественное несовпадение качественных характеристик объекта. Так, например, такой объект недвижимости, как здание, в физическом (материальном) значении может содержать множество объектов различного содержания, в том числе и помещений. В то же время здание может выступать как единая единица товара при его приобретении в собственность.
5. Ограниченность объектов недвижимости. В принципе, ограниченность является признаком, характерным для любого экономического блага, и отличает его от блага неэкономического, т.е. такого, присвоение и потребление которого не связано с особыми затратами в связи с его широкой доступностью (неограниченностью). Особенностью земельных участков, составляющих основу недвижимости, является их высшая степень ограниченности, абсолютная ограниченность их предложения. Земельные участки привязаны к особенностям строения земельной поверхности, операции по изменению их свойств ограничены; создание же новых земельных участков невозможно. Из постулата ограниченности земельных ресурсов следует, что появление объектов недвижимости возможно до тех пор, пока не будут использованы соответствующие земельные ресурсы.
6. Капиталоемкость объектов недвижимости. Создание объектов недвижимости требует значительных затрат, в то же время недвижимость является одним из тех товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени. Данная характеристика недвижимости как товара оказывает определенное влияние на участие объектов недвижимости в отношениях по
217
передаче объекта во владение и пользование в рамках вещных и обязательственных прав.
Исходя из указанных признаков, можно сделать вывод, что для определения земельного участка и иных объектов, расположенных на нем, недвижимостью следует учитывать не только их физическую (материальную) природу, но и экономическое значение (размещение на земле в определенном месте). Товаром (благом) недвижимость становится не только в силу своих физических свойств, а потому, что субъекты, учитывая эти свойства, вступают между собой по поводу данных вещей в отношения, что придает данным вещам значение товара.
Таким образом, анализ, проведенный в рамках экономического интервала абстракции, позволяет сделать вывод, что недвижимость -это благо, стоимость которого определяется ценностью земли и обусловленными связью с ней характеристиками (стационарность, уникальность, долговечность, сложность, ограниченность, капиталоемкость) объектов, расположенных на ней.
Ценность недвижимости определяет не только ее экономическую, но и социальную привлекательность. Так, с социальной точки зрения недвижимость рассматривается как определенное благо, способное удовлетворять различные потребности тех или иных субъектов общества, в том числе физиологические, психологические, интеллектуальные и иные. Все, что необходимо человеку для выживания и достойного существования, он получает в конечном итоге от земли. Кроме того, владение недвижимостью является престижным в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего слоя общества [16].
В экономическо-социальном отношении предмет признается благом при наличии и совпадении следующих четырех условий: наличие потребности субъекта; наличие свойств предмета, которые делают его годным быть поставленным в причинную связь с удовлетворением этой потребности; познание субъектом этой причинной связи; возможность распоряжаться предметом таким образом, чтобы действительно употреблять его для удовлетворения этой потребности [17]. Предмет только тогда становится благом, когда совпадают эти четыре условия, но если отсутствует хотя бы одно из них, то предмет никогда не может стать благом.
Как объективная реальность объекты могут существовать сами по себе, независимо от сознания человека, однако объектом отношений они становятся, вступая во взаимодействие с субъектами. В связи с этим как социальная категория недвижимость, объективно обладая
такой характеристикой, как ценность, является благом, средством удовлетворения потребностей субъектов общества при условии фактического обладания субъектом такой недвижимостью (объективный фактор) и осознания возможности употреблять ее для удовлетворения своих потребностей (субъективный фактор).
С учетом изложенного в социальном интервале абстракции недвижимость следует рассматривать как определяемое ее ценностью объективно и субъективно пригодное средство удовлетворения потребностей социальных субъектов.
Ценность недвижимости означает необходимость, значимость, важность определенных свойств этого объекта, что определяется их включением в сферу человеческой жизнедеятельности. При этом недвижимость приобретает экономически-социальную ценность только при приобретении правовых признаков - совокупности юридических и качественных признаков, формирующих определенные правомочия субъектов посредством управления юридической судьбой конкретных видов объектов. Таким образом, правовым средством реализации интересов, а также удовлетворения потребностей служит субъективное право.
Принадлежащая правомочному субъекту в соответствии с законом возможность определенного поведения и ее использование позволяют ему достичь цели, ради которой он вступает в правоотношения, т.е. удовлетворить соответствующую потребность [18, с. 12-19]. Социально-имущественное благо в результате гражданско-правового регулирования процесса удовлетворения социально-имущественной потребности делается объектом субъективного гражданского права [19, с. 26].
Таким образом, физические, экономические и социальные характеристики недвижимости определяют ее интегрирующую роль в качестве объекта различного спектра гражданско-правовых отношений по владению, пользованию, распоряжению недвижимостью.
Исследование любого объекта правовых отношений должно строиться с точки зрения влияния права на общественные отношения, а не материальной составляющей объекта, которая без наличия правовой формы не входит в предмет познания юриспруденции. В связи с этим при исследовании недвижимости как объекта гражданско-правовых отношений следует учитывать, что с юридической точки зрения недвижимость рассматривается не как определенный материальный (физический) объект, а как объект, относительно которого установлен правовой режим.
Правовой режим недвижимости выступает правовой формой определенных обществен-
218
ных отношений, которые складываются между субъектами по поводу (в связи) особых объектов (недвижимости). Именно в правовом режиме недвижимости усматривается ее значение как категории объекта гражданских прав.
Недвижимость включена в правовое поле в действующем российском законодательстве, прежде всего, через нормы Гражданского кодекса РФ. В то же время закрепление понятия недвижимого имущества на законодательном уровне не решает вопрос однозначного определения объектов, в отношении которых возможно установление правового режима недвижимости. Это подтверждает как неоднозначная судебная практика по регулированию отношений в сфере недвижимости, так и разногласия по этому поводу в доктрине гражданского права.
В частности, в современной цивилистике не достигнуто единого понимания недвижимости как правовой категории. Существуют различные правовые теории недвижимости, однако вряд ли их можно считать совершенными, учитывая их ориентацию, как правило, на одну из сущностных характеристик категории недвижимости - либо на связь с землей, либо на государственную регистрацию прав на недвижимые объекты.
Считаем, что критерий разграничения движимых и недвижимых вещей как объектов гражданских прав необходимо искать не в их природных свойствах и не в признаках, привнесенных правом, в частности в государственной регистрации прав. Главной отличительной чертой, позволяющей отграничивать вещи друг от друга, является правовой режим, устанавливаемый исходя из материальной, экономической и социальной сущности недвижимости.
Юридически значимые качества вещи во многом определяются отношениями, которые складываются по поводу этой вещи. С позиции права важна не сама вещь «как совокупность физических и химических характеристик», а
правовое значение, придаваемое этому объекту в силу позитивного права, которое и воплощается в субъективных правах и обязанностях [20, с. 140-150]. Именно правовой режим позволяет отграничить объекты в их естественном состоянии от объектов в правовом смысле и обеспечивает регулирование переходов объектов из натурального состояния предметов в правовое состояние (статус) объектов. Это проявляется в статике имущественных отношений, через абсолютные конструкции права собственности, а также производные вещные права. Таким образом, недвижимостью в гражданском праве должно признаваться не любое имущество, отвечающее признаку связанности с землей, а только то, которое может быть объектом гражданских прав, на которое может быть установлено право собственности и иные права.
Таким образом, проведенный анализ категории недвижимости в правовом интервале абстракции позволяет выявить следующую сущностную характеристику недвижимости: это объекты, в отношении которых установлен соответствующий правовой режим.
Итак, с учетом анализа сущности недвижимости в физическом, экономическом, социальном и правовом интервалах абстракции можно сформулировать следующее интегрирующее понятие недвижимости как правовой категории: это объекты, в отношении которых, исходя из их физической (материальной) природы, экономической ценности и социальной значимости, установлен соответствующий правовой режим.
Именно такое понимание недвижимости как правовой категории позволяет, на наш взгляд, получить комплексное многомерное научное знание, избежать однобокости научно-теоретического осмысления природы соответствующих правовых отношений и связанных с этим проблем их нормативного регулирования.
1. Семёнова Е.Г. Системный подход и интервальная методология как методологическая основа исследований правового регулирования отношений в сфере недвижимости // Вестн. Краснодар. ун-та МВД России. 2016. № 3(33).
2. Международные стандарты оценки. 2011. М, 2011.
3. Нагаев Р.Т. Недвижимость: энцикл. словарь. Казань, 2000.
4. Постановление Президиума ВАС от 28 мая 2013 г. по делу № 17085/12. URL: http://arbitr.ru/ bras.net/f.aspx?id_casedoc=1_1_5939eec9-978a-4bdc-bb73-6eb874fb44ea
1. Semenova E.G. A systematic approach and interval methodology as a methodological basis of research of legal regulation of relations in the sphere of real estate // Bull. of Krasnodar university of Russian MIA. 2016. № 3(33).
2. International valuation standards. 2011. Moscow, 2011.
3. Nagaev R.T. Real estate: encyclopedic dictionary. Kazan, 2000.
4. Resolution of the Presidium of the Supreme Arbitration Court of the Russian Federation d.d. May 28, 2013, case № 17085/12. URL: http://arbitr. ru/bras.net/f.aspx?id_casedoc=1_1_5939eec9-978a-4bdc-bb73-6eb874fb44ea
219
5. Решение Новомосковского городского суда от 5 марта 2015 г. по делу № 2-153/2015. URL: http://rospravosudie.com/ court-novomoskovskij-gorodskoj-sud-tulskaya-oblast-s/act-470033746/
6. Гриценко Е.А. Рынок недвижимости: закономерности становления и функционирования (вопросы теории и методологии). Харьков, 2002.
7. Калиниченко К. С. Здания и сооружения как составные части земельного участка. Сравнительный анализ по российскому и германскому праву // Закон. 2014. № 12.
8. Римское частное право: учеб. / под ред. И.Б. Новицкого и И. С. Перетерского. М., 1994.
9. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: учеб. М., 2010.
10. Асаул А. Экономика недвижимости: учеб. для вузов. 3-е изд. СПб., 2013.
11. Харрисон Г. Оценка недвижимости: пер. с англ. М., 1994.
12. Фридмен Д., Ордвейн Н. Оценка и анализ приносящей доход недвижимости. М., 1995.
13. Коханенко В. В. Рынок недвижимости: состояние и проблемы развития. М., 1997.
14. Масянова Н.Н. Рынок недвижимости: вопросы теории и методологии: дис. ... канд. экон. наук. М, 2005.
15. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (часть первая) / под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М, 2002. Доступ из справ. правовой системы «Консуль-тантПлюс»: комментарии законодательства.
16. Гриненко С. В. Экономика недвижимости: конспект лекций. Таганрог, 2004.
17. Менгер К. Основания политической экономии // Австрийская школа в политической экономии: К. Менгер, Е. Бём-Баверк, Ф. Визер / пер. с нем.; под ред. В.С. Автономова. М., 1992.
18. Яковлев В.Ф. Структура гражданского правоотношения как средство обеспечения удовлетворения потребностей // Вопросы гражданско-правового обеспечения интересов потребителей в свете решений XXVII съезда КПСС: межвуз. сб. науч. тр. Пермь, 1997.
19. Куфлин А. С. Потребности субъектов и субъективные гражданские права // Право и проблемы юридической практики в сфере имущественных отношений: материалы Всерос. науч.-практ. конф. Н. Новгород, 2009.
20. Сенчищев В. И. Объект гражданского правоотношения // Актуальные вопросы гражданского права / под ред. М.И. Брагинского. М., 1998.
5. The decision of the Novomoskovsk City Court d.d. March 5, 2015, case № 2-153/2015. URL: http://rospravosudie.com/court-novomoskovskij-gorodskoj-sud-tulskaya-oblast-s/act-470033746/
6. Gritsenko E.A. The real estate market: the rule of establishment and functioning (questions of theory and methodology). Kharkov, 2002.
7. Kalinichenko K.S. Buildings and constructions as integral parts of a land plot. Comparative analysis of Russian and German law // Law. 2014. № 12.
8. Roman private law: textbook / ed. by I.B. Novitsky and I.S. Peretersky. Moscow, 2000.
9. Goremykin V.A. Real estate economy: textbook. Moscow, 2010.
10. Asaul A. Real estate economy: textbook for high schools. 3rd ed. St. Petersburg, 2013.
11. Harrison G. Real estate valuation: transl. from English. Moscow,1994.
12. Fridman Dzh., Ordvein N. Analysis and evaluation of the income-producing properties. Moscow, 1995.
13. Kokhanenko V.V. The real estate market: state and development problems. Moscow, 1997.
14. Masyanova N.N. The real estate market: questions of the theory and methodology: diss. ... Master of Economics. Moscow, 2005.
15. Commentary to the Civil Code of the Russian Federation (Part One) /ed. by T.E. Abova, A.Yu. Kabalkin. Moscow, 2002. Access from legal reference system «ConsultantPlus»: comments of legislation.
16. Grinenko S.V Real estate economics: lecture notes. Taganrog, 2004.
17. Menger C. Foundations of political economy // Austrian school of political economy: C. Menger, E. Bohm-Bawerk, F. Wieser / transl from German; ed. by VS. Avtonomov. Moscow, 1992.
18. Yakovlev V.F. The structure of the civil legal relations as a means of meeting the needs // Questions of civil legal interests of consumers in the light of decisions of XXVII Congress of the CPSU: Interuniv. coll. of sci. papers. Perm, 1997.
19. Kuflin A.S. Needs of subjects and the subjective civil rights // Law and problems of legal practice in the field of property relations: proc. of the All-Russian sci.-pract. conf. Nizhny Novgorod, 2009.
20. Senchischev V.I. The object of civil legal relationship //Actual problems of civil law / ed. by M.I. Braginsky. Moscow, 1998.
220
