CC BY
19DOI 10.47643/1815-1337_2023_10_283 УДК 347.214.2
НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО КАК ОБЪЕКТ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ: ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ REAL ESTATE AS AN OBJECT OF CIVIL LEGAL REGULATION: THEORETICAL AND METHODOLOGICAL ASPECTS
НОСАЧ Станислав Станиславович,
аспирант НОЧУ ВО «Московский финансово-промышленный университет «СИНЕРГИЯ». 129090, Россия, г. Москва, ул. Мещанская, 9/14, стр. 1. E-mail: mariyair@mail.ru;
NOSACH Stanislav Stanislavovich,
Postgraduate student at the Moscow Financial and Industrial University "SYNERGY". 129090, Russia, Moscow, Meshchanskaya str., 9/14, p. 1. E-mail: mariyair@mail.ru
Краткая аннотация. Работа посвящена рассмотрению теоретико-методологических аспектов определения и классификации недвижимого имущества как объекта гражданско-правового регулирования. Рассмотрены фактические и юридические признаки признания вещи недвижимым имуществом, раскрыты особенности современного понимания критерия прочной связи строения с землей, а также неподвижности объекта. Показано принципиальное значения наличия фундамента для признания объекта незавершенного строительства объектом недвижимости. Определена дихотомическая природа совокупного определения критериев отнесения объекта к недвижимости. Выделены специфические особенности недвижимости, не имеющей прочной связи с землей (так называемой «условной недвижимости»), выделен комплекс признаков «условной недвижимости», показаны ее отличия от недвижимости «по природе». Показана межотраслевая природа правового регулирования недвижимого имущества, при этом обозначена ведущая, приоритетная роль гражданско-правовых норм в регулировании частноправовых вещных отношений по поводу недвижимого имущества.
Abstract. The work is devoted to the consideration of theoretical and methodological aspects of the definition and classification of real estate as an object of civil law regulation. The actual and legal signs of recognizing a thing as real estate are considered, the features of the modern understanding of the criterion of a strong connection between a structure and the ground, as well as the immobility of an object, are revealed. The fundamental importance of the presence of a foundation for the recognition of an object of construction in progress as a real estate object is shown. The dichotomous nature of the cumulative determination of the criteria for classifying an object as real estate is determined. The specific features of real estate that does not have a strong connection with the land (the so-called "conditional real estate") are singled out, a set of signs of "conditional real estate" is singled out, and its differences from real estate "by nature" are shown. The intersectoral nature of the legal regulation of real estate is shown, while the leading, priority role of civil law norms in the regulation of private law property relations regarding real estate is indicated.
Ключевые слова: недвижимость, недвижимое имущество, гражданское право, связь с землей, объекты недвижимости, объект незавершенного строительства, неподвижность объекта, фундамент.
Keywords: real estate, real estate, civil law, connection with the land, real estate objects, construction in progress, immovability of the object,
foundation.
Для цитирования: Носач С.С. Недвижимое имущество как объект гражданско-правового регулирования: теоретико-методологические аспекты // Право и государство: теория и практика. 2023. № 10(226). С. 283-286. http://doi.org/10.47643/1815-1337_2023_10_283.
For citation: Nosach S. S. Real estate as an object of civil legal regulation: theoretical and methodological aspects // Law and state: theory and practice. 2023. No. 10(226). pp. 283-286. http://doi.org/10.47643/1815-1337_2023_10_283.
Статья поступила в редакцию: 11.09.2023
Анализируя гражданско-правовое содержание понятия «недвижимое имущество» с точки зрения выделения формирующих его признаков, прежде всего, необходимо установить соотношение гражданско-правового регулирования указанного института с регулятивным воздействием норм других отраслей права, в частности, определить сферу их сферу применения и правила разграничения, от чего, кроме прочего, зависит и выбор конкретного способа и институционального механизма защиты имущественных прав.
В целом, значимость рынка недвижимости как сегмента национальной экономики и сферы реализации частноправовых интересов физических и юридических лиц подчеркивает статистика последних лет. Так, доля недвижимости в российском ВВП составляла в отдельные годы до 9,4 %, уступая в абсолютных цифрах лишь добыче полезных ископаемых, обрабатывающим производствам и торговле1. Если рассматривать региональные примеры, то, например, в городе федерального значения Севастополе недвижимость является вообще основой экономического развития и главным направлением удовлетворения частноправовых интересов, поскольку добавленную стоимость в экономике субъекта на 28,9 % формирует позиция «Деятельность по операциям с недвижимым имуществом», доля которой по состоянию на 2023 г. по сравнению с периодом 2017-2020 гг. выросла на 4,9 %2, что является достаточно весомым показателем, демонстрирующим, в том числе, и актуальность исследований, направленных на совершенствование правового регулирования осуществления указанных операций, что представляется невозможным без правильного и полного понимания теоретико-методологической основы, на которой происходит правотворчество и правоприменение, непосредственно связанные с рынком недвижимости.
Среди теоретико-методологических аспектов важнейшее место занимает корректное и точное выделение юридических признаков по-
1 Недвижимость впервые с 2009 года внесла отрицательный вклад в рост ВВП. URL: https://www.rbc.ru/economics/03/02/2020/5e3818d79a7947991d7c4e3a (дата обращения: 29.08.2023).
2 Ориентированная на строительство жилья экономика начинает «душить» Севастополь. URL: https://sevastopol.su/news/orientirovannaya-na-stroitelstvo-zhNya-ekonomika-nachinaet-dushit-sevastopol (дата обращения: 29.08.2023).
нятия «недвижимое имущество», так как именно соответствие этим признакам является критерием отнесения того или иного объекта к соответствующему правовому режиму со всеми вытекающими для участников сделки последствиями.
Первым из таких признаков, признаваемым в цивилистической доктрине классическим и основополагающим, т.н. «природным», является неразрывная связь объекта с землей, известная частноправовой парадигме еще со времен римского частного права, и, в новейшей истории, Кодекса Наполеона (Французского Гражданского Кодекса).
Действующее российское законодательство, прежде всего Гражданский кодекс РФ1, дает основание выделить несколько ключевых особенностей признака прочной, неразрывной связи имущественного объекта (иными словами, какого-либо строения антропогенного, рукотворного происхождения) как «природного» критерия определения недвижимости.
Во-первых, это самостоятельное хозяйственное значение строения, т.е., например, не могут быть признаны самостоятельными объектами недвижимости, требующими государственной регистрации, с формальной точки зрения, физически углубленные в землю забор, столб, фонарь, вольер или клетка для животных, мангал, конструкция для чистки ковров и т.п., поскольку хозяйственное значение всех указанных объектов законодательством и судебной практикой включается в общее хозяйственное значение основного жилого либо нежилого строения, по отношению к которому они все выполняют, безусловно, вспомогательное предназначение. Такими основными строениями признаются многоквартирный дом, обособленная часть многоквартирного дома (квартира), индивидуальный дом, гараж, производственные, торговые и иные капитальные объекты.
Во-вторых, имеющим прочную связь с землей признаются строения, имеющие углубленный в землю фундамент, от которого его невозможно либо достаточно сложно отсоединить без нарушения целостности, качественного состояния и целевого предназначения объекта. Таким образом, от недвижимого имущества следует отличать модульные (мобильные, переносные) дома, которые, с точки зрения градостроительного права, не являются объектами капитального строительства, а с позиций гражданского права - не имеют прочной, неразрывной связи с землей, поскольку могут быть легко оторваны от конкретного земельного участка, и более того - именно такая мобильность составляет их потребительскую ценность, что несовместимо с классической «природой» недвижимого имущества.
Вторым признаком недвижимого имущества признается невозможность перемещения объекта без причинения несоразмерного ущерба назначению объекта, т.е., иными словами, иммобилиарность (неподвижность) объекта, его устойчивая привязка к определенным территориальным координатам, в пределах которых он расположен на местности (в натуре).
В данном контексте следует отметить, что некоторые авторы на основании признака иммобилиарности даже предлагают выделить т.н. «иммобилиарное право» в качестве самостоятельной комплексной отрасли, охватывающей правовое регулирование недвижимого имущества. Так, в российской науке подобную идею обосновывает Е.А. Леонтьева, по мнению которой иммобилиарное право является «самой стабильной областью права»2.
Подобный теоретико-методологический подход, на наш взгляд, как и любое другое аргументированное мнение, имеет право на существование в доктринально-теоретической плоскости, поскольку правовое регулирование недвижимости включает в себя не только гражданско-правовые нормы, но также и земельно-правовые, градостроительные, жилищно-правовые, административно-правовые, эколого-правовые, а также процессуальные (гражданско-процессуальные, арбитражно-процессуальные, административно-процессуальные), определяющие особенности рассмотрения отдельных категорий дел, связанных с объектами недвижимого имущества.
С этой точки зрения, законодательной моделью правового регулирования недвижимости в условиях континентальной правовой семьи, которой имманентно присуща кодификация, при некоторых условиях гипотетически могло бы стать даже принятие Иммобилиарного кодекса (по аналогии с теми же, например, Семейным или Земельным кодексом), объединяющего в себе все отраслевые нормы, связанные с оборотом, регистрацией недвижимости, а также зашитой прав и законных интересов участников рынка недвижимости. Впрочем, на наш взгляд, самостоятельная кодификация правовых норм, связанных с недвижимостью, не является оптимальным вариантом расположения в действующем законодательстве соответствующих норм, поскольку в своей концептуальной основе правовой режим недвижимости имеет гражданско-правовую основу, от которой целесообразно отталкиваться в практической плоскости, исходя из достаточно успешно и стабильно функционирующего Гражданского кодекса РФ, симбиотически определяющего правовой режим недвижимости в совокупности с другими вещными правами.
Также следует выделить и ту особенность видового состава недвижимого имущества, что недвижимость, признаваемая таковой в силу прямого указания закона и не имеющая прочной связи с землей (например, воздушные, водные, космические аппараты) не имеет признака иммобилиарности, а как раз фактически является мобильной и передвижной, т.е. возникают некоторые вопросы к корректности употребления термина «иммобилиарное право», не говоря уже об отсутствии в российском законодательстве указанного понятия в законодательной терминологии, включая названия профильных нормативных правовых актов.
Третьим признаком недвижимости как объекта вещного права является материально-вещественное состояние объекта, что обуславливает фактическую возможность проведения его стоимостной оценки для определения условия гражданско-правовой сделки по его поводу.
Четвертым, формально-юридическим, признаком недвижимого имущества является создание его создание в установленном законом порядке, с соблюдением градостроительных и иных норм и правил, в чем как раз и проявляется тесная взаимосвязь гражданско-правовых и гра-
1 Гражданский кодекс Российской Федерации. URL: https://www.zakonrf.info/gk/ (дата обращения: 26.08.2023).
2 Интервью с Леонтьевой Е.А.: «О шестом технологическом укладе, иммобилиарном праве и лайфхаке от Аристотеля». https://pravo.hse.ru/intprilaw/news/428821774.html (дата обращения: 26.08.2023).
достроительных норм при определении правового режима недвижимости.
Следует отметить, что именно исходя их формально-юридического признака недвижимости к ее объектам не могут быть отнесены фактически имеющие прочную связь с землей и углубленный в землю фундамент строения, построенные с нарушениями действующего градостроительного законодательства. В этом случае, с правовой точки зрения, строение представляет собой не объект недвижимости, а самовольную постройку (ст. 222 ГК РФ), т.е. связь с землей должна иметь не только фактический, но еще и юридический характер, и только в такой дихотомии создается полноценная связь вещного объекта с землей, необходимая для его признания объектом недвижимости.
Подобный методологический подход к разграничению объекта недвижимости от самовольной постройки поддерживается и существующей судебной практикой. Как указывается в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 22 декабря 2015 г. по делу № 304-ЭС15-11476, А27-18141/2014, «для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил»1, иначе говоря, объект недвижимости должен быть создан именно в таком качестве в установленном законом порядке, что юридически подтверждается внесением в кадастр недвижимости.
Фабула данного дела была построена на решении вопроса о признании права собственности на объект недвижимости, в качестве которого заявитель рассматривал списанный металлический трехэтажный теплоход на сваях, предлагаемый для хозяйственного использования в качестве нежилого помещения.
При этом важность принятого судом решения заключается в обосновании отказа в признании права собственности как раз отсутствием признаков недвижимого имущества у описанного объекта. В контексте определения таких юридических признаков судом было, в частности, установлено, что: ответчику никогда не предоставлялся земельный участок для возведения объекта недвижимости; уполномоченные органы не выдавали разрешений на строительство или реконструкцию какого-либо объекта, расположенного на указанном земельном участке; нормами действующего законодательства не предусмотрена возможность реконструкции такого сооружения как металлическое судно в трехэтажное здание.
Таким образом, особенности гражданско-правового оборота рассмотренной технологической конструкции были предопределены фактом несоблюдения градостроительных норм, из чего, помимо прочего, можно сделать вывод об относительности и некоторой условности строгого определения правового режима недвижимого имущества исключительно как частноправового, поскольку, как можно убедиться из процитированного судебного решения, гражданско-правовая природа недвижимого имущества напрямую определяется, в том числе, и императивными публично-правовыми нормами, какими являются градостроительные предписания, а также установленный обязательный порядок строительства и государственной регистрации объектов недвижимости.
В то же время, исключением из общего правила о внесении в кадастр недвижимость являются такой вид недвижимого имущества, как объект незавершенного строительства, под которым понимается вновь создаваемый (хотя бы частично возведенный) индивидуально-определенный объект недвижимости, незавершенный строительством (на котором приостановлены либо ведутся работы) и (или) не поставленный на кадастровый или иной учет и не зарегистрированный в установленном порядке (работы прекращены либо объект законсервирован или фактически эксплуатируется). В свою очередь, согласно абз. 5 п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»2, при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем по крайней мере полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы. Эта позиция Пленума Верховного Суда РФ, формирующая в дальнейшем правильную и единообразную судебную практику, представляется абсолютно обоснованной с методологической точки зрения, поскольку указывается на наличие хотя бы минимального соответствия ключевому для строения признаку прочной связи с землей в форме углубленного в землю фундамента, поскольку без подобного требования объектом незавершенного строительства теоретически мог бы быть признан вообще любой материальный объект вплоть до простого нагромождения строительных материалов, что, безусловно, представляло бы собой явный правовой абсурд.
Как справедливо отмечает в контексте определения правового режима объекта незавершенного строительства Е.Ю. Валявина, объект незавершенного строительства возникает с того момента, когда он объективно приобретает свойства недвижимой вещи, вне зависимости от этапа строительства3, т.е. в полной соответствием с дихотомическим методологическим подходом, аккумулирующем фактический и формально-юридический признаки, в данном случае также, как и всех остальных, выделяются два критерия признания объекта незавершенного строительства объектом недвижимости: а) прочная, неразрывная связь объекта с землей (фактическое основание, которым на практике признается наличие, как минимум, уже возведенного фундамента будущего строения); б) осуществление государственной регистрации права собственности на такой объект (формально-юридическое основание). Еще раз следует подчеркнуть, что только при наличии обоих указанных оснований объект незавершенного строительства может признаваться объектом недвижимости, о чем свидетельствует и имеющаяся по соответствующим делам судебная практика.
Исходя из указанных специфических признаков объектов недвижимого имущества «по природе», в п. 1 ч. 4 ст. 8 ФЗ от 13 июля 2015 г.
1 Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 22.12.2015 г. по делу № 304-ЭС15-11476, А27-18141/2014
2 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»
3 Валявина Е.Ю. О гражданском обороте объектов незавершенного строительства. Журнал российского права. 2012. № 1. С. 48.
№ 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»1 определяется видовой состав объектов недвижимости, выделенный для внесения соответствующих объектов в кадастр недвижимости. В соответствии с установленной законодателем классификацией, к объектам недвижимости относятся: а) земельный участок; б) здание; в) сооружение; г) помещение; д) машино-место; е) объект незавершенного строительства; ж) единый недвижимый комплекс; з) предприятие как имущественный комплекс.
Как можно увидеть, в предлагаемом перечне отсутствуют объекты недвижимого имущества, признаваемые таковыми исключительно в силу воли законодателя, по существу имея фактическую движимую природу. Такие объекты из всех перечисленных выше признаков имеют лишь один, формально-юридический - регистрацию в качестве объекта недвижимого имущества согласно действующему законодательству. В то же время, порядок их регистрации отличается от порядка регистрации недвижимости, имеющей прочную связь с землей, чем и продиктовано их отсутствие в соответствующей статье ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В то же время, фактическим основанием отнесения к недвижимости является, очевидно, хозяйственная полезность такого объекта, т.е. его способность использоваться по своему прямому предназначению (приведенная выше правовая позиция суда о невозможности признания недвижимостью списанного морского судна, которое утратило способность использоваться по назначению, свидетельствует, на наш взгляд, о правильности подобного заключения).
Важно отметить, что в случае с законодательно определенными объектами недвижимости (которые еще обобщенно называют «условной недвижимостью»), как и относительно недвижимости «по природе», имеющей прочную связь с землей, действующее российское законодательство определяет единую и неделимую совокупность фактического и юридического основания в качестве обязательного критерия отнесения воздушных (к которым, на наш взгляд, исходя из современного уровня развития науки и техники, относятся и космические летательные аппараты, включая используемые в коммерческом обороте для туристических и познавательных целей) морских судов, а также судов внутреннего плавания к объектам недвижимого имущества (или, в терминологии ст. 130 ГК РФ, «недвижимым вещам», что, в принципе, с одной стороны, можно считать синонимом понятий «недвижимость» и «недвижимое имущество», а с другой стороны, очевидно, что понятие «недвижимость» логично включает в себя еще и имущественные права на соответствующие недвижимые вещи, что прямо не обозначено в действующем российском законодательстве, но логично проистекает из самой природы и состава гражданских вещных правоотношений).
Таким образом, дихотомическая методология к определению недвижимого режима вещи применяется ко всем видам недвижимости, имеющим потенциальную возможность выступать объектами гражданско-правового оборота.
В целом, в результате проведенного исследования теоретико-методологических аспектов определения и классификации недвижимого имущества как объекта гражданско-правового регулирования можно сделать такие основные выводы: а) принадлежность вещи к объектам недвижимого имущества определяется наличием дихотомического единства фактического и юридического оснований; б) объекты недвижимого имущества «по природе» имеют целостную совокупность фактических признаков, среди которых: прочная связь объекта с землей; иммобилиар-ность (неподвижность, которая на практике заключается в наличии фундамента строения, углубленного в землю); материально-вещественное состояние объекта, позволяющее провести его стоимостную оценку, а также формально-юридический признак, под которым понимается создание объекта в соответствии с нормами действующего законодательства и внесение в кадастр недвижимости; в) «условная недвижимость» также должна соответствовать совокупности фактических и юридических признаков, но при этом выделяется только два таких признака: способность использоваться по назначению (фактическое основание) и прямое указание на соответствующий объект в ст. 130 ГК РФ, а также на уровне правоприменения - внесение в надлежащий государственный реестр (формально-юридическое основание); г) правовое регулирование недвижимого имущества имеет межотраслевой характер, включая в себя в наиболее широкой трактовке гражданско-правовые (ведущие, приоритетные для материально-правового регулирования частноправовых вещных отношений), земельно-правовые, градостроительные, жилищно-правовые, административно-правовые, эколого-правовые, а также процессуальные (гражданско-процессуальные, арбитражно-процессуальные, административно-процессуальные) нормы.
Библиография:
1. Интервью с Леонтьевой Е.А.: «О шестом технологическом укладе, иммобилиарном праве и лайфхаке от Аристотеля». https://pravo.hse.ru/intprilaw/news/428821774.html (дата обращения: 26.08.2023).
2. Валявина Е.Ю. О гражданском обороте объектов незавершенного строительства // Журнал российского права. 2012. № 1. С. 46-55.
References:
1. Interview with Leontieva E.A.: "About the sixth technological order, immobiliary law and life hack from Aristotle." https://pravo.hse.ru/intprilaw/news/428821774.html (date of address: 26.08.2023).
2. Valyavina E.Yu. On civil turnover of objects of unfinished construction // Journal of Russian Law. 2012. No. 1. pp. 46-55.
1 «О государственной регистрации недвижимости»: Федеральный Закон РФ от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ.
