СОВРЕМЕННЫЕ ПОДХОДЫ К ОПРЕДЕЛЕНИЮ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА Текст научной статьи по специальности «Право»

ЮРИДИЧЕСКИЕ НАУКИ

СОВРЕМЕННЫЕ ПОДХОДЫ К ОПРЕДЕЛЕНИЮ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Чернусь Надежда Юльевна

Кандидат юридических наук Институт философии и права СО РАН, г. Новосибирск Сибирский институт управления РАНХиГС, г. Новосибирск

THE MODERN APPROACHES TO THE DEFINITION OF THE REAL ESTATE

Chernus Nadezhda

Candidate of Legal Sciences Institute of Philosophy and Law SB RAS, Novosibirsk Siberian Institute of Management of the RANEPA, Novosibirsk DOI: 10.31618/nas.2413-5291.2021.2.69.465

АННОТАЦИЯ

В статье рассматриваются существующие подходы к определению недвижимого имущества. Наряду с традиционными признаками недвижимого имущества, закрепленными в законодательстве, а именно: прочная связь с землей, необходимость государственной регистрации прав, существуют и другие признаки недвижимости. К дополнительным признакам можно отнести устойчивую связь недвижимого имущества с территорией Российской Федерации, что позволяет объяснить распространение режима недвижимости на морские и воздушные суда, а также другие признаки. Появление в законодательстве новых видов недвижимого имущества требует совершенствования подходов к правовому регулированию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

ABSTRACT

The article discusses the existing approaches to the definition of real estate. Along with the traditional signs of real estate fixed in the legislation, namely: a strong connection with the land, the need for state registration of rights, there are other signs of real estate. Additional features include a stable connection of real estate with the territory of the Russian Federation, which allows us to explain the extension of the real estate regime to ships and aircraft, as well as other features. The emergence of new types of real estate in the legislation requires improving approaches to the legal regulation of rights to real estate and transactions with it.

Ключевые слова: недвижимое имущество; гражданский оборот недвижимости; признаки недвижимого имущества; государственная регистрация недвижимости.

Keywords: real estate; civil turnover of real estate; signs of real estate; state registration of real estate.

Несмотря на давнюю историю правового регулирования недвижимого имущества, наличие многочисленных исследований категории недвижимого имущества [1], обилие судебной практики, тем не менее, новые условия гражданского оборота обусловливают необходимость пересмотра подходов к определению традиционных для правовой науки категорий, к числу которых относится недвижимое имущество. Гражданский кодекс РФ (далее - ГК РФ) [2] не содержит определения недвижимого имущества, однако, исходя из анализа некоторых положений ГК РФ, есть возможность указать признаки недвижимого имущества. Прежде всего, недвижимое имущество является объектом гражданских прав (ст. 128 ГК РФ). Недвижимое имущество - это разновидность вещей. Следующий признак недвижимого имущества вытекает из ст. 130 ГК РФ, согласно которой к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного

строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации

воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Таким образом, с одной стороны, определяющим признаком недвижимого имущества является наличие его тесной связи с землей, а также невозможность перемещения определенного объекта без нарушения его целостности, но, с другой стороны, к объектам недвижимого имущества могут также относиться и морские, воздушные суда, подлежащие государственной регистрации. Рассматриваемые объекты обладают статусом недвижимого имущества, поскольку подлежат государственной регистрации, также как и недвижимое имущество, которое связано с землей. Как указывают некоторые исследователи, распространение статуса недвижимого имущества на, казалось бы, разные по природе объекты можно объяснить тем, что все эти объекты имеют устойчивую связь с территорией Российской Федерации [3, с. 1]. Так, в соответствии с п. 4 ст. 33 Воздушного кодекса Российской Федерации [4], воздушное судно, зарегистрированное или учтенное в установленном порядке в Российской Федерации, приобретает национальную принадлежность Российской Федерации.

Кроме юридической природы недвижимое имущество обладает и экономическим содержанием. И.Т. Балабанов определяет недвижимое имущество как категорию финансовую, рассматривает ее как часть территории с относящимися к ней природными ресурсами, а также зданиями и сооружениями [5, с. 34]. Итак, к традиционным признакам недвижимого имущества можно отнести:

- наличие прочной связи с земельным участком, выраженной в невозможности перемещения объекта;

- индивидуальную определенность, поскольку недвижимое имущество для участия в гражданском обороте должно обладать индивидуализирующими качествами (место расположения, место нахождения в составе другого недвижимого имущества и т.п.);

- ограниченность недвижимого имущества в пространстве (например, здания и сооружения ограничены территорией земельного участка, на котором они расположены);

- признак публичности (под публичностью понимается регистрационный порядок признания и перехода права собственности и иного вещного права на объекты недвижимости).

Кроме перечисленных признаков, некоторые исследователи наделяют недвижимое имущество дополнительными характеристиками. В частности, А.В. Щеголева понимает под правовым режимом недвижимого имущества определенный порядок правового регулирования, который выражен в форме определения конкретных дозволений, ограничений и запретов, создающих относительно объекта недвижимого имущества конкретный объем прав и обязанностей субъектов данных правоотношений [6, с. 13]. По мнению В. В. Кущенко режим недвижимого имущества следует относить ко вторичному специальному институциональному режиму, который

представляет собой комплексную модификацию публично-правового и частноправового режимов, и обладает своими специфическими особенностями в совершении гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом [7, с. 35-38].

Н. Н. Булышева в своей статье определяет специфику правового режима недвижимого имущества, которая заключается в следующем:

- право собственности, равно как и иные права на недвижимое имущество, которое из оборота не изъято, возникновение, прекращение и переход этих прав, подлежат обязательной государственной регистрации, являющейся единственным доказательством этих прав;

- объектом гражданского оборота создаваемое вновь недвижимое имущество становится только тогда, когда созданный объект в установленном порядке зарегистрирован;

- ряд сделок с недвижимым имуществом содержит обязательное требование об их государственной регистрации, а сама сделка считается заключенной исключительно с момента ее регистрации;

- специальные правила сделок с недвижимым имуществом, как правило, предусматривают прямую зависимость прав на земельный участок от прав на возведенное на нем строение (здание, сооружение): к приобретателю (арендатору) строения по общему правилу автоматически переходит и право собственности (право аренды) на часть земельного участка, занятого строением и необходимого для его функционирования (ст. 273, 653 ГК РФ);

- для контроля за законностью сделок с недвижимым имуществом действует определенная единая система учреждений, которые ответственны за регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним [8, с. 114, 115].

Исходя из перечисленных признаков недвижимого имущества, едва ли не основным авторы называют необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В этой связи возникает вопрос о том, какой же признак первичен: связь объекта с определенной территорией или наличие государственной регистрации. Интересное дело рассмотрено Верховным Судом РФ по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом [9]. Поводом для обращения управления с иском о признании права собственности ответчика на спорный объект незавершенного строительства отсутствующим явилась государственная регистрация права на этот объект как на недвижимое имущество, тогда как он не обладает признаками недвижимости. В представленном акте готовности объекта, при обследовании объекта «Благоустроенная площадка» установлена готовность объекта -1,18%. В отношении спорного объекта на основании договора купли-продажи зарегистрировано право собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. Целью заявленного требования по делу является оспаривание права собственности ответчика, зарегистрированного на спорный объект как на недвижимое имущество, тогда как он, по мнению истца, является движимым имуществом. В п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает

необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Таким образом, при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать

наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам. Спор по рассматриваемому делу возник в отношении вещи - объекта незавершенного строительства, которым является благоустроенная площадка со степенью готовности 1,18%. Возможность признания объекта незавершенного строительства недвижимостью была также разъяснена в п. 38 Постановления Пленума № 25, согласно которому при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ). При этом замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 ГК РФ). Из исследованных судами по делу документов, исходя из конструктивных элементов (щебень, асфальтовое покрытие), спорный объект ввиду отсутствия неразрывной связи с землей следует признать замощением земельного участка, которое является его частью не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью. Однако наличие в ЕГРП записи о праве собственности на недвижимое имущество накладывает на собственника соответствующего земельного участка, на котором оно находится, определенные ограничения, обусловленные распространением на этот объект правового режима, установленного действующим законодательством для недвижимого имущества, в том числе по предоставлению под таким объектом земельного участка в пользование или в собственность в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Вместе с тем, поскольку спорный объект, права на которые в ЕГРП зарегистрированы как на недвижимость, не обладает соответствующими признаками недвижимой вещи, сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на такое имущество нарушает права собственника земельного участка, поскольку значительно ограничивает возможность реализации последним имеющихся у него правомочий. Нарушенное право восстанавливается исключением из реестра записи о праве собственности ответчика на объект. Таким образом, поскольку спорный объект является замощением, то есть частью земельного участка, имеющего своего собственника, без согласия которого оно было размещено и права которого нарушаются оспариваемой государственной регистрацией, в подобной ситуации заявленное по делу требование следует считать разновидностью негаторного иска.

Приведенное судебное решение

демонстрирует, что основным признаком недвижимого имущества является наличие фактической неразрывной связи недвижимости с

землей, а не факт государственной регистрации права.

Итак, невозможность перемещения недвижимого имущества без несоразмерного ущерба, благодаря судебной практике, получает дополнительное толкование: имущество является недвижимым, если оно имеет самостоятельное значение и не является частью земельного участка. В противном случае, недвижимым имуществом является сам земельный участок. Кроме того, недвижимое имущество по своей правовой природе является непотребляемым, индивидуально определенным и неделимым. Действительно, делимость вещей в большей степени характерна для объектов, определяемых родовыми признаками. Интересный пример,

иллюстрирующий неделимость недвижимого имущества приведем из судебной практики [10]. В арбитражный суд подан иск о признании недействительным договора купли-продажи скважины минеральной воды и объекта незавершенного строительством здания насосной станции, а также о применении последствий недействительности этих сделок. Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций сделали вывод, что по составу и назначению скважина и насосная станция, согласно ст. 135 ГК РФ, должны рассматриваться соответственно как главная вещь и принадлежность. Суд кассационной инстанции признал, что скважина и насосная станция, действительно, являются совокупностью вещей, образующих одно целое, и использующихся по единому общему назначению. Насосная станция строилась для эксплуатации скважины, и в дальнейшем скважина и насосная станция эксплуатировались как единый имущественный комплекс - гидротехническое сооружение (ст. 134 ГК РФ), не подлежащий разделу.

Таким образом, недвижимое имущество следует назвать одним из наиболее значимых объектов гражданских прав как с позиции экономики (высокая стоимость создания, содержания и эксплуатации, объект инвестирования), общественного интереса (недвижимое имущество всегда имеет строго целевое назначение, которое обуславливает пределы его использования, налагает дополнительные обязанности на собственника в интересах общества в целом), так и государства. По этой причине правовое регулирование отношений, объектом которых выступает недвижимое имущество, происходит постоянно. Это обусловлено необходимостью обеспечения прав и законных интересов частных лиц и публичных образований, а также в связи с появлением новых разновидностей недвижимого имущества, требующих установления особого правового режима.

Литература:

1. См., например: Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2004.

2. Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ, принята Государственной Думой 21 октября 1994 г. // Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г. № 32 Ст. 3301.

3. Теряева Н.Ю. Понятие недвижимого имущества и особенности его определения // Вопросы экономики и управления. 2018. № 1. С. 1-4.

4. Воздушный кодекс Российской Федерации от 19 марта 1997 г. № 60-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. № 12. Ст. 1383.

5. Балабанов И.Т. Экономика туризма: учебное пособие для студентов вузов, обучающихся по экономическим специальностям и направлениям / И. Т. Балабанов, А. И. Балабанов. - М.: Финансы и статистика, 2003. 173 с.

6. Щеголева А.В. Правовой режим недвижимости как объекта гражданских прав: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. - Волгоград, 2006. 27 с.

7. Кущенко В.В. Правовой режим недвижимости: проблемы и пути их решения // Законодательство и экономика. - 2006. -№ 10. С. 50-55.

8. Булышева Н.Н. Правовой режим недвижимого имущества и особенности сделок с ним // Ленинградский юридический журнал. 2017. № 3 (49). С. 108-116.

9. Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 30 сентября 2015 г. N 303-ЭС15-5520 // СПС КонсультантПлюс.

10. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 июля 2018 г. № 3531/00 // СПС КонсультантПлюс.