CC BY
28DOI 10.47643/1815-1337_2023_9_295 УДК 347.214.2
ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЙ РЕЖИМ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
В РОССИИ И ЗА РУБЕЖОМ: КОМПАРАТИВНЫЙ АНАЛИЗ CIVIL LEGAL REGIME OF REAL ESTATE IN RUSSIA AND ABROAD:
A COMPARATIVE ANALYSIS
НОСАЧ Станислав Станиславович,
аспирант НОЧУ ВО «Московский финансово-промышленный университет «СИНЕРГИЯ». 129090, Россия, г. Москва, ул. Мещанская, 9/14, стр. 1. E-mail: mariyair@mail.ru;
NOSACH Stanislav Stanislavovich,
Postgraduate student at the Moscow Financial and Industrial University "SYNERGY". 129090, Russia, Moscow, Meshchanskaya str., 9/14, p. 1. E-mail: mariyair@mail.ru
Краткая аннотация. Работа посвящена определению общих и частных особенностей гражданско-правового регулирования режима недвижимого имущества в России и зарубежных государствах. Рассмотрены теоретические и практические основы определения понятия и видового состава недвижимого имущества в России, Франции, ФРГ, Великобритании, США, правовых системах других странах. Показаны принципиальные отличия правового режима недвижимости в правовых системах, относящихся к континентальной и англосаксонской правовым семьям. Определена важнейшая роль положений римского частного права в становлении и развитии гражданско-правового регулирования недвижимого имущества. Выделены специфические исключения из состава объектов недвижимости, а также понятие «условная недвижимость» в контексте рассмотрения конкретных примеров из российского и зарубежного законодательства.
Abstract. The work is devoted to the definition of general and particular features of the civil law regulation of the real estate regime in Russia and foreign countries. Theoretical and practical foundations for determining the concept and species composition of real estate in Russia, France, Germany, Great Britain, the USA, and legal systems in other countries are considered. The fundamental differences of the legal regime of real estate in the legal systems belonging to the continental and Anglo-Saxon legal families are shown. The most important role of the provisions of Roman private law in the formation and development of civil law regulation of real estate is determined. Specific exceptions to the composition of real estate objects, as well as the concept of "conditional real estate" in the context of considering specific examples from Russian and foreign legislation, are highlighted.
Ключевые слова: недвижимость, недвижимое имущество, гражданское право, связь с землей, объекты недвижимости, компаративный анализ.
Keywords: real estate, real estate, civil law, connection with land, real estate objects, comparative analysis.
Для цитирования: Носач С.С. Гражданско-правовой режим недвижимого имущества в России и за рубежом: компаративный анализ // Право и государство: теория и практика. 2023. № 9(225). С. 295-298. http://doi.org/10.47643/1815-1337_2023_9_295.
For citation: Nosach S.S. Civil legal regime of real estate in Russia and abroad: a comparative analysis // Law and state: theory and practice. 2023. No. 9(225). pp. 295-298. http://doi.org/10.47643/1815-1337_2023_9_295.
Статья поступила в редакцию: 28.08.2023
В контексте определения понятия, признаков, составных элементов, а также правового режима недвижимости в современных условиях развития гражданско-правовых отношений, особую важность представляет проведение компаративного исследования особенностей правового регулирования недвижимости как в пределах различных конкретно-исторических периодов, так и между российским и зарубежным законодательством, поскольку современное состояние рынка недвижимости характеризуется широко распространенным применением выбора сторонами применимого права при наличии иностранного элемента в той или иной его форме, основанного на принципе автономии воли, расположением объектов недвижимости, выступающих непосредственными предметами гражданско-правовых сделок на территории зарубежных государств, а также глубокой правовой глобализацией, затрагивающий, несомненно, в первую очередь как раз цивилистическую плоскость реализации субъективных прав и законных интересов физических и юридических лиц как основных участников частноправового оборота.
При этом обращает на себя внимание достаточно ощутимая разница в подходах к определению понятия и состава недвижимого имущества не только при сравнении правовых систем, относящихся к романо-германской (континентальной) и англо-саксонской правовым семьям, но даже и в рамках одной и той же правовой семьи, что обусловлено различными теоретико-методологическими подходами к правовой природе недвижимости, выражающей определенные ключевые связи и закономерности, которые находятся в основе разграничения недвижимого и движимого имущества, а также соответствующих гражданских прав на них.
Следует отметить, что в классическом и основополагающем для последующего формирования континентальных правовых систем частном римском праве (лат. jus privatum) под недвижимостью (лат. res immobiles) считались вещи, которые альтернативно подходили под один из двух сущностных признаков: их либо принципиально невозможно было переместить, либо такое перемещение представлялось возможным лишь с параллельным нанесением значимого вреда такой вещи (т.е., иными словами, такого вреда, после которого вещь же не была способна использоваться по своему прямому предназначению, при этом именно перемещение должно было, безусловно, быть непосредственной причиной такого повреждения, и таким образом никакие перемещения указанного объекта целесообразны не были)1. Такой критерий можно обозначить как признак отсутствия мобильности, на чем и основана семантика латинского термина «immobiles», этимологически означающего именно некую немобильность, нетранспортабельность, экономическую 9как коммерческую, так и потребительскую) нецелесообразность перемещений определенного объекта вещных прав в материальном пространстве.
1 Копылов А.В. Вещные права на землю. М.: Статут, 2000. С. 20.
Классическим примером вещи, которую невозможно транспортировать (переместить, подвинуть, изменить географическое местоположение) выступает земельный участок. Во втором случае речь идет о вещах, неразрывно связанных с землей и, как логично предположить, прикрепленным к ней определенной скрепляющей основой, которой, как правило, выступает фундамент здания. Таким образом, к недвижимости, перемещение которой признавалось в частном римском праве нецелесообразным, относились, прежде всего, здания, строения, растения на земельном участке. При этом интересно, что все перечисленные предметы не считались самостоятельными объектами права собственности, а переходили к новому собственнику вне зависимости от юридических оснований перехода (купля-продажа, дарение, мена и т.д.) вместе с земельным участком, т.е. критерий неразрывной и неотъемлемой связи с землей имел в римском частном праве ключевое значение для отнесения вещи к объектам недвижимости, что, в свою очередь имело значения для выбора того или иного способа защиты субъективных прав в частноправовых отношениях имущественного характера.
Иначе говоря, не являющиеся собственником земельного участка, ни при каких обстоятельствах не могло быть собственником располагающихся на данном участке зданий, сооружений, строений, растений и т.п., т.е. всего того, что искусственным (рукотворным) или естественным (природным) путем «вросло» в землю как неизменно основной и, в известной степени, «ведущий» объект недвижимости. В то же время, вещи, органически связанные с земельным участком, могли выступать как самостоятельные объекты гражданско-правовых отношений исключительно в пределах специфического института суперфиция, предоставляющего достаточно широкие права на строение его обладателю, но, тем не менее, все равно не являющегося источником правомочий полноценного собственника имущества.
Сравнивая с современными условиями развития строительных технологий, приходится признать некоторое устаревание предложенных в римском частном праве подходов к правовому регулированию некоторых видов зданий и строений, являющихся результатом научно-технического прогресса последних десятилетий, связь которых с землей не является прочной и устойчивой. К таким объектам относятся, прежде всего, так называемые переносные или мобильные дома (в другой терминологической интерпретации - сооружения модульного типа, т.е. те сооружения, которые свободно можно собирать и разбирать, после чего перемещать в пространстве и устанавливать в том же самом виде, какой они имели до указанных манипуляций), правовой режим которых является достаточно сложным юридическим феноменом (как, например, непростой феномен представляет собой и правовая природа искусственных островов, что в современном мире значительно актуализируется и объективируется как в контексте международного морского публичного, так и частного (в некоторых зарубежных странах называемого адмиралтейским) права).
На наш субъективный взгляд, подкрепленный формально-юридическим анализом действующего российского гражданского законодательства и судебной практики, переносные дома вряд ли можно считать объектом недвижимости, поскольку их предназначение не просто не нарушается и не разрушается при физическом перемещении, а даже более того - их рыночная ценность как раз и продиктована принципиальной возможностью такого свободного перемещения, из чего логично следует и такой интересный практический нюанс, как отсутствие необходимости получения разрешительной документации для размещения мобильного дома на земельном участке, что совершенно не является характерным для объектов недвижимости, как правило, во всех правовых системах требующих проведения государственной либо муниципальной разрешительной процедуры с последующей регистрацией в надлежащем реестре.
При этом единственно возможным вариантом признания мобильного дома объектом недвижимости, как представляется, может быть длительное постоянное расположение на одном и том же земельном участке при отсутствии колес либо других возможностей быстрой сборки-разборки, хотя и в этом случае достаточно сложно обнаружить классически характерные признаки недвижимости, устоявшиеся еще со времен становления моделей и парадигм регулирования частноправовых отношений в Древнем Риме.
Как аргументированно, комплексно ссылаясь на нормы гражданского и градостроительного законодательства, указал Луховицкий районный суд Московской области в Решении от 4 апреля 2019 г. по делу № 2-727/20181, некапитальный объект строительства, не имеющий прочной связи с землей, не может рассматриваться и как самовольное строение, поскольку таковым может считаться только объект недвижимости, что также подтверждает нашу гипотезу о правильности отнесения мобильных домов (модульных, «домов на колесах», домов-вагонов и прочих) именно к движимому имущество, а не к объектам недвижимости.
Если рассматривать в данном контексте опыт зарубежных стран, то, например, в Германском гражданском уложении2 содержится прямое указание на то, что объект, имеющий временную связь с землей, не может считаться недвижимостью. Примерами таких объектов, помимо мобильных домов, могут выступать и временно установленная для проведения концертного мероприятия сцена, и шатер передвижного цирка-шапито, и передвижной ледовый каток, и временный парк аттракционов, сезонно установленный в натуре на определенном земельном участке, и другие подобные объекты, которые рассматриваются в плоскости абсолютно самостоятельного правового режима от правового режима земельного участка, который они временно занимают на договорных (возмездных либо безвозмездных) или иных временных основаниях.
Необходимо подчеркнуть, что критерий прочной, устойчивой, постоянной связи с землей, как и многие другие нормы римского частного права, исторически прошел полновесную рецепцию в положениях Французского гражданского кодекса (т.н. «Кодекса Наполеона») 1804 г.3, который включает в состав недвижимости не только недвижимое имущество (объекты материального мира), но и имущественные права на недвижимое имущество, включая, в том числе, и иски по поводу недвижимого имущества, что составляет отличие, например, от методологического под-
1 Решение Луховицкого районного суда Московской области от 4 апреля 2019 г. по делу № 2-727/2018.
2 Германское гражданское уложение. URL: https://constitutions.ru/?p=25000 (дата обращения: 26.08.2023).
3 Французский гражданский кодекс. URL: https://pnu.edu.ru/ru/faculties/full_time/isptic/iogip/study/studentsbooks/histsources2/igpzio49/ (дата обращения: 26.08.2023).
хода к определению недвижимого имущества, установленного в Гражданском кодексе (ГК) РФ1, который имеет несколько ограничительный характер, ограничивая перечень недвижимости лишь непосредственно самими объектами материального мира, отвечающим формально-юридическим признакам, обозначенным в ст. 130 ГК РФ.
К таким признакам в цитируемой статье ГК РФ отнесена, что вполне характерно для континентальной правовой семьи, прочная связь с землей (признак иммобильности как доминирующая онтологическая характеристика недвижимого объекта вещных прав), без которой либо с нарушением которой соответствующий объект теряет возможность выполнять свое функциональное предназначение (телеологическая и праксиологическая характеристики недвижимого объекта).
В свою очередь, Французский гражданский кодекс, являющийся первоосновой кодификации гражданского права в правовых системах всех государств романо-германской (континентальной) правовой семьи, выделяет в соответствии с определенным набором юридических признаков такие виды недвижимости в ее расширительном понимании: а) природные (естественные) объекты недвижимости, такие, как непосредственно сама земля, произрастающий из земли урожай, а также те строения, функциональное использование которых возможно лишь при взаимодействии с силами природы - ветряные мельницы, солнечные батареи и т.п.; б) искусственные (рукотворные) здания, строения, сооружения; в) предметы, используемые для эксплуатации земельного участка (например, солома, ульи, рыбные пруды, сельскохозяйственный инвентарь и другие объекты вещных прав, неразрывно связанные с агропромышленным комплексом); г) имущественные права на недвижимость и иски по поводу недвижимости (включая земельные повинности (т.н. «вещные выдачи»), узуфрукты и сервитуты), что как раз, по обоснованному мнению Т.Н. Михайловой, и является характерной особенностью французского гражданского права2, которая позволяет сформировать полноценную гражданско-правовую конструкцию понятия «недвижимость», включающее в юридическом смысле, безусловно, наряду с самими объектами недвижимости, еще и весь комплекс прав и правовых отношений по их поводу, собственно говоря, и наполняющих реальным содержанием их правовой режим.
В целом, относительно места и роли Французского гражданского кодекса в кодификации представлений континентальной правовой семьи о классификации имущества на движимое и недвижимое следует согласиться с мнением Е.А. Суханова о том, что отраженный в нем принцип неразрывности земельного участка и строения, на нем расположенного (т.н. «недвижимость по природе») стал традиционным для мировой практики гражданско-правового регулирования, отражая принцип «единого объекта недвижимости» (лат. superficies solo cedit), который в преломлении к реализации субъективных гражданских прав частных лиц означает одновременный переход прав собственности от одного лица к другому и на земельный участок, и на находящееся на нем строение3.
При этом если сравнивать между собой две наиболее известные кодификации гражданского права - французскую и немецкую, фактически ставшие типовыми в рамках романо-германской правовой семьи, необходимо отметить, что Германское гражданское уложение раскрывает видовой состав недвижимого имущества несколько уже, нежели это сделано во Французском гражданском кодексе. В немецком гражданском праве к объектам недвижимости относятся исключительно земля и составные части земельного участка, кроме вещей, которые, как уже было показано выше, находятся на данном земельном участке временно, и этот факт возможно однозначно установить и понять.
В то же время, в правовых системах, составляющих англо-саксонскую правовую семью, имущество подразделяется на два вида - реальное (англ. real property) и персональное (англ. personal property)4, при этом понятия «движимое» и «недвижимое» имущество во внутренней правоприменительной практики США, Великобритании и многих государств Британского Содружества вообще не применяется, кроме дел с иностранным элементом, по которым применимым правом признается иностранное, содержащее в себе соответствующие конструкции (как правило, это законодательство государств романо-германской правовой семьи, в которых выделение движимого и недвижимого имущества является одной из фундаментальных основ всего гражданско-правового вещного регулирования). В указанных правовых системах аналогом недвижимости выступает реальное имущество, имеющее тесную связь с землей, а персональное имущество, в свою очередь, является таким, которое, условно говоря, можно «унести с собой», т.е. привязка идет к носителю вещных прав, а не к месту постоянного пространственного расположения.
Можно выделить и некоторые специфические особенности, характерные для определения видов недвижимости в гражданском законодательстве некоторых отдельных государств.
Так, например, Гражданский кодекс Испании относит к объектам недвижимого имущества живопись и скульптуру, имеющие неразрывную связь со строением, частью которого они являются5 (такой подход, как представляется, способствует сохранности предметов монументального и интерьерного изобразительного искусства, способствуя возможности, среди прочего, их реставрации и обеспечению правильного хранения). Швейцарское гражданское законодательстве, помимо традиционных объектов, отдельно называет такие, как горные прииски, недра растения и т.д.6
Отдельный предмет компаративного анализа представляет сравнение правового режима объектов особого рода, условно относящихся к недвижимому имуществу несмотря на всю парадоксальность поиска формально-догматического их соответствия традиционному для всех современных правовых систем признаку неразрывной связи с землей.
1 Гражданский кодекс Российской Федерации. https://www.zakonrf.info/gk/ (дата обращения: 26.08.2023).
2 Михайлова Т.Н. Понятие «недвижимость» в российском и зарубежном праве. Известия ИГЭА. 2011. № 1. С. 188.
3 Суханов Е.А. Кодификация законодательства о вещном праве // Кодификация российского частного права / Под ред. Д.А. Медведева. М.: Статут, 2008. С. 81-82.
4 Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. М.: БЕК, 1996. С. 88.
5 Основные институты гражданского права зарубежных стран: сравнительно-правовое исследование / под ред. В.В Залесского. М.: Норма, 1999. С. 104.
6 Сорокин С.Г. История недвижимости граждан и права собственности на нее. Современное право. 2007. № 11. С. 95.
Речь идет, прежде всего, о таких объектах, как морские и речные суда, а также воздушные суда, космические аппараты, и, очевидно, трубопроводный транспорт (хотя последний из всех перечисленных как раз наиболее приближен к «земельной» привязке).
Так, А.М. Эрделевский применяет к обозначенным объектам понятие «условная недвижимость»1, что основано на необходимости их государственной регистрации подобно классическим объектам недвижимости, в юридическом смысле дающей основание условно отнести, в частности, морские, речные, воздушные и космические суда к недвижимости именно с точки зрения их правового режима, предусмотренного нормами действующего гражданского законодательства. Как полагает В.А. Порошков, «государственная регистрация недвижимых вещей является средством контроля государства за оборотом недвижимого имущества, а также выступает в роли юридического факта в гражданском праве»2. Кроме факта государственной регистрации в качестве недвижимости, в научной литературе называется и экономический критерий (высокая рыночная стоимость) указанных объектов вещных прав3.
Так или иначе, самолеты, суда, яхты и прочие подобные объекты с известной долей условности относятся к недвижимому имуществу в соответствии с законодательством абсолютного большинства государств мира, что дает все основания считать данную практику общепринятой и общепризнанной. При этом главным критерием, в частности, согласно ст. 130 ГК РФ, выступает необходимость государственной регистрации таких объектов, и приводится перечень тех летательных и плавающих аппаратов, которые не считаются объектами недвижимого имущества (шлюпки, метеорологические шары, сверхлегкие аппараты весом до 115 кг и т.д.). Подобная градация, безусловно, необходима, поскольку при абсолютизации принятого методологического подхода государственной регистрации подлежали бы даже воздушные змеи или надувные пляжные круги, что, конечно, было бы неоспоримым правовым абсурдом, в силу особенностей правотворчества порою присущим отдельным судебным прецедентам американских штатов.
В целом, отнесение требующих государственной регистрации объектов воздушного и водного транспорта к недвижимому имуществу основано и на том критерии, что относительно указанных объектов лицо не пользуется своей персональной правоспособностью (лат. locus standi), а действует особый правовой режим, в том числе - при решении коллизионных вопросов международного частного права, когда применимое к таким объектам право определяется по специальным коллизионным привязкам, а не априори по личному закону собственника вещи, как это обычно происходит в случае с движимым имуществом.
Обобщая результаты проведенного компаративного анализа правового режима недвижимого имущества в России и зарубежных странах, можно сделать следующие важнейшие выводы: а) российское гражданское законодательство построено на ограничительном подходе к видовому составу недвижимого имущества, не включая в его состав имущественные права и иски по поводу недвижимости, как это сделано в нормах Французского гражданского кодекса; б) общепринятым в мире концептуальным подходом к определению правового режима недвижимого имущества является признание неразрывности земельного участка и находящегося на нем строения, но при этом исключением из данного правила являются мобильные дома и иные сооружения, связь которых с конкретным земельным участком изначально является временной, чем и определяется их назначение и рыночная ценность именно в качестве мобильных вещей, привязанных персонально к собственнику, а не к земельному пространству; в) признание объектов водного и воздушного транспорта не должно абсолютизироваться, при этом необходимо учитывать весь комплекс критериев - юридический (необходимость государственной регистрации в качестве объекта недвижимости), физический (вес и габариты, указанные в действующем законодательстве), процессуально-коллизионный (привязка к функциональному назначению и государству регистрации, а не персональному закону собственника).
Библиография:
1. Копылов А.В. Вещные права на землю. М.: Статут, 2000. 255 с.
2. Михайлова Т.Н. Понятие «недвижимость» в российском и зарубежном праве. Известия ИГЭА. 2011. № 1. С. 187-190.
3. Суханов Е.А. Кодификация законодательства о вещном праве II Кодификация российского частного права I Под ред. Д.А. Медведева. М.: Статут, 2008. С.
72-93.
4. Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. М.: БЕК, 1996. 200 с.
5. Основные институты гражданского права зарубежных стран: сравнительно-правовое исследование I под ред. В.В Залесского. М.: Норма, 1999. 646 с.
6. Сорокин С.Г. История недвижимости граждан и права собственности на нее. Современное право. 2007. № 11. С. 92-97.
7. Эрделевский А.М. Государственная регистрация ипотеки. Закон. 2002. № 10. С. 60-62.
8. Порошков В.А. Права на чужие недвижимые вещи по российскому гражданскому праву: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Волгоград, 1998. 55 с.
9. Собенина М.А. Морские суда и суда внутреннего плавания в системе объектов гражданских прав. Транспортное дело России. 2012. № 6-2. С. 244-246.
References:
1. Kopylov A.V. Real rights to land. Moscow: Statute, 2000. 255 p.
2. Mikhailova T.N. The concept of "real estate" in Russian and foreign law. Izvestiya IGEA. 2011. No. 1. pp. 187-190.
3. Sukhanov E.A. Codification of legislation on property law // Codification of Russian private law / Edited by D.A. Medvedev. M.: Statute, 2008. pp. 72-93.
4. Schennikova L.V. Property rights in the civil law of Russia. M.: BECK, 1996. 200 p.
5. The main institutions of civil law of foreign countries: comparative legal research / edited by V.V. Zalessky. M.: Norm, 1 999. 646 p.
6. Sorokin S.G. History of citizens' real estate and ownership rights to it. Modern law. 2007. No. 11. pp. 92-97.
7. Erdelevsky A.M. State registration of mortgages. Law. 2002. No. 10. pp. 60-62.
8. Poroshkov V.A. Rights to other people's immovable things under Russian civil law: Abstract. dis. ... cand. jurid. sciences'. Volgograd, 1998. 55 p.
9. Sobenina M.A. Sea vessels and inland navigation vessels in the system of objects of civil rights. Transport business of Russia. 2012. No. 6-2. pp. 244-246.
1 Эрделевский А.М. Государственная регистрация ипотеки. Закон. 2002. № 10. С. 60.
2 Порошков В.А. Права на чужие недвижимые вещи по российскому гражданскому праву: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Волгоград, 1998. С. 7.
3 Собенина М.А. Морские суда и суда внутреннего плавания в системе объектов гражданских прав. Транспортное дело России. 2012. № 6-2. С. 244.
