4ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО и ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОЕ ХОЗЯЙСТВО
УДК 332.81
Мониторинг жилищного хозяйства как необходимое условие реализации региональной системы капитального ремонта многоквартирных домов
Селиверстов А.А., Шадейко Н.Р., Волчкова И.В.,
Федеральное государственное бюджетное учреждение высшего образования «Томский государственный архитектурно-строительный университет»,
Вотякова И.В., Северский технологический институт - филиал Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего образования «Национальный исследовательский ядерный университет «МИФИ»
Ключевые слова: жилищное хозяйство, капитальный ремонт, многоквартирные дома, индикативное планирование, индикаторы состояния жилищного хозяйства.
Статья посвящена проблемам построения и развития региональных систем капитального ремонта многоквартирных домов. Представлен авторский взгляд на процесс мониторинга состояния жилищного фонда, который целесообразно выстраивать на основе анализа регуляторов, оказывающих влияние на индикатор, а также прогнозе изменений регуляторов в контексте условий развития жилищного хозяйства.
Monitoring of housing as a prerequisite for implementation of a regional system for overhaul of apartment houses
Seliverstov A.A., Shadeiko N.R., Volchkova I.V., Tomsk State University of Architecture and Building, Votyakova I. V., Seversk Technological Institute - branch of State Autonomous Educational Institution of Higher Professional Education «National Research Nuclear University «MEPhl».
Keywords: housing, repair, apartment houses, indicative planning, the indicators of the status and development of housing.
The article is devoted to problems of construction and development of regional sys-
tems of capital repairs of apartment houses. The author's view of process of monitoring of a condition of housing stock which is expedient for building on the basis of the analysis of the regulators exerting impact on the indicator and also the forecast of changes of regulators in the context of conditions of development of housing is presented.
Обеспечение комфортных и безопасных условий проживания, обеспечение сохранности жилищного фонда, и доступности предоставления потребителям жилищно-коммунальных услуг в соответствии с действующими стандартами качества является важнейшей целью функционирования системы жилищного хозяйства. Реализация указанной цели в настоящее время сдерживается неудовлетворительным состоянием жилищного фонда.
По данным Росстата1 общая площадь ветхого и аварийного жилья в стране выросла по сравнению с 2000-м г. почти в полтора раза (рис. 1). По состоянию на 2014 г. удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда в России в общей площади жилищного фонда составил 2,7%.
С 2008 г. по 2014 г. объемы ремонтируемого жилья сократились в два раза. В то же время, в настоящее время в жилищном фонде России более 60% зданий старше 30 лет. Частично решение данной проблемы осуществлялось в рамках реализации ФЗ 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию ЖКХ», деятельность Фонда улучшила ситуацию, но не решила проблему так называемого «недоремонта». По состоянию на 1 января 2014 г. за весь период деятельности Фонда проведен ка-
20ÜÜ 20 ОБ 2010 2011 2012 2013 2014
'' Ветхий жилищный фонд к Аварийный жилищный фонд Рис.1. Состояние жилищного фонда РФ, млн м2
'Жилищное хозяйство и бытовое обслуживание населения в России. 2013: стат. сб. / Росстат. URL: http://www.gks.ru/bgd/regl/b13_62/Main.htm
- M.
питальный ремонт 141414 многоквартирных домов (МКД), где проживают около 18285,13 тыс. человек. Несмотря на значительность этих достижений, они, все же, недостаточны. По мнению экспертов, «при сохранении в России существующих тенденций в объемах капитального ремонта в течение ближайшего десятилетия порядка 300-400 млн кв. м жилья придет в непригодное для проживания состояние» [1].
Учитывая постоянное увеличение объемов невыполненного капитального ремонта жилищного фонда, сегодня, как никогда, существенно увеличивается опасность возникновения многочисленных аварийных ситуаций, несущих в свою очередь опасность для проживания граждан в МКД.
При этом, ветшание жилищного фонда, как известно - процесс постоянный и непрерывный и только системный подход к решению вопросов предотвращения ухудшения состояния жилищного фонда за счет своевременного ремонта МКД позволит снизить накопленный в предыдущие годы износ и преодолеть накопившиеся в последние годы проблемы в отрасли.
С 2005 г. Жилищным кодексом РФ бремя несения затрат на капитальный ремонт общего имущества возложено на собственников. Однако порядок исполнения собственником этой обязанности в то время отсутствовал. Капитальный ремонт общего имущества финансировался преимущественно государством, в рамках отдельных программ, в т. ч. по добровольному решению собственников на основе минимального софинансирования. Темпы такого капитального ремонта, с учетом накопившегося «недоремонта» жилищного фонда, не позволяли восстановить эксплуатационные характеристики жилых домов.
С целью скорейшего разрешения сложившейся ситуации в 2012 г. были приняты изменения в Жилищный кодекс РФ2, которые стали ключевым шагом к созданию принципиально новой системы капитального ремонта многоквартирных домов. Внедрена новая модель финансирования, при которой значительная доля ответственности за состояние жилищного фонда возлагается на регионы. Определены полномочия всех уровней власти в организации финансирования капитального ремонта, найден механизм непосредственного участия собственников в принятии решений по содержанию домов, в частности установлен порядок взносов в фонд капитального ремонта, при котором собственники многоквартирных домов в обязательном порядке должны перечислять средства для их аккумулирования и дальнейшего направления на капитальный ремонт жилья.
Большие полномочия предоставлены органам власти субъектов РФ, которые самостоятельно принимают решения по минимальному размеру взноса на капитальный ремонт, а также порядку мониторинга технического состояния МКД, созданию регионального оператора, условий предоставления поддержки государства на проведение капитального ремонта, порядку подготовки и утверждения региональных программ капитального ремонта и другим вопросам.
С целью обеспечения возможности реализации различных вариантов организации систем капитального ремонта в регионах в зависимости от местных условий Жилищный кодекс РФ наделил субъекты РФ полномочиями в части установления
2Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 31.12.2014)
порядка организации и функционирования региональных систем капитального ремонта многоквартирных домов.
В развитие норм Жилищного кодекса РФ региональными законами о капитальном ремонте конкретизируются полномочия органов местного самоуправления в сфере организации и проведения капитального ремонта МКД.
Каждое муниципальное образование имеет свои специфику и особенности развития (разные климатические районы, различия в численности населения, в состоянии экономики и уровня развития социальной инфраструктуры), носящие как объективный, так и субъективный характер. Тем не менее, на сегодняшний день разработке методического обеспечения региональной системы капитального ремонта на муниципальном уровне уделяется недостаточно внимания. В этой связи целесообразно возложить на муниципальные образования обязанности участвовать в подготовке региональных программ капитального ремонта общего имущества в МКД с учетом адаптации основных направлений программ к местным условиям и возникающим в ходе их реализации проблемным ситуациям. Отметим, что необходимым условием и одним из наиболее важных инструментов системы капитального ремонта МКД является систематический мониторинг жилищного фонда в сочетании с анализом социально-экономического развития муниципальных образований.
Согласно законодательству в региональную программу капитальных ремонтов должны быть включены все МКД и определены сроки их капитальных ремонтов. Однако на сегодняшний день практически отсутствует достоверная информация о состоянии домов, их технических характеристиках, износе, проведенных ремонтах. В ряде случаев отсутствует техническая документация МКД. Информация, предоставляемая муниципальными образованиями и лицами, ответственными за содержание общего имущества, зачастую носит субъективный характер. Такая ситуация ведет к формированию региональных программ, содержащих необъективную информацию, на основании которой строится очередность проведения капитального ремонта МКД.
В подобных условиях сложно спрогнозировать объем средств, необходимых на финансирование работ по капитальному ремонту жилищного фонда, а также социально-экономическую ситуацию в течение длительного периода времени, а, следовательно, сформировать обоснованный и эффективный план реализации региональной системы капитального ремонта, который учитывал бы не только состояние жилищного фонда, но и тенденции развития муниципальных образований.
По нашему мнению, «в условиях динамизма процессов экономического, социально-политического, экологического характера, а также развития научно-технического процесса, целесообразным представляется разработка методики проведения систематического мониторинга состояния жилищного фонда включающего в себя систему показателей, имеющую четкие критерии как технические, так и социально-значимые для определения домов, включаемых в региональную программу капитального ремонта» [2].
Процесс мониторинга в этом случае целесообразно строить «на основе анализа регуляторов с учетом влияния на индикатор, прогнозе возможных изменений регуляторов, условий развития жилищного хозяйства, оценке альтернативных алгоритмов решения возникающих трудностей» [3].
Согласно Б.А. Райзбергу, «анализ жилищных и социально-экономических индикаторов, собираемых регулярно и вовремя, а также регуляторов, оказывающих
значительное влияние на индикаторы, является основой принятия ключевых управленческих решений» [4]. Индикаторы представляют собой показатели, количественно определяющие качественные характеристики процесса или явления. «Влияние на объект управления осуществляется при помощи регуляторов. В общем случае под регуляторами понимаются экономические рычаги, косвенно воздействующие через механизм интересов на участников экономических процессов, хозяйствующих субъектов» [4].
По нашему мнению, «с позиции оценки состояния жилищного хозяйства индикаторы делятся на две категории: индикаторы состояния внутренней среды системы жилищного хозяйства; индикаторы состояния внешней среды системы жилищного хозяйства» [3].
Необходимым условием при формировании системы индикаторов является её соответствие определенным критериям (рис 2).
По нашему мнению, «при разработке системы индикаторов важно иметь в виду, что исходное и целевое значения индикатора должны быть определены в самом начале работы; целевые значения индикаторов должны быть одновременно перспективными и достижимыми; индикаторы должны быть тесно связаны с характеризуемыми ими видами деятельности; система индикаторов должна быть понятной, а индикаторы - легко измеряемыми; система индикаторов должна быть чувствительной - ее индикаторы должны своевременно и адекватно отражать происходящие изменения; система индикаторов должна быть актуальной - ее индикаторы не должны терять своей актуальности во время сбора информации» [5].
Особо отметим, что «важнейшей задачей разработки системы индикаторов является поиск ограниченного количества наиболее важных индикаторов, отражающих и влияющих на качественные процессы в жилищном хозяйстве» [6].
Система индикаторов для оценки состояния жилищного хозяйства включает в себя 3 группы индикаторов, характеризующих жилищное хозяйство с позиции внутренней и внешней среды, а также «неуправляемые стихийно-природные регуляторы, оказывающие существенное влияние на индикаторы» (рис. 3) [3].
Комплексный характер системы показателей и индикаторов
Полнота охвата в сочетании с относительной простотой системы показателей и индикаторов
Условия формирования системы индикаторов
Возможность насыщения системы достоверной информацией и сопоставимость показателей и индикаторов во времени и пространстве
Однозначная интерпретация показателей и индикаторов
Рис.2. Необходимы условия формирования системы индикаторов для оценки состояния жилищного хозяйства
Рис.3. Система индикаторов и регуляторов состояния жилищного хозяйства муниципального образования
На основании предложенной системы индикаторов и регуляторов возможно построение типологии муниципальных образований, основанной на возможных вариантах комбинации трех групп используемых индикаторов и регуляторов. Для определения типа муниципального образования устанавливаются эквиваленты значений индикаторов на основе балльной системы (три балла присваивается индикаторам, превышающим верхнее пороговое значение, два балла - индикаторам, находящимся в интервале пороговых значений, один балл - индикаторам, величина которых меньше нижнего порогового значения). Итоговый балл подсчитывается путем вычисления среднего значения по каждой группе индикаторов.
Состояния жилищного хозяйства муниципальных образований по индикаторам состояния внутренней среды целесообразно рассматривать на основе пороговых значений индикаторов.
Построение типологии муниципальных образований по индикаторам состояния жилищного хозяйства проводится путем «оценки состояния рынка жилищных услуг и износа жилищного фонда исходя из значений, попадающих в 3 интервала от 1 до 3 баллов (табл. 1)» [5].
Таблица 1
Типология муниципальных образований (МО) по индикаторам состояния
внутренней среды
Рынок жилищных услуг / Техническое состояние жилищного фонда 2,26-3 1,76-2,25 1-1,75
2,26 - 3 Развитое МО Развитое МО Развивающееся МО
1,76 - 2,25 Развитое МО Развивающееся МО Кризисное МО
1 - 1,75 Развивающееся МО Кризисное МО Кризисное МО
Согласно предложенной типологии, «по состоянию жилищного хозяйства муниципальные образования подразделяются на развитые, характеризующиеся развитостью рынка жилищных услуг и хорошим техническим состоянием жилищного фонда; развивающиеся, где уровень развития жилищного хозяйства находится на уровне среднероссийских тенденций, однако по определенным позициям обладает несомненным потенциалом к развитию; кризисные, где индикаторы состояния указывают на упадок жилищного хозяйства и системный кризис в отрасли» [5].
Типология муниципальных образований проводится по социально-экономическим индикаторам состояния внешней среды жилищного хозяйства.
Построение типологии по индикаторам состояния внешней среды муниципального образования основывается на «комбинации уровня социального и экономического развития исходя из значений, попадающих в 2 интервала от 1 до 3 баллов): - муниципальные образования с высоким (тип А) и низким (тип В) уровнем социально-экономическим уровнем; - муниципальные образования с высокими показателями состояния социального развития в сочетании с низкими значениями показателей экономического развития (тип С); муниципальные образования с высокими показателями состояния экономического развития при низких значениях индикаторов состояния социального развития (тип D)» [5].
На рис. 4 показаны типы муниципальных образований в зависимости от уровня социального и экономического развития.
По нашему мнению, стихийно-природные регуляторы оказывают «существенное влияние на величину, состав и структуру стоимости ремонтных работ и, как следствие, на обоснованность расчетов минимального размера взноса за капиталь-
1-1,75 11,76-2,25 2,26-3
Уровень экономического развития
Рис.4. Типология муниципальных образований по индикаторам состояния внешней среды
ный ремонт при проведении региональной программы, как по каждому региону, так и в разрезе муниципальных образований входящих в него» [3].
Поэтому важно сформировать типологию муниципальных образований с позиции климатического районирования, разработанного на основе среднего значения месячной температуры воздуха в январе и июле (табл. 2).
Таблица 2
Климатическое районирование3
Принадлежность муниципальных образований к климатическим типам (районам) Среднемесячная температура воздуха в январе, °С Среднемесячная температура воздуха в июле, °С
I тип (Северные районы) От -14 до -32 и ниже От +0 до +20
II тип (Умеренные районы) От -14 до -23 От 0 до +25
III тип (Умеренные районы) От -4 до -14 От +8 до +21
IV тип (Южные районы) От -7 до +6 От +15 до +25
В заключении отметим, что предложенный подход к мониторингу жилищного хозяйства позволяет оценить отдельные аспекты эффективности реализации региональных программ капитального ремонта МКД. Результативная реализация региональных программ в конечном итоге позволит обеспечить экономический рост региона, повышение энергетической и экологической безопасности и эффективности, экономию бюджетных средств, создаст условия для устойчивого развития территории.
Библиография
1. Капитальный ремонт в многоквартирных домах и тарифы на коммунальные услуги: вопросы и ответы. Комментарии и разъяснения экспертов государственной корпорации — Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства и Федеральной службы по тарифам. — М.: ЗАО «Библиотечка РГ», 2014. Вып. 10. - 160 с.
2. Минаев Н.Н., Шадейко Н.Р., Колыхаева Ю.А., Селиверстов А.А. Использование инструментов индикатив-
ного управления при разработке программ развития жилищно-коммунального комплекса муниципальных образований // Региональная экономика: теория и практика, 2014. - № 32. - С. 57-64.
3. Селиверстов А.А. Формирование и использование моделей управления жилищным хозяйством города на
основе ситуационного подхода // Сибирская финансовая школа, 2008. - № 3. - С. - 48-51.
4. Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. Современный экономический словарь. 5-е изд, перераб.
и доп. М.: ИНФРА-М, 2006.
5. Селиверстов А.А. Разработка комбинированной модели управления жилищным хозяйством города в усло-
3Составлено на основе СНиП 23-01-99 Строительная климатология.
виях реформирования отрасли // диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук / Уральский государственный технический университет. Томск, 2009.
6. Минаев Н.Н., Селиверстов А.А., Шадейко Н.Р., Филюшина К.Э., Меркульева Ю.А. Основные проблемы и
препятствия для развития региональной системы капитального ремонта многоквартирных домов на современном этапе // Региональная экономика: теория и практика, 2015. -№ 36 (411). - С. 16-25.
7. Руткаускас Т.К., Сироткин В.А. Система индикаторов в оценке возможных состояний жилищного фонда муниципальных образований. Использование индексов при оценке рисков в недвижимости // Экономика: вчера, сегодня, завтра, 2012. - № 7-8. - С. 99-111.
8. Бузырев В.В., Дубровская И.В. Реализация жилищной политики в России: перспективы и риски // Пробле-
мы современной экономики, 2014. -№ 3. - С. 238-240.
9. Генцлер И.В. Модель финансирования капитального ремонта многоквартирного дома // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2012. № 8. С. 27-38.
10. Блех Е.М., Павленков Ю.В. Альтернативная модель управления капитальным ремонтом многоквартирных домов // Экономика строительства, 2013. - № 2. - С. 54-62.
Авторы
Селиверстов Алексей Алексеевич, кандидат экономических наук, доцент кафедры экономики и управления городским хозяйством, Федерального государственного бюджетного учреждения высшего образования «Томский государственный архитектурно-строительный университет»;е-mail: seliverstov@live.ru;
Шадейко Николай Ромальдович, кандидат экономических наук, доцент кафедры экономики и управления городским хозяйством, Федерального государственного бюджетного учреждения высшего образования «Томский государственный архитектурно-строительный университет»; e-mail: shnr@inbox.ru;
Волчкова Ирина Владимировна, кандидат экономических наук, доцент кафедры экономики и управления городским хозяйством, Федерального государственного бюджетного учреждения высшего образования «Томский государственный архитектурно-строительный университет»; e-mail: volchkovairina@bk.ru;
Вотякова Ирина Викторовна, доктор экономических наук, профессор, зав. кафедрой экономики, финансов и менеджмента факультета технологии управления Северского технологического института - филиала Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего образования «Национальный исследовательский ядерный университет «МИФИ»; e-mail: vivkart3h@yandex.ru
