CC BY
16К. В. Малинина1 , Р. А. Фалтинский2
МОДЕЛИРОВАНИЕ КОНЦЕПЦИИ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОГО ПРОЕКТА РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИИ, ОБРЕМЕНЕННОЙ ОБЪЕКТАМИ ИСТОРИЧЕСКОЙ ПРОМЫШЛЕННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Принципиально новое отношение к памятникам основано на осознании возможности решения градостроительных проблем только путем формирования новой методологии управления процессом развития города. Необходимо создание такой экономической ситуации, в которой при любом вторжении городских властей в историческую среду соблюдались бы принципы правового государства [4, 6, 9 -12].
Вопросы отношения к градостроительному наследию приобрели сегодня особую остроту. Историческая городская среда либо испытывает избыточное точечное инвестиционное давление, либо медленно стагнирует при отсутствии инвесторов и экономической несостоятельности горожан. Проблема усугубляется сложностью процессов средоформирующей деятельности. Сегодня ясно, что даже так называемый полный комплект традиционной градостроительной документации на охрану объектов культурного наследия не является достаточным. Ценность исторической среды должна быть осознана горожанами, собственниками недвижимости, администрацией города и районов и внятно предъявлена застройщикам и инвесторам [8, с. 64].
Проведенные нами исследования позволили сделать ряд важных выводов и определить концептуальные основы формирования системы управления территориями со зданиями-памятниками через отношения собственности. Поскольку объекты исторической недвижимости являются главными элементами городской среды исторического мегаполиса, на уровне города, как сложной социально-экономической системы, должны сосуществовать и развиваться различные типы и виды объектов культурного наследия, что необходимо учитывать в процессе принятия управленческих решений.
Возможны следующие основные направления решения проблемы:
1. Можно акцентировать внимание на вопросах сохранения и развития объектов исторической промышленной недвижимости на территориальном уровне. Развитие таких объектов совместно с территорией возможно только при достаточно развитой экономической базе города. Для вывода промышленности из центра города необходимы большие средства, а на высвобожденных территориях возможны строительство и реконструкция инвестиционно привлекательных объектов.
2. При отраслевом подходе к проблеме необходимо стимулировать вывод собственником вредных производств и создание на освободившейся территории экологически чистых предприятий, дающих быструю реальную отдачу.
3. Можно акцентировать внимание на вопросах собственности. В этом случае трудности возникают только на первом этапе, когда приходится преодолевать инерцию системы. Сформировав преимущественно экономические рычаги управления частной и прочими видами собственности на объекты исторической промышленной недвижимости и другие промышленные объекты, расположенные на рассматриваемой территории, мы создаем предпосылки для гармоничного развития депрессивных промышленных территорий.
Практически во всех перечисленных направлениях основные регулирующие функции ложатся на государство. Однако только в последнем (третьем) случае по
1 Ксения Владиславовна Малинина, профессор кафедры экономики строительства Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета, д-р экон. наук, e-mail: malinina@spbgasu.ru
2 Рудольф Антонович Фалтинский, советник генерального директора по СЗФО ОАО «Газпром промгаз», д-р экон. наук, профессор, е-mail: rydolf@rgs.su
окончании фазы (этапа) становления системы формируются устойчивые и необратимые процессы, создающие предпосылки для развития всех форм собственности и способствующие комплексному развитию территорий, обремененных объектами исторической промышленной недвижимости. Важное значение придается формированию у собственника нового отношения к историческому объекту. Включение фактора мотивации создает реальные предпосылки для формирования адекватного отношения к объекту культурного наследия и способствует сохранению такими объектами статуса здания-памятника.
Мы считаем, что проблема управления и развития территории с объектами культурного наследия является государственной, от ее решения зависят развитие отдельного человека и уровень качества жизни населения крупного мегаполиса. Включение этой проблемы в разряд приоритетных определяется масштабом предоставления материальных, эстетических и моральных благ обществу и человеку, а также масштабом вложений в эту сферу. Уместно вспомнить, что более 80% бюджета исторических городов Европы (Рима, Лондона, Парижа) составляют налоги на приведенные в порядок объекты исторической недвижимости.
Несостоятельность существующей в нашей стране системы управления объектами культурного наследия проявляется в первую очередь в отсутствии сформированного экономико-правового пространства, ясной и логичной организационной системы управления, а также в недопонимании ценности культурного наследия некоторыми современными архитекторами и инвесторами.
В связи с этим следует дополнить государственный механизм управления объектами культурного наследия рыночными инструментами, обеспечивающими сохранение и развитие таких объектов. Возможно создание девелоперских проектно-строительных компаний, специализирующихся на сохранении и развитии объектов культурного наследия, а также девелоперских организаций, занимающихся управлением территорией квартала, обремененного объектами недвижимости, представляющими историческую ценность.
Рассмотрим обозначенную проблему на примере объектов промышленной архитектуры Санкт-Петербурга конца XVIII - начала ХХ в. Предложенная нами концепция управления развитием территории, обремененной историческими объектами промышленной недвижимости, как основы сохранения исторического объекта и исторической среды в современных условиях является результатом сложнейших взаимоотношений между человеком и обществом, между рыночными и государственными системами. Результатом управления развитием территории является возникновение нового по функциональному использованию объекта исторической промышленной недвижимости, удовлетворяющего определенные потребности бизнеса по таким характеристикам, как эстетичность, долговечность, высокая капитальность, участие в сохранении исторического наследия территории, города, страны. Воссоздание каждого объекта исторической промышленной недвижимости и территории (квартала) - это особый инвестиционный проект, что следует учитывать при исследовании процесса управления развитием территории [5]. В ряде случаев для создания нетривиальных объектов недвижимости требуется использование нескольких подходов, которые объединяются в систему. Исходя из этой посылки предлагаем следующее определение: инвестиционный проект - это сознательно реализуемая система взаимосвязанных мероприятий и применяемых ресурсов, направленная на создание «нового» объекта исторической промышленной недвижимости с долгосрочным характером использования в целях наиболее эффективной эксплуатации объекта с учетом соблюдения всех обременений по его охране, а также максимально возможного возврата вложенных средств и получения дохода.
В процессе девелопмента1 объектов исторической промышленной
1 Авторы разделяют точку зрения, представленную в работе [2], на операционную функцию девелопмента: «... сложившуюся в РФ, проявляющуюся в выраженной ключевой компетенции, самостоятельной, не пересекающейся с другими субъектами функции «разработки функциональной и маркетинговой идеи объекта»
недвижимости возникает комплекс взаимосвязанных проблем, решаемых поэтапно. Это позволяет минимизировать риски, связанные с изменением рыночных условий на рынке недвижимости, а также затраты на реконструкцию и адаптацию объектов под новое использование. Старые промышленные здания с охранным статусом, расположенные в центральной части Санкт-Петербурга, должны изменить свою функцию, поэтому в данном случае можно говорить не о девелопменте, а о редевелопменте. В результате возникает «новый» объект недвижимости: офис, бизнес-центр и т. п. [13].
Под созданием объекта исторической недвижимости следует понимать его приспособление, перепрофилирование под функции, востребованные обществом и рынком недвижимости, с сохранением исторического здания для потомков. В наиболее общем виде проект развития исторической недвижимости можно свести к шести основным фазам: научно-исследовательской, концептуальной, организационно-проектной, строительной, ремонтно-реконструктивной,
реставрационной.
Цикл девелопмента отличается от строительного цикла: стадия внедрения проекта (строительство, реконструкция, реставрация и т. п.) составляет лишь один (и далеко не самый сложный) из этапов процесса развития исторического объекта. Цель девелопмента - не просто воссоздание исторического объекта недвижимости (этого может быть достаточно для подрядчика), а получение дохода (прибыли) за счет создания объектов, удовлетворяющих потребности покупателей (арендаторов) недвижимости.
В процессе разработки концепции девелоперского проекта квартал, обремененный зданием исторической промышленной недвижимости, рассматривается нами как имущественный комплекс. Строятся отдельные логико-смысловые модели (далее - модели), направленные на реализацию данной концепции, и моделируются пошаговые действия по управлению перепрофилированием и развитием промышленных территорий для создания на них кварталов с объектами социально-культурного назначения (школ, детских дошкольных учреждений, спортивных сооружений), жилыми домами для людей различного уровня достатка и другими объектами коммерческого и производственного назначения. Направленность на сохранение и развитие объектов исторической промышленной недвижимости позволит им стать градообразующими доминантами и знаковыми сооружениями реновационных территорий, что повысит стоимость земли в этом районе.
Реализация проекта предполагает пять этапов - от начального «Планирование и формирование бизнес-идеи» до завершающего этапа «Управление и эксплуатация объекта». На первом этапе разрабатывается предварительная концепция проекта, определяются его цели (государственные, финансовые, цель эксплуатации), основные задачи девелопмента территории и профессиональный состав команды. На втором этапе уточняется концепция проекта; выдается задание на проектирование; проводится конкурс проектных организаций; заключается договор подряда на проектно-изыскательские работы; выполняется технико-экономическое обоснование строительства, реконструкции и реставрации; определяется сметная стоимость реализации проекта и выдается проектная документация. На третьем этапе определяется источник финансирования и осуществляется подготовка документации для открытия финансирования проекта. Четвертый этап - строительство новых, реконструкция и реставрация существующих объектов и квартала «под ключ». Последний, пятый, этап - это эксплуатация и управление объектом после завершения работ по проекту.
Одной из моделей концепции может быть модель развития рынка жилья на территории, обремененной объектом исторической промышленной недвижимости. Вопрос об экономической целесообразности реконструкции объектов городской жилой застройки является основой массовой работы в этой области [3, 7]. Можно разработать успешную жилищную программу и вписать ее в национальный проект «Доступное жилье» на территории [1], где расположены объекты исторической промышленной недвижимости. Это позволит реализовать две социальные
программы: возродить объекты культурного наследия и построить жилье (коммерческое и некоммерческое) для потребителей с высоким, средним и низким уровнем дохода. Такие проекты, направленные не только на извлечение прибыли, должны иметь бюджетную поддержку в виде прямых вложений и субсидирования процентных ставок по кредитам.
Список литературы
1. Асаул, А. Н. Состояние и перспективы инвестиционно-строительной деятельности в Российской Федерации / А. Н. Асаул // Экономическое возрождение России. - 2008. - № 2 (16). - С. 3-9.
2. Асаул, А. Н. Перспективная модель развития региональных инвестиционно-строительных комплексов / А. Н. Асаул, А. В. Лобанов // Экономика Украины. -2011. - №7. - С.72-82 [http://asaul.com/index.php/statpubliczarubezh/103-2011-artides-abroad/159-persp-model-razv-invest-stroit-kompleksov]
3. Дроздова, И. В. Эффективность вариантов реконструкции городской жилой застройки / И. В. Дроздова, О А. Малафеев, Л. Г. Паршина // Экономическое возрождение России. - 2008. - №3 (17). - С. 63-67.
4. Ершова, С. А. Теория и практика оценки крупных инвестиционных проектов с учетом градоэкономического зонирования территории в региональном инвестиционно-строительном комплексе / С. А. Ершова // Экономическое возрождение России. - 2005. - №3 (5). - С. 58-63.
5. Заренков, В. А. Управление проектами - необходимый фактор обеспечения конкурентного преимущества отечественных компаний / В. А. Заренков // Экономическое возрождение России. - 2010. - №4 (26). - С. 46-52.
6. Кайсарова, В. П. Изменение парадигмы государственного стратегического управления и ее влияние на модернизацию сферы общественных услуг крупного города / В. П. Кайсарова // Экономическое возрождение России. - 2011. - №3 (29).
- С. 32-37.
7. Коршунова, Е. М. Проблемы реконструкции сложившейся застройки центра Санкт-Петербурга / Е. М. Коршунова // Экономическое возрождение России. - 2009.
- №4 (22). - С. 67-71.
8. Малинина, К. В. Методический подход к оценке и сохранению исторической городской среды / К. В. Малинина // Экономическое возрождение России. - 2005. -№3 (5). - С. 64-66.
9. Миролюбова, Т. В. Фискальные инструменты государственного управления экономикой на региональном уровне в контексте задач инновационного развития / Т. В. Миролюбова // Экономическое возрождение России. - 2011. - №2 (28). - С. 29-38.
10. Проблемы экономической оценки реконструкции объектов исторического центра Санкт-Петербурга / Асаул А. Н. [и др.]. - СПб.: СПбГАСУ, 2003. - 118 с.
11. Реконструкция и реставрация объектов недвижимости / А. Н. Асаул, Ю. Н. Казаков, В. И. Ипанов. - СПб.: Гуманистика, 2005. - 288 с.
12. Старовойтов, М. К. Совершенствование управления городами в эпоху урбанизации / М. К. Старовойтов, Я. М. Старовойтова, Л. Н. Медведева // Экономическое возрождение России. - 2011. - №4 (30). - С. 8-17.
13. Экономика недвижимости /А. Н. Асаул. - 2-е изд. - СПб.: Питер, 2010. -624 с.
The list of the literature
1. Asaul, A. N. Status and prospects of investment and construction activities, STI in the Russian Federation / A. N. Asaul / / Economic revival of Russia.- 2008.- № 2 (16). - P. 3-9.
2. Asaul, A. N. Promising model of regional investment-vestment and building complexes / A. N. Asaul, A. V. Lobanov // Economy of Ukraine. - 2011. - № 7. - P. 72-
82 [http://asaul.com/index.php/statpubliczarubezh/103-2011-articles-abroad/159-persp-model-razv-invest-stroit-kompleksov]
3. Drozdova, I. V. Efficiency options re-construction of urban residential development / I. V. Drozdova, O. A. Malafeev, L. G. Parshina // Economic revival of Russia. - 2008. - № 3 (17). - P. 63-67.
4. Ershova, S. A. Theory and practice of evaluation of large investment projects, taking into account city economic zoning in regional investvestment-building complex / S. A. Ershova / / Economic revival of Russia. - 2005. - № 3 (5). - P. 58-63.
5. Zarenkov, V. A. Project management - a necessary factor of concentration for a competitive advantage of domestic companies / V. A. Zarenkov / / Economic revival of Russia. - 2010. - № 4 (26). - P. 46-52.
6. Kaisarova, V. P. Changing paradigms of strategic management of the state and its influence on the modernization of public services in large cities of the second / V. P. Kaisarova / / Economic revival of Russia. - 2011. - № 3 (29). - P. 32-37.
7. Korshunova, E. M. Reconstruction of the existing problems of building the center of St. Petersburg / E. M. Korshunova / / Economic revival of Russia. - 2009. - № 4 (22). - P. 67-71.
8. Malinina, K. V. Methodical approach to evaluating and preserving historic first-rodskoy environment / K. V. Malinina / / Economic revival of Russia. - 2005. - № 3 (5). - P. 64-66.
9. Mirolyubova, T. V. Fiscal instruments of state control economies have on the regional level in the context of the objectives of innovation development / T. V. Mirolyubova / / Economic revival of Russia. - 2011. - № 2 (28). - P. 29-38.
10. The problems of economic reconstruction of the historical evaluation of the Centre of St. Petersburg / Asaul A. N. [and other]. - SPb.: SPbGASU, 2003. - 118 p.
11. Reconstruction and restoration of real estate / A. N. Asaul, Ju. N. Kazakov, V. I. Ipanov. - SPb.: Humanistica, 2005. - 288 p.
12. Starovoitov, M. K. Improving urban governance in the era of urbanization / M. K. Starovoitov, Ja. M. Starovoitova, L. N. Medvedeva / / Economic revival of Russia. -2011. - № 4 (30). - P. 8-17.
13. Economics of real estate/ A. N. Asaul. - 2nd ed. - SPb.: Piter, 2010. - 624 p.
