CC BY
76
Оригинальная статья / Original article УДК 332.8;721 ;69.003
DOI: http://dx.doi.org/10.21285/2227-2917-2018-3-11 -25
ПОСТАНОВКА ЗАДАЧИ КОНЦЕПТУАЛЬНОГО ПРОЕКТИРОВАНИЯ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ С УЧЕТОМ ПОТРЕБИТЕЛЬСКИХ ПРЕДПОЧТЕНИЙ
© А.О. Алексеев3, Э.Р. Галиаскаровь
аПермский национальный исследовательский политехнический университет, 614990, Российская Федерация, г. Пермь, Комсомольский пр., 29. ьООО «Торговый Дом "Афоспецстрой"», 614051, Российская Федерация, г. Пермь, ул. Уинская, 3а.
РЕЗЮМЕ. ЦЕЛЬ. Целью исследования является снижение на предынвестиционной стадии рыночных рисков девелоперов, которые обусловлены тем, что инвестиции в долгосрочные проекты строительства жилой недвижимости обладают высокой степенью неопределенности, а фактическая реакция конечных потребителей на предлагаемое жилье станет известна только в момент старта продаж. Тестирование жилой недвижимости на стадии проектирования на фокус в группах в силу высокой капиталоемкости конечного продукта попросту невозможна. МЕТОДЫ. Риски предлагается снижать за счет концептуального проектирования объектов жилой недвижимости, где особое место уделяется потребительским предпочтениям, поскольку их игнорирование несет в себе значительные рыночные риски. Образ будущего объекта недвижимости (концептуальный проект или облик) рассматривается в виде набора характеристик (факторов), его описывающих, и разрабатывается, обосновывается и принимается на самой ранней (предынвестиционной) стадии проекта. РЕЗУЛЬТАТЫ И ИХ ОБСУЖДЕНИЕ. Показано, что проблема разработки и обоснования концепции нового объекта недвижимости является сложной междисциплинарной задачей, которая решается в разных отраслях науки отдельно. Задача принятия решения об облике нового объекта многоэтажной жилой недвижимости на раннем этапе концептуального проектирования формулируется следующим образом: решается прямая задача условной оптимизации, заключающаяся в необходимости получения образа объекта недвижимости, соответствующего уровню максимальной полезности при ограниченном бюджете на приобретение жилья у потребителя, а затем решается обратная задача - девелопер должен удовлетворить имеющиеся у потребителей предпочтения за минимальный бюджет на осуществление инвестиционно-строительного проекта. ВЫВОДЫ. Под концептуальным проектированием объектов недвижимости понимаются предпроектные работы, включая маркетинговый анализ рынка недвижимости и выявление потребительских предпочтений, в результате которых формируется концепция (облик) будущего здания или комплекса зданий и сооружений, включая внешнюю и внутреннюю инфраструктуру объекта недвижимости, соответствующая большинству потребностей и желаний конечных потребителей.
Ключевые слова: концептуальное проектирование, потребительские предпочтения, жилая недвижимость, инвестиционно-строительный проект, прямая задача условной оптимизации, обратная задача условной оптимизации.
Информация о статье. Дата поступления 04 мая 2018 г.; дата принятия к печати 25 июня 2018 г.; дата онлайн-размещения 26 сентября 2018 г.
Формат цитирования. Алексеев А.О., Галиаскаров Э.Р. Постановка задачи концептуального проектирования жилой недвижимости с учетом потребительских предпочтений // Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. 2018. Т. 8. № 3. С. 11-25. DOI: 10.21285/2227-2917-2018-3-11-25
CONCEPTUAL DESIGN OF RESIDENTIAL REAL ESTATE: FORMULATION OF THE PROBLEM WITH RESPECT TO CONSUMER PREFERENCES
A.O. Alekseev, E.R. Galiaskarov
аАлексеев Александр Олегович, кандидат экономических наук, заместитель заведующего кафедрой строительного инжиниринга и материаловедения, e-mail: alekseev@cems.pstu.ru Aleksandr O. Alekseev, Candidate of Economics, Deputy Head of the Department of Construction Engineering and Material Sciences, e-mail: alekseev@cems.pstu.ru
ьГалиаскаров Эльдар Рафисович, старший аналитик, e-mail: eldar.gelios@mail.ru El'dar R. Galiaskarov, Senior Analyst, e-mail: eldar.gelios@mail.ru
Perm National Research Polytechnic University,
29, Komsomolsky Av., Perm, 614990, Russian Federation
Torgovyj Dom "Agrospecstroj", LTD,
3a, Uinskaya St., Perm, 614051, Russian Federation
ABSTRACT. AIM. The aim of the study is to reduce market risks for developers at the pre-investment stage. These risks, in turn, are caused by a high degree of investment uncertainty in long-term, residential real estate projects, as well as by the fact that the actual response of the final consumers to the proposed housing will become known only at the moment of the start of sales. Moreover, testing of residential real estate using focus groups at the design stage is simply impossible due to the high capital intensity of the final product. METHODS. It is proposed that risks be reduced through the conceptual design of residential real estate, where special attention is given to consumer preferences, since ignoring them carries significant market risks. The image of the future property (conceptual project or appearance) is considered in terms of the set of characteristics (factors) describing it, and is developed, justified and adopted at the earliest (pre-investment) stage of the project. RESULTS AND DISCUSSION. In this paper, the problem of developing and substantiating the concept of a new property is shown as a complex interdisciplinary task, which can be solved separately in different branches of science. At the early stage of conceptual design, the task of decision-making concerning the appearance of a new multi-storey residential property is formulated as follows. First of all, the direct problem of conditional optimisation is solved. This problem consists in the need to obtain an image of a real estate object corresponding to the maximum utility level consistent with a limited budget for acquiring housing on the part of the consumer. The converse task is solved when the developer sets out to satisfy consumer preferences using a minimum budget for the implementation of an investment building project. CONCLUSION. The conceptual design of real estate is referred to as pre-design work, including marketing analysis of the real estate market and identifying consumer preferences. This work forms the future building (complex of buildings and structures) concept (appearance), such as an external and internal infrastructure of the property, corresponding to most needs and desires of end users.
Keywords: conсept design, consumer preferences, residential real estate, investment and development project, direct conditional optimization problem, inverse conditional optimization problem
Information about the article. Received May 04, 2018; accepted for publication June 25, 2018; available online September 26, 2018.
For citation. Alekseev A.O., Galiaskarov E.R. Conceptual design of residential real estate: formulation of the problem with respect to consumer preferences. Izvestiya vuzov. Investitsii. Stroitel'stvo. Nedvizhimost' = Proceedings of Universities. Investment. Construction. Real estate. 2018, vol. 8, no. 3, pp. 11-25. (In Russian). DOI: 10.21285/2227-2917-2018-3-11-25
Введение
На первичном рынке жилой недвижимости застройщики и девелопе-ры вынуждены входить в долгосрочные проекты, несущие в себе значительные рыночные риски, поскольку фактическая реакция конечных потребителей на предлагаемое жилье - наличие спроса или его отсутствие - станет известна только в момент начала продаж, которому предшествует пре-дынвестиционная стадия - в случае реализации проекта с привлечением долевых участников, или предынве-стиционная и инвестиционно-строительная стадии - в случае начала продаж после сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию.
В ситуации снижения потребительской активности на первичном рынке недвижимости, причинами кото-
рой могут быть: снижение объема инвестиций, падение покупательской способности как результата сокращения реальных денежных доходов населения, уменьшение объема ипотечного банковского кредитования и др., -наблюдается усиление конкуренции на рынке недвижимости между девелопе-рами. Конкуренция обостряется еще и тем, что потребители начинают подходить к осуществлению выбора более тщательно. В подобной ситуации часто возникает эффект отложенного спроса, когда потребитель переносит принятие решения об улучшении жилищных условий или инвестиционное решение на некоторое время для прояснения сложившейся ситуации и определения намечающихся тенденций на рынке, что, согласно теории принятия решений, можно интерпретировать как стремле-
ние лица, принимающего решение к устранению неопределенности, что в свою очередь является признаком более рационального поведения потребителей первичного рынка жилой недвижимости.
Повышение требований потребителей к новым объектам жилой недвижимости заставляет задуматься, что на высоко конкурентном рынке, в условиях падения спроса, потребителей начинает в большей степени интересовать не только стоимость объекта недвижимости, но и другие факторы, которые влияют на выбор.
В основном потребителя, конечно, интересует стоимость объекта недвижимости. Однако в ряде случаев покупатели могут отдавать предпочтение продуктам, за которые они готовы платить даже повышенную цену. Это так называемая неценовая конкуренция. К ее основным инструментам можно отнести: повышение качества объекта недвижимости, дизайн, планировку, хорошее место расположения и т.д. Стоит отметить, что, по мнению Э. Чемберлина, «... продукт -самая подвижная в экономической системе категория, более подвижная, чем цена» [1]. На рынке жилой недвижимости предложенные девелоперские проекты, конкурируя между собой, сравниваются и проверяются потребителем на соответствие его желаниям и возможностям. Нужно не только учитывать действия конкурентов на рынке, но и более внимательно подходить к изучению предпочтений своих покупателей. Особенности рынка первичной недвижимости, такие как длительный срок его использования, а также высокая цена приобретения объекта недвижимости, естественно, формируют у потребителя особое отношение к покупке квартиры. Кроме того, невозможность протестировать продукцию небольшими партиями предопределяет необходимость использования технологий, которые позволят проводить процесс разработки,
обоснования концепции и проектирования будущего объекта недвижимости с учетом потребительских предпочтений с целью максимального удовлетворения запросов покупателей, чтобы обеспечить интерес к объекту недвижимости и спрос на него. Ошибка, заложенная в концепции объекта, не может быть исправлена маркетинговыми мероприятиями, поскольку игнорирование потребительских предпочтений способно привести к низкой привлекательности объекта недвижимости и, как следствие, отсутствию спроса на него. В такой ситуации даже изменение ценовой политики помогает не всегда. Это, в свою очередь, может привести к критическим последствиям для проекта или катастрофическим - для девелопера. Именно поэтому девелоперам (застройщикам и инвесторам) необходимо уделять особое внимание предынвестиционной стадии, в особенности разработке, обоснованию концепции и проектированию нового объекта жилой недвижимости с учетом потребительских предпочтений. Несмотря на естественность данного вывода, большинство девелоперских компаний при разработке, обосновании и принятии концепции будущего объекта жилой недвижимости уделяют недостаточное внимание изучению предпочтений своих клиентов. Цель представленного здесь исследования - снижение на предынвестиционной стадии рыночных рисков девелоперов, имея в виду, что стратегическое решение о строительстве нового объекта должно приниматься именно на предынвестиционной стадии.
Методы
В последнее время ряд авторов [2-5] поднимают вопрос о необходимости разрабатывать продукт с учетом более глубокого анализа потребительских предпочтений, и о совместном создании ценности продукта производителем и потребителем, и даже об участии потребителя в создании
ценности будущего продукта. В данном исследовании речь идет о будущем объекте недвижимости, образ которого в виде набора характеристик (факторов), его описывающих, разрабатывается, обосновывается и принимается на предынвестиционной стадии проекта.
Общая схема предынвестицион-ной стадии может быть представлена в виде укрупненных этапов [6, 7]:
- исследования на предынвестиционной стадии;
- разработка и обоснование концепции объекта недвижимости;
- обоснование инвестиций;
- предпроектная подготовка;
- задание на проектирование;
- разработка проектной документации.
Несмотря на общеизвестность инвестиционного-строительного цикла, исследователями выделяются различные этапы (фазы, стадии) и элементы работ, что делает необходимым анализ исследований и публикаций по данной тематике с целью определения места процессов разработки и обоснования «облика» будущего объекта недвижимости в общем инвестиционно-строительном цикле, а также формирования перечня методов, используемых для разработки и обоснования параметров будущего объекта. Из анализа приведенных в табл. 1 работ видно, что в схеме предынвестиционной стадии инвестиционно-строительного цикла устанавливается множество различных этапов. Несмотря на некоторые различия в определениях, можно сделать вывод, что все они сводятся в основном к анализу либо изучению внешней и внутренней среды будущего проекта; также все исследователи выделяют этапы разработки и обоснования концепции будущего объекта недвижимости. При этом специалисты Urban Land Institute [8] обращают особое внимание на концепцию проекта и
отмечают несколько этапов ее разработки (см. Пейзер Р.Б., табл. 1).
Однако не все исследователи явным образом выделяют процесс выявления потребительских предпочтений, тем более их формализации и использования полученных сведений при проектировании конкретного объекта недвижимости. Зачастую приводятся лишь общие схемы решения задач разработки и обоснования концепции нового объекта недвижимости, при этом основным способом считается «мозговой штурм» [9, с. 167]. Несмотря на все преимущества данного метода, его недостатком является то, что при разработке концепции учитываются мнения участников проектной группы и лишь опосредованно - реальные предпочтения конечных потребителей. Стоит отметить, что в ряде зарубежных исследований, посвященных изучению, формализации и использованию предпочтений потребителей для разработки концепций девелоперских проектов, наблюдается использование различных методов. В [10], например, предлагается применять модель Кано в процессе анализа влияния субъективных характеристик на решения о покупке, а также для определения восприятия потребителями объекта недвижимости и нахождения количественных отношений между их субъективными ответами и конструктивными особенностями объекта.
В работе [11] обращается внимание на то, что вкусы и предпочтения потребителей обычно исключаются во время наблюдения за действиями потребителей, но в то же время отмечается необходимость отдавать преимущество изучению потребительских предпочтений и их формализации при исследовании недвижимости. В [12] рассматриваются нормативные и дескриптивные процессы, различные эвристики, а также роль обратной связи при принятии решения в сфере девелоп-мента недвижимости.
in in in in
О Ю
О —J
—^ ro
СЛ CO
X -J
о и
Таблица 1
Процессы разработки и обоснования концепции (облика) объекта недвижимости на различных этапах предынвестиционной стадии
Table 1
Processes of development and proof of the concept (image) of the real estate object at various stages of the pre-investment stage
TJ О
®> S
— о
~ о
¡2. О
з-З
о о
о а о о-
О эе
о
I
со м
Исследователи Этап Содержание этапа Результат этапа
И.И. Мазура, В.Д. Шапиро и др. Анализ рынка недвижимое™ (Opportunity Studies) Основные тенденции рынка Основные сегменты рынка Спрос, основные тенденции спроса Основные тенденции предложения Конкуренция на рынке Прочие юридические, финансовые и организационные вопросы* Выбор сегмента Рекомендации по типу проекта Маркетинговые рекомендации Рекомендации по финансовой стратегии
Выбор объекта / проекта (Pre-feasibility Studies) Поиск оптимального варианта (объекта - авт.) по параметрам заказчика (девелопера - авт.) Выбор объекта для девелоперского проекта
Формирование стратегии / концепции проекта (Pre-feasibiiity Studies) Назначение объекта Функциональное использование Архитектурные требования Потребительские требования Требования по внутренней планировке и отделке Техническое задание заказчику Эскизное предложение (совместно с архитекторами) Прочие юридические, финансовые и организационные вопросы Комплексная концепция проекта
Инвестиционный анализ Feasibility Studies) Разработка различных сценариев бюджета проекта Разработка бизнес-плана Прочие юридические, финансовые и организационные вопросы Сведения, необходимые для ведения проектирования и строительства
А.Н. Асаул Выбор инвестиционных возможностей Разработка инвестиционной идеи Маркетинговой и функциональной концепции объекта Прочие юридические, финансовые и организационные вопросы Инвестиционный (бизнес) план
Предпроектная подготовка Обоснование целесообразности Получение «архитектурно-планировочного задания» Прочие юридические, финансовые и организационные вопросы Обоснование инвестиций Выбор площадки/объекта Архитектурно-планировочное задание
Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей Планирование и начальный этап Определение целей Выявление и определение основных вопросов девелопмента: местоположение, юридические, финансовые и организационные вопросы Разработка предварительной концепции девелопмента
С|) *
о
X
о £
S
*
0)
S
<
□
73 0)
Л
ф
X
S
ф
m
о о з о
I.
о
(Л 0)
а
3
0) з 0) (Q Ф
3
ф
3
сл
VÍ3
(С
S
ф 3
I
ф
s
О
Окончание табл. 1
Исследователи Этап Содержание этапа Результат этапа
Уточнение ценового прогноза и расчет потока доходов Расчет потока издержек Макроэкономический анализ и прогнозирование Финансовое моделирование и расчет показателей экономической эффективное™ Анализ рисков и выбор наиболее эффективного варианта концепции Разработка бизнес-плана -
А.И. Антапин Поиск инвестиционных концепций и формулирование идеи Выбор и обоснование целей строительства Определение назначения и местоположения объекта Сопоставление возможностей и потребностей инициатора проекта Оценка возможных альтернатив Прочие юридические, финансовые и организационные вопросы -
Предварительная подготовка проекта Проведение выборочного маркетингового анализа Первоначальная оценка суммы инвестиционных вложений Прочие юридические, финансовые и организационные вопросы -
Оценка технико-экономической и финансовой приемлемости альтернативных проектов Проведение углубленного маркетингового исследования Обоснование местоположения объекта Анализ возможных архитектурно-планировочных решений Оценка факторов риска Планирование сроков реализации проекта -
Подготовка бизнес-плана и утверждение решения Составление бизнес-плана Принятие решения
В А. Ларионова, A.M. Платонов, Н.М.Караваева Этап анализа и выбора перспективных проектов Анализ среды девелопмента Анализ использования участка Концепция проекта
Предпроектая проработка инженерно-конструктивных, объемно-планировочных, технических и строительных решений Эскизный проект Состав и схема взаимодействия участников, схема финансирования, разрешительные документы
Ci) *
О X
о £
S
*
0)
S
<
□
73 0)
л
ф
X
S
ф
m
о о з о
I.
о
(Л 0)
а
3
0) з 0) (Q Ф
3
ф
3
Примечание: в содержании этапов приведены только процессы. относящиеся к разработке и обоснованию концепции (облика) объекта недвижимости, все прочив процессы, относящиеся к юридическим, финансовым и организационным вопросам, в нее не включены.
В [13] представлена новая модель с использованием метода структурных уравнений. Эта модель объединяет теорию производительности и полезную для клиента ценность объекта недвижимости для определения ключевых особенностей, которые ищут (на которые обращают внимание, предпочитают) клиенты при принятии решения о покупке или аренде жилой квартиры, а в работе [14] представляется многокритериальный метод изучения и оценки удовлетворенности клиента. В [15] исследователи уделяют особое внимания предпочтениям потребителей в отношении альтернативных типов жилья и вариантов владения, факторам, влияющим на их жилищные решения, и то, как они варьируются в зависимости от социально-демографических подсегментов населения.
Учитывая вышеназванные факторы, приходим к выводу: проблема исследования и разработки соответствующих методов и технологий выявления и формализации потребительских предпочтений в отечественной науке в настоящее время особенно актуальна [16-23].
Отсутствие доступных экономико-математических (формальных) методов разработки концепций девелоперских проектов (концептуального проектирования) в исследованиях и публикациях по отраслевой экономике РФ обусловило обращение авторов к смежным областям знаний, таких как маркетинг и архитектура.
Результаты и их обсуждение
В области маркетинга И.Д. Воз-миловым [4] предложена концепция со-создания ценности, основанная на включении потребителя в процесс разработки и создания объектов жилья в ходе шести стадий, одной из которых является стадия участия потребителя в проектировании жилого объекта. Концепция сформирована на методике определения потребительских предпочтений на рынке жилой недви-
жимости, учрежденной на мультикри-териальной оценке привлекательности проектов объектов жилой застройки с учетом трех групп критериев, характеризующих микрорайон, строительную организацию, объект недвижимости.
Данным автором отмечается необходимость изучения потенциальных потребителей каждого отдельного взятого строящегося объекта и их интеграции в процесс со-создания ценности [5].
Процедура выявления предпочтений, описанная в [4], строится следующим образом. Респондентам предлагается оценить объект по указанным критериям и проставить оценки, от 1 -крайне негативной, до 10 - максимально положительной, и оценить коэффициент значимости критерия - от 0 до 1. Затем проводится процедура суммирования оценок респондентов (аддитивная свертка со всеми присущими ей недостатками), с учетом значимости каждого критерия, с последующей процедурой ранжирования сумм - для выявления наиболее привлекательного объекта (проекта или застройщика).
Участие потребителя в процессе проектирования и со-создания ценности предложенным автором способом [5, рис. 4] заключается в вовлечении потребителя в различные функциональные области управления проектом. Технология со-создания ценности И.Д. Возмилова описывается терминами «участие в», «донесение до», «консультация потребителей», «информирование потребителя», «личное знакомство», что носит исключительно характер коммуникации с клиентом, когда проект уже запущен и начат процесс его финансирования. Ее можно отнести к маркетинговым мероприятиям, которые, как отмечено выше, не способны исправить ошибки, допущенные при разработке концепции.
По понятным причинам данная технология не удовлетворяет потребности девелоперов в получении облика будущего объекта недвижимости с за-
данным уровнем потребительской привлекательности до принятия решения на предынвестиционной стадии в виде обоснованных, с учетом потребительских предпочтений параметров.
О необходимости более глубокого изучения процесса формирования потребительской ценности на рынке жилья также пишет А.А. Жарков [16]. Он отмечает, что участники первичного рынка жилой недвижимости отстают в области применения инструментов изучения и создания ценности своего продукта от участников, работающих на других рынках. Причину такой ситуации А.А. Жарков видит в том, что свою профессиональную деятельность участники рынка недвижимости, а это девелоперы, инвестиционно-
строительные компании, - долго осуществляли на основании производственно-сбытовой концепции, недоста-
точно ориентируясь на предпочтения потребителя, что называется, работали в рамках «рынка продавца». Однако в современных условиях участникам рынка для обеспечения устойчивого развития надо создавать предложение с необходимым уровнем привлекательности для потребителя или, как говорят, с адекватной потребительской ценностью, которое сможет конкурировать на рынке. По мнению исследователя, цепочка создания ценности состоит из шести этапов, одним из которых является этап разработки и проектирования концепции объекта.
Выполнив анализ цепочки создания девелоперами ценности объекта недвижимости на первичном рынке жилой недвижимости, выделим предложенные А.А. Жарковым основные элементы (табл. 2).
Таблица 2
Элементы цепочки создания ценности объекта жилой недвижимости
Table 2
_Elements of the value chain of the residential property_
Шаг Элементы создания девелоперами ценности объекта недвижимости
1. Создание базовой ценности - Совершенствование строительных технологий и НИОКР (материалы, технологии с улучшенными свойствами и т.д.)
2. Создание ценности инфраструктурных характеристик - Разработка рыночной концепции жилого объекта (назначение, формат, месторасположение жилого объекта и т.д.)
3. Создание ценности функциональных характеристик - Проектирование градостроительной концепции комплексной застройки жилого объекта (паркинг, помещения коммерческого назначения и т.д.)
4. Создание ценности конструктивно-технических характеристик
5. Создание ценности дополнительных улучшений
В основе предложенного А.А. Жарковым подхода лежат такие процедуры, как выявление и анализ покупательских предпочтений, определение уровней ценности совокупного предложения, оценка ценности объекта на основе выявленных предпочтений.
Для создания ценности объекта недвижимости необходимо решить множество задач: выбор места строительства, типа планировки, качество отделки и внутренних сетей и т.д., которые требуют системного подхода и наличие адекватных технологий, позволяющих обосновывать решения
вышеизложенных задач с учетом потребительских предпочтений, не говоря о том, что сама задача выявления потребительских предпочтений является нетривиальной.
Исследователь отмечает, что возможно совместное создание ценности объекта недвижимости за счет разработки продукта и организационных мероприятий.
Информация по ряду параметров объекта недвижимости агрегируется в информационной системе, все параметры используются для построения уравнения регрессии для определения цены квартиры.
Необходимо заметить, что важная задача разработки, обоснования и принятия решения на предынвестици-онной стадии относительно параметров будущего объекта недвижимости с учетом потребительских предпочтений и поиска их оптимального значения
А.А. Жарковым все же не рассматривается.
Проанализируем основные этапы и содержание предынвестиционной стадии инвестиционно-строительного (девелоперского) проекта.
Критерии оценки потребительских свойств жилой среды Criteria to assess the consumer properties of residential environments
Таблица 3 Table 3
Жилая ячейка Функциональные особенности • Формула заселения; • Общая площадь; • Схема функционального зонирования; • Состав функциональных зон; • Оптимальность перемещений и схем связей.
Безопасность • Санитарные нормы; • Инженерное оснащение; • Ориентация окон.
Психологический и физиологический комфорт • Пропорции помещения.
Жилой дом Функциональное решение • Наличие встроенных объектов культурно-бытового обслуживания; • Назначение помещений первого этажа; • Состав помещений входной и хозяйственно-бытовой группы.
Пространственное зонирование • Включение нежилых помещений в структуру дома; • Оптимальность схемы связей между ними.
Безопасность • Инженерные системы и оборудование; • Системы оповещения и предупреждения аварийных ситуаций.
Психологический и физиологический комфорт личности -
Жилая группа Функциональная полнота (определяется в радиусе пешеходной доступности) • Состав функциональных зон дворовых пространств; • Состав объектов коммунального обслуживания; • Состав объектов социальной инфраструктуры; • Состав объектов транспортного обслуживания.
Пространственное зонирование • Время доступности объектов коммунального обслуживания; • Время доступности объектов транспортного обслуживания; • Время доступности объектов социальной инфраструктуры.
Безопасность • Изоляция пространства двора от источников антропогенного воздействия (шум, газ, близость автомагистралей и т.д.); • Озеленение; • Соблюдение норм для обеспечения безопасности в случае аварии и ЧП.
Психологический и физиологический комфорт • Плотность застройки; • Замкнутость; • Адаптация среды застройки требованиям лиц с ограниченными возможностями.
Стоит отметить публикации в области архитектуры И.В. Ждановой [22] и К.Н. Гребенщикова [23], изучающих потребительские свойства жилья.
В частности, И.В. Жданова предложила концепцию оценки потребительских свойств жилой среды.
По мнению исследователя, эти свойства проявляются на трех основных уровнях проектирования - жилой ячейки (квартиры), жилого дома и жилой группы (квартал, микрорайон).
Для оценки потребительских свойств жилой среды И.В. Ждановой предлагается использовать покомпонентную оценку, с возможностью дальнейшей оценки стоимости готового жилья, и сравнительную оценку, с регламентированными данными по ключевым критериям (см. табл. 3). Потребительские предпочтения выявляются методами изучения существующих социологических исследований, социологического опроса, анализа научных работ. Предложенный И.В. Ждановой подход позволяет оценить потребительские свойства жилой среды готовых проектных решений либо уже существующей застройки - с целью проведения мероприятий по улучшению жилой среды, однако задача разработки концепции нового объекта и поиск оптимального варианта застройки не рассматриваются.
Стоит заметить: методы агрегации информации, полученной при выявлении предпочтений, носят лишь качественный характер и могут указать только на направления улучшения проектного решения, но не на его количественные характеристики, а также величину изменения (потенциального улучшения или ухудшения) потребительских свойств жилой среды.
В работе [23] К.Н. Гребенщиков говорит о необходимости построения классификации многоквартирных жилых домов с учетом удовлетворения потребительских запросов. С целью выявления потребительских предпочтений предлагается использовать ме-
тод натурного социологического эксперимента со специально разработанной анкетой-интервью, однако автором рассматриваются лишь качественные методы агрегации полученной информации о предпочтениях и способы их использовании при составлении классификации. Такая классификация может быть полезна в дальнейшем для обоснования решения о параметрах будущего объекта жилой недвижимости, но все же не позволяет решить ряд задач, например, поиска наиболее оптимального варианта.
Выводы
Из выполненного в представленной работе анализа можно сделать вывод, что задача разработки и обоснования концепции нового объекта недвижимости является сложной междисциплинарной проблемой и решается она отдельно в разных отраслях науки.
Понятие «концептуальное проектирование объектов недвижимости» включает в себя предпроектные работы, в том числе маркетинговый анализ рынка недвижимости и выявление потребительских предпочтений; в результате формируется концепция (облик) будущего здания или комплекса зданий и сооружений, включая внешнюю и внутреннюю инфраструктуру объекта недвижимости, в соответствии с потребностями и желаниями конечных потребителей.
Несмотря на множество работ, посвященных исследованию закономерностей функционирования рынка недвижимости, малоизученным остается процесс обоснования девелоперских решений при проектировании и строительстве жилой недвижимости с учетом реакции (предпочтений) конечных потребителей при выборе жилья. При разработке или обосновании концепции будущего объекта многоэтажной жилой недвижимости на предын-вестиционной стадии сегодня в основном используются описательные (качественные) методы, в то время, как
отмечено в работе Д.А. Новикова [24], любая наука детерминируется своими предметами и методами исследования. В связи с вышесказанным ставится задача: дополнить известные управленческие практики системным подходом, с использованием современных наработок в области математической теории управления, что может быть выражено в расширении используемых в настоящее время традиционных методов разработки концепции объектов недвижимости в сфере девелопмента и инвестиционно-строительном менеджменте, современными интеллектуальными технологиями обоснования решений управленческих решений и управления недвижимостью [25, 26]. Можно сформулировать задачу принятия решения об облике нового объекта многоэтажной жилой недвижимости на этапе концептуального проектирования следующим образом. В условиях падающего спроса для потребителей становятся очевидными желания:
- получить объект недвижимости максимальной полезности и при этом вписаться в бюджет на приобретение жилья - прямая задача условной оптимизации (1);
- удовлетворить имеющиеся потребности за минимальный бюджет -обратная задача условной оптимизации (2).
f(a(xi)) ^ max, С(а) < Б, aA (1)
где f(a(xi)) - функция привлекательности альтернативы а, в данном случае объекта недвижимости, описываемого набором факторов, оказывающих влияние на выбор потребителя при приобретении жилья;
xi, С(а) - рыночная цена альтернативы (объекта недвижимости) a; Б - бюджет потребителя; a^A - множество объектов недвижимости, представленных на рынке.
C(a(xi)) ^ min, f(a(xi)) > F, a A (2) где F - требуемая привлекательность объекта недвижимости.
Конечно, на выбор жилья существенно влияет цена, однако из риэлтерской практики известны случаи приобретения потребителем объекта, существенно превышающего предполагаемый бюджет, когда альтернатива обладала большей привлекательностью.
Таким образом, альтернативы описываются кортежем, состоящим из функции привлекательности объекта недвижимости и его цены. В таком случае задачу многокритериального выбора можно формально записать так:
a = arg supa,A U(f(a), C(a)), (3)
где U - функция полезности альтернативы для потребителя U такова, что справедливои1(F, C(ai)) > U2(F, C(a2)) при условии:
C(ai) < C(a2). (4)
Без знания цен конкурентов, для сохранения или увеличения прибыли девелопера требуется обеспечить условие (4), что может быть достигнуто путем оптимизации себестоимости при ограничении на значение функции привлекательности объекта недвижимости. Формально эту задачу можно записать следующим образом:
CC(a(x/)) ^ min, f(a(x/)) > F, (5)
где CC(a(x)) - функция себестоимости строительства объекта недвижимости a(x), обладающего факторами xi.
Таким образом, в настоящее время требуется разработка экономико-математических моделей, позволяющих описывать полезность неценовых параметров объекта недвижимости для потребителей. Учитывая, что для различных потребителей одни и те же факторы могут оказывать различное влияние на выбор, требуется сегментация участников рынка недвижимости и поиск факторов, оказывающих существенное влияние на их выбор, что определяет логику, последовательность и содержание дальнейших исследований авторов.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Медведовская Ю.М. Системный анализ основных понятий конкуренции на рынке недвижимости // Экономика и эффективность организации производства. 2008. № 9. C. 59-65.
2. Harvard Business Review, Clayton M. Christensen, Theodore Levitt, Philip Kotler. HBR's 10 Must Reads on Strategic Marketing. Harvard Business Review Press, 2013, 224 p.
3. Philip Kotler, Hermawan Kartajaya, Iwan Setiawan. Marketing 3.0: From Products to Customers to the Human Spirit. John Wiley & Sons Limited, 2010, 208 p.
4. Возмилов И.Д. Маркетинговое управление проектами на рынке жилой недвижимости. Екатеринбург: Изд-во Уральского государственного экономического университета, 2010. 138 с.
5. Prahalad C.K., Ramaswamy V. The Future of Competition: Co-Creating Unique Value with Customers. Harvard Business School Press, 2004, 256 p.
6. Мишланова М.Ю. Соболева Е.А. Девелопмент как институт развития инвестиционно-строительной сферы // Вестник Московского государственного строительного университета. 2011. № 6. С. 201-206.
7. Асаул А.Н., Заварин Д.А., Иванов С.Н. Основные направления формирования экономических эффектов от внедрения инноваций в инвестиционно-строительный цикл // Вестник гражданских инженеров. 2015. № 3 (50). С. 254-261.
8. Peiser R.B., Frej A.B. Professional Real Estate Development: The ULI Guide to the Business. Urban Land Institute, 2003, 414 p.
9. Стерник Г.М., Стерник С.Г. Анализ рынка недвижимости для профессионалов. М.: Экономика, 2009. 605 с.
10. Llinares C., Page A.F. Kano's model in Kansei Engineering to evaluate subjective real estate consumer preferences. International Journal of Industrial Ergonomics, 2011, vol. 41, iss. 3, pp. 233-246. DOI: https://doi.org/10.1016/j.ergon.2011.01.011
11. Gibler K., Nelson S. Consumer Behavior Applications to Real Estate Education. Journal of Real Estate Practice and Education, 2003, vol. 6, no. 1, pp. 63-83.
12. Black R., Brown G., Diaz J., Gibler K., Grissom T. Behavioral Research in Real Estate: A Search for the Boundaries. Journal of Real Estate Practice and Education, 2003, vol. 6, no. 1, pp. 85-112.
13. Lundgren B. Customer-perceived Value in Residential Developments. International Real Estate Review, 2013, vol. 16, no. 1, pp. 127.
14. Grigoroudis E., Siskos Ya. Consumer Satisfaction Evaluation: Methods for Measuring
and Implementing Service Quality. Springer US, 2010, 308 p. (International Series in Operations Research & Management Sciences 139), DOI: https://doi.org/10.1007/978-1-4419-1640-2_1
15. Opoku R.A., Abdul-Muhmin A.G. Housing preferences and attribute importance among low-income consumers in Saudi Arabia. Habitat International, 2010, vol. 34, iss. 2, pp. 219-227. DOI: https://doi.org/10.1016/j.habitatint.2009.09.006
16. Жарков А.А. Формирование маркетинговых инструментов создания потребительской ценности субъектами рынка жилой недвижимости: дис. ... канд. экон. наук. М., 2014.
183 с.
17. Мазур И.И., Шапиро Д.В. Девелопмент недвижимости. М.: Омега-Л, 2010.
927 с.
18. Асаул А.Н., Гордеев Д.А., Ушакова Е.И. Развитие рынка жилой недвижимости как самоорганизующейся системы. СПб.: СПбГА-СУ, 2008. 329 с.
19. Антипин А.И. Инвестиционный анализ в строительных организациях агропромышленного комплекса. М.: Дашков и К, 2007.
184 c.
20. Ларионова В.А. Управление инвестиционной привлекательностью девелоперских проектов. Екатеринбург: Изд-во Уральского федерального университета, 2017. 199 с.
21. Караваева Н.М. Механизм управления инвестиционной привлекательностью девелоперских проектов коммерческой недвижимости по стадиям их жизненных циклов: авто-реф. дис. . канд. экон. наук. Екатеринбург, 2015. 26 с.
22. Жданова И.В. Архитектурные методы оценки и совершенствования потребительских свойств жилой среды: автореферат дис. ... канд. архитектуры. Нижний Новгород, 2013. 28 с.
23. Гребенщиков К.Н. Функционально-планировочная организация многоквартирного жилища для семей с разным уровнем дохода: автореф. дис. ... канд. архитектуры. Нижний Новгород, 2012. 24 с.
24. Новиков Д.А. Методология управления. М.: URSS, 2011. 126 с.
25. Харитонов В.А. Интеллектуальные технологии обоснования инновационных решений. Пермь: Изд-во Пермского государственного технического университета, 2010. 341 с.
26. Интеллектуальные технологии управления недвижимостью / под общ. ред. А.О. Алексеева. Пермь: Изд-во Пермского национального исследовательского политехнического университета, 2013. 170 с.
REFERENCES
1. Medvaydovskaya Y.M. Systemnyi ana-lys osnovnyh ponyatyi konkyrencii na rynke ned-vigimosty [System analyses of the main terms of compition on real estate market]. Ekonomika i ef-fektivnost organizacii proizvodstva [Economy and efficiency of the organization of production], 2008, no. 9, pp. 59-65. (In Russian)
2. Harvard Business Review, Clayton M. Christensen, Theodore Levitt, Philip Kotler. HBR's 10 Must Reads on Strategic Marketing. Harvard Business Review Press, 2013, 224 p.
3. Philip Kotler, Hermawan Kartajaya, Iwan Setiawan. Marketing 3.0: From Products to Customers to the Human Spirit. John Wiley & Sons Limited, 2010, 208 p.
4. Vozmilov I.D. Marketingovoe ypravle-nie proektami na rynke ziloyi nedvizimosti [Marketing management of projects in the real estate market]. Yekaterinburg, Izdatelstvo Yralskogo go-sydarstvennogo yniversiteta Publ., 2010, 138 p. (In Russian)
5. Prahalad C.K. The Future of Competition: Co-Creating Unique Value with Customers. Harvard Business School Press, 2004, 256 p.
6. Mishlanova M.Y., Soboleva E.A. Development kak instityt razvitya investicionno-stroitelnoy sfery [Development as Institute of Development of Investment Areas of Construction]. Moscow, MGSU Publ., 2011, no. 6, pp. 301-206. (In Russian)
7. Asaul A.N., Zavarin D.A., Ivanov S.N. Osnovnyi napravlenya formirovaniya eko-nomicheskih effektov ot vnedrenya innovachii v investichionno-ctoitelnyi cikl [The Main Directions of Creation of Economic Effects of Introduction of Innovations in Investment and Construction Cycle]. Vestnyk grazdanskih inzenerov [News of civil engineers], 2015, iss. 50, no. 3, pp. 254-261. (In Russian)
8. Richard B. Peiser, Anne B. Frej. Professional Real Estate Development: The ULI Guide to the Business. Washington, Urban Land Institute, 2003, 414 p.
9. Sternik G.M. Sternik S.G. Analys rynka nedvizgimosti dlya professionalov [Real Estate Market Analysis for Professionals]. Moscow, Economic Publ., 2009, 605 p. (In Russian)
10. Llinares C., Page A.F. Kano's model in Kansei Engineering to evaluate subjective real estate consumer preferences. International Journal of Industrial Ergonomics, 2011, iss. 3, vol. 41, pp. 233-246. DOI: https://doi.org/10.1016/j.ergon.2011.01.011
11. Gibler K., Nelson S. Consumer Behavior Applications to Real Estate Education. Journal of Real Estate Practice and Education, 2003, vol. 6, no. 1, pp. 63-83.
12. Black R., Brown G., Diaz J., Gibler K., Grissom T. Behavioral Research in Real Estate: A
Search for the Boundaries. Journal of Real Estate Practice and Education, 2003, vol. 6, no. 1, pp. 85-112.
13. Lundgren B. Customer-perceived Value in Residential Developments. International Real Estate Review, 2013, vol. 16, no. 1, pp. 127.
14. Grigoroudis E., Siskos Y. Consumer Satisfaction Evaluation: Methods for Measuring and Implementing Service Quality. Springer US, 2010, 308 p. (International Series in Operations Research & Management Sciences 139), DOI: https://doi.org/10.1007/978-1-4419-1640-2_1
15. Opoku R.A., Abdul-Muhmin A.G. Housing preferences and attribute importance among low-income consumers in Saudi Arabia. Habitat International, April 2010, iss. 2, vol. 34, pp. 219-227, DOI: https://doi.org/10.1016/j.habitatint.2009.09.006
16. Zharkov A.A. Formirovanie market-ingovih instrymentov sozdaniya potrebitelskoi cennosti syb'ektami rinka ziloy nedvizimosti [Formation of marketing tools for creating consumer value by subjects of the residential real estate market]. Abstract of PH.D. thesis. Moscow, 2014, 183 p. (In Russian)
17. Mazur I.I., Shapiro D.V. Development nedvizimosty [Real estate development]. Moscow, Omega-L Publ., 2010, 927 p. (In Russian)
18. Asaul A.N. Gordeev D.A. Yshakava E.I. Razvityi rynka ziloy nedvizimosty kak samoorganizyuseisya sistemi [Development of the residential real estate market as a self-organizing system]. Saint Petersburg, SPbGASY Publ., 2008, 329 p. (In Russian)
19. Antipin A.I. Investycionnyi analys v ctroitelynyh organyzaciyah agropromishlennogo kompleksa [Investment analysis in construction organizations of the agro-industrial complex]. Moscow, Dashcov I Co Publ., 2007, 184 p. (In Russian)
20. Larionova V.A. Ypravlenye in-vestychionnoi privlekatelnostu developerskih proektov [Management of investment attractiveness of development projects]. Ekaterinburg, Publishing house of the Ural State Economic University, 2017, 199 p. (In Russian)
21. N.M. Karavaeva. Mechanism yprav-lenya investycionnoy privlekatelnostu developerskih proektov kommercheskoy nedvizymosti po staduam ih ziznennyh ciklov [The mechanism for managing investment attractiveness of commercial real estate development projects by the stages of their life cycles]. Abstract PhD in Architecture thesis, Yekaterinburg, 2015, 26 p. (In Russian)
22. Zhdanova I.V. Architektyrnye metody ocenky I sovershenstvovanya potrebytelskyh svoiyst zhyloi sredy [Architectural methods for
assessment and improvement of consumer properties of residential environments]. Abstract of PhD in Architecture thesis, Nizhny Novgorod, 2013, 28 p. (In Russian)
23. Grebenshchikov K.N. Fynkcionalno-planirovochnay organyzacia mnogokvartirnigo doma dlya semyei s raznym yrovnem dohoda [Functional-planning organization of multiapartment housing for families with different income levels]. Abstract of PhD in Architecture thesis, Nizhny Novgorod, 2012, 24 p. (In Russian)
24. Novikov D.A. Metodologiya uprav-leniya [Methodology of management]. Moscow, URSS Publ., 2011, 126 p. (In Russian)
25. Kharitonov V.A. Intellektual'nye tekhnologii obosnovaniya innovacionnyh reshenij [Intellectual technologies to prove innovative solutions]. Perm, Publishing house of the Perm State Technical University, 2010, 341 p. (In Russian)
26. Intellektual'nye tekhnologii upravleniya nedvizhimost'yu / pod obshch. red. A.O. Alek-seeva [Intellectual technologies of real estate management / under the general edition of A.O. Alekseev]. Perm, Izd-vo Permskogo nacional'nogo issledovatel'skogo politekhnicheskogo universiteta Publ., 2013. 170 p. (In Russian)
Критерии авторства
Алексеев А.О., Галиаскаров Э.Р. имеют равные авторские права. Галиаскаров Э.Р. несет ответственность за плагиат.
Конфликт интересов
Авторы заявляют об отсутствии конфликта интересов.
Contribution
Alekseev A.O., Galiaskarov E.R. have equal author's rights. Galiaskarov E.R. bears the responsibility for plagiarism.
Conflict of interests
The authors declare no conflict of interests regarding the publication of this article.
