CC BY
28
ЭКОНОМИКА: ВОПРОСЫ ТЕОРИИ И ПРАКТИКИ
МОДЕЛИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ И ПРОБЛЕМЫ ИХ РАЗВИТИЯ В РОССИИ
© 2005 г. Л.Б. Лазарова
Становление ипотечного рынка является приоритетным направлением в социально-экономической политике нашей страны. Большая часть россиян остро нуждается в решении жилищных проблем (по статистике 77 % из них намерены улучшить свои жилищные условия, так как на каждого гражданина России в среднем приходится всего 19,7 м2 жилья. Для сравнения: в США - 65; во Франции - 36, Японии - 31 м2). Численность населения проживающего в ветхом жилье - 5 млн чел., в неблагоустроенных квартирах - 40 млн чел. [1]. Президент России ставит задачу увеличения объемов строительства в 2 раза.
Ипотека становится поворотным моментом в наших представлениях об обеспечении населения жильем. Совсем недавно поверхностными знаниями о механизме ипотечного кредитования владели единицы, а сейчас уже формируется база для подготовки специалистов в этой области, проводятся конференции, способствующие обмену опытом между регионами, все больше банков, страховых компаний, риэлтеров вовлекаются в ипотечную систему, но потенциальные заемщики плохо информированы и остро нуждаются в разъяснительной работе о функционировании механизма получения ссуды для приобретения жилья. И хотя потребитель не готов к ипотеке ни материально, ни социально, и еще несколько лет тому назад Россия не пользовалась потребительским кредитом, сегодня он становится востребованным. Это способствует становлению ипотеки, так как разрушается стена, возведенная между банками и населением, у клиентов появляется кредитная история, которая характеризует их как благонадежных. Кроме того, меняется мышление граждан, считавших, что обеспечение жильем является функцией государства. В советское время жилье предоставлялось напрямую государственными органами, либо через предприятия, на которых работали нуждающиеся в улучшении жилищных условий, и только 4 % населения приобретали его через жилищностроительные кооперативы (ЖСК). В этом случае жилье кредитовалось под 2 % годовых на 10-15 лет, с первым взносом от 20-40 % от его стоимости. На сегодняшний день за счет бюджетных средств оказывается поддержка в обеспечении жильем очень малого круга лиц [2, с. 28].
В переходный период были созданы определенные условия для развития ипотечной системы. У граждан имеются накопления в сумме 1,2 -1,78 млрд р., которые могут использоваться в качестве взноса по ипотечному кредиту, сформирован рынок жилья. Так как 54 % жилищного фонда
страны уже приватизировано и может служить объектом купли-продажи, следовательно, таким образом вовлечено в ипотечный механизм. Примерно 6 % населения страны сегодня имеют материальные возможности для участия в ипотеке, принят пакет документов в этой области [2, с. 30].
Важно отметить, что суть ипотеки, существующей уже много веков, не изменялась, меняются модели ипотечного кредитования и заложены они в принципах формирования ресурсов.
Рассмотрим каким путем идет ипотечное кредитование в различных странах. При усеченно-открытой модели (получившей распространение в Англии, Франции, Италии, Израиле) его осуществляют и универсальные, и ипотечные банки. Отличительной особенностью этой модели ипотеки является то, что ипотечные ссуды выдаются за счет произвольных источников: депозитов, средств клиентов, межбанковских кредитов. Важно то, что, к примеру, во Франции население, не нуждающееся в ипотечном кредите, также участвует в данной системе. Граждане Франции депонируют средства на определенных счетах в ЖСК, и подобное вложение капитала является наиболее прибыльным, при этом функционируют две программы жилищных накоплений счета - CEL и плановые жилищные сбережения -PEL.
Существенное различие между двумя этими видами контрактов - это то, что PEL-конкурент дает право на государственную премию даже тогда, когда кредит не используется, а в соответствии с условиями CEL-конкурента контракт премии предоставляется только при взятии кредита. Ставка по жилищному накопительному вкладу составляет 45 %, в то время как по обычному депозитному вкладу ставки по всей Европе не превышают 2 %.
Ипотечная система Германии имеет давние традиции. Первые ипотечные банки были организованы при участии французских банкиров. Характерной чертой данной модели является ее узкая специализация и представлена она в следующем виде: сберкассы, стройсберкассы, страховые общества, ипотеки и коммерческие банки. Доля в ипотечном жилищном кредитовании сберкасс и стройсберкасс достигает 70 %, а ипотечных банков - 30 %. Поэтому существует ошибочное мнение, что в Германии ипотечным кредитованием занимаются только ссудо-сберегательные ассоциации. Это связано с большим удельным весом ссудо-сберегательных касс. Законодательно установлены определенные ограничения на деятельность этих банков (не более 60 % средств направляется на ипотечное кредитование, 3-4 % - на формирование фонда ипотечного кредитования, а 30 % - в активы объединенных кредитных учреждений, на казначейские обязательства Федерации, долговые обязательства ЕЭС и его членов, как в инвестиционных фондах). Все эти меры имеют целью поддержание финансовой устойчивости ссудо-сберегательных касс, поэтому немецкую модель ипотеки характеризуют как закрытую. Ипотечные кредиты выдаются за счет целевых вкладов населения, которые привлекаются ипотеч-
ными банками, и только 20 % - через ценные бумаги, соответственно ресурсная база ипотечных организаций гораздо уже, чем в американской модели. Обратим внимание на преимущества, которые характерны для немецкой ипотечной системы в силу ее автономности. Она менее подвержена колебаниям финансового рынка, ставки по вкладам и ставки процента за пользование кредитом могут быть установлены на произвольном уровне, тогда как по обычному депозитному вкладу ставки по всей Европе не превышают 2 % годовых [3].
Оговорены заранее в кредитном договоре, исходя из своей специализации, сведены к минимуму издержки при выдаче и обслуживании кредитов, минимизирован риск невозврата ипотечных кредитов, так как 50 % от суммы кредита необходимо накопить; законодательно закреплено досрочное погашение ипотечных кредитов; поддерживается баланс активов и пассивов банка.
В качестве обеспечения по закладным листам используются строго стандартизированные кредиты, в которых значение коэффициента «ссуда - стоимость залога» не превышает 60 %. При банкротстве ипотечного банка в первую очередь удовлетворяются требования владельцев ипотечных бумаг (пфандбрифов). Поэтому у них самый высокий рейтинг. Выпускаются пфандбрифы номиналом от 100 до 5000 марок на срок до 10 лет в именной и предъявительской форме, имеют сравнительно высокую доходность и погашаются разовым платежом. Инвесторами на рынке ИЦБ выступают пенсионные фонды, страховые компании, иностранные финансовые структуры. Если анализировать немецкую ипотечную модель с точки зрения клиентов, можно отметить следующие недостатки: невозможно приобрести квартиру ранее 5-7 лет, необходимо накопить 50 % от суммы кредита, нет возможности досрочного его погашения. В рамках характеристики немецкой модели обратим внимание на то, что государство проводит протекционистскую политику в области ипотечного кредитования. Так, накопившему до 45 % от стоимости будущего жилья оно предоставляет премию на жилищное строительство. Предусмотрена и система налоговых привлечений. Вкладчик имеет возможность самостоятельно выбрать вид стимулирования. Если он предпочтет стимулирование путем предоставления премий (субсидий), то за сбережения в размере максимум 300 немецких марок (для холостых) или (600 - для женатых) он получает дополнительно 10 % от государства. Но это при условии, что доходы для первых не превышают 27 тыс. немецких марок и 54 тыс. - для вторых [3, с. 150].
Как и во всех сегментах экономики, в рамках Европейского союза идет процесс глобализации. Европа заложила фундамент единого ипотечного рынка. Несмотря на большое разнообразие моделей ипотечного кредитования, европейские страны стандартизируют процесс выдачи ипотечных кредитов, в результате чего ипотечные институты все больше конкурируют между собой, но пока в Европе сохраняется тенденция по росту ставок
по ипотечным кредитам. Так, в Италии рост составил 0,75 %, а в Австрии - 0,2. Согласно директиве ЕЭС с 1987 г. всем ипотечным организациям разрешено действовать в любой стране ЕС. Сегодня объем ипотечных ценных бумаг в Европе достиг 1,5 млрд евро [5, с. 170].
Американская модель ипотечного кредитования в корне отличается от европейской и является открытой. Первичный рынок ипотеки США представлен ссудно-сберегательными ассоциациями (трифтами), ипотечными компаниями и коммерческими банками. В конце 1980 г. в связи с финансовым кризисом трифты столкнулись с трудностями, связанными с депозитной деятельностью этих организаций, и часть из них перешла в собственность страховых компаний и пенсионных фондов. Несмотря на то, что трифты имеют давние корни и были одними из первых представителей ипотечных организаций в XIX в., доля их в современной ипотечной системе сокращается. Так, на сегодня она составляет 18,3 %. В то время как у ипотечных компаний - 56 %. Рост числа последних связан с формированием нового направления - «ипотечно-риэлторского бизнеса». Ипотечные компании оказывают весь спектр услуг в данном бизнесе: от подготовки документов купли-продажи недвижимости до сервисного обслуживания кредитов. Также сокращается и доля кредитных союзов, строительных и финансовых компаний. Отличительная черта американской ипотечной системы - это то, что важную роль в обеспечении ресурсов играет вторичный рынок ценных бумаг, операторами на котором являются крупнейшие организации «Фэнни Мэй», «Джинни Мэй», «Сэлли Мэй», и другие) [6, с. 27].
Февраль 1938 г. можно считать датой появления вторичного рынка ценных бумаг. Согласно директиве Президента США была учреждена организация «Фэнни Мэй» (Федеральная национальная ассоциация по ипотечному кредитованию). Первоначальный капитал этой организации составил 10 млн дол. США. Развитие вторичного рынка ценных бумаг столкнулось с рядом трудностей, так как задача увеличения оборота (требования частичных инвесторов) не всегда соответствовала требованиям социальной поддержки граждан. В связи с этим 31 августа 1968 г. на месте «Фэнни Мэй» были созданы две организации:
- частная корпорация «Фэнни Мэй» (в которой государство сохранило определенное количество акций);
- государственная национальная ассоциация по ипотечному кредитованию «Джинни Мэй», основной функцией которой было оказание поддержки социально незащищенным слоям населения, разработка программ правительственных субсидий. Также как и «Фэнни Мэй», созданная организация занимается эмиссией ценных бумаг, котирующихся на уровне государственных.
Ресурсная база «Фэнни Мэй» формируется за счет средств кредитной линии консорциума крупнейших банков и по линии казначейства США. Законодательно установлено требование к организациям, обслуживаю-
щим кредиты на покупку акций, аккумулировать средства в размере 0,25 % выплачиваемого баланса кредитов. Часть ресурсов аккумулируется за счет оказания услуг, дохода от инвестиций и ликвидации портфеля, включая продажу ценных бумаг за наличные.
Кредиты, приобретаемые «Фэнни Мэй», стандартизированы. Их качество строго проверяется. Если ипотечный кредит соответствует предъявляемым требованиям и застрахован «БИЛ», то он считается квалифицированным. Цена по кредитам определяется на аукционах «ССР», как правило раз в две недели. Банки, предлагающие кредит, за две недели до аукциона договариваются с «Фэнни Мэй» по поставке определенного количества ипотечных кредитов по фиксированной цене, установленной на аукционе. На основании этого «Фэнни Мэй» и ипотечные организации заключают контракт, в котором оговаривают день оплаты кредитов. «Дженни Мэй» организует аукционы по тому же принципу, что и «Фэнни Мэй». Кроме того, эти организации могут перепродать свои пулы ипотечных кредитов.
Вторичный рынок ценных бумаг представлен также неправительственными организациями - кондуитами. Наиболее крупными представителями их являются: корпорация по маркетингу в сфере ипотечного бизнеса «Мэгги Мэй», корпорация «Саломон/РФС», «Дженерал электрик кредит корпорэйшн», корпорация содействия ипотечным кредитам «ХОЛЛАК». Ценные бумаги, выпущенные этими организациями, не имеют статуса государственных, поэтому им необходим независимый рейтинг, а также гарантии третьих лиц и страховой полис. Рейтинговые агентства проводят тщательный анализ, который включает андррайтинг ипотечных кредитов, анализ качества залога, географию их размещения, тип собственности. В зависимости от проведенного анализа долговым обязательствами присваивается более высокий рейтинг «три А», (потом «два А», «одно А» «три В»). Создана организация, обеспечивающая условия предоставления кредитов для студентов, - «Сэлли Мэй». Как и в европейских государствах, оказывается поддержка со стороны государства отдельным категориям заемщиков (молодежи, пенсионерам, гражданам с низким и средним уровнями доходов).
«Фэнни Мэй» имеет собственную разветвленную общенациональную сеть, включающую свыше 2900 допущенных ипотечных кредиторов. Она получает доход в виде разницы (спрэда) между доходностью ипотечных кредитов из своего портфеля и ставкой дохода, выплачиваемого по долговым обязательствам, кроме того, организация выдает гарантии. В настоящее время «Фэнни Мэй» охватывает финансированием 20-25 % западных кредиторов, связанных с жильем, является самым крупным оператором на вторичном рынке ценных бумаг. Ипотечные кредиты относятся к долгосрочным и выдаются на 20-30 лет, ставка по кредиту в основном фиксированная, кредиты погашаются равными платежами (ежемесячно, ежеквартально или за полгода) [5, с. 18].
«Фэнни Мэй» предлагает различные виды ценных бумаг, которые различаются по срокам и типам процентных ставок (долгосрочные и среднесрочные MBS с фиксированными ставками, MBS возрастающие, с плавающей ставкой, многосемейные).
Не существует единой точки зрения специалистов на то, какую модель ипотечного кредитования лучше внедрять на российском рынке. Это связано с историческими, экономическими, политическими факторами. Переносить опыт зарубежных государств на российскую почву, не адаптировав его к современным условиям, совершенно бессмысленно [6, с. 24].
Официально в России за основу принята двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования, что и отражено в принятой концепции его развития. Правительство считает, что эта модель не предполагает диктата центра и поэтому больше подходит для развития ипотечной системы. Вторичному рынку ИЦБ отводится роль генератора финансовых ресурсов. Согласно принятому Закону «Об ипотечных ценных бумагах», эмиссией ипотечных ценных бумаг должна заниматься специализированная организация, созданная за счет средств государства АИЖК. С другой стороны, согласно инструкции ЦБ «Об обязательных нормативах кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием» (№ 112-и), к эмиссии ИЦБ допускаются и коммерческие банки.
Инструкция устанавливает три норматива - Н17, Н18 и Н19. Согласно Н18, соотношение размера ипотечного покрытия и объема эмиссии облигаций с ипотечным покрытием должно составлять 100 %, а Н19 - объем привлеченных средств населения не должен превышать 50 % капитала банка. К банку-эмитенту предъявляются повышенные требования по нормативу достаточности капитала Н1 - 14 %, в то время как у коммерческих банков он должен соответствовать 10 %. Интерес к эмиссии ИЦБ проявляют многие коммерческие банки, и это понятно, так как основой их выпуска является недвижимость. Согласно вышеперечисленным требованиям, к эмиссии ценных бумаг будет допущено небольшое количество коммерческих банков, так как процесс формирования ипотечного покрытия идет достаточно медленно. В настоящее время требованиям инструкции № 112-и соответствует всего лишь несколько банков (Сбербанк, ВТБ и др.)
Руководство коммерческих банков недовольно принятым решением ЦБ и считает, что инструкция по эмиссии ИЦБ ставит их в неравные экономические условия. Эмиссия ИЦБ коммерческими банками заимствована из немецкой модели ипотечного кредитования. Но в Германии ипотечные банки базируются на весьма значительном собственном капитале и высоком рейтинге как самого банка, так и его обязательств. На сегодняшний день, в связи с низким рейтингом российских коммерческих банков, нельзя допустить их к эмиссии ИЦБ без особых императивных требований со стороны ЦБ. Представители немецких банков намерены участвовать в реализации ипотечных схем на российском рынке, как и в странах Восточной Европы. Но это не отвечает интересам России, так как
может способствовать вытеснению с этого рынка российских коммерческих банков.
Множество вопросов возникло после принятия Закона «Об ипотечных ценных бумагах» и прежде всего относительно ипотечного покрытия. Согласно этому закону, ст. 3, «ипотечное покрытие могут составлять только обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, в том числе удостоверение закладными, и (или) ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие, денежные средства в валюте, а также государственные ценные бумаги и недвижимое имущество в случаях, предусмотренных ч. 1 ст. 13 настоящего Федерального закона». На наш взгляд, законодатели, пытаясь повысить обеспеченность ИТ ЦБ, включили в состав ипотечного покрытия слишком различные требования, что вызвало большие сложности у инвесторов по оценке ипотечного покрытия. Согласно американскому опыту по выпуску ИТ ЦБ пулы ипотечных кредитов сформированы по определенным критериям, в зависимости от этого меняются и доходность по ИЦБ и сроки обращения [7].
Поэтому возникает и вопрос о стандартизации выпуска ипотечных ценных бумаг.
Спорным считается вопрос включения в состав ипотечного покрытия расчетных средств. Так, Арбитражный суд РФ в категоричной форме отрицает использование денежных средств в качестве предмета залога. Что касается безналичных денежных средств, то предметом залога могут быть только права законодателя по договору банковского счета. Но, на наш взгляд, сложно обращать взыскание на подобный предмет залога, поэтому необходимо исключить денежные средства из перечня имущества, составляющего ипотечное покрытие.
Немаловажную роль в развитии ипотечного рынка сыграли изменения, внесенные в вопросы налогообложения ценных бумаг. В период формирования рынка ипотечных ценных бумаг (до 1 января 2007 г.) налог на прибыль по доходам инвесторов по этим бумагам был установлен в размере 6 % (после 1 января 2007 г. - на уровне 15 %). Что должно привести к снижению издержек у инвесторов и поднять рейтинг ИЦБ.
Необходимо изменить налоговое законодательство, касающееся вопроса налогообложения ипотечного агента, для того, чтобы избежать двойного налогообложения операций и тем самым обеспечить равенство налоговых условий при выпуске облигаций, обеспеченных ипотечным покрытием как через ипотечного агента, так и непосредственно первичным кредитором.
Важно обратить внимание на налогообложение процентов по ипотечным кредитам. В Налоговом кодексе существует норма, согласно которой все кредиты, которые предоставляются в размере ниже % ставки рефинансирования ЦБ, считаются материальной выгодой и облагаются налогом
35 %. Эту норму, касающуюся ипотечных кредитов, нужно отрегулировать.
Принципиально важными являются изменения по обращению взыскания жилья залогодателя при нарушении условий ипотечного кредита. Для этого необходимо внести изменения, которые бы предусматривали взаимоотношения собственника жилого помещения и права членов его семьи по пользованию жилым помещением при нарушении условий кредитного договора. В этом случае вторичный рынок жилья в большем объеме будет включен в ипотечную систему.
Следующей острой необходимостью является принятие закона «О кредитных историях». Таким образом, будет упрощена процедура выдачи ипотечных кредитов, будут снижены издержки по андеррайтингу ипотечных кредитов и значительно расширен ипотечный рынок.
Остро обсуждается закон о страховании ответственности при осуществлении ипотечного кредитования, который должен стимулировать банки заниматься ипотечным кредитованием. В рамках данного вопроса интересен опыт Литвы. Отличительной чертой ипотечной системы этой страны является созданная государством в 2000 г. система страхования ипотечных кредитов от риска невозврата. Страхование осуществляется учрежденной Министерством финансов Компанией жилищного ипотечного страхования. В полномочия этой компании входит страхование ипотечных кредитов. Цена страховки зависит от соотношения размера кредита к залогу. Если оно составляет 70-95 %, то цена устанавливается в пределах от 2,77 до 7,8 % от суммы кредита. Эти протекционистские меры предприятия со стороны государства способствовали расширению ипотечного рынка [8, с. 126]. В результате первоначальный взнос по ипотечному кредиту снижен и составляет 5 %, значительно расширены объемы ипотечного кредитования, цена кредита составляет от 9,25 до 11 %. Но, на наш взгляд, в российских условиях сложно повсеместно ввести страхование ответственности по ипотечным договорам, так как эта мера повлияет на увеличение цены ипотечного кредита. В расходы по ипотечному кредиту входят: рассмотрение заявки - от 1000 до 1200 р., комиссия риэлтору - от 2 до 6 %, стоимость оценки - от 100 до 120 дол., нотариальное удостоверение договора купли-продажи - 1,5 % от стоимости квартиры, ячейка -1000-1500 р., государственная регистрация - 500 р., расходы по страхованию - 1,5 % от стоимости кредита. В состав страхования включаются: имущественное страхование, страхование титула собственности, страхование жизни заемщика от риска потери трудоспособности. В Америке банки требуют от заемщика специальной страховки, которая гарантирует, что объем залога не заложен в других сделках, кроме того, необходима страховка по возмещению кредитору разницы в случае нехватки выручки от передачи залога, некоторые банки требуют страховки процентных платежей ипотечных ценных бумаг. Поэтому, на наш взгляд, в российских условиях необходимо страхование пула ипотечных кредитов для того,
чтобы снизить страховые платежи по ипотечным кредитам и вызвать интерес со стороны банков к ипотечным кредитам. Требует доработки Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним», так как запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество должна носить не только учетную функцию, а прежде всего стать законным подтверждением права собственности на жилплощадь. Государство должно стать гарантом чистоты сделки. Для этого необходимо создать резервный фонд, в который должно вноситься от 0,1 до 0,2 % от сделки по недвижимости. За счет средств этого государственного фонда будут компенсироваться фиктивные сделки. Соответственно будет упрощена работа банка при проверке чистоты квартиры.
Рост ипотечного кредитования необходимо подкрепить увеличением темпов жилищного строительства. Поэтому изменения, которые будут происходить в сфере строительства, должны отражаться на финансовых показателях ипотечного рынка. Следовательно, нужно обратить особое внимание на вопросы законодательства, тормозящие развитие в области строительства. Цены на жилплощадь в настоящее время высокие, и связано это, прежде всего, с коррупцией в строительстве. Требуется принятие законодательных актов в области строительства, способствующих снижению себестоимости жилья. Прежде всего, необходимо обратить пристальное внимание на выделение земельных участков под застройку. Больших инвестиций со стороны строителей требует выкуп участков и проведение к ним коммуникаций. Это возможно решить путем развития девелопмента (т.е. изменения ряда налогов) и других мер. К примеру, в Нижегородской области в целях активизации жилищного строительства было разработано «Положение об организации целевого льготного кредитования инвесторов и застройщиков жилищного строительства». Согласно ему в программу льготного кредитования включаются незавершенные строительством дома высокой степени готовности, срок достройки которых не превышает 6 месяцев, что значительно расширяет первичный рынок жилья, который можно вовлечь в ипотечный механизм. В Сарове за счет Фонда социального развития (ФСР) профинансировано строительство жилых домов, предназначенных для реализации в дальнейшем по договорам ипотечного кредитования. Есть регионы, в которых за счет бюджетных средств подготавливаются земельные участки со всем комплексом коммуникаций после завершения строительства, средства в бюджет возвращаются, а часть жилищного фонда вовлекается в ипотечную схему.
В настоящее время в Государственной думе прошло первое чтение ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Бюджетный кодекс Российской Федерации в части регулирования межбюджетных отношений», в котором, в частности, в свете ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» значительно расширена ст. 61 «Налоговые доходы местных бюджетов», касающаяся налоговых доходов
бюджетов поселений, муниципальных районов и городских округов. Законопроектом предусмотрено, что 100 % земельного налога зачисляются в бюджеты поселений и 100 % земельного налога, применяемого на меж-селенных территориях, зачисляются в бюджеты муниципальных районов. Аналогичная норма должна распространяться и на арендную плату за землю. Доля средств, поступающая от доходов по земельному налогу, была 50 % и устанавливалась ежегодным ФЗ о бюджете. Эта мера будет способствовать увеличению расходов из средств бюджета на развитие инженерной инфраструктуры земельных участков под строительство домов.
Необходимо разрушить чрезвычайно высокие бюрократические барьеры доступа к земельным участкам под жилищную застройку и устранить монополизм на рынке жилищного строительства. Процедура предоставления земельных участков должна быть открытой и конкурентной. Все эти меры будут способствовать развитию рынка жилья и снижению его себестоимости.
Целесообразно внести коррективы и в порядок обложения физических лиц подоходным налогом при продаже жилья (ст. 220, 224 НК). Эта мера будет способствовать вовлечению в ипотечный механизм вторичного рынка жилья. Согласно нынешнему законодательству, продавцы жилья не желают принимать участия в актах купли-продажи через ипотеку, так как это процедура прозрачная и необходимо заплатить налог 13 %, если квартира находится в собственности более 5 лет и стоит более 1 млн р.
Ипотека в условиях рынка пока еще только набирает обороты, интерес к ней со стороны банков, инвесторов и населения высокий. Кроме того, ипотечный рынок России плавно должен влиться в европейский. Так, например, Европейский трастовый банк в июне 2003 г. вступил в Европейскую ипотечную федерацию, в которую входят около 130 банков, страховых компаний, ипотечных агентств Европы. Это дало возможность устанавливать деловые контракты. В Лондоне в декабре 2003 г. прошел семинар по проблемам развития ипотеки в России. Но пока остается множество нерешенных вопросов в области ипотечного кредитования и, прежде всего, относительно формирования правового поля ипотеки.
Литература
1. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М., 2003. С. 15.
2. ИвановВ.В. Ипотечное кредитование. М., 2002.
3. Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного кредитования и перспективы его использования в России. СПб., 2003.
4. Павлова И.В. Ипотечное жилищное кредитование. М., 2004.
5. КудрявцевВ.А. Основы организации ипотечного кредитования. М., 1998.
6. Симонов Ю. Ф. Ипотека для всех. Ростов н/Д, 2004.
7. Закон РФ «Об ипотечных ценных бумагах» // www.Консультант Плюс.
8. Покопцева Е.Б., Никитина Т.И., Казейкин В.С. Как купить квартиру в кредит. М., 2004.
Северо-Осетинский государственный университет 25 января 2005 г.
К ВОПРОСУ О ТЕОРЕТИЧЕСКИХ АСПЕКТАХ ПОСТАНОВКИ СИСТЕМЫ БЮДЖЕТИРОВАНИЯ НА ПРЕДПРИЯТИЯХ ВОДО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА
© 2005 г. А. С. Ходарев
Предприятиям водо-коммунального хозяйства (ВКХ), поставленным в настоящий момент на грань банкротства, предстоит искать свой, уникальный путь выхода из сложившегося кризиса в условиях полного отсутствия государственных средств на реформирование этой отрасли ЖКХ, недоверия со стороны частного сектора, сложной и иногда противоречивой законодательной базы регулируемого сектора экономики.
Впрочем, шагая широко можно выделить два возможных пути преодоления кризиса развития: экстенсивный и интенсивный. Первый подразумевает наращивание производственных мощностей за счет строительства новых и требует значительных инвестиций, длительного времени строительства и увеличения численности и квалификации рабочего персонала. В долгосрочной перспективе в рамках реформирования ЖКХ этот подход, на наш взгляд, представляется единственным возможным способом возрождения нормального функционирования предприятий ВКХ.
Однако реалии сегодняшнего дня таковы, что население и предприятия нашей страны просто не смогут без общего подъема экономической ситуации в стране оплачивать инвестиционную составляющую в тарифе на воду и стоки. Поэтому на первом этапе реформ предприятиям возможно следует идти по интенсивному пути развития, объективно анализируя сложившееся кризисное положение, изыскивая имеющиеся внутренние резервы и реализуя не самые высокие по себестоимости, но эффективные программы [1].
В первую очередь это требует от предприятий водо-коммунальных услуг высвобождения внутренних резервов финансирования, что возможно только при внедрении в практику их функционирования инструментов современного финансового менеджмента, в частности, механизмов бюджетирования, финансового планирования и управленческого учета.
Говорить о срочности постановки системы бюджетирования на муниципальных унитарных предприятиях нецелесообразно. У Водоканалов существует ряд значительно проблем, решение которых представляется значительно более необходимым.
