МЕТОДЫ И ИНСТРУМЕНТЫ УПРАВЛЕНИЯ СТОИМОСТЬЮ СТРОИТЕЛЬСТВА НА ПРЕДПРОЕКТНОМ ЭТАПЕ ЖИЗНЕННОГО ЦИКЛА ОБЪЕКТА КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

НАУЧНАЯ СТАТЬЯ / RESEARCH PAPER УДК 338.5

DOI: 10.22227/1997-0935.2023.1.132-142

Методы и инструменты управления стоимостью строительства на предпроектном этапе жизненного цикла объекта капитального строительства

Дмитрий Станиславович Мошкалёв, Алия Рамилевна Бахтизина

Научно-исследовательский институт трубопроводного транспорта (НИИ Транснефть);

г. Москва, Россия

АННОТАЦИЯ

Введение. Стоимость строительства — важнейший показатель любого инвестиционно-строительного проекта (ИСП), подверженный изменениям на каждом этапе жизненного цикла (ЖЦ) объекта капитального строительства (ОКС) вследствие влияния множества внутренних и внешних факторов. Вопросы построения эффективной комплексной системы управления стоимостью строительства, позволяющей контролировать изменение стоимости строительства в процессе создания объекта, являются актуальными для всех участников инвестиционно-строительного процесса. На каждом этапе ЖЦ ОКС применяются определенные методы и инструменты, обеспечивающие решение задач, связанных с управлением стоимостью строительства. На этапе планирования капитальных вложений и разработки предпроектной документации основная задача в части управления стоимостью — установление достоверной стоимости строительства и возможных границ ее изменения с учетом рисков и неопределенности. Решение этой задачи усложняется почти полным отсутствием исходных данных об объекте и сжатыми сроками выполнения пред-проектных работ. Объект исследования — система методов и инструментов, применяющихся для решения задач сч N управления стоимостью строительства ОКС на этапе планирования капитальных вложений и разработки предпро-

ектной документации.

Материалы и методы. Проведен анализ существующего процесса, методов и инструментов определения стоимости строительства на этапе планирования капитальных вложений и разработки предпроектной документации на соз-

о о

N N

К Ф

О з дание объекта. Использованы методы анализа, экспертных и сравнительных оценок.

с $ Результаты. По результатам анализа предложены основные методологические принципы и практические инст-

рументы, обеспечивающие решение задачи определения достоверной стоимости строительства объекта. ® ® Выводы. Предложенные методологические подходы и практические инструменты управления стоимостью строи-

оо тельства могут быть использованы при реализации ИСП любой сложности.

" Е

з КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА: управление стоимостью строительства, объект капитального строительства, обоснование инН 5 вестиций, оценка эффективности инвестиций, укрупненные нормативы цены строительства

• ^

^ <и ДЛЯ ЦИТИРОВАНИЯ: Мошкалёв Д.С., Бахтизина А.Р. Методы и инструменты управления стоимостью строитель-

= .3 ства на предпроектном этапе жизненного цикла объекта капитального строительства // Вестник МГСУ. 2023. Т. 18.

О ф Вып. 1. С. 132-142. DOI: 10.22227/1997-0935.2023.1.132-142

—■ ^

о

о ££ Автор, ответственный за переписку: Дмитрий Станиславович Мошкалёв, moshkalev@yandex.ru.

3 = ^ ■ ^

и* от Е

Methods and tools of a construction cost management system at the pre-project lifecycle stage of a construction facility

Dmitrii S. Moshkalev, Aliya R. Bakhtizina

E o _

CL °

co Research Institute of Pipeline Transport (Transneft R&D); Moscow, Russian Federation

o E

cd ° ABSTRACT

CD ^

T-

2 £ Introduction. The cost of construction is the most important indicator of any investment and construction project which W g is subject to change at every stage of its lifecycle due to the influence of many internal and external factors. Creation of — 2 an effective integrated construction cost management system, which allows controlling changes in construction costs in jn * the process of developing a construction facility, is relevant for all participants of investment and construction processes. O jj Certain methods and tools are applied at every lifecycle stage of a construction facility; they solve construction cost managers O ment problems. At the stage of capital investment planning and preliminary design, the main task is to determine trustworthy ¡É S construction costs and possible limits of their change, taking into account any risks and uncertainties. This task turns more S ¡¡J complex due to the lack of initial data about the facility and tight deadlines. This article is focused on the system of methods

z

с

U in

ф Ф

and practical tools used to determine construction costs at the stages of capex planning and preliminary design of a construction facility.

(0 ¡> Materials and methods. In the course of the study, current construction cost calculation methods were analyzed. Methods

of analysis, synthesis, expert and comparative evaluation were applied.

132 © АС. Мошкалёв, А.Р. Бахтизина, 2023

Распространяется на основании Creative Commons Attribution Non-Commercial (CC BY-NC)

Results. As a result of the analysis the main principles of this methodological approach and a set of practical tools were developed to find reliable construction costs.

Conclusions. The proposed methods and practical construction cost management tools can be applied in the process of implementation of investment and construction projects of any complexity.

KEYWORDS: construction cost management, construction facility, justification of investments, assessment of investment efficiency, consolidated construction cost standards

FOR CITATION: Moshkalev D.S., Bakhtizina A.R. Methods and tools of a construction cost management system at the pre-project lifecycle stage of a construction facility. Vestnik MGSU [Monthly Journal on Construction and Architecture]. 2023; 18(1):132-142. DOI: 10.22227/1997-0935.2023.1.132-142 (rus.).

Corresponding author: Dmitrii S. Moshkalev, moshkalev@yandex.ru.

ВВЕДЕНИЕ

Процесс управления стоимостью строительства можно условно поделить на два этапа — этап планирования и определения достоверной стоимости строительства и этап контроля и удержания стоимости в ранее определенных пределах. Данные стадии соответствуют основным этапам жизненного цикла (ЖЦ) объекта капитального строительства (ОКС) (рис. 1).

Стоимость строительства на разных этапах ЖЦ ОКС подвержена изменениям вследствие влияния множества факторов [1, 2]. Минимизация этих изменений и эффективное управление стоимостью строительства объекта, наряду с обеспечением безопасности и высокого уровня качества, — ключевая задача всех участников инвестиционно-строительных проектов (ИСП), особенно для строек, финансируемых за счет бюджетных средств.

Главной задачей управления стоимостью строительства объекта на начальных этапах ЖЦ (планирование капитальных вложений, разработка пред-проектной и проектной документации, прохождение

государственной экспертизы, заключение контракта на строительно-монтажные работы (СМР)) является определение стоимости строительства с максимально возможной и доступной степенью достоверности, с учетом имеющихся данных и ограничений, результатов оценки рисков и неопределенности. На последующих этапах ЖЦ ОКС важной задачей управления стоимостью строительства становятся контроль и обеспечение удержания стоимости в ранее установленных пределах [3].

На каждой стадии для достижения целей управления стоимостью строительства, помимо федеральной, региональной и отраслевой нормативно-правовой базы, участниками инвестиционно-строительного процесса выработаны и применяются различные, но взаимосвязанные организационные, методологические и технологические инструменты [4]. При этом вопросы, связанные с эффективностью управления стоимостью строительства объектов на разных этапах ЖЦ, исследованы недостаточно [5].

Цель настоящей статьи — анализ и систематизация методов и инструментов управления сто-

< п i i G Г

S 2

о

i СО

l i

y 1

J to I

n

i 3 о

n

Этапы жизненного цикла объекта капитального строительства Lifecycle stages of a construction facility

Планирование капитальных вложений

Capital investment planning

Предпро- Инже- Архитектурно-

ектные нерные строительное

прора- изыска- проектирова-

ботки ния ние

Pre- Engi- Architectural

liminary neering and civil engi-

design surveys neering design

Планирование капитальных вложений и определение достоверной стоимости строительства Capital investment planning and identification of reliable construction cost

Строительство Construction

Эксплуатация Operation

Реконструкция Reconstruction

Снос (ликвидация) Demolition (liquidation)

Контроль и удержание стоимости в ранее определенных пределах Construction cost control and retention

со со

м со о

r 66

о о

0)

о

c n

i )

íi

m

Ю DO

■ т

s S

s у с о (D *

Этапы управления стоимостью строительства объекта Lifecycle stages of construction cost management

Рис. 1. Взаимосвязь этапов жизненного цикла объекта капитального строительства и этапов управления стоимостью строительства

Fig. 1. Correlation between stages in the construction facility lifecycle and construction cost management

10 10

о о

M 10

u w

(О (О

сч N

о о

N N

¡г ш

U 3 > (Л С И 2

U 00

. Г

« (U j

Ф Ф

О ig

о о

ig<

о со

™ О

о

го

о

Е о

CL ° ^ с

ю о

s ц

о Е

СП ^ т- ^

<л ю

£ w ■8

iE 35

О (П №

имостью строительства объектов на стадии планирования капитальных вложений и разработки предпроектной документации, применяемых участниками инвестиционно-строительного процесса для достижения эффективного управления стоимостью строительства.

МАТЕРИАЛЫ И МЕТОДЫ

На стадии планирования и определения достоверной стоимости строительства выясняется предполагаемая (предельная) стоимость строительства, которая впоследствии, как правило, используется как верхняя граница стоимости строительства объекта.

Особенности этой стадии заключаются в недостатке исходной информации о планируемом объекте и необходимости оперативной и в то же время достаточно точной оценки величины предстоящих затрат на его создание1.

Оценка предполагаемой (предельной) стоимости строительства объекта проводится на основании результатов выявления основных технико-экономических параметров проекта с учетом имеющихся исходных данных, границ возможных изменений стоимости строительства, обусловленных наличием рисков и неопределенности [6].

Выполнение обозначенной задачи обеспечивается:

• организацией сбора и подготовки исходных сведений по объекту с максимально возможной на этом этапе детализацией;

• проведением комплекса исследований и расчетов, связанных с оценкой технической и экономической целесообразности строительства объекта с проработкой различных вариантов его создания, определением основных технико-экономических параметров и показателей объекта;

• разработкой обосновывающих материалов в форме предпроектной документации (декларация о намерениях, обоснование инвестиций);

• анализом и оценкой возможных факторов, влияющих на стоимость строительства и экономическую эффективность проекта.

Система методов и практических инструментов, способствующих решению указанных задач, представлена на рис. 2.

РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ

Остановимся более подробно на группе организационных инструментов, описывающих ключе-

вые на этой стадии процессы, так как методологические и технологические инструменты выполняют в данном случае обеспечивающую функцию — формализуют и обеспечивают автоматизацию и повышение производительности процессов, входящих в группу организационных инструментов. Приведенная система инструментов и методов управления стоимостью строительства основана на действующей системе нормативно-правового регулирования в проектировании и строительстве и является практическим дополнением к ней.

Сбор, согласование и утверждение предварительных исходных данных для проектирования объекта

Сбор исходных данных для проектирования — один из важнейших процессов на предпроектной стадии, обеспечивающий качество последующих работ и позволяющий повысить степень точности расчетов стоимости строительства [7].

Чем полнее и качественнее исходные сведения по объекту, тем выше степень проработки проектных и организационных решений по объекту и, соответственно, точность и достоверность расчетов стоимости строительства.

Представляется целесообразным привлечение на рассматриваемом этапе специализированной организации на договорной основе (наиболее эффективно поручение этой задачи проектной организации, планируемой к привлечению для разработки проектной и рабочей документации, для обеспечения требуемого уровня качества сбора и верификации исходных данных и подготовки проектов задания на проектирование (ЗНП) и технического задания (ТЗ)). Стоимость работ по сбору исходных данных не входит в базовую стоимость проектных работ и оплачивается отдельно2.

Результатом работ по сбору исходной информации должен являться согласованный заказчиком, проектной и подрядной организацией (при необходимости) перечень исходных данных для проектирования, включая вопросы организации строительства.

В ряде отраслей существует практика проведения выездных комиссий по сбору исходных данных для проектирования на месте будущего строительства объекта с участием представителей заказчика, генерального проектировщика, подрядной организации, а также генерального конструктора и научного руководителя работ (при наличии уникального и технически сложного оборудования или внедре-

1 Игнатова Т.В. Определение предполагаемой стоимости объектов капстроительства на предпроектной стадии // Вестник государственной экспертизы. 2019. № 02 (11). С. 85-91. URL: https://geps.ru/upload/iblock/684/684211bad388c2241 8b77d4449af5c81.pdf

2 Методика определения стоимости работ по подготовке проектной документации : утв. приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 01.10.2021 № 707/пр. П. 11 табл. 4.1 Приложения № 4.

• сбор и согласование предварительных исходных данных для проектирования объекта;

• разработка, согласование и утверждение предпроектной документации, включая:

1) оценку предполагаемой (предельной) стоимости строительства;

2) оценку экономической эффективности проекта;

3) анализ чувствительности показателей проекта к изменениям влияющих факторов, оценка рисков и неопределенностей;

4) определение основных технико-экономических показателей (ТЭП) объекта;

5) разработку предварительного «сквозного» ка-лендарно-сетевого графика создания объекта;

• разработка проекта задания на проектирование и технического задания на разработку ПД

• collection and reconciliation of initial data for facility design development;

• development, reconciliation and approval of preliminary design documentation, including:

1) calculation of the anticipated (limit) cost of construction;

2) calculation of the economic efficiency of a project;

3) analysis of project indicators' sensitivity to changes in influential factors, assessment of risks and uncertainties;

4) identification of the main technical and economic values of a facility (TEV);

5) development of a preliminary comprehensive facility construction schedule;

• development of a draft request for proposal to implement the design and develop technical specifications for the design documentation

• порядок организации сбора и согласования, форма перечня исходных данных для проектирования;

• требования к составу и содержанию обоснования инвестиций (ОБИН);

• методика расчета предполагаемой (предельной) сметной стоимости строительства с применением:

1) укрупненных показателей стоимости;

2) данных объектов-аналогов;

3) экспертных оценок;

4) данных о стоимости основного технологического оборудования и его аналогов;

5) предельных значений ТЭП, обеспечивающих экономическую эффективность проекта;

• методика проведения оценки экономической эффективности, анализа чувствительности, оценки рисков и неопределенностей проекта;

• перечень прочих работ и затрат, включаемых в сметную документацию;

• методика формирования, требования к составу и содержанию «сквозного» календарно-сетевого графика строительства объекта;

• формы задания на проектирование и технического задания;

• перечень технико-экономического показателя проектируемого объекта (чек-лист)

• procedure collecting and approving of initial data needed for facility design development, the form of the list of initial data needed for design development;

• requirements for the composition and content of investment justification documents;

• methodology for calculating the anticipated (limit) cost of construction including:

1) consolidated cost values;

2) data on similar facilities;

3) expert evaluations;

4) cost of the main process equipment and similar items;

5) limit values of TEV, ensuring the project economic efficiency;

• methodology used to assess economic efficiency, perform sensitivity analysis, assess project risks and uncertainties;

• list of other works and costs included in the project budget documentation;

• development methodology, requirements for the composition and content of the "consolidated" construction project schedule;

• forms of request for design and technical specifications;

• list of technical and economic values of the designed facility (the checklist)

• база данных объектов-аналогов;

• база данных укрупненных показателей стоимости строительства;

• база данных типовых календарно-сетевых графиков проектирования и строительства объектов;

• программное обеспечение (ПО) для расчета денежных потоков и оценки экономической эффективности проектов;

• ПО для проектирования, сметное ПО, ПО для ка-лендарно-сетевого планирования;

• информационно-аналитическая система планирования и управления строительством

• database of similar construction facilities;

• database of consolidated values of the cost of construction;

• database of standard facility design and construction schedules;

• cashflow analysis and project economic efficiency assessment software;

• design software, project budget development software, project scheduling software;

• information analysis system for construction planning and management

Рис. 2. Основные инструменты управления стоимостью строительства на предпроектном этапе Fig. 2. The main tools of cost construction management at the preliminary design stage

to to

о о

10 10

u w

(О (О

сч N

о о

N N

¡г ш

и 3

> (Л

С «

и оо

. г

« <и

<и <и

О ё

о о

о со

™ О

о

го

о

Е о с: °

^ с

ю о

£ Ц

о Е

СП ^ т- ^

<л ю

«г? ■8

О (0 №

нии новых технологий) с целью рассмотрения и согласования основных исходных данных для проектирования, решений по планировке территории, проектов ЗНП и ТЗ, принципиальных технологических и конструктивных, и объемно-планировочных решений. Такая практика целесообразна при строительстве технически сложных, опасных, уникальных объектов, а также специальных объектов.

Разработка, согласование и утверждение предпроектной документации

Главный процесс системы управления стоимостью строительства объекта на предпроектной стадии — разработка обоснования инвестиций в реализацию инвестиционного проекта.

ОБИН представляет собой результат предпро-ектных проработок в виде комплекта документации, содержащей:

• краткое описание ИСП;

• ключевые характеристики, сроки и этапы строительства, место размещения ОКС;

• основные (принципиальные) архитектурно-художественные, технологические, конструктивные и объемно-планировочные, инженерно-технические и иные проектные решения по созданию ОКС;

• сведения об основном технологическом оборудовании с учетом требований технологий производства, соответствия указанных решений современному уровню развития техники и технологий, строительных материалов и оборудования, применяемых в строительстве;

• предполагаемую (предельную) стоимость ОКС;

• оценку экономической эффективности проекта [8-10].

Требования к составу и содержанию ОБИН для объектов, строительство которых финансируется из бюджетных средств, определены Постановлением Правительства РФ3. Для объектов, финансируемых из иных источников, требования могут быть более детальными, особенно для проектов, преследующих коммерческие цели [10].

При разработке ОБИН определяются ключевые параметры технического облика объекта и предполагаемая (предельная) стоимость строительства объекта с использованием:

• данных по стоимости строительства объектов-аналогов (ранее построенных или запроектированных объектов, сходных с проектируемым

объектом по производственно-технологическому или функциональному назначению, конструктивно-планировочной схеме, условиям строительства, стоимость которых определена исходя из фактических затрат на строительство или на основании утвержденной проектной документации);

• укрупненных нормативов цены строитель-ства4 (УНЦС), нормативов цены конструктивных решений или других удельных показателей стоимости строительства (корпоративных, отраслевых, ведомственных или федеральных);

• локальных сметных расчетов на отдельные виды работ и затрат, разработанных с применением сметных норм и единичных расценок, а также расчетов стоимости прочих работ и затрат.

Общая схема процесса определения стоимости на этапе разработки предпроектной документации приведена на рис. 3.

Наиболее предпочтительным с точки зрения степени точности оценки стоимости представляется метод оценки по объектам-аналогам, так как он в случае корректного подбора аналога обеспечивает соответствие стоимостных показателей проектируемого объекта показателям реального, построенного объекта, технический облик и показатели которого соответствует прошедшей согласование и экспертизу проектно-сметной документации (ПСД). Однако метод имеет одно обязательное условие — наличие источника информации о возможных объектах-аналогах, т.е. собственной или общедоступной базы данных по реализованным объектам. Такие базы данных целесообразно иметь крупным компаниям, осуществляющим реализацию значительного количества объектов. Общедоступные базы с необходимой информацией практически отсутствуют или их наполнение ограничено незначительным перечнем объектов.

Выбор объекта-аналога осуществляется из числа реализованных объектов, технико-экономические показатели, основные проектные решения, производственное или функциональное назначение, условия строительства которых максимально соответствуют проектируемому объекту.

В целом по объекту и для каждого его значимого элемента (здание, сооружение, конструктивный элемент здания, сооружения, оборудование) определяется основной расчетный показатель в натуральном выражении, характеризующий проектные решения по объекту в целом или по видам работ

3 О порядке и об основаниях заключения контрактов, предметом которых является одновременно выполнение работ по проектированию, строительству и вводу в эксплуатацию объектов капитального строительства, и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации (с Изменениями на 31.12.2019) : Постановление Правительства РФ от 12.05.2017 № 563.

4 Укрупненный норматив цены строительства — показатель потребности в денежных средствах, необходимых для создания единицы мощности строительной продукции, предназначенный для планирования (обоснования) инвестиций (капитальных вложений) в объекты капитального строительства (п. 33.1 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Определение технического облика объекта Determination of facility appearance

• Разработка основных проектных решений и определение технических характеристик объекта (условия размещения, функциональное назначение, мощность, производительность, площадь территории, потребление энергоресурсов и т.п.)

• Формирование титульного списка зданий и сооружений, входящих в состав объекта

• Определение технических характеристик зданий и сооружений (строительный объем, площадь застройки, этажность, общая площадь, протяженность (для линейных объектов), описание конструктивных и объемно-планировочных решений, состав инженерных и технологических систем)

• Development of the main design solutions and determination of technical characteristics of the facility (environment, function, capacity, productivity, dimensions of the area, consumption of energy resources, etc.)

• Compiling an itemized list of buildings and structures that make up the facility

• Determination of technical characteristics of buildings and structures (construction volume, building area, number of storeys, total area, length (for linear facilities), description of structural design and space-planning solutions, composition of engineering and technology systems)

Подбор объектов-

аналогов Selection of similar facilities

• Подбор объектов, сходных по производственному или функциональному назначению, по конструктивно-планировочной схеме, условиям строительства

• Определение основных показателей, характеризующих проектные решения по зданиям и сооружениям, оборудованию, входящим в состав объекта

• Формирование сопоставительной таблицы и расчет корректирующих коэффициентов сопоставления основных показателей объекта-аналога и проектируемого объекта

• Определение позиций (зданий и/пли сооружений и/или их элементов (конструктивных элементов, систем и отдельных единиц оборудования)), стоимость которых не учтена в документации объекта-аналога

• Selection of facilities similar in production or functional purpose, spatial layouts and structural solutions, construction conditions

• Determination of the main indicators characterizing design solutions developed for buildings and structures, items of equipment that make up the facility

• Making a comparative table and calculating adjustment coefficients for comparing the main indicators of similar facilities and the designed facility

• Determination of positions (buildings and/or structures and/or their elements (structural elements, systems and individual items of equipment)), the cost of which is not included in the documentation on the similar facility

Подбор УНЦС Selection of consolidated construction cost standards (CCCS)

• Подбор УНЦС из собственной базы данных ранее выполненных проектов или из соответствующих сборников, включенных в федеральный реестр сметных нормативов

• Сравнение показателей стоимости по данным объекта-аналога и УНЦС

• Selection of CCCS from the database of previously implemented projects or relevant collections included in the federal register of construction budget standards

• Comparison of costs based on the data on similar facilities and CCCS

Разработка ведомостей объемов работ (BOP), спецификаций и локального сметного расчета (ЛСР) Development of the bill of quantities, technical specifications and local cost estimates

• Разработка проектных решений, ведомостей объемов работ и спецификаций на виды работ и затрат, неучтенных в ПСД объекта-аналога пли УНЦС (например, на устройство фундаментов, приобретение и монтаж технологического оборудования, дополнительные работы и затраты, связанные с особенностями проектируемого объекта)

• Разработка ЛСР по видам работ и затрат по объектам, входящим в главы 1-7 сводного сметного расчета (ССР)

• Development of design solutions, bills of quantities and specifications for types of work and costs not taken into account in the design and budget documentation on similar facilities or CCCS (for example, construction of foundations, purchase and installation of the process equipment, supplementary items of work and costs associated with the features of the designed facility)

• Development of local cost estimates for types of work and costs of buildings and structures

Разработка ЛСР и калькуляций (прочие работы и затраты) Development of local cost estimates and calculations (other works and costs)

• Определение состава прочих работ и затрат, связанных со строительством объекта, стоимость которых учитывается в главе 9 ССР

• Разработка и согласование калькуляций и сметных расчетов на прочие работы и затраты, подготовка и согласование обосновывающих материалов

• Determination of the composition of other works and costs associated with the facility construction, if their cost is included in chapter 9 of the consolidated cost estimate

• Development and approval of local cost estimates and calculations of other items of work and costs, drafting and approval of supporting materials

Разработка ССР в текущем и прогнозном уровнях цен Development of the consolidated cost estimate at current and projected price rates

• Разработка объектного сметного расчета (ОСР) и ССР в текущем уровне цен

• Распределение стоимости строительства по периодам реализации проекта в соответствии с календар-но-сетевым графиком выполнения работ (разработанным в составе ОБИН)

• Пересчет стоимости в прогнозный уровень с применением индексов-дефляторов

• Оценка достоверности и реалистичности показателей стоимости строительства

• Development of the project budget and consolidated cost estimate at current price rates

• Breakdown of construction costs into project implementation stages pursuant to the project work performance schedule (developed within the framework of investment justification documents)

• Cost recalculation at forecasted rates using deflator indices

• Assessment of trustworthiness and feasibility of construction costs

Рис. 3. Схема процесса определения стоимости на этапе разработки предпроектной документации Fig. 3. The scheme of the cost determination process at the preliminary design stage

(О (О

сч N

о о

N N

¡г ш

и 3

> (Л

С «

и оо

. г

« <и

<и <и

о ё

о о

о со

™ О

о

го

о

Е о с: °

^ с

ю о

£ Ц

о Е

СП ^ т- ^

<л ю

«г? ■8

О (0 №

и конструктивным элементам, по которому возможно проведение сопоставления с аналогичным показателем объекта-аналога для:

• площадки в целом: общая площадь;

• зданий и сооружений: строительный объем, площадь застройки, общая площадь;

• наружных сетей и коммуникаций: протяженность;

• оборудования: мощность, производительность, масса.

Расчет стоимости строительства по сведениям объектов-аналогов выполняется путем формирования сводной таблицы, содержащей результаты сопоставления составляющих проектируемого объекта и объекта-аналога по расчетным показателям, и поправки на отличия между проектируемым объектом и объектом-аналогом. Поправки, или корректирующие коэффициенты, учитывают количественные и качественные различия между проектируемым объектом и объектом-аналогом. Необходимо отметить, что для разных составляющих (элементов) объекта могут быть использованы различные аналоги. Например, при отличии проектных решений по конструктивному исполнению фундамента в проектируемом объекте и объекте-аналоге для этого элемента стоимости следует подобрать другой аналог с аналогичными или сходными проектными решениями.

Чем глубже проработка технологических, конструктивных, объемно-планировочных и инженерных решений по проектируемому объекту, тем точнее может быть проведен подбор объектов-аналогов для каждого элемента структуры сметной стоимости объекта [11].

В последнее время Минстроем России ведется активная разработка и актуализация сборников укрупненных нормативов цены строительства, включаемых в федеральный реестр сметных нормативов и предназначенных для планирования капитальных вложений в строительство объектов, финансируемых за счет бюджетных средств. Номенклатура сборников достаточно обширная (100 сборников) и содержит удельные показатели стоимости строительства (в расчете на единицу измерения) различных объектов, от малых архитектурных форм до объектов использования атомной энергии. Недостатками сборников УНЦС служат редкое обновление, отсутствие разбивки на составляющие стоимости строительства объекта, отсутствие сведений об источниках ценовой информации (проектно-сметная документация по объектам-представителям), а также то, что удельные показатели сформированы на основании показателей объектов, построенных за счет бюджетных средств, стоимость строительства которых не всегда соответствует рыночной.

Учитывая вышеизложенное, при формировании стоимости по данным объекта-аналога необ-

ходимо осуществление попозиционного сравнения полученных в сопоставительной таблице удельных показателей стоимости проектируемого объекта с данными объекта-аналога и показателями УНЦС.

В случае, если удельные показатели стоимости проектируемого объекта значительно отличаются от соответствующих показателей объекта-аналога и/или УНЦС, или от ожидаемых значений (требуемых с точки зрения экономической целесообразности и рентабельности работ), стоит провести дополнительный анализ причин расхождения.

В случае выявления работ и затрат, не учтенных или значительно отличающихся в ПСД объекта-аналога или УНЦС, также необходима разработка соответствующих проектных решений (обосновывающих материалов) и разработка ЛСР на данные виды работ и затрат методом прямого счета с применением сметных норм и расценок.

Таким образом, в результате предпроектных проработок и укрупненной оценки стоимости формируется сводный сметный расчет стоимости строительства объекта в текущих ценах, который содержит структурированный перечень объемов работ и затрат по объекту с разбивкой по зданиям, сооружениям, отдельным видам работ и затрат со стоимостной оценкой каждой позиции перечня, т.е. технологически ориентированная структура сметной стоимости строительства объекта.

В дальнейшем на этапе разработки проектной и рабочей документации выполняется детализация данных позиций с заменой всех сметных расчетов, составленных по информации объектов-аналогов и с применением УНЦС, на ЛСР по видам работ и затрат, разработанных с применением сметных норм и расценок.

Для каждой позиции ССР (здания, сооружения, общеплощадочные объекты и работы), а также для наиболее весомых их составляющих указывается расчетный удельный показатель стоимости строительства (в расчете на 1 м2 общей площади, 1 м3 строительного объема, 1 м3 железобетонных конструкций, 1 п. м. инженерных сетей и т.п.). По значениям удельных показателей можно сделать вывод о достоверности, реалистичности и достаточности рассчитанной стоимости строительства объекта, в сравнении с имеющимися общедоступными сведениями или на основании экспертных оценок. Значения рассчитанных таким образом технико-экономических показателей проекта должны быть внесены в задание на проектирование как целевые показатели стоимости объекта.

После определения объема инвестиционных затрат проводится оценка экономической эффективности инвестиций, включая оценку рисков, неопределенности и границы возможных изменений показателей проекта [8, 9, 12-16]. Оценка экономической эффективности проекта осуществляется по общепринятым методикам, как правило, с при-

менением метода дисконтированных денежных потоков5.

Для учета рисков и неопределенностей, связанных с реализацией проекта, при расчетах денежных потоков и определении показателей экономической эффективности проекта проводится анализ чувствительности проекта к изменению факторов, влияющих на его реализацию [17]. Анализ чувствительности позволяет оценить влияние различных факторов (например, изменение объема инвестиций в строительство объекта) на показатели экономической эффективности как по каждому фактору в отдельности, так и по совокупности факторов и вариантов их изменения (сценарный анализ).

Наличие предпроектной документации дает возможность свести к минимуму риск возникновения ошибок при выборе места размещения объекта, основных (принципиальных) проектных решений и повысить точность определения предельной стоимости строительства и, следовательно, сократить риски, связанные с резервированием избыточных объемов бюджетного финансирования реализации проектов и некорректностью установления начальной (максимальной) цены контракта.

Привлечение экспертов на этой стадии позволяет выявить потенциальные риски проекта в строительстве и наметить пути их максимального снижения или устранения на первоначальном этапе.

Разработка «сквозного» календарно-сетевого графика реализации проекта

Для эффективного управления проектом, обеспечения рационального распределения и контроля затрат, связанных с реализацией проекта, в составе предпроектной документации должен разрабатываться объединенный или «сквозной» календарно-сетевой график (КСГ) реализации проекта, охватывающий весь ЖЦ ОКС. Календарно-сетевой график представляет собой формализованное описание совокупности связанных работ, необходимых для достижения целей проекта, выстроенных в определенную последовательность и имеющих конкретную продолжительность [18].

Разрабатываемый на предпроектном этапе укрупненный «сквозной» КСГ предназначен для определения и последующего контроля технологической последовательности, сроков, объемов и стоимости работ по трем ключевым направлениям: проектирование, материально-техническое обеспечение и строительство.

В укрупненном «сквозном» КСГ фиксируются работы и главные технологические и организационные события проекта: разработка предпроектной документации, выбор площадки, проведение инже-

нерных изысканий, разработка ПД и прохождение экспертизы, подготовка и проведение конкурсных торгов по выбору подрядчика на выполнение СМР и поставку оборудования, СМР подготовительного периода, СМР основного периода, поставка материально-технических ресурсов, изделий, конструкций и оборудования, пусконаладочные работы и ввод объекта в эксплуатацию.

Для каждого элемента КСГ назначаются сроки начала и окончания, объем и стоимость работ, и взаимосвязь с другими элементами.

Состав, технологическая последовательность, объем и стоимость работ (позиций) этапа строительства объекта, включаемых в укрупненный «сквозной» КСГ, должны соответствовать ранее разработанной структуре сметной стоимости строительства объекта (позиции КСГ должны соответствовать структуре сметной стоимости) [18, 19].

Далее по мере продвижения проекта основные блоки КСГ подлежат детализации и уточнению, в том числе на основании сводного календарного плана строительства, разработанного в составе ПОС на этапе разработки проектной документации. Взаимосвязь этапов работ и стоимостных показателей позволяет инвестору и техническому заказчику обеспечить формирование бюджета проекта, выстроить эффективную систему контроля финансирования и отчетности.

Разработка проектов ЗНП и ТЗ

По результатам создания предпроектной документации должны быть разработаны проекты ЗНП и ТЗ, содержащие исходные данные для последующих работ по проведению инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования, и требования к объекту, целевые технико-экономические показатели и предполагаемая (предельная) стоимость строительства.

Требования к составу и содержанию разделов ПД должны быть установлены с высокой степенью точности и привязаны к контрольным удельным показателям стоимости (при их наличии). Эти показатели должны являться целевыми ориентирами для проектной организации при выработке проектных решений в процессе разработки проектной и рабочей документации, а для заказчика — средством контроля бюджета проекта.

Методические и технологические инструменты управления стоимостью строительства

Указанные выше инструменты и методы определения стоимости строительства необходимо формализовать в виде локальных нормативных актов (положений, регламентов, инструкций, методик,

< п

№

о Г и 3

О

=! СО У 1

о со

и-

^ I

п °

» 3

О

О?

о п

СО

со

п ю

г §6 §: 8

ф ) [I

ю п ■ г

(Л п

(Я у

с о

® Ж

5 Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов : утв. Министерством экономики Российской Федерации, Министерством финансов Российской Федерации, Государственным комитетом Российской Федерации по строительной, архитектурной и жилищной политике 21.06.1999 № ВК 477.

м КЗ

о о

10 10

ы ы

(О (О

сч N

о о

N N

¡г ш

и 3

> (Л

С «

и оо

. г

« <и

<и <и

о ё

о о

о со

™ О

о

го

о

Е о с: °

^ с

ю о

£ Ц

о Е

СП ^ т- ^

<л ю

форм и т.п.), принятых на уровне организаций-участников инвестиционно-строительного процесса и соответствующих требованиям действующих федеральных нормативно-правовых актов в области градостроительной деятельности. Для учета результатов реализации проекта по его завершении методические инструменты должны своевременно актуализироваться и дополняться.

Современные технологические инструменты (программное обеспечение, автоматизированные системы, базы данных и т.п.) позволяют повысить уровень автоматизации процессов и действий по определению стоимости строительства, проводимых на этапе предпроектных проработок. Постоянно обновляемые и дополняемые базы данных выполненных проектов (объектов-аналогов) и удельных показателей стоимости строительства объектов обеспечивают эффективное решение задачи оперативной оценки стоимости строительства объекта и подбора необходимой информации по заданным параметрам.

Создание подобных баз данных и программно-аналитических комплексов представляется одним из перспективных направлений совершенствования системы ценообразования в строительстве, которое может быть реализовано с привлечением национальных объединений саморегулируемых организаций, основанных на членстве лиц, осуществляющих проектно-изыскательские работы и строительство.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Таким образом, основными результатами пред-проектного этапа ЖЦ ОКС с точки зрения управления стоимостью строительства являются:

• принятые концептуальные технологические, архитектурно-строительные, объемно-планировочные, инженерно-технические и организационные решения, определяющие объемы работ и затрат на проектирование и строительство объекта;

• результаты оценки предполагаемой (предельной) стоимости строительства объекта с учетом рисков и неопределенностей со степенью точности, соответствующей данному этапу;

• укрупненный «сквозной» КСГ с выделением основных этапов работ, ключевых вех и результатов, а также стоимости этапов и их составляющих,

соответствующих структуре сметной стоимости строительства объекта, определенной в ОБИН;

• проект задания на проектирование и технического задания на выполнение проектных работ с рассчитанными технико-экономическими показателями по видам работ и затрат и предельной стоимостью строительства объекта.

С целью учета полученных сведений по стоимости строительства объекта и отдельных его составляющих, а также мониторинга изменений стоимости на последующих этапах реализации проекта, данные и результаты предпроектного этапа должны быть учтены в специализированных автоматизированных информационно-аналитических системах, используемых для управления ИСП. Кроме того, следует своевременно и регулярно актуализировать нормативно-методические документы, описывающие процессы, связанные с определением предполагаемой (предельной) стоимости строительства, а также дополнять базы данных объектов-аналогов, УНЦС и элементов КСГ. На основании полученной в результате реализации проекта информации по стоимости строительства объекта и их соответствия стоимости, определенной на предпроектном этапе, необходимо уточнять подходы к оценке экономической привлекательности и рентабельности проекта и соответствия сметной и фактической стоимости запроектированных объектов [20].

Задача выявления стоимости на этапе предпро-ектных проработок является комплексной и требует участия специалистов высокого уровня квалификации, наличия знаний по ранее выполненным объектам и удельным показателям стоимости строительства различных объектов и их составляющих.

На последующих стадиях ЖЦ ОКС — этапах разработки проектной и рабочей документации, проведения конкурсных процедур по выбору подрядчика на выполнение СМР и поставку оборудования, строительства и ввода объекта в эксплуатацию — применяются другие инструменты управления стоимостью строительства, направленные на уточнение сметной стоимости и контроль удержания стоимости в ранее определенных пределах. В совокупности данные инструменты представляют собой единую систему управления стоимостью строительства объекта капитального строительства.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

■8 г

О (0

и >

1. Кокодеев А.В., Овчинников И.Г. Совершенствование методики ресурсно-календарного планирования — как способ повышения эффективности предприятия в области транспортного строительства // Транспортные сооружения. 2020. Т. 7. № 1. DOI: 10.15862/10SATS120

2. Дьякова О.В., Александрия А.В. Принципы и подходы управления стоимостью объекта строительства в рамках развития сметного нормирования и рыночных методов ценообразования // Век качества. 2019. № 4. С. 118-132.

3. Мошкалёв Д.С., Марзаева Е.А. Практические инструменты системы управления стоимостью

строительства на проектной стадии жизненного цикла объекта капитального строительства // Вестник УГНТУ. Наука, образование, экономика. Серия: Экономика. 2021. № 4 (38). С. 48-52. DOI: 10.17122/ 2541-8904-2021-4-38-48-52

4. Ляпин А.В., Ляпин В.Ю. Анализ требований к системе ценообразования в строительстве // Вестник МГСУ. 2012. № 10. С. 254-259. DOI: 10.22227/1997-0935.2012.10.254-259

5. Петровский А.И., Капустина Н.В. Взаимосвязь точности оценки стоимости строительства и экономической эффективности инвестиционно-строительных проектов // Государственное и муниципальное управление. Ученые записки. 2021. № 1. С. 165-169. DOI: 10.22394/2079-1690-2021-1-1-165-169

6. Журавлев П.А., Марукян А.М. Обоснование планируемой стоимости инвестиционно-строительных проектов // Вестник МГСУ. 2020. Т. 15. № 12. С. 1693-1707. DOI: 10.22227/19970935.2020.12.1693-1707

7. Васильева Н.В., Кудрявцева В.А. Анализ изменения стоимости строительства в ходе проведения экспертизы сметной стоимости // Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. 2018. Т. 8. № 4. С. 25-34. DOI: 10.21285/2227-29172018-4-25-34

8. Марголин А.М., Марголина Е.В., Спицы-на Т.А. Экономическая оценка инвестиционных проектов. 2-е изд., доп. и перераб. М. : Экономика, 2018. 334 с.

9. Akimova E.M., Stein E.M., Prokhorova Y.S. System analysis in the investment processes management and theoretical principies of the investments assessment // Journal of Advanced Research in Law and Economics. 2015. Vol. 6. Issue 3. Pp. 472-487. DOI: 10.14505/jarle.v6.3(13).03

10. Воронцовский А.В. Управление инвестициями: инвестиции и инвестиционные риски в реальном секторе экономики : учебник и практикум. 1-е изд. М. : Юрайт, 2020. 1 с.

11. Жаров Я.В. Организационно-технологическое проектирование при реализации инвестицион-

Поступила в редакцию 3 октября 2022 г. Принята в доработанном виде 29 декабря 2022 г. Одобрена для публикации 29 декабря 2022 г.

Об авторах: Дмитрий Станиславович Мошкалёв — кандидат экономических наук, начальник отдела оценки экономической эффективности проектов; Научно-исследовательский институт трубопроводного транспорта (НИИ Транснефть); 117186, г. Москва, Севастопольский пр-т, д. 47А; SPIN-код: 8552-3345; moshkalev@yandex.ru;

Алия Рамилевна Бахтизина — кандидат экономических наук, заместитель начальника отдела оценки экономической эффективности проектов; Научно-исследовательский институт трубопроводного транспорта (НИИ Транснефть); 117186, г. Москва, Севастопольский пр-т, д. 47А; РИНЦ ID: 884609; bakhtizina_aliya@mail.ru.

Вклад авторов: все авторы сделали эквивалентный вклад в подготовку публикации. Авторы заявляют об отсутствии конфликта интересов.

но-строительных проектов // Вестник МГСУ. 2013. № 5. С. 176-184.

12. Ильин И.В., Ростова О.В. Управление инвестициями : учебное пособие. СПб. : Санкт-Петербургский политехнический университет Петра Великого, 2017. 244 с.

13. Филин С.А., Великороссов В.В., Кузнецов Б.Т. Управление проектами и оценка их эффективности : учебник. М. : ООО «Русайнс», 2021. 336 с.

14. Shtefan M.A., Elizarova J.M. Investment project efficiency and risk evaluation: an integrated approach // Business Informatics. 2018. Vol. 2018. Issue 4. Pp. 54-65. DOI: 10.17323/1998-0663.2018.4.54.65

15. Wao J, Ries R., Flood I., Kibert C. Refocu-sing value engineering for sustainable construction // 52nd ASC Annual International Conference Proceedings. 2016. DOI: 10.13140/RG.2.1.1323.6723

16. Rad K.M., Yamini O.A. The methodology of using value engineering in construction projects management // Civil Engineering Journal. 2016. Vol. 2. Issue 6. P. 262. DOI: 10.28991/cej-030986

17. Gil N., Tether B.S. Project risk management and design flexibility: Analysing a case and conditions of complementarity // Research Policy. 2011. Vol. 40. Issue 3. Pp. 415-428. DOI: 10.1016/j.re-spol.2010.10.011

18. Андреева Д.А. Проблема взаимосвязи календарного планирования со сметными расчетами // Строительство: новые технологии — новое оборудование. 2019. № 11. С. 30-34.

19. Андреева Д.А. Техники составления сметных расчетов в целях синхронизации с календарным планом // Организация строительного производства : мат. II Всерос. науч. конф. 2020. 344 с.

20. Гуреев К.А., Гладких В.С. Проблема несоответствия сметной стоимости строительно-монтажных работ рыночной // Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. 2017. Т. 7. № 4. С. 40-59. DOI: 10.21285/2227-2917-2017-4-40-59

< П i i G Г

S 2

0 œ

t СО

1 i

y 1

J со

u-

^ I

n 0

i 3

о il

oî

о n

со со

n

a g

i §

Г §6

t °

i )

[i

® 8

. DO ■ £

s □

s У с о <D X

10 10 о о 10 10 u w

REFERENCES

W (0

N N

o o

N N

¡É o

U 3 > in C M

HQ 00

. r

« q

j?

<D <u

O 3

o

o g<

o

co

™ O

o

ro

o

E O

CL ° c

Ln O

S «

o E

CD ^

r

if

ü (ñ

1. Kokodeev A.V., Ovchinnikov I.G. The improving of the methodology of resource scheduling — as a way to efficiency increase of the company in transport construction. Russian Journal of Transport Engineering. 2020; 7(1). DOI: 10.15862/10SATS120 (rus.).

2. Dyakova O.V., Alexandria A.V. Principles and approaches of managing the value of a construction project in the framework of the development of budget valuation and market pricing methods. Age of Quality. 2019; 4:118132. (rus.).

3. Moshkalev D.S., Marzaeva E.A. Practical tools for managing the cost of con. Proceedings of Ufa State Oil Technical University. Science, education, economics. Series: Economics. 2021; 4(38):48-52. DOI: 10.17122/25 41-8904-2021-4-38-48-52 (rus.).

4. Lyapin A.V., Lyapin V.Yu. Analysis of requirements applicable to the pricing system in the construction industry. Vestnik MGSU [Proceedings of Moscow State University of Civil Engineering]. 2012; 10:254-259. DOI: 10.22227/1997-0935.2012.10.254-259 (rus.).

5. Petrovskiy A.I., Kapustina N.V. Relationship between construction cost estimation accuracy and cost effectiveness of investment and construction projects. State and Municipal Management. Scholar Notes. 2021; 1:165169. DOI: 10.22394/2079-1690-2021-1-1-165-169 (rus.).

6. Zhuravlev P.A., Marukyan A.M. Substantiation of projected costs of investment and construction projects. Vestnik MGSU [Proceedings of Moscow State University of Civil Engineering]. 2020; 15(12):1693-1707. DOI: 10.22227/1997-0935.2020.12.1693-1707 (rus.).

7. Vasilyeva N.V., Kudryavtseva V.A. Analysis of changes in the cost of construction during the examination of estimate documentation. Proceedings of Universities. Investment. Construction. Real estate. 2018; 8(4):25-34. DOI: 10.21285/22272917-2018-4-25-34 (rus.).

8. Margolin A.M., Margolina E.V., Spitsyna T.A. Economic assessment of investment projects. 2nd ed. Moscow, Economics, 2018; 334. (rus.).

9. Akimova E.M., Stein E.M., Prokhorova Y.S. System analysis in the investment processes management and theoretical principles of the investments assessment. Journal of Advanced Research in Law and Economics. 2015; 6(3):472-487. DOI: 10.14505/jarle.v6.3(13).03

Received October 3, 2022.

Adopted in revised form on December 29, 2022.

Approved for publication on December 29, 2022.

Bionotes: Dmitrii S. Moshkalev — PhD in Economics, Head of the Department for Evaluating the Economic Efficiency of Projects; Research Institute of Pipeline Transport (Transneft R&D); 47A Sevastopolskiy prospect, Moscow, 117186, Russian Federation; SPIN-code: 8552-3345; moshkalev@yandex.ru;

Aliya R. Bakhtizina — PhD in Economics, Deputy Head of the Department for Evaluating the Economic Efficiency of Projects; Research Institute of Pipeline Transport (Transneft R&D); 47A Sevastopolskiy prospect, Moscow, 117186, Russian Federation; ID RISC: 884609; bakhtizina_aliya@mail.ru.

Contribution of the authors: all authors have made an equivalent contribution to the preparation of the publication. The authors declare no conflict of interest.

10. Vorontsovsky A.V. Investment management: investments and investment risks in the real sector of the economy: textbook and workshop. 1st ed. Moscow, Yurait Publishing House, 2020; 1. (rus.).

11. Zharov Ya.V. Process organization design within the framework of construction projects. Vestnik MGSU [Proceedings of Moscow State University of Civil Engineering]. 2013; 5:176-184. (rus.).

12. Ilin I.V., Rostova O.V. Investment management : study guide. St. Petersburg, Saint-Petersburg Peter the Great state polytechnical University, 2017; 244. (rus.).

13. Filin S.A., Velikorossov V.V., Kuznecov B.T. Project management and its assessment: textbook. Moscow, Rusajns, 2021; 336. (rus.).

14. Shtefan M.A., Elizarova J.M. Investment project efficiency and risk evaluation: an integrated approach. Business Informatics. 2018; 2018(4):54-65. DOI: 10.17323/1998-0663.2018.4.54.65

15. Wao J., Ries R., Flood I., Kibert C. Refocusing value engineering for sustainable construction. 52nd ASC Annual International Conference Proceedings. 2016. DOI: 10.13140/RG.2.1.1323.6723

16. Rad K.M., Yamini O.A. The methodology of using value engineering in construction projects management. Civil Engineering Journal. 2016; 2(6):262. DOI: 10.28991/cej-030986

17. Gil N., Tether B.S. Project risk management and design flexibility: Analysing a case and conditions of complementarity. Research Policy. 2011; 40(3):415-428. DOI: 10.1016/j.respol.2010.10.011

18. Andreeva D.A. Scheduling and cost estimating interrelation problem. Construction: New Technologies — New Equipment. 2019; 11:30-34. (rus.).

19. Andreeva D.A. Construction cost estimating techniques for synchronization with the calendar plan. Construction management: II All-Russian scientific conference materials. 2020; 344. (rus.).

20. Gureev K.A., Gladkikh V.S. Problem of discrepancy of cost sheet price of a building-assembling works to the market one. Proceedings of Universities. Investment. Construction. Real estate. 2017; 7(4):40-59. DOI: 10.2128 5/2227-2917-2017-4-40-59 (rus.).