CC BY
29
АКТУАЛЬНАЯ ТЕМА
УДК 631.4
МЕТОДИКА УЧЕТА КАЧЕСТВА ПОЧВ В ЗЕМЕЛЬНОЙ ЦЕНОВОЙ ПОЛИТИКЕ РЕГИОНА*
И.Ю. Давыдова, д.б.н., Ю.А. Мажайский, д.с.-х.н., Е.А. Давыдов, к.ф.-м.н., В.Ф. Евтюхин, к.с.-х.н.
Рязанский государственный университет, e-mail: diu2004@mail.ru
На основании действующего в Российской Федерации законодательства в области охраны окружающей среды разработана новая методика оценки земель с учетом качества почв для формирования цены земли в регионе. Методика основана на конвертации экологической ренты, получаемой обществом и собственником земли от высококачественных почв, в корректирующую стоимость земельных участков.
Ключевые слова: экономика природных ресурсов, оценка земель, охрана почв, экологические риски.
METHODOLOGY OF SOILS' QUALITY ESTIMATION IN THE LAND PRICE POLICY OF THE REGION
I.Y. Davydova, Y.A. Mazhaisky, E.A. Davydov, V.F. Evtyukhin
There has been worked out a new land' estimation procedure taking into account soils' quality for determination of land' prices in the region based on Russian environment protection' law in force. The methodology is based on the conversion of ecological rent, which the society and the owner of land receive from high-quality soils, into the equalizing cost of land plots. Keywords: economics of natural resources, estimation of land, protection of soils, ecological risks.
Методика оценки земель, исходя из их расположения и кадастровой стоимости, не позволяет проводить максимально эффективную и экологически безопасную земельную политику и не учитывает в должной мере риски, связанные с землепользованием. Кадастровая методика оценки земли учитывает лишь плодородие земель сельскохозяйственного назначения, не рассматривая экологические и рекреационные ресурсы почв. На данный момент разработаны методики по возмещению ущерба и рекультивации почв, однако представляется более правильным развить методику, направленную на предотвращение серьезного ущерба при помощи ценовой политики. Ее применение повысит информированность участников рынка и поможет выявить инвестиционные риски, связанные с землепользованием. При определении стоимости земельного участка качество почв учитывают только для земель сельскохозяйственного назначения с точки зрения плодородия -то есть способности приносить доход от землепользования. Поэтому целесообразно учитывать качество почв участка также и в плане экологической ренты и инвестиционных рисков.
Учет качества почв необходим по следующим причинам. Во-первых, почва является важнейшим компонентом экосистемы, поэтому один участок с нарушенным почвенным слоем может повлиять на экосистему окрестных участков. Нарушенная экосистема, помимо достаточно трудно просчитываемых экологических и этических последствий, очевидно, снизит рекреационный ресурс региона. Во-вторых, в условиях ограниченности почвенных ресурсов и затрудненности их практического восстановления необходимо учитывать стратегические риски серьезного нарушения почвенного покрова. Учет этих рисков - это своего рода экологическое страхование, которое позволит региону со време-
нем получать экономическую ренту, поскольку недопущение ухудшения качества почв составит лишь несколько процентов от тех затрат, что вынуждено будет понести общество для восстановления ущерба. Необходимо также указать существенный фактор инвестиционного риска - информационный риск (например, недооценка инвесторами проблем, связанных с качествами почв). Следовательно, инвесторы будут стимулированы на составление почвенных паспортов земельных участков, если цена участка будет более явно зависеть от качества почв. При этом государство будет получать актуальную информацию о состоянии важнейшего ресурса - качества почв. Федеральное и региональное законодательство устанавливает, что почвы -компонент окружающей среды и на этом основании подлежат охране, а также оценке инвестиционных программ и других проектах, представляемых к обязательной государственной экологической экспертизе.
Исследования проводили в Рязанской области, где существует опыт практического применения требований федерального и регионального законодательства по вопросам охраны почв и земель. В регионе сохранение качества почв связано с охраной особо охраняемых природных территорий и объектов культурного наследия, государственным регулированием обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения и развитием туристской деятельности [1-4]. По результатам исследований разработана методика оценки земель с учетом качества почв, которая предназначена для повышения эффективности использования земельных ресурсов региона в результате усовершенствования метода оценки земель при разработке инвестиционных проектов. Такой результат может быть достигнут благодаря уточнению оценочных показателей стоимости земли на основе учета качества почв как
* работа выполнена при поддержке гранта РГНФ № 09-02-53101а/Ц.
народного блага и реального рыночного актива. Другой вариант данной методики можно применять для уточнения залоговой стоимости земли. Точный учет существующего и возможного ухудшения качества почв позволит снизить риски при выдаче кредитов под залог земельных участков.
Основные требования к предлагаемой методике оценки земельных участков: 1) защита высококачественных почв в целях обеспечения экологической безопасности и сохранения рекреационных ресурсов региона; 2) оптимизация инвестиционных проектов и снижение рисков.
На данный момент не существует единых методик перевода экологических рисков в экономический риск, также как практически неосуществима точная монетизация экологической ренты. Поэтому были использованы только две строго установленные методики монетизации качества почв (за исключением рыночного закона спроса и предложения): это стоимость сельскохозяйственных земель с точки зрения плодородия и оценка ущерба при ухудшении качеств почвы. На их основе разработана модель оценки, основные принципы которой заключаются в следующем:
1. Плодородие почв предлагается рассматривать как экологическую ренту, получаемую обществом, благодаря вкладу почв в местную экосистему. Тогда влияние плодородия на стоимость участка можно установить пропорциональным расчетному рентному доходу, обусловленному плодородием почв (согласно кадастровой методике оценки сельскохозяйственных угодий).
2. Улучшенные качества почв участка относительно средних показателей предлагается рассматривать как экологическую ренту, получаемую собственником. Ее экономический эквивалент можно определить разницей в затратах на восстановление почвы «среднего участка» и почв данного участка до полностью ненарушенного состояния.
Первым этапом для практического применения модели будет определение (на уровне регионального законодательства) набора показателей качества почвы, влияющих на стоимость земельного участка: 1) плодородие (балл бонитета); 2) степень загрязнения (химическое, бактериологическое, радиационное) и степень нарушенности почвенного покрова (захламление, запечатывание, деградация). Возможен учет и иных показателей ухудшения качества почв, при этом по каждому показателю должна быть методика оценки ущерба.
Второй этап заключается в определении показателей качества почвы данного участка. Здесь возможны два варианта реализации: учет только фактических показателей, либо учет как фактических, так и прогнозируемых показателей. К прогнозируемым показателям следует относить ожидаемые показатели качества почв участка с учетом заданного характера землепользования. Первый вариант характеризует свободный рынок, на который могут приходить покупатели любого типа. Второй вариант соответствует государственному вмешательству с целью эффективного использования земельных ресурсов. Если прогнозируемые показатели ухудшения качества почв оцениваемого участка в результате хозяйственной деятельности не известны или не учитываются, то тогда третий этап заключается в определении средних показателей по ухудшению ка-
честв. Усреднение необходимо проводить по тем же районам, как и при кадастровой оценке земель. Заметим, что усреднение необходимо проводить отдельно для различных земель по типу назначения (по принадлежности к тому или иному фонду), поскольку характер нарушений качеств почвы существенно коррелирует с типом хозяйственной деятельности на этих землях. Средний показатель плодородия определять не требуется, поскольку эта величина уже входит в кадастровую оценку земель сельскохозяйственного назначения. На заключительном этапе осуществляется конвертация собранных экологических показателей в экономическую величину - корректирующую стоимость земельного участка. Базовую стоимость определяют по кадастру или иными методами. Например, усреднением фактических цен схожих участков.
Корректирующая стоимость (С), складывается из корректировки по плодородию (Сп) и корректировки по ухудшению (загрязнение и нарушение) качеств почвы (Су) и рассчитывается по формуле: С = Сп + Су,
Вначале рассмотрим вариант, при котором учитывают только фактические показатели качества почв участка.
Вклад плодородности (Сп) для земель не сельскохозяйственного назначения определяется по формуле: Сп = Кп х Дп,
где Дп - это капитализированный расчетный рентный доход от плодородности почв участка, рассчитанный по кадастровой методике для сельскохозяйственных угодий.
Кадастровая стоимость сельскохозяйственных земель складывается из капитализации трех рентных доходов: от плодородности почв, от технологических свойств, от местоположения участка. Для учета качества почв важна только первая составляющая, поскольку она пропорциональна баллу бонитета - показателю плодородия почв участка. Далее, Кп - это коэффициент конвертации, связывающий экономическую ренту с экологической рентой от плодородности почв. Этот показатель (для отдельных районов или единый для региона) должен быть установлен региональным законодательством, основываясь на экологической стратегии развития региона. Если защита экологии и рекреационного потенциала в данном районе не являются первостепенной задачей, а также не наблюдается дефицита плодородных почв, то Кп может быть в диапазоне 0-0,1. В противном случае можно устанавливать Кп в диапазоне 0,1-1.
Фактически, в интересах общества на земельном рынке устанавливается ценовой барьер, направленный против смены собственников участков с плодородными почвами, поскольку существует больший риск, что новый собственник ухудшит плодородие почвы. В случае продажи земель, находящихся в государственной собственности, покупатель должен будет выкупить у общества ту пользу, которую оно получало от существования участка с плодородной почвой в экосистеме (или доказать, что ухудшения плодородных качеств не будет).
Показатель Кп также можно определить на основе статистики, связав его с экологическими рисками. Например, за некоторый учетный период установить средние показатели плодородных качеств почвы на
начало и конец периода у проданных (за этот период) земельных участков такого типа. Тогда Кп будет равно среднему относительному ухудшению плодородия при продаже земель согласно формуле:
„ П(нач.) - П(кч)н.), Кп= П(нач.) где П - это средний показатель плодородия, то есть средний балл бонитета по землям проданных за учетный период участков. Методика определения среднего балла бонитета по группе земельных участков указана в методике кадастровой оценки земель сельскохозяйственных угодий. Если Кп получается отрицательным, это означает, что общество не несет потерь при продаже земельных участков, а наоборот, получает дополнительную выгоду от повышения плодородия почв. В таком случае, корректирующая стоимость Сп будет играть роль не ценового барьера, а экономического стимула для дальнейшего привлечения инвестиций.
Для земель сельскохозяйственного назначения величину Сп не вычисляют, поскольку плодородность почв учитывается и при существующих методиках оценки таких земель.
Вклад ухудшения от загрязнения и нарушений (Су) учитывают по формуле:
Су = Ку х I (Уср1 - У1), где У1 - сумма, которую надо затратить для восстановления ущерба от 1-го загрязнения/нарушения на оцениваемом участке; Уср1 - сумма, которую надо затратить для восстановления ущерба от 1-го загрязнения/нарушения на «среднем» участке для данного типа землепользования в этом районе. Ку - коэффициент конвертации, связывающий экономическую ренту с экологической рентой от высокого качества почв. Этот коэффициент должен быть установлен региональным законодательством и может быть равным 1, если рассматривать продажу участка с обременением, либо меньше 1, если качество почв не является серьезно учитываемым показателем (например, при городской застройке).
Корректировка цены в зависимости от качества почвы (за исключением плодородия) может быть как в большую, так и в меньшую сторону в зависимости от того, насколько конкретный участок лучше или хуже других подобных участков.
В случае другого варианта, когда используют прогнозируемые показатели качества почв участка, расчет следует выполнять по формулам:
Сп = Кп х {Дп(ф) - Дп(п)}, Су = Ку х I {У(п)1 - У(ф)1},
где Дп(ф) и Дп(п) - это фактический и прогнозируемый капитализированные рентные доходы от плодородности почвы; У(ф)1 и У(п)1 - фактическая и прогнозируемая суммы, которые необходимо затратить на восстановление качеств почвенного покрова по (1)-му показателю. Таким образом, в случае, когда хозяйственная деятельность приводит к дополнительному ухудшению качеств почв участка, цена приобретения такого участка в собственность должна возрасти. Если же наоборот, будет проведено восстановление качеств почвы, то цена должна быть соответственно снижена для экономического стимулирования подобных проектов.
Таким образом, корректирующая стоимость земли в зависимости от качества почв заключается в конвертации экологической ренты в экономическую, а количественно опирается на кадастровую оценку земель и на методики возмещения ущерба почвенному покрову. Установление коэффициентов конвертации экологической ренты в экономическую ренту является мерой государственного регулирования земельного рынка и служит для достижения стратегических целей развития региона. При этом покупатели будут иметь экономический стимул для уточнения качества почв покупаемых земель, поскольку это окажет влияние на стоимость земельных участков. В результате повысится информированность участников рынка, а сопутствующие экологические риски при инвестировании будут выявлены на самых ранних этапах.
Такой методический подход к оценке земель с учетом качества почв основывается на стратегии развития рекреационного и сельскохозяйственного потенциала региона и снижении рисков инвестиционных проектов благодаря экологически безопасной и экономически эффективной политике по формированию цены земли в регионе.
Литература
1. Атлас почв Рязанской области / И.Ю. Давыдова, Ю.А. Мажайский, Е.А. Давыдов, Л.В. Беркасова и др. Под ред. И.Ю. Давыдовой / Научное издание. ISBN 5-88006-456-5. - Рязань, 2006.
2. Археологическая карта России: Рязанская область. Часть 1 / Сост. Ю.А. Краснов, С.Е. Михальченко. Институт археологии РАН. - 1993. - 272 с.
3. Археологическая карта России: Рязанская область. Часть 2 / Сост. Ю.А. Краснов, С.Е. Михальченко. Институт археологии РАН. - 1995. - 221 с.
4. Археологическая карта России: Рязанская область. Часть 3 / Сост. Ю.А. Краснов, С.Е. Михальченко. Институт археологии РАН. - 1996. - 210 с.
5. Природно-заповедный фонд Рязанской области. / Сост. М.В. Казакова, Н.А. Соболев. - Рязань: Русское слово, 2004. - 420 с.
6. Официальное, научное издание. Рязанской области 70 лет : юбилейный стат. сб. / Рязаньстат. - Рязань: Рязаньстат, 2007. - 476 с.
