CC BY
92
СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ СИСТЕМЫ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИИ
УДК 332.622
Анатолий Прудников, доктор сельскохозяйственных наук, профессор, заведующий кафедрой, Светлана Семченкова, кандидат экономических наук, доцент, Смоленская государственная сельскохозяйственная академия, г. Смоленск
СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ СИСТЕМЫ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ
В настоящее время очень остро встает вопрос о необходимости проведения объективной оценки земли и установления стоимости ее любых территориальных участков. Это вызвано задачами, связанными с сущностью земли как объекта продажи, купли, аренды, налогообложения и других земельно-экономических операций. Поэтому необходима объективная разработка таких показателей и параметров, которые позволяют объективно оценить ее не только сегодня, но и будут способствовать сохранению и улучшению ее свойств как средства производства. В первую очередь в земельном участке необходимо оценивать плодородие почв. Практика рыночного оборота земли показывает, что стоимость земель и угодий в частности определяется в основном местоположением участка, близостью его к крупным городам, наличием и качеством дорог и развитой инфраструктуры. Почти не учитываются базовые показатели земли как средства производства, а именно, плодородие. Экономическая оценка земли не учитывает и другую опасную тенденцию - усиление деградации почв, проявляющуюся уже сейчас и приводящую к невосполнимым потерям в будущем. В статье предложен инструментарий, позволяющий учесть это свойство земли в ее стоимостной рыночной оценке. Достоверная оценка стоимости земли способствует принятию эффективных решений в области земельных отношений как в государственном, так и в частном секторе, а осознание важности объективной экономической оценки кадастровой и рыночной стоимости земли проявляется на разных уровнях управления государством.
S u m m a r y
Nowadays a critical issue regarding the need of objective land appraisal and price determination stands out sharply, which concerns land plots of any size. This is due to the vital tasks, related to identifying the land as an item for purchase, sale, rent, legal tax and other land and economic transactions. In view of the above, it is required to set up objective values and parameters, allowing for the unbiased appraisal not only now, but also in the future in order to contribute to the land preservation and improvement of its properties considering it as the means of production. First of all it is essential to appraise fertility of the soil making up the land plot. Experience of market trading of the land shows that the cost of the land in general and agricultural land in particular, are defined mainly by the location of the land plot, its proximity to the capital and large cities, availability of the traffic network and quality of the road surface as well as the presence of expended infrastructure. The basic characteristics of the land considered as the means of production, such as its fertility, are practically ignored. The economic appraisal of the land also leaves out another dangerous tendency, i.e. the growing degradation of soil becoming evident right now which can result in the irrecoverable losses in the future. The article undermines an attempt made to offer instruments, which allow taking this property of land into account while performing its market-value appraisal. Proper appraisal of the land value contributes to effective decision-making in land matters, in both public and private sector, while understanding of the importance of the unbiased economic appraisal for the cadastral and market value of the land is shown at different levels of state management.
Ключевые слова: деградация земель, кадастровая и рыночная оценка земель, базовые параметры почвенного плодородия и экологического состояния почв, земельный налог.
Keywords: land degradation, cadastral and market value of the land, basic characteristics of the soil fertility and ecological state of the soil, land tax.
13
Наибольшая ценность, которой обладает человечество - это земля, занимающая ключевое положение в экономической жизни общества как фактор производства, необходимый при изготовлении всех товаров, являясь в то же время товаром и источником благосостояния людей.
Наиболее ценной категорией являются земли сельскохозяйственного назначения, площади которых в Российской Федерации на 01.01.2015 г. составили 385,5 млн га или 22,5% земельного фонда страны. Особую озабоченность вызывает неиспользование пашни, занимающей 129 млн га или 9,5% мировых запасов. Согласно статистическим данным, на 01.01.2015 г. не использовалось 20654,9 тыс. га пашни или 17,95%. Наиболее сложная ситуация сложилась в Нечерноземной зоне, где доля неиспользуемой пашни достигает 40,53% [1].
Одной из причин, способствующей расточительному отношению к национальному достоянию - пашне, стала существующая система кадастровой оценки земли, которая не в состоянии выполнить стратегическую задачу - обеспечить эффективное землепользование и сохранение плодородия земель.
Отсутствие объективной оценки земли и установления ее объективной стоимости не позволяет реализовать насущные задачи, связанные с сущностью земли как объекта продажи, купли, аренды, налогообложения и других земельно-экономических операций. Недостатки используемых методик оценки земли приводят к формированию теневого рынка, возникновению и
функционированию различных коррупционных схем, уходу землепользователей от уплаты земельного налога, не позволяют привлечь недобросовестного пользователя к ответственности за ухудшение качества сельскохозяйственных угодий. Поэтому необходима объективная разработка таких показателей и параметров, которые позволят объективно оценить ее и будут способствовать сохранению и улучшению ее свойств как средства производства.
Включение земли в экономический оборот и изъятие земельной ренты в пользу государства, что доказывает практика стран с эффективно функционирующим сельским хозяйством, является одним из основных источников поступления средств для развития сельских территорий, охраны почв, ведения земельного кадастра и целей по рациональному использованию земли [2].
Формирование рынка земли затрагивает коренные интересы россиян, поскольку речь идет о коммерческом обороте фактора производства, который классики политической экономии правомерно квалифицировали в качестве «матери богатства» [3]. Переход к устойчивому инвестиционному развитию экономики России предполагает корректное хозяйственное формирование, упорядочивание и капитализацию рынка земли как особой институционально-хозяйственной системы.
В отношении сельскохозяйственных угодий наиболее часто применяется кадастровая стоимость земли, которая используется при определении земельного налога. Единого реестра данных по рыночной сто-
имости земли нет. О ней ориентировочно можно судить по объявлениям о продаже земельных участков, так как фактическая стоимость продажи чаще всего считается коммерческой тайной. Следовательно, наиболее широко используется кадастровая стоимость земли.
Согласно приказа Минэкономразвития РФ от 04.07.2005 г. № 145, в качестве базового показателя для оценки предлагалось использовать фактическую урожайность, что по мнению большинства ученых [4, 5] приводило к занижению важности и достоверности качества почвы (уровня плодородия). Данный недостаток был пересмотрен в новых указаниях по кадастровой оценке (Приказ Минэкономразвития РФ от 20.09.2010 г.). При проведении оценки (2013 г.) использовались показатели нормативной продуктивности (исходя из свойств почв) и нормативных затрат (на основе технологических карт). С принятием закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», земли, используемые в сельскохозяйственном производстве, вовлечены в рыночный оборот [6]. Регулярное совершение сделок способствовало формированию рыночной стоимости. Мониторинг существующих предложений на рынке земельных участков Центрального федерального округа позволил установить диапазон рыночных цен, сопоставить с кадастровой стоимостью и определить общественную выгоду государства (таблица).
Анализ приведенных в таблице данных показывает, что сельскохозяйственные угодья рассматриваются как актив, имею-
ЗЕМЕЛЬНЫЕ ОТНОШЕНИЯ И ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО
14
Рисунок. Цены на земли сельскохозяйственного назначения по районам Смоленской области, тыс. руб./га
щий пониженную ликвидность. Сравнение показателей кадастровой стоимости по методике 2010 г. показывает, что не преодолен главный недостаток - фактически не учитывается плодородие почв, так как черноземы Курской области оцениваются так же как и дерново-подзолистые, часто с неблагоприятными агрохимическими показателями почвы Смоленской и Тверской областей.
Оценка показателей цены земельных участков показывает, что нижняя цена реализации земель сельскохозяйственного назначения часто в разы ниже кадастровой стоимости. Анализ объявлений о продаже земель сельскохозяйственного назначения показывает, что в стоимость участка вклад фактора расстояния составляет 50-77%, то есть чем ближе к столице или областным центрам, тем выше стоимость участка. Существенное значение имеет также близость дорог и коммуникаций, а также рекреационные особенности участка.
Проводящийся в настоящее время перерасчет кадастровой стоимости земель не только не исключил, а наоборот, усилил формальные принципы в оценке, который можно выразить образным подходом про-
давцов участков в Московской и прилегающих областей, где цена обратно коррелирует с расстоянием от МКАД. Такой подход привел к многочисленным претензиям мелких землевладельцев - садоводов, огородников, фермеров к кадастровой стоимости, в результате чего фискальная нагрузка на них возросла в десятки раз. Как ни странно, это нисколько не беспокоит крупных латифундистов, которые чаще всего от земельного налога освобождены, или платят его по минимальной ставке.
Подтверждением сказанного могут служить данные по Смоленской области, приведенные на рисунке. Они подтверждают выявленную закономерность: так, если в Смоленском районе они колеблются в пределах от 500 до 1400, то в Ершичском - от 3 до 30, а на границе Московской области - от 50 до 4000 тыс. руб./га. Следовательно, существующая практика кадастровой и рыночной стоимости никак не учитывает плодородие почвы и не предусматривает механизмов стимулирования сохранения плодородия почв.
Несмотря на усилия законодателей, принятые и принимаемые поправки в федеральные законы ситуацию кардинально
Таблица
Цены на земельные участки в зависимости от назначения
Области, входящие в ЦФО Кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения, тыс. руб./га Цены на земельные участки*
земли сельскохозяйственного назначения, тыс. руб./га земельные участки под ИЖС, руб./м2
2006 г. 2013 г. min max min max
min | max
Черноземная зона
Белгородская 38,54 43,0 72,8 30 200 40 760
Воронежская 40,89 - -** 73 5380 28 940
Курская 35,15 515,80 57,40 14 5450 30 1300
Липецкая 29,93 - - 11 6170 20 1800
Тамбовская 30,03 59,50 69,20 17 7000 30 1100
Нечерноземная зона
Брянская 18,71 21,41 61,75 8 1050 83 900
Владимирская 21,81 13,3 55,40 20 1550 61 700
Ивановская 18,35 - - 17 2125 15 1110
Калужская 17,59 - - 11 1870 50 776
Костромская 14,82 10,6 24,3 28 2080 18 850
Московская 68,54 8,0 154,7 125 50000 130 9860
Орловская 26,73 90,8 135,3 11 4150 20 865
Рязанская 24,12 - - 11 5000 22 2700
Смоленская 16,01 13,2 33,8 4 4000 13 750
Тверская 15,81 22,88 38,67 2 5000 30 2100
Тульская 26,33 - - 1 750
Ярославская 18,78 6,90 26,40 15 5600 4 1170
Составлено авторами по данным источника [7]. *Составлено в мае-августе 2015 г. по сайтам: https://www.avito.ru/rossiya/zemelnye_uchastki; http://irr.ru/real-estate/out-of-town/lands/ ** Данные не определены.
не изменили. Так, в Земельном кодексе РФ, Гражданском кодексе РФ, а также в Федеральном законе от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ предусматривается возможность принудительного изъятия земель в частности, существенное снижение плодородия сельскохозяйственных земель или значительное ухудшение экологической обстановки.
Принятие Постановления Правительства РФ от 23 апреля 2012 г. № 369 порядок изъятия неиспользуемых земель не ускорило. Постановления Правительства РФ от 22 июля 2011 г. № 612 и от 19 июля 2012 г. № 736, где достаточно четко прописаны параметры существенного снижения плодородия почв и их деградации, оказались не работающими. Причина понятна даже не юристу, а любому здравомыслящему человеку. Оказалось, что нет начальной точки отсчета, документа, в котором были бы зафиксированы базовые параметры почвенного плодородия и экологического состояния почв.
В условиях экономических санкций неиспользование пашни становится, по мнению Президента России В.В. Путина, сдерживающим фактором, затрудняющим успешное развитие не только сельского, но и всего народного хозяйства страны. Для запуска в действие законов и постановлений достаточно принять еще одно, которое обяжет службы регистрации вносить в регистрационные документы на земли сельскохозяйственного назначения ряд показателей: базовые параметры почвенного плодородия; показатели экологического и культуртехнического состояния земельного участка, а при проведении агрохимического обследования почв при выделении участков ориентироваться на границы, описанные в кадастровом паспорте.
Литература
1. Доклад о состоянии и использовании земель сельскохозяйственного назначения Российской Федерации в 2014 году. URL: http://www.mcx.ru (дата обращения: 12.09.2015).
2. Хлыстун В.Н., Волков С.Н., Комов Н.В. Управление земельными ресурсами в России // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. 2014. № 2. С. 41-43.
3. Королюк Е.В. Коренные проблемы формирования рынка земли // Вестник Адыгейского государственного университета. Серия 5: Экономика. 2010. № 4. С. 13-17.
4. Лыков А.М., Прудникова А.Г., Прудников А.Д. К проблеме экологизации обработки почвы в современных системах земледелия // Плодородие. 2006. № 6. С. 1-5.
5. Семченкова С.В. Устойчивость землепользования в аграрном производстве как фактор развития сельских территорий // Тенденции сельскохозяйственного производства в современной России: сборник научных трудов. Кемерово, 2014. С. 212-223.
6. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения: Федеральный закон от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ. URL: http://www. consultant.ru (дата обращения: 22.02.2016).
7. Доклады о состоянии и использовании земель сельскохозяйственного назначения по областям ЦФО за 2014 год. URL: http:// www.mcx.ru (дата обращения: 12.01.2016).
