CC BY
46
Вопросы экономики
Удк 332.622
механизмы разгосударствления собственности (объектов недвижимости и земельных участков) и оценка их эффективности*
е. ю. хрусталёв,
доктор экономических наук, профессор, ведущий научный сотрудник E-mail: stalev@cemi. rssi. ru
М. И. ЕЛИЗАРОВА, кандидат экономических наук, старший научный сотрудник E-mail: [email protected]. com Центральный экономико-математический институт РАН
В статье проведена оценка современного состояния и роли имущественных отношений, их эффективность и значимость в процессах разгосударствления объектов недвижимости и земельных участков, а также определены возможные дальнейшие тенденции данных процессов и их влияние на экономическое развитие государства.
Ключевые слова: стоимость, недвижимость, земельный участок, инвестиционный ресурс, строительный проект, контракт, инструментальный метод.
Введение
Практика показывает, что в современных условиях значительная часть объектов недвижимого имущества и земельные участки, принадлежащие различным федеральным министерствам и ведомс-
* Статья подготовлена при поддержке Российского фонда фундаментальных исследований (проект № 12-06-00141-а).
твам, используются не вполне эффективно. Такая ситуация стала следствием отсутствия системного обоснования преобразований отношений собственности (включая земельные ресурсы), а также нормативно-методической базы, регламентирующей технологию вовлечения государственных объектов в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях. Кроме того, методы прогнозной оценки ожидаемых результатов преобразований имущественных отношений, применяемые для расчета эффективности вовлечения принадлежащих государству объектов недвижимого имущества и земельных участков в хозяйственный оборот, не отвечают требованиям сегодняшнего дня [1-3, 7, 12]. В этой связи возникает необходимость в проведении дополнительных исследований, направленных на разработку методологии системной оценки комплексных преобразований в экономике и социальной сфере и предназначенных для формирования новых подходов к оценке эффективности вовлечения
принадлежащих федеральным министерствам и ведомствам объектов в хозяйственный оборот на основе разработки инвестиционных строительных проектов.
В современных условиях права на землю представляют собой значительный инвестиционный ресурс. Очевидно, что по мере развития рынка недвижимости стоимость прав на землю будет постоянно возрастать, в отличие, например, от стоимости прав на здания и сооружения, которая будет снижаться по мере их износа. Кроме того, инвестиции в здания, сооружения и им подобные объекты подвержены риску в силу изменения конъюнктуры рынка, тогда как инвестициям в землю такие риски не грозят. Все это позволяет рассматривать права на землю как один из важнейших инвестиционных ресурсов.
Несмотря на активные рыночные преобразования отечественной экономики, в собственности многих федеральных министерств и ведомств продолжают находиться значительные по своим размерам участки земли, которые в силу целого ряда причин используются крайне неэффективно. Отчасти этому способствуют и методы прогнозной оценки ожидаемых результатов организуемых федеральными органами власти реформ, которые не отвечают современным требованиям. Естественно, что государство экономически заинтересовано в том, чтобы либо повысить эффективность использования указанных инвестиционных ресурсов силами самих министерств и ведомств, либо получить дополнительный экономический эффект в форме поступлений в бюджет от разгосударствления неэффективно используемой собственности. По этим причинам объективно требуются новые методы и модели оценки эффективности инвестиционных ресурсов, которыми располагают федеральные министерства и ведомства.
Поскольку оценка инвестиционной стоимости напрямую связана с оценкой эффективности инвестиционных проектов, то необходимо разработать методический аппарат, позволяющий осуществлять расчет инвестиционной стоимости объекта оценки.
Постановка научной проблемы
Проведенное исследование направлено на решение фундаментальной научной проблемы обеспечения эффективного разгосударствления собственности и вовлечения в хозяйственный обо-
рот объектов недвижимого имущества и земельных участков, принадлежащих государству, посредством моделирования преобразований имущественных отношений.
Следует напомнить, что в ряду условий, обеспечивающих возможность перехода к рыночной экономике, на первом месте находится максимальная свобода экономического субъекта (предприятия, предпринимателя). В этой связи для современной экономики России важны процессы разгосударствления собственности, которые связаны со снятием с государства, в том числе федеральных министерств и ведомств, функций прямого хозяйственного управления и передачи соответствующих полномочий на уровень предприятия, замены преобладающих вертикальных связей горизонтальными, которые могут происходить и без смены собственника.
Разгосударствление является необходимой составляющей экономической реформы, направленной:
- на разграничение функций государственного управления и непосредственного руководства производственно-хозяйственной деятельностью;
- на усиление хозяйственной инициативы и повышение заинтересованности людей в труде;
- на создание условий для их экономической свободы и наиболее полного раскрытия их потенциала в условиях хозяйственной самостоятельности;
- на преодоление отчуждения от собственности;
- на создание условий для повышения эффективности и восприимчивости экономики к научно-техническому прогрессу;
- на преодоление монополизма и развитие конкуренции.
Обеспечение эффективного разгосударствления собственности позволит увеличить производительную эффективность ресурсов страны, создать новые инвестиционные возможности отечественной экономики, привлечь иностранные капиталовложения и технологии, расширить внутренний рынок.
Конкретная решаемая задача состоит в научном обосновании и разработке методологического инструментария, позволяющего осуществлять системные преобразования в сфере управления принадлежащей федеральным министерствам и ведомствам собственностью (объектами недвижимости и земельными участками), направленные на ее высвобождение и вовлечение в хозяйственный оборот, а также в обосновании подходов к оценке эффективности
преобразований имущественных отношений в целях получения максимального социально-экономического результата как для отдельных министерств и ведомств, так и для государства в целом.
Одной из важнейших проблем экономического роста и повышения инновационной активности становится проблема инвестиционных ресурсов [5]. Для ее рассмотрения и исследования необходимо четко определить понятие и состав инвестиционных ресурсов, ибо, как показал анализ, в экономической науке до настоящего времени отсутствует единое понимание терминологии, применяемой для характеристики инвестиционного процесса в целом.
К инвестиционным ресурсам целесообразно относить не просто материально-технические ресурсы, но права на их использование в инвестиционном процессе, включая и право собственности. Такой подход позволяет разграничивать с точки зрения трактовки инвестиционных ресурсов такие понятия, как «наличие трудовых ресурсов» и «уровень менеджмента», «природные ресурсы» и «право пользования земельными участками» и т. д. (первые из них относятся к факторам производства, а вторые -к инвестиционным ресурсам).
Размер привлеченных инвестиций напрямую зависит от имеющегося инвестиционного потенциала, т. е. первичных инвестиционных ресурсов. Это придает проблеме оценки инвестиционных ресурсов, и в первую очередь недвижимости (например, для справедливого определения доли участия инвестора и собственника в инвестиционном проекте), особую актуальность. Дело в том, что права на недвижимость - это один из главных инвестиционных ресурсов, который, по общему мнению, является недооцененным.
Опыт зарубежных стран
В современном мире нет ни одной страны, где бы государство активно не занималось хозяйственной деятельностью. Преобладание государственной формы собственности в экономике страны ведет к возникновению государственной монополии, которая пагубна для развития экономики, для потребителя, населения и чрезвычайно выгодна производителю. Поэтому в современных условиях разгосударствление собственности стало общемировой тенденцией. Процессы разгосударствления объектов собственности играют важную роль в экономическом развитии многих стран, поскольку
они стали инструментом государственного регулирования экономики.
Пришло время посмотреть на разгосударствление собственности как на сложный и одновременно взаимосвязанный процесс, где приватизация - лишь одна из его составляющих. Следующим шагом в действиях государства должно стать тщательное правовое регулирование других составляющих разгосударствления. Если не сделать этого, то государственное имущество просто «вытечет» через механизмы разгосударствления (совместные предприятия, дополнительную эмиссию ценных бумаг, санацию, банкротство, залог, аренду, ипотеку и др.).
Мировой опыт убедительно свидетельствует о том, что преодоление монополии одной из форм собственности - необходимое условие более полной реализации творческих потенциалов людей, отдельных регионов, коллективов и предприятий. Действие этой тенденции постепенно становилось доминирующим на рынке труда и капитала, оно стало определяющим фактором дееспособности общества и государства в отстаивании своих национальных интересов.
Под влиянием управленческой, информационной, научно-технической революций в мире происходит интегрирование различных форм собственности (государственной, региональной, муниципальной, частной, групповой, совместной и др.). Приоритет получает та из них, которая лучше мотивирует человека к труду и жизни в целом, дает наибольший эффект в создании совокупного национального продукта.
В зарубежных странах накоплен большой опыт разных способов разгосударствления и приватизации. Наиболее распространенным приемом приватизации является свободная распродажа акций предприятий через фондовую биржу. Достаточно широко распространена продажа акций частным лицам или фирмам, а также своим работникам. Часто осуществляется распродажа дочерних предприятий, но при этом головное предприятие остается в государственной собственности. Характерной чертой приватизации является формирование смешанных государственно-частных предприятий, что усиливает косвенное влияние государства в экономике. Опыт разгосударствления, накопленный в последние годы в развитых странах, достаточен для того, чтобы выделить ведущие тенденции этого процесса. Этот опыт мало напоминает уход государства из
экономики. Современное рыночное хозяйство остается регулируемым: государство не покидает его, а лишь меняет формы своей деятельности, стремясь оптимально приспособиться к требованиям рыночной экономики.
Разгосударствление собственности представляет собой совокупность мер по преобразованию имущественных отношений, направленных на устранение чрезмерной роли государства в экономике. Однако разгосударствление не означает, что государство перестает играть важную роль в рыночной экономике. Оно остается важным структурным элементом смешанной экономики, но масштабы его деятельности в сфере предпринимательства уменьшаются, освобождая экономическое пространство для большей активизации предпринимательских структур. В настоящее время многим ученым представляется достаточно очевидным, что государству необходимо «выделить» ровно столько воспроизводственных функций, сколько нужно для регулирования экономики. Ни больше, ни меньше. Но при этом далеко не всегда представляется возможным четко определить величину этой доли. Так, по состоянию на начало 2010 г. в странах Европейского экономического сообщества на государственных и смешанных государственно-частных предприятиях было занято около 10,6 % работников рыночного сектора экономики. В Англии размер государственного сектора экономики колеблется в пределах 7-8 %, в Португалии - достигает 24 %, а во Франции - 18 %.
Таким образом, цель разгосударствления (как фундаментального элемента реформ в «переходной» экономике) заключается в обеспечении условий для нормального функционирования рыночной системы. Именно в ходе процессов трансформации отношений собственности в масштабах страны возможно формирование новых мотиваций хозяйствующих субъектов и предпосылок для рационального изменения структуры производства как базовых условий повышения эффективности производства и роста национального дохода.
Оценка состояния и тенденций
современного рынка недвижимости
На современном этапе экономического развития значительное место на мировом и национальных рынках инвестиций в системе общественных отношений занимает рынок недвижимости. Инвестиции
на рынке недвижимости могут осуществляться как на его первичной составляющей (новое строительство объектов), так и на вторичном рынке недвижимости (перемещение имущественных прав).
Задача оценки инвестиционной привлекательности проекта состоит в анализе предполагаемых вложений в проект и потока доходов от его использования. Аналитик должен оценить, насколько предполагаемые результаты отвечают требованиям инвестора и собственника по уровню доходности и сроку окупаемости.
Для принятия инвестиционного решения необходимо располагать информацией о характере полного возмещения затрат, а также о соответствии уровня дополнительно получаемого дохода, степени риска достижения конечного результата.
Особо следует остановиться на методах оценки земельных участков. В последние годы в основу оценки стоимости земельных участков были положены принципы, подходы и методы, применяющиеся за рубежом.
Западная экономическая наука и практика выработала и использует три основных подхода к оценке земель:
- сравнительный;
- затратный;
- доходный.
В рамках этих трех подходов существует пять основных методов:
1) метод сравнения продаж (возможные разновидности: метод единицы сравнения и метод базового участка);
2) метод соотнесения (переноса);
3) капитализация земельной ренты;
4) техника остатка для земли;
5) метод развития земельного участка (метод определения затрат на освоение). Проведенный анализ существующих концепций методик оценки земель в условиях современного земельного законодательства и общеэкономической ситуации в России выявил невозможность их прямого использования (для общепринятых в мире методик) либо их частичное моральное и экономическое устаревание (для отечественных). Поэтому на переходный период должна быть разработана отдельная методика, которая в полной мере учитывала бы интересы всех участников земельных отношений и обеспечивала бы справедливое отражение этих интересов в величине, рассчитанной по данной методике, стоимости земли.
Все существующие в настоящее время в мировой практике методы оценки земельных участков, помимо значительных проблем, связанных с их использованием в нынешних российских условиях, имеют еще один существенный недостаток именно для целей настоящего исследования, а именно - все они предназначены для определения рыночной стоимости объектов недвижимости и, соответственно, не учитывают специфики расчета стоимости инвестиционной стоимости. Необходимо отметить, что методики, которые положены в основу действующих в настоящее время в Российской Федерации нормативных актов по определению стоимости недвижимости и земли, зачастую вообще не выдерживают критики с точки зрения научного подхода, ибо не позволяют зачастую вообще идентифицировать вид стоимости, рассчитанный с их помощью, и предназначены для решения узкоспециализированных задач, связанных, как правило, с фискальной политикой государства.
Принимая во внимание все ранее изложенное, можно с уверенностью утверждать, что к настоящему времени назрела необходимость создания в Российской Федерации объективной и научно обоснованной методики оценки стоимости недвижимости, которая позволила бы учесть как стоимость ее воспроизводства, так и величину доходов, которые с ее помощью можно реально получать, занимаясь производством, определяя тем самым «настоящую цену» недвижимости.
Анализ методологических подходов к оценке стоимости недвижимости, разработанных учеными и специалистами зарубежных стран, показал, что в условиях наблюдаемых в российской экономике значительных перекосов в развитии различных ее секторов из двух традиционно рассматриваемых в мировой экономической теории способов определения стоимости любого имущества (способность этого имущества быть обмененным на определенное количество какого-либо иного имущества и текущая стоимость будущих доходов от этого имущества, вытекающих из имеющихся прав на него) для расчета инвестиционной стоимости объектов недвижимости необходимо опираться в первую очередь на доходный подход. Лишь этот подход позволяет гарантировать максимально полный учет всей гаммы внутренних и внешних факторов, влияющих на стоимость недвижимости как инвестиционного ресурса. Именно текущую стоимость будущих доходов и нужно положить в основу определения инвестиционной стоимости объектов
недвижимости. Здесь необходимо также уточнить, что под «текущей стоимостью будущих доходов» понимается стоимость «чистых» доходов от объекта недвижимости, приведенных к дате оценки. Необходимость именно подобного рассмотрения обусловлена тем, что инвестиционная стоимость позволяет судить об инвестиционном потенциале, инвестиционной пригодности того или иного объекта, которые в свою очередь характеризуются показателями максимальной цены, за которую может быть приобретен данный объект и при которой инвестиции в объект оценки будут рентабельны.
Использование сравнительного подхода к оценке для расчета инвестиционной стоимости большинства объектов недвижимости в существующих российских экономических условиях, на взгляд авторов, неправомерно в первую очередь по причине того, что не рассматривается наилучшее и наиболее эффективное использование объекта оценки в его существующем виде и функциональном назначении, так как он (объект) при соблюдении этих условий не востребован ни рынком, ни его собственником. Эта ситуация ведет к значительному занижению стоимости в случае определения ее на основе сравнительного подхода. При расчете инвестиционной стоимости, в отличие от рыночной, рассматривается не типовой, а конкретный инвестор и конкретный инвестиционный проект.
Кроме того, такие традиционные ограничения по применению сравнительного подхода к оценке, как неразвитость рассматриваемых сегментов рынка недвижимости, выражающаяся в крайне незначительном количестве сделок при большом расхождении характеристик объектов, а также проблематичность сбора достоверной информации даже о заключенных сделках лишь подтверждают вывод о невозможности использования методов оценки, основанных на сравнительного подходе.
Использование затратного подхода к оценке в качестве основы для расчета инвестиционной стоимости также, по мнению авторов, неправомерно, ибо для инвестора, планирующего осуществить достаточно продолжительный по времени инвестиционный проект, не имеет принципиального значения размер балансовой, восстановительной или остаточной стоимости объекта, главное, чтобы объект обладал необходимой для инвестора полезностью и сохранял ее на протяжении всего жизненного цикла инвестиционного проекта. По этой же причине не имеет значения и степень износа объекта.
В заключение данного раздела подчеркнем, что по-прежнему современное состояние исследований в данной области науки можно охарактеризовать как «кризисное»: классические отечественные и зарубежные экономические модели подвергаются критике в силу невозможности с их помощью объяснить происходящие процессы, ситуация требует создания новых теорий и моделей, а соответственно, и методического инструментария для исследования стремительно меняющейся ситуации. Прогнозирование затруднено, поскольку, как подтверждает ряд ведущих экономистов, в сложившейся ситуации обычные инструменты часто работают в непредсказуемом режиме.
совершенствование традиционных методов решения поставленных задач исследования
Исследования проводились с использованием методов и подходов, основанных на общей теории экономического анализа и базирующихся на математическом аппарате теории вероятностей, теории управления проектами, математической статистики, экономико-математическом моделировании. В аналитической части методология исследования опирается на статистический материал об объектах недвижимости и земельных участках, принадлежащих различным федеральным министерствам и ведомствам, о количестве и финансовых объемах сделок, осуществленных в сфере распродажи государственной недвижимости.
При решении сформулированных ранее задач были использованы труды ведущих российских и зарубежных исследователей в области теории структурного экономического проектирования, информационного моделирования, корпоративного менеджмента, управления рисками, а также законодательные акты Российской Федерации, нормативные и инструктивные материалы министерств и ведомств. Кроме того, в исследованиях использовался весь накопленный научно-практический задел авторов, а также отдельные результаты выполненных в последние годы исследований.
Помимо комплексно-системного подхода к изучению объекта исследования применялись методологические приемы логического, факторного, сравнительного, причинно-следственного анализа и синтеза. Использовались также методы графического и экономико-статистического анализа с применением экономико-математического аппарата.
Для решений фундаментальной задачи исследования авторами предложен механизм сравнения рыночной и восстановительной (учетной балансовой) стоимостей объекта недвижимости. При этом под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.
Восстановительная стоимость определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии объекта, планируемого к высвобождению. Именно данный вид стоимости учитывается организацией-балансодержателем объекта инфраструктуры. Если восстановительная стоимость окажется больше рыночной, то объект признается не имеющим коммерческой привлекательности. Чаще всего к данным объектам относятся объекты, расположенные на значительном удалении от населенных пунктов, не имеющие развитой инфраструктуры и не представляющие интереса для потенциального инвестора. В данном случае положительным экономическим эффектом является экономия на дальнейшем содержании, эксплуатации, ремонте и охране объекта недвижимости.
В случае, если рыночная стоимость выше восстановительной, то объект может быть вовлечен в хозяйственный оборот, для чего производятся расчеты по выбору наиболее эффективного из двух вариантов использования: вовлечение в хозяйственную деятельность за счет продажи на аукционе; вовлечение в хозяйственную деятельность на инвестиционных условиях.
Высвобождение объектов за счет продажи. Существующая нормативно-правовая база не учитывает многих нюансов, например, специфики жизненного цикла объектов инфраструктуры, особенностей процесса их оценки и подготовки к реализации, других факторов, усложняющих реализацию объектов инфраструктуры предприятий и организаций. Это предопределяет необходимость взвешенного подхода не только к отбору объектов инфраструктуры для реализации, но и к организации самой процедуры реализации.
Наличие у каждого объекта индивидуальных особенностей, влияющих на возможность реализовать недвижимое имущество, изменение рыночного спроса на это имущество, оказывает сильное влияние на перспективы его реализации, а следовательно, и на возможность получения дохода.
Таким образом, в результате реализации высвобождаемых объектов инфраструктуры на аукционе предприятия и организации получают денежные средства на развитие и содержание производственной инфраструктуры, а также достигается дополнительный экономический эффект, выраженный в экономии средств на дальнейшее содержание, эксплуатацию и охрану объектов, надобность в которых отсутствует.
Высвобождение объектов на инвестиционных условиях. Вовлечение объектов инфраструктуры предприятий и организаций в хозяйственный оборот за счет участия в инвестиционных проектах по их строительству, реконструкции, техническому перевооружению целесообразно осуществлять по следующим объектам инфраструктуры:
- по объектам незавершенного строительства (в целях изыскания возможностей их достройки и последующей продажи);
- по земельным участкам, занимаемым определенными объектами инфраструктуры, надобность в которых отпала, или по причине их технического состояния, или ввиду явной нецелесообразности дальнейшего использования указанных объектов инфраструктуры в связи с моральным (функциональным) старением. Указанные земельные участки (как свободные)
рекомендуется вовлекать в инвестиционные проекты по строительству на них, например, жилых зданий на основе долевого участия предприятий (организаций) и потенциальных инвесторов.
В данном случае предприятие выступает в роли одного из участников инвестиционного проекта и в качестве прибыли получает жилье и/или новые объекты инфраструктуры. Учитывая, что жилищная проблема является особенно актуальной, данный вариант высвобождения коммерчески привлекательных объектов инфраструктуры является наиболее выгодным.
инвестиционная стоимость
Существующие в мировой и отечественной практике подходы и методы оценки объектов недвижимости (в том числе и земельных участков), помимо значительных проблем, связанных с их использованием в российских условиях, имеют еще один существенный касательно целей нашего исследования недостаток, а именно - все они предназначены для определения их рыночной стои-
мости и, соответственно, не учитывают специфики расчета их инвестиционной стоимости. Между тем инвестиционная стоимость не является обезличенной величиной. Как правило, она определяется на основе стоимости капитальных вложений с учетом требований конкретного инвестора к вложению инвестиций и отражает его наиболее вероятное поведение на рынке. Таким образом, именно инвестиционная стоимость отражает взаимосвязь конкретного инвестора и конкретной инвестиции и является той самой высшей ценой, которую готов заплатить потенциальный покупатель за оцениваемую недвижимость, учитывая ожидаемую доходность и полезность данной недвижимости для будущего инвестиционного проекта [4, 6, 10].
Как указывалось ранее, для расчета инвестиционной стоимости объектов недвижимости целесообразно использовать доходный подход, применение которого может в максимальной степени обеспечить учет всех внутренних и внешних факторов, влияющих на величину инвестиционной стоимости того или иного объекта недвижимости. Поэтому в основу определения инвестиционной стоимости объектов недвижимости будет положена текущая стоимость будущих доходов.
Оценка объекта недвижимого имущества с использованием доходного подхода представляет собой технологию, которая конвертирует (превращает) будущие выгоды, ожидаемые к получению инвестором от приобретаемого объекта. При таком подходе расчет инвестиционной стоимости осуществляется следующим образом:
1) определяется сумма и временная структура расходов, необходимые для использования объекта в соответствии с наиболее эффективным вариантом;
2) определяется величина и временная структура доходов от наиболее эффективного варианта использования объекта (земельного участка);
3) определяется величина ставки дисконтирования, соответствующая уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый объект (земельный участок);
4) рассчитывается стоимость объекта (земельного участка) за счет дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с его использованием. Основными методами оценки стоимости объектов недвижимого имущества с помощью доходного подхода являются методы капитализации доходов и дисконтированных денежных потоков.
Эффективное управление объектами недвижимого имущества всегда относилось к приоритетным направлениям экономической теории и практики. Особую значимость данная проблема приобретает вследствие того, что значительная часть недвижимости находится в государственной собственности: федеральной, субъектов РФ и муниципальной. Несмотря на принадлежность недвижимости, она может использоваться как эффективно, так и неэффективно. В нормативно-законодательной базе регламентируются возможные варианты использования и порядок действий по тому или иному варианту, но не рассматривается порядок выбора варианта использования, а также факторы, влияющие на выбор.
Задача лица, управляющего недвижимостью, состоит в анализе как возможных вариантов ее использования, так и получаемых результатов от их осуществления. Данное лицо также должно оценивать, насколько предлагаемые результаты отвечают требованиям собственника недвижимости.
В соответствии с интересами Российской Федерации как собственника недвижимости в лице министерств (ведомств) и природой недвижимого имущества как социально-экономического ресурса система управления недвижимостью должна, с одной стороны, обеспечить достижение оптимальной структуры объектов, гарантирующей выполнение решаемых собственником экономических задач и создание достойных социальных условий для всех членов трудового коллектива, а с другой - обеспечить эффективность использования данных объектов.
Достигнуть этой цели возможно только осуществляя постоянный мониторинг эффективности текущего использования, на основании результатов которого и должны приниматься решения о дальнейшей судьбе объектов.
Методология оценки эффективности использования объектов недвижимости
Один из главных результатов исследования состоит в предложенном методе анализа эффективности текущего использования объектов недвижимости. При оценке эффективности использования недвижимости в текущей жизнедеятельности анализируются показатели использования по назначению и загруженности. В случае полной загрузки объекта или невозможности его полного освобожде-
ния он исключается из дальнейшего рассмотрения. При условии неиспользования объекта в текущей жизнедеятельности, а также его использовании не по назначению рассматривается возможность его высвобождения.
Основными потенциально возможными вариантами использования высвобождаемых объектов недвижимости являются:
- продажа высвобождаемых объектов в собственность физических и (или) юридических лиц и варианты наиболее эффективного использования инвестором (покупателем);
- передача объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения (далее -объекты социальной инфраструктуры), находящихся в федеральной собственности, в государственную собственность субъектов Российской Федерации и в муниципальную собственность;
- передача зданий и сооружений министерств и ведомств государственным учреждениям, предприятиям и организациям;
- вовлечение высвобождаемых инвестиционно привлекательных и не эксплуатируемых полностью или частично по своему функциональному назначению объектов в хозяйственный оборот за счет участия в инвестиционных проектах по их строительству, завершению строительства (дострою), реконструкции, техническому перевооружению и в других вариантах по их использованию;
- ликвидация зданий и сооружений за счет их разборки (демонтажа) либо сноса и списания;
- использование земельных участков под объектами недвижимости как свободных.
Новой представляется разработанная методика оценки эффективности вариантов использования государственных объектов недвижимости. В качестве основы для построения соответствующей экономико-математической модели оценки был выбран метод анализа иерархий. В результате проведенных исследований была сформирована совокупность критериев, образующих следующие группы:
- критерии юридической правомочности;
- критерии физической осуществимости;
- критерии экономической целесообразности;
- целевые критерии;
- внешние критерии;
- размер чистой дисконтированной прибыли;
- наличие правовых документов.
Полученная совокупность критериев была структурирована в иерархию с использованием ква-лиметрических правил построения дерева свойств и представлена в табличном виде.
Таким образом, под оценкой эффективности вариантов использования государственных объектов недвижимости понимается совокупность приемов и операций по определению численной величины, характеризующей предпочтительность вариантов использования (продажа, долевое строительство, реконструкция и др.) относительно друг друга по заданной совокупности критериев. Получаемые в результате величины являются коэффициентами эффективности оцениваемых вариантов.
Для определения значений коэффициентов эффективности тех или иных вариантов предложена и построена авторская экономико-математическая модель, основанная на использовании метода анализа иерархий [8]. Поскольку данный метод используется при принятии решений, построенная модель основана на одном из основных положений теории принятия решений, которое базируется на предположении о существовании лица, принимающего решения. Его субъективные интересы служат основой для соизмерения различных критериев и вариантов, для чего в теории принятия решения используются различные виды шкал.
В рассматриваемом случае предлагается использовать разработанную ранее шкалу относительной важности [9, 11]. Эта шкала состоит из целых однозначных чисел, из которых все нечетные соответствуют основным ситуациям, возникающим при парном сравнении критериев или вариантов, начиная от их равнозначности и заканчивая очевидностью превосходства одного критерия или варианта над другим. Остальные значения являются компромиссными случаями между ними, а обратно пропорциональные значения используются при обратном парном сравнении критериев или вариантов, что позволяет формировать квадратную обратносимметричную матрицу.
В такой матрице столбцы и строки представляют оцениваемые варианты или критерии, расположенные в одинаковом порядке. Исходя из этого, каждая ячейка обозначается двумя подстрочными индексами, которые определяют порядковые номера вариантов или критериев в строке и столбце, пересекающихся в данной ячейке. Матрица заполняется значениями из шкалы в зависимости от результатов оценки важности варианта или критерия
в строке по отношению к варианту или критерию в столбце.
Резюмируя, следует отметить, что разработанная методология позволяет более обоснованно выбирать вариант использования объекта недвижимости и обеспечивать при этом наибольший экономический эффект, что определяет ее практическую ценность. Основные элементы научной новизны методологии заключаются в следующем:
— уточнена и предложена совокупность критериев оценки эффективности вариантов использования объектов недвижимости и произведено ее упорядочение в структуру иерархического типа;
— предложен многокритериальный подход к оценке эффективности вариантов использования объектов недвижимости и разработана соответствующая экономико-математическая модель;
— разработана методика выбора рационального варианта использования объектов недвижимости [13, 14].
Определенной новизной обладает уточненное понятие «инвестиционная стоимость недвижимости», определяемая совокупностью факторов и условий, которые характеризуют ее «ценность» при осуществлении инвестиционных проектов. Инвестиционная стоимость является величиной неопределенной и должна рассчитываться относительно конкретных инвестиционных проектов и условий их реализации. Методы оценки стоимости объектов строительной недвижимости и земельных участков, применяемые в целях учета стоимости основных фондов и налогообложения, а также методы определения их рыночной стоимости не применимы для определения их инвестиционной стоимости, так как не учитывают специфику расчета ее величины, определяемой верхним пределом цены, которую может заплатить инвестор за оцениваемую недвижимость, учитывая ожидаемую доходность, удобства или полезность данной недвижимости для осуществляемого им инвестиционного проекта.
При расчете инвестиционной стоимости объектов недвижимости необходимо сочетание затратного подхода (в части определения затрат на возможную достройку, перестройку, реконструкцию или ремонт объекта оценки для его приведения в соответствие потребностям инвестора) и доходного подхода (в части определения текущей стоимости величины будущих доходов от использования оцениваемого
объекта инвестором). Текущая стоимость будущих доходов от использования в инвестиционном проекте оцениваемой недвижимости должна определяться за счет их дисконтирования по ставке, рассчитанной как средневзвешенная величина из цен капиталов всех участников инвестиционного проекта. Это позволяет учитывать их минимальные требования к доходности инвестируемого в проект капитала.
Заключение
Эффективность возможного использования объекта недвижимости в инвестиционном процессе может определяться величиной инвестиционного потенциала данного объекта, рассчитываемого как разница между его инвестиционной и рыночной стоимостью. Предложенная методология и разработанная на ее основе методика являются основой для выбора наиболее предпочтительного варианта использования объектов недвижимости в инвестиционных проектах из имеющихся альтернатив. Точность показателя эффективности участия собственников недвижимости в инвестиционных проектах на основе расчета инвестиционной стоимости по разработанному методу существенно выше по сравнению с определением ее по рыночной стоимости.
Список литературы
1. АсаулА.Н. Экономика недвижимости. СПб.: Питер. 2007.
2. Грибовский С. В. Оценка доходной недвижимости. СПб.: Питер. 2001.
3. Дамодаран А. Инвестиционная оценка. Инструменты и методы оценки любых активов. М.: Альпина Бизнес Букс. 2007.
4. ЕлизароваМ. И., Ларин С. Н. Метод и модель определения инвестиционной стоимости объектов недвижимости в интересах федеральных министерств и ведомств // Модели и методы инновационной экономики / Сборник научных трудов. Вып. 4-й. М.: МАОН. 2012.
5. Елизарова М. И., Ларин С. Н. Факторы и инструментарий инвестиционной деятельности федеральных министерств и ведомств в части разгосударствления собственности // Социально-гуманитарный вестник Юга России. 2012. № 1.
6. ЕлизароваМ. И., СоколовН. А. Инвестиционная стоимость объектов недвижимости // Модели и методы инновационной экономики / Сборник научных трудов. Вып. 4-й. М.: МАОН. 2012.
7. Иванова Е. Н. Оценка стоимости недвижимости. М.: КноРус. 2007.
8. Калмыков Л. Б., Хрусталев Е. Ю. Инструментарий оценки инвестиционной стоимости объектов недвижимости и эффективности их использования в строительных проектах // Экономика и математические методы. 2013. Т. 49. № 1.
9. Калмыков Л. Б., Хрусталев Е. Ю. Оценка эффективности участия в инвестиционных проектах по строительству объектов недвижимости // Аудит и финансовый анализ. 2008. № 1.
10. Куликов С. А. Методологические аспекты оценки стоимости недвижимости как инвестиционного ресурса // Экономика строительства. 2001. № 2.
11. Ларин С. Н., Елизарова М. И. Модель многокритериальной оценки предложений инвесторов при разгосударствлении собственности // Экономический анализ: теория и практика. 2012. № 22.
12. Хрусталев Е. Ю., Данилов А. Ю., Елизарова М. И. Методология рационального использования объектов недвижимости (на примере объектов военной инфраструктуры) // Национальные интересы: приоритеты и безопасность. 2012. № 13.
13. Хрусталев Е. Ю., Елизарова М. И. Методология оценки стоимости недвижимости как инвестиционного ресурса // Финансовая аналитика: проблемы и решения. 2012. № 15.
14. Хрусталев Е. Ю. , Калмыков Л. Б. Методические основы оценки инвестиционной стоимости объектов недвижимости // Финансы и кредит. 2008. № 13.
