CC BY
29
18 (204) - 2014
Вопросы экономики
УДК 332.622
КРИТЕРИАЛЬНАЯ СИСТЕМА ОЦЕНКИ ПРЕОБРАЗОВАНИЙ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ (на примере разгосударствления объектов
недвижимости)
Е.Ю. ХРУСТАЛЁВ,
доктор экономических наук, профессор, ведущий научный сотрудник E-mail: [email protected] Центральный экономико-математический институт РАН
А.Ю. ДАНИЛОВ, кандидат технических наук, начальник планово-экономического отдела E-mail: [email protected] ООО «Инвестиционно-строительная компания «Москоу Хоум», Москва
В статье предлагается инструментарий, использование которого будет способствовать решению актуальной задачи по научному обоснованию и разработке методологического подхода, который позволит осуществлять системные преобразования в сфере управления принадлежащей государству собственностью (объектами недвижимости и земельными участками). Предлагаются подходы к разработке критериев оценки эффективности преобразований имущественных отношений для получения максимального социально-экономического результата для частного бизнеса, отдельных министерств и ведомств и для государства в целом.
Ключевые слова: недвижимость, государственная собственность, квалиметрия, имущественные отношения, метод иерархий, дерево свойств, разгосударствление собственности
Введение. Результаты научных исследований и реальная практика свидетельствуют о том, что в
современных условиях определенная часть объектов недвижимого имущества (здания, сооружения, земельные участки и т.п.), принадлежащие государству, используется неэффективно. Возникшая ситуация явилась следствием отсутствия должного комплексного обоснования имущественных преобразований, а также нормативно-правовой и методической базы, регламентирующей механизмы вовлечения объектов федеральных министерств и ведомств в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях. Кроме того, методы прогнозной оценки ожидаемых результатов преобразований отношений собственности, применяемые федеральными органами власти для расчета эффективности перевода государственных объектов недвижимого имущества и земельных участков в новую сферу использования, не отвечают требованиям сегодняшнего дня. В этой связи возникает необходимость в проведении дополнительных исследований, направленных на
разработку методологии комплексной оценки системных преобразований в национальной экономике и предназначенных для формирования новых подходов к оценке эффективности вовлечения объектов недвижимости в хозяйственный оборот на основе реализации инновационных строительных программ и проектов [4, 5, 7, 12, 14, 15, 17].
Метод иерархий. При стратегическом планировании и в случае обоснованного принятия управленческих решений широко применяется метод анализа иерархий [9, 10]. Для его использования при структурировании поставленных социально-экономических задач за основу принимается аксиома синтеза, согласно которой суждения о приоритетах элементов любого уровня иерархии не должны зависеть от ее элементов более низкого уровня. Таким образом, иерархическая структура выступает в роли базовой конструкции концептуальной, а затем и математической модели проблемной ситуации.
Иерархия представляет собой структурную организацию сложных многоуровневых систем, упорядочивающую взаимодействие между уровнями данной системы в порядке от высшего к низшему. Каждый из уровней при этом выступает как управляющий по отношению ко всем нижележащим и как управляемый (подчиненный) по отношению к вышележащим.
Схематично иерархическая структура «цель — критерии — варианты» представлена на рис. 1. Уровень 0 (фокус) отражает общую цель принятия решения, уровни 1, ..., X формируют критериальную структуру предпочтений, а уровень X + 1 составляет варианты, которые в итоге должны получить количественную оценку, качественно определяющую предпочтения вариантов относительно поставленной цели и позволяющую выполнить полную ранжировку всех рассматриваемых вариантов. Часто нумерация уровней начинается не с нуля, а с единицы, и тогда фокус — уровень 1, и т.д.
Сложная нумерация критериев включает номер уровня иерархии, на котором находится данный критерий (верхний индекс), а также перечень номеров всех критериев более высоких уровней, ко-
Уровень 0 К 0
Уровень 1 К1 К 1 н К \ п
Уровень 2 К2 '11 К 2 Л К 2 2 1\п
Уровень (1 - 1) К'-1. 1 ■■ 4-1
Рис. 1. Иерархическая структура
торые стоят над ним в иерархии (нижний индекс). Критерии, стоящие непосредственно под данным критерием, иногда называются дочерними. Число критериев К1 первого уровня есть п1. Число дочерних критериев для критерия К| . ^ 1 уровня 1, 1 = 2, ., X обозначается п1 (1 ..л1 _1).
Целесообразно так строить иерархическую структуру, чтобы число дочерних критериев для каждого вышестоящего критерия не было слишком большим (не превышало десяти). С другой стороны, число вариантов также должно удовлетворять аналогичному условию. Это вызвано тем, что приоритеты критериев и приоритеты вариантов по критериям нижнего уровня определяются методом парных сравнений, трудоемкость которого стремительно растет с числом сравниваемых критериев (вариантов).
Квалиметрическое дерево свойств. Формирование иерархии критериев выбора рационального варианта использования высвобождаемых объектов недвижимости можно осуществлять с использованием правил построения дерева свойств, используемых в квалиметрии. Характеризующие любой объект свойства, как утверждается в квали-метрии, образуют упорядоченную по определенным правилам иерархическую совокупность. Следовательно, построив гипотетическое дерево свойств, характеризующее любой вариант использования
7х"
3
Функциональность Удобство Размеры жилых номеров Высота номеров Площадь номеров
гостиницы Удобство для жилых номеров Микроклимат жилых номеров
Размеры вестибюля Высота вестибюля Площадь вестибюля
посетителей гостиницы Удобство
вестибюля Удобство Микроклимат вестибюля
Размеры обеденного зала Высота зала Площадь зала
обеденного зала Микроклимат обеденного зала
У-
Сложное свойство
А_
"У"
Квазипростые свойства Рис. 2. Пример дерева свойств для конкретного объекта недвижимости
-У
Простые свойства
высвобождаемого объекта, можно на его основе сформировать иерархию критериев, оценивающих свойства варианта [1, 3].
Дерево свойств представляет собой графическое изображение разветвляющейся структуры, показывающей взаимосвязь между сложными, квазипростыми и простыми свойствами объекта (рис. 2).
Под квазипростым свойством понимается свойство, которое можно подразделить на группу эквисатисных свойств. Эквисатисными являются свойства, эквивалентные по своему влиянию на удовлетворение определенной потребности. Например, с точки зрения увеличения доходности от реализации определенного варианта свойство «доходность проекта» эквисатисно совокупности из двух свойств: экономичности в реализации проекта и максимальности прибыли при получении результатов от реализации.
Дерево свойств имеет следующие основные элементы и параметры:
— корень дерева — самое сложное свойство дерева;
— ярус (уровень) дерева — минимальные по протяженности участки дерева, заключенные между вертикальными при право- или левостороннем дереве или горизонтальными полосками при верхне- или нижнестороннем дереве, отделяющими все сложные свойства от соответствующих групп менее сложных свойств (ярусы кодируются цифрами 0, 1, 2, ..., Г);
— высота дерева — общее число ярусов Г в дереве свойств;
— поддерево — выделенный из дерева свойств такой участок, который сам представляет собой дерево с корнем, находящимся на 1-м уровне этого дерева.
В зависимости от строения дерево может быть полным, неполным и усеченным. Полное дерево представляет собой дерево свойств, корень которого находится на 0-м уровне, а на Г-м уровне находятся только простые и (или) квазипростые свойства. В неполном дереве его крайние ветви могут образовываться не только простыми и квазипростыми свойствами, но и сложными. Усеченное дерево представляет собой полное или неполное дерево свойств, из которого в соответствии с конкретными условиями оценки можно исключить одно или несколько свойств (простых или сложных) и (или) группы свойств.
Любое дерево свойств строится на основании нескольких правил [2].
Правило 1. Деление по равному основанию — означает, что для любой группы свойств должен быть один признак деления (см. рис. 2).
Правило 2. Исключительность — выражает требование, чтобы свойства, входящие в группу, исключали необходимость их одновременного учета ввиду того, что между показателями этих свойств есть функциональная зависимость.
Правило 3. Корректируемость — заключается в том, что структура дерева должна позволять проводить корректировку, например, добавлять в дерево новые свойства, если вследствие технического прогресса объект усложняется или модернизируется.
Экологичность техническая
Безопасность, эргономичность
Устойчивость при воздействии человека
Человек
Обитаемость, защищенность
Рис. 3. Схема взаимосвязей элементов системы «человек — среда — объект»
Правило 4. Учет взаимосвязей в системе «человек — среда — объект » — отражает взаимодействие элементов системы, представленной на рис. 3.
Правило 5. Жесткость структуры начальных уровней дерева — подразумевает функционирование объекта, сопровождающееся удовлетворением потребностей, т.е. приспособленность к функционированию (использованию, потреблению, эксплуатации). Это функциональность, которая проявляется в двух аспектах: основной функции объекта, характеризующей его приспособленность выполнять свое основное назначение во время непосредственного использования и вспомогательной функции, характеризующей способность объекта приспосабливаться к взаимодействию в системе «человек — среда — объект».
В квалиметрии качественные свойства любого объекта определяются его функциональностью и эстетичностью. Структура начальных ярусов дерева свойств любого объекта представлена на рис. 4.
Правило 6. Потребительская направленность формулировок свойств — выражает необходимость выбора из группы эквисатисных свойств только тех признаков, которые имеют потребительскую направленность, т.е. отражают удовлетворение потребности с помощью оцениваемого объекта.
Правило 7. Функциональная направленность формулировок свойств — заключается в стремлении обеспечить не только потребительскую
направленность формулировок свойств, но также применять признаки деления, отражающие выполняемые функции оцениваемым объектом.
Правило 8. Правильный учет субъекта оценки — означает, что при построении дерева свойств для любого объекта обязательно нужно принимать во внимание тот уровень социальной или управленческой иерархии, на котором находится субъект оценки.
Правило 9. Однозначность толкования формулировок свойств — отражает такое требование, как отсутствие в дереве свойств нечетких, двусмысленных, неоднозначно трактуемых формулировок свойств.
Правило 10. Полнота учета особенностей потребления объекта — выражает необходимость так строить дерево, чтобы в нем нашли отражение все особенности процесса потребления объекта, выявленные на стадии определения ситуации оценки. Исключение допускается только в тех случаях, когда нет необходимости их учета в дереве или нет данных, которые бы позволили определять значения показателей для свойств, учитывающих эти особенности.
Правило 11. Недопустимость зависимых свойств — в любой группе свойств должны быть оставлены только независимые свойства.
Правило 12. Одновременность существования свойств — эквисатисные свойства, составляющие
Ярусы дерева
0 1 2 3 4
Потребительские свойства объекта Получаемые результаты Функциональность объекта Основная функция — приспособленность к выполнению основного назначения (свойства назначения)
Вспомогательная функция — приспособленность к взаимодействию в системе «человек — среда — объект»
Эстетичность объекта Эстетичность объекта Эстетичность интерьера Эстетичность экстерьера
Эстетическая сочетаемость объекта с окружающей средой
Экономичность (затраты на строительство и эксплуатацию объекта)
Рис. 4. Начальные ярусы дерева свойств объекта
ту или иную группу, должны быть такими, чтобы оцениваемый объект в каждый момент времени мог одновременно обладать всеми этими свойствами. Соответственно и признак деления должен выбираться с учетом удовлетворения этому правилу.
Правило 13. Максимальная высота дерева — дерево для объектов любого типа может «ветвиться» (т.е. сложные свойства должны подразделяться на менее сложные) до тех пор, пока во всех группах свойств не останутся только квазипростые, которые уже не нужно разделять, или простые.
Правило 14. Исключение свойств надежности — свойства надежности (сохраняемость, безотказность, долговечность, ремонтопригодность) включать в дерево свойств не нужно, а необходимо учитывать их с помощью различных коэффициентов, имеющих вероятностный характер.
Правило 15. Предпочтительность табличной формы дерева — дерево предпочтительно представлять в виде формы (см. рис. 4).
Реализация квалиметрического дерева свойств. На основании изложенных правил можно сформировать иерархию критериев выбора рационального варианта использования высвобождаемых объектов недвижимости [8, 11, 13, 16].
В соответствии с первым правилом все критерии (см. таблицу) разделены по одному признаку — по совокупности требований, предъявляемых участниками деятельности по вовлечению в хозяйственный оборот высвобождаемых объектов к варианту их использования.
Анализ критериев на соответствие второму правилу показал, что они не имеют функциональной зависимости, поскольку характеризуют различные
Критерии выбора рационального варианта использования высвобождаемых объектов недвижимости
Группа критериев Содержание
Целевые Состав целевых критериев определяется социально-экономической ситуацией в стране и интересами государства. Некоторые целевые критерии могут пересекаться с критериями других групп
Внешние Градостроительные и архитектурные критерии. Природоохранные критерии. Критерии охраны памятников. Необходимость приобретения жилья для обеспечения государственных служащих и членов их семей. Необходимость создания объектов социального и культурно-бытового назначения. Необходимость совершенствования и развития существующих объектов, используемых в министерствах и ведомствах. Взаимосвязь с окружающими объектами
Критерии региональных особенностей реализации проекта Воздействие проекта на уровень занятости в месте расположения объекта. Физические характеристики земельного участка. Организационно-технологические ограничения
Коммерческие Размер инвестиций на осуществление проекта. Чистый дисконтированный доход. Срок реализации проекта. Финансовый риск, связанный с осуществлением проекта
Рыночные Оценка спроса и периода удержания спроса на рынке. Объем предложений и уровень обеспечения потребности в объектах недвижимости. Уровень цен на аналогичные объекты
Местонахождение объекта недвижимости Удаленность от крупного населенного пункта. Транспортная доступность к центру. Транспортная доступность к местам труда. Наличие железной дороги. Близость мест сосредоточения рабочей силы
Конструктивные и объемно-планировочные решения Предназначение объекта. Строительный объем. Общая площадь. Этажность. Количество квартир, комнат, классов и т.п. Физический износ. Материал стен. Тип перекрытия
Окончание таблицы
Группа критериев Содержание
Характеристика земельного участка Площадь земельного участка. Существующие обременения (ограничения) права. Категория земель. Вид разрешенного использования
Наличие правоустанавливающих документов Документы, подтверждающие полномочия руководителя балансодержателя (приказ о назначении, трудовой договор). Свидетельство о внесении записи о государственной регистрации балансодержателя в Единый государственный реестр юридических лиц. Учредительные документы балансодержателя. Свидетельство о постановке балансодержателя на учет в налоговый орган. Выписка из реестра федерального имущества об объекте недвижимого имущества. Свидетельство о государственной регистрации права на объект недвижимого имущества. Документы, подтверждающие обременения объекта недвижимого имущества. Документы технического учета объекта недвижимого имущества (технический паспорт). Справка о балансовой стоимости объекта недвижимого имущества на последнюю отчетную дату. Справка о принадлежности (непринадлежности) объекта недвижимого имущества к объектам культурного наследия. Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок, на котором расположен объект недвижимого имущества. Кадастровый план земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества. Градостроительный план земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества. Технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения. Результаты инженерных изысканий. Заключение уполномоченного органа (в случаях, предусмотренных законодательством РФ)
стороны вариантов использования высвобождаемых объектов. Исключение составляет группа «целевые критерии», в составе которой, как уже отмечено, могут содержаться критерии, связанные с критериями других групп. Поэтому для соблюдения данного правила целесообразно выбор рационального варианта использования высвобождаемых объектов разбить на этапы. На первом этапе выбор осуществляют организации-балансодержатели, используя целевые критерии, состав которых они определяют исходя из социально-экономической ситуации в стране и интересов государства. На втором этапе организации-балансодержатели с использованием остальных групп критериев, представленных в таблице, оценивают эффективность вариантов использования высвобождаемых объектов и выбирают наиболее рациональный вариант. На третьем этапе осуществляется интеграция коэффициентов эффективности, полученных на втором этапе, по результатам которой принимаются решения о включении объектов в перечень недвижимого имущества, вовлекаемого в хозяйственный оборот.
Состав и содержание критериев выбора рационального варианта использования высвобождаемых объектов отвечают требованиям третьего правила, поскольку некоторые критерии могут быть охарак-
теризованы несколькими более подробными критериями. Например, критерий «размер инвестиций на осуществление проекта» может оцениваться по таким показателям, как состояние инфраструктуры региона и ограничения в местоположении отдельных объектов [6].
В четвертом правиле под элементом «человек» подразумевается субъект, связанный с функционированием (потреблением, эксплуатацией) объекта. Для объектов недвижимости государственного министерства или ведомства под термином «человек» подразумевается персонал их подразделений, члены семей, специалисты, выполняющие вспомогательные и обеспечивающие задачи, а также лица, желающие приобрести в личное пользование результаты инвестиционной деятельности, если не предусмотрено каких-либо ограничений на это.
На основании пятого правила начальные уровни иерархии критериев оценки формируются аналогично начальным ярусам дерева свойств (см. рис. 4), за исключением свойства второго уровня иерархии — эстетичность объекта недвижимости. Применение этого свойства к некоторым объектам, строящимся для государственных нужд, является нецелесообразным. Исходя из эксплуатационного характера, данное свойство должно оцениваться
со
Уровни иерархии
0 1 2 3 4 5 6
Кри- Целевые критерии (определяются социально-экономической ситуацией в стране и интересами государства)
терии Юридическая Градостроительные Категория земли, виды разрешенного использования
выбора правомочность и архитектурные Плотность застройки, максимальная высота (этажность)
критерии Требования технических регламентов, ГОСТов, СНиПов и др.
Природоохранные Земельное законодательство
критерии Лесное законодательство
Водное законодательство
Критерии охраны Истории и культуры
памятников Архитектуры
Археологии
Наличие правоуста- Документы, подтверждающие полномочия руководителя балансодержателя (приказ о назначении, трудовой договор)
навливающих доку-
ментов на объект Свидетельство о внесении записи о государственной регистрации балансодержателя в Единый государственный реестр юридических лиц
Учредительные документы балансодержателя
Свидетельство о постановке балансодержателя на учет в налоговый орган
Выписка из реестра федерального имущества об объекте недвижимого имущества
Свидетельство о государственной регистрации права на объект недвижимого имущества
Документы, подтверждающие обременения объекта недвижимого имущества
Документы технического учета объекта недвижимого имущества (технический паспорт)
Справка о балансовой стоимости объекта недвижимого имущества на последнюю отчетную дату
Справка о принадлежности (непринадлежности) объекта недвижимого имущества к объектам культурного наследия
Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок, на котором расположен объект недвижимого имущества
Кадастровый план земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества
Градостроительный план земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества
Технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения
Результаты инженерных изысканий
Заключение уполномоченного органа (в случаях, предусмотренных законодательством РФ)
Физическая осу- Физические характе- Рельеф, топография земельного участка
ществимость ристики земельного Форма и размер земельного участка
участка Иные характеристики (почвы, растительность)
Организационно- Ограничения с точки зрения организации строительства
технологические Ограничения с точки зрения технологии строительства
ограничения Наличие сервитута(обременения)
Социальная Для министерств и Необходимость приобретения жилья для обеспечения государственных служащих и членов их семей
значимость ведомств Необходимость создания объектов социального и культурно-бытового назначения
Необходимость совершенствования и развития существующих объектов, используемых в министерствах и ведомствах
Для местных органов Воздействие проекта на уровень занятости в месте расположения объекта
власти Взаимосвязь с проектом города
Экономическая Чистый дисконтиро- Рыночный потенциал существу- Рыночный потенциал существую- Конструктивные и Предназначение объекта
целесообраз- ванный доход ющего объекта щего строения объемно-планиро- Строительный объем
ность вочные решения Общая площадь
Этажность
Количество квартир, комнат, классов и т.п.
Материал стен
Тип перекрытия
Физический износ Стен
объекта Перекрытий
Коммунальных систем
Других элементов
Существующие обременения (ограничения) права
СО
ы о
М О
СП
о ш
Рыночный потенциал создаваемого объекта
Рыночные критерии
Рыночный потенциал земельного участка
Конструктивные и объемно-пла-нировочные решения
Площадь земельного участка
Существующие обременения (ограничения) права
Категория земель
Вид разрешенного использования
Транспортная доступность
Состояние внешних инженерных сетей_
К центру
К местам труда
Удаленность от крупного населенного пункта Наличие железной дороги
Близость мест сосредоточения рабочей силы
Конструктивное исполнение
Дата последнего ремонта
Физический износ
Предназначение объекта
Строительный объем
Общая площадь
Этажность
Количество квартир, комнат, классов и т.н.
Материал стен
Тип перекрытия
Площадь земельного участка
Свойства грунта
Существующие обременения (ограничения) права
Категория земель
Вид разрешенного использования
Транспортная доступность
Состояние внешних инженерных сетей
К центру
К местам труда
Удаленность от крупного населенного пункта
Наличие железной дороги
Близость мест сосредоточения рабочей силы
Конструктивное исполнение
Дата последнего ремонта
Физический износ
Оценка спроса и периода удержания спроса на рынке
Объем предложений и уровень обеспечения потребности в объектах недвижимости
Уровень цен на аналогичные объекты
Размер инвестиций на осущсс [ иление проекта
Срок реализации проекта
Рис. 5. Критерии выбора рационального варианта использования высвобождаемых объектов недвижимости
в группе «целевые критерии». Остальные группы критериев распределяются по уровням иерархии в соответствии с их содержанием или включением в более глобальные группы. Например, критерии местоположения существующего объекта по своему содержанию характеризуют получаемые результаты, а критерии региональных особенностей реализации проекта включаются в более глобальную по отношению к ней группу — внешние критерии.
Шестое правило обосновывает отсутствие критериев, непосредственно оценивающих состояние инфраструктуры региона, которое для потребителя важно не само по себе, а только в том отношении, в котором оно позволяет удовлетворить социальные нужды населения и интересы министерства или ведомства при реализации планируемого варианта. Следовательно, эти критерии должны учитываться через другие свойства, имеющие социально-экономический характер, то есть в группе «целевые критерии».
Действие седьмого правила распространяется на первый и второй этап выбора в отношении свойств вариантов использования высвобождаемых объектов недвижимости для балансодержателей и совместных рабочих групп балансодержателей и пользователей.
По восьмому правилу различные этапы выбора должны осуществляться разными субъектами. На первом этапе субъектами выбора выступают балансодержатели, которые оценивают его эффективность по целевым критериям. На втором этапе основными субъектами являются совместные рабочие группы балансодержателей и пользователей. При этом вышестоящие органы оценивают эффективность по остальным группам критериев. В связи с этим следует отметить, что выбор по критерию «воздействие проекта на уровень занятости в месте расположения объекта» относится в большей части к ведению пользователей объектов на стадии их эксплуатации, а на стадии планирования он косвенно выражается через группу «внешние критерии». Исходя из этого, критерий «воздействие проекта на уровень занятости в месте расположения объекта» целесообразно, при определении эффективности, использовать совместными рабочими группами.
Критерии выбора рационального варианта соответствуют девятому правилу, так как они предлагаются нормативными документами, при разработке и утверждении которых соблюдаются однозначность толкования используемых в них формулировок. По той же причине совокупность критериев также
соответствует десятому правилу. Соблюдается и одиннадцатое правило, так как оно взаимосвязано со вторым правилом, которому совокупность критериев выбора уже соответствует. При этом признак деления (требования участников деятельности к вариантам использования) позволяет существовать критериям выбора одновременно, что соответствует требованию двенадцатого правила.
Действие тринадцатого правила зависит от наличия соответствующей информации по тем или иным критериям. При наличии полной информации по критерию выбора, конечно, целесообразно его разделить на подробные критерии. В противном случае сложный критерий выбора рационального варианта определяется с использованием экспертного подхода, порядок проведения которого приводится в работах [18, 19].
В соответствии с четырнадцатым правилом критерий «финансовый риск, связанный с осуществлением проекта» из-за своего вероятностного характера из иерархии исключается, но должен учитываться с помощью коэффициента риска при расчете получаемых результатов.
Таким образом, на основании проведенного анализа, форма которого определяется правилом пятнадцать, представлена иерархия критериев выбора рационального варианта использования высвобождаемых объектов недвижимости (рис. 5).
Список литературы
1. Азгальдов Г. Г. Квалиметрия в архитектурно-строительном проектировании. М.: Стройиздат, 1989. 264 с.
2. АзгальдовГ.Г. Оценка качества строительства методами квалиметрии. Метрология, стандартизация и сертификация. Ч.2. М.: РГОТУПС, 2006.
3. Азгальдов Г.Г., Зорин В.А., Павлов А.П. Квалиметрия для инженеров-механиков. М.: МАДИ, 2006. 220 с.
4. Ардзинов В.Д., Александров В.Т. Оценка недвижимости и ценообразование в строительстве. М.: Стройинформиздат, 2012. 584 с.
5. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. СПб: Питер, 2013. 416 с.
6. Виленский П.Л., Лившиц В.Н., Смоляк С.А. Оценка эффективности инвестиционных проектов. Теория и практика. М.: Дело, 2008. 1104 с.
7. Калмыков Л.Б., Хрусталёв Е.Ю. Инструментарий оценки инвестиционной стоимости объектов недвижимости и эффективности их использования
в строительных проектах // Экономика и математические методы. 2013. Т. 49. Вып. 1. С. 42-53.
8. Калмыков Л.Б., Хрусталёв Е.Ю. Оценка эффективности участия в инвестиционных проектах по строительству объектов недвижимости // Аудит и финансовый анализ. 2008. № 1. 10 с.
9. ПодиновскийВ.В., ПотаповМ.А. Методы анализа иерархий и системы поддержки принятия решений: учеб. пособие. М.: Спутник плюс, 2003. 66 с.
10. Саати Т. Принятие решений. Метод анализа иерархий: пер. с англ. М.: Радио и связь, 1993. 278 с.
11. Хрусталёв Е.Ю., Данилов А.Ю. Состав, структура, состояние и перспективы использования объектов военной инфраструктуры // Национальные интересы: приоритеты и безопасность. 2013. № 24. С. 25-31.
12. Хрусталёв Е.Ю., Данилов А.Ю. Финансово-аналитический анализ практики использования высвобождаемой недвижимости (на примере объектов Минобороны России) // Финансовая аналитика: проблемы и решения, 2013, № 23. С. 2-7.
13. Хрусталёв Е.Ю., Данилов А.Ю., Елизарова М.И. Методология рационального использования объектов недвижимости (на примере объектов во-
енной инфраструктуры) // Национальные интересы: приоритеты и безопасность. 2012. № 13. С. 12-20.
14. Хрусталёв Е.Ю., Елизарова М.И. Методология оценки стоимости недвижимости как инвестиционного ресурса // Финансовая аналитика: проблемы и решения, 2012, № 15. С. 2-9.
15. Хрусталёв Е.Ю., Елизарова М.И. Механизмы разгосударствления собственности (объектов недвижимости и земельных участков) и оценка их эффективности // Финансы и кредит. 2013. № 19. С.44-53.
16. Хрусталёв Е.Ю., Калмыков Л.Б. Методические основы оценки инвестиционной стоимости объектов недвижимости // Финансы и кредит. 2008. № 13. С. 9-17.
17. Черняк В.З. Управление недвижимостью. М.: Экзамен, 2007. 319 с.
18. Шелобаев С.И. Математические методы и модели в экономике, финансах и бизнесе: учеб. пособие для вузов. М.: Юнити-Дана, 2001. 367 с.
19. Экономико-математический словарь. Словарь современной экономической науки / под. ред. Л.И. Лопатникова. 4-е изд., перераб. и доп. М.: ABF, 1996. 704 с.
Issues on economics
EVALUATION CRITERION SYSTEM OF TRANSFORMATIONS OF PROPERTY RELATIONS (divestment of government property)
Evgenii Iu. KHRUSTALEV, Arkadii Iu. DANILOV
Abstract
The article offers the tools which use will promote the solution of an actual task on scientific justification and development of methodological approach which will allow carrying out system transformations in the sphere of management of property belonging to the state (real estate objects and the land plots). The authors present the approaches to development of criteria of an assessment of efficiency of transformations of property relations for receiving the maximum social and economic result for private business, ministries and departments and for the state as a whole.
Keywords: real estate, state ownership, qualimetry, property relations, method of hierarchies, tree of properties, property privatization
References
1. Azgal'dov G.G. Kvalimetriia v arkhitekturno-stroitel 'nomproektirovanii [Qualimetry in architectural and construction design]. Moscow, Stroiizdat Publ., 1989,264 p.
2. Azgal'dov G.G. Otsenka kachestva stroitel 'stva metodami kvalimetrii. Metrologiia, standartizatsiia i sertifikatsiia [Quality assessment of construction by
qualimetry methods. Metrology, standardization and certification]. Moscow, RGOTUPS Publ., 2006.
3. Azgal'dov G.G., Zorin V.A., Pavlov A.P. Kval-imetriia dlia inzhenerov-mekhanikov [Qualimetry for mechanical engineers]. Moscow, MADI Publ., 2006, 220 p.
4. Ardzinov V.D., Aleksandrov V.T. Otsenka ned-vizhimosti i tsenoobrazovanie v stroitel 'stve [Real estate valuation and pricing in construction]. Moscow, Stroiinformizdat Publ., 2012, 584 p.
5. Asaul A.N. Ekonomika nedvizhimosti [Real estate economics]. St. Petersburg, Piter Publ., 2013, 1104 p.
6. Vilenskii PL., Livshits V.N., Smoliak S.A. Otsenka effektivnosti investitsionnykh proektov. Teoriia i praktika [Evaluating the effectiveness of investment projects. Theory and practice]. Moscow, Delo Publ., 2008, 1104 p.
7. Kalmykov L.B., Khrustalev E.Iu. Instrumentarii otsenki investitsionnoi stoimosti ob"ektov nedvizhimosti i effektivnosti ikh ispol'zovaniia v stroitel'nykh proektakh [Assessment tool of investment value of real estate and effectiveness of use in construction projects]. Ekonomika i matematicheskie metody — Economics and mathematical methods, 2013, vol. 49, no. 1, pp.42-53.
8. Kalmykov L.B., Khrustalev E.Iu. Otsenka ef-fektivnosti uchastiia v investitsionnykh proektakh po stroitel'stvu ob"ektov nedvizhimosti [Evaluating the effectiveness of participation in investment projects on construction of real estate]. Audit i finansovyi analiz — Audit and financial analysis, 2008, no. 1, 10 p.
9. Podinovskii V.V., Potapov M.A. Metody analiza ierarkhii i sistemypodderzhkipriniatiia reshenii [Methods of analysis of hierarchies and decision support systems]. Moscow, Sputnik plius Publ., 2003, 66 p.
10. Saati T. Priniatie reshenii. Metodanaliza ierarkhii [Adoption solutions. Hierarchy analysis method]. Moscow, Radio i sviaz' Publ., 1993, 278 p.
11. Khrustalev E.Iu., Danilov A.Iu. Sostav, struk-tura, sostoianie i perspektivy ispol'zovaniia ob"ektov voennoi infrastruktury [Composition, structure, condition and prospects of military infrastructure]. Natsional 'nye interesy: prioritety i bezopasnost'— National interests: priorities and security, 2013, no. 24, pp.25-31.
12. Khrustalev E.Iu., Danilov A.Iu. Finansovo-ana-liticheskii analiz praktiki ispol'zovaniia vysvobozhdae-moi nedvizhimosti (na primere ob"ektov Minoborony Rossii) [Financial and analytical analysis of use of real estate released (objects of the Defense Ministry)].
Finansovaia analitika: problemy i resheniia — Financial analytics: science and experience, 2013, no. 23, pp. 2-7.
13. Khrustalev E.Iu., Danilov A.Iu., Elizarova M.I. Metodologiia ratsional'nogo ispol'zovaniia ob"ektov nedvizhimosti (na primere ob"ektov voennoi infrastruktury) [Methodology of rational use of real estate].
Natsional 'nye interesy: prioritety i bezopasnost'—National interests: priorities and security, 2012, no. 13, pp.12-20.
14. Khrustalev E.Iu., Elizarova M.I. Metodologiia otsenki stoimosti nedvizhimosti kak investitsionnogo resursa [Methodology of estimation of cost of real estate as an investment resource]. Finansovaia analitika: problemy i resheniia — Financial analytics: science and experience, 2012, no. 15, pp. 2-9.
15. Khrustalev E.Iu., Elizarova M.I. Mekhanizmy razgosudarstvleniia sobstvennosti (ob"ektov nedvizhimosti i zemel'nykh uchastkov) i otsenka ikh effek-tivnosti [Mechanisms of privatization of property (real estate objects and land plots) and assessment of their efficiency]. Finansy i kredit — Finance and credit, 2013, no. 19, pp. 44-53.
16. Khrustalev E.Iu., Kalmykov L.B. Metodichesk-ie osnovy otsenki investitsionnoi stoimosti ob"ektov nedvizhimosti [Methodological framework for assessment of investment value of real estate]. Finansy i kredit — Finance and credit, 2008, no. 13, pp. 9-17.
17. Cherniak V.Z. Upravlenie nedvizhimost'iu [Property management]. Moscow, Ekzamen Publ., 2007, 319 p.
18. Shelobaev S.I. Matematicheskie metody i modeli v ekonomike, finansakh i biznese [Mathematical methods and models in economics, finance and business]. Moscow, Iuniti-Dana Publ., 2001, 367 p.
19. Ekonomiko-matematicheskii slovar '. Slovar ' sovremennoi ekonomicheskoi nauki [Economic-mathematical dictionary. Dictionary of modern economic science]. Manual edited by L.I. Lopatnikov. Moscow, ADF Publ., 1996, 704 p.
Evgenii Iu. KHRUSTALEV
Central Economics and Mathematics Institute, RAS,
Moscow, Russian Federation
Arkadii Iu. DANILOV
JSC Moskow Home Investment Construction
Company, Moscow, Russian Federation
