Методологический подход к оценке состояния и качества содержания объектов недвижимости Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

УДК 332.622

МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ СОСТОЯНИЯ И КАЧЕСТВА СОДЕРЖАНИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ*

М.И. ЕЛИЗАРОВА,

кандидат экономических наук, старший научный сотрудник E-mail: mielizarova@gmail.com О.Е. ХРУСТАЛЁВ, кандидат экономических наук, научный сотрудник E-mail: stalev777@yandex.ru О.А. КУРАЕВА, старший научный сотрудник E-mail: usrest@rambler.ru Центральный экономико-математический институт

Российской академии наук

В статье для оценки состояния и качества содержания объектов недвижимости использовался квалиметрический подход, основанный на решении задач определения основных положений и ограничений функционирования методики оценки качества; выбора способа декомпозиции качества объекта на отдельные показатели; установления методов учета количественных характеристик показателей качества, влияния отдельных параметров на качество в целом и объединения количественных значений показателей с учетом их удельных весов в качестве объекта в целом.

Ключевые слова: объект недвижимости, ква-лиметрия, экспертный анализ, экономико-математический метод, показатель качества

Основы квалиметрического анализа. Разработку методологии и инструментария оценки состояния и качества содержания объектов недвижимости представляется целесообразным начать с разработки методологического подхода к решению данной задачи [6-8, 11].

* Статья подготовлена при поддержке Российского фонда фундаментальных исследований (проект № 12-06-00141-а).

Теория оценки качества рассматривается в квалиметрии — отрасли науки, изучающей и реализующей методы количественной оценки качества [2, 3]. Задачами квалиметрии являются:

— разработка методов определения численных значений показателей качества продукции; сбора и обработки данных для вычисления и установления требований к точности показателей;

— разработка единых методов измерения и оценки показателей качества;

— разработка методов определения единичных, комплексных и интегральных показателей качества продукции.

В рамках проводимого исследования авторами применялся ряд специфических терминов квалиметрии [10, 13], нуждающихся в однозначном толковании (табл. 1).

Квалиметрический подход к решению задачи оценки качества состояния и содержания объектов недвижимости основывается на соблюдении основных принципов (табл. 2).

Основные решаемые задачи. В теории квали-метрии для разработки методики оценки качества

Таблица 1

Термины, применяемые для оценки качества состояния и содержания объектов недвижимости

Термин Определение

Свойство продукции (услуги) Объективная особенность продукции (услуги), проявляющаяся при ее создании, эксплуатации, использовании по назначению или потреблении (оказании услуги)

Показатель качества Количественная характеристика свойства объекта, входящего в состав его качества, рассматриваемая применительно к определенным условиям жизненного цикла объекта (для процесса, каковым является содержание объектов недвижимости — к определенным условиям его подготовки и проведения)

Единичный показатель качества Показатель качества, относящийся только к одному из свойств объекта

Комплексный показатель качества Показатель качества объекта, относящийся к нескольким его свойствам. Комплексный показатель качества позволяет в целом характеризовать качество объекта

Базовый (эталонный) показатель качества Показатель качества объекта, принятый за эталон при сравнительных оценках качества

Относительный показатель качества Отношение показателя качества оцениваемого объекта к базовому показателю качества, выраженное в относительных единицах

Обобщенный показатель качества Показатель качества, характеризующий качество определенной группы свойств объекта

Таблица 2

Основные принципы квалиметрии, применяемые при оценке качества состояния и содержания объектов недвижимости

Определение принципа Основные положения принципа

Свойство г'-го уровня определяется соответствующими свойствами (г + 1)-го уровня (г = 0, 1, 2 ... т) Качество рассматривается как иерархическая совокупность свойств, причем таких, которые представляют интерес для потребителя или данного процесса. Для удобства в исследовании принимается качество как некоторое наиболее обобщенное, комплексное свойство процесса, рассматриваемое на самом низком, нулевом уровне иерархической совокупности свойств, а составляющие его менее обобщенные свойства — на более высоком уровне

Измерение отдельных свойств и самого качества в целом в итоге, завершается вычислениями относительного показателя (оценки) качества К. Оценка, т.е. уровень, дает наиболее законченную и важную информацию о свойстве вообще и качестве в частности, так как фактические значения свойств ничего не говорят о свойстве с точки зрения «хорошо — плохо», «много — мало» и т.д. Оценка К. является функцией отношения фактического значения показателя Q . и его базового (эталонного) значения Q" : K t = f j

Оценка (относительный показатель, уровень) качества К. определяется с точки зрения общественной потребности, в роли которой фигурирует средняя потребность большинства членов общества Качество состояния и содержания объектов недвижимости оценивается с позиции предъявляемых к нему требований, т.е. исходя из определенной потребности, но вся совокупность потребностей может быть разбита на две основные группы: потребности каждого потребителя в отдельности; усредненные потребности группы потребителей. Предусмотреть потребности каждого потребителя в отдельности затруднительно из-за огромного их количества, поэтому используются усредненные потребности значительной группы потребителей

Каждое свойство качества характеризуется двумя числовыми параметрами: относительным показателем и его весомостью Различные свойства качества состояния и содержания объектов недвижимости по-разному влияют на качество в целом, в связи с этим они определяются относительным показателем К и весомостью G

Сумма весомостей свойств одного уровня есть величина постоянная Весомость любого свойства заключена в интервале: 0 < G . < 1. Весомости всех свойств, находящихся на одном уровне, связаны друг с другом так, что сумма весомостей всегда остается постоянным, заранее известным числом: n ^ G = const. Увеличение весомости одного свойства может происходить лишь за счет уменьшения весомостей каких-то других свойств этого же уровня рассмотрения

Весомость и оценка свойств г'-го уровня определяется требованиями со стороны связанного с ним свойства а - 1)-го уровня Все свойства иерархической структуры качества тесно взаимосвязаны друг с другом и их количественные значения зависят от значений предыдущего уровня

необходимо последовательно решить следующие задачи:

— определение основных положений и ограничений функционирования методики оценки качества;

— выбор метода декомпозиции качества объекта на отдельные показатели;

— определение метода учета степени влияния отдельных показателей на качество в целом;

— установление методов определения количественных характеристик показателей качества;

— определение методов объединения количественных значений показателей с учетом их удельных весов в качество объекта в целом.

Таким образом, методологию и инструментарий оценки состояния и качества содержания объектов недвижимости представляется целесообразным строить в соответствии с указанными задачами и соблюдением приведенных принципов.

Определение основных положений и ограничений — важнейшая процедура, в рамках которой уяснятся вся последующая схема разработки методики оценки качества. Указанный этап включает в себя решение следующих задач: определение групп людей и организаций, связанных с процессом содержания объектов недвижимости; сопоставимость значений показателей качества состояния и содержания объектов недвижимости; определение необходимости дифференцирования оценки качества.

Декомпозицию качества на отдельные свойства в соответствии с принципами квалиметрии предлагается производить на основе создания иерархической структуры показателей качества. Для определения ее состава и разработки необходимо построить дерево свойств, характеризующее качество данного процесса, — некоторую упорядоченную по определенным правилам структуру. Следовательно, для оценки качества состояния и содержания объектов недвижимости должно быть разработано соответствующее иерархическое строение, адекватное структуре свойств качества данного процесса. На начальном уровне расположен комплексный показатель качества, на п-м уровне — единичные показатели качества.

Установление степени влияния отдельных показателей на качество состояния и содержания объектов недвижимости осуществляется путем определения коэффициентов весомости. Для выбора метода их расчета необходимо произвести анализ

основных квалиметрических подходов к решению этой задачи.

Стоимостный метод. Его основу составляет следующая посылка: весомость G. является монотонно возрастающей функцией от аргумента S выражающего денежные или трудовые затраты, необходимые для обеспечения существования 7-го свойства. Иначе говоря, если G7 = ф ^), то при S7 > S7 - 1 будет выполнено условие G 7 > G 7 - 1.

Таким образом, весомость свойства оказывается идентичной весомости соответствующих затрат. Названный метод применяется очень редко из-за упрощенности в определении весомости. Действительно, затраты не полностью характеризуют степень влияния показателя на качество в целом.

Аналитический метод (метод коэффициентов системы линейных уравнений). Идея этого метода заключается в аналитическом выявлении параметров, и в частности коэффициентов весомости тех уравнений, которыми (как это предполагается) бессознательно оперирует эксперт, когда на основе известных ему значений показателей Q7 для/-го оцениваемого объекта он выносит по каждому объекту комплексную оценку Кк .

Метод применим при одновременном существовании следующих условий:

1) имеется априорная информация о значениях показателя Кк и показателей Q7.для/-х однородных объектов;

2) выборка из генеральной совокупности таких объектов, отобранная случайным образом, достаточно велика;

3) известно, что для каждого из отобранных объектов зависимость между Кк и Q7. имеет не стохастический, а функциональный характер (иначе говоря, для всех 7,] коэффициент парной корреляции между Кк и Q7j больше, чем 0,8);

4) могут быть сделаны достаточно правдоподобные предположения о характере /-функциональной зависимости:

К/ = / (К/).

При соблюдении этих четырех условий значения коэффициентов весомости G могут быть определены как корни системы линейных уравнений.

Как известно, на практике зависимость Кк = / (К/). в подавляющем большинстве случаев бывает одного из двух типов:

1) если / — средняя арифметическая

^=1 К/ G,;

7=1

2) если f— средняя геометрическая:

Указанный аналитический метод, несмотря на присущую ему точность в определении коэффициентов весомости, имеет значительные недостатки при применении к определению коэффициентов весомости показателей качества состояния и содержания объектов недвижимости [10, 12]. К ним можно отнести следующие:

— обязателен статистический материал по исследуемому вопросу;

— необходимо выполнение обязательных требований, присущих соответствующему методу, которые не всегда можно соблюсти.

Экспертный метод основан на усреднении оценок весомостей, даваемых группой экспертов практически [1, 5, 14]. Он отличается гибкостью, наглядностью и привычностью, кроме того, не требует каких-либо статистических данных и предоставляет возможность разносторонне оценивать показатели качества. Благодаря отмеченным преимуществам экспертного метода весомость G. определяется на его основе в подавляющем большинстве методик оценки качества.

Таким образом, в связи с примитивностью стоимостного способа и обязательным наличием статистических данных и обязательных условий при использовании аналитического метода расчета для определения коэффициентов весомости искомых показателей предлагается использовать метод экспертных оценок.

Определение количественных характеристик показателей состояния и качества содержания объектов недвижимости заключается в решении следующих подзадач: определение методов расчета фактических значений показателей качества; выбор методов определения браковочных и рекомендуемых значений показателей качества.

Фактические значения показателей качества являются значениями показателей конкретного объекта и присущи только ему. Браковочные значения показателей качества являются в своем роде допущениями, определяющими пределы, в которых должны находиться фактические значения показателей качества. Рекомендуемые параметры, в свою очередь, показывают наилучшее значение, к которому должны стремиться фактические значения показателей качества.

Методы определения фактических, браковочных и рекомендуемых значений показателей зависят от вида конкретного показателя состояния и качества содержания объектов недвижимости.

Объединение количественных значений единичных показателей качества в интегрированный показатель в соответствии с принципами квали-метрии осуществляется решением следующих задач: выбор методов трансформирования значений показателей качества в одну шкалу измерений; определение метода объединения количественных значений показателей качества.

Трансформирование осуществляется на основе выбора зависимости между фактическим значением показателя Qj и его оценкой К..

В настоящее время получили широкое распространение следующие функциональные зависимости: линейная и нелинейная.

Линейная зависимость. Оценка показателя является отношением фактического значения показателя к соответствующему ему базовому показателю:

к,=4-.

Как следует из формулы, любому изменению показателя соответствует пропорциональное изменение оценки. Однако на практике не всегда зависимость между значениями показателей и их оценками носит именно линейный характер, т.е. одинакова для всех показателей и во всем диапазоне их изменения. Кроме того, в указанной формуле не учитываются браковочные значения, без которых невозможна полноценная оценка качества состояния и содержания объектов недвижимости.

Нелинейные зависимости. Каждый показатель оценивается с помощью безразмерного коэффициента. Математическая зависимость оценки от значения показателя определяется экспоненциальной функцией:

к., = >",

где т' — положительное число в пределах

0 < т. < да;

/ ?

— линейная функция от 2,:

/-л //-лмакс . /-лмин \

2<) = 22 , - у2 , + >

^ /-лмакс /-лмин

2 - 2 г

0макс /^мин

г и 2г — соответственно нижний и верхний пределы значения показателя -го свойства,

предусмотренные техническими условиями.

7х"

17

— /О макс.

Отсюда

= -1 при Ql = е™-Q0 = 1 при е. = е]

-(е01)"

К недостаткам зависимости К = е г 17 можно отнести большую трудоемкость при расчетах.

Оценка показателя качества проводится с использованием дополнительного параметра — браковочного значения данного показателя качества

ебр.

к =

е , - е.

бр

бр •

ебаз - е

В результате анализа видов зависимости между значением показателя е. и его оценкой К. представляется целесообразным принять зависимость, выраженную только что приведенной формулой.

Объединение количественных значений показателей качества состояния и содержания объектов недвижимости в комплексный показатель качества основывается на среднеарифметической или среднегеометрической оценке показателей качества. В качестве основной принимается среднеарифметическая оценка, представленная следующим выражением:

Кк = 1 КгОг.

1=1

В связи с тем, что одной из задач разработки методологии и инструментария оценки состояния и качества содержания объектов недвижимости является определение эффективности производственно-хозяйственной деятельности эксплуатационных организаций, целесообразно предположить, что расчета комплексного показателя качества состояния и содержания одного отдельного объекта будет для этого недостаточно [4, 9, 12].

Чтобы оценить эффективность деятельности эксплуатационной организации, предлагается производить расчет комплексных показателей качества состояния и содержания всех объектов, находящихся на ее балансе. На основе полученных значений можно будет определить среднее значение качества для всех находящихся на балансе объектов по следующей формуле:

I К

К;=-

где п — количество объектов, находящихся на балансе эксплуатационной организации.

Оценка влияния частных показателей на общую оценку состояния и качества содержания объектов недвижимости. В качестве основного метода определения коэффициентов весомости О. показателей качества состояния и содержания объектов недвижимости принят метод экспертных оценок. Целесообразность его применения подтверждается научно-методическими разработками.

В качестве вида экспертного опроса для определения коэффициентов весомости показателей качества принято анкетирование.

Экспертной группой для определения коэффициентов весомости показателей качества состояния и содержания объектов недвижимости является группа, участвующая в экспертном опросе по определению состава показателей качества. Определение коэффициентов весомости показателей качества с помощью отобранных экспертов производится в порядке, указанном в алгоритме (рис. 1). Анкетирование проходит в соответствии с укрупненной блок-схемой алгоритма, представленной на рис. 2.

Перед непосредственным определением коэффициентов весомости показателей качества состояния и содержания объектов недвижимости необходимо проанализировать согласованность мнений экспертов по назначению указанных коэффициентов при помощи коэффициента вариации V:

V =-°,

1 о;

где оО — среднее квадратическое отклонение коэффициентов весомости 1-го показателя качества;

_п

О.. — среднее по всем N экспертам ненорми-руемое значение группового коэффициента весомости -го показателя качества. Значение коэффициента вариации зависит от ряда факторов: числа уровней иерархической структуры, разнообразия требований потребителей, качества экспертов и др. Его можно характеризовать следующим образом:

• V < 0,10 — согласованность высокая;

• V = 0,11-0,15 — выше средней;

• V = 0,16-0,25 — средняя;

• V = 0,26-0,35 — ниже средней;

• V > 0,35 — согласованность низкая.

В качестве допустимого коэффициента вариации при определении коэффициентов весомости показателей состояния и качества содержания объектов принимается V = 0,15. Затем в соответствии

п

1. Подготовка к экспертному опросу

Разработка анкеты экспертного опроса

12

2. Проведение первого тура экспертного опроса

Анкетирование группы экспертов

32

3. Обработка результатов экспертного опроса

.32

3.1. Анализ согласованности мнений экспертов

Проведение второго тура экспертного _опроса_

Нет

V < V

У г - ДОП

Да

<21

3.2. Определение ненормированных групповых коэффициентов весомости

3.3. Нормирование значений групповых коэффициентов весомости

<2

3.4. Вычисление ярусных коэффициентов весомости

<2

4. Сокращение количества учитываемых коэффициентов весомости с использованием метода исключения маловажных

5. Корректировка дерева свойств

Рис. 1. Укрупненная блок схема алгоритма определения коэффициентов весомости показателей состояния и качества содержания объектов недвижимости

Из п показателей группы определяется наиболее важный с точки зрения эксперта

Выбранному показателю -Г\ присваивается значение

щУ коэффициента весомости равное ¿00%

Из п-1 показателей группы

важный с точки зрения эксперта

Сравнить его с самым важным показателем в группе

-К

V

Назначить СгЛ, показывающий, насколько менее важен показатель

\Х

Из п-2 показателей группы

важный с точки зрения эксперта

V

Сравнить его с самым важным показателем в группе

-К

1И

Назначить , показывающий, насколько менее важен показатель

Итак до тех пор, пока в рассматриваемой группе останется один показатель

<7

Сравнить последний показатель группы с самым важным в группе

■К

1/

Назначить Сг", показывающий, насколько менее важен показатель

Рис. 2. Блок-схема алгоритма экспертного анкетирования при определении коэффициентов весомости показателей состояния и качества содержания объектов недвижимости

с последней формулой определяется коэффициент вариации коэффициентов весомости по каждому показателю.

Таким образом, можно сделать вывод о приемлемости экспертных оценок при определении коэффициента весомости для данного показателя качества состояния и содержания объектов недвижимости. Аналогичным образом производится расчет по всем коэффициентам весомости показателей качества.

Определение групповых коэффициентов весомости показателей состояния и качества объектов недвижимости экспертным методом заключается в обработке результатов экспертного анкетирования, которая выражается в определении усредненного значения ненормированного группового коэффициента и нормировании данных коэффициентов.

Для каждого показателя вычисляются средние арифметические (по всем экспертам) значения группового ненормированного коэффициента весомости на основании следующего выражения:

м п

где п — количество экспертов.

Для каждой группы показателей определяется сумма А всех средних значений групповых ненормированных коэффициентов весомости (с учетом всех показателей группы) по следующей формуле:

л=£ G',

г =1

где I — количество показателей в группе.

В результате полученных данных производится нормировка значений G' по формуле

^= ~Л

Правильность произведенных расчетов проверяется на соблюдение условия

£ у=1.

г=1

При нормировке групповых ненормированных коэффициентов G' необходимо соблюдать равенство единице суммы значений групповых коэффициентов G'j. Однако для вычисления значения комплексного показателя качества нужно иметь такие коэффициенты весомости G., сумма значений которых будет равна единице не в пределах группы, а в пределах каждого яруса дерева свойств. Иначе говоря, групповые коэффициенты весомости

необходимо перевести в ярусные коэффициенты весомости G.. Таким образом, в соответствии с алгоритмом (см. рис. 1) необходимо перейти к следующему этапу — вычислению ярусных коэффициентов весомости показателей качества состояния и содержания объектов недвижимости.

Таким образом, правило вычисления коэффициента весомости может быть сформулировано следующим образом: коэффициент весомости свойства, находящегося на к-м ярусе дерева свойств Gk, равен групповому коэффициенту весомости этого же свойства G'k , умноженному на коэффициент весомости соответствующего эквисатисного свойства, находящегося на предыдущем (к - 1)-м

ярусе

Тогда определение коэффициентов весомости показателей качества осуществляется по следующей формуле:

^ = ^-1.

Методы сокращения количества показателей. Полученные в соответствии с алгоритмом коэффициенты весомости подвергаются последующей корректировке, которая основывается на уменьшении количества данных коэффициентов (показателей качества).

Решить эту задачу можно за счет исключения из рассмотрения маловажных показателей качества. Уменьшение базируется на том, что подавляющее количество результатов технико-экономических расчетов, в том числе и расчетов, связанных с определением значения показателя качества, выполняется с некоторой относительной погрешностью е. Она в значительной степени вызывается неточностью определения значений коэффициентов весомости экспертным методом. Поэтому все показатели свойств, сумма коэффициентов весомости которых не превышает относительной погрешности при определении значения показателя качества, фактически не влияют на эту погрешность. Это означает, что в процессе оценки качества их можно не учитывать, точнее, исключать из рассмотрения без риска увеличения погрешности итогового результата — полученного значения показателя качества. Исключить из рассмотрения нужно только те параметры, коэффициенты весомости которых имеют наименьшие значения.

Последовательность действий в рамках данного способа сокращения количества показателей следующая.

Составляется ранжированный ряд из показателей качества последнего яруса иерархической структуры, упорядоченный по уменьшению значения коэффициента весомости.

Затем выделяются критические показатели. Если при значении некоторого параметра хуже предельного оцениваемый объект считается непригодным по качеству, такой показатель является критическим. Нужно отметить, что принадлежность к числу критических не зависит от значения коэффициента весомости этого показателя, т.е. он может быть относительно маловажным (с малым значением коэффициента весомости) и одновременно критическим. Таковыми могут считаться физический износ, выполнение мероприятий по технике безопасности системы, плохое техническое состояние элементов системы противопожарной автоматики и дымоудаления.

На погрешность, с которой вычисляется значение показателя качества К, влияет только погрешность определения значения коэффициентов весомости. В связи с этим необходимо определить допустимое значение погрешности относительно расчета коэффициентов весомости показателей качества состояния и содержания объектов недвижимости.

На основе вычисленного значения допустимой относительной погрешности можно определить состав коэффициентов весомости показателей качества, которые можно будет исключить из рассмотрения. В результате ранжирования коэффициентов весомости исключаются в связи с их маловажностью следующие показатели:

• состав и периодичность выполнения мероприятий по содержанию зеленых насаждений;

• состояние герметизации и гидроизоляции подвальных помещений;

• техническое состояние домофонов, кодовых замков и т.п.;

• уровень освещения лестничных клеток;

• рациональность сети пешеходных дорожек и проездов;

• состояние теплоизоляции устройств системы вентиляции;

• температурный режим лестничных клеток и маршей;

• продолжительность выполнения ремонтных работ приборов и элементов системы;

• уровень вентиляции мусоропровода;

• эстетичность осветительных установок и освещения элементов благоустройства;

• уровень расхода воды потребителями конкретного дома за расчетный период;

• размер площадки для сбора бытовых отходов;

• продолжительность суммарных перерывов в работе лифтов;

• уровень шума системы теплоснабжения;

• частота отказов в работе лифтового оборудования;

• рабочее давление в системе теплоснабжения;

• уровень шума и вибрации работающей системы водоснабжения и водоотведения;

• соответствие соблюдения санитарно-гигиенических требований нормам. Заключительным этапом расчета коэффициентов весомости показателей качества является корректировка дерева свойств. Вследствие исключения маловажных показателей качества откорректированное дерево свойств будет упрощено.

Заключение. Применение теории квалимет-рии позволило разработать методологический подход к разработке теоретических основ и инструментария оценки состояния и качества содержания объектов недвижимости, заключающийся в решении ряда экономико-математических задач экспертного анализа.

Изучение, сопоставление и совершенствование методов, применяемых в квалиметрии для разработки методик оценки качества, предопределили необходимый и наиболее приемлемый вариант расчета следующим образом:

— исследование и разработку методики оценки качества содержания объектов недвижимости надо проводить на примере жилого здания;

—декомпозиция качества объекта на отдельные показатели производится на основе построения дерева свойств с применением метода экспертных оценок;

— учет степени влияния отдельных показателей на качество в целом определяется методом экспертных оценок;

— объединение количественных значений показателей в комплексный показатель качества объекта в целом определяется среднеарифметической оценкой.

С использованием метода экспертных оценок (анкетирования) может быть проведена достаточно точная количественная оценка влияния принятых показателей на состояние и качество содержания объектов недвижимости путем определения коэффициентов весомости.

Исключением маловажных показателей корректируется иерархическая структура показателей состояния и качества содержания объектов недвижимости, в результате этого уточняются количественные значения коэффициентов весомости указанных показателей.

Таким образом, обоснован методологический подход к решению исследуемой проблемы, определены иерархическая структура искомых показателей и их влияние на комплексный показатель состояния и качества содержания объектов недвижимости.

Список литературы

1. Авдонин Б.Н., Хрусталёв Е.Ю., Хрус-талёв О. Е. Когнитивная методология структуризации знаний для изучения и применения финансово-экономических инноваций // Финансовая аналитика: проблемы и решения. 2013. № 35. С. 2-13.

2. Азгальдов Г.Г. Квалиметрия жизни. М.: ВЦУЖ, 2006. 820 с.

3. Азгальдов Г.Г. Квалиметрия для инженеров-механиков. М.: МАОК, 2006. 220 с.

4. Бочарова И.Е., Клименко С.И., Орлова Е.Р. Инновации и их место в экономике России // Труды Института системного анализа Российской академии наук. 2009. № 49. С. 5-14.

5. Евланов Л.Г., Кутузов В.А. Экспертные оценки в управлении. М.: Экономика, 1978. 134 с.

6. Калмыков Л.Б., Хрусталёв Е.Ю. Инструментарий оценки инвестиционной стоимости объектов недвижимости и эффективности их использования в строительных проектах // Экономика и математические методы. 2013. Т. 49. № 1. С. 42-53.

7. Калмыков Л.Б., Хрусталёв Е.Ю. Оценка эффективности участия в инвестиционных проектах по строительству объектов недвижимости // Аудит и финансовый анализ. 2008. № 1. С 184-194.

8. Макаров В.Л., Бахтизин А.Р., Сулакшин С.С. Применение вычислимых моделей в государственном управлении. М.: Научный эксперт, 2007. 296 с.

9. Орлова Е.Р. Особенности оценки эффективности инвестиционных программ // Экономика строительства. 2006. № 1.

10. Хрусталёв Е.Ю., Данилов А.Ю. Финансово-аналитический анализ практики использования высвобождаемой недвижимости (на примере объектов Минобороны России) // Финансовая аналитика: проблемы и решения. 2013. № 23. С. 2-7.

11. Хрусталёв Е.Ю., Елизарова М.И. Методология оценки стоимости недвижимости как инвестиционного ресурса // Финансовая аналитика: проблемы и решения. 2012. № 15. С. 2-9.

12. Хрусталёв Е.Ю., Елизарова М.И. Механизмы разгосударствления собственности (объектов недвижимости и земельных участков) и оценка их эффективности // Финансы и кредит. 2013. № 19. С.44-53.

13. Хрусталёв Е.Ю., Калмыков Л.Б. Методические основы оценки инвестиционной стоимости объектов недвижимости // Финансы и кредит. 2008. № 13. С. 9-17,

14. Хрусталёв О.Е. Семантические методы и модели изучения слабоструктурируемых систем и ситуаций // Финансовая аналитика: проблемы и решения. 2014. № 5. С. 20-30.

Issues on economics

METHODOLOGICAL APPROACH TO AN ASSESSMENT OF CONDITION AND QUALITY OF REAL ESTATE PROPERTY

Marianna I. ELIZAROVA, Oleg E. KHRUSTALEV, Ol'ga A. KURAEVA

Abstract

The article emphasizes an assessment of condition and quality of the real estate properties by means of qualimetric approach application based on solving the problems of determining the basic provisions and

restrictive guidelines of methodology for assessing an operation quality; selection of the real estate property quality decomposing method for certain indicators. The authors discuss the methods for determining the quantitative characteristics of quality and influence

of individual parameters at the quality in general and combining of the quantitative indicator values with regard to their proportions in the quality of the real estate properties as a whole.

Keywords: real estate, qualimetry, expert analysis, economic and mathematical method, quality parameter

References

1. Avdonin B.N., Khrustalev E.Iu., Khrustalev O.E. Kognitivnaia metodologiia strukturizatsii znanii dlia izucheniia i primeneniia finansovo-ekonomicheskikh innovatsii [Cognitive methodology for knowledge structuring for the study and application of financial and economic innovation]. Finansovaia analitika: problemy i resheniia — Financial analytics: science and experience, 2013, no. 35, pp. 2-13.

2. Azgal'dov G.G. Kvalimetriiazhizni [Qualimetry of life]. Moscow, VTsUZh Publ., 2006, 820 p.

3. Azgal'dov G.G. Kvalimetriia dlia inzhenerov-mekhanikov [Qualimetry for mechanical engineers]. Moscow, MAOK Publ., 2006, 220 p.

4. Bocharova I.E., Klimenko S.I., Orlova E.R. Innovatsii i ikh mesto v ekonomike Rossii [Innovation in the Russian economy]. Trudy Instituta sistemnogo analiza Rossiiskoi akademii nauk — Proceedings of ISA, RAS, 2009, no. 49, pp. 5-14.

5. Evlanov L.G., Kutuzov V.A. Ekspertnye otsenki v upravlenii [Expert assessments in management]. Moscow, Economics Publ., 1978, 134 p.

6. Kalmykov L.B., Khrustalev E.Iu. Instrumentarii otsenki investitsionnoi stoimosti ob"ektov nedvizhi-mosti i effektivnosti ikh ispol'zovaniia v stroitel'nykh proektakh [Tools for assessing an investment value of real estate and effectiveness of its use in construction projects]. Ekonomika i matematicheskie metody — Economics and mathematical methods, 2013, vol. 49, no. 1, pp. 42-53.

7. Kalmykov L.B., Khrustalev E.Iu. Otsenka ef-fektivnosti uchastiia v investitsionnykh proektakh po stroitel'stvu ob"ektov nedvizhimosti [Evaluating the effectiveness of participation in investment projects for real estate property construction]. Audit i finansovyi analiz — Audit and financial analysis, 2008, no. 1, pp.184-194.

8. Makarov V.L., Bakhtizin A.R., Sulakshin S.S. Primenenie vychislimykh modelei v gosudarstvennom upravlenii [Application of computational models in public administration]. Moscow, Nauchnyi ekspert Publ., 2007.

9. Orlova E.R. Osobennosti otsenki effektivnosti investitsionnykh programm [Specifics of investment programs' efficiency evaluation]. Ekonomika stroitel'stva — Construction economics, 2006, no. 1.

10. Khrustalev E.Iu., Danilov A.Iu. Finansovo-ana-liticheskii analiz praktiki ispol'zovaniia vysvobozhdae-moi nedvizhimosti (na primere ob"ektov Minoborony Rossii) [Financial and analytical analysis of use of the real estate released (of the RF Defense Ministry)]. Finansovaia analitika: problemy i resheniia — Financial analytics: science and experience, 2013, no. 23, pp. 2-7.

11. Khrustalev E.Iu., Elizarova M.I. Metodologiia otsenki stoimosti nedvizhimosti kak investitsionnogo resursa [Methodology for estimating the real estate value as an investment resource]. Finansovaia analitika: problemy i resheniia — Financial analytics: science and experience, 2012, no. 15, pp. 2-9.

12. Khrustalev E.Iu., Elizarova M.I. Mekhanizmy razgosudarstvleniia sobstvennosti (ob"ektov nedvizhi-mosti i zemel'nykh uchastkov) i otsenka ikh effektivnosti [Mechanisms of reducing state involvement (real estate and land property) and their effectiveness evaluation]. Finansy i kredit — Finance and credit, 2013, no. 19, pp.44-53.

13. Khrustalev E.Iu., Kalmykov L.B. Metodichesk-ie osnovy otsenki investitsionnoi stoimosti ob"ektov nedvizhimosti [Methodical basis of an investment value of real estate property]. Finansy i kredit—Finance and credit, 2008, no. 13, pp. 9-17.

14. Khrustalev O.E. Semanticheskie metody i modeli izucheniia slabostrukturiruemykh sistem i situatsii [Semantic methods and models of study of semi-structured systems and situations]. Finansovaia analitika: problemy i resheniia — Financial analytics: science and experience, 2014, no. 5, pp. 20-30.

Marianna I. ELIZAROVA

Central Economics and Mathematics Institute, RAS, Moscow, Russian Federation mielizarova@gmail.com Oleg E. KHRUSTALEV

Central Economics and Mathematics Institute, RAS, Moscow, Russian Federation stalev777@yandex.ru Ol'ga A. KURAEVA

Central Economics and Mathematics Institute, RAS,

Moscow, Russian Federation

usrest@rambler.ru