CC BY
4922 (277) - 2012
Эффективность инвестиций
УДК 338.246.025.88 / 330.42
МОДЕЛЬ МНОГОКРИТЕРИАЛЬНОЙ ОЦЕНКИ ПРЕДЛОЖЕНИЙ ИНВЕСТОРОВ ПРИ РАЗГОСУДАРСТВЛЕНИИ СОБСТВЕННОСТИ*
С. Н. ЛАРИН,
кандидат технических наук, старший научный сотрудник E-mail: larinsn@cemi. rssi. ru
М. И. ЕЛИЗАРОВА,
кандидат экономических наук, старший научный сотрудник E-mail: elizarova@ cemi. rssi. ru Центральный экономико-математический институт РАН
В статье обоснована актуальность процессов разгосударствления собственности применительно к объектам недвижимости федеральных министерств и ведомств, которые используются недостаточно эффективно. На этом основании авторами предложен современный подход к оценке реализуемости таких объектов и разработаны математическая модель, алгоритм и инструментарий выполнения расчетов, позволяющих выбрать потенциального инвестора, способного приносить в бюджет дополнительные доходы.
Ключевые слова: система, отношения собственности, рыночные реформы, разгосударствление собственности, потенциальные инвесторы, сравнительная оценка, частные и обобщенные критерии, интегральный критерий, дименсия, эффективность.
Собственность относится к числу наиболее важных и сложных категорий экономики и эко-
* Статья подготовлена при поддержке Российского фонда фундаментальных исследований, проект №12-06-00141а.
номической теории. Общепризнано, что вопрос собственности - это, пожалуй, один из главных вопросов, определяющих генерацию, существование и пути развития человеческого общества. От постановки этого вопроса, его решения и регулирования в конкретный момент времени, в том числе и в данный исторический промежуток времени, зависят устойчивость, благополучие, а зачастую и само существование любого общества, как, впрочем, и каждого отдельного члена данного общества [2, с. 84].
Проблема собственности чрезвычайно многогранная, и с каждым новым этапом развития экономической мысли обнаруживаются новые грани этой проблемы. В настоящее время вопрос о собственности как основе экономического благосостояния общества остро стоит и в нашей стране, что делает выбранную для исследования тему чрезвычайно актуальной как с теоретической, так и с практической точек зрения.
С точки зрения экономической теории собственность можно рассматривать как отношения
между людьми, социальными группами общества, хозяйствующими субъектами, по поводу присвоения ресурсов, условий производства, технологического и интеллектуального потенциала, произведенных в обществе, материальных и духовных ценностей. Как экономическая категория собственность определяет формы хозяйствования, нормы распределения доходов, степень и характер удовлетворения экономических и социальных запросов людей. Собственность экономически оправдывает себя, если приносит доход своему владельцу [3, с. 146]. Система отношений собственности составляет сердцевину всех экономических связей по производству, распределению, обмену и потреблению благ и услуг. Посредством правовых норм собственность как экономическая категория приобретает юридический смысл, проявляющийся в том, что различные субъекты собственности получают юридическое право распоряжения ею, в этом смысле собственность предстает не экономическим ресурсом, а комплексом прав, включающим владение, пользование, распоряжение, управление, обеспечение безопасности.
Абсолютное отрицание влияния государственной собственности на экономику страны может повлечь негативные последствия, что получилось в первые годы реформ в России. Ведь известно, что базисом экономики ведущих индустриальных стран является большой государственно-корпоративный сектор. В США, к примеру, его удельный вес достигает 70 % и складывается из долей государственного (2 %) и корпоративного (68 %) секторов. Столь высокий уровень обеспеченности капиталом, за которым стоит значительное машинозамещение труда, немыслим без общенациональной централизации ресурсов и производственных инвестиций. Такую степень централизации и обеспечивает государственно-корпоративный сектор. Он же дает свыше 90 % ресурсов накопления [1, с. 289]. Исходя из этого, легко понять закономерность и необходимость существования государственной собственности в экономике.
Какова же возможная сфера распространения государственной собственности в российской экономике? Прежде всего государственная собственность наиболее адекватна для использования неделимых, уникальных или всеобщих ресурсов, принадлежащих действительно народу. Примером могут служить невоспроизводимые природные ресурсы, те или иные объекты, использование которых связано с определенным риском для всего населе-
ния. К последним объектам относится значительная часть энергетики, транспорта, вообще экономической инфраструктуры и той части экономической системы, которая непосредственно направлена на удовлетворение потребностей населения.
В то же время с государственной формой собственности связан ряд проблем, характерных в том числе и для России, ключевыми из которых являются бюрократизация, создание нерациональных иерархических структур, что отрицательно сказывается на эффективности экономики.
Практика показывает, что значительная часть федеральных и ведомственных объектов недвижимого имущества и земельные участки используются неэффективно. Однако системные обоснования преобразований отношений собственности (включая земельные ресурсы), нормативно-правовая база и методические разработки, регламентирующие технологию вовлечения федеральных и ведомственных объектов в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях, методы прогнозной оценки ожидаемых результатов не отвечают требованиям сегодняшнего дня [4]. В связи с этим возникает необходимость в проведении дополнительных исследований, направленных на разработку комплексных преобразований сферы государственной собственности в рыночной экономике России, предназначенных для формирования новых подходов к повышению эффективности ее использования, в том числе и за счет ее разгосударствления.
В настоящее время во многих министерствах и иных исполнительных органах государственной власти России активно происходят процессы разгосударствления собственности. Под разгосударствлением следует понимать процесс устранения государственного монополизма в экономике, формирование многоукладной, смешанной экономики, децентрализации управления ею, освобождение государства от функций прямого хозяйственного управления.
Таким образом, разгосударствление означает, с одной стороны, переход от командно-административных к экономическим методам, а с другой - смену форм и содержания отношений. Разгосударствление отношений собственности можно свести к трем основным взаимосвязанным аспектам: созданию негосударственного сектора с многообразными типами хозяйств; преобразованию хозяйств, остающихся в государственном ведении, и освобождению их от административно-командного
диктата; приватизации, т. е. передаче в распоряжение коллективов и отдельных граждан части государственной собственности [2, с. 195].
Настоящее исследование касается первого аспекта. Объекты недвижимости многих министерств и ведомств могут быть инвестиционным ресурсом и обладать инвестиционной привлекательностью для потенциальных собственников лишь при условии наличия у них свойств, необходимых для достижения экономических и других целей реализации инвестиционных проектов [5]. В связи с этим министерства и ведомства, будучи государственными структурами, должны преследовать цель получения максимального для государственного бюджета дохода от вовлечения неэффективно используемой собственности в хозяйственный оборот. Для этого целесообразно использовать конкурсный подход к отбору предложений потенциальных инвесторов - будущих собственников. Он позволяет в максимальной степени учитывать особенности конкретного объекта государственной собственности, а также однозначно оценивать выдвигаемые условия и требования при реализации прав собственности и потенциальные возможности будущих собственников.
В основу отбора будущих собственников положена сравнительная оценка их предложений путем определения состава частных технико-экономических показателей (ТЭП), обобщенных показателей, а также комплексного интегрального показателя. Универсального (единого) набора технико-экономических показателей для оценки предложений участников подрядных торгов не может существовать ввиду значительного множества существующих предметов торгов, приоритеты по которым в каждом случае определяются конкретным заказчиком в конкретных условиях.
Вместе с тем существует некоторое множество ТЭП, которое в достаточной степени отвечает требованиям универсальности и может считаться типовым набором частных критериев. Большинство таких ТЭП используется в отечественной и международной практике проведения торгов, наиболее значимыми из них являются следующие:
1) продолжительность выполнения проекта;
2) стоимость выполнения проекта;
3) качество используемых материалов;
4) квалификация работников организации - потенциального инвестора;
5) производственные возможности организации - потенциального инвестора;
6) опыт работы организации - потенциального инвестора в данном регионе;
7) рентабельность производственной деятельности организации - потенциального инвестора;
8) гарантийное обеспечение проекта организацией - потенциальным инвестором;
9) расчетная окупаемость проекта;
10) опыт реализации аналогичных проектов организацией - потенциальным инвестором;
11) платежеспособность организации - потенциального инвестора.
Перечисленные показатели отличаются друг от друга качественным содержанием и имеют различные единицы измерения, существенность (весомость) влияния, а также характеризуются разнонаправленностью воздействия на некоторый итоговый обобщенный показатель.
Для приведения различных единиц измерения в показателях к безразмерным величинам (дименси-ям) существуют относительные величины. Однако необходимо учесть, что они имеют существенный недостаток: могут принимать нулевые значения или значения бесконечности (в зависимости от метода их определения и качественного содержания перечисленных показателей оценки оферт). Это обстоятельство необходимо учитывать при количественной оценке показателей, которые не вошли в приведенный выше перечень.
Кроме того, количественная оценка частных показателей должна привести к выявлению однозначной (качественной) направленности их воздействия на итоговый обобщенный показатель, как, например, для стоимости подряда и продолжительности выполнения подряда - чем они меньше, тем лучше. Однако некоторые показатели, например показатель квалификации работников организации - потенциального инвестора, имеют другую качественную направленность - чем ниже (меньше) квалификация, тем хуже потенциальные возможности, выраженные обобщенным итоговым показателем. Поэтому ТЭП необходимо разделить на два класса:
первый класс - показатели, обладающие свойством обратной зависимости с итоговым обобщенным показателем: продолжительность выполнения подряда; стоимость выполнения подряда;
второй класс - показатели, обладающие свойством прямой зависимости с итоговым обобщенным показателем: качество строительных материалов; квалификация работников подрядчика; производственные возможности подрядчика; опыт работы в
данном регионе; рентабельность производственной деятельности подрядчика; гарантийное обеспечение объекта; качество проектно-сметной документации: коммерческая и техническая оценки; опыт строительства аналогичных объектов; платежеспособность подрядчика.
Для приведения перечисленных показателей к показателям первого класса необходимо провести их количественную оценку на новой качественной основе.
1. Продолжительность выполнения проекта, Р1, мес. (определяется любым из традиционных методов).
2. Стоимость выполнения проекта, Р2, тыс. руб. (определяется любым из традиционных методов).
3. Качество используемых материалов:
рз = 1 : С1и 0)
где С1и - доля применяемых для реализации проекта материалов первого и высшего сортов.
4. Квалификация работников организации - потенциального инвестора
р4 = 1 : N 5, 6, (2)
где N4 5 6 - доля рабочих 4-, 5-, 6-го разрядов основных строительных специальностей.
5. Производственные возможности организации - потенциального инвестора
Р = Р : С , (3)
5 2 г. и' у '
где Сг. п - производственная мощность подрядчика, оцениваемая годовой программой, тыс. руб.
6. Опыт работы организации - потенциального инвестора в данном регионе
Р6 = 1 + (С - С ) : С = 2 + (С : С ), (4)
6 у г.п рег7 г.п у рег гп' у '
где Срег - объем строительно-монтажных работ, выполняемых подрядчиком в данном регионе, тыс. руб.
7. Обратная расчетная рентабельность организации - потенциального инвестора
Р = Р2 : П, (5)
где П - расчетная прибыль выполнения подряда, тыс. руб.
8. Гарантийное обеспечение проекта организацией - потенциальным инвестором
Ро = 1 : Т
гар'
(6),
где Тгар - гарантия подрядчика, лет.
9. Расчетная окупаемость проекта Р9 - величина расчетной окупаемости проекта, мес. (определяется любым традиционным методом).
10. Опыт реализации аналогичных проектов организацией - потенциальным инвестором
Р10 = 2 - (^ С.п5Х (7)
где Сан5 - объем выполненных подрядчиком аналогичных строительно-монтажных работ, при возведении объектов в течение последних пяти лет, тыс. руб.;
Сг 5 - общий объем выполненных подрядчиком строительно-монтажных работ в течение последних пяти лет, тыс. руб.
11. Платежеспособность организации - потенциального инвестора
Р11 = Р2 : Соф (8)
где Со ф - стоимость основных фондов подрядчика, тыс. руб.
Состав ТЭП предложений потенциальных инвесторов определяется заказчиком (министерством или ведомством, в чьей собственности находится объект) в конкурсной документации. В зависимости от особенностей объекта государственной собственности набор показателей может меняться как по количеству, так и по качественному содержанию. В последнем случае количественная оценка показателей должна приводиться к первому классу.
Для построения модели многокритериальной оценки предложений потенциальных инвесторов предлагается сформировать матрицу ТЭП (табл. 1). Следующим действием для построения информационной модели является построение матрицы димен-сий ТЭП предложений потенциальных инвесторов.
Дименсии определяются путем деления показателей, характеризующих выдвигаемые условия и требования заказчика, на показатели, характеризу-
Таблица 1
Матрица технико-экономических показателей
Наименование ТЭП предложений участников конкурсов Значения ТЭП предложений участников конкурсов
заказчика потенциальных инвесторов
Z 1 2 3 N-1 N
Показатель 1 Х1 Х„ Х21 Х31 Х Л (N-1) 1 XN1
Показатель 2 Х:2 Х12 Х22 Х32 Х Л (N-1) 2 XN2
Показатель 3 Х3 Х13 Х23 Хзз Х Л (N-1) 3 XN3
Показатель (и—1) Х (и-1) X 1(и-1) X 2(и-1) X 3(и-1) Х (N-1) (и—1) Х (и—1)
Показатель (и) X 2П Х1и Х2и Х3и Х Л (N-1) и ХМ„
ющие потенциальные возможности потенциальных инвесторов. Очевидно, что все дименсии заказчика будут равны единице, а дименсии потенциальных инвесторов будут выражаться любым числом, которое больше нуля. Матрица дименсий представлена в табл. 2.
Перечень показателей, принятых заказчиком для проведения конкурсов, подвергается специально созданным комитетом или экспертной комиссией оценке на значимость (весомость) каждого из показателей по балльной шкале от 0 до 100. Проран-жированные по значимости показатели, а также их дименсии (см. табл. 2) являются исходной информацией для определения обобщенных показателей выдвигаемых условий и требований заказчика и предложений потенциальных инвесторов. При этом малые значения весомости показателей не могут быть компенсированы за счет больших значений их дименсий, в противном случае более надежными потенциальными инвесторами могут быть признаны в том числе и те, которые имеют достаточно большие дименсии по менее значимым показателям.
Для определения обобщенных показателей выдвигаемых условий и требований заказчика и предложений потенциальных инвесторов воспользуемся суммой дименсий, являющихся однородными частными критериями, умноженными на соответствующие коэффициенты весомости
р=Ё к х,
(9)
где X. - величина дименсии по 7-му критерию; К. - коэффициент весомости 7-го критерия, который определяется по формуле
К г = 1п (М. + 1)'" (7 = 1, 2,... "), (10) где М - отношение максимального значения ди-менсии показателя к минимальному (для двух сравниваемых объектов). Следовательно, обобщенный показатель предложений потенциальных инвесторов
Р = Х 1п(М +1)-' X,. (11)
1=1
Для заказчика каждая дименсия, являющаяся, по сути, базовой, равна 1. Поэтому обобщенный показатель для заказчика при X. = 1 определяется по формуле
Fz = п± 1п(М,. + 1)"-'.
(12)
Определение обобщенных показателей предложений потенциальных инвесторов по формуле (12) позволяет учесть: влияние значимостей и масштаба изменений частных показателей, направленность воздействия на итоговый обобщенный показатель и различия в единицах измерения. Это в свою очередь позволяет сделать вывод о достоверности такого метода определения обобщенного показателя предложений потенциальных инвесторов.
Интегральным показателем сравнительной многокритериальной оценки является разница между базовым обобщенным показателем и оцениваемым. Поэтому определим интегральный показатель сравнительной оценки в сопоставлении с обобщенным показателем условий и требований заказчика по формуле
^ = Р - РN (13)
где JZN - интегральный показатель сравнительной
оценки потенциального инвестора N с условиями и требованиями заказчика Z; Fz - обобщенный показатель условий и требований Z-го заказчика;
FN - обобщенный показатель потенциальных возможностей ^го потенциального инвестора. Или, используя приведенные выше зависимости, определим
JzN =£ 1п(М + ^й -
1=1
-]Г 1п(М7 + !)"-'■ х2{ - X 1п(М7 +1)"-' х№. (14)
Таблица 2
Матрица дименсий ТЭП
1=1
1=1
Дименсии ТЭП Значения дименсий ТЭП
заказчика потенциальных инвесторов
Z 1 2 3 N-1 N
Дименсия 1 Х1 / Х1 = 1 Х1 / Х11 / / / ^N-1)1 X21 /
Дименсия 2 Х2 / Х2 = 1 Х2 /Х12 X22 / ^22 X22 / ^32 X / у ¡Г (N-1)2 Xz2 / ^2
Дименсия 3 X 3 / Х 3 = 1 23 23 ^3 / Х13 ^3 / -^23 ^3 / -^33 X / X г3 ' (N-1)3 Xz3 / ^3
Дименсия (и-1) Xz(n-1) / Х2(и-1) = 1 Х("-1) / X1(я-1) Х("-1) / X2(n-1) X2(n-1) / X / X 2("-1) (N-1Xn-1) X / X 2("-1) N("-1)
Дименсия и X / X = 1 2" 2" X / X, 2П 1и X / X, 2П 2и X / X, 2" 3" X2n / X(N-1)n X / X« 2"
Принимая во внимание то, что (М + 1)и_г является общим для выдвигаемых показателей заказчика и предъявленных показателей потенциального инвестора, а также то, что для заказчика дименсия
Х7. = 1
21
НМ + 1)-1 (1 - Х№). (15)
Проведем исследование интегрального показателя на предмет определения его границ. Коэффициент весомости К определяемый по формуле (10), представляет собой функцию натурального логарифма, возведенную в степень. Если показатели предложения потенциального инвестора совпадают с показателями выдвигаемых требований заказчика, то 1пМ7=1, следовательно, логарифмическая функция равна нолю, а основание степенной функции превращается в единицу. Но при условии, что соответствующие показатели заказчика и потенциального инвестора одинаковы:
(1 - Х№) = 0. (16)
Это означает, что при совпадении потенциальных возможностей потенциального инвестора и условий заказчика интегральный показатель равен нолю. Из формулы (15) видно, что интегральный показатель будет больше ноля, если сумма дименсий заказчика больше суммы дименсий потенциального инвестора, и наоборот. То есть, значение интегрального показателя может быть больше нуля и меньше нуля. Чем меньше интегральный показатель, тем больше ожидаемый эффект от реализации проекта. При этом, если интегральный показатель меньше нуля, это означает, что предложение потенциального инвестора лучше, чем выдвигаемые заказчиком условия.
Аргумент М в формуле (15) решает задачу компенсации влияния больших значений дименсий показателей малой значимости, чем приводит частные критерии предложений потенциальных инвесторов к одному масштабу изменения показателей.
Показатель степени (п—{) логарифмической функции, в котором и - общее количество частных критериев, а - их номера в ранжированном ряде, позволяет более наглядно отразить влияние на величину интегрального показателя дименсий более значимых частных критериев. В случае если значимости частных критериев одинаковы, тогда (и—) = 0, а логарифмическая функция становится равной 1, то интегральный показатель будет равен разнице сумм дименсий частных критериев предложений потенциальных инвесторов.
Для определения интегрального показателя оценки реализуемости объекта государственной собственности в сопоставлении с условиями и требованиями заказчика разработан алгоритм, блок-схема которого представлена на рисунке.
В алгоритме приняты следующие обозначения параметров:
- Р7 - частный 7-й критерий (показатель) оценки предложений потенциальных инвесторов;
- Б. - экспертная величина значимости 7-го частного критерия;
- и - количество частных критериев, с помощью которых оцениваются предложения потенциальных инвесторов;
- х. - величина дименсии 7-го частного критерия;
- М - отношение максимального значения 7-го
1
частного критерия к минимальному значению оцениваемых объектов;
- 7 - порядковый номер частного критерия в ранжированном ряде;
- К. - величина показателя значимости 7-го критерия;
- ^ - обобщенный показатель выдвигаемых условий и требований заказчика;
- Рп - обобщенный показатель представляемых возможностей потенциальных инвесторов;
- J - интегральный показатель оценки реализуемости проекта в сопоставлении с условиями и требованиями заказчика.
В результате расчета определяются следующие показатели:
- обобщенный показатель выдвигаемых условий и требований заказчика;
- обобщенный показатель представляемых возможностей потенциальных инвесторов;
- интегральный показатель оценки реализуемости проекта в сопоставлении с выдвигаемыми условиями и требованиями заказчика. Рассмотрим порядок проведения расчетов перечисленных показателей согласно представленному на рисунке алгоритму.
1. Заказчик вырабатывает единую для всех потенциальных инвесторов схему оценки своих предложений, по которым он производит их отбор для участия в конкурсе (предварительная квалификация).
2. Заказчик определяет количественный и качественный состав частных критериев, по которым производится оценка потенциальных инвесторов. Состав частных критериев должен быть таким,
1=1
Блок-схема алгоритма определения интегрального показателя
чтобы он комплексно описывал возможности потенциальных инвесторов.
3. Поскольку частные критерии могут иметь различные направления воздействия на итоговый обобщенный показатель, то они должны быть классифицированы по этому признаку. Те критерии (стоимость проекта, продолжительность его выполнения и т. п.), которые при увеличении снижают эффективность (качество) предложений, остаются без изменений. Те критерии (опыт реализации аналогичных объектов, финансовое состояние потенциальных инвесторов и т. п.), которые при увеличении
повышают эффективность (качество) предложений потенциальных инвесторов, подлежат специальной количественной оценке.
4. Количест-венная оценка упомянутых частных критериев производится по формулам (1) - (8).
5 . После того как определены численные значения частных критериев, комитет или специально созданная заказчиком комиссия производит оценку значимости (существенности) каждого из критериев по балльной системе со шкалой от 0 до 100.
6. По результатам экспертной оценки строится ранжированный ряд частных критериев: критерий с наибольшей величиной значимости занимает первое место, с наименьшей величиной значимости - последнее.
7. Определение относительных показателей (дименсий) производится путем деления частных критериев выдвигаемых условий и требований заказчика на соответствующие критерии предложений потенциальных инвесторов.
8. По всем частным критериям определяется отношение максимального значения дименсии (заказчика, потенциальных инвесторов) к минимальному значению дименсии (потенциальных инвесторов, заказчика).
9. С помощью таблиц натуральных логарифмов определяется основание логарифмической функ-
ции: 1п (М+1) по каждому 7 -му критерию для всех потенциальных инвесторов.
10. Определение величины показателя степени логарифмической функции для 7-го критерия производится по тем же формулам, но с помощью предыдущих номеров критериев (п-7) в ранжированном ряде.
11. Величина показателя значимости 7 -го критерия определяется по формуле (10) К. = 1п(М. +1)п-1.
12. Поскольку по принятому способу определения дименсий частных критериев последние для заказчика всегда равны 1, то обобщенный показатель выдвигаемых условий и требований заказчика определяется по формуле
^ 1п(Ыг + 1Г1 п. (17)
1=1
13. Аналогичным образом определяется обобщенный показатель возможностей потенциальных инвесторов:
^ =Х 1п(М, +1)-1 X га.. (18)
1=1
14. Интегральный показатель оценки реализуемости объекта в сопоставлении с условиями и требованиями заказчика определяется по формуле
J = ^ - Р„ (19)
15. После определения величины интегрального показателя проводится его анализ на предмет соответствия заданному заказчиком интервалу крайних значений. В случае несоответствия такому интервалу потенциальный инвестор освобождается от дальнейшего участия в конкурсе.
Блоками 16, 18-21 заканчивается процедура оценки предложений потенциальных инвесторов и заключается контракт между заказчиком и по-
тенциальным инвестором, ставшим победителем конкурса.
На основании изложенного можно сделать вывод о том, что предлагаемые в статье подходы и методы позволят повысить доходность федерального бюджета от реализации процессов разгосударствления той части государственной собственности федеральных органов исполнительной власти, которая в настоящее время в силу воздействия комплекса различных факторов используется недостаточно эффективно.
Список литературы
1. Гельвановский М. И. Конкурентоспособность России в 90-е годы / М. И. Гельвановский, В. М. Жуковская, И. Н. Трофимова, Н. Т. Чертко // Межстрановой макроэкономический анализ. М.: ИМЭМО РАН, 2008.
2. Литвинцева Г. П. Институциональная экономическая теория: учебник. Новосибирск: НГТУ,
2007.
3. Создание бизнеса / под общ. ред. акад. РАЕН, докт. экон. наук Г. Б. Клейнера. М.: КОНСЭКО,
2008.
4. Хрусталёв Е. Ю. Методология рационального использования объектов недвижимости (на примере объектов военной инфраструктуры) / Е. Ю. Хрусталёв, А. Ю. Данилов, М. И. Елизарова // Национальные интересы: приоритеты и безопасность. 2012. № 13.
5. Хрусталёв Е. Ю. Методология оценки стоимости недвижимости как инвестиционного ресурса / Е. Ю. Хрусталёв, М. И. Елизарова // Финансовая аналитика: проблемы и решения. 2012. № 15.
