CC BY
14
УДК 330.4
И.В. Ильин, Д.С. Оверчук
МЕХАНИЗМ ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ ГОРОДСКОЙ АДМИНИСТРАЦИИ И СТРОИТЕЛЬНЫХ КОМПАНИЙ В ЦЕЛЯХ РАЗВИТИЯ СОЦИАЛЬНОЙ ИНФРАСТРУКТУРЫ
В настоящее время в России одной из весьма актуальных проблем является проблема развития социальной инфраструктуры. Существует ряд возможностей целесообразного расходования бюджетных средств, направленных на создание социальных объектов. К источникам реализации данных возможностей относится формирование эффективного взаимодействия государственного и предпринимательского секторов экономики с целью развития социальной инфраструктуры.
В данной статье мы рассматриваем механизм взаимодействия городской администрации и строительных компаний при создании объектов социальной инфраструктуры на земельных участках, находящихся в собственности города. Итак, в процессе строительства объекта социальной инфраструктуры участвуют, с одной стороны, город в лице городской администрации, с другой - строительные компании. Поскольку количество компаний-претендентов на обладание правом строительства недвижимости на земельных участках, принадлежащих городу, как правило, превышает количество предлагаемых под застройку участков, на практике применяется предварительный отбор строительных компаний для предоставления земельных участков целевым способом. По нашему мнению, одним из наиболее целесообразных подходов в решении задачи создания объектов социальной инфраструктуры является рассмотрение процесса на основе моделирования взаимодействия экономических агентов.
Моделирование взаимодействия экономических агентов
Одним из инструментов моделирования взаимодействия частного и государственного секторов экономики при создании объектов социальной инфраструктуры являются методы и модели теории игр. Так как в большинстве
таких ситуаций компании в достижении своих целей действуют отдельно друг от друга, целесообразно рассмотреть это взаимодействие в форме бескоалиционной игры с конечным числом игроков. В такой игре особый интерес представляют состояния равновесия по Нэшу и сильного равновесия по Нэшу. Их существование дает возможность экономическим агентам согласованно действовать в целях удовлетворения социальных и экономических интересов. Наличие равновесных ситуаций во многом определяется институциональной средой, в которой действуют экономические агенты. Не в каждой игре могут существовать равновесные состояния, но наличие такого игрока, как городская администрация, позволяет корректировать институциональную среду взаимодействия экономических агентов таким образом, что в соответствующей игре будут существовать состояния равновесия по Нэшу и состояния сильного равновесия по Нэшу [1].
Последовательность действий можно представить следующим образом: 1) анализ деятельности строительных компаний и администрации города при создании объектов социальной инфраструктуры; 2) отбор компаний для участия в конкурсе; 3) моделирование взаимодействия экономических агентов в форме бескоалиционной игры; 4) анализ игры на наличие сильных равновесий по Нэшу; 5) корректировка множества стратегий городской администрации (в случае отсутствия сильного равновесия по Нэшу) с целью формирования институциональной среды взаимодействия и построение такой игры, в которой существуют равновесные состояния. Результатом является наличие ситуаций равновесия по Нэшу и сильного равновесия по Нэшу, которые позволяют принимать согласованные решения по созданию социальных объектов.
Рассмотрим эти действия более подробно.
Анализ деятельности строительных компаний и администрации города при создании объектов социальной инфраструктуры. Поскольку в создании каждого объекта социальной инфраструктуры участвуют несколько игроков, решение задачи развития социальной инфраструктуры возможно на основе эффективного взаимодействия всех сторон с учетом интересов каждого игрока. Как уже отмечалось, количество земельных участков, находящихся в собственности города (в лице городской администрации), как правило, меньше числа компаний, заинтересованных в получении городских земельных участков в аренду для целей строительства, и поэтому городской администрации целесообразно осуществить предварительный отбор, при котором компании, заведомо являющиеся аутсайдерами, будут отсеяны. Данный отбор осуществляется по множеству критериев, которые описаны далее. Эти критерии являются количественными. Каждому критерию присваивается степень значимости и формируется свертка критериев, в соответствии со значениями которой ранжируются игроки. Если компания имеет показатели ниже порогового значения, то она исключается из набора потенциальных игроков [2]. Рассмотрим критерии отбора строительных компаний для участия в конкурсе (на примере Санкт-Петербурга).
Отбор компаний для участия в конкурсе. Критериями отбора будут выступать три составляющие: финансовая, профессиональная и соответствия проекта действующему законодательству.
Финансовая составляющая. Сюда можно отнести следующие компании
- имеющие задолженности перед бюджетом Санкт-Петербурга по перечислению стоимости арендной платы по ранее заключенным инвестиционным договорам: а) имеет: dbts > 0; б) не имеет: dbts = 0. Здесь dbts - задолженность перед бюджетом Санкт-Петербурга по перечислению стоимости арендной платы по ранее заключенным инвестиционным договорам. Если = 0, компания получает 1 балл, если dbts > 0 -0 баллов;
- обладающие имуществом в залоге у кредитных компаний: а) обладающие не обремененным залогом имуществом, стоимость которого больше или равна 100 % стоимости арендной платы за земельный участок У за весь период строительства: Р(РЯТ) > РЕЕА8(У); б) обладающие имуществом, 100% которого находится в залоге: Р(РЯТ) < РЬЕАБ(У). Здесь Р(РЯТ) - стоимость имущества компании, не обремененного залогом, РЕЕА8(У) - стоимость арендной платы за земельный участок У за весь период строительства;
- имеющие в качестве уставного капитала в денежном и материальном эквиваленте средства в размере: а) большем или равном 100 % стоимости арендной платы за земельный участок У за весь период строительства: Р(СБ) > РЕЕАЗ(У);
б) менее 100 % стоимости арендной платы за земельный участок У за весь период строительства: Р(СБ) < РЕЕАЗ(У). Здесь Р(СБ) - уставный капитал компании, РЕЕА5(У) - стоимость арендной платы за земельный участок У за весь период строительства;
- доля свободных денежных средств компании в объеме инвестиций, необходимом для реализации инвестиционного проекта: а) привлекаются исключительно собственные средства: У(ШТ.1) = Р(ЕСС); б) привлекаются заемные средства: У(ШТ.Г) < Р(ЕСС). Здесь У(ШТ.Р) -объем собственных средств компании, предназначенный для реализации инвестиционного проекта, Р(ЕСС) - стоимость реализации инвестиционного проекта согласно сводному сметному расчету.
Профессиональная составляющая. Сюда входят следующие компании:
- имеющие успешно реализованные инвестиционные проекты: а) от 1 до 3 проектов: 1 < 0!р < 3; б) от 4 до 5 проектов: 4 < 0!р < 5;
в) от 5 проектов: 5 < 01р; г) не имеющие: 01р = 0. Здесь 0ф - количество успешно реализованных инвестиционных проектов;
- основным видом деятельности которых является строительство объектов недвижимости: а) является; б) не является;
- осуществляющие строительство объектов недвижимости за пределами России, например в ЕС, СНГ: а) осуществляющие; б) не осуществляющие;
- имеющие отклонения от планируемых сроков ввода ранее реализованного инвестиционного проекта в эксплуатацию: а) имеющие; б) не имеющие;
- имеющие разбирательства в суде, касающиеся невыполнения своих обязательств по ранее заключенным договорам с иными участниками гражданского оборота, решения по которым принимались судом не в пользу компании - претендента на земельный участок У: а) имеющие; б) не имеющие.
Соответствие инвестиционного проекта действующему законодательству. Сюда относятся инвестиционные проекты:
- соответствующие требованиям законов Санкт-Петербурга № 29-10 от 04.02.2009 г. «О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» и № 728-99 от 21.12.2005 г. «О генеральном плане Санкт-Петербурга»: а) соответствует; б) не соответствует;
- предусматривающие наличие помещений для размещения объектов социальной инфраструктуры: а) предусматривает; б) не предусматривает.
Моделирование взаимодействия экономических агентов в форме бескоалиционной игры. Для того чтобы описать механизм взаимодействия вышеуказанных обособленных экономических агентов и выявить его основные этапы, целесообразно рассмотреть конкретную ситуацию, которая даст возможность отметить основные признаки такого взаимодействия в процессе создания социальной инфраструктуры города.
Описание ситуации. Рассмотрим ситуацию, при которой в целях получения определенных выигрышей в рамках игры взаимодействуют игроки четырех типов (количество игроков может быть любое), а именно: С1 - компании, обладающие собственными денежными средствами, но не обладающие свободными земельными участками в собственности на территории города, С2 - компании, обладающие земельными участками в собственности на территории города, Сз - компании, обладающие объектами социальной инфраструктуры на территории города, С4 - Санкт-Петербург как субъект РФ, обладающий земельным участком площадью 7900 м2
в Приморском районе города (далее - ¥ЬП) и формирующий институциональную среду. Необходимо построить здание детского дошкольного учреждения площадью 1115 м2 в Приморском районе (У) на земельном участке ХХО. Площадь данного участка позволяет разместить на нем, помимо детского дошкольного учреждения, 24-этажный жилой дом (Я) на 789 квартир (/Г) общей площадью 63 120 м2. В рассматриваемой игре игроки О1 , 02 , Оз заинтересованы в получении в аренду у города земельного участка в целях строительства объектов недвижимости для получения прибыли при реализации квартир в построенном жилом доме (/Г), а также от возможной продажи, сдачи в аренду здания детского дошкольного образовательного учреждения (У) или организации частного детского сада. В свою очередь, Санкт-Петербургу как субъекту РФ необходимо обеспечить население Приморского района функционирующей социальной инфраструктурой, в данном случае детским дошкольным учреждением (У).
Стратегии игроков. Каждый игрок обладает определенным набором стратегий: С1 - 51.1 - £1.21 -множество стратегий игрока О1; С2 - £2.1 - £2.5 -множество стратегий игрока 02; Сз - £3.1 - £3.5 -множество стратегий игрока Оз, С4 - £4.1 - £4.20 -множество стратегий игрока 04 . Опишем подход, на основе которого формируются наборы стратегий игроков. Каждая стратегия будет состоять из последовательных этапов, включающих в себя определенный набор действий. Для характеристик, определяющих объекты действий, будем пользоваться следующими обозначениями: - земельный участок в Приморском районе площадью 7900 м2, находящийся в собственности города; У1 - здание детского дошкольного учреждения, расположенное на земельном участке ХХЛ; /Г2 - квартиры в НБ^ ¥ЬБ2 - земельный участок, принадлежащий С2 на праве частной собственности; У2 - здание детского дошкольного учреждения, расположенное на земельном участке ХХЛ; НБу - жилой дом, расположенный на земельном участке ХХЛ; - квартиры в ИБГ; НБ2 - жилой дом, расположенный на земельном участке ХХЛ; ЕЬБз - земельный участок, расположенный под
Уз; Уз - здание детского дошкольного учреждения, принадлежащее G3 на праве частной собственности, расположенное на земельном участке FLDз; Pas(FTi) - денежные средства, получаемые в результате реализации жилых и нежилых помещений в жилом доме HS1; PAS(FT2) - денежные средства, получаемые в результате реализации жилых и нежилых помещений в жилом доме HS2; P1asl(FLDi) - стоимость аренды земельного участка FLDi за весь период аренды; PAB(HSi) -стоимость строительства жилого дома HSi; РАВ(Уi) - стоимость строительства здания детского дошкольного учреждения Yi; Z - возможность замены выплат в денежной форме передачей объекта недвижимости; ЕХР0У(У1) -затраты городского бюджета на содержание государственного детского сада Yi; K - период времени; INK(Yi) - прибыль, получаемая в результате функционирования частного детского сада в здании Yi; DEB - задолженность компании перед бюджетом города; INK(Y2) - прибыль, получаемая в результате функционирования частного детского сада в здании У2; Pas(FLD2) - стоимость земельного участка FLD2; Pab(HS2) - стоимость строительства жилого дома HS2; РАВ(У2) - стоимость строительства здания детского дошкольного учреждения У2; ЕХР0У(У2) - затраты городского бюджета на содержание государственного детского сада У2; Pal3( У2) - стоимость здания детского дошкольного учреждения У2; РА12(У2) - стоимость аренды здания детского дошкольного учреждения У2; РАУ - стоимость здания детского дошкольного учреждения Уз; Р^(Уз) - стоимость аренды здания детского дошкольного учреждения Уз; ЕХР0У(Уз) - затраты городского бюджета на содержание государственного детского сада Уз; РА^У^ - стоимость здания детского дошкольного учреждения У^ PdEb(FLD2) - сумма денежных средств, подлежащая выплате кредитной организации в счет погашения кредита; SE - социальный эффект (удовлетворение потребности населения в объекте социальной инфраструктуры, выполнение задачи по уменьшению очереди нуждающихся в образовательных услугах); N - ситуация равновесия по Нэшу; SN - ситуация сильного равновесия по Нэшу.
Игроки обладают следующим набором действий в рамках данной игры: (Ты) - аренда земельного участка у города; (Б1) - строительство НА; (Бг) - строительство У1; (Бз) - строительство У2; (В4) - строительство Н&; (ТЪ) - передача У1 городу в счет арендной платы за земельный участок ХХЛ; (Т1.3) - реализация на свободном рынке ХГ1; (Т1.4) - организация частного детского сада в У1; (Т1.5) - передача городу У1 в счет имеющейся задолженности перед городским бюджетом; (Т1.6) - размещение в СМИ информации о готовности реализации У1 иным компаниям; (Т1.7) - передача в аренду У1 иным компаниям в целях организации частного детского сада; (Т1.8) - приобретение у Сг земельного участка ХХ^; (Т1.9) - организация частного детского сада в У2; (Т1.10) - реализация на свободном рынке ХХ2; (Т1.11) - размещение в СМИ информации о готовности реализации У1 иным компаниям; (Т1.1г) - передача У2 городу в счет имеющейся задолженности перед ним по ранее заключенным инвестиционным договорам; (Т1.13) - передача У2 городу в аренду; (Т1.14) - передача У2 в аренду иным компаниям в целях организации частного детского сада; (Т1.15) - передача У2 городу в счет арендной платы за ХХЛ; (Т1.16) - приобретение у Сз Уз; (Т1.17) - передача У3 городу в счет арендной платы за земельный участок ХХЛ; (Т1.18) - передача У1 в аренду городу; (Т1.19) - продажа У1 в собственность города по рыночной стоимости; (Т2.0) - продажа С1 ХХХ2; (Тг.1) - залог земельного участка ХХХ2 кредитной организации в целях получения заемных средств; (Тг.г) - расчет с кредитными организациями за предоставленный кредит; (Тз.о) -организация частного детского сада в Уз; (Т3.1) -передача У3 в собственность города в счет имеющейся задолженности перед его бюджетом по ранее заключенным инвестиционным договорам; (Т3.2) - продажа С1 Уз; (Тз.з) - продажа в собственность города У3 по рыночной стоимости; (Т4.1) - предоставление в аренду С1 ХХЛ; (Т4.г) - принятие У1 в собственность города от С1 в счет арендной платы за ХХЛ; (Т4.3) - принятие У1 в собственность города у С1 в счет имеющейся задолженности перед его бюджетом; (Т4.4) -принятие У2 от С1 в счет имеющейся задолженности перед бюджетом города; (Т4.5) - аренда
№ п/п Ситуация C(S(Gi), S(G2), S(G3)) Количественная оценка выигрышей
1 G(Su; X; X; S4.1) Ha(Gi) = Pas(FTI) - (P1asl(FLDI) + Pab(HS 1) + Pab(YI)); Z Hci(G2) = 0; Hci(G3) = 0; Hci(G4) = P1asl(FLDi) - XPoy(YI) ■ K; SE
2 C2OS1.2; X; X; S4.2) *(N) Hc2(Gi) = (Pas(FTI) + INK(Yi) ■ K) - (P1asl(FLDI) + PabHSI) + Pab(Yi); Hc2(Gi) = 0; Hc2(G3) = 0; Hc2(G4) = Pal(FLDi); SE
3 C3(Si.3; X; X; S4.3) *(N) Hc3(Gi) = Pas(FTI) - (P1asl(FLDI) + Pab(HSI) + Pab(Yi)); -DEB; Z Hc3(G2) = 0; Hc3(G3) = 0; Hc3(G4) = (Pal(FLDi) + DEB) - EXPoy(YI) ■ K; SE
4 C4(Si.4; X; X; S4.2) Hc4(Gi) = (Pas(FTI) + Pas(Yi)) - (P1asl(FLDI) + Pab(HSI) + Pab(Yi); Hc4(G2) = 0; Hc4(G3) = 0; Hc4(G4) = P1 asl(FLDI); -SE
5 C5(Si.5; X; X; S4.2) *(N) Hc5(Gi) = (Pas(FTI) + INK(Yi) ■ K) - (P1asl(FLDI) + Pab(HSI) + Pab(Yi)); Hc5(G2) = 0; Hc5(G3) = 0; Hc5(G4) = P1asl(FLD1); SE
6 C6(Si.6; S2.5; X; X) *(N) Hc6(G1) = (Pas(FT2) + INK(Y2) ■ K) - (Pas(FLDI) + Pab(HSI) + PabY)); Hc6(G2) = Pas(FLDI); Hc6(G3) = 0; Hc6(G4) = SE
27 C27(X; X; S3.3; S4.20) Hc27(G1) = 0; Hc27(G2) = 0; Hc27(G3) = Z; -DEB; Hc27(G4) = EXPoy(Y3) ■ K; SE
28 C28(X; X; S3.4; S4.15) Hc28(G1) = 0; Hc28(G2) = 0; Hc28(G3) = Pas(Y3); Hc28(G4) = EXPoyY) ■ K; -Pas(Y3); SE
29 C29(X; X; X; S4.14) Hc29(G1) = 0; Hc29(G2) = 0; Hc29(G3) = 0; Hc29(G4) = EXPb(Yi); EXPoy(YI) ■ K
городом У2 у С1; (74.6) - принятие У2 от С1 в счет арендной платы за ХХЛ; (74.7) - принятие Уз от С1 в счет арендной платы за ХХЛ; (74.8) - аренда городом У1 у С1; (74.9) - приобретение У1 у С1 в собственность города по рыночной стоимости; (74.10) - приобретение Уз у С2 в собственность города в счет имеющейся задолженности перед его бюджетом по ранее заключенным инвестиционным договорам; (74.11) - приобретение в собственность города Уз по рыночной стоимости; (74.12) - строительство У1 за счет средств бюджета города; (74.13) - принятие Уз в собственность города от Сз в счет имеющейся задолженности перед его бюджетом по ранее заключенным инвестиционным договорам; (74.14) -предоставление ХХЛ в аренду С2; (74.15) - принятие У1 от С2 в счет арендной платы за земельный участок ХХЛ; (Тиб) - принятие У1 от С2 в счет имеющейся задолженности перед бюджетом города по ранее заключенным инвестиционным договорам.
Описав возможные действия игроков, этапы реализации стратегий игроков, можно перейти к описанию ситуаций (С), возникающих в дан-
ной игре, а также указать выигрыши каждого из игроков (Н) в рамках данных ситуаций.
Ситуации, указанные в п. 2, з, 5, 6 [10, 14, 15, 20, 2з, 26] сокращенной таблицы, будут равновесными по Нэшу. Например, рассмотрим ситуацию, указанную в п. 2 таблицы. Игрок С1 получает доход от реализации квартир ХГ1 в жилом доме НБ1 и функционирования частного детского сада, расположенного в здании У1. Наряду с доходами у игрока С1 имеются расходы в виде затрат на аренду у города земельного участка ХХЛ, затрат на строительство жилого дома НЛ и здания детского сада У1. Состояние игроков С2 , Сз в данном случае не изменяется, т. е. они не получают каких-либо выигрышей от данной ситуации. Игрок С4 - город - получает выигрыш в виде арендной платы в бюджет за предоставление в пользование земельного участка ХХЛ и выполняет задачу по удовлетворению потребности жителей микрорайона в детском дошкольном учреждении. Как видим, здесь нет ситуаций сильного равновесия по Нэшу.
Корректировка институциональной среды -один из инструментов, дающих возможность
формирования такой игры, в которой существуют состояния сильного равновесия по Нэшу. В данном случае таким инструментом является отказ города от приобретения и аренды У1, У2, Уз по рыночной стоимости. В результате возникает ситуация сильного равновесия по Нэшу: игрок С1 получает максимальный эффект от реализации /Т1 , /Т2 и получает доход от функционирования частных детских садов в У1, У2; игрок Сг получает доход от реализации , игрок Сз получает прибыль от функционирования частного детского сада в Уз. Город, в свою очередь, получает социальный эффект в виде трех функционирующих детских садов, не затрачивая при этом бюджетных средств.
Итак, описан возможный механизм взаимодействия городской администрации и строительных компаний с целью решения проблемы
развития социальной инфраструктуры города на примере создания социальных объектов на земельных участках, находящихся в собственности города. Найденные ситуации являются равновесными по Нэшу, а также сильного равновесия по Нэшу. Если в институциональной среде отсутствуют равновесные состояния, возможно уточнение стратегий игрока С4 - городской администрации.
Использование равновесной ситуации может быть применено для принятия управленческого решения в случае, если только один из игроков не определился с выбором стратегии. Ситуация сильного равновесия по Нэшу целесообразна для принятия управленческого решения в том случае, если один или несколько игроков предполагают выбор таких стратегий, которые не являются равновесными.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Нейман, Дж. Теория игр и экономическое поведение [Текст] / Дж. Нейман, О. Моргенштерн. - М., 1970. - 708 с.
2. Ногин, В.Д. Принятие решений в многокритериальной среде: количественный подход [Текст] / В. Д. Ногин. - М.: Физматлит, 2004. - 312 с.
3. Мескон, М. Основы менеджмента [Текст] / М. Мескон, М. Альберт, Ф. Хедоури. - М.: Дело, 1997. -704 с.
4. Петросян, Л. Теория игр [Текст] : учеб. пособие для ун-тов / Л.А. Петросян, Н.А. Зенкевич, Е.А. Семина. -М.: Высш. шк., Кн. дом «Университет», 1998. - з04 с.
