CC BY
12
Теория и практика общественного развития. 2023. № 12. С. 315-321 Theory and Practice of Social Development. 2023. No. 12. P. 315-321
Научная статья УДК 336.77
https://doi.org/10.24158/tipor.2023.12.40
Механизм реализации цифровой ипотеки в практике российских коммерческих банков
Михаил Александрович Травкин
Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации, Москва, Россия, travkin.mikhail@bk.ru, https://orcid.org/0009-0004-5467-020X
Аннотация. Ипотека для банков не является продуктом с высокой прибыльностью, однако она представляет собой инструмент, позволяющий расширить клиентскую базу для дальнейшего предложения более высокорисковых и прибыльных банковских продуктов. Поэтому важно развивать данный кредитный продукт, стремиться сделать его удобнее для клиента, совершенствовать ипотечные программы, в том числе государственные, направленные на поддержку строительного сектора. В статье рассматриваются теоретические основы реализации цифровой ипотеки в деятельности коммерческих банков и ее нормативно-правовое регулирование. Проводится анализ динамики ипотечного жилищного кредитования в практике российских банков за 2021-2023 гг. и определяется роль внедрения цифровых технологий в данную практику. Раскрывается механизм реализации цифровой ипотеки. Также выделяются особенности и отличительные черты цифровой ипотеки по сравнению с обычной. Были определены факторы, препятствующие развитию цифровой ипотеки в российском банковском секторе на современном этапе, а также предлагаются мероприятия по их снижению.
Ключевые слова: Цифровая ипотека, цифровые ипотечные технологии, коммерческий банк, банковская система, ипотечная сделка, ипотечный кредит
Финансирование: инициативная работа.
Для цитирования: Травкин М.А. Механизм реализации цифровой ипотеки в практике российских коммерческих банков // Теория и практика общественного развития. 2023. № 12. С. 315-321. https://doi.org/10.24158/tipor.2023.12.40.
Original article
The Mechanism of Implementation of Digital Mortgages in the Practice of Russian Commercial Banks
Mikhail A. Travkin
Financial University under the Government of the Russian Federation, Moscow, Russia, travkin.mikhail@bk.ru, https://orcid.org/0009-0004-5467-020X
Abstract. Mortgages for banks are not a highly profitable product, but they are a tool that allows you to expand your customer base to further offer higher-risk and profitable banking products. Therefore, it is important to develop this loan product, strive to make it more convenient for the client, and develop mortgage programs, including government programs aimed at supporting the construction sector. The article discusses the theoretical foundations of the implementation of digital mortgages in the activities of commercial banks and its regulatory and legal regulation. The analysis of the dynamics of mortgage housing lending in the practice of Russian banks for 2021-2023 is carried out and the role of the introduction of digital technologies into this practice is determined. The mechanism of digital mortgage implementation is revealed. The features and distinguishing features of a digital mortgage compared to a conventional mortgage are also highlighted. The factors hindering the development of digital mortgages in the Russian banking sector at the present stage were identified, and measures to reduce them are proposed.
Keywords: digital mortgage, digital mortgage technologies, commercial bank, banking system, mortgage deal, mortgage loan
Funding: Independent work.
For citation: Travkin, M.A. (2023) The Mechanism of Implementation of Digital Mortgages in the Practice of Russian Commercial Banks. Theory and Practice of Social Development. (12), 315-321. Available from: doi: 10.24158/tipor.2023.12.40 (In Russian).
Введение. Исследования последних трех десятилетий, посвященные развитию кредитных отношений и в том числе ипотечного кредитования, связаны с качеством финансового посредничества, обеспечивающего формирование конкурентоспособного функционирования экономики и
© Травкин М.А., 2023
банковской системы за счет предоставления качественных кредитных услуг по конкурентной цене для всех экономических субъектов (включая и крупный, и малый бизнес), а также для физических лиц.
Появление ипотеки имеет долгосрочную историю развития. И если вначале она была представлена в виде столбика, вбитого в землю, с надписью «ипотека», то на современном этапе представляет собой сложную и диверсифицированную систему.
В настоящий момент значительная часть населения нуждается не только в улучшении жилищных условий, но и в приобретении жилой площади. По статистике, за 2021-2023 гг. объём ИЖК в рублях, предоставленных за месяц, на 01.01.2023 составило 696 870 млн руб., что на 55 534 млн выше, чем на 01.01.2022 г. За октябрь 2023 г. было предоставлено ИЖК на рекордную сумму в размере 955 156 млн руб. Данная ситуация, по мнению экспертов, была обусловлена желанием потребителей ипотеки получить ее до повышения первоначального взноса по льготным программам, а также с опасением удорожания квартир на фоне ослабления курса рубля1.
ю ср
I
с;
1 000 000 900 000 800 000 700 000 600 000 500 000 400 000 300 000 200 000 100 000 0
12 11 10 9 8 7 6 5 4 3
1 1 2 2 см 2 2 2 2 см 2 2 2 2 3 3 3 со 3 3 3 3 3 3 3
2 2 2 2 см 2 2 2 2 см 2 2 2 2 2 2 2 см 2 2 2 2 2 2 2
0 0 0 0 о 0 0 0 0 о 0 0 0 0 0 0 0 о 0 0 0 0 0 0 0
см см см см с^ см см см см с^ см см см см см см см см см см см см см см см
см см со ю со оо со о см см со ■чг ю со оо ст> о
о о о о о о о о о о о о о о о о о о
0 0 0 0 о 0 0 0 0 о 0 0 0 0 0 0 0 о 0 0 0 0 0 0 0
Объем ИЖК в рублях, предоставленных за месяц
Объем ИЖК в рублях, предоставленных по программе государтвенной поддержки
Средневзвешенная ставка по ИЖК в рублях, предоставленным за месяц (правая шкала)
Рисунок 1 - Динамика ипотечного жилищного кредитования за 2021-2023 гг. (10 месяцев 2023 года)2 Figure 1 - Dynamics of Residential Mortgage Lending for 2021-2023 (10 Months of 2023)
Таким образом, можно сделать вывод, что жилищный вопрос в РФ стоит особо остро. И данную проблему активно старается решить ипотечное кредитование.
Материал и методы исследования. При написании данной статьи был использован системный подход по оценке развития ипотечного кредитования с применением статистического анализа на базе сущностного анализа реализации технологического механизма ипотечной сделки в российской банковской практике.
Результаты и их обсуждение. Важным шагом к совершенствованию сферы ипотечных кредитов, а также увеличению притока частных инвестиций в жилищную сферу является развитие цифровых технологий в ипотечной системе. На данный момент отечественные технологии уступают зарубежным в сфере ипотечного кредитования. Цифровые технологии способствуют ускорению
1 Официальный сайт Единого портала Электронной подписи [Электронный источник]. URL: https://iecp.ru/about (дата обращения 15.11.2023).
2 Составлено автором на основе данных источника: Ипотечное жилищное кредитование - Интерактивное представление актуальных статистических данных [Электронный ресурс] // Банк России. URL: https://cbr.ru/statistics/pdko/Mortgage/ML/ (дата обращения: 15.11.2023).
Теория и практика общественного развития. 2023. № 12. С. 315-321. Theory and Practice of Social Development. 2023. No. 12. P. 315-321.
проведения сделок, что повышает уровень инвестируемых средств в жилищную сферу. На сегодняшний день процесс заключения ипотечных сделок является сложным, так как он довольно длительный и многоэтапный. Решением этой проблемы может стать развитие цифровых ипотечных технологий в РФ, а именно создание системы цифровой ипотеки, которая представляет собой совокупность процессов документооборота и заключения договора между заёмщиком и банком-кредитором онлайн. В систему цифровой ипотеки входят крупнейшие банки РФ (Сбербанк, Росбанк, Альфа банк) и застройщики (MR group, Самолёт, Донстрой). Данная система будет включать в себя единые ипотечную анкету, интеграционную платформу, стандарт ипотеки и значительно упростит заключение ипотечного договора, так как весь процесс проходит онлайн, по единому стандарту.
Рассматривая теоретические аспекты ипотеки, стоит отметить, что суть ипотечной сделки заключается в действиях сторон по приобретению объектов недвижимости с использованием средств, предоставленных покупателю в качестве ипотечного кредита. С позиции законодательства ипотека - это договор залога (согласно статье 334 Гражданского Кодекса Российской Федерации), по условиям которого одна сторона по данному договору представлена в виде залогодержателя, а кредитором является коммерческий банк. Обязательство по данному договору обеспечено имуществом, на которое был выдан ипотечный кредит. Согласно статье 1 Федерального закона «Об ипотеке» банк, который является залогодержателем, может реализовать свои требования к заемщику (в случае его неспособности выплачивать кредит и проценты по нему) из заложенной стоимости жилья заёмщика, который является залогодателем1.
Законодательное определение цифрового ипотечного кредитования отсутствует. Однако мы бы хотели определить цифровую ипотеку следующим образом - как форму кредитования, представленную цифровым ипотечным кредитом, предусматривающим электронную регистрацию всех этапов в процессе рассмотрения и предоставления ипотечной заявки.
В современной научной практике понятие «цифровая ипотека» является разносторонним (Анненкова, Травкина, 2019). Если рассматривать цифровую ипотечную сделку с точки зрения клиента, то она будет представлять собой сделку, которая подписывается онлайн, оформление ее происходит без бумажной основы, без требования посетить банк-кредитор и Росреестр.
Именно цифровая ипотека основана на совокупности реализации последовательных этапов ипотечной сделки в формате онлайн, начиная от заполнения заявки и заканчивая подписанием документации цифровой подписью (Баетова, 2022). Цифровую ипотеку также можно охарактеризовать как систему учета закладных, действующую на принципах блокчейна, предназначенную многократно ускорить и удешевить хранение, изменение и перемещение закладных2.
Информацию по клиенту банк запрашивает на портале «Госуслуги», при этом банк отправляет уведомление о принятом решении с условиями кредитования в личный кабинет клиента. Свой объект покупки заемщик выбирает онлайн, но бывают исключения, при которых покупатель имеет желание посмотреть квартиру «вживую», чтобы убедиться в качестве приобретаемой квартиры3.
В личный кабинет клиента загружаются все документы, а затем отправляются для согласования в банк. При оформлении покупки на первичном рынке документы предоставляются застройщиком; если покупка осуществляется на вторичном рынке, то документы предоставляет либо агент, либо сам покупатель-заемщик4. Рассмотрение банком документов, выдача заключения и согласование даты сделки также происходит в онлайн-формате. При подписании договора используется цифровая подпись.
Механизм цифровой ипотеки, схематично представленный на рисунке 2, заключается в следующем:
1. Для получения ипотечного кредита клиент заполняет необходимые документы, которые затем предоставляет в банк-кредитор.
2. Формирование документов осуществляет сотрудник ипотечного отдела, в том числе и электронную закладную, к которой прикрепляются другие документы по сделке. Все они подписываются зашифрованной цифровой электронной подписью и отправляются по электронному каналу в Росреестр.
3. Получив данный пакет документов, Росреестр осуществляет регистрацию закладной, которую он затем отправляет в депозитарий по каналу «Мастерчейн» для хранения и учета.
1 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 20.10.2022) «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
2 MASTERCHAIN - российская сертифицированная высокопроизводительная блокчейн-платфор-ма для создания бизнес-приложений [Электронный ресурс] // Платформа Мастерчейн. URL: https://www.masterchain.ru/products/masterchain/ (дата обращения: 15.11.2023).
3 Деловое издание Британии на русском языке [Электронный ресурс] // Коммерсантъ. URL: https://www.kommersant.ru/doc/5006254 (дата обращения: 15.11.2023).
4 Официальный сайт Домклик. [Электронный ресурс]. URL: https://blog.domclick.ru/ipoteka/post/kolichestvo-sdelok-s-elektronnoj-registraciej-na-domklik-vyroslo-bolee-chem-na-36 (дата обращения: 15.11.2023).
4. Когда депозитарный узел банка получает электронную закладную, то он направляет ее в файловое хранилище. При данной отправке формируется ипотечный токен, который представляет собой объект внутри блокчейна. Этот объект содержит все данные о закладной. Кроме того, ипотечный токен дает право депозитариям проводить различный спектр ипотечных операций при зачислении его на соответствующий счет депо.
5. Закладная в данной операции учитывается и хранится автоматически в депозитарии. Росреестр уведомляет банк-залогодержатель о выдаче электронной закладной и получает закладную.
У каждого участника процесса устанавливаются узлы и программное обеспечение. Механизм цифровой ипотеки в обобщённом виде можно представить на рисунке 2.
Рисунок 2 - Механизм цифровой ипотеки в обобщённом виде1 Figure 2 - Digital Mortgage Mechanism in Generalized Form
Особенности и отличительные черты цифровой ипотеки по сравнению с обычной ипотекой можно представить на рисунке 3.
Рисунок 3 - Особенности и отличительные черты цифровой ипотеки2 Figure 3 - Features and Distinctive Features of Digital Mortgages
1 Составлено автором на основе данных источника: (Annenkova et. al., 2019).
2 Рисунки 3-6 составлены автором.
Теория и практика общественного развития. 2023. № 12. С. 315-321. Theory and Practice of Social Development. 2023. No. 12. P. 315-321.
Рисунок 3 демонстрирует особенности реализации в сравнении с обычной ипотекой. Преимущества цифровой ипотеки по сравнению с обычной представлены на рисунке 4.
Рисунок 4 - Преимущества цифровой ипотеки по сравнению с обычной ипотекой Figure 4 - Advantages of Digital Mortgages Compared to Conventional Mortgages
2022 год был не простым для банковского сектора. Обострение геополитических факторов привело к полному изолированию наших крупнейших банков от мировой банковской системы. При этом большая часть их активов была заблокирована, а на фондовом рынке произошел обвал. Вся эта ситуация сказалась на устойчивости и прибыли в банковском секторе.
Так, в 2021 г. доля прибыльных банков в активах сектора составила 98 %, а их количество превысило 300 млрд руб., а в кризисном 2022 г. российские банки вышли с прибылью в 203 млрд руб.1 Такому результату в том числе способствовало постепенное восстановление основных доходов на фоне снижения ставок и роста бизнеса во втором полугодии 2022 г. Финансовый результат поддержала валютная переоценка из-за ослабления рубля. Если бы Банк России не давал кредитным организациям регуляторные послабления, сектор получил бы «несколько сотен миллиардов рублей убытка». В 2023 г. ситуация в банковском секторе улучшилась.
В Банке России ожидают совокупную прибыль российского банковского сектора по итогам 2023 г. в пределах 3 трлн рублей. Однако с 1 января 2024 г. послабления со стороны регулятора отменяются, поэтому банки, которые продолжают ими пользоваться, должны досоздать резервы. Конечно, в такой ситуации банковский сектор не может себе позволить вливать огромные суммы на развитие цифровых технологий в своей деятельности. Поэтому влияние геополитических факторов можно назвать одной из основных причин, затрудняющих развитие цифровой ипотеки. Обобщение факторов, препятствующих развитию цифровой ипотеки на современном этапе, представлено на рисунке 5.
Проведенный анализ развития цифровой ипотеки в российской практике банков показал, что в России отсутствует законодательное определение цифровой ипотеки. Цифровая ипотека имеет множество преимуществ по сравнению с обычной, но, несмотря на это, в настоящее время значительный объем ипотечных сделок продолжает осуществляться с использованием бумажного документооборота, так как существует множество риск-факторов, препятствующих развитию данного процесса.
1 Российские банки завершили кризисный год с худшей за семь лет прибылью [Электронный ресурс] URL: https://www.rbc.ru/finances/27/01/2023/63d2c4e29a7947546341f03e (дата обращения: 20.02.2023г.)
Влияние геополитических факторов на доходность банковского бизнеса
и его устойчивость
Рисунок 5 - Факторы, препятствующие развитию цифровой ипотеки в российском банковском секторе на современном этапе
Figure 5 - Factors Hindering the Development of Digital Mortgages in the Russian Banking Sector at the Present Stage
Для снижения выделенных факторов необходимо реализовать ряд мероприятий, которые представлены на рисунке 6.
Устаревшее законодательство
■ Разработка нормативных актов, не противоречащих действующему законодательству, которые обеспечили бы более гибкую и своевременную реакцию на изменяющиеся обстоятельства
Кибермошенничество
■ Предоставление отдельной страховки от киберрисков; ■Ужесточение контроля на каждом из этапов сделки;
■ Использование блокчейн-платформы_
Недоверие клиентов
• Повышение гарантии безопасности электронных сделок;
• Повышение финансовой грамотности населения;
1 Предоставление гарантий со стороны государства_
Нестандартный характер сделок
• Повышение квалификации сотрудников;
• Расширение спектра услуг, предоставляемых в онлайн-формате
Сканирование документов
■Замена бумажного варианта документов на электронный; Использование биометрических данных
Отсутствие доступа к сети Интернет
• Проведение сети Интернет в малонаселённые районы России
Рисунок 6 - Мероприятия по развитию цифровой ипотеки в России Figure 6 - Measures to Develop Digital Mortgages in Russia
- 320 -
Теория и практика общественного развития. 2023. № 12. С. 315-321. Theory and Practice of Social Development. 2023. No. 12. P. 315-321.
Выводы. Цифровая трансформация российской экономики и банковского сектора оказала значительное влияние на форму и механизм предоставления банковских услуг, в том числе на ипотечное кредитование. Внедрение цифровой ипотеки в России имеет огромный потенциал для развития и существенного улучшения условий получения ипотечных кредитов для граждан. Преимущества новой формы ипотеки заключаются в ее скорости, удобстве и доступности. Кроме того, внедрение цифровой ипотеки позволяет повысить прозрачность и безопасность процесса получения кредита, что в свою очередь уменьшает количество мошеннических схем и повышает доверие к системе. Внедрение цифровой ипотеки в России может привести к ряду рисков, которые необходимо учитывать и устранять. Главными из них являются безопасность данных, технические проблемы, ответственность за ошибки, отсутствие личного общения и конкуренция на рынке. При этом цифровая ипотека предоставляет скорость, прозрачность и упрощение процесса предоставления ипотечного кредита, снижает операционные издержки банка. Для успешного внедрения цифровой ипотеки необходимо разработать надежные системы защиты персональных данных, тщательно проверять и тестировать технические решения, определить и разрешить вопросы ответственности за ошибки и обеспечить клиентов индивидуальным сопровождающим, который будет их консультировать и вести сделку. Среди этого основными перспективами использования цифровой ипотеки, способными благоприятно повлиять на развитие данной технологии, являются типизация процессов предоставления ипотечных кредитов и их полная ди-джитализация, однако сдерживающим фактором впоследствии может послужить усложнение законодательной базы.
Список источников:
Анненкова Е.А., Травкина Е.В. Электронная закладная в сфере ипотечного кредитования: преимущества и недостатки применения // Финансы и кредит. 2019. Т. 25, № 5 (785). С. 1061-1070. https://doi.Org/10.24891/fc.25.5.1061.
Баетова Д.Р. Цифровая ипотека: реальность и перспективы // Актуальные вопросы современной экономики. 2022. № 10. С. 97-101.
Use of electronic mortgage with accounting and storage in decentralized depository system in Russia / E.A. Annenkova [et al.] // Education Excellence and Innovation Management through Vision 2020 : proceedings of the 33rd international business information management association conference. Granada, 2019. Pp. 6092-6100.
References:
Annenkova, E.A. & Travkina, E.V. (2019) Electronic mortgage in mortgage lending: Advantages and disadvantages of application. Finance and Credit. 25 (5 (785)), 1061-1070. Available from: doi:10.24891/fc.25.5.1061. (In Russian).
Annenkova, E.A., Travkina, E.V., Shishkina, D.A. & Kazankina, O. А. (2019) Use of electronic mortgage with accounting and storage in decentralized depository system in Russia. In: Education Excellence and Innovation Management through Vision 2020. Granada, pp. 6092-6100.
Baetova, D.R. (2022) Digital mortgage: reality and prospects. Topical Issues of the Modern Economy. (10), 97-101. (In Russian).
Информация об авторе М.А. Травкин - студент факультета экономики и бизнеса, Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации, Москва, Россия.
Конфликт интересов:
автор заявляет об отсутствии конфликта интересов.
Information about the author M.A. Travkin - Student of the Faculty of Economics and Business, Financial University under the Government of the Russian Federation, Moscow, Russia.
Conflicts of interests:
The author declares no conflicts of interests.
Статья поступила в редакцию / The article was submitted 14.11.2023; Одобрена после рецензирования / Approved after reviewing 12.12.2023; Принята к публикации / Accepted for publication 26.12.2023.
Автором окончательный вариант рукописи одобрен.
