CC BY
10ԳԻՏԱԿԱՆ ԱՐՑԱԽ SCIENTIFIC ARTSAKH НАУЧНЫЙ АРЦАХ № 1(4), 2020
ՏՆՏԵՍԱԳԻՏՈՒԹՅՈՒՆ, ECONOMICS, ЭКОНОМИКА
ԲԱԶՄԱԲՆԱԿԱՐԱՆ ՇԵՆՔԵՐԻ ՀԻՄՆԱՆՈՐՈԳՄԱՆ ՈՒ ԱՐԴԻԱԿԱՆԱՑՄԱՆ ԱՇԽԱՏԱՆՔՆԵՐԻ ՖԻՆԱՆՍԱՎՈՐՄԱՆ ՄԵԽԱՆԻԶՄՆԵՐԸ ՀՀ-ՈՒՄ*
ԱՐՄԱՆ ԱՍՐՅԱՆ
Երևանի պետական համալսարան, տնտեսագիտության և կառավարման ֆակուլտետի ասպիրանտ, ք. Երևան, Հայաստանի Հանրապետություն arman.asryan@yahoo.com
Հոդվածի նպատակն է նպաստել Հայաստանի Հանրապետությունում բազմաբնակարան շենքերի հիմնանորոգման ու արդիականացման աշխատանքների ֆինանսավորման մեխանիզմների բարելավմանը։ Հետազոտության արդիականությունը պայմանավորված է ՀՀ բնակարանային ֆոնդի վերարտադրության համատեքստում բազմաբնակարան շենքերի հիմնանորոգման ու արդիականացման աշխատանքները լիարժեք և արդյունավետ ֆինանսավորելու կարևորությամբ։ Հոդվածի նպատակից բխում են հետևյալ խնդիրները' վերհանել բազմաբնակարան շենքերի հիմնանորոգման ու արդիականացման աշխատանքների ֆինանսավորմանն առնչվող խնդիրները ՀՀ-ում, ուսումնասիրել դրանց պատճառները, հետազոտել այս ասպարեզում միջազգային փորձը, առաջադրել համապատասխան լուծումներ։
Համակարգային մեթոդով սահմանվում է բնակարանային ֆոնդը' որպես երկրի տարածքում գտնվող բոլոր բնակելի շինությունների ամբողջություն։ ՀՀ բնակարանային ֆոնդի վերարտադրության համատեքստում բացահայտվում են երկրում բազմաբնակարան շենքերի հիմնանորոգման ու արդիականացման աշխատանքների ֆինանսավորման հետ կապված խոչընդոտները, վերլուծական մեթոդի կիրառությամբ ուսումնասիրվում են դրանց պատճառները։ Համեմատական մեթոդի օգնությամբ հետազոտվում է այլ երկրների ունեցած փորձն այս ասպարեզում։ Առաջարկվում են ՀՀ-ում բազմաբնակարան շենքերի հիմնանորոգման ու արդիականացման աշխատանքների լիարժեք ու արդյունավետ ֆինանսավորում ապահովող համակարգային լուծումներ։
Հիմնաբառեր' բնակարանային ֆոնդի վերարտադրություն, բազմաբնակարան շենք, բնակելի շինության սեփականատեր, համատիրություն, հիմնանորոգման ու արդիականացման աշխատանքներ, համաֆինանսավորում, բյուջետային հատկացումներ:
Բնակարանային ֆոնդը տվյալ երկրի տարածքում գտնվող բոլոր բնակելի շինությունների (անկախ դրանց սեփականության ձևից) ամբողջությունն185 է։ Այն իր մեջ ներառում է բազմաբնակարան շենքերի բնակարաններն ու բնակելի տները (առաձնատներ), մասնագիտացված կացարանները (տարեցների, հաշմանդամների, *
* Հոդվածը ներկայացվել է 06.03.2020թ., գրախոսվել' 10.03.2020թ., տպագրության ընդունվեի ւ0.04.2020թ.:
Տե'ս Пасечнюк, Н. Ю., "Воспроизводство жилищного фонда и улучшение жилищных условий граждан." Сборник научных трудов Sworld 39, no. 4, 2013, с. 75.
83
ԳԻՏԱԿԱՆ ԱՐՑԱԽ
SCIENTIFIC ARTSAKH
научный арцах № 1 (4), 2020
վետերանների կեցության համար նախատեսված հատուկ հաստատություններ, հանրակացարաններ և այլն), ծառայողական բնակարանները, ինչպես նաև հասարակական ու արտադրական նպատակային նշանակություն շենքերում առկա բնակելի շինությունները186։ Բնակարանային ֆոնդի շահագործումն առավել արդյունավետ դարձնելու նպատակով անհրաժեշտ է ապահովել դրա շարունակական վերարտադրությունը, որն իրականացվում է նոր բնակարանային շենքերի (կամ բնակելի տների) շինարարության, հիմնանորոգման և/կամ արդիականացման աշխատանքների իրականացման միջոցով։
Ներկայումս հիմնանորոգումների և/կամ արդիականացման աշխատանքների իրականացումը (ներառյալ վերակառուցման աշխատանքները) համարվում է բնակարանային ֆոնդի ու հատկապես բազմաբնակարան շենքերի վերարտադրության ամենանախընտրելի ու հեռանկարային տարբերակը187։ Այս եղանակի հիմքում ընկած է առկա օբյեկտների/կառույցների ֆիզիկական մաշվածության նվազեցման և ամրացման աշխատանքների միջոցով դրանց շահագործման հատկանիշների բարելավումը։ Վերարտադրության այս եղանակի նվազ կապիտալատարությամբ ու
ժամանակատարությամբ (նոր բնակարանային շենքերի կառուցման եղանակի համեմատ) է պայմանավորված թե' զարգացած, թե' զարգացող երկրներում բնակարանային ֆոնդերի վերարտադրության նպատակով հիմնային վերանորոգման/արդիականացման աշխատանքների ծավալների նշանակալի աճը բնակարանաշինության ծավալների նկատմամբ188։
Շենքերի քանակ
Գծապատկեր 1. Բազմաբնակարան շենքերն ըստ շահագործման տարեթվի և կառավարող մարմնի, ՀՀ (աղբյուրը՝ ՀՀ ԱՎԾ)
186 Տե'ս Сироткин, В. А., Руткаускас, Т. К., "Развитие управления воспроизводством жилищного фонда в муниципалитетах." Экономика и предпринимательство (4-1), 2014, с. 334-338.
187 Տե'ս Бузырев В. В., “Реновация жилых домов как важный фактор увеличения жизненного цикла жилищного фонда в регионе”, Проблемы современной экономики, № 4, 2012, с. 285-288.
188 Տե'ս Блех Е.М., Павленков Ю. В., “Альтернативная модель управления капитальным ремонтом многоквартирных домов”, Экономика строительства, № 2, 2013, с. 54-62.
84
ԳԻՏԱԿԱՆ ԱՐՑԱԽ
SCIENTIFIC ARTSAKH
научный арцах № 1 (4), 2020
Հայաստանի Հանրապետության բնակարանային ֆոնդը: ՀՀ բնակարանային տնտեսության ընդհանուր մակերեսը 2018 թվականի վերջին կազմում էր 93.7 մլն քմ, որից 52.7 մլն քմ (56.2%) գտնվում էր քաղաքներում, իսկ 41 մլն քմ-ն (43.8%)՝ գյուղերում։ Նույն ժամանակահատվածի դրությամբ բազմաբնակարան շենքերի թիվը ՀՀ-ում 19,174 էր (444,095 բնակարան և 28,487,819 քմ գումարային մակերես)։ Գծապատկեր 1, 2, 3-ից պարզ է դառնում, որ ինչպես ողջ ՀՀ-ում, այնպես էլ Երևանում ու մարզերում առկա բազմաբնակարան շենքերի մեջ, անկախ դրանց կառավարման ձևից (համատիրություններ, լիազորագրային/հավատարմագրային կառավարիչներ կամ վերջինների բացակայության դեպքում տեղական ինքնակառավարման մարմին), գերակշիռ մաս են կազմում 1951-1970թթ., 1971-1980թթ. և 1981-199օթթ.
շահագործման հանձնված շենքերը: Սա ևս մեկ անգամ ընդգծում է բազմաբնակարան շենքերի հիմնանորոգման և/կամ արդիականացման աշխատանքների լիարժեք ու արդյունավետ իրականացման կարևորությունը։
ՀՀ-ում վերջին տարիներին հիմնանորոգված և/կամ արդիականացված բազմաբնակարան շենքերի դինամիկան (տե'ս գծապատկեր 4) ուսումնասիրելիս պարզ է դառնում, որ չնայած մարզերում հին շենքերի առկայությանը՝ հիմնանորոգման և/կամ արդիականացման աշխատանքները հիմնականում կենտրոնացված են մայրաքաղաքում։
Հարկ է, սակայն, հավելել, որ 2017-2018թթ. բազմաբնակարան շենքերի հիմնանորոգման հարցում զգալի առաջընթաց է նկատվել ինչպես Երևանում, այնպես էլ
Շահագործման տարեթիվ
Գծապատկեր 2. Բազմաբնակարան շենքերն ըստ շահագործման տարեթվի և կառավարող մարմնի, Երևան (աղբյուրը' ՀՀ ԱՎԾ)
որոշ մարզերում (Շիրակ, Տավուշ, Կոտայք, Գեղարքունիք և այլն): Նույն պատկերն է արտացոլված աղյուսակ 1-ում, որում երևում է, որ 2017-2018թթ. բազմաբնակարան շենքերի հիմնանորոգման և/կամ արդիականացման ուղղությամբ կատարված ծախսերը մեծացել են թե' Երևանում, թե' որոշ մարզերում: Բացառություն է միայն Սյունիքի մարզը, որտեղ 2014-2018թթ. բազմաբնակարան շենքերի հիմնանորոգման ուղղությամբ ծախսեր չեն իրականացվել։ Սա մի կողմից պայմանավորված է մարզի բնակարանային ֆոնդի մեջ բնակելի տների (առանձնատների) մեծ կշռով, մյուս կողմից' համատիրությունների (լիազորագրային/հավատարմագրային կառավարիչների)
85
ԳԻՏԱԿԱՆ ԱՐՑԱԽ SCIENTIFIC ARTSAKH НАУЧНЫЙ АРЦАХ № 1(4), 2020
բացակայությամբ (ք. Գորիս) կամ փոքր քանակով, ինչը հանգեցրել է բազմաբնակարան շենքերի' համայնքապետարանների կառավարման ներքո հայտնվելուն և դրանց հիմնանորոգման աշխատանքների հետին պլան մղվելուն:
Գծապատկեր 3. Բազմաբնակարան շենքերն ըստ շահագործման տարեթվի և կառավարող մարմնի, ՀՀ մարզեր (աղբյուրը՝ ՀՀ ԱՎԾ)
ՀՀ բազմաբնակարան շենքերի հիմնանորոգման ու արդիականացման աշխատանքների ֆինանսավորման եղանակների վերլուծություն։ Ինչպես շատ զարգացած ու զարգացող երկրներում, այնպես էլ ՀՀ-ում բնակարանային ֆոնդի բնորոշիչ առանձնահատկություններից մեկը մասնավոր սեփականության գերակայությունն է189։ Մեր հանրապետությունում բազմաբնակարան բնակելի շենքերի կառավարումն իրականացվում է համատիրությունների, [իազորագրային ու հավատարմագրային կառավարիչների, իսկ հիշյալ երեքի բացակայության պարագայում՝ համայնքների (համայնքապետարանների համապատասխան բաժինների) կողմից։ Բազմաբնակարան շենքերի հիմնանորոգման և/կամ արդիականացման
աշխատանքների ֆինանսավորումն ու իրականացումը ևս վերոնշյալ մարմինների պատասխանատվության ներքո են։ Բազմաբնակարան շենքերը կառավարող մարմինների շրջանում կառավարչական հմտությունների բացակայությունը, նրանց նկատմամբ պետության ու սեփականատերերի թույլ վերահսկողությունը,
հաշվետվողականության մեխանիզմների բացակայությունը հանգեցրել են
կառավարման մարմինների հանդեպ անվստահության, ինչն էլ իր հերթին խոչընդոտում է հիմնանորոգման և/կամ արդիականացման աշխատանքների իրականացման համար նախատեսված հիմնական ու լրացուցիչ վճարների հավաքագրմանը
սեփականատերերից։
189 Տե'ս Հայաստանի Հանրապետությունում Բազմաբնակարան Բնակարանային Ֆոնդի Կառավարման, Պահպանման Եվ Շահագործման Բարելավման Հնգամյա Ռազմավարական Ծրագիր, 2011թ., Աղբյուրը' http://www.mud.am/programs/files/29 09 11 n38 h.pdf:
86
ԳԻՏԱԿԱՆ ԱՐՑԱԽ
SCIENTIFIC ARTSAKH
научный арцах № 1(4), 2020
Գծապատկեր 4. Հիմնանորոգված բազմաբնակարան շենքերի քանակն ըստ ՀՀ մարզերի և Երևան քաղաքի, 2014-2018թթ. (աղբյուրը4 ՀՀ ԱՎԾ)
Անդրադառնալով աղյուսակ 1-ում ներկայացված ծախսային ցուցանիշներին' պետք է հավելել, որ նշված աշխատանքներն իրականացվել են պետական ու համայնքային բյուջեների միջոցների հաշվին, բնակարանային վարձից և ոչ բնակելի
2014 2015 2016 2017 2018
Ք. ԵՐԵՎԱՆ 343,358.3 326,554.7 290,636.6 320,017.5 1,023,210.0
ԱՈյԼԳԱԾրւՏՆ 63.0 - - - -
ԱՐԱՐԱՏ 33,569.4 194,309.0 41,042.7 41,042.7 -
ԱՐՄԱՎԻՐ 1,530.0 1,530.0 - - 3,299.0
ԳԵՂԱՐՔԱԻՆԻՔ 1,618.7 2,707.1 1,956.3 2,533.3 3,613.7
Ա1ՈԻ 5,451.5 51,050.0 7,665.1 23,142.3 5,390.0
ԿՈՏԱՅՔ 3,195.3 2,130.3 2,770.0 1,465.0 13,579.5
ՇԻՐԱՏ - - - - 61,536.6
ՍՅՈՒՆԻՔ - - - - -
ՎԱՅՈՑ ՁՈՐ - - - - 430,707.6
ՏԱՎՈԻՍ - - - - 3,347.0
ԸՆԴԱՄԵՆԸ ձձ 391,7Տճւ2 1,078^81.6 344,071.2 388*251.8 1,554,733.4
Աղյուսակ 1. Բազմաբնակարան շենքերի կապիտալ վերանորոգման ուղղությամբ կատարված ծախսերն ըստ ՀՀ մարզերի և Երևան քաղաքի, 2014-2018թթ.
87
ԳԻՏԱԿԱՆ ԱՐՑԱԽ SCIENTIFIC ARTSAKH НАУЧНЫЙ АРЦАХ № 1(4), 2020
տարածքի վարձակալությունից: Այլ կերպ ասած' բազմաբնակարան շենքերի
կառավարող մարմինները միայն եզակի դեպքերում են կարողացել իրականացնել անհրաժեշտ հիմնանորոգման և/կամ արդիականացման աշխատանքները։
Բյուջետային միջոցները բազմաբնակարան բնակելի շենքերի հիմնանորոգման և/կամ արդիականացման աշխատանքների ֆինանսավորմանն ուղղելու միջազգային փորձը: Պետական միջոցների հաշվին բազմաբնակարան շենքերի հիմնանորոգման և/կամ արդիականացման աշխատանքների արդյունավետ ֆինանսավորումը պետք է հենված լինի հետևյալ նախադրյալների վրա.
• բազմաբնակարան շենքի բնակելի շինությունների սեփականատերերի կողմից նախաձեռնողականության դրսևորում շենքի հիմնանորոգման և/կամ արդիականացման աշխատանքների իրականացման հարցում,
• բազմաբնակարան շենքի հիմնանորոգման և/կամ արդիականացման աշխատանքների իրականացման վերաբերյալ որոշման ընդունում սեփականատերերի ընդհանուր ժողովում,
• բյուջետային միջոցների տրամադրում սեփականատերերին (կամ նրանց անունից հանդես եկող համատիրություններին, լիազորագրային/հավատարմագրային կառավարիչներին) իրենց իսկ դիմումի հիման վրա,
• բյուջետային միջոցների տրամադրում սեփականատերերին (կամ նրանց անունից հանդես եկող համատիրություններին, լիազորագրային/հավատարմագրային կառավարիչներին) մրցակցային հիմունքներով190,
• բյուջետային միջոցների տրամադրում համաֆինանսավորման սկզբունքով (սեփականատերերը պարտավորվում են իրենց միջոցներով վճարել կատարվելիք աշխատանքների արժեքի՝ պետության կողմից սահմանված բաժինը)։
Բյուջետային միջոցները սեփականատերերին անհատույց տրամադրվում են կա'մ սուբսիդիայի/դրամաշնորհի տեսքով' կատարվելիք աշխատանքները
համաֆինանսավորման սկզբունքով իրականացնելու նպատակով, կա'մ փաստացի կատարված աշխատանքների ծախսերի մի մասի փոխհատուցման ձևով։ Սուբսիդիաների/դրամաշնորհների տրամադրումը նվազեցնում է շենքի հիմնանորոգման և/կամ արդիականացման աշխատանքների ծախսերը սեփականատերերի համար: Սակայն հարկ է նկատել, որ սուբսիդիաների հատկացման մերժում ստանալու դեպքում բազմաբնակարան շենքի սեփականատերերը (կամ նրանց անունից հանդես եկող համատիրությունները, լիազորագրային/ հավատարմագրային կառավարիչները)
աշխատանքների իրականացումը սովորաբար հետաձգում են մինչև մրցակցային հիմունքներով բյուջետային միջոցների տրամադրման հաջորդ շրջափուլը: Մինչդեռ փոխհատուցման սկզբունքով բյուջետային միջոցների տրամադրման եղանակի առավելությունն այն է, որ հիմնանորոգման և/կամ արդիականացման աշխատանքներն արդեն իսկ իրականացված են պլանավորված ժամանակահատվածում (սեփականատերերի միջոցների հաշվին), իսկ ստացված միջոցներն ուղղվում են կա'մ իրականացված աշխատանքների ծախսերի մարմանը, կա'մ բազմաբնակարան շենք(եր)ի վիճակի հետագա բարելավմանը191:
Սուբսիդիայի/դրամաշնորհի փոխհատուցման չափը կախված է պետության բյուջետային հնարավորություններից: Որոշ երկրներում հաստատված է սուբսիդիայի սահմանային չափը (բազմաբնակարան շենքի բնակելի շինությունների մեկ քառակուսի
190 Տե'ս Евдокименко Н. Л., Ларин Ц. Т. “Проблемы финансового обеспечения капитального ремонта жилищного фонда”, Аудит и финансовый анализ, No 5, 2009.
191 Տե'ս Генцлер, И. В. "Финансирование капитального ремонта многоквартирных домов: проблема подходов.", Имущественные отношения в Российской Федерации, No 11,2007.
88
ԳԻՏԱԿԱՆ ԱՐՑԱԽ SCIENTIFIC ARTSAKH НАУЧНЫЙ АРЦАХ № 1(4), 2020
մետրի հաշվարկով), իսկ աշխատանքների ցանկը, որոնց ֆինանսավորմանը կարող են ուղղվել տրամադրված դրամական միջոցները, սահմանափակ է: Օրինակ' Սլովակիայում պետական բյուջեից բազմաբնակարան շենքերի սեփականատերերին տրամադրվում են սուբսիդիաներ պանելային շենքերի՝ նախագծային որոշումներով և շինարարական տեխնոլոգիաներով պայմանավորված թերությունները շտկելու նպատակով։
Սուբսիդիայի մաքսիմալ ծավալը, կախված շենքում առկա թերացումների բնույթից, կարող է կազմել թերացումների շտկմանն ուղղված ընդհանուր ծախսերի մինչև 50%-ը՝ պայմանով, որ շենքի բնակելի շինությունների մեկ քառակուսի մետրին բաժին ընկնող սուբսիդիան ևս չի գերազանցի սահմանված չափը։
Էստոնիայում համատիրություններին (կամ սեփականատերերի անունից հանդես եկող այլ կառույցներին) իրենց դիմումների համաձայն հատուկ նպաստներ են տրամադրվում՝ փոխհատուցելու շենքերի տեխնիկական փորձաքննությանն (ներառյալ էներգոաուդիտը) ու հիմնանորոգման և/կամ արդիականացման աշխատանքների իրականացմանն ուղղված սեփականատերերի ծախսերի մի մասը։ Բազմաբնակարան շենքի տեխնիկական փորձաքննությանն (ներառյալ էներգոաուդիտը) ուղղված նպաստի ծավալը չի գերազանցում այդ աշխատանքների ընդհանուր ծախսի 50%-ը (այստեղ առկա է դիտարկվող շենքի բնակելի շինությունների մեկ քառակուսի մետրին բաժին ընկնող նպաստի սահմանափակում ևս)։ Բազմաբնակարան շենքերի հիմնանորոգման և/կամ արդիականացման աշխատանքների իրականացմանն ուղղված նպաստները չեն գերազանցում պլանավորված աշխատանքների ընդհանուր ծախսերի 10%-ը՝ պայմանով, որ շենքի բնակելի շինությունների մեկ քառակուսի մետրին բաժին ընկնող նպաստը ևս չի գերազանցի սահմանված չափը։ Էստոնիայում բազմաբնակարան շենքերի փորձաքննությանն ու հիմնանորոգմանն ուղղվելիք սահմանափակ միջոցները բաշխվում են ըստ ներկայացված դիմումների հերթականության այն համատիրություններին (կամ սեփականատերերի անունից հանդես եկող այլ կառույցներին), որոնք ժամանակին ներկայացրել են սահմանված պահանջներին բավարարող հայտեր։
Արևելւան Եվրոպայի և Բալթյան երկրներում համատիրություններն ինքնուրույն են տնօրինում բազմաբնակարան շենքերի հիմնանորոգման և/կամ արդիականացման աշխատանքների ֆինանսավորմանն ուղղված բյուջետային հատկացումները։ Ընդ որում, այս մեխանիզմի պարտադիր նախապայման է մրցակցային հիմունքներով կապալառուի ընտրությունը շինարարական աշխատանքների իրականացման առնվազն երեք առաջարկության առկայության պարագայում։ Եթե բյուջետային հատկացումները տրամադրվել են բազմաբնակարան շենքերի հիմնանորոգման և/կամ արդիականացման համաֆինանսավորման նպատակով, դրանք կարող են օգտագործվել միայն աշխատանքն ավարտելուն և կապալառուից արդյունքն ընդունելուն հաջորդող վերջին մարումն իրականացնելու նպատակով։ Օրենսդրորեն ամրապնդված այս սկզբունքն ապահովում է բյուջետային միջոցների նպատակային օգտագործումը։
Վարկերը որպես բազմաբնակարան բնակելի շենքերի հիմնանորոգման և արդիականացման աշխատանքների ֆինանսավորման աղբյուր օգտագործելու միջազգային փորձը։ Ինչպես Հայաստանում, այնպես էլ բազմաթիվ այլ երկրներում բազմաբնակարան շենքերի բնակելի և ոչ բնակելի շինությունների սեփականատերերի միջոցները և պետական ու տեղական ինքնակառավարման մարմինների բյուջետային հատկացումները չեն բավարարում խելամիտ ժամկետներում բազմաբնակարան շենքերի հիմնանորոգման և/կամ արդիականացման աշխատանքների մեծ ծավալների իրականացման համար։ Սա խթան է՝ մշակելու ֆինանսավորման այլ եղանակներ, որոնցից մեկը սեփականատերերին տրամադրվող նպատակային վարկերն են։ Բազմաբնակարան շենքերի հիմնանորոգմանը և/կամ արդիականացմանն ուղղված
89
ԳԻՏԱԿԱՆ ԱՐՑԱԽ
SCIENTIFIC ARTSAKH
научный арцах № 1(4), 2020
վարկային միջոցների ներգրավման հարցում, սակայն, առկա են հետևյալ խոչընդոտները'
• Սեփականատերերի շահերը ներկայացնող մարմինները (համատիրությունները, լիազորագրային/հավատարմագրային կառավարիչները և այլն) չունեն սեփական գույք, որը կարող է օգտագործվել որպես վարկային պայմանագրով սահմանված վճարային պարտավորությունների իրականացման և վարկի ամբողջական մարման երաշխիք։ Բազմաբնակարան շենքերի բնակելի շինությունների սեփականատերերն իրենց հերթին չեն ցանկանում իրենց բնակարաններն օգտագործել (որպես գրավ) համատիրությունների համար վարկային միջոցներ ձեռք բերելու նպատակով կամ դառնալ երաշխավոր այլ սեփականատերերի համար, ուստի անհրաժեշտ է մշակել մոտեցումներ, որոնք վարկերն ավելի հասանեյի կդարձնեն բազմաբնակարան շենքերի բնակելի շինությունների սեփականատերերի համար (համատիրությունների կամ լիազորագրված/հավատարմագրված կառավարիչների միջոցով)։
• Վարկերն այսպես կոչված «թանկ» փողեր են, ուստի անհրաժեշտ է ձևավորել
մեխանիզմներ, որոնք բնակարանների սեփականատերերի համար կնվազեցնեն վարկերի «արժեքը»՝ միաժամանակ բարձրացնելով հիմնանորոգման և/կամ արդիականացման աշխատանքների ֆինանսավորման այս տարբերակի
գրավչությունը սեփականատերերից ստացվող վճարների երկարաժամկետ կուտակման տարբերակի համեմատությամբ։
Ի՞նչ կարող է անել պետությունը համատիրություններին, յիազորագրային / հավատարմագրային կառավարիչներին վարկավորելիս բանկերի ռիսկերը նվազեցնելու և այդպիսով բազմաբնակարան շենքերի հիմնանորոգման և/կամ արդիականացման աշխատանքների ֆինանսավորման համատեքստում վարկերի ավելի լայն մատչելիություն ապահովելու նպատակով։ Լուծումներից մեկը հատուկ կառույցի ձևավորումն է, որը վճարովի հիմունքներով վարկային երաշխիքներ կտրամադրի համատիրություններին192: Օրինակ՝ Սլովակիայում համատիրություններին
(բազմաբնակարան շենքերի կառավարմամբ զբաղվող այլ համարժեք կառույցներին) վարկային երաշխիքներ տրամադրում է Սլովակական պետական բանկը (երկրի միակ ոչ մասնավոր բանկը, որի կանոնադրական կապիտալը ձևավորվել է պետական միջոցների հաշվին)։ Էստոնիայում ու Լատվիայում պետության միջամտությամբ ստեղծվել են մասնագիտացված երաշխիքային գործակալություններ, որոնք համատիրություններին տրամադրում են վարկային երաշխիքներ բազմաբնակարան շենքերի հիմնանորոգման և/կամ արդիականացման աշխատանքների ֆինանսավորման նպատակով ներգրավված վարկերի մինչև 75%-ի չափով193։ Սակայն հարկ է նշել, որ երաշխիքների տրամադրումը վճարովի է. սովորաբար վարկ ստացողից գանձվում է վարկի երաշխավորված մասի 1.52.5% -ը։ Ըստ էության, նման երաշխիքային գործակալությունների առկայության առանցքային նպատակը բանկերին «համոզելն» է, որ բնակարանների շահերը ներկայացնող կառույցներին տրամադրվող վարկերը ցածր ռիսկային են, ինչն էլ կհանգեցնի բազմաբնակարան շենքերի հիմնանորոգմանը և/կամ արդիականացմանն նպատակով տրվող նոր ու ավելի շահավետ պայմաններով վարկային պրոդուկտների մշակմանը։
192 Տե'ս Сильнягин, Г. К. Инновационные подходы к выбору механизма финансирования капитального ремонта многоквартирных домов. Достижения науки и образования 1, No 8 (30), 2018.
193 Տե'ս Дедюхина, Е. С., Петренко, М. А. "Зарубежный опыт капитального ремонта многоквартирных домов с использованием инновационных механизмов." Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость 5 (10), 2014, с. 7-14.
90
ԳԻՏԱԿԱՆ ԱՐՑԱԽ SCIENTIFIC ARTSAKH НАУЧНЫЙ АРЦАХ № 1(4), 2020
ՀՀ-ում բազմաբնակարան բնակելի շենքերի հիմնանորոգման և արդիականացման աշխատանքների ֆինանսավորման մեխանիզմների բարելավման ուղղությունները: Նախորդ բաժիններում նկարագրված մեխանիզմների' ՀՀ-ում հնարավոր կիրառության հաջողությունը կախված է հետևյալ գործոններից'
1) Բազմաբնակարան շենքի բնակելի և ոչ բնակելի շինությունների սեփականատերերի կոլեկտիվ պատասխանատվության ամրագրում ՀՀ օրենսդրությամբ։ Հարկ է նշել, որ այս գործոնն առկա է բազմաբնակարան շենքերի հիմնանորոգման և/կամ արդիականացման աշխատանքների՝ վարկերի միջոցով ֆինանսավորման տարբերակը կիրառող վերոնշյալ բոլոր երկրներում։ Հատուկ պետական կամ ՏԻՄ կառույցները մշտապես վերահսկում են շենքերի վիճակը և կարող են անբարեխիղճ սեփականատերերին պարտադրել կատարելու օրենսդրությամբ նախատեսված պարտականությունները։
2) Յուրաքանչյուր բազմաբնակարան շենքի հիմնանորոգման և/կամ արդիականացման ֆոնդի ձևավորում։ Սա անհրաժեշտ է ինչպես հենց սեփականատերերի հավաքագրած միջոցներով աշխատանքների իրականացման, այնպես էլ բանկերի կողմից համատիրություններին վարկերի տրամադրման ժամանակ։ Հարկ է հավելել, որ ՀՀ-ում անհրաժեշտ է նաև օրենսդրորեն սահմանել սեփականատերերի կողմից պարտադիր վճարումների իրականացման ժամկետներ՝ ուշացումները և դեբիտորական պարտքերի կուտակումները նվազեցնելու նպատակով։
3) Բազմաբնակարան շենքերի բնակելի և ոչ բնակելի շինությունների սեփականատերերի պարտադիր մասնակցություն սեփականատերերի ժողովին և համատիրությունների աշխատանքին,
4) Բազմաբնակարան շենքի բնակելի և ոչ բնակելի շինությունների սեփականատերերի համար հիմնանորոգման և/կամ արդիականացման աշխատանքների իրականացման ֆինանսական խթանների ձևավորում,
5) Վարկերի/փոխառությունների ավելի մեծ հասանելիության ապահովում։ Սա իրականացվում է երկու հիմնական (փոխլրացնող) մոտեցումների միջոցով. •
• Հաշվի առնելով սկզբնական փուլում սեփականատերերի միությունների
վարկավորման բարձր ռիսկերը՝ անհրաժեշտ է ձևավորել գործիքներ, որոնք կնվազեցնեն հիշյալ ռիսկերը և բանկերին հնարավորություն կտան բազմաբնակարան շենքերի հիմնանորոգման և/կամ արդիականացման աշխատանքների ֆինանսավորմանն ուղղված վարկային պրոդուկտներ ստեղծել։ Վարկային այս ռիսկի կառավարման փորձ ունեն Էստոնիան (Պետական Երաշխիքների Ֆոնդ), Սլովակիան (Պետական Երաշխիքների Եվ Զարգացման Բանկ), Լիտվան (Համաշխարհային բանկի երաշխիքներ) և այլն։ Այս կառույցները առևտրային բանկերին տրամադրում են երաշխիքներ սեփականատերերի միություններին տրամադրվող
վարկերի/փոխառությունների համար։
• Բազմաբնակարան շենքերի հիմնանորոգման և/կամ արդիականացման աշխատանքների ֆինանսավորման՝ փոխառության վրա հիմնված եղանակների ավելի լայն հասանելիություն համատիրությունների կամ լիազորագրային/հավատարմագրային կառավարիչների համար։ Սլովակիայում համատիրությունները կարող են Պետական ֆոնդից ստանալ սուբսիդավորված վարկեր բազմաբնակարան շենքերի արդիականացման նպատակով։ Լեհաստանում համատիրությունները կարող են պետական դրամաշնորհ ստանալ' բազմաբնակարան շենքերի հիմնանորոգման և/կամ
91
ԳԻՏԱԿԱՆ ԱՐՑԱԽ SCIENTIFIC ARTSAKH НАУЧНЫЙ АРЦАХ № 1(4), 2020
արդիականացման աշխատանքների ֆինանսավորման նպատակով վերցված փոխառությունները մարելու նպատակով: Ընդ որում' դրամաշնորհի չափը կախված է արդիականացման արդյունքից (սակայն չի կարող գերազանցել վարկի 20%-ը), իսկ գումարը փոխանցվում է ուղիղ բանկ՝ վարկատուին փոխառված գումարի մի մասի մարման նպատակով։
Այսպիսով' բազմաբնակարան բնակելի շենքերի հիմնանորոգման և/կամ արդիականացման միջազգային փորձի ուսումնասիրությունը ցույց է տալիս, որ այդ աշխատանքների կայուն և արդյունավետ ֆինանսավորումը Հայաստանում հնարավոր է իրականացնել հետևյալ երեք բաղադրիչների համադրությամբ.
• բազմաբնակարան շենքի բնակելի և ոչ բնակելի շինությունների սեփականատերերից պարտադիր սկզբունքով հավաքագրվող վճարներ, որոնք ուղղվում են տվյալ շենքի համար առանձին ձևավորված հիմնանորոգման և արդիականացման ֆոնդ,
• համատիրություններին, լիազորագրային ու հավատարմագրային կառավարիչներին առևտրային բանկերի կողմից տրամադրվող վարկեր,
• պետական բյուջետային աջակցություն' հիմնանորոգման և/կամ արդիականացման աշխատանքների համաֆինանսավորման և հատուկ ձևավորվող պետական ֆինանսական ինստիտուտների միջոցով բանկերին վարկերի դիմաց երաշխիքներ տրամադրելու տեսքով։
Վերոնշյալ բաղադրիչների ճիշտ ու համամասն համադրումը թույլ կտա ինչպես երկարաժամկետ, այնպես էլ միջնաժամկետ հատվածում ապահովել բազմաբնակարան շենքի հիմնանորոգման և/կամ արդիականացման աշխատանքների արդյունավետ ֆինանսավորում: Սակայն մինչև նման մեխանիզմների մշակումը անհրաժեշտ է իրականացնել ՀՀ բազմաբնակարան շենքերի համալիր հետազոտություն (նմանատիպ վերջին հետազոտությունն իրականացվել է 2007թ.-ին)' պարզելու ինչպես Երևանում, այնպես էլ մարզերում առկա բազմաբնակարան շենքերի վիճակը, հստակեցնելու իրականացվելիք հիմնանորոգման և/կամ արդիականացման աշխատանքների ծավալն ու արժեքը:
MECHANISMS OF FINANCING THE RENOVATION AND MODERNIZATION WORKS OF MULTI-APARTMENT BUILDINGS IN
THE RA
ARMAN ASRYAN
PhD student, Faculty of Economics and Management, Yerevan State University,
Yerevan, Republic of Armenia
The purpose of this article is to improve the mechanisms of financing the renovation and modernization works of multi-apartment buildings in the Republic of Armenia. The relevance of the work is conditioned upon the importance of complete and efficient financing of the renovation and modernization of multi-apartment buildings in the RA. The problems stemming from the purpose of the article are as follows: to identify the issues related to the financing of renovation and modernation works of multi-apartment buildings in the RA, to investigate their causes, to study the relevant international experiences, to propose pertinent solutions.
92
ԳԻՏԱԿԱՆ ԱՐՑԱԽ SCIENTIFIC ARTSAKH НАУЧНЫЙ АРЦАХ № 1(4), 2020
Using the systems approach, the housing fund is defined as the aggregate of all residential buildings in a country. Within the framework of the RA housing fund reproduction, the obstacles related to the financing of renovation and modernization works of multi-apartment buildings are revealed, their causes are investigated using the analytical method. By employing the comparative method, the relevant experience of other countries is examined. Systemic solutions are proposed for complete and efficient financing of renovation and modernization works of multi-apartment buildings in the RA.
Keywords: housing fund reproduction, multi-apartment building, residential building owner, condominium, renovation and modernization works, co-financing, budget allocations.
ФИНАНСИРОВАНИЕ РЕМОНТА И МОДЕРНИЗАЦИИ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ В РА
АРМАН АСРЯН
Ереванский государственный университет, факультет экономики и менеджмента, аспирант, г. Ереван, Республика Армения
Целью данной статьи является совершенствование механизмов финансирования ремонта и модернизации многоквартирных домов в Республике Армения. Актуальность исследования обусловлена важностью полного и эффективного финансирования ремонта и модернизации многоквартирных домов в контексте воспроизводства жилищного фонда РА. Задачей данной статьи является выявление проблем, связанных с финансированием ремонта и модернизации многоквартирных домов в Республике Армения, исследование их причин, изучение международного опыта в этой области, предложение соответствующих решений.
С помощью систематического метода определён жилищный фонд как совокупность всех жилых зданий в стране. В контексте воспроизводства жилищного фонда Республики Армении выявлены препятствия, связанные с финансированием ремонта и модернизации многоквартирных домов, и их причины изучены с использованием аналитического метода. С помощью сравнительного метода изучается опыт других стран в этой области. Предлагаются системные решения для полного и эффективного финансирования ремонта и модернизации многоквартирных домов в РА.
Ключевые слова: воспроизводство жилищного фонда, многоквартирный дом, собсственник жилого помещения, кондоминиум, работы по ремонту и модернизации, софинансирование, бюджетное ассигнование.
93
