CC BY
71
76
ТВОРЧЕСТВО МОЛОДЫХ УЧЕНЫХ
О.В. БОРИСОВА
Ольга Валерьевна БОРИСОВА — аспирантка кафедры коммерции и логистики СПбГЭУ.
В 2010 г. окончила СПбГУЭФ.
Автор 13 публикаций.
Область научной специализации — недвижимость, девелопмент недвижимости, логистика.
^ ^ ^
ЛОГИСТИКА ДЕВЕЛОПМЕНТА НЕДВИЖИМОСТИ*
Реализация девелоперских проектов предусматривает выполнение обширной совокупности процессов и операций, что предопределяет наличие множества участников — от органов государственной власти и до риэлторов на рынке недвижимости. Данное обстоятельство требует увязки деятельности всех организаций и структур, занятых в девелоперском проекте, что может быть достигнуто только путем применения инструментария логистической координации.
Среди различных элементов логистической поддержки девелопмента ключевое место занимает именно логистическая координация. Эффективность осуществления девелоперского проекта предусматривает системный подход. В данном случае это означает, что все процессы и операции образуют вполне законченную и функционирующую систему. Следовательно, логистическая координация выступает в качестве системообразующего фактора девелоперского проекта.
Благодаря логистической координации девелоперский проект как система характеризуется следующими параметрами [3, с. 9]:
1) наличие множества взаимосвязанных элементов в форме процессов и действий участников проекта;
2) все элементы являются функционирующими, поскольку выполняют четко определенные функции, обусловленные разделами проекта и принятым разделением труда;
3) наличие целей функционирования каждого элемента и возможность оценки качества выполнения своих функций;
4) наличие общей цели девелоперского проекта как системы и возможность оценки уровня достижения этой цели.
Общая теория систем определяет единство и целостность данной системы. Следует признать, что общей целью девелоперского проекта как системы является реализация готового объекта на рынке недвижимости в оптимальные сроки и по оптимальной цене. В данном случае имеет место оптимум по Парето.
Срок реализации и цена являются взаимовыгодными как для продавца (владельца), так и для покупателя (физического лица, поскольку речь идет о жилой недвижимости). В связи с этим определяются роль, назначение и действие логистической координации.
Девелопмент как одно из направлений строительной отрасли имеет ряд разновидностей. В условиях мегаполиса весьма актуален девелопмент, предусматривающий застройку неиспользуемых территорий [2, с. 7].
ГРНТИ 81.88.01 © О.В. Борисова, 2014
Публикуется по рекомендации канд. экон. наук, доц. М.И. Торопацкого.
ТВОРЧЕСТВО МОЛОДЫХ УЧЕНЫХ
77
С точки зрения логистики последовательность деятельности участников девелоперского проекта интерпретируется как своеобразная «цепь поставок». Самым главным и первоначальным участником цепи поставок является сам девелопер. Девелоперская компания может играть двоякую роль — инициатора и управляющего процессом развития недвижимости. Таким образом, девелопер работает на основе EPCM-контрактов, т. е. осуществляет управление инжинирингом, поставками и строительством объекта недвижимости. С точки зрения логистики его функции включают управление, организацию, диспетчеризацию потоковых процессов в рамках жизненного цикла проекта. В связи с этим девелопер должен тщательно контролировать каждый процесс, протекающий внутри разрабатываемого объекта, контролировать каждого участника цепи поставок. Именно девелопер должен формировать цепь поставок и каналы сбыта будущего продукта. Особенностью российского рынка девелоперских услуг является его неразрывная связь с застройщиком. Некоторые специалисты отмечают, что девелопер и застройщик являются трудноразличимыми понятиями. Данный факт в значительной степени мешает выделению девелопера как участника рынка недвижимости от застройщика. Однако при рассмотрении цепи участников девелоперского проекта их различие очевидно.
Ведущая роль девелопера хорошо видна при перечислении тех функций, которые он выполняет в процессе реализации проектов девелопмента. Все варианты разделения девелопмента на этапы отражают подпроцессы, через которые раскрываются различные аспекты реализации проектов девелопмента (см. табл.).
Таблица
Основные функции участников процесса девелопмента жилой недвижимости на незастроенных участках
№ п/п Участник Функция Результат
1 2 3 4
1 Инвестор Выбор направления и объема инвестирования Финансирование строительства Наличие свободного капитала для инвестиций в капитальное строительство
2 Заказчик Формулирование цели проекта Предоставление земельного участка Свободный участок под застройку
3 Консультанты Рекомендации по разработке и внедрению концепции проекта Рекомендации по разработке и внедрению концепции проекта
4 Девелопер Выбор экономически (коммерчески) эффективного проекта Получение разрешений и согласование проекта с органами государственной власти Реализация созданного объекта недвижимости и передача его в эксплуатацию Проектная документация
6 Государственные органы Организация и проведение государственной экспертизы проектов документов территориального планирования РФ Выдача разрешений на строительство, на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, расположенных на подведомственных территориях Разрешение на строительство
7 Заказчик Обеспечение исходных данных и исходноразрешительной документации (ИРД), требуемых для подготовки проектной документации Рабочая документация
8 Подрядчик Выполнение всех работ согласно данному плановому документу и договору Сдача строительного объекта в сроки, прописанные в договоре
9 Заказчик Проверка хода и качества выполненных подрядчиком (исполнителем) работ Готовый проект
10 Конечные потребители Приобретение недвижимости для собственного потребления Удовлетворение потребности в жилье или реализация инвестиций в объекты капитального строительства
78
ТВОРЧЕСТВО МОЛОДЫХ УЧЕНЫХ
Девелоперская деятельность осуществляется на своем сегменте рынка недвижимости. В условиях мегаполиса, в частности в Санкт-Петербурге, девелоперский рынок характеризуется определенной конкурентной средой, а это означает, что данный девелопер должен учитывать и деятельность своих конкурентов. Из этого следует, что мониторинг конкурентной среды на девелоперском рынке также входит в компетенцию логистической координации.
Конкуренты образуют конкурентную среду девелоперских компаний, куда, помимо прямых конкурентов — девелоперов, входят также риэлторские фирмы, составляющие девелоперам конкуренцию за счет хорошего знания рынка и обширной клиентской базы, строительные компании, которые, бесспорно, являются влиятельными конкурентами благодаря сильной промышленной базе, на основе которой создаются крупные строительные корпорации. Целью конкурентов является также реализация своей продукции для удовлетворения потребностей общества и получения наибольшей прибыли, что пересекается с целью девелоперских компаний. Конкуренты не входят в процесс девелоперского проекта, тем не менее они относятся к окружению девелопера и выполняют ряд функций, присущих конкурентам в любой сфере экономической активности. Так, конкуренты выполняют функцию мотивации и регулирования в отношении качества продукции, реализуют функцию распределения доходов между предприятиями и домашними хозяйствами, осуществляют функцию контроля в области ценообразования и т. д.
Конечные потребители — это собственники объекта в том случае, если речь идет о таком виде девелопмента, как fee-development; будущие арендаторы объекта и банки в том случае, если кредитная договоренность предусматривала взаиморасчет квадратными метрами. Также в этой роли могут выступать государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные компании, международные объединения и организации. Цель конечных потребителей — удовлетворение социальной потребности в жилье или инвестирование в объекты жилищного строительства.
Большим числом участников, вовлеченных в процесс девелопмента жилой недвижимости, обусловлена необходимость применения логистической координации девелопмента.
Для решения возникающих в процессе девелопмента конфликтов и повышения уровня логистической координации девелопер должен осуществлять функцию, суть которой сводится к принятию управленческих решений по функционированию интегрированной логистической системы. Таким образом, девелоперская фирма играет роль некоего виртуального Единого логистического координационного центра (ЕЛКЦ) (см. рис.).
Задачи и зона ответственности данного центра распространяются на сферу управления сквозными финансовыми, материальными, информационными потоками с целью проведения анализа, контроля информации и выработки управленческих решений, направляемых конкретным функциональным исполнителям. Это позволит повысить межорганизационную логистическую координацию, основная за-
ТВОРЧЕСТВО МОЛОДЫХ УЧЕНЫХ
79
дача которой — согласование действий девелоперской фирмы, поставщиков, потребителей и логистических посредников (в том числе по разрешению конфликтных ситуаций) для запланированных целей логистической системы [1, с. 631].
Таким образом, логистическая координация в системе логистической поддержки девелопмента жилой недвижимости на незастроенных участках — это совокупность видов инженерной и экономической деятельности, направленных на достижение общего результата в цепи создания и реализации проектов посредством логистического менеджмента процессов девелопмента, инженерных и информационных технологий, ориентированных на обеспечение высокого уровня надежности изделий и необходимого уровня логистического сервиса при одновременном снижении затрат, связанных с эксплуатацией и обслуживанием объекта недвижимости.
ЛИТЕРАТУРА
1. Корпоративная логистика в вопросах и ответах / под общ. и науч. ред. проф. В.И. Сергеева. 2-е изд., пере-раб. и доп. М.: ИНФРА-М, 2013. 634 с.
2. Максимов С.Н. Девелопмент недвижимости: основные аспекты явления // Современные проблемы экономики и управления. 2012 № 1 (01). URL: http://economy-and-management.org/Files/1(01)2012/Rus/Maximov.pdf (дата обращения: 19.12.2012).
3. Научно-практические вопросы логистики и управления цепями поставок: препринт / Б.К. Плоткин. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2012. 79 с.
