CC BY
596
118
Локтионова Е.В.
ОСНОВЫ SWOT-АНАЛИЗА ДЕВЕЛОПМЕНТА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В СИСТЕМЕ ЛОГИСТИЧЕСКОГО МЕНЕДЖМЕНТА СТРОИТЕЛЬНОГО ПРОИЗВОДСТВА
Аннотация. В статье рассматривается SWOT-анализ с позиции логистического менеджмента. Анализируется содержание SWOT-анализа, инвестиционная составляющая девелоперских проектов.
Ключевые слова. Девелопмент, SWOT-анализ, логистический менеджмент, инвестиции, жилая недвижимость.
Loktionova E.V.
THE BASICS OF DEVELOPMENT SWOT-ANALYSIS REAL ESTATE IN LOGISTIC MANAGEMENT OF BUILDING PRODUCTION
Abstract. The article deals with the SWOT-analysis from the perspective of logistics management. It's analyzed by the content of SWOT-analysis, the investment component of development projects.
Keywords. Development, SWOT-analysis, logistic management, investment, real estate.
Д Д Д
Девелопмент как профессиональная деятельность включает в себя совокупность инвестиционных, маркетинговых, организационно-управленческих, логистических мероприятий и строительных работ по созданию объекта недвижимости, получению прибыли от его реализации или передачи в управление. Девелоперской компании необходимо осуществлять управление протекающими в логистической цепи процессами и организовывать взаимодействие участников инвестиционно-строительного процесса таким образом, чтобы добиться реализации качественного, соответствующего потребительским предпочтениям объекта с оптимальными суммарными затратами. Таким образом, качество проекта и всех его составляющих, а также сырья, материалов и используемой информации является решающим фактором для реализации девелоперского проекта.
В современной производственно-коммерческой деятельности широкое распространение получил SWOT-анализ. Суть этого качественного анализа заключается в том, что выявляются положительные (сильные) и отрицательные (слабые) стороны исследуемых процессов, операций и др. Сущность девелопмента предопределяет целесообразность и необходимость SWOT-анализа. Применение логистического менеджмента к девелопменту предполагает, что SWOT-анализ является обязательным инструментом его деятельности. Однако, до настоящего времени этот вид качественного анализа не получил должного распространения в девелоперской деятельности, что в зна-
ГРНТИ 06.71.05 © Локтионова Е.В., 2015
Елена Викторовна Локтионова - аспирант кафедры логистики и торговой политики Санкт-Петербургского государственного экономического университета.
Контактные данные для связи с автором: 191023, Санкт-Петербург, Садовая ул., д. 21 (Russia, St. Petersburg, Sadovaya str., 21). Тел.: 8 (812) 310-46-65. E-mail: [email protected].
Публикуется по рекомендации д-ра экон. наук, проф. В.В. Щербакова.
Статья поступила в редакцию 10.09.2015 г.
Для ссылок: Локтионова Е.В. Основы SWOT-анализа девелопмента жилой недвижимости в системе логистического менеджмента строительного производства // Известия Санкт-Петербургского государственного экономического университета. 2015. № 5 (95). С. 118-121.
ТВОРЧЕСТВО МОЛОДЫХ УЧЕНЫХ
119
чительной мере снижает качество девелоперских проектов. В связи с этим следует рассмотреть качественную сторону логистической деятельности девелоперской компании с помощью SWOT-анализа [3, с. 28-34] (табл.).
SWOT-анализ девелопмента
Таблица
Сильные стороны (Strenghts) Слабые стороны (Weaknesses)
Внутренняя среда - социальная направленность; - развитие городской среды; - увеличение ценности недвижимости; - окупаемость инвестиций; - рациональное использование ресурсов - высокая напряженность управленческого процесса; - необходимость наличия квалифицированного персонала; - высокая вероятность сбоя девелоперского процесса; - наличие широкого спектра рисков
Возможности (Opportunities) Угрозы (Treats)
Внешняя среда - наличие общей цели участников девелоперского процесса; - координация и интеграция действий; - оптимальное взаимодействие участников девелоперского процесса (оптимум по Парето); - рациональное использование финансовых средств; - рациональное использование материальных ресурсов; - оптимизация логистических затрат; - минимум общих издержек; - инновационная активность - утрата системности; - нарушение договорных обязательств; - нарушение интерфейса-согласованности; - сбои в финансовых расчетах; - эмерджентность: порождение негативных явлений; - распад логистической цепи
Раскрывая содержание SWOT-анализа девелопмента, прежде всего, следует рассмотреть внутреннюю среду, т.е. функционирование девелоперской компании с позиции ее сильных и слабых сторон. Особое внимание следует уделить именно сильным сторонам, поскольку они компенсируют отрицательные проявления нежелательных явлений. Основная особенность девелоперской деятельности -это социальная направленность и развитие городской среды. При формировании логистической системы управления в девелоперской деятельности следует руководствоваться, прежде всего, тем, что девелопмент преследует не только экономические, но и социальные цели. Экономическая составляющая предусматривает формирование источников финансирования и сокращение сроков окупаемости инвестиций. Однако доминирующее положение в девелопменте занимает социальная составляющая -это благоустройство и облагораживание городской среды, особенно в мегаполисе. Данное направление в девелопменте проявляется в создании не только материальных, но и эстетических ценностей, где особо важная роль принадлежит зодчим и архитекторам. В Санкт-Петербурге даже объект массового жилищного строительства, по мнению автора, характеризуется высоким архитектурным уровнем. В связи с этим, не совсем правильно говорить о бизнесе в девелопменте, т.к. последний предназначен для удовлетворения социально-культурных запросов своего времени, а коммерческая сторона должна способствовать этому.
Увеличение ценности недвижимости - необходимое условие и свойство девелопмента. Чтобы процесс строительства нового жилого здания был признан девелопментом, необходимо и достаточно, чтобы это были качественные материальные преобразования объекта недвижимости, обеспечивающие увеличение его коммерческой ценности, реализовывающие концепцию вытягивающего производства.
Инвестиционная составляющая проекта является важной категорией при реализации девелоперских проектов. Это объясняется в первую очередь тем, что девелоперский проект носит инвестиционный характер. В девелоперской деятельности значительную роль играет диверсификация или комбинации источников инвестирования, что позволяет снизить финансовые и экономические риски проекта. В российских условиях преобладают привлеченные девелоперской фирмой финансовые средства, в составе которых следует отметить значительную долю финансирования по договорам долевого участия и ипотечное кредитование. Также в России активно развивается заемное финансирование, осо-
120
Локтионова Е.В.
бенно одна из его форм - проектное финансирование. При преобладании доли привлеченных средств над собственными, следует отметить сокращение доли привлеченных средств в основном капитале девелоперских компаний. Таким образом, формирование инвестиционного фонда для девелоперского проекта является сложной и многоаспектной процедурой, требующей специальных действий в системе логистического менеджмента. Многие крупные строительные холдинги в обязательном порядке имеют в своем составе банковские структуры, что облегчает им получение кредитных средств.
Еще одна сильная сторона девелопмента - это рациональное использование ресурсов. Логистика девелоперского проекта в целом состоит из потоков материалов, финансов, информации. Каждый поток является отдельной составляющей единого интегрированного логистического потока и образует основу интегрированной логистики девелоперского проекта. Таким образом, логистика девелоперского проекта - это процесс управления финансовыми потоками, связанными с ними информационными, материальными потоками в определенной микро-, мезо- или макроэкономической системе для максимизации стоимости создаваемого объекта недвижимости с оптимальными затратами ресурсов [2, с. 184].
К слабым сторонам деятельности девелоперской компании можно отнести следующие:
- высокая напряженность управленческого процесса, высокая вероятность сбоя девелоперского процесса и наличие широкого спектра рисков. Девелоперская деятельность является весьма сложной и многоаспектной, что проявляется по двум направлениям. Во-первых, имеется весьма обширная совокупность процессов и операций, причем информационного, финансового, проектного, правового, технического, коммерческого характера, включая строительно-монтажные работы по возведению объекта недвижимости. Во-вторых, наблюдается многочисленность участников - субъектов девелоперского проекта: центральная девелоперская компания или девелопер, финансовые учреждения, органы власти, инспекции и надзора, поставщики строительных материалов, строительные организации-подрядчики и субподрядчики. В связи с этим, девелоперская деятельность носит весьма напряженный характер с большой вероятностью самых разнообразных рисков и сбоев. Основным средством преодоления указанных отрицательных сторон девелопмента является логистика в форме логистической системы управления или логистического менеджмента, поскольку главным свойством логистики является системность;
- необходимость наличия квалифицированного персонала. Формирование профессионального девелопмента - весьма сложный процесс. Он требует высочайшего уровня квалификации от сотрудников девелоперских фирм и, прежде всего, смены приоритетов при принятии решений о реализации инвестиционных проектов в сфере недвижимости. Само собой разумеется, что таким сотрудникам необходим опыт работы в условиях девелопмента, которого у них нет. Ввиду большого числа участников девелоперского процесса следует с особым вниманием подходить к организации процесса девелопмента как внутри фирмы, так и в цепи создания объекта жилой недвижимости.
В представленном SWOT-анализе под внешней средой понимается все субъекты данного девелоперского проекта, включая подрядчиков и субподрядчиков, выполняющих строительно-монтажные работы. Согласно SWOT-анализу, слабые стороны и угрозы, т.е. отрицательные характеристики девелопмента, преодолеваются с помощью логистического менеджмента как на стадии проектирования и подготовки необходимых условий, так и на стадии непосредственно возведения объекта и его продажи. Положительные стороны и возможности внешней среды проявляются в деятельности всех участников девелоперского процесса. Возможности внешней среды характеризуются следующими направлениями:
- наличие общей цели участников девелоперского процесса, координация и интеграция действий. Для управления процессом девелопмента и осуществления строительства необходимо участие большого количества контрагентов. Одной из задач девелоперской компании является повышение межорганизационной координации, в основе которой лежит согласование действий и общее целеполагание участников девелопмента в цепи создания и развития продукта. Данное обстоятельство предопределяет необходимость осуществлять процесс управления на основе принципов и методов логистики. Субъектами девелоперской деятельности, осуществляемой в рамках логистической системы, могут быть: инвесторы, соинвесторы, заказчики, подрядчики и другие лица. Каждый участник имеет свои цели и выполняет свои функции. Все цели и функции образуют логистическую систему управления, поскольку такая система увязывает в единое целое все составляющие девелопмента: от замысла и проекта и до сдачи заказчику и собственнику;
ТВОРЧЕСТВО МОЛОДЫХ УЧЕНЫХ
121
- оптимальное взаимодействие участников девелоперского процесса (должен быть обеспечен оптимум по Парето). Вертикальная интеграция, то есть объединение участников цепи девелопмента, выполняющих различные функции в процессе осуществления девелопмента, обеспечивает эмерд-жентность системы, однако на практике есть несколько моментов, которые затрудняют объединение компаний: различные цели и интересы, восприятие партнера в цепи девелопмента как конкурента, и, как следствие, недоверие к нему, недостаточная транспарентность, несогласованность действий, рассинхронизация процессов и т.д. Чтобы избежать подобных негативных воздействий необходимо налаживать цепь девелопмента и тщательно подходить к ее подбору;
- рациональное использование финансовых средств и материальных ресурсов, оптимизация логистических затрат. В девелопменте в полной мере проявляется главное свойство логистического менеджмента - системность, благодаря логистике в единое целое объединяются все этапы, процессы и участники девелоперского проекта, что обеспечивает существенное сокращение срока его реализации и рациональное использование ресурсов (материальных и финансовых);
Отрицательные стороны внешней среды (угрозы) обусловлены главным и определяющим фактором - это утрата системности. Это означает, что все участники девелоперского проекта не смогли сформировать систему как таковую, т.е. не обеспечили взаимосвязанное функционирование для достижения общей цели. Проявлением такой утраты системности является систематическое нарушение договорных обязательств, а отсюда следуют и все остальные угрозы: нарушение интерфейса-согласованности, сбои в финансовых расчетах, порождение негативных явлений, распад логистической цепи. В целом результативность девелопмента жилой недвижимости оценивается нами положительно. Однако имеются весьма значительные резервы для повышения эффективности данного вида строительной деятельности. Эти резервы находятся в сфере применения логистического менеджмента. Сложившаяся ситуация создает благоприятные условия для развития логистики в девелоперской деятельности.
ЛИТЕРАТУРА
1. Дюкова О.М. Основы строительной логистики: строительство и недвижимость в логистике. СПб.: Инфо-да, 2015. 137 с.
2. Локтионова Е.В. Особенности логистических процессов в девелоперской деятельности // Проблемы современной экономики. 2014. № 4 (52). С. 184-187.
3. Плоткин Б.К. Экономика: предпринимательство, логистика и цепи поставок. СПб.: Инфо-да, 2015. 131 с.
