CC BY
132
____________________________________________ПРОБЛЕМЫ МАРКЕТИНГА. ЛОГИСТИКА
ПОТЕНЦИАЛ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЛОГИСТИКИ В ДЕВЕЛОПМЕНТЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
О.В. Борисова,
аспирант кафедры коммерции и логистики Санкт-Петербургского экономического университета
borisova-o@in box.ru
Статья посвящена применению логистики в сфере девелопмента жилой недвижимости и внедрению логистического сервиса в корпоративную структуру управления качеством предприятия, а также задачам изучения основных логистических задач, выполняемых на различных этапах девелопмента и оценки расхождения между потребительскими ожиданиями и уровнем логистического сервиса предоставляемого фирмой.
Ключевые слова: девелопмент, недвижимость, логистика, жилая недвижимость, управление качеством, логистический сервис
УДК 338.24 : 658.7 ББК 65.291,592
Девелопмент жилой недвижимости является одним из наиболее эффективных процессов управления созданием объекта недвижимости. Его эффективность объясняется
четкой последовательностью организационных процессов, протекающих в ходе формирования объекта недвижимости и ориентации системы логистического менеджмента фирмы
Таблица 1
Логистические задачи процесса девелопмента
Этап девелопмента Логистические задачи
1. Инициирование проекта развития недвижимости Исследование потребительских предпочтений Оценка уровня необходимого логистического сервиса
2. Оценка инициативы Построение схемы формирования логистических моделей обеспечения материально-техническими ресурсами объекта девелопмента Оптимизация параметров послепродажного сервиса, связанных с созданием объекта недвижимости Оптимизация выбора методов и моделей оценки параметров качества логистического сервиса девелоперского проекта Выбор логистических технологий, технических средств, систем и процедур, обеспечивающих высокий уровень качества при управлении проектом Оптимальный выбор внутрипроизводственной информационно-управляющей системы организации ресурсов (MRP, MRP II, ERPKanban) Эффективное использование вторичных материальных ресурсов (рециклинг) Использование логистики возвратных потоков (реверсивная логистика) Спецификация показателей качества логистического сервиса Использование процедуры бенчмаркетинга Рациональный выбор логистических посредников, обеспечивающих требуемый уровень показателей качества Проведение национальной и международной сертификации системы управления качеством компании (ISO 9000) Использование комплексных моделей оценки качества сервиса в логистической системе девелопмента Решение «МоВ»
3. Обеспечение правовых возможностей реализации проекта и разработка схем финансирования Оптимальный выбор технических средств и технологий приема, обработки, комплектации заказа Оптимальный выбор типов и количества логистических посредников при построении схемы финансового потока Правовое обеспечение девелоперского проекта
4. Подготовка ТЭО и проектирование Составление графиков потребности в материалах, изделиях, конструкциях, механизмах, оборудовании Оптимизация планирования потребности и нормирования расхода материальных ресурсов для производственных подразделений Оптимизация (минимизация) уровней запасов материальных ресурсов, сырья, материалов на стройплощадке Оптимизация структур логистических каналов доставки сырья и материалов Исключение промежуточного складирования продукции при доставке ее от поставщиков на строительную площадку Максимальное сокращение отходов строительства: рециклинга, реверсивная логистика Оптимальная дислокация строительной техники и оборудования, временных сооружений на территории стройплощадки
5. Согласование проекта с органами государственного контроля Оптимизация документооборота при прохождении экспертизы Внедрение электронной документации Сокращение времени прохождения экспертизы
6. Формирование системы договорных обязательств участников реализации проекта Выбор оптимальной формы снабжения предприятия, Оптимальный выбор поставщика
7. Внедрение проекта Управление материальным и связанным с ними потоками на строительной площадке, складирование, поставка, распределение Минимизация потерь от операционных логистических издержек, минимизация потерь продукции при доставке от поставщиков Оптимизация структур логистических каналов доставки продукции Минимизация потерь от брака
8. Распоряжение результатами проекта Обеспечение эксплуатации объекта
24 1
^ Д ПРОБЛЕМЫ МАРКЕТИНГА. ЛОГИСТИКА___________________
на достижение приемлемого уровня логистического сервиса. Вопрос о «приемлемости» уровня логистического сервиса определяется каждой девелоперской компанией самостоятельно и находит свое отражение в логистической миссии фирмы, которая задает общий вектор развития всему предприятию. Соответственно, логистическая миссия фирмы является целью для персонала, осуществляющего логистический менеджмент девелоперского проекта.
На практике для успешного осуществления управляющих воздействий в рамках логистического менеджмента необходимо формулировать логистические задачи, соответствующие заданной цели. Новое строительство зданий осуществляется последовательно, процессы, протекающие в девелопменте могут проходить параллельно, при этом имея четкие сроки начала и окончания постадийных мероприятий. С этой целью фирма ориентируется на схему девелопмента, состоящую из нескольких этапов (чаще всего восьми). С точки зрения логистики каждый этап требует от девелопера постановки определенных логистических задач, которые подлежат обязательному выполнению. Примерный перечень логистических задач приведен в табл. 1.
В целях исследования уровень логистического сервиса понимается как «совокупность логистических операций, осуществляемых при выполнении заказов для внутренних бизнес процессов компании и для поддержания лояльности внешних клиентов, или создания у потребителей ощущения надежности» [1, с.470]. Для строительной отрасли доля лояльных конечных потребителей достаточно высока. Так, например, по данным ЗАО «УК СХ «Эталон-ЛенСпецСМУ» доля повторных продаж составляет в среднем 18% от общего объёма годовых продаж [2], что достаточно много для такого дорогостоящего товара.
Основные ориентиры необходимого уровня логистического сервиса определяются компанией на первом этапе путем анализа отрасли, своих основных конкурентов, потребностей и предпочтений покупателей. На втором этапе осуществления девелоперского проекта идет тщательная оценка концептуальной идеи, просчитываются и уточняются базовые параметры проекта, задается приемлемое качество, подбирается или оценивается существующая компьютерно-информационная сеть компании, происходит оптимизация выбора методов и моделей оценки параметров качества логистического сервиса и соответствующий им выбор логистических технологий, технических средств, систем и процедур, обеспечивающих высокий уровень качества. Речь идет как о стандартах и нормативах, установленных в ГОСТах, СНиПах, СанПиНах и ПБ, так и о методах управления качеством: применение петли качества, цикла Деминга, соблюдение международных стандартов качества ISO 9000.
На дальнейших этапах девелопмента идет разработка схем движения и структуры финансовых потоков, правовое обеспечение проекта. На стадии проектирования происходит расчет показателей по проекту. Наибольшее внимание с позиций логистики необходимо уделить таким вопросам как расчет продолжительности строительства с учетом подготовительного периода, возведения подземной и надземной части, производства отделочных работ. Также необходимо учитывать возможности рециклинга, то есть использование вторичного сырья на стройплощадке, например: обломков кирпича и бетона для обустройства подъездных путей, резиновой крошки и других материалов. При проектировании объекта следует учитывать возможности новых информационных систем, например: планирование потребности в сырье и материалах на основе модулей MRP; контроль за запасами при помощи поставщиков VMI; возможности интеграции цепи поставок на основе SCM; внедрение APS-систем; создание банка чертежей [3] (позволяет размещать чертежи в общем хранилище, что ускоряет процесс обмена и повышает координацию инже-неров-проектировщиков), способствующих созданию единого информационного пространства.
На стадии согласования проекта с органами государственного контроля не происходит фактических логистических операций, при этом, организация электронного документооборота
и внедрение корпоративной системы управления качеством логистической системы позволит выполнить определенные логистические задачи и сократить время прохождения экспертизы, что также отразится на сроках осуществления проекта.
Формирование системы договорных обязательств участников реализации проекта должно происходить на принципах логистической интеграции и координации и должно состоять из следующих стадий: планирования контрактов; выбора и заключения контрактов; контроля изменения контрактов по причине изменений в самом проекте [4, с. 180-181].
Внедрение проекта означает непосредственное возведение зданий: строительство с соблюдением технологий и осуществление всего спектра логистических операций. Организационно-подготовительные мероприятия, выполняются в подготовительный период строительства. На этом этапе осуществляется складская логистика с использованием открытых складских площадок: доставленные на строительную площадку материальные элементы складируются для их временного хранения и создания производственного запаса. Сроки завоза материалов увязаны с календарным планом производства работ. Материалы и конструкции доставляют на строительную площадку автотранспортом. Запас материалов и конструкций принят на 5-12 дней для автомобильного транспорта, железнодорожным транспортом — 15-30 дней. Учитываются также коэффициенты неравномерности поставок и потребления материалов. На период выполнения работ по строительству здания прокладывается кольцевая, временная автомобильная дорога имеющая въезд и выезд. Осуществляется эксплуатация строительных машин, механизмов и транспортных средств. Работы по строительству объекта выполняются методом наращивания в три периода: подготовительный, основной и заключительный. По окончании строительства на строительной площадке все вспомогательные сооружения и устройства разбираются, ограждение демонтируется. Площадка очищается от оборудования, строительных материалов, мусора. Заключительным этапом производят: окончательную планировку вокруг здания; устройство подъездов к зданию; устройство автомобильной стоянки; устройство отмостки вокруг здания; устройство газонов; посадку деревьев; устройство площадок для отдыха; установку металлического ограждения, ворот, калитки. Благоустройство территории начинается после завершения малярных работ, наружной отделки фасада и продолжается до подготовки объекта к сдаче.
После сдачи объекта происходит его реализация. Для реализации жилой недвижимости используются различные каналы распределения нулевого, первого или второго уровня, что определяется общей политикой фирмы. Некоторые фирмы предпочитают иметь собственные риэлтерские агентства или нанимать сторонние компании, другие предпочитают осуществлять продажи напрямую.
Распоряжение результатами проекта означает: извлечение прибыли; осуществление управления объектом жилой недвижимости, то есть обеспечение объекта кадрами, материалами, извлечение прибыли от сдачи в аренду объекта.
Таблица 2
Анкета для оценки качества девелоперских проектов клиентами и менеджерами фирмы
№ п/п Показатели, характеризующие качество девелоперского проекта Важность параметра (от 0 до 1, где 0 — не важно, 1 — необходимо) Оценка реализации фирмой показателя (от 1 до 5, где 1 — параметр не реализован фирмой, 5 — реализован отлично)
1.
2.
3.
Успешной реализации проекта девелопмента жилой недвижимости должен предшествовать анализ качества будущего проекта, иными словами формирование уровня логистического сервиса компании и каждого отдельно взятого проекта. Глав-
242
ной целью логистического сервиса является формирование управленческой культуры и построение корпоративной системы управления качеством логистического сервиса. Его внедрение позволит оценить разницу в оценке параметров качества воспринимаемых логистическим менеджментом фирмы и конечным покупателем. Для этого девелоперу следует внедрить оценку логистического качества путем экспертных оценок.
Представленная анкета может быть предоставлена как клиентам девелоперской компании, так и партнерам в цепи поставок, менеджерам фирм-партнеров и управляющему персоналу самой фирмы. Показатели, характеризующие качество девелоперского проекта достаточно обширны, так, например, это может быть оценка по общим принципам девелопмента, инфраструктуре объекта, срокам, маркетингу, логистике и так далее. Эксперт должен оценить уровень реализации фирмой того или иного показателя. Для проведения оценки необходимо внедрение весов для каждого параметра, в данном случае это будет оценка важности параметра с точки зрения анкетируемого.
Таблица 3
Результаты исследования расхождения ожиданий клиентов фирмы и менеджмента
№ п/п Показатели, характеризующие качество девелоперского проекта Оценка менедж- мента фирмы Оценка клиен-та/менеджмента фирм-партнеров
1.
2.
3.
Результаты исследования сводятся в табл. 3, которая наглядно показывает расхождения в оценке важности и уровня реализации на практике того или иного параметра. Подобная оценка позволит выявить необходимый уровень качества, который удовлетворяет потенциального покупателя объекта недвижимости. Подобный анализ можно проводить также в отношении проектов конкурентов.
Для формирования системы логистического менеджмента необходима оценка уровня логистического сервиса и внедрение уровня качества проекта, соответствующего потребительским ожиданиям. Обозначенный процесс представлен на рис. 1. Если уровень логистического сервиса соответствует ожиданиям потребителя, то в соответствии с заданной концепцией проекта выбираются логистические технологии и технические средства, системы и процедуры, обеспечивающие необходимое качество проекта. Реализация выбранных логистических операций и поставленных логистических задач осуществляется посредствам логистического менеджмента, основы которого находят отражение в управленческой культуре и корпоративной системе управления качеством логистического сервиса девелоперской компании.
Таким образом, применение логистики в разработке, осуществлении и реализации девелоперских проектов повышает
ПРОБЛЕМЫ МАРКЕТИНГА. ЛОГИСТИКА ^ Д
Рис. 1. Внедрение логистического сервиса в процесс управления проектами
конкурентоспособность товара на рынке, позволяет выявлять и нивелировать расхождения между ожидаемым уровнем логистического сервиса девелоперского проекта и реализуемым уровнем качества проекта.
Литература
1. Корпоративная логистика в вопросах и ответах / Под общ. и науч. ред. В.И. Сергеева. — 2-е изд., перераб. и доп. — М. ИН-ФРА-М, 2013. — XXX, 634 с.
2. ЛенСпецСМУ: Новые горизонты устойчивого развития [Электронный ресурс] // Альфа-Банк, Комментарий к размещению, Российский рынок облигаций, декабрь 2012 г., URL: http://st.finam.ru/ipo/comments/_Desknote_LSS_10%2012%202012_final.pdf (дата обращения: 10.10.2013).
3. ИТ-небоскребы начинаются с фундамента [Электронный ресурс] // IT manager, декабрь 2011 г., URL: http://www.it-world.ru/ download/pdf/itmanager/98/38-39.pdf (дата обращения: 10.10.2013).
4. Кубасова Т.И. Логистика и логистический менеджмент ипотечно-строительных проектов / Науч. ред. В.В. Щербаков. — СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2009. — 251 с.
243
