CC BY
45
Лизинг недвижимости как способ инвестирования
УДК 330.322
Е.Д. Дуденков,
студент факультета Землеустройства, ФГБОУВО «ГУЗ», г. Москва
В. М. Столяров
к.э.н., старший преподаватель, ФГБОУ ВО «ГУЗ», г. Москва
Аннотация: В данной статье рассматривается лизинг недвижимости как способ инвестирования, его нормативно-правовая база, сравнение с традиционными формами инвестирования, а также исследование по отечественному рынку лизинговых операций в сегменте недвижимости.
Ключевые слова: лизинг недвижимости, инвестирование, инвестиции, отечественный рынок лизинга.
В настоящее время существует значительное количество способов и методов инвестирования в недвижимость. Одним из таких инструментов является «Лизинг». Это -достаточно молодой вид финансовой деятельности, зародившийся в США в 50-х годах двадцатого столетия. Поначалу он не нашел широкого применения, но достаточно быстро распространился по миру, зарекомендовав себя как надежный и эффективный метод долгового финансирования.
«Лизинг» в переводе с английского термина «lease», означает «аренда». Ему можно дать следующее определение: «Лизинг - это совокупность имущественных отношений, образующихся при передаче имущества во временное пользование» [8]. Этот комплекс, помимо собственно договора лизинга, включает и другие договоры, в частности договор займа, договор купли-продажи и т.д. Для лизинга характерно сложное сочетание этих договоров и взаимопроникновение возникающих при их заключении взаимоотношений. Объектом лизинга может выступать движимое и недвижимое имущество, кроме земельных участков. В данной работе, нас интересует только недвижимость.
На сегодняшний день нормативно-правовое регулирование лизинговых операций в Российской Федерации исходит от следующих источников:
- Гражданский кодекс РФ;
- Федеральный закон РФ «О лизинге» от 29 октября 1998 г. № 164 ФЗ;
- Налоговый кодекс РФ;
- Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 N 39-Ф3 (п. 2, ст.11).
Стоит отметить, что согласно закону РСФСР 1488-1 (который действует на сегодняшний день, с последней поправкой от 26.07.2017), инвестирование может осуществляться за счет следующих средств:
- Иностранных инвестиций;
- Привлеченных финансовых средств инвестора (средства от продажи акций);
- Денежных средств, централизуемых объединениями (союзами) предприятий в установленном порядке;
- Заемных финансовых средств (кредиты, займы);
- Собственных средств (прибыль, денежные накопления и др.);
- Отчислений из государственного или муниципального бюджетов (ассигнования).
Лизинг тоже может рассматриваться как один из вариант или метод инвестирования развития готовых объектов и проектов недвижимости. Он является достаточно интересным инструментом, так как сочетает в себе черты кредита и аренды. В ниже приведенной таблице, мы провели и составили сравнительную характеристику между коммерческим и ипотечным кредитами с лизингом. В ней показаны достоинства и недостатки выбранных методов инвестирования.
Исходя и материала, приведенного в таблице 1 можно сделать вывод о том, что и коммерческий кредит, и лизинг представляют собой взаимосвязь торговых и кредитных сделок.
По своей природе кредитная сделка обусловлена актом купли-продажи, и она существует, так как существует торговая сделка. В лизинге же такая тесная взаимосвязь с куплей-продажей отходит на второй план, поскольку в основе своей кредит имеет краткосрочный характер, а лизинг наоборот, долгосрочный.
Лизинг не имеет абсолютного сходства ни с одной из форм кредита, однако он включает кредитные отношения.
Без сомнений можно сказать, что лизинг выступает как часть института аренды, но усложненная наличием третьей стороны - продавцом имущества в аренду, с которым лизингополучатель не заключает договор, но все равно непосредственно вступает в отношения, в связи с покупкой имущества.
Таблица 1. Сравнительные характеристики лизинга и кредитования
Характерно тнка Коммерческий кредит Ипотечный кредит Лизинг
Срок До 3-х лет (в зависимости от программы кредитования) От 3-х до 50-ти лет От 3-х до 7-ми лет (иногда в индивидуальном порядке)
Гарантии кредитора Залог имушества Залог имушества, в том числе и приобретаемая в ипотеку недвижимость Залог имушества
Правовое регулирован не в РФ ГК РФ часть вторая. Глава 42, §2 ГК РФ; ФЗ №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ГК РФ часть вторая, §6; ФЗ №164 «О финансовой аренде (лизинге)»
Право собственное ти владение, пользование, распоряжение Владение и пользование, возможно и распоряжение, но с согласия залогодержателя Пользование и распоряжение отдельны от владения. Владение имуществом сохраняется за лизингодателем
Основные функции Воспроизводственная, стимулирующая. перераспределительная Стимулирующая, Функция привлечения финансовых средств б сферу материального производства Финансовая, производственная, сбытовая
Количество участников Двое: кредитор и заемщик Двое: кредитор и заемщик Трое: продавец, лизингодатель, лизингополучатель
Учет задолженнос ти Кредитная задолженность Кредитная задолженность Текущие затраты
Форма погашения Денежная Денежная Денежная или продукцией(В порядке компенсационных услуг)
Однако лизинговые отношения далеко не всегда начинаются с покупки имущества, так как оно уже может находиться в собственности арендодателя.
Исходя из своей экономической сущности, лизинг рассматривается как инвестиции в основной капитал. Предоставляя на обозначенный срок элементы основного капитала, собственник затем получает прибыль, в виде комиссионных в установленное время, тем самым обеспечивая принцип платности.
В федеральном законе «О лизинге» определено, что предметами лизинга могут быть любые не потребляемые вещи, здания, сооружения, оборудование, спецтехника, имущественные комплексы, предприятия и другие, необходимые для ведения производства, предпринимательской деятельности [3].
Стоит упомянуть лизинг недвижимости, как коммерческой, так и жилой. По своей сути он не отличается от остальных лизинговых операций (оборудование, техника и прочее). Таким видом лизинга удобно пользоваться, поскольку есть возможность получить объект недвижимости без больших вложений собственных средств. Несомненно, значительным плюсом является постоянный рост стоимости объектов недвижимости на вторичном рынке. В случае расторжения договора сторонами, лизингодатель может на таком рынке заключить новый договор по данному объекту недвижимости.
Различия между жилой и коммерческой недвижимостью прописываются в документах, при совершении сделок. Для жилой характерен запрет на прописку иных лиц, не указанных в договоре, а в коммерческой — такого пункта нет.
При таком виде операций, лизингодателю выгодно то, что объект лизинга остается в его собственности (в ипотеке же она переходит в собственность заемщика), а лизингодатель не обременен налогом на имущество (обязанность лизингодателя).
Недостатком служит невозможность оформления земельных участков в лизинг. В наиболее используемом варианте при приобретении объекта недвижимости оформляется право и на землю под ним. В такой ситуации оформляется отдельно договор аренды на этот земельный участок и договор лизинга на интересуемый объект.
В нашем исследовании, мы обратились к рейтинговому агентству «Эксперт РА», с целью выяснить количество лизинговых компаний на отечественном рынке. По итогам последнего квартала 2017 года, на территории Российской Федерации, осуществляют лизинговую деятельность 103 компании, из которых 34 занимаются лизинговыми операциями с недвижимым имуществом, и около 5-и из них являются ведущими в этом сегменте (Сбербанк Лизинг, ВТБ24 Лизинг, МКБ - Лизинг, Альфа Лизинг, Райффайзен Лизинг).
Согласно данным того же агентства, в период с 2015 по 2017 года, наблюдался спад в сегменте лизинговых операций с недвижимостью, и составил на конец 2016 года 1,3%. Возможно, это связано с недоверием к этому инструменту, так как в Россию он пришел относительно недавно. Следовательно, инвесторы выбирают традиционные способы вложения средств. На последний квартал 2017 года ситуация в сегменте лизинга недвижимости поменялась, отмечен рост до 1,7 %.
Интересно и то, что в законе «О лизинге» прописаны объекты недвижимого имущества, к которым относятся морские и воздушные суда, что по идее, должно составлять весомую долю на рынке. На последний квартал того же 2017 года, доля операций с авиа и морским лизингом составляет 27,5% отечественного рынка. Но согласно исследованию, к сегменту обычной недвижимости не относят морские и воздушные суда.
Согласно приведенным выше доводам, мы считаем, что лизинг вполне подходит на роль инструмента инвестирования. В таблице мы указали, что одна из функций лизинга -финансовая (инвестиционная), не только стимулирует инвестиционную деятельность, но и делает данный процесс «привлекательным». У лизинга имеется большой потенциал по развитию, особенно в сфере недвижимости, так как её востребованность продолжает расти.
Список использованной литературы
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14, ред. от 05.12.2017 - Консультант Плюс.
2. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 31 июля 1998 года N 146-ФЗ, ред. от 19.02.2018 - Консультант Плюс.
3. Федеральный закон РФ «О лизинге» от 29 октября 1998 г. № 164 ФЗ - Консультант Плюс.
4. Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 N 39-Ф3 (п. 2, ст.11) -Консультант Плюс.
5. Закон РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 (ред. от 26.07.2017) «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» - Консультант Плюс.
6. Хлыстун, В.Н., Мурашева, А.А., Разяпов, А.З. и др. Методологические основы развития рынка недвижимости/Под ред. А.А. Мурашевой. -М.: ГУЗ, 2017 -368 с.
7. raexpert.ru — Рейтинговое агентство «Эксперт РА».
8. economica-upravlenie.ru — Электронный ресурс.
