CC BY
46
УДК 339.187.62
Тяжов А. И., Воронович С. О.
ИНСТИТУЦИОНАЛЬНЫЕ СПОСОБЫ РАЗВИТИЯ ЛИЗИНГА НЕДВИЖИМОСТИ
Рано или поздно в любой компании возникает необходимость приобрести недвижимость в собственность, будь то офисное здание или производственное помещение. Однако единовременное отвлечение солидных средств на подобную покупку часто оказывается неэффективным. Обращение же в коммерческий банк также может не принести желаемого результата: отечественные банки пока еще неохотно предоставляют «длинные кредиты», а у компаний зачастую не хватает обеспечения. Кроме того, по действующим нормативам имущество, приобретаемое с помощью банковского кредита, не может служить его обеспечением. Чтобы разрешить проблему, руководителю компании стоит воспользоваться лизингом недвижимости, при котором допускается передача кредитору в залог имущества, приобретенного в соответствии с целевым назначением кредита.
Ключевые слова: лизинг, недвижимость, институционализация экономических отношений.
Лизинговые схемы являются одной из эффективных экономических рыночных систем, ускоряющих оборот новых и уже эксплуатировавшихся объектов недвижимости на развитых рынках, которые существенно оживляют рыночную динамику.
Популярность лизинга на развитых странах обусловлена очевидными преимуществами для всех участников лизинговой сделки по сравнению с другими вариантами инвестирования. В Европе доля лизингового финансирования составляет 19% от общего объёма кредитования. В России этот показатель равняется 5,6%, соответствующим образом характеризуя модернизационную активность экономики. Несмотря на то, что лизинговые услуги на российском рынке представлены уже не первый год, они до сих пор не рассматриваются как наиболее перспективное направление инвестирования.
В России лизинг недвижимости в денежном выражении серьёзно отстаёт от лизинга техники (лизинга ж/д техники и судов, авиатехники - в 7,9 раза, автотранспорта - в 5,5 раз), хотя в процентном отношении за 2010 год, по сравнению с 2009 годом, в структуре российского лизинга самый значительный прирост показал лизинг недвижимости (+297,88%). Если рассматривать отраслевую структуру рынка лизинга недвижимости в России и Европе, то в Европе рынок лизинга недвижимости составляет 12% от общего объёма рынка лизинга, а в России лишь 2%. Это говорит о том, что в Европе лизинг недвижимости - наиболее востребованный инвестиционный механизм, это комплексная услуга, лизингодатель предлагает клиенту кроме услуг по финансиро-
ванию, помощь в подборе объекта, услуги по оценке, управлению и развитию.
В связи с неразвитостью лизинговых процедур в сфере оборота недвижимости России, субъекты рынка упрощённо трактуют данное экономическое понятие как альтернативные варианты кредитных программ и арендных отношений. Когда лизинг только появился на российском рынке, его стали называть «мутацией аренды», и тем не менее за последние десятилетия лизинг потеснил на развитых рынках недвижимости традиционное кредитование, и доказал, что «мутирует» он в сторону полезности.
Экономическое содержание лизинга определяется пакетом имущественных отношений, связанных с предоставлением имущества во временное пользование. Кроме договора лизинга в пакет включаются другие договоры, - это договор займа и договор купли-продажи, и эти процедуры предшествуют главному событию лизинга - передаче имущества в пользование, но в случае приобретения недвижимости в собственность пользователем, а также после окончания договора лизинга, завершают весь блок отношений лизинга.
Основой лизинговой сделки служит финансовая (кредитная) процедура. Лизингодатель предоставляет пользователю финансовую услугу, покупая имущество в свою собственность за полную стоимость, а затем, за счёт периодических, согласованных лизинговых платежей, при завершении лизингового периода, возмещает эту трату. Такая своеобразная форма кредитования основных фондов является финансовой сутью отношений в лизинговой сделке, поэтому, с точки
268
Вестник КГУ им. Н.А. Некрасова ♦ № 4, 2011
© Тяжов А. И., Воронович С. О., 2011
зрения экономики, лизинг - это кредит, данный в виде передаваемого в пользование имущества.
Отличием лизинга служит отделение права пользования недвижимым имуществом от права владения им, то есть право его использования переходит к лизингополучателю, а лизингодатель сохраняет право собственности. Объект остаётся собственностью лизингодателя при завершении срока лизинга, но в договоре лизинга можно предусмотреть право лизингополучателя на покупку недвижимости по истечению договора лизинга, при этом, после оплаты объекта лизинга, переходит и право собственности на него.
Может быть востребован лизинг уже бывшей в эксплуатации недвижимости, особенно дорогостоящих объектов, совершенно недоступных широкому бизнесу, ввиду внушительной первоначальной цены. При этом владелец сам, или посредством лизинговой фирмы, отдаёт в лизинг невостребованную в собственном бизнесе недвижимость, минимизируя издержки от простоя.
При обычном варианте, лизингополучатель сам подбирает на рынке объект, и, не имея достаточных средств, заключает договор лизинга с фирмой-лизингодателем, которая и покупает затем данную недвижимость у поставщика, а потом передаёт лизингополучателю на условиях лизингового соглашения.
На других рынках встречается прямой лизинг, что представляет собой двустороннее соглашение, при котором поставщик отдаёт объект недвижимости в лизинг самостоятельно. При так называемом, «косвенном лизинге», передача объекта организована через посредника.
Возвратный лизинг (sale-lease-back) - это частный случай прямого лизинга. Собственник объекта или имущественного комплекса передает право собственности на него будущему лизингодателю на условиях купли-продажи, т.е. продает по малой цене (до 20% от рыночной). При этом покупатель (лизингодатель), согласно соглашению, обязан сдать объект в аренду бывшему хозяину на длительный срок (5-7 лет) при довольно низкой плате (13-14% в год от суммы купли-продажи). Такой вариант лизинга даёт возможность предприятиям получить средства, которые они могут использовать более выгодно, а инвестору - приобрести в собственность доходную недвижимость, сдавать площади в аренду и получать стабильный поток денег. Выгода и в том, что возвратный лизинг оптимизирует налоговые выплаты. При
ускоренной амортизации налог на имущество уменьшается примерно в три раза, а лизинговые платежи относятся на себестоимость продукции, а это уменьшает налогооблагаемую базу по налогу на прибыль.
В практике применения лизинга встречаются разные формы:
- «финансовый лизинг» - это лизинг объекта недвижимости с окупаемостью в полном объёме, с выплатой полной его стоимости, при этом лизингодатель возвращает себе всю стоимость недвижимости и премируется маржой от лизинговой сделки. Период временного пользования совпадает со сроком его полной амортизации;
- в «оперативном лизинге» срок договора короче периода амортизации объекта недвижимости. Лизингодатель за период договора лизинга компенсирует часть стоимости и вынужден сдавать его во временное пользование несколько раз, обыкновенно, разным пользователям. В итоге лизингодатель компенсирует все расходы. Риск утраты или порчи недвижимости лежит на лизингодателе, страхование, ремонт и обслуживание выполняется им же;
- при «чистом лизинге», лизингополучатель сам ведёт частичное (или полное) обслуживание объекта, и в лизинговые платежи не включаются расходы лизингодателя по эксплуатации объекта;
- при «мокром лизинге», лизингодатель предлагает лизингополучателю более обширный комплекс эксплуатационных услуг, техническое обслуживание, ремонт, страхование, поставку необходимого для бизнеса сырья и оборудования, подготовку персонала, маркетинг и рекламу продукции.
Специфической схемой инвестирования жилищного строительства можно считать жилищный лизинг, выполняемый лизинговыми фирмами, при котором, они приобретают по заданию лизингополучателя у строителей жильё и передают его в аренду, тем самым одновременно кредитуя лизингополучателя.
Компания «РЕСО Лизинг» иллюстрирует эффективность лизинговой сделки по отношению к простому банковскому кредитованию (даже с большей процентной ставкой): Отток денежных средств по сделке сокращается в пределах 7-12%. Естественно, экономический эффект от применения механизма финансового лизинга (налоговая экономия за счёт ускоренной амортизации, экономия налога на прибыль за счёт включения
Вестник КГУ им. Н.А. Некрасова ♦ № 4, 2011
269
в себестоимость, НДС, принимаемый к зачёту), в значительной степени зависит от конкретных условий сделки.
Лизинг объектов недвижимости как один из перспективных инвестиционных инструментов выполняет ряд важнейших функций (инвестиционную, финансовую, сбытовую, функцию использования налоговых льгот), раскрывающих его потенциал и назначение. Ведущая роль принадлежит инвестиционной функции лизинга, и заключается в том, что он является дополнительным способом вложения в основные фонды, разнообразит традиционные каналы финансирования, такие как собственные средства организаций, долгосрочное кредитование и другие варианты.
Давая оценку инвестиционной характеристике лизинга, Дмитрий Зотов, длительное время возглавлявший «Сбербанк Лизинг» озабочен тем, как встраивается лизинг в программу модернизации экономики: «Лизинг - это очень важный, но только финансовый инструмент, направленный на обновление основных фондов, а если промышленной политики нет, то и любой эффективный инвестиционный инструмент, в том числе лизинг, либо останется не востребован, либо будет развиваться, как говорится, не благодаря, а вопреки».
Руководитель финансовой компании «Поли-текс» Елена Шуникова отметила: «Интерес предприятий к лизингу не вызывает сомнений, да и государственная поддержка этого сегмента налицо. В конце 2010 года законодатели постарались сделать приятное лизинговым компаниям и их клиентам, предложив ряд поправок в профильные нормативные акты. И прежде всего - в закон «О финансовой аренде (лизинге)», что открывает лазейку для развития нового и весьма емкого направления - лизинга для физических лиц. Прежде, законом устанавливалось, что в лизинг можно передавать объекты, которые должны быть использованы в предпринимательских целях. Но теперь этот пункт исключили, что открывает возможности взять в лизинг имущество, которое в дальнейшем может использоваться не обязательно для бизнеса».
Лизинговые компании, чтобы уйти от ответственности за поставку некачественного объекта недвижимости, прописывают в договоре, что объект лизинга выбран самим лизингополучателем по заявке, оформленной по соответствующей форме - это ещё один из многочисленных нюансов лизинговых процедур.
Директор «ЧелИндЛизинг» Таисия Зотова констатирует, что «силу набирают компании с государственным участием (как и на других финансовых рынках), выходя в регионы, тесня местных игроков. Обладая неограниченными дешевыми и длинными денежными средствами, лизинговые компании с государственным участием могут предложить привлекательные условия, тем самым ужесточая конкуренцию на рынке лизинговых услуг. Шансы у независимых лизинговых компаний есть, т. к. потребителям «государственного» лизинга приходится сталкиваться с чрезмерно сложными «бумажными» процедурами. Да и просвещением (особенно в сегменте малого и среднего бизнеса, где разницу между кредитом и лизингом способны сформулировать далеко не все потенциальные клиенты) гиганты не особенно интересуются».
По мнению авторов исследования, широкий спектр используемых лизинговых схем на рынке недвижимости, их функциональное разнообразие, несколько оправдывают временные трудности организационного характера и законодательные недоработки. Лизинг необходим рынку недвижимости, являясь важным инструментом инвестирования в недвижимость, форсируя в какой-то степени оборот объектов на рынке, внося тем самым лепту в экономическое оздоровление.
Библиографический список
1. Федеральный закон № 164-ФЗ «О лизинге» от 29.10.1998
Асаул А. Н. Экономика недвижимости : учебник для вузов / А. Н. Асаул. - 2-е изд., испр. - СПб. : СПбГАСУ, 2007. - 384 с.
Тютюненко Н. Как лучше // Бизнес Журнал. -2011. - № 8. - С. 10-18.
2. Дун И. Р. Возвратный лизинг в России // Финансы и кредит. 2011. - № 9. - С. 51-55.
3. Круглая А. А. Бизнес-стратегия лизинговой компании // Финансы и кредит. 2007. - № 36. - С. 44-50.
4. Полисюк Г. Б. Экономико-правовое обеспечение лизинговых операций в России / Г. Б. Полисюк, И. Р. Шпербер // Финансы и кредит. - 2007. - № 32. -С. 57-60.
5. Девяткина В. Е. Инвестиционный потенциал лизинга // Успехи современного естествознания. - 2008. - № 1. - С. 27-27.
6. Кувшинова Е. С. Финансовое обеспечение лизинга промышленных предприятий // Финансовая экономика. - 2009. - № 5. - С. 65-73.
7. Есть ли проблемы с лизингом недвижимости? -URL: http://www.newsland.ru/News/Detail/id/560733/ саМ05/ (дата обращения: 20.09.2010).
270
Вестник КГУ им. Н.А. Некрасова ♦ № 4, 2011
