CC BY
10ЛЕГАЛИЗАЦИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА САМОВОЛЬНУЮ ПОСТРОЙКУ
АЛИЕВА Луиза Магомедовна,
магистрант юридического института Дагестанского государственного университета. E-mail: Gabibova.lm@gmail.com
Краткая аннотация: В рамках данной статьи рассматривается вопрос, касающийся одной из актуальных проблем введения индивидуального жилого помещения в гражданский оборот путем его легализации. Несовершенство законодательства в вопросах легализации права на самовольную постройку при наличии в нем противоречий приводят к возникновению множества споров в данном вопросе, которые не находят своего разрешения на протяжении долгих лет. Следовательно, в настоящее время назрела острая необходимость пересмотра законодательства в данном вопросе для приближения его к современным реалиям.
Abstract: Imperfection of the legislation in questions of legalization of the right to unauthorized construction in the presence of contradictions in it leads to the emergence of a set of disputes in this question which don't find the permission for many years. Consequently, there is now an urgent need to review the legislation on this issue in order to bring it closer to modern realities.
Ключевые слова: право, собственность, легализация, самовольная постройка.
Keywords: law, property, legalization of unauthorized construction.
Актуальность темы исследования обусловлена тем, что в настоящее время все еще возникают случаи необходимости легализации права собственности на самовольную постройку. Особую актуальность данная тема приобрела после присоединения территории Крыма, где вопросы легализации долгое время оставались неразрешенными, при этом именно в условиях решения проблем Крымского полуострова Российское законодательство ярко проявило собственное несовершенство. Несмотря на провозглашенные гарантии признания права собственности жителей Крыма на их имущество, в частности самовольные постройки, фактически оформить его удалось лишь не многим. При этом многие даже капитальные самовольные постройки были снесены.
В соответствии с федеральным законодательством, право собственности на самовольную постройку может быть признано в судебном порядке, а также в ином
порядке, установленном законодательно, при наличии определенных условий, как это указано в ст. 222 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) [1]. В первую очередь для признания права собственности на постройку необходимо наличие у лица права на земельный участок, на котором такая постройка расположена. Данное право может быть в виде права собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования. При этом необходимо одновременное выполнение следующих условий:
- имеющиеся права на земельный участок должны допускать возможность строительства на нем спорного объекта;
- при обращении в суд постройка должна соответствовать параметрам, которые установлены документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
- сохранение постройки не будет нарушать права и охраняемые законом интересы прочих лиц и создавать угрозу для жизни и здоровья граждан.
При этом ст. 222 ГК РФ позволяет органам местного самоуправления снести самовольную постройку во внесудебном порядке, при ее размещении на ненадлежащей территории. Более того, даже при наличии официально оформленного права на самовольную постройку, она может быть снесена по решению суда (Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010) [3].
Следовательно, легализация права собственности на самовольную постройку представляет своего рода исключение из общих правил при наличии комплекса определенных условий. Однако в настоящее время количество дел о признании права собственности на постройку свидетельствует о том, что такое исключение достаточно часто используется при признании права, тогда как судебная практика по таким делам не отличается единообразием.
В первую очередь необходимо уяснить, что в настоящее время под самовольной постройкой понимается строение, которое было возведено на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке или разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенное без получения требуемых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Таким образом, возникает некое противоречие. Ели самовольная постройка была создана на земельном участке, который не был предоставлен или не предусматривает на нем строительство, то, как можно удовлетворить требованиям ч. 3 ст. 222 ГК РФ: «если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта» не понятно.
Статья 222 ГК РФ в новой редакции от 2015 г. еще больше снижает возможность оформления права собственности на
самовольную постройку, так как по факту для признания такого права, указанная самовольная постройка не должна быть самовольной.
При этом, как было указано выше, законодатель закрепил за органами местного самоуправления возможно сноса построек во внесудебном порядке.
Следовательно, несмотря на провозглашенные попущения для собственников самовольных построек при их легализации, фактически законодатель только расширил полномочия местных администраций по сносу таких построек.
Также следует особо указать, что ст. 222 ГК РФ предусматривает два возможных варианта легализации права собственности на самовольную постройку:
1) в судебном порядке;
2) в ином порядке, которые установлен в законодательстве, то есть «несудебном».
В данном случае речь идет о так называемой «дачной амнистии», в соответствии с которой в период с 1 сентября 2006 г. и до 1 марта 2020 г. граждане, имеющие земельные участки на каком-либо вещном праве, могут оформить право собственности на когда-либо созданные ими на данных участках объекты недвижимости на одном лишь основании представления документа, который подтверждает права на землю [2].
Продемонстрируем несовершенство законодательства на примере. После присоединения Крымского полуострова, одним из самых актуальных вопросов стал вопрос оформления прав на самовольные постройки, которых было огромное множество на данной территории. В силу специфики Украинского законодательства и реалий жизни населения, многие земельные участки в Крыму не были официально предоставлены. В первую очередь это касалось кооперативов, созданных местным населением, которые неоднократно пытались оформить права на фактически имеющиеся у них земельные участки, не прекращая при этом строительство.
В итоге на данной территории имеются до сих пор капитальные объекты, принадлежащие гражданам, земельные участки под которыми не предоставлены им на каком-либо праве. Даже при наличии документов на земельные участки легализация самовольных построек в Крыму потребовала принятия и неоднократного изменения локальных нормативно-правовых актов, устанавливающих детализированный порядок действий. В результате оформить свои постройки граждане смогли не сразу и некоторые не могут до сих пор.
В данной ситуации наглядно было продемонстрировано несоответствие в ст. 222 ГК РФ в том, что легализация самовольной постройки требует предоставления документов на земельный участок, однако самовольная постройка может быть возведена на участке, который так и не был официально предоставлен. Локальные нормативно-правовые акты в силу отсутствия прямых указаний в федеральном законодательстве установили, что в качестве документов может выступать разрешение местной администрации для строительства объектов недвижимости. При отсутствии такого разрешения, оформить свои права кооперативы получили возможность только заново испрашивая земельные участки у органов местного самоуправления, которые предоставляют их в аренду далеко не на благоприятных для населения условиях.
Анализ законодательства позволяет сделать вывод, что упрощенный порядок оформления права собственности на некоторые имущественные объекты, который установлен в ФЗ «О государственной регистрации прав недвижимости», не может быть признан как иной порядок легализации самовольных построек по ряду оснований причин. Указанный порядок применяется в отношении лишь определенных объектов недвижимости (объектов индивидуального жилищного строительства, объектов потребительского назначения), и только граждане могут им воспользоваться. Помимо этого, регистрирующим органом не проверяется законность постройки из-за того, что он не
имеет таких полномочий.
При этом оформление прав собственности не дает гарантии невозможности дальнейшего признания самовольной постройки нарушающей права и интересы других лиц либо создающей угрозу для жизни и здоровья граждан. При этом можно предположить, что легализация права собственности на самовольно возведенную постройку в порядке иного, несудебного, производства должна влечь за собой такие же правовые последствия, что и такая легализация, произведенная в судебном порядке, то есть признание государством безусловной возможности нахождения данной постройки в обороте из-за отсутствия признаков самовольности незаконно построенного объекта недвижимости. Иначе, на самом деле, возникают сомнения по поводу целесообразности установления иного, внесудебного, порядка признания права собственности на самовольную постройку.
На основании всего вышесказанного, при учете тех фактов, что в настоящее время имеет множество судебных споров по данной категории дел [4], большое количество фактически существующих и находящихся в обороте самовольных построек, в настоящее время назрела необходимость законодателю следует обратить особое внимание на проработку «иного порядка, установленного законом», возможность применения которого установлена в п. 3 ст. 222 ГК РФ и которым должен стать порядок оформления прав собственности на самовольную постройку, предоставляющий застройщику возможность документально начать все с начала, а также правомерным собственникам узаконить строения вне зависимости от имеющихся прав на земельный участок.
В настоящее время данный порядок по факту существует, при этом требуемую документацию орган, уполномоченный в области строительства, оформляет «задним числом» или подготавливается новый пакет документов как на вновь построенную недвижимость, при этом здание, к примеру, созданное в 1987 г., по документам возво-
дится в 2017 г., что явно не целесообразно с практической точки зрения (данные объекты имеют разную инвентаризационную (кадастровую) стоимость, различный процент износа, амортизации и т. п.) [5, с. 60]. Следовательно, в настоящее время отсутствует легальная возможность оформления документации застройщиком на ранее возведенный объект недвижимости, и только при желании уполномоченного органа содействовать собственнику можно оформить необходимые документы, что повышает угрозу использования коррупционных схем в силу высокой степени субъективности данного подхода.
При законодательном установлении соответствующей возможности уполномоченными органами будут производиться оценка и решаться возможность ввода самовольной постройки в эксплуатацию. В данном случае объект не должен нарушать строительные нормы и правила, и следовательно, права и охраняемые законом интересы третьих лиц. При несогласии застройщика с решением ему не может быть отказано в праве на обращение в суд.
Таким образом, как иной порядок легализации самовольных построек может выступать закрепленный законодательно административный порядок, при котором соответствующие функции должны получить органы, вводящие вновь возведенные объекты недвижимости в эксплуатацию при их строительстве в законном порядке, что-
Библиография:
1.
2.
3.
4.
5.
бы избежать ещё большей путаницы в отношении полномочий и компетенции различных органов. Данный порядок в большей степени соответствует природе складывающихся отношений и позволить избавить суд и органы местного самоуправления от выполнения функций, который для них не свойственны. Административный порядок должен превалировать во всех случаях, когда самовольный застройщик обладает земельным участком на каком-либо праве, допускающем такое строительство, включая право аренды.
При этом следует предоставить большую самостоятельность по определению процедуры иного порядка органам власти «на местах» в силу специфики территории и исторических предпосылок.
В частности, в законодательстве содержится указание на «иной документ, подтверждающий права на земельный участок», при этом официально никаких разъяснений по данному вопросу не содержится. Предполагается, что местным органам власти необходимо предоставить возможность самостоятельно определить, что является иным документом и фактически рассматривать ситуации по поводу законности использования земельных участков. К примеру, все в том же Крыму украинскими властями, несмотря на отсутствие правоустанавливающих документов, граждане уплачивали сборы за пользование земельными участками, что фактически подтверждает их права.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017) // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, N 32, ст. 3301
Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ред. от 30.12.2017) // Собрание законодательства РФ, 20.06.2015, N 29, ст. 4344
Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // "Бюллетень Верховного Суда РФ, N 7, июль, 2010.
Обзор судебной практики Верховного Суда РФ по гражданским делам № 1 (2014) // Бюллетень Верховного Суда РФ. -2015. - № 3. -С. 18-20.
Бетхер, В. А. «Иной» порядок легализации самовольных построек: востребованная необходимость / В. А. Бетхер. //Вестник Омского Университета : Серия «Право». -2016. - № 1. - С. 54 - 68.
