CC BY
229УДК 347 DOI 10.24411/2312-0444-2018-10014
ББК 67
ЛЕГАЛИЗАЦИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА САМОВОЛЬНУЮ ПОСТРОЙКУ
Луиза Магомедовна АЛИЕВА,
магистрант Юридического института Дагестанского государственного университета E-mail: Gabibova.lm@gmail.com
Научная специальность: 12.00.03 — гражданское право; семейное право;
предпринимательское право; международное частное право
Аннотация. В рамках данной статьи рассматривается вопрос, касающийся одной из актуальных проблем введения индивидуального жилого помещения в гражданский оборот путем его легализации. Несовершенство законодательства в вопросах легализации права на самовольную постройку при наличии в нем противоречий приводит к возникновению множества споров, которые не находят своего разрешения на протяжении многих лет. Следовательно, в настоящее время назрела острая необходимость пересмотра законодательства, регулирующего данный вопрос, для приближения его к современным реалиям.
Ключевые слова: право, собственность, легализация, самовольная постройка.
Annotation. Imperfection of the legislation in questions of legalization of the right to unauthorized construction in the presence of contradictions in it leads to the emergence of a set of disputes in this question which don»t find the permission for many years. Consequently, there is now an urgent need to review the legislation on this issue in order to bring it closer to modern realities.
Keywords: law, property, legalization, unauthorized construction.
Актуальность темы исследования обусловлена тем, что в настоящее время все еще возникают случаи необходимости легализации права собственности на самовольную постройку. Особую актуальность данная тема приобрела после присоединения территории Крыма, где вопросы легализации долгое время оставались неразрешенными; при этом именно в условиях решения проблем Крымского полуострова ярко проявилось несовершенство российского законодательства. Несмотря на провозглашенные гарантии признания права собственности жителей Крыма на их имущество, в частности на самовольные постройки, фактически оформить его удалось лишь немногим. При этом многие даже капитальные самовольные постройки были снесены.
В соответствии с федеральным законодательством право собственности на самовольную постройку может быть признано в судебном порядке, а также в ином порядке, установленном законодательно, при наличии определенных
условий, как это указано в ст. 222 Гражданского кодекса РФ [1]. В первую очередь для признания права собственности на постройку необходимо наличие у лица права на земельный участок, на котором такая постройка расположена. Данное право может быть в виде права собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования. При этом необходимо одновременное выполнение следующих условий:
■ имеющиеся права на земельный участок должны допускать возможность строительства на нем спорного объекта;
■ при обращении в суд постройка должна соответствовать параметрам, которые установлены документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
■ сохранение постройки не будет нарушать права и охраняемые законом интересы
№ 2/2018
прочих лиц и создавать угрозу для жизни и здоровья граждан.
При этом ст. 222 ГК РФ позволяет органам местного самоуправления снести самовольную постройку во внесудебном порядке при ее размещении на ненадлежащей территории. Более того, даже при наличии официально оформленного права на самовольную постройку она может быть снесена по решению суда (постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г.) [3].
Следовательно, легализация права собственности на самовольную постройку представляет своего рода исключение из общих правил при наличии комплекса определенных условий. Однако в настоящее время количество дел о признании права собственности на постройку свидетельствует о том, что такое исключение достаточно часто используется при признании права, тогда как судебная практика по таким делам не отличается единообразием.
Прежде всего необходимо уяснить, что в настоящее время под самовольной постройкой понимается строение, которое было возведено на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке или разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенное без получения требуемых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Таким образом, возникает некое противоречие. Ели самовольная постройка была создана на земельном участке, который не был предоставлен или не предусматривает на нем строительство, то как можно удовлетворить требованиям ч. 3 ст. 222 ГК РФ: «если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта» не понятно.
Таким образом, ст. 222 ГК РФ в новой редакции от 2015 г. еще больше снижает возможность оформления права собственности на самовольную постройку, так как по факту для признания данного права указанная самовольная постройка не должна быть самовольной.
При этом, как было указано выше, законодатель закрепил за органами местного самоуправления возможность сноса построек во внесудебном порядке.
Следовательно, несмотря на провозглашенные допущения, для собственников самовольных построек при их легализации фактически законодатель только расширил полномочия местных администраций по сносу таких построек.
Также следует особо указать, что ст. 222 ГК РФ предусматривает два возможных варианта легализации права собственности на самовольную постройку:
1)в судебном порядке;
2) в ином порядке, который установлен в законодательстве, т.е. «несудебном».
В данном случае речь идет о так называемой «дачной амнистии», в соответствии с которой в период с 1 сентября 2006 г. и до 1 марта 2020 г. граждане, имеющие земельные участки на каком-либо вещном праве, могут оформить право собственности на когда-либо созданные ими на данных участках объекты недвижимости на одном лишь основании представления документа, который подтверждает права на землю [2].
Продемонстрируем несовершенство законодательства на примере.
После присоединения Крымского полуострова одним из самых актуальных вопросов стал вопрос оформления прав на самовольные постройки, которых было огромное множество на данной территории. В силу специфики украинского законодательства и реалий жизни населения многие земельные участки в Крыму не были официально предоставлены. В первую очередь это касалось кооперативов, созданных местным населением, которое неоднократно пыталось оформить права на фактически имеющиеся у них земельные участки, не прекращая при этом строительство. В итоге на данной территории имеются до сих пор капитальные объекты, принадлежащие гражданам, земельные участки под которыми не предоставлены им на каком-либо праве. Даже при наличии документов на земельные участки легализация самовольных построек в Крыму потребовала принятия и неоднократного изменения локальных нормативно-правовых актов, устанавливающих детализированный порядок действий. В результате оформить свои постройки граждане смогли не сразу и некоторые не могут до сих пор.
Данная ситуация наглядно продемонстрировала противоречие ст. 222 ГК РФ, которое заключается в том, что легализация самовольной постройки требует предоставления документов на земельный участок, однако самовольная постройка может быть возведена на участке, который так и не был официально предоставлен.
Локальные нормативно-правовые акты в силу отсутствия прямых указаний в федеральном законодательстве установили, что в качестве документов может выступать разрешение местной администрации на строительство объек-
№ 2/2018
тов недвижимости. При отсутствии такого разрешения оформить свои права кооперативы получили возможность только заново испрашивая земельные участки у органов местного самоуправления, которые предоставляют их в аренду далеко не на благоприятных для населения условиях.
Анализ законодательства позволяет сделать вывод, что упрощенный порядок оформления права собственности на некоторые имущественные объекты, который установлен в ФЗ «О государственной регистрации прав недвижимости», не может быть признан как иной порядок легализации самовольных построек по ряду причин. Указанный порядок применяется в отношении лишь определенных объектов недвижимости (объектов индивидуального жилищного строительства, объектов потребительского назначения) и только граждане могут им воспользоваться.
Помимо этого, регистрирующим органом не проверяется законность постройки из-за того, что он не имеет таких полномочий.
Оформление же прав собственности не дает гарантии невозможности дальнейшего признания самовольной постройки нарушающей права и интересы других лиц либо создающей угрозу для жизни и здоровья граждан. При этом можно предположить, что легализация права собственности на самовольно возведенную постройку в порядке иного, несудебного, производства должна влечь за собой такие же правовые последствия, что и такая легализация, произведенная в судебном порядке, т.е. признание государством безусловной возможности нахождения данной постройки в обороте из-за отсутствия признаков самовольности незаконно построенного объекта недвижимости. В противном случае на самом деле возникают сомнения по поводу целесообразности установления иного, несудебного, порядка признания права собственности на самовольную постройку.
На основании вышесказанного, при учете тех фактов, что в данный период времени имеется множество судебных споров по данной категории дел [4], наличествует большое количество фактически существующих и находящихся в обороте самовольных построек, необходимо сделать вывод о необходимости законодателю обратить особое внимание на проработку «иного порядка, установленного законом», возможность применения которого установлена в п. 3 ст. 222 ГК РФ и которым должен стать порядок оформления прав собственности на самовольную по-
стройку, предоставляющий застройщику возможность документально начать все с начала, а также правомерным собственникам узаконить строения вне зависимости от имеющихся прав на земельный участок.
В настоящее время данный порядок по факту существует, однако требуемую документацию орган, уполномоченный в области строительства, оформляет «задним числом» или подготавливается новый пакет документов как на вновь построенную недвижимость. При этом здание, например созданное в 1987 г., по документам возводится в 2017 г., что явно не целесообразно с практической точки зрения (данные объекты имеют разную инвентаризационную (кадастровую) стоимость, различный процент износа, амортизации и т.п.) [5, с. 60].
Следовательно, в настоящее время отсутствует легальная возможность оформления документации застройщиком на ранее возведенный объект недвижимости, и только при желании уполномоченного органа содействовать собственнику можно оформить необходимые документы, что повышает угрозу использования коррупционных схем в силу высокой степени субъективности данного подхода.
При законодательном установлении соответствующей возможности уполномоченными органами будут производиться оценка и решаться возможность ввода самовольной постройки в эксплуатацию. В данном случае объект не должен нарушать строительные нормы и правила и, следовательно, права и охраняемые законом интересы третьих лиц. При несогласии застройщика с решением ему не может быть отказано в праве на обращение в суд.
Таким образом, как иной порядок легализации самовольных построек может выступать закрепленный законодательно административный порядок, при котором соответствующие функции должны получить органы, вводящие вновь возведенные объекты недвижимости в эксплуатацию при их строительстве в законном порядке, чтобы избежать еще большей путаницы в отношении полномочий и компетенции различных органов. Данный порядок в большей степени соответствует природе складывающихся отношений и позволит избавить суд и органы местного самоуправления от выполнения функций, которые им не свойственны. При этом административный порядок должен превалировать во всех случаях, когда самовольный застройщик обладает земельным участком на каком-либо праве, допускающем такое строительство, включая право аренды.
№ 2/2018
Кроме того, следует предоставить бульшую самостоятельность по определению процедуры иного порядка органам власти «на местах» в силу специфики территории и исторических предпосылок.
В частности, в законодательстве содержится указание на «иной документ, подтверждающий права на земельный участок», при этом официально никаких разъяснений по данному вопросу нет. Предполагается, что местным органам власти необходимо предоставить возможность самостоятельно определить, что является иным документом и фактически рассматривать ситуации по поводу законности использования земельных участков.
Например, все в том же Крыму украинским властям, несмотря на отсутствие правоустанавливающих документов, граждане уплачивали сборы за пользование земельными участками, что фактически подтверждает их права.
Библиографический список
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017 г.) // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
2. Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ (ред. от 30.12.2017 г.) // СЗ РФ. 2015. № 29. Ст. 4344.
3. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. (ред. от 23.06.2015 г.) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Бюллетень ВС РФ. 2010. № 7.
4. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ по гражданским делам № 1 (2014) // Бюллетень ВС РФ. 2015. № 3. С. 18—20.
5. Бетхер ВЛ. «Иной» порядок легализации самовольных построек: востребованная необходимость // Вестник Омского ун-та. Сер. Право. 2016. № 1. С. 54—68.
ИЗДАТЕЛЬСТВО «ЮНИТИ-ДАНА» ПРЕДСТАВЛЯЕТ
Самойлов В.Д. Методология преподавания юриспруденции в системе высшего образования России. Монография. М.: ЮНИТИ-ДАНА: Закон и право, 2018. — 367 с.
Изложены общетеоретические и научные сведения об андрогоги-ке, педагогике, психологии, педагогической психологии и дидактике, возникновении, становлении и развитии в России системы высшего образования, ее государственно-правовых основ. Проводится анализ методологии преподавания юриспруденции, профессионального становления и развития, самосовершенствования педагогических работников в целях формирования высококвалифицированных юристов.
Для аспирантов (адъюнктов), обучающихся на курсах повышения квалификации педагогических работников в сфере юриспруденции, слушателей, студентов юридических образовательных организаций, факультетов.
№ 2/2018
