CC BY
125УДК 347.451.41
Махова Елизавета Алексеевна Национальный исследовательский университет
«Высшая школа экономики» Факультет права Россия, Москва lizamahova@ gmail. com Makhova Elizaveta National Research University Higher School of Economics The Faculty of Law Russia, Moscow
КУПЛЯ-ПРОДАЖА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ С УЧАСТИЕМ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНЕГО Аннотация: в данной статье рассмотрены особенности договора купли-продажи жилого помещения с участием несовершеннолетнего, а именно случаи, когда у ребенка есть право пользования или собственности таким помещением. На основании проведенного исследования действующего законодательства предлагается внести изменения относительно ситуаций, при которых является обязательным наличие согласия органов опеки и попечительства, а также действий покупателя при совершении купли-продажи жилых помещений.
Ключевые слова: купля-продажа, жилое помещение, несовершеннолетний, органы опеки и попечительства, родители (лица, их заменяющие), покупатель.
PURCHASE AND SALE OF LIVING ACCOMODATION WITH PARTICIPATION OF UNDERAGE
Annotation: the article considers the features of the contract of sale of living accommodation with the participation of underage, namely the cases when the child
has the right to use or own such accommodation. Based on the analysis of the current legislation, it is suggested to make changes regarding the situations in which it is obligatory to have the consent of the Guardianship and Trusteeship Bodies, as well as the actions of the buyer when making a purchase and sale of living accommodation. Key words: purchase and sale, living accommodation, underage, the Guardianship and Trusteeship Bodies, parents (persons replacing them), buyer.
В связи с развитием гражданского и семейного законодательства -принятием Гражданского кодекса РФ 1994 года [1] и Семейного кодекса РФ 1995 года [2] у несовершеннолетних появились имущественные права, подлежащие защите. Одним из базовых прав является осуществление родителями правомочий по управлению имуществом ребенка в соответствии с нормами гражданского законодательства о распоряжении имуществом подопечного. Имущественные права ребенка защищаются благодаря специально созданному механизму их осуществления - родители или лица, их заменяющие, обязаны получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства при обмене или дарении имущества ребенка; сдаче внаем, безвозмездное пользование, залог; совершении сделок, в результате которых будет произведен отказ от принадлежащих несовершеннолетнему прав, разделено его имущество или произойдет выдел доли, а также любые другие действия, которые уменьшат имущество подопечного.
Исходя из анализа практики по сделкам с недвижимостью (в частности -жилыми помещениями), можно сказать, что одной из наиболее распространенных сделок является купля-продажа.
Договор купли-продажи жилого помещения не выделен Гражданским кодексом РФ в качестве отдельного вида договора купли-продажи, но он имеет свою специфику. Законодателем уделяется отдельное внимание регулированию оборота жилых помещений вследствие того, что он напрямую влияет на реализацию гражданами их конституционного права на жилище.
Договор купли-продажи жилья (жилого помещения) - это сделка, при которой продавец обязуется передать в собственность покупателя изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (жилой дом (часть жилого дома), квартиру (часть квартиры) комнату), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену.
Кроме социальных прав, у ребенка есть неотъемлемое право на жилище, которое закреплено в статье 40 Конституции РФ [3]. Следует отметить, что несовершеннолетний - особый субъект жилищных правоотношений.
Л. Ю. Михеева полагает, что органы опеки и попечительства, осуществляя контроль за сделками с жилыми помещениями, в которых проживают несовершеннолетние, выражают публичный интерес и одну из социальных функций государства, что служит определенной гарантией соблюдения и защиты жилищных прав детей [4, с. 174].
Органы прокуратуры активно предъявляют иски об обязании родителей оформить жилые помещения в общую собственность с детьми, с требованиями о признании права собственности детей на долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение, признании сделок купли-продажи недействительными. Органами прокуратуры Кабардино-Балкарской Республики было предъявлено за 2016 год 417 подобных исков [5, ^ 73].
В постановлении 2003 года Конституционным Судом был указан принцип баланса прав и охраняемых законом интересов всех участников подобных правоотношений, и в случае, когда имущественные права имеют другие лица, за исключением собственника, им следует гарантировать государственную защиту их прав. Обеспечение их прав должно рассматриваться наряду с защитой права собственности [6].
В монографии М. Т. Саблина приводится мысль о том, что покупатели опасаются наличия несовершеннолетних лиц в квартире, вследствие установления судебной практики на принципе, что несовершеннолетние не должны оставаться без жилья. Автор высказывает мнение, что суд, применяя
правила о реституции, фактически поддерживает интересы их недобросовестных родителей. Поскольку права несовершеннолетних не подвергаются сомнению, то предлагается возлагать ответственность за нарушение прав менее защищенной категории граждан на их родителей, органы государственной регистрации, на органы опеки и попечительства, но никак не на добросовестного покупателя, который должен нести все риски, связанные с нарушением данных прав [7, с. 330 - 331].
С данной точкой зрения невозможно не согласиться, в данном случае несовершеннолетние и добросовестный покупатель квартиры являются незащищенными с точки зрения юриспруденции.
Местом жительства несовершеннолетних в силу статьи 20 Гражданского кодекса РФ является место жительства их родителей [1], им предоставлено право пользования квартирой в качестве члена семьи собственника в соответствии со статьей 31 Жилищного кодекса РФ [8]. В уже упомянутой монографии отмечается тенденция судебной практики - признание права пользования несовершеннолетнего с даты его рождения и независимо от факта регистрации. Покупателю следует выяснить у продавца о прописке детей, и станет явным необходимость согласия органа опеки и попечительства [7, ^ 332].
Факт об обязанности покупателя удостовериться в соблюдении условия в покупке нового жилого помещения, где у несовершеннолетнего будет зарегистрирована доля в праве собственности, равная имевшейся - будет ли считаться это необходимым для признания покупателя добросовестным? Или же необходимо проверить наличие договора купли-продажи? Первый вариант существенно усложнит ситуацию для покупателя, но предоставит защиту прав ребенка. Позиция Верховного Суда по указанному вопросу является неясной, исходя из определения Судебной коллегии по гражданским делам, которое было принято в этом году. Верховный Суд в данном акте не указал решение сложившейся проблемы - дело было направлено на новое рассмотрение [9]. Единственно возможный выход из подобной ситуации - органы опеки и
попечительства должны самостоятельно обговаривать суть условия для получения согласия на совершение подобных сделок.
В некоторых сделках требуется не только волеизъявление ее участников, но и наличие согласия третьего лица, которое не является стороной в сделке. Применительно к ситуации с разрешением органа опеки и попечительства А. А. Громов полагает, что ответ, выдаваемый в рамках властных полномочий, представляет собой административный акт и не имеет сделочной природы, публичный орган должен его направить в обязательном порядке [10, с. 4].
В результате анализа действующего законодательства можно сделать вывод о том, что законодателем строго прописан критерий получения согласия данного органа при ситуации, когда несовершеннолетний является собственником квартиры. И также следует констатировать факт отсутствия нормативного закрепления норм об обязательности согласия органов опеки и попечительства в случае наличия права собственности несовершеннолетнего в жилом помещении. Сделка будет зарегистрирована Росреестром и при отсутствии согласия выше указанного органа, а заинтересованная сторона может оспорить сделку по мотиву нарушения несовершеннолетних.
С. А. Иванова отмечает, что отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, вне зависимости от обладания правом собственности или правом пользования жилым помещением, должно осуществляться при наличии деятельности органов опеки и попечительства в силу приоритетности защиты прав и интересов несовершеннолетних. Автор полагает, что при сложившейся ситуации между нормами 292 и 37 Гражданского кодекса наблюдается противоречие [11, ^ 45].
В 2010 году Конституционный Суд РФ вынес постановление, касающееся сделок с квартирами, в которых проживают или зарегистрированы несовершеннолетние. По общему правилу при отчуждении жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний, не требуется согласие органов опеки и попечительства вследствие наличия попечения со стороны родителей. Конституционный Суд РФ полагает, что органам опеки и попечительства
вмешиваться в данный процесс следует только при неисполнении родителями обязанностей по отношению к детям с целью защиты прав и интересов детей [12].
Трудно не согласиться с позицией Конституционного Суда по вопросу сделок родителей по отчуждению принадлежащего им имущества, а несовершеннолетние там проживают. До внесения изменений в п.4 ст.292 Гражданского кодекса РФ [1] предполагалась проверка отчуждения органами опеки и попечительства в каждом случае. На наш взгляд, данное вмешательство едва ли можно признать обоснованным при отсутствии сведений о нарушении прав несовершеннолетнего.
В результате принятия новой редакции данной статьи была выбрана презумпция добросовестности родителей, которые соблюдают права и законные интересы своих несовершеннолетних детей. Следовательно, сейчас законодатель придерживается позиции невмешательства органов опеки и попечительства в сделки купли-продажи недвижимого имущества с участием несовершеннолетних.
Итак, на данный момент законодательно установлена обязательность наличия согласия органа опеки и попечительства в двух случаях: при нахождении несовершеннолетнего под опекой или попечительством, или когда он остался без родительского попечения и соответствующие органы уведомлены об этом факте [1].
Еще одним вариантом совершения купли-продажи является отчуждение жилого помещения с долей несовершеннолетнего в праве собственности или правом собственности на все жилое помещение.
В статьях 20 и 21 Федерального Закона «Об опеке и попечительстве» [13], статье 37 Гражданского кодекса РФ [1] устанавливается обязательность наличия предварительного разрешения органов опеки и попечительства при совершении любых действий, которые влекут отчуждение имущества несовершеннолетнего или его уменьшение.
Верховный Суд РФ в одном из своих определений отметил, что само по себе согласие органа опеки и попечительства не является для суда достаточным подтверждением законности сделки [14].
Отчуждение имущества, которое принадлежит несовершеннолетнему, не должно нарушать законных имущественных прав ребенка, и только реальное соблюдение данных прав может являться критерием оценки действительности сделки [15].
В судебной практике Верховного Суда РФ было рассмотрено дело, в котором орган опеки и попечительства обратился в суд с иском в интересах защиты несовершеннолетних с требованиями о признании договора купли -продажи квартиры недействительным и приведении сторон в первоначальное положение. Покупатель не была уведомлена о том, что продавец должен был одновременно купить квартиру для несовершеннолетних детей. Нижестоящие инстанции указывали в своих решениях статью 168 и признавали сделку купли -продажи в качестве незаконной. Верховный Суд РФ отменил решение апелляционной инстанции как существенно нарушающее нормы материального и процессуального права. Также Верховный Суд РФ отметил, что в данной ситуации было необходимо применить норму 173.1 Гражданского кодекса, в которой указываются специальные основания для признания сделки недействительной вследствие совершения ее без необходимого согласия соответствующего органа [9].
В случае неисполнения родителем обязанности по приобретению другого жилого помещения для проживания несовершеннолетнего нельзя признать в качестве достаточного основания для признания договора купли-продажи жилого помещения недействительным вследствие того, что орган опеки и попечительства должен был при выдаче разрешения на подобную сделку удостовериться в обеспечении условий для несовершеннолетнего [16].
Мотивом для отказа органом опеки и попечительства является ухудшение жилищных условий несовершеннолетнего. Вологодским областным судом было рассмотрено дело, в котором подобный отказ был признан правомерным.
У несовершеннолетнего ухудшались жилищные условия - происходило уменьшение доли в праве собственности, к тому же, жилое помещение находилось в городе, а взамен приобретали долю в доме в деревне. Документы, которые бы подтверждали благоприятные условия в доме, предоставлены не были [17].
На основании вышеизложенного можно сделать вывод о том, что при наличии доли в праве собственности у несовершеннолетнего необходимо получить согласие органа опеки и попечительства на совершении сделки по отчуждению жилого помещения. Указанный орган при принятии решения должен руководствоваться оценкой предлагаемых условий несовершеннолетнему. В случае нарушения требования о получении согласия сделку следует признать недействительной на основании статьи 173.1 Гражданского кодекса РФ. Однако следует отметить, что правовая неопределенность в вопросе о добросовестности покупателя Верховным Судом разрешена не была.
Отдельно указывается ситуация, при которой на родителей, осуществляющих полномочия по распоряжению имуществом их несовершеннолетних детей, распространяются правила, установленные Гражданским кодексом РФ в отношении распоряжения имуществом подопечного. Законом устанавливается обязательное разрешение органа опеки и попечительства для того, чтобы опекун совершал какие-либо действия в отношении имущества несовершеннолетнего, а попечитель давал согласие на совершение сделок, например, по обмену или дарению, сдаче внаем, в залог [1].
В практике Верховного Суда РФ рассматривалось дело о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения, принадлежащего на 2/3 несовершеннолетнему сыну гражданки. Прокурор обратился в суд с целью защиты интересов несовершеннолетнего, так как его законный представитель в течение трех месяцев совершила две сделки, направленные на отчуждение жилого помещения с долей несовершеннолетнего. Мать предоставила документы, не соответствующие
действительности, жилищные условия несовершеннолетнего ухудшались. Судами низших инстанций этот факт был квалифицирован в качестве достаточного для признания сделки недействительной по основанию несоответствия требованиям закона. Верховный Суд РФ посчитал, что нарушение правила о том, что жилищные условия несовершеннолетнего не должны ухудшаться, не является основанием для признания сделки недействительной. [18].
Таким образом, среди сделок купли-продажи, в которых могут участвовать несовершеннолетние или в результате которых затрагиваются их права можно отметить: отчуждение законными представителями жилого помещения, на которое у несовершеннолетнего есть право пользования; отчуждение доли ребенка в праве собственности на жилое помещение.
Требованиями, которые устанавливаются законодательством к подобным сделкам, являются: наличие согласия органа опеки и попечительства в случаях, когда попечение родителей отсутствует или при нахождении несовершеннолетнего под опекой и попечительством; отчуждение жилого помещения или его части, принадлежащего несовершеннолетнему.
Исходя из общих принципов права, родители, представляя интересы несовершеннолетнего, должны действовать добросовестно, соблюдать предусмотренные законом условия, а также их сделки должны быть направлены на защиту интересов несовершеннолетних, а не на ущемление их прав.
Законодательное регулирование данного вопроса не является полным, требуется внесение некоторых изменений в части установления четких оснований для необходимости получения разрешения органов опеки и попечительства, действий покупателя при совершении купли-продажи жилого помещения, где существует право пользования им несовершеннолетним или у него есть право собственности на это жилое помещение.
Список литературы:
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) // Собрание законодательства РФ. 05.12.1994. № 32. Ст. 3301.
2. Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 № 223-ФЗ (ред. от 18.03.2019) // Собрание законодательства РФ. 01.01.1996. № 1. Ст. 16.
3. Конституция Российской Федерации (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ. 04.08.2014. №31. Ст.4398.
4. Михеева Л. Ю. Опека и попечительство: теория и практика. М.: Волтерс Клувер. 2004. 368 с.
5. Мишина А. О. О практике предъявления прокурорами исковых заявлений о защите семьи, материнства, отцовства и детства // Прокурор. 2016. №3. С.73 - 76.
6. Постановление Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М.Мариничевой, А.В.Немировской, З.А.Скляновой, Р.М.Скляновой и В.М.Ширяева» // Собрание законодательства РФ. 28.04.2003. № 17. Ст. 1657.
7. Саблин М. Т. Покупка квартиры в России. Техника подбора, юридической проверки и проведения сделки. М.: Проспект. 2018. 560 с.
8. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 22.01.2019) // Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. № 1. Ст. 14.
9. Определение Верховного Суда РФ от 27 февраля 2018 г. № 48-КГ18-1 [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 07.04.2019).
10. Громов А. А. Согласие органа опеки на отчуждение квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему // Вестник экономического правосудия РФ. 2018. №7. С. 2 - 6.
11. Иванова С. А. Правовые проблемы защиты жилищных прав несовершеннолетних // Правовед. 2012. №1. С. 45 - 49.
12. Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 8 июня 2010 года № 13-П «По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки В.В. Чадаевой» // Собрание законодательства РФ. 21.06.2010. № 25. Ст. 3246.
13. Федеральный закон "Об опеке и попечительстве" от 24.04.2008 № 48 -ФЗ (ред. от 03.08.2018) // Собрание законодательства РФ. 28.04.2008. № 17. Ст. 1755.
14. Определение Верховного Суда РФ от 29.08.1997 // Бюллетень Верховного Суда РФ.1998. № 2.
15. Определение Верховного Суда РФ от 24.04.2012 №49-В12-1 // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2012. № 11.
16. Определение Верховного Суда РФ от 13.03.1999 №53-В98-20к [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 08.04.2019).
17. Апелляционное определение Вологодского областного суда от 23.10.2013 № 33-4876/2013 [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 08.04.2019).
18. Определение Верховного Суда РФ от 17 января 2006 г. № 2-1837/2001 [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 09.04.2019).
