CC BY
20<<ШУШетиМ~^©и©Мак>>#27Ш,2©1]9 / PHILOLOGICAL SCIENCES
191
УДК 347.4
Попанова Аниса Асламбековна Чеченский Государственный Университет DOI: 10.24411/2520-6990-2019-11070 УЧАСТИЕ СОБСТВЕННИКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В СДЕЛКАХ: АНАЛИЗ ТЕОРЕТИЧЕСКИХ И ПРАКТИЧЕСКИХ ПОЛОЖЕНИЙ
Popanova Anisa Aslambekovna
Chechen State University
PARTICIPATION OF THE OWNER OF RESIDENTIAL PREMISES IN TRANSACTIONS: ANALYSIS OF THEORETICAL AND PRACTICAL PROVISIONS
Аннотация
Данная статья содержит анализ теоретических и практических положений, регулирующих вопросы участия собственника жилого помещения в различных сделках гражданско-правового характера. Abstract
This article contains an analysis of theoretical and practical provisions governing the participation of the owner of a dwelling in various civil law transactions.
Ключевые слова: собственность, сделка, продавец, покупатель, жилье, купля-продажа, договор Key words: property, transaction, seller, buyer, housing, sale, contract
Согласно ч. 4 ст. 3 ЖК РФ определено, что из жилища никто не может быть выселен или же ограничен в праве пользования жильём, как в праве коммунальных услуг, так и по основаниям, и в порядке, предусмотренные законодательством [1, С 176].
Гражданский Кодекс РФ указывает, что собственник обладает таким правомочием, как: владение, пользование и распоряжение жилым помещением, которое принадлежит ему в соответствии с его назначением (п.1 ст. 288).
По своему усмотрению собственник имеет право совершать любые действия, в отношении принадлежащему ему имуществу, которые не противоречат закону, правовым актам, а также не нарушают права и интересы других лиц, т.е. может отчуждать своё имущество другим лицам в собственность, тем самым оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом, передавать им, отдавать в залог или обременять его, распоряжаться другим способом. (п. 2 ст. 209).
Владельцы жилых помещений могут распорядиться своим жилым помещением на праве граж-данско - правовой сделки. Собственники могут совершать сделки, которые направленны на отчуждение жилого помещения, т.е. завещание, куплю-продажу, дарение и т.д., а также сделки, которые направленны на передачу жилья в пользование, к примеру, безвозмездное пользование, аренду или наём. Граждане, которые пользуются жильём на основании договора социального найма, могут между собой заключить договор обмена жилыми помещениями.
На основании ст. 153 ГК РФ действия граждан и юридических лиц, которые направленны на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей признаются сделками [2, С 204].
Сделки бывают двух- и многосторонними (т.е. договоры), а также односторонними.
Односторонней признаётся сделка, для совершения которой вполне достаточно выражения воли одной стороны (к примеру, завещание).
При заключении договора уже необходимо выражение ранее согласованной воли двух сторон (т.е. двусторонняя сделка) или же трех либо более сторон (т.е. многосторонняя сделка). Например, договор ренты, купли - продажи.
Но помимо этого Российская Федерация имеет право выступать в качестве наследника по завещанию или в роли одаряемого по договору дарения.
Организации, которые являются сторонами в сделках с жилыми помещениями, должны обладать правоспособностью, возникающая с момента государственной регистрации юридического лица в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации юридических лиц».
В случае, когда юридическое лицо относится к некоммерческим организациям или является государственным, или муниципальным предприятием, то в учредительных документах необходимо указание на возможность совершения таких сделок.
Граждане должны обладать полной дееспособностью, если выступают сторонами сделок с жилыми помещениями, должны обладать полной дееспособностью, иными словами, достигшие 18-летнего возраста. Если гражданин не достиг этого возраста и решил вступить в брак до того, как достиг 18 - ти лет в результате приобретает дееспособность в полном объёме со времени вступления в брак; ещё один случай, когда возникает полная дееспособность, это когда несовершеннолетний, который достиг 16 лет, работает по трудовому договору (т.е. по контракту) либо занимается предпринимательской деятельностью, становится полностью дееспособным, т. е. эмансипированным.
192
РН1ШШ01САЬ 8С!Е1ЧСЕ8 /
Гражданский Кодекс РФ установил определённое правило для защиты прав и законных интересов граждан, которые находятся под опекой или попечительством либо тех, кто остался без родительского попечения, отчуждение жилого помещения, в котором проживают указанные лица (члены семьи собственника), возможно только лишь с разрешения органа опеки и попечительства. (п. 4 ст. 292) [3, С. 346].
В отношении недееспособных, а также в целях защиты их прав устанавливается опека и попечительство. Представителями подопечных являются опекуны, в соответствии с законом они от их имени и в их интересах совершают все необходимые сделки (п. 2 ст. 32 ГК РФ).
Без предварительного разрешения органа опеки и попечительства опекун не имеет права совершать сделки по отчуждению имущества подопечного, т.е. обмен или дарение имущества, сдача его в наём, залог или безвозмездное пользование, выдел из имущества долей или же его раздел, а также другие сделки, которые могут повлечь за собой уменьшение имущества подопечного.
Эти требования относятся также и к попечителям, давшим согласие на совершение тех или иных сделок, которые не праве совершать самостоятельно граждане, находящиеся под попечительством (дети в возрасте от 14 до 18 лет, и граждане, ограниченные судом в дееспособности). Ограничить дееспособного гражданина, достигшего 18 -летнего возраста, являющегося членом семьи можно произвести по основаниям, предусмотренным ст. 30 ГК РФ (например, употребление спиртных напитков и наркотических средств).
Ограничение дееспособности выражается в том, что гражданин теряет право при осуществлении сделок по распоряжению имуществом без согласия попечителя. И для того, чтобы сделка с жилыми помещениям была действительна, необходимо соблюдение целого ряда условий [4, С. 112].
4. Важно, чтобы желание участника, совершаемой сделки соответствовало его действительной воле, т.е. необходимым должно быть правильное понимание сделки и ее совершение должно осуществляться в добровольной форме.
5. Необходимо при заключении указанных сделок письменное оформление (для ренты, ипотеки и завещания - нотариальное оформление).
6. Необходимо осуществлять государственную регистрацию (исключением является безвозмездное пользование и обмен между нанимателями,
найма жилого помещения) по месту нахождения квартиры. При отчуждении одной стороны жилого помещения и приобретения его другой стороной, возникновение права собственности у приобретателя возникает с момента государственной регистрации сделки и (или) права.
Но параллельно вместе с возникновением права собственности на приобретателя к нему переходит также повреждения жилого помещения или риск случайной гибели. Если гражданин приобретает в собственность жилое помещение в многоквартирном доме, то он становится собственником крыши, фундамента, лестничных клеток или других частей данного дома, а также он получает право пользоваться территорией, находящейся рядом с домом.
Если возникло отступление от какого - либо условия, то сделка считается недействительной [5, С. 148].
Если сделка признана судом недействительной, то она может быть также оспорена в суде. Например, совершение сделки ограниченно дееспособным или несовершеннолетним лицом от 14 до 18 лет (ст. 175- 176 ГК РФ), либо сделки, которые совершенны под влиянием насилия или угрозы ст. 179 ГК РФ).
Список литературы
1. Поляков М.И. «Гражданско-правовые последствия недействительных сделок с жилыми помещениями: Монография». Юрист. 2009. С. 176.
2. Шаманаев В.И. О праве пользования жилым помещением по договору социального найма и регистрации граждан по месту жительства: некоторые аспекты правоприменительной практики. Жилищное право. 2010. № 8. С. 204.
3. Костюков С. Защита прав граждан на жилище / С. Костюков // Законность. 2001. - № 6. С. 346.
4. Королев А.Н. «Жилые помещения: новое правовое регулирование. Комментарий к основным постановлениям Правительства Российской Федерации в области жилищного законодательства». Юстицинформ. 2009. С. 112.
5. Макеев В.П. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд и исключение его из указанного фонда как основания изменения особого правового режима жилого помещения. Российская юстиция. 2010. № 8. С. 148.
