CC BY
70
УДК 347.232.81
Н. И. Пристанскова
Дарение доли жилого помещения: проблемы правового регулирования
В статье рассматривается проблема перехода права собственности на жилое помещение в результате совершения процедуры дарения доли лицам, не проживающим в данном жилом помещении. Учитывая то, что подобного рода сделки, как правило, являются притворными, что крайне сложно доказуемо, предлагается внести изменения в Гражданский кодекс Российской Федерации с целью ограничения прав собственника доли жилого помещения на ее отчуждение путем дарения.
The article is devoted to the problem of transfer of a legal title to dwelling premises by way of gift of its share to the persons not residing at these premises. Such transactions are - as a general rule - fraudulent and having in mind the fact that this fraud is hardly provable the author proposes to amend the Civil Code of the Russian Federation in order to restrict the owner's right to make a gift of a share of dwelling premises.
Ключевые слова: доля жилого помещения, отчуждение, дарение, притворная сделка, собственник доли жилого помещения, несовершеннолетние.
Key words: share of dwelling premises, transfer, gift, fraudulent transaction, owner of the share of dwelling premises, minor citizens.
В последние годы в СМИ появились новые термины - долевое рей-дерство, профессиональные соседи, причем формальная сторона вопроса такова, что признать действия долевых рейдеров незаконными практически невозможно, так как существующие законодательные пробелы легитимизируют действия хорошо организованных групп мошенников.
Согласно ст. 30 Жилищного кодекса РФ «собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ» [3]. Жилое помещение может принадлежать на праве собственности од-
© Пристанскова Н. И., 2018
ному или нескольким собственникам, при этом владение и пользование жилым помещением возможно как с выделением доли его, приходящейся на каждого собственника, так и без такового. В соответствии со ст. 247 Гражданского кодекса РФ «владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом» [2].
Одним из важнейших правомочий собственника является право на распоряжение принадлежащим ему имуществом, и здесь возникает проблема защиты интересов других сособственников жилого помещения. Имущество, приобретенное в период брака, как известно, является совместной собственностью супругов, при этом у детей собственников автоматически, без воли родителей, право собственности на жилое помещение не возникает, за исключением участия в приватизации. Развод родителей зачастую затрагивает не только психологическое и материальное благополучие детей, он может существенно повлиять на их жилищные права. Так, при разводе может быть произведен раздел жилого помещения, приобретенного в период брака. Согласно п. 2 ст. 254 ГК РФ «при разделе общего имущества и выделе из него доли, если иное не предусмотрено законом или соглашением участников, их доли признаются равными» [2]. В соответствии со ст. 39 Семейного кодекса РФ «при разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи» [5]. Анализ судебных решений свидетельствует о том, что интересы ребенка, если только бывшими супругами не достигнуто соглашение, законом практически не учитываются, решение вопроса о размере долей в праве на имущество отдается на откуп суда.
Таким образом, в результате раздела имущества и выделения долей в нем, режим совместной собственности заменяется на режим долевой собственности, следовательно, каждому из собственников будет принадлежать доля жилого помещения, которой он вправе распорядиться любым удобным для себя способом.
Появление долевых собственников возможно также в результате наследования жилого помещения несколькими наследниками.
Переход права собственности на жилое помещение возможен как в результате возмездных, так и безвозмездных сделок, и если продажа жилого помещения в соответствии со ст. 250 ГК РФ невозможна без предварительного уведомления сособственников данного помещения и с учетом их преимущественного права покупки доли в праве общей собственности, то в отношении безвозмездных сделок ни жилищное, ни гражданское законодательство не предусматривают обязанность собственника, решившего произвести отчуждение части квартиры, уведомить об этом остальных сособственников. Наиболее распространенной формой перехода права собственности в результате безвозмездной сделки является дарение доли в праве собственности на жилое помещение. Согласно ст. 576 ГК РФ «дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается по согласию всех участников совместной собственности с соблюдением правил, предусмотренных ст. 253 ГК РФ» [1]. Долевой собственник вправе совершить безвозмездную сделку по отчуждению принадлежащей ему доли, не испрашивая согласия других сособственников, что является явным пробелом в законодательстве.
В настоящее время получила распространение порочная практика продажи доли жилого помещения, завуалированной под дарение, т. е. путем совершения притворной сделки. В результате заключения подобной сделки в жилое помещение могут вселиться совершенно посторонние лица, создавая при этом нестерпимые условия жизни для оставшихся проживать в жилом помещении второго собственника и его детей. Судебная практика содержит множество примеров совершения подобных сделок. Притворная сделка, являясь по своей сути ничтожной, тем не менее, должна быть признана недействительной в суде, при этом бремя доказывания притворности совершенной сделки лежит на стороне, чьи интересы были нарушены. К сожалению, действия участников притворной сделки даже не квалифицируются как мошенничество. Передача денег совершается, естественно, без свидетелей; получить признания сторон, участвовавших в сделке по отчуждению имущества, в большинстве случаев не представляется возможным. В качестве одной из сторон подобного договора «дарения» могут выступать как юридическое лицо (чаще всего - фирма по недвижимости), либо физические лица, как правило, так называемые «профессиональные соседи», задачей которых является фактическое принуждение к продаже оставшейся у второго сособственника доли жилого помещения по заниженной цене либо понуждение его к выкупу подаренной доли по цене, значительно выше рыночной.
В результате совершения подобной сделки «дарения» квартира становится коммунальной, что значительно снижает ее рыночную стоимость, вынуждает оставшегося в жилом помещении собственника, а также лиц, не являющихся собственниками, но имеющими право на проживание в данном жилом помещении, мириться с пребыванием там совершенно чужих людей. Помимо этого, вселение посторонних людей в квартиру, где проживает несовершеннолетний, значительно ухудшает положение ребенка, фактически ограничивая право пользования общим имуществом, нарушает привычный для ребенка образ жизни, и здесь существенную роль в защите интересов несовершеннолетнего должны играть органы опеки и попечительства.
Так, в соответствии с п. 4 ст. 292 ГК РФ «отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства» [2]. Однако, в статье речь идет об отчуждении жилого помещения как единого целого, при этом ничего не говорится о порядке отчуждения доли жилого помещения. Аналогичное согласие органов опеки и попечительства предусмотрено Жилищным кодексом Российской Федерации в отношении обмена жилыми помещениями. В соответствии со ст. 72 ЖК РФ «обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц» [3].
К сожалению, ГК РФ не предусматривает никаких предварительных процедур, предшествующих заключению договора дарения, а также не ограничивает круг лиц, участвующих в подобной сделке, т. е. доля в праве на жилое помещение может быть подарена, во-первых, без предварительного уведомления второго собственника, и, во-вторых, лицам, не проживающим и не имеющим к моменту заключения сделки права на проживание в данном жилом помещении. Полагаем, что для распоряжения долей в праве соб-
ственности на жилое помещение необходимо, чтобы имелась реальная возможность выделения этой доли в натуре. В противном случае возникает ситуация, когда производится отчуждение малой доли, которую выделить в натуре невозможно, но новые собственники, приобретшие ее, соответственно, приобретают право пользования жилым помещением. Возникают парадоксальные ситуации, когда «одаряемые» приобретают долю в однокомнатной квартире, регистрируются на этом основании в данной квартире и требуют предоставления возможности проживания там [6]. При этом выделение доли жилого помещения в данной ситуации, естественно, невозможно. Как известно, при невозможности выделения доли в натуре ГК РФ допускает возможность выплаты компенсации собственнику малой доли. Согласно п. 4 ст. 252 ГК РФ «выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию» [2]. Доказать отсутствие существенного интереса в использовании общего имущества достаточно сложно, так как «профессиональные соседи» приобретают малые доли и вселяются в жилое помещение, как правило, с намерением фактического захвата жилья целиком. Определенную ясность в этот вопрос внес Верховный суд РФ подтвердив, что объектами жилищных прав могут быть только изолированные жилые помещения: дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната [3], и при невозможности выделения доли жилого помещения в натуре «отсутствует реальная возможность использования для проживания приходящейся на долю собственника малой доли жилой площади в квартире» [4]. Тем не менее, на законодательном уровне данная позиция правоприменителей не закреплена.
Исходя из анализа материалов судебной практики, представляется целесообразным ввести ограничение по распоряжению долей в праве собственности на жилое помещение, касающееся субъектного состава договора дарения, а именно: ограничить круг участников договора дарения только лицами, проживающими либо имеющими право проживать в данном жилом помещении, если иное не предусмотрено соглашением собственников.
Таким образом, представляется целесообразным дополнить ст. 292 ГК РФ словами следующего содержания: «Отчуждение доли жилого помещения, лицам, не проживающим и не имеющим права на проживание в жилом
129
помещении, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семьи со-собственника данного жилого помещения, может допускаться только при наличии согласия проживающих в жилом помещении лиц, включая законных представителей несовершеннолетних, и с согласия органов опеки и попечительства, если при этом не нарушаются права и законные интересы указанных лиц». При этом понятие «отчуждение» включает в себя не только куплю-продажу, но и дарение, и залог доли жилого помещения, и, соответственно, необходимо внесение дополнений в статьи ГК РФ, регулирующие договор дарения и залога недвижимости. Подобное ограничение направлено на недопущение фактической легитимизации притворной сделки дарения доли жилого помещения, в противном случае ситуации с вселением нежелательных «соседей» будут неизбежно повторяться.
Список литературы
1. Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26 января 2006 г. N° 14- ФЗ (ред. от 18.04.2018 г. № 67-ФЗ // СЗ РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.
2. Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017 г. № 459-ФЗ) // СЗ РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3302.
3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. (ред. от 23.03.2018) // Рос. газета. - 12.01.2005. - № 1.
4. Определение ВС РФ от 03 декабря 2013 г. № 4-КГ13-32 (Документ опубликован не был) // Консультант Плюс: справ.-правовая система.
5. Семейный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 1995 г. № 223-ФЗ (ред. от 29.12.2017 г.) // СЗ РФ. - № 6. - 1997. - Ст. 16.
6. URL: https://rospravosudie.com/court-abakanskij-gorodskoj-sud-respublika-xakasiya-s/act-
