CC BY
29
АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ХОЗЯЙСТВЕННОЙ ПРАКТИКИ
93
КОНЦЕПЦИЯ ИНСТИТУЦИОНАЛЬНОЙ МОДЕРНИЗАЦИИ РЫНКА ЖИЛЬЯ ПОСТКРИЗИСНОЙ ЭКОНОМИКИ РОССИИ
О.С. БЕЛОКРЫЛОВА
доктор экономических наук, профессор, Ростовский государственный университет
В.И. ЯХИМОВИЧ
докторант РГУ, Ростовский государственный университет
Детерминантой устойчивого функционирования современного российского жилищного сектора в условиях рыночной реструктуризации, глобализации и возрастающей межрегиональной конкуренции является реализация его инвестиционно-финансового потенциала, создание эффективной институциональной структуры жилищного инвестирования, всемерная активизация платежеспособного спроса на рынке жилья, повышение доступности жилья и социально-экономического уровня населения в целом. К началу 2004 г. в России сложились благоприятные социально-экономические условия: макроэкономические показатели демонстрируют положительную динамику, инфляция снизилась до 12%, федеральный бюджет сводится с профицитом. Однако для обеспечения устойчивой динамики экономического роста необходима долгосрочная стратегия экономического развития и диверсификация структуры российской экономики. Решение этих задач возможно лишь на основе выявления объективной взаимосвязи между структурными изменениями и экономическим ростом.
Удвоение ВВП как стратегический ориентир, выдвинутый В.В. Путиным в его «Послании» 2004 г., на уровне макроэкономики и регионов должно рассматриваться не столько в смысле роста его объема в натуральном выражении, сколько в аспекте его стоимостного роста и измерения, проявляющегося прежде всего в росте уровня жизни россиян, включая и уровень обеспеченности жильем. Изменение вектора экономической политики четко прослеживается в нынешнем «Послании Президента РФ Федеральному Собранию РФ»: «Мы вместе должны решить самые насущные для граждан страны проблемы. Это прежде всего - качество и доступность жилья, образования, медицинского обслуживания. Одной из самых актуальных задач считаю обеспечение граждан доступным жильем» [2].
© Белокрылова О.С., 2005 © Яхимович В.И., 2005
Экономический вестник Ростовского государственного университета Д 2005 Том 3 № 1
Экономический вестник Ростовского государственного университета Д 2005 Том 3 № 1
Жилищное строительство - одна из немногих отраслей - демонстрировало положительные темпы роста даже в период трансформационного спада российской экономики, подтверждая высокий генерирующий потенциал данной отрасли. Однако перспективное развитие рынка жилья в посткризисный период детерминируется спросовыми ограничениями населения, усиливаемыми глубокой социально-экономической и региональной дифференциацией уровня жизни населения современной России. Посткризисная экономика России характеризуется неустойчивостью и высоким уровнем региональной дифференциации социально-экономического развития, сформировавшейся вследствие перехода от одной экономической системы с присущими ей экономическими формами и производственными отношениями к другой, отличающейся принципиально иными системными чертами. Движение к целостности и устойчивому развитию осуществляется на основе структурно-институциональных преобразований, обеспечивающих устойчивый восстановительный рост российской экономики.
Преодоление трансформационного спада и выход экономики России на траекторию оживления требуют перехода от стратегии адаптации и мобилизации к стратегиям модернизации и последующего роста на основе инновационного и эволюционного подхода, в рамках которого происходит селекциях эффективных институтов и инструментов социально-экономического развития. Императивом инвестиционного обеспечения восстановительного роста посткризисной экономики России выступает активизация внутренних источников инвестирования, реализуемая на основе социально-экономической модернизации рыночных структур, включая рынок жилья, что позволит обеспечить повышательные тенденции экономического развития и переход от фазы восстановительного роста к этапу устойчивого расширенно-воспроизводственного развития экономической системы.
Формирование эффективного инвестиционного механизма развития по-сткризисной экономики требует определения приоритетных направлений инвестиционной политики. На начальной стадии восстановительного роста незначительный объем инвестиций играет роль макрогенератора процесса оживления экономики, если инвестиционные вложения осуществляются в отрасли - «точки роста». Именно жилищное строительство явилось точкой роста многих макрорегионов России с учетом мультиплицирующего характера сопряженных инвестиций и «цепной реакции» смежных отраслей. Так, в некоторых республиках Северного Кавказа на жилье направляется более 40% инвестиций в основной капитал [3]. Жилищное строительство является приоритетом государственной инвестиционной политики России, обладает высоким мультипликационным эффектом, генерирующим инвестиционную активность в смежных отраслях, что подтверждается и мировым опытом. Так, в США общественные работы и жилищное строительство способствовали выходу из кризиса 1930-х гг.
Экономический механизм финансирования жилищного строительства в посткризисной экономике базируется на активизации частных источников инвестирования, в том числе и сбережений населения. Особенности сберегательных и инвестиционных процессов в России актуализируют необходимость разработки нового инвестиционного механизма, разрешающего противоречия сложившейся инвестиционной ситуации и мобилизующего частные сбережения для трансформации в реальные инвестиции. Закрепление пози-
тивных тенденций развития жилищного строительства в посткризисной экономике России и переход на траекторию устойчивого экономического роста требуют модернизации рынка жилья и селекции эффективных институциональных форм активизации внутренних источников накоплений, прежде всего - сбережений населения, в направлении повышения платежеспособного спроса на рынке жилья.
Глубокие системные преобразования всех сфер экономики России, включая инвестиционно-жилищную сферу, обусловили модернизацию финансовокредитного механизма жилищного строительства, социально-экономической основой которого должно было стать интенсивное развитие ипотечного кредитования. В современной рыночной экономике ипотечное кредитование является эффективным институтом, способным не только аккумулировать инвестиционные ресурсы и активизировать экономическое развитие региона, но и одновременно повысить социальную защищенность граждан, уровень обеспеченности жильем и качество жизни населения в целом. Однако высокий инвестиционный потенциал ипотечного кредитования остается незадействованным в условиях посткризисной экономики России. Так, в 2002 г. общий объем ипотечных кредитов в РФ достигал всего лишь 3,3 млрд рублей, а средний размер кредита составлял только 532 тыс. рублей. С учетом того, что общий объем кредитов населению на начало 2003 г. превышал 140 млрд рублей, на долю ипотечных кредитов приходилось менее 2,5% от банковских ссуд физическим лицам, или 0,03% ВВП. При этом в промышленно развитых странах данный показатель не опускается ниже 10% и доходит до 110% ВВП [1].
Реализация либеральной концепции реформирования жилищной сферы в России повлекла за собой самоустранение государства от активной рыночной деятельности в кредитной-финансовой сфере на рынке жилья, что обусловило низкую эффективность ипотечного кредитования в России и позволило сделать вывод о невозможности трансплантации рыночных институтов в российскую экономическую действительность в «чистом виде», без структурно-мобилизационной роли государства. Современный этап экономического развития посткризисной экономики России характеризуется усиливающейся тенденцией регионализации экономической жизни общества, что обусловливает формирование региональных моделей реализации хозяйственных процессов во всех отраслях экономики, в том числе в жилищной сфере. Развитие рыночных отношений в жилищной сфере и уровень институционализации рынка жилья в регионах демонстрируют высокую степень дифференциации, что актуализирует необходимость модернизации финансово-кредитных механизмов рынка жилья и разработки региональных моделей ипотечного кредитования в системе обеспечения устойчивого развития мезоэкономики. Изменение условий и характера функционирования рыночных структур и видов рынков в условиях посткризисной экономики ставит задачу разработки стратегии модернизации развития рынка жилья на основе селекции эффективных институтов активизации внутренних источников инвестирования, преодоления спросовых ограничений на рынке жилья, повышения уровня обеспеченности жильем, отбора действенных финансово-кредитных инструментов усиления инвестиционной активности, уменьшения кредитных рисков, повышения доходности вложений в жилье, что в совокупности обеспечивает устойчивое социально-экономическое развитие регионов и макроэкономики в целом.
Экономический вестник Ростовского государственного университета Д 2005 Том 3 № 1
Экономический вестник Ростовского государственного университета Д 2005 Том 3 № 1
В отечественной экономической науке отсутствует единая концепция институциональной модернизации рынка жилья на основе системных структурных преобразований и селекции эффективных институциональных форм активизации частных инвестиций в жилищной сфере, отвечающая реалиям посткризисной экономики. Отдельные аспекты данной проблематики изучены в отечественной и зарубежной научной литературе, однако представляется, что уровень разработки проблем остается недостаточным для целостного осмысления процессов институционализации рынка жилья в качестве эффективного института, способного обеспечить реализацию потребности в жилье в условиях рыночного механизма хозяйствования. Актуальность данной проблематики усиливается тем, что в настоящее время происходит переход от либеральной модели регулирования экономики к структурно-мобилизационной, что требует переоценки роли государства как экономического субъекта жилищной сферы.
Несмотря на разнообразие и глубину теоретических разработок системы экономических отношений на рынке жилья и инвестиционно-финансовых инструментов его развития, вне рамок традиционного анализа остаются проблемы институционализации механизма трансформации частных сбережений в жилищные инвестиции, выявления организационных форм активизации сбережений населения в посткризисной экономике, оценки инвестиционно-финансового потенциала домашних хозяйств на рынке жилья, изучения роли государства в процессе институционализации жилищных инвестиций как активного экономического субъекта, анализ институциональной неэффективности рынка жилья, моделирование систем ипотечного кредитования на макро- и мезоуровнях. На сегодняшний день в отечественной научной литературе недостаточно систематизированы и описаны вопросы институциональной динамики развития ипотечного кредитования, не исследована роль государственных ипотечных агентств в системе функционирования рынка жилья, не оценена роль институтов страхования как инструмента снижения кредитных рисков.
Теория модернизации рынка жилья и формирования эффективных институтов, направленных на расширение платежеспособного спроса населения и активизацию его инвестиционного потенциала, находится в стадии разработки. В силу этого жилищное и ипотечное законодательство, концепция развития ипотечного кредитования, особенно регионального уровня, программы обеспечения жильем различных групп населения носят противоречивый, фрагментарный характер. В специальной литературе наблюдается преобладание эмпирических разработок при противоречивости теоретических подходов и выводов. Авторская концепция институциональной модернизации рынка жилья в посткризисной экономике России состоит в признании ведущей роли эффективной институциональной организации частных инвестиций на рынке жилья как необходимого условия для активизации внутренних источников инвестирования в посткризисной экономике. Жилье представляет собой специфическое благо, сочетающее свойства частного и общественного товара и стимулирующее процессы накопления домохозяйств. Рынок жилья как институт, опосредующий отношения по поводу купли-продажи жилья, находится под регулирующим воздействием государства в целях активизации инвестиционной активности в жилищной сфере. Инвестиции в жилье обладают высоким мультипликативным эффектом и должны стимулиро-
ваться государством как приоритетная форма вложения сбережений домохозяйств посредством целенаправленной институционально-структурной политики. Эффективная институциональная организация инвестиционного механизма жилищной сферы создается при стимулирующем воздействии государства, обладающего системой средств как прямого, так и косвенного регулирования процесса институционализации частных инвестиций на рынке жилья, что требует анализа направлений его модернизации: развития системы гарантированности частных вкладов, формирования института доверия к государству и денежно-кредитной системе, совершенствования налогообложения жилой недвижимости, создания системы мониторинга рынка жилья для нивелирования его информационной асимметрии. На основе выявления мак-ро-, мезо- и микроэкономических условий модернизации институциональной структуры рынка жилья предложены институциональные механизмы решения проблемы спросовых ограничений на жилье на основе селекции институтов государственных ипотечных агентств.
Обеспечение устойчивой динамики восстановительного экономического роста требует долгосрочной стратегии экономического развития и диверсификации структуры российской экономики, что реализуется на основе выявления объективной взаимосвязи между структурными изменениями и экономическим ростом. Опыт 10-летней трансформации плановой экономики в рыночную свидетельствует о том, что структурная модернизация является наиболее сложной задачей транзитивной экономики и сопровождается структурным кризисом. В основе институциональной модернизации социально-экономического развития рыночных структур лежит категория структурного сдвига как качественного изменения строения экономической системы, приводящего к модификации материально-вещественных и социально-экономических системных качеств и взаимосвязей между элементами. Положительная динамика макроэкономических показателей в России, наблюдающаяся в последние годы, выступила в качестве предпосылки для перехода к новому этапу трансформации хозяйственной системы - развертыванию модернизации, призванной сформировать структуру общественного производства, отвечающую целям социально-экономического развития страны и обеспечивающую конкурентоспособность национальной экономики. Ключевой задачей государства при этом выступает формирование крупного национального капитала как стратегического инвестора и гаранта сохранения ключевых систем жизнеобеспечения населения, включая и систему удовлетворения жилищных потребностей, на основе синтеза общественных и частных интересов для решения проблем социального и экономического развития.
Эффективная экономическая структура, реализуя задачи удовлетворения общественных и личных потребностей и обеспечения устойчивых темпов экономического роста, реализуется на макроуровне экономики как эво-люционно развивающейся системы, представляющей собой совокупность макроэкономических подсистем - макрогенераций, между которыми существует конкуренция, при этом каждая макроэкономическая подсистема - макрогенерация - участвует в создании ВВП, рассматриваемом как сумма продуктов соответствующих макрогенераций. С точки зрения концепции макрогенерации макро- или мезосдвиг представляет собой переход от старой макрогенерации к новой. Капитальные вложение в жилищное строительство оживляют инвестиционный комплекс, обеспечивая положительные структурные сдви-
Экономический вестник Ростовского государственного университета Д 2005 Том 3 № 1
Экономический вестник Ростовского государственного университета Д 2005 Том 3 № 1
ги, и могут стать в условиях экономического кризиса генерирующим началом инвестиционной активности в смежных отраслях. Приоритетность жилищного строительства обусловливается особой социально-экономической значимостью данной сферы, высокой долей жилищных инвестиций в общем объеме капиталовложений, значительной величиной бюджетных расходов на строительство, эксплуатацию и ремонт объектов жилищно-коммунального хозяйства, необходимостью создания социально-экономической базы для воспроизводства человеческого капитала, интенсификации проведенных в жилищной сфере реформ и перехода строительного комплекса к устойчивому развитию.
Институциональная модернизация рынка жилья как фактор экономического роста детерминирует устойчивое развитие транзитивных экономик, активизируя инвестиционный потенциал хозяйствующих субъектов и обеспечивая устойчивые темпы экономического роста. Именно жилищное строительство явилось одной из точек роста экономики России, при этом темпы развития жилищного строительства продолжают демонстрировать положительную динамику и в посткризисный период. Важнейшим условием эффективного функционирования рынка жилья является модернизация институциональной структуры жилищного инвестирования. Объективной предпосылкой институционализации инвестиций выступает необходимость возникновения посредников - финансовых институтов, аккумулирующих сбережения домохозяйств и превращающих их в инвестиции фирм, что разрешает фундаментальную проблему несовпадения субъектов инвестиционных и сберегательных процессов. Институциональная структура рынка жилья в качестве элементов включает формальные и неформальные институты, находящиеся в тесной взаимосвязи и развивающиеся вместе с ним.
Классическая модель институционализации частных сбережений на рынке жилья включает: кредитно-финансовые институты (страховые компании, инвестиционные, пенсионные фонды), коммерческие банки и рынок ценных бумаг. В России она представлена различными институтами: коммерческими банками, страховыми компаниями, пенсионными фондами, рынком ценных бумаг. Анализ российской практики показывает, что в специфических условиях переходной экономики общая модель институциональной организации сбережений односторонне деформируется, выдвигая в качестве общесистемного института деятельность коммерческих банков, тогда как рынок жилья и рынок ценных бумаг находятся в начальной стадии становления и заполняют соответствующие институциональные ниши по мере укрепления рыночной организации экономики. Поскольку неразвитость рынка ценных бумаг в значительной степени определяет уровень развития небанковского сектора финансового рынка, финансовые институты не могут конкурировать с коммерческими банками в привлечении вкладов населения.
Институциональная эффективность рынка жилья в посткризисной экономике обеспечивается механизмами института частной собственности на землю, функционального зонирования земельных участков, оптимальной оценки имущества в целях налогообложения, институционализации нормативно-правовой базы жилищного законодательства. Однако в России наблюдается селекция неэффективных институтов на рынке жилья, проявляющаяся в формировании следующих институциональных ловушек, оказывающих негативное влияние на функционирование жилищной сферы и макроэкономическую ситуацию в целом: недоинвестирование частных сбережений в жи-
лищную сферу, хранение сбережений населения в ликвидной форме иностранной валюты, недоверие к финансовым институтам на рынке жилья, уклонение от оплаты жилищных услуг, развитие теневого сектора в жилищном строительстве, информационная асимметрия, злоупотребления субсидированием и льготами в оплате жилья и жилищных услуг, отсутствие налоговых стимулов к владению жильем.
Таким образом, субъектно-объектная структура современных систем ипотечного кредитования в рыночной экономике с необходимостью включает государство, деятельность которого институционализирована в различных формах функционирования инвестиционно-финансового механизма жилищной сферы. За счет участия государства в процессах ипотечного кредитования достигаются сразу две цели: во-первых, решается задача государственной поддержки жилищного строительства; во-вторых, снижаются кредитные риски, т.е. достигается большая стабильность банковской системы. В пост-кризисной экономике России ведущую роль в процессе модернизации рынка жилья выполняют государственные ипотечные агентства по рефинансированию ипотечных кредитов как самостоятельные хозяйственные субъекты.
ЛИТЕРАТУРА
1. Мурычвв А.В. Ипотечное кредитование в регионах России - проблемы развития // Материалы 2-й Всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России». М., 2004.
2. Послание Федеральному Собранию Российской Федерации // Российская газета. 2004. 26 мая.
3. Регионы России. Социально-экономические показатели. 2003: Стат. сборник. М., 2003.
Экономический вестник Ростовского государственного университета Д 2005 Том 3 № 1
