CC BY
30
ТЕОРЕТИКО-КОНЦЕПТУАЛЬНОЕ ПРЕДСТАВЛЕНИЕ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В СИСТЕМЕ ОТНОШЕНИЙ МУНИЦИПАЛЬНОГО
ОБРАЗОВАНИЯ
Т.В. МАТЫЦЫИА Южный федеральный университет
Бурное развитие института жилищной ипотеки инициировало появление научных разработок, посвященных исследованию данного феномена в контексте приоритетов муниципальной политики, осуществляемой в границах крупных городов — полюсах социально-экономической динамики, центрах инвестиционной активности территории. Здесь преимущественно аккумулируется потенциал экономического роста. Научно-практический интерес к данной проблематике объясняется мно-гоаспектностью проявления эффектов института жилищной ипотеки: прямого экономического (в строительном комплексе); мультипликативного (в целом ряде сопряженных с данной сферой отраслей муниципальной экономики); социального (для социума территории); инвестиционного (в соответствующих процессах регионального и муниципального уровней).
Все большее число публикаций посвящается анализу и развитию рынка жилищной ипотеки в процессе формирования адаптивного механизма управления инвестиционными процессами в экономике города, поскольку ипотечное жилищное кредитование (ИЖК) является одним из наименее задействованных и одновременно наиболее эффективных способов инвестирования в реальный сектор экономики муниципального образования [1,2,4,5,8]. Усиливается значимость исследований, ориентированных на разработку инструментария, предназначенного для выбора вариантов более эффективного использования потенциала ИЖК как части совокупного инвестиционного потенциала территории [6]. С помощью жилищной ипотеки можно решить большое количество социально-экономических проблем, стоящих перед муниципальным образованием и регионом (см. рисунок).
В число этих проблем входит повышение денежных доходов и жизненного уровня граждан,
снижение инфляции за счет оттягивания на себя временно свободных денежных средств граждан и предприятий, расширение жилищного строительства на рыночных принципах, увеличение ВВП за счет роста платежеспособного спроса на продукцию стройиндустрии и смежных отраслей промышленности и т. д.
С экономической точки зрения одним из важных аспектов ипотеки для государства является то, что средства, затраченные на покупку жилья, инвестируются в первую очередь в стройиндустрию и способствуют увеличению темпов экономического роста.
ИЖК является одним из видов банковского кредита, поскольку предоставляется на условиях возвратности, платности и срочности. Возвратность означает безусловную обязательность возврата заемщиком средств, полученных от кредитора, на условиях кредитного договора. Порядок возврата кредита в различных банках может существенно различаться, поскольку суммы ипотечных кредитов весьма значительны.
Платность — это ключевое свойство ипотечного кредита: передаваемые кредитором в пользу заемщика средства изымаются из альтернативных вариантов оборота, приносящего доход.
Несоблюдение сроков погашения кредита является нарушением договора кредитования, приравнивается к невозврату кредита и служит достаточным основанием для применения установленных законом санкций по отношению к заемщику.
Судя по приведенным ниже данным, ипотечное жилищное кредитование является одним из основных элементов современной рыночной экономики. Эксперты и аналитики считают потенциал ипотечного рынка в России очень высоким. Так, по оценкам Ассоциации российских банков, емкость рынка ипотечного кредитования составляет не
Государственная стратегия социально-экономического развития страны
ныгоциал
Программы и планыс&циально-экономического регионального развития субъектов РФ
Т~Г
Программы и планы социально-экономического развития городов и других МО
повышение степени обеспеченности населения города жильем рост уровня благосостояния населения города - повышение инвестиционной привлекательности муниципального
Отраслевая структура муниципальной экономики
Строительный комплекс города:
строительство (промышленное, жилищное и др.) промышленность строительных материалов
другие строительные и обеспечивающие отрасли и производства
Инициирующий модуль механизма жилищной ипотеки
п -
Активизация жилищного строительства в городе
Результирующий модуль механизма жилищной ипотеки
Активизация социальной ориентированности кредитно-финансовых структур города
Повышение денежных доходов и жизненного уровня граждан города
Снижение инфляции за счет привлечения временно свободных денежных средств граждан
Расширение жилищного строительства города на рыночных принципах
Развитие инфраструктуры муниципальной экономики
Ипотечное жилищное кредитование
I—^ Развитие
муниципального
финансового (инвестиционного) рынка
Повышение инвестиционной привлекательности городской экономики
=Э!
Теоретико-модельное представление ипотечного жилищного кредитования в системе отношений муниципальной экономики
менее 50 млрд долл.; стабильными темпами растет число банков, осваивающих данное направление. При этом следует отметить, что, несмотря на то, что их ипотечные программы пока существенно различаются по уровню привлекательности, уже явно проглядывается общая позитивная тенденция — кредиты становятся дешевле и длиннее.
В свою очередь, решение комплекса социально-правовых вопросов в сфере жилищного и
ипотечного законодательства, которые стоят в планах Министерства экономического развития РФ, должны значительно активизировать этот рынок. Ожидается, что к 2010 г. ежегодно в России будет выдаваться не менее миллиона ипотечных кредитов. Общий объем ипотечных кредитов, уже выданных российскими банками, составил 500 млн долл.; 70 % рынка разделено между пятью крупнейшими банкам. При этом почти 50 % рынка приходилось на Сбербанк России (233 млн долл.), второе место сохраняла.................... ^ ет Delta Credit (34 млн
долл.), далее - АИЖК (26 млн долл.), Raiffesenbank (21,4 млн долл.) и МИА (21,2 млн долл.) [2].
Существенно возросшие финансовые потоки, осуществляемые через институт жилищной ипотеки, формируют соответствующую бурную динамику рынка жилья и целого ряда других секторов муниципальной экономики. Таким образом, являясь важнейшим фактором экономического развития и сложным финансовым инструментом, ипотечное жилищное кредитование оказывает—через привлечение средств в жилищное строительство - стимулирующее воздействие на широкий диапазон смежных отраслей и экономику города (и региона) в целом.
В соответствии с позитивной динамикой, наметившаяся в последние годы стабилизация условий и характера функционирования рыночных структур на рынке жилья ставит задачу модернизации его стратегии на основе селекции эффектив-
Развитие малого и среднего бизнеса МО:
• в строительной сфере
• в промышленности
• в сфере услуг и др.
Интеграция бизнеса и кредитно-финансовых структур в жилищном строительном комплексе города
Увеличение ВВП за счет роста платежеспособного спроса на продукцию стройиндустрии и смежных отраслей
Выход на региональные и межрегиональные рынки жилья
ных институтов активизации внутренних источников инвестирования, преодоления спросовых ограничений на рынке жилья, повышения уровня обеспеченности населения города жильем, отбора действенных финансово-кредитных инструментов инвестирования в жилье, уменьшения кредитных рисков, повышения доходности вложений в жилье. Все это в совокупности обеспечивает устойчивое социально-экономическое развитие муниципальных образований.
Характерной чертой развития современной региональной ипотеки как надсистемы муниципальной системы ипотечного жилищного кредитования является также ее социальная направленность. Региональные власти берут на себя значительную часть бремени решения вопроса о выделении кредита, зачастую ссуды по ипотеке носят бессрочный характер. Следует учитывать, что существует большая категория граждан, которые не имеют возможности прибегнуть к коммерческой ипотеке, для них предусмотрена государственная поддержка в виде бесплатного выделения жилья. В настоящее время около 10 регионов России в той или иной форме развивают на своей территории программы ипотечного кредитования.
Рынок строительства и недвижимости, без сомнения, относится к самым бурно развивающимся и динамичным сегментам муниципальной экономики. За последние пятнадцать лет он пре-
Сравнительный анализ программ ипотечного кредитования в Ростовской области (2006 г.)
Примечание: Рейтинг доступности ранжирован по убыванию: 1 — наибольшая доступность по критерию величины трансакционных затрат на получение ипотечного кредита. Составлено по: [3].
терпел глубокую трансформацию от государственной монополии к принципиально новой структуре, состоящей из реальных рыночных элементов — девелоперов и инвесторов, строителей и риелте-ров, специализированных страховых компаний и ипотечных банков, производителей строительных материалов и оборудования.
Инвестиционный механизм жилищного строительства включает кредитно-финансовый блок, инвестиционный блок и инфраструктуру.
Институциональная структура включает множество институтов первичного и вторичного рынков ипотечного кредита, в том числе рынок жилищных ценных бумаг: ипотечные банки, ссудо-сберегательные и кредитные ассоциации, земельные, коммерческие и сберегательные банки, компании по страхованию, пенсионные фонды, разветвленный блок инвестиционных институтов, частные кредиторы, риэлтерские фирмы, предприятия по оценке и регистрации недвижимости, различные биржевые посредники, а также блок организаций по централизованному управлению предприятиями жилищного кредита (контрольные, страховые, налоговые и иные органы) как на федеральном, так и на региональном и муниципальном уровнях. К кредитно-финансовому блоку жилищного инвестирования относится промежуточный посреднический блок с различными институтами, трансформирующими сбережения населения в жилищные инвестиции через различные депозиты, страховые, пенсионные и иные полисы. Эмиссионный сектор, включая операции с ипотечными ценными бумагами на фондовом рынке, межбанковские кредиты и ряд других, также входит в посреднический блок жилищного сектора (см. таблицу).
Характерной особенностью муниципальной системы ипотечного кредитования в городах Ростовской области выступает сращивание функций производителя объектов жилой недвижимости и финансово-кредитных учреждений по реализации построенного жилья. Так, строительные корпорации Ростова-на-Дону оказывают населению услуги по кредитованию приобретаемого жилья, причем параметры предоставления ипо-
течных кредитов соответствуют среднерыночным параметрам по выдаче ипотечных кредитов.
В муниципальных образованиях Ростовской области реализуются и элементы немецкой модели ипотечного жилищного кредитования, связанной с аккумуляцией сбережений вкладчиков в финансово замкнутой системе, основные участники которой — специализированные банки, государственные или частные сберегательные структуры, в форме ипотечных кредитно-строительных кооперативов граждан.
В практике аналитиков, работающих в системе жилищного ипотечного кредитования, используется ряд моделей анализа рынка недвижимости. Некоторые из них не являются специфическими и используются при анализе различных секторов национальной экономики, а отдельные модели можно назвать специфическими, так как они разработаны специально для изучения рынка недвижимости, но на основе привычного математического и статистического инструментария. По наиболее существенным типологическим характеристикам эти модели можно дифференцировать в следующие основные классы [7]:
1) по степени учета временного фактора: статические и динамические модели.
2) по количеству участников рынка: модель совершенной конкуренции, модель монополистической конкуренции, модель олигополии, модель монополии.
3) по принципу дифференциации: пространственные, временные, сравнительные модели.
4) по объекту моделирования: модель первичного рынка, модель вторичного рынка, модель рынка коммерческой недвижимости и т. д. Проведенное исследование развития ипотечного кредитования в городах Ростовской области позволяет сделать вывод о позитивных тенденциях в сфере жилищного кредитования и повышении доступности жилья. В 2006 г. 1,5 тыс. домохозяйств в Ростовской области получили средства на приобретение жилья при помощи различных видов государственной поддержки: льготных ипотечных жилищных займов, бюджетных субсидий на погашение части задолженности по ипотечным займам и кредитам в случае рождения ребенка в молодой семье, льготных субсидий для увеличения части жилищно-строительных сбережений, бюджетных субсидий для оплаты части стоимости жилья, приобретаемого с помощью ипотечного жилищного займа или кредита и для оплаты части процентных ставок по жилищным кредитам и займам. В 2007 г.
из бюджета области выделено 200 млн руб. на строительство жилья для льготных категорий граждан — бюджетных работников — с предоставлением льготных субсидий на получение квартир. Особой поддержкой областного бюджета пользуются участвующие в ипотечном кредитовании молодые семьи, в которых обоим супругам меньше 30 лет. Если в такой семье рождается ребенок, то область предоставляет дополнительную субсидию на погашение 25 % выданного кредита.
Однако для стимулирования развития системы ипотечного кредитования и рынка жилья в городах Ростовской области необходимо институционализировать: обеспечение гарантий по вкладам, льготное налогообложение для заемщиков, снижение ставок по ипотечным кредитам, развитие конкуренции в отрасли жилищного строительства и снижение цены жилья, модель стройсбережений, рынок ипотечных ценных бумаг. Важной стратегической задачей остается активизация сбережений домохозяйств и их трансформация в жилищные инвестиции, что позволит задействовать в строительстве жилья финансовый потенциал семейных бюджетов жителей области. Позитивными тенденциями в развитии ипотечного кредитования в Ростовской области выступает увеличение доступности ипотечных кредитов, увеличение максимального срока погашения ипотечной ссуды до 20—25 лет, снижение выплаты процентов за предоставленный кредит.
В соответствии с разработанной «Концепцией стратегического плана социально-экономического развития г. Ростова-на-Дону до 2010 г.», жилищное строительство признается приоритетным, при этом ежегодно планируется сдавать 650 тыс. м 2 жилья. В 2007 г. из областного бюджета выделено 900 млн руб. на цели капитального строительства, из федерального бюджета на эти цели выделено около 400 млн руб.
Обобщая вышеприведенные данные, можно констатировать наличие в г. Ростове-на-Дону большого потенциала развития ИЖК. Это связано не только с активным строительством в регионе, но и со все более развивающейся инфраструктурой (банковская розница, страховой бизнес, работа ипотечных брокеров, риэлторских компаний). В ближайшие годы темпы роста объемов ипотечных сделок составят не менее 80 — 100 %.
Одним из стимулирующих данный процесс факторов является активизация деятельности в Ростовской области по совершенствованию важнейшего инструмента ипотечного жилищного
кредитования — ипотечных программ: в июне 2007 г. при активной поддержке Администрации города состоялся форум «Кредит-2007», на котором был проведен конкурс на лучшую ипотечную программу.
Таким образом, с учетом сложившихся в России и ее регионах (а также муниципальных образованиях) условий, основными сценариями решения проблемы активизации ипотечного жилищного кредитования могут быть:
1. Развитие инициативы коммерческих банков, прежде всего универсальных, имеющих подразделения ипотечного кредитования и свободные внутренние денежные ресурсы по кредитованию граждан под залог объектов недвижимости.
2. Создание федерального агентства по ипотечному кредитованию и внедрение полноценной системы организации ИЖК, предполагающей создание вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость, для получения свободных денег от независимых инвесторов.
3. Развитие инициативы администраций крупных городов и их союз с уполномоченными на развитие ипотеки банками, при котором администрация на стартовом этапе принимает на себя основной груз имущественного поручительства по обеспечению первичной эмиссии ценных бумаг, формируя для этого залоговый фонд из состава объектов муниципальной собственности.
4. Развитие ипотеки на основе использования потенциала Сбербанка России и реализации модели ипотеки, базирующейся на сберегательно-ссудном принципе.
5. Выход зарубежных банков на рынок ипотечного кредитования в России с их адаптацией хорошо отработанных схем и технологий банковского обслуживания клиентов в рамках ипотеки, и прежде всего в рамках системы стройсбережений, к российским условиям.
6. Зарождение элементов ипотеки не в банковской, а в инвестиционно-строительной деятельности путем использования различных форм реализации жилья с оплатой в рассрочку или с предоставлением ипотечных ссуд.
В России складываются серьезные предпосылки для развития ипотеки: начинают формироваться рыночные отношения между субъектами ипотечных схем, развиваются региональных системы ипотечного жилищного кредитования. Немаловажным фактором является интерес и поддержка местных и федеральных органов власти. И возможно, что в городах России выстроится отлаженная, лишенная
юридических противоречий самофинансируемая система ипотечного жилищного кредитования, основанная на развитии рынка ипотечных ценных бумаг как неотъемлемой ее части. Тогда можно будет ожидать, что ИЖК, как во всех развитых странах, станет эффективным институтом, способным не только аккумулировать инвестиционные ресурсы и активизировать экономическое развитие муниципального образования и региона, но и выступать важным фактором повышения социальной защищенности граждан, уровня их обеспеченности жильем и в целом качества жизни социума конкретной территории.
ЛИТЕРАТУРА
1. ГарибовВ. В., Климентьева Ю. Ф, Михайличен-ко М. А. Сущность ипотеки и причины, сдерживающие ее развитие в России. ^Ир://заепсе. ncstu. га/агис^/есопот/2006_04/14^^Ме%
2. Ивасенко А. Г., Литвинова О. В., Соколов В. Н. Ипотечное кредитование: анализ и перспективы// Сб. мат. семинара «Современные проблемы экономики и менеджмента». — Новосибирск: СГГА, 2000.
3. Программа экономического и социального развития Ростовской области на 2003 — 2006 гг. // Официальный сайт Администрации Ростовской области http://www. donland. га/
4. Страпк Р., Косарева Н. Б., Сучков А. Ю. Жилищное ипотечное кредитование в условиях современной России //Деньги и кредит, 2005. № 8.
5. Широких А. В. Анализ эффективности развития ипотечного кредитования в системе инвестиций регионального жилищного строительства (на материалах Ставропольского края). Авто-реф. Канд. Дис. — Орел, 2006;
6. Шипкова О. Т., Ивасенко А. Г., Соколов В. Н. Жилищная ипотека: проблема выбора адекватной для России модели //Эффективность инвестиций в новое строительство и реконструкцию. Сборник докладов и сообщений к международной научно-практической конференции. — Новосибирск: МАН, 2000. С. 101.
7. Харисов И. Особенности рынка недвижимости. - М.: 2006.
8. Яхимович В.И. Ипотечное кредитование в системе модернизации рынка жилья/ Философия хозяйства. Альманах Центра общественных наук и экономического факультета МГУ им. Ломоносова, 2005. № 1 (37). — www.forum. barrel.ru.
