CC BY
28
МАТЫЦЫНА Т.В.
ИНТЕГРАЦИЯ ПОТЕНЦИАЛА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ИНВЕСТИЦИОННУЮ ПОЛИТИКУ МУНИЦИПАЛЬНОГО
ОБРАЗОВАНИЯ
Современный этап экономического развития посткризисной экономики России характеризуется усиливающейся тенденцией регионализации, что обусловливает формирование региональных (а в их составе - муниципальных) моделей институциональной организации хозяйственных процессов в различных отраслях экономики, в том числе в сфере жилищного строительства. Развитие рыночных отношений в данной сфере и уровень институционализа-ции рынка жилья в регионах демонстрируют высокую степень его территориальной дифференциации, что объясняет необходимость модернизации инвестиционно-финансовых меха- .о низмов, в том числе создание муниципальных моделей ипотечного жилищного кредитования о (ИЖК). ®
Все большее число публикаций ведущих отечественных экономистов посвящается вопросам анализа и прогнозирования рынка ипотеки в контексте формирования адаптивного ? механизма управления инвестиционными процессами в экономике, поскольку ИЖК является одним из наименее задействованных и одновременно наиболее эффективных способов Ш инвестирования в реальный сектор экономики муниципального образования. Усиливается | значимость исследований, ориентированных на разработку инструментария, предназначен- I-ного для выбора вариантов более эффективного использования потенциала ИЖК как части совокупного инвестиционного потенциала конкретной территории (города). Ещё одним фак- □ тором, инициирующим разработки в данной области, является возросшая в последние годы инвестиционная привлекательность вложений в недвижимость, причём не только со стороны частных индивидуальных инвесторов, но также со стороны ПИФов и банковских структур. Иными словами, особое позиционирование инвестиционного потенциала ИЖК в системе факторов-ресурсов развития города объясняется активной интеграцией института ипоте- Ц ки в комплекс отраслей и инфраструктурных сетей, обеспечивающих производство, обмен о и потребление общественных товаров и услуг в границах определенной территории. Этот ® институт, особенно в последние годы, всё более предстает как нацеленный на реализацию 1 жизненно важных интересов всей экономики муниципального образования. С другой сторо- о ны, выступая специфическим инвестиционным ресурсом муниципальной экономики, ИЖК во о все более значимых масштабах формирует инвестиционный потенциал региона, инициируя ^ тем самым необходимость сопряжения методов и моделей муниципального рынка жилья с к инструментами муниципальной и в целом региональной инвестиционной политики. о.
Этот теоретический тезис укладывается в декларируемую на уровне высшего руководс- <
тва страны необходимость активизации и задействования пока ещё недостаточно вовлека- ^
емых в воспроизводственный процесс региона собственных инвестиционных ресурсов, как д
традиционных, так и находящихся прежде «на втором плане» региональной экономической о
политики. Именно таким потенциалом и обладают инвестиционные ресурсы системы ИЖК о муниципального образования. Проводимая в настоящее время масштабная реформа системы
муниципального управления, изменение статуса многих городов создали предпосылки для о
изменения состава уже сформированных муниципальных ресурсов за счёт включения в него ^
новых, в числе которых - инвестиции в жилищное строительство, обладающие, наряду с оче- £
видным экономическим, существенным социальным значением. ф
Большая часть муниципальных образований, длительное время находящихся в трудном
финансовом положении, в основном не имеет источников налоговых доходов от использо- §
вания муниципальной собственности, так как ликвидное имущество либо приватизировано, ф
либо отсутствует по другим причинам, а муниципальные организации и предприятия (в ос- |
новном это предприятия жилищно-коммунального хозяйства, здравоохранения, учреждения °
культуры) характеризуются накопленной задолженностью, слабой материальной базой и 9
высокой степенью износа основных фондов и в преобладающей своей части являются до- ^
ходопотребляющими. В противоположность ресурсам такого рода, ИЖК всё более активно входит в число стимулирующих общий инвестиционный и экономический потенциал городов факторов-ресурсов. Дополнительными стимулами для форсирования в муниципалитетах действенной системы ИЖК является, с одной стороны, высокий мультипликативный эффект, создаваемый им в смежных сферах, и его существенная социальная функция, а с другой -стремление вовлечь в этот процесс средства самого населения.
Практика последних лет свидетельствует о том, что ипотечное жилищное кредитование является одним из основных элементов современной рыночной экономики, получившим в настоящее время бурное развитие. Эксперты и аналитики считают потенциал ипотечного рынка в России очень высоким. Так, по оценкам Ассоциации российских банков, ёмкость рынка ипотечного кредитования составляет не менее 50 млрд. долларов; стабильными темпами растёт число банков, осваивающих данное направление. При этом, несмотря на существенные различия ипотечных программ банков по уровню привлекательности, уже явно прогля-^ дывается общая позитивная тенденция - кредиты становятся дешевле и длиннее. В свою оче-л редь, решение комплекса социально-правовых вопросов в сфере жилищного и ипотечного о законодательства должны значительно активизировать этот рынок. Ожидается, что к 2010 ® году ежегодно в России будет выдаваться не менее миллиона ипотечных кредитов.
Наметившаяся в последние годы стабилизация условий и характера функционирования ? рыночных структур на рынке жилья ставит задачу модернизации его стратегии на основе ^ селекции эффективных институтов активизации внутренних источников инвестирования, Ш преодоления спросовых ограничений на рынке жилья, повышения уровня обеспеченности | населения жильем, отбора действенных финансово-кредитных инструментов инвестирова-I- ния в жильё, уменьшения кредитных рисков, повышения доходности вложений в жилье, что в ^ совокупности обеспечивает устойчивое социально-экономическое развитие муниципальных □ образований и регионов.
^ Отмеченная дифференциация уровней развития систем жилищного финансирования в городах России обусловлена общей региональной асимметрией экономических процессов, а также тенденций становления и функционирования рынка жилья в регионах. Так, рынок о жилья Ростовской области характеризуется высокой деловой активностью, что обусловле-| но как интенсивными темпами экономического развития региона, в том числе и жилищного
0 строительства, так и неудовлетворенным спросом на жилье со стороны населения региона. ш Ежегодно на рынке жилья Ростова-на-Дону регистрируется около 18 тыс. сделок с вторич-
1 ным жильем, а по показателям развития первичного рынка жилья регион устойчиво входит о в пятерку субъектов РФ, где объемы и темпы жилищного строительства растут на 2-5% еже-о годно: в первом полугодии 2006 г. в Ростовской области сдано 506,4 тыс. кв.м жилья, что на ^ 14,5% превышает прошлогодний уровень. Структура предложения первичного рынка жилья
в Ростовской области характеризуется резким увеличением прироста вводимых площадей £1 за счет многоэтажных домов (36% прироста к уровню 2005 г.), высотного жилья, в частности < (165% прироста), а не частных домовладений индивидуальных застройщиков (8% прирос-о та), что свидетельствует о высоком потенциале отрасли жилищного строительства региона. ф Снижение доли индивидуального строительства в общем объеме вводимого жилья в 2006 г. о составило 11%.
о Анализ современного состояния рынка жилья Ростовской области позволяет заключить, ¡2 что предложение здесь существенно превышает спрос. Основными причинами спросовых
0 ограничений являются: низкий уровень доходов населения, недоступность кредита из-за ^ высокого ссудного процента и слабое развитие ИЖК. В качестве долгосрочной тенденции | развития регионального рынка жилья выступает увеличение удельного веса коммерческого ^ жилья в строительстве. Жилье представляет собой дорогостоящий товар длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих доходов
1 потребителей или накоплений. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит яв-ф ляется не только основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и ба-| зовой сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и о другие кредитно-финансовые структуры, обеспечивающие необходимый прилив капиталов 9 в инвестиционно жилищную сферу. Высокая деловая активность на рынке жилья связана с ^ поиском наиболее ликвидных форм хранения сбережений населения. В условиях нестабиль-
ности валютных курсов жилье выступает как наиболее надежный и ликвидный актив, что находит отражение в повышенном спросе на малогабаритное жилье. Так, уже в феврале 2006 г. с ростовского рынка жилья практически исчезли квартиры гостиничного типа, спрос на которые постоянно растет; в проекты строящихся домов были внесены изменения в сторону увеличения количества однокомнатных квартир общей площадью 50-60 кв.м.
Структура спроса на региональном рынке жилья детерминирована потребительскими качествами объекта жилой недвижимости, к основным параметрам которых следует отнести: местоположение объекта, количество комнат в квартире, качество стройматериалов, этажность. Анализ спроса на рынке жилья Ростова-на-Дону свидетельствует об устойчивом спросе на вновь построенное жилье с улучшенными характеристиками в районах проживания с высоким рейтингом. Однако, несмотря на позитивные тенденции в развитии регионального рынка жилья и высокие темпы роста жилищного строительства, степень обеспеченности жильем населения Ростовской области остается низким. Так, уровень благоустройства жилого фонда в Ростове-на-Дону составляет около 85,5%, что немного выше среднего уровня по ^ стране (75%). Обеспеченность жильем в городе в расчете на одного человека составляет 19 л кв. м, в то время как в целом по стране - 19,7 кв.м. Однако объективными ограничениями для ц предъявления платежеспособного спроса на рынке жилья выступают низкие доходы основ- ® ных групп населения и недостаточное развитие региональных систем ИЖК. Анализ распределения населения Ростова-на-Дону по уровню доходов свидетельствует, что 75% общего ? количества домохозяйств с уровнем ежемесячного дохода на одного члена семьи до 3000 р. ^ не могут выступать субъектами платежеспособного спроса на рынке жилья. Семьи среднего Ш достатка с уровнем дохода от 3001 до 5000 р., составляющие около 14% населения, потенци- ^ ально способны предъявить спрос на дешевое жилье с низкими потребительскими качествами Ь на вторичном рынке жилья. Активными участниками рынка жилья могут выступить только ^ 11% населения Ростова-на-Дону с уровнем месячного дохода свыше 5000 р. Социологические □
опросы населения города подтверждают наличие объективной закономерной связи между ^ величиной среднедушевого дохода домохозяйства и типом инвестиционно-сберегательного
поведения на рынке жилья. Так, 80% населения различных социальных групп не планируют в ближайшее время предпринимать действия по улучшению жилищных условий, 11% населе- о ния планируют улучшение жилищных условий с помощью смешанных стратегий поведения | на рынке жилья, и только 9% домохозяйств ориентированы на рыночные стратегии приоб- о ретения жилья с помощью собственных сбережений и заемных финансовых ресурсов, в том ш числе и ипотечного кредитования. х В настоящее время система финансирования жилищного строительства в Ростовской д области опирается на средства инвесторов, а не на кредитные ресурсы. Такая же ситуация о характерна для рынка жилья. Объёмы привлекаемых кредитных ресурсов на рынок жилой ^ недвижимости не соответствуют потребностям финансово-жилищной системы, что требует модернизации институтов ИЖК на уровне муниципального образования как стратегического а направления социально-экономического развития города. с Функционирующие в настоящее время в Ростовской области ипотечные схемы приоб- о ретения и строительства объектов жилой недвижимости характеризуются многовариант- ^ ностью и институционализированы в различных экономико-правовых формах: «Ростовская о региональная ипотечная корпорация», «Агентство по ипотечному жилищному кредитова- о нию», «Департамент строительства и перспективного развития города», «Агентство жилищных программ», ипотечные банки, коммерческие банки, работающие по программам ИЖК, о жилищно-строительные и жилищные кооперативы, кредитно-потребительские кооперати- ^ вы, страховые компании, агентства недвижимости, ассоциация «Южная гильдия риэлтеров и | оценщиков». ^
Развитие ИЖК в регионе реализуется через механизм среднесрочного предоставления
строительных кредитов застройщикам для строительства жилья, а также долгосрочных кре- §
дитов гражданам под залог приобретенного жилья. Механизм ИЖК предполагает создание ф
эффективной рыночной инфраструктуры, отлаженной схемы финансовых потоков с постоян- |
ными источниками инвестирования, современных финансовых и инвестиционных техноло- о
гий, подготовку квалифицированных кадров, а также обеспечение института ипотеки эффек- 9
тивно работающими системами и технологиями, включающими: налогообложение, гарантии, ^
страховой, регистрационный, оценочный блоки, институты анализа и контроля. Структура механизма ИЖК представляет собой сложную систему социально-экономических отношений между субъектами хозяйственной деятельности по поводу реализации их экономических интересов на рынке жилья и арендных услуг, смежных секторах жилищного инвестиционного рынка, рынке ипотечных кредитов, в сфере жилищного строительства, финансирования и кредитования.
Эффективная интеграция ИЖК в систему инвестиционных отношений отдельного муниципального образования и региона в целом будет способствовать его становлению как института, способного не только аккумулировать инвестиционные ресурсы и активизировать экономическое развитие города (и региона), но и являться фактором повышения социальной защищенности граждан, уровня их обеспеченности жильем и в целом качества жизни социума конкретной территории.
Ш
Л -
ь
^ МОЛОЧНИКОВ А.Н.
Т АУДИТ И МОНИТОРИНГ ПЕРСОНАЛА ОРГАНИЗАЦИИ:
| ВЗАИМОСВЯЗЬ, ТЕХНОЛОГИИ И ЭТАПЫ
ш
| В настоящее время функции аудита выходят за рамки проверки финансовой деятельнос-Ь ти компании. Появление аудита персонала связано с необходимостью детального изучения |\ проблем в области кадровой политики организации, выявлением факторов и резервов улуч-□ шения ситуации, сбором и анализом информации при принятии управленческих решений, [■ц что и составляет его конкретную цель. Говоря иными словами, управление персоналом долж-^ но обеспечивать достижение организацией перспективных целей развития путем формирования системы аудита персонала. 2 Вместе с тем аудит персонала занимает особое место в рамках управленческого аудита: являясь системным он несопоставим с диагностикой отдельных сторон деятельности орга-££ низации. Аудит персонала исследует вопросы управления организацией в целом. По отно-$ шению к пользователям информации выделяют внешний и внутренний аудит, дополняющие I друг друга. После оценки результатов осуществляемой проверки приступают к составлению о отчета и оформлению аудиторского заключения.
о Содержание аудиторского заключения (экономической экспертизы) эффективности сис-ф темы управления персоналом организации включает следующие разделы и подразделы [2, с.
[3 93]:
^ Введение (описание целей и задач экспертизы)
< 1. Общая характеристика предприятия и анализ производственно-хозяйственной де-
о о
ятельности:
о 1.1. Организационно-правовой статус предприятия;
о 1.2. Основные показатели производственно-хозяйственной деятельности;
§ 1.3. Основные проблемы, влияющие на результаты производственно-хозяйственной де-
£ ятельности.
о 2. Анализ нормативно-правовой подсистемы управления персоналом:
^ 2.1. Характеристика нормативных материалов, используемых при проведении эксперти-
£ зы системы управления персоналом;
ф 2.2. Анализ основных внутренних документов предприятия, регламентирующих работу с персоналом, на степень их соответствия действующему законодательству (коллек-
^ тивный договор, устав, положения об оплате труда и премирования, штатное рас-
ю писание, должностные инструкции, трудовые договоры и контракты, приказы и пр.
| документы);
£ 2.3. Анализ системы оформления найма, перемещения и увольнения персонала. Оценка
9 качества выполнения этих операций, степень соответствия внутренней документа-
^ ции требованиям действующего законодательства;
