CC BY
15
9. Уорд Кит. Стратегический управленческий учет: Пер. с англ. М., 2002.
10. Минцберг Г., Куинн Дж.Б., Гансал С. Стратегический процесс: Пер. с англ.
СПб., 2001.
11. Мидлтон Д. Бухгалтерский учет и принятие финансовых решений: Пер. с англ.
/ Под ред. И.И. Елисеевой. М., 1997.
Ростовский государственный экономический университет 19 ноября 2004 г.
© 2005 г. В.И. Яхимович
ИНВЕСТИЦИОННЫЙ МЕХАНИЗМ ИНСТИТУЦИОНАЛЬНОЙ МОДЕРНИЗАЦИИ РЫНКА ЖИЛЬЯ
Закрепление позитивных тенденций макроэкономического развития России, наблюдающихся в посткризисный период, и переход их на траекторию устойчивой динамики предполагает реализацию долгосрочной стратегии хозяйственного развития на основе активизации внутренних источников роста и всемерного использования потенциала экономики региона. Для решения стратегической задачи по удвоению ВВП России к 2010 г. необходимо повышение инвестиционной активности всех хозяйственных субъектов экономики. За 1990-е гг. объем инвестиций в российскую экономику сократился в 4 раза, что подорвало возможности экономического роста и привело к сокращению инвестиционного спроса на внутреннем рынке. Начиная с 2000 г. валовые сбережения снижаются. Так, в 2003 г. величина валовых сбережений составила 30,9 % от валового располагаемого дохода [1]. Сложившиеся пропорции потребления и накопления не отвечают задачам структурной перестройки экономики России, что актуализирует задачу поиска эффективных институциональных форм трансформации внутренних сбережений в реальные инвестиции.
В современной рыночной экономике ипотечное кредитование является эффективным институтом, способным не только аккумулировать инвестиционные ресурсы и активизировать экономическое развитие региона, но и одновременно повысить социальную защищенность граждан, уровень обеспеченности жильем и качество жизни населения в целом. Однако высокий инвестиционный потенциал ипотечного кредитования остается незадействованным в условиях посткризисной экономики России. К примеру, в 2002 г. общий объем ипотечных кредитов в РФ достигал всего лишь 3,3 млрд р., а средний размер кредита составлял только 532 тыс. р. С учетом того, что общий объем кредитов населению на начало 2003 г. превышал 140 млрд р., на долю ипотечных кредитов приходилось менее 2,5 % от банковских ссуд физическим лицам, или 0,03 % ВВП. При этом в промышленно развитых странах данный показатель не опускается ниже 10 % и доходит до 110 % ВВП [2].
В стране за последние годы уже сложилась практика использования системы ипотечного кредитования, сформировалась основа и заложена законодательная база для функционирования ипотеки, в то же время массового распространения она еще не получила. Объем предоставленных в 2002 г. ипотечных жилищных кредитов превысил соответствующий показатель 2001 г. в 1,9 раза при росте в целом по РФ в 1,49 раза. При этом основной удельный вес занимают кредиты, предоставленные в иностранной валюте (в 2001 г. - 63,3 %, 2002 г. - 68,2). В 2001 г. 42,9 % общего объема ипотечных жилищных кредитов были выданы организациями, входящими в список 30 крупнейших кредитных организаций страны. В 2002 г. их доля уменьшилась до 27,7 % [2].
Условия кредитования для заемщиков различных регионов РФ существенно различаются. Процентные ставки составляют от 5-6 % (в Хабаровском и Приморском краях, Республиках Башкортостан и Саха (Якутия), Чувашской республике, Читинской области) до 24-28 % (в Республике Татарстан, Кемеровской, Тульской и Костромской областях). Однако если в 2001 г. средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам в РФ составляла 13,1 %, то за 2002 г. она возросла на 1,2 пункта и составила 14,3. Средневзвешенный срок кредитования увеличился со 119,6 месяца в 2001 г. до 120,8 - в 2002 г.
Устойчивое развитие рынка жилья в регионе осуществляется через эффективный кредитно-финансовый механизм жилищного строительства, включающий в себя как среднесрочное предоставление строительных кредитов застройщикам, так и долгосрочных кредитов гражданам под залог приобретенного жилья. Анализ регионального опыта реализации моделей ипотечного кредитования свидетельствует о глубокой дифференциации степени развития систем жилищного финансирования, обусловленного асимметрией процессов становления и функционирования рынка жилья в России.
Механизм ипотечного кредитования предполагает создание эффективной рыночной инфраструктуры, отлаженной схемы финансовых потоков с постоянными источниками инвестирования, современные финансовые и инвестиционные технологии, подготовку квалифицированных кадров, а также обеспечение института ипотеки эффективно работающими системами и технологиями, включающими: налогообложение, гарантии, страховой, регистрационный, оценочный блоки, институты анализа и контроля.
Структура механизма ипотечного кредитования представляет собой сложную систему социально-экономических отношений между субъектами хозяйственной деятельности по поводу реализации их экономических интересов на рынке жилья и арендных услуг, смежных секторов жилищного инвестиционного рынка, рынке ипотечных кредитов, в сфере жилищного строительства, финансирования и кредитования. Инвестиционный механизм жилищного строительства включает кредитно-финансовый, инвестиционный блоки и инфраструктуру. Институциональная структура
состоит из множества институтов первичного и вторичного рынков ипотечного кредита, в том числе рынка жилищных ценных бумаг: ипотечных банков, ссудосберегательных и кредитных ассоциаций, земельных, коммерческих и сберегательных банков, компаний по страхованию, пенсионных фондов, разветвленного блока инвестиционных институтов, частных кредиторов, риэлтерских фирм, предприятий по оценке и регистрации недвижимости, различных биржевых посредников, а также блока организаций по централизованному управлению предприятиями жилищного кредита (контрольные, страховые, налоговые и иные органы) как на федеральном, так на местном и муниципальном уровне. К кредитно-финансовому блоку жилищного инвестирования относится промежуточный посреднический блок с различными институтами, трансформирующими сбережения населения в жилищные инвестиции через различные депозиты, страховые, пенсионные и иные полисы. Эмиссионный сектор, включая операции с ипотечными ценными бумагами на фондовом рынке, межбанковские кредиты и ряд других, также входит в посреднический блок жилищного сектора.
Жилье представляет собой дорогостоящий товар длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих доходов потребителей или накоплений. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и базовой сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие кредитно-финансовые структуры, обеспечивающие необходимый прилив капиталов в инвестиционно-жилищную сферу. Так, цены на жилую недвижимость за 2003 г. выросли на 30 %, что сделало жилье одним из самых дорогих и ликвидных товаров в Ростовской области. Прогноз динамики цен на жилье в 2004 г. сохраняет эту тенденцию, а темпы роста цен в текущем году прогнозируются в среднем в размере 26 % [3].
Высокая деловая активность на рынке жилья связана с поиском наиболее ликвидных форм хранения сбережений населения. В условиях нестабильности валютных курсов жилье выступает как наиболее надежный и ликвидный актив, что находит отражение в повышенном спросе на малогабаритное жилье. Так, уже в феврале 2004 г. с ростовского рынка жилья практически исчезли квартиры гостиничного типа, спрос на которые постоянно растет. Следствием наличия платежеспособного спроса на малогабаритное жилье явилось изменение в структуре предложения на первичном рынке жилья. Так, в проекты строящихся домов были внесены изменения в сторону увеличения количества однокомнатных квартир общей площадью 30-40 м2.
Однако, несмотря на позитивные тенденции в развитии институциона-лизации регионального рынка жилья и высокие темпы роста жилищного строительства, уровень обеспеченности жильем населения Ростовской области остается низким. В г. Ростове-на-Дону в расчете на 1 человека он
составляет 19 м2, в то время как в целом по стране - 19,7 м2 (по прогнозам экспертов, в результате широкомасштабного развития ипотечного кредитования в регионах к 2010 г. средняя обеспеченность жильем в России должна составить 21,7 м2 на человека) [3]. В странах с развитой рыночной экономикой этот показатель составляет 35-45 м2 [4].
В настоящее время в Ростовской области 96 тыс. семей стоят в очереди на улучшение жилищных условий, каждая 12 семья проживает в коммунальной квартире, каждая сороковая - в аварийном жилищном фонде [5].
Как свидетельствуют социологические исследования, 61 % населения России - 31,6 млн домохозяйств - хотело бы удовлетворить жилищные потребности. Повышенный интерес к жилью как объекту вложения денежных средств наблюдается у среднего класса, 36 % представителей которого намерены улучшить свои жилищные условия [6]. В целом по России, по оценкам экспертов, 70 % семей нуждаются в улучшении жилищных условий, а ежегодный спрос на жилье составляет 150 млн м2 [7].
Однако объективным ограничением для предъявления платежеспособного спроса на рынке жилья выступает низкие доходы основных групп населения и недостаточное развитие региональных систем ипотечного кредитования. Анализ распределения населения г. Ростова-на-Дону по уровню доходов свидетельствует, что 75 % общего количества домохозяйств с уровнем ежемесячного дохода на 1 члена семьи до 3 000 р. не могут выступать субъектами платежеспособного спроса на рынке жилья. Семьи среднего достатка с уровнем дохода от 3 001 до 5 000 р., составляющие около 14 % населения, потенциально способны предъявить спрос на дешевое жилье с низкими потребительскими качествами на вторичном рынке жилья. Активными участниками рынка жилья могут выступить только 11 % населения г. Ростова-на-Дону с уровнем месячного дохода свыше 5000 р.
Социологические опросы населения г. Ростова-на-Дону подтверждают наличие объективной закономерной связи между величиной среднедушевого дохода домохозяйства и типом инвестиционно-сберегательного поведения на рынке жилья. Так, 80 % домохозяйств различных социальных групп не планируют в ближайшее время предпринимать действия по улучшению жилищных условий (при оценке размера платежеспособного спроса на рынке жилья Ростовской области необходимо учитывать, что удельный вес жителей с денежными доходами ниже прожиточного минимума составляет около 30 %), 11 % это предполагают сделать с помощью смешанных стратегий поведения на рынке жилья, и только 9 % домохо-зяйств ориентированы на рыночные стратегии приобретения жилья с помощью собственных сбережений и заемных финансовых ресурсов, в том числе и ипотечного кредитования [3].
Институциональная динамика структуры системы ипотечного кредитования в регионах России характеризуется усиливающимися тенденциями регионализации и дифференциации кредитно-финансовых учреждений на мезоуровне.
Институциональная динамика структуры ипотечного кредитования в Ростовской области характеризуется опережающим развитием кредитно-финансовых и банковских учреждений, предоставляющих ипотечные кредиты населению. В Ростовской области созданы все предпосылки для внедрения двухуровневой системы ипотечного кредитования, включающей коммерческие банки как первичных кредиторов и агентство по ипотечному жилищному кредитованию, специализирующееся на рефинансировании кредитов, выдаваемых региональными ипотечными банками. Таким агентством в Ростовской области является ОАО «Ростовская региональная ипотечная корпорация» (РРИК) - региональный оператор ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», созданное в 2003 г. с долей участия администрации области в 51 % и уставным капиталом в 21 млн р. [8].
Институциональная структура системы ипотечного кредитования в Ростовской области представлена вышеупомянутым РРИК - региональным оператором ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», МУ «Департамент строительства и перспективного развития города», ГОУ «Агентство жилищных программ», ипотечными и коммерческими банками, работающими по программам ипотечного кредитования, жилищно-строительным и жилищными кооперативами («Дом плюс», «Свой Дом», «Новосел»), кредитно-потребительскими кооперативами, страховыми компаниями, агентствами недвижимости, ассоциацией «Южная гильдия риэлтеров и оценщиков» (ЮГРО).
Анализ данной структуры в регионах России позволяет выделить несколько типов субъектов рынка ипотечных кредитов: банки «ДельтаКре-дит» и «Московское ипотечное агентство» (МИА), «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК), крупные и средние федеральные банки, развивающие собственные ипотечные программы (Сбербанк, Внешторгбанк, Газпромбанк, МДМ - банк, Райффайзенбанк, Уралсиб, Промстройбанк, Менатеп СПб, Национальный Резервный Банк, Собин-банк, Московский Кредитный Банк, Первое ОВК, Инвестсбербанк), региональные агенты - специализированные компании или банки, заручившиеся поддержкой местных властей.
Ключевыми участниками рынка являются ипотечные банки Дельта Кредит, МИА, Сбербанк и АИЖК. Кроме того, между ДельтаКредит, МИА и АИЖК существуют или прорабатываются соглашения о совместных программах. Значительные перспективы роста доли рынка имеют Райффайзенбанк, Внешторгбанк и НРБ, способные предложить клиентам выгодные условия кредитования. Кроме того, Внешторгбанк обладает значительной филиальной сетью и поэтому может быстро распространить свои услуги на регионы.
Функционирующие в настоящее время в Ростовской области ипотечные схемы приобретения и строительства объектов жилой недвижимости характеризуются многовариантностью и институционализированы в раз-
личных экономико-правовых формах, соответствующих мировому опыту развития ипотечных систем, использующего две основные схемы жилищного финансирования: одноуровневую модель ипотечного кредитования; американскую модель с вторичным рынком ипотечного кредита.
В Ростовской области в настоящее время реализуются элементы немецкой модели ипотечного жилищного кредитования, связанной с аккумуляцией сбережений вкладчиков в финансово-замкнутой системе, основные участники которой - специализированные банки, государственные или частные сберегательные структуры, в форме ипотечных кредит-но-строительных кооперативов граждан (ИКПК). Институционально модель стройсбережений в России не реализована, но по принципам деятельности схожа с российскими жилищными и жилищно-строительными кооперативами (ЖСК).
Долгое время именно ссудо-сберегательные учреждения закрытого типа признавались более адекватной моделью жилищного финансирования в России в силу отсутствия необходимой рыночной инфраструктуры и эффективного законодательства. В условиях финансового голода переходного периода, когда бюджетное финансирование жилищного строительства минимально, застройщики стали активно привлекать денежные средства населения как путем заключения договоров инвестирования или долевого участия в строительстве, так и создания специализированных строительно-сберегательных касс, потребительских и кредитных союзов. В области жилищного финансирования застройщики начали успешно конкурировать с банками, используя денежные средства населения и предлагая квартиры в рассрочку, поскольку они могут не соблюдать обязательные для кредитных организаций требования по резервированию и экономическим нормативам. В институциональной структуре жилищных инвестиций переходной экономики организация стройсбережений выступает основным элементом, а развитие других институтов затруднено в силу действия объективных факторов. Опыт стройсберкасс начал широко применяться в странах Восточной Европы, в том числе в Польше, Румынии, Чехии, Венгрии в форме кредитных союзов, объединений взаимопомощи, предприятий объединенного кредита.
Однако позитивные тенденции, происходящие в сфере ипотечного кредитования в последнее время, обусловили перенос акцентов с немецкой модели жилищного финансирования на американскую двухуровневую модель на основе интенсивного развития рынка ипотечных ценных бумаг. Так, позитивными тенденциями в развитии ипотечного кредитования в Ростовской области выступает увеличение доступности ипотечных кредитов, а также максимального срока погашения ипотечной ссуды на 20-25 лет, снижение выплаты годовых процентов за предоставленный кредит.
Необходимо отметить существенные изменения в институционально-правовом обеспечении развития модели двухуровневого ипотечного кредитования в России. С принятием изменений в действующий Закон «Об
ипотечных ценных бумагах» оптимизируется механизм регулирования выпуска и обращения ценных бумаг, активизируется деятельность брокеров на фондовой бирже и переход от спекулятивных операций по скупке недвижимости к финансовым операциям на вторичном рынке ипотечных кредитов.
В настоящее время в Ростовской области созданы все предпосылки для внедрения двухуровневой системы ипотечного кредитования, включающей коммерческие банки как первичных кредиторов и агентство по ипотечному жилищному кредитованию, специализирующееся на рефинансировании кредитов, выдаваемых региональными ипотечными банками.
В январе 2004 г. между администрацией Ростовской области, РРИК и федеральным ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» было заключено трехсторонее соглашение о сотрудничестве в области рефинансирования ипотечных кредитов, выданных по стандартам Федерального агентства. В настоящее РРИК в Ростовской области аккредитован Федеральным ипотечным агентством с лимитом рефинансирования 285 млн р. На ипотечном рынке активно начали работать первичные кредиторы, аккредитованные РРИК.
Таким образом, в Ростовской области начала действовать классическая двухуровневая система ипотечного кредитования, которая позволит населению Ростовской области получать кредиты на приобретение жилья на срок до 27 лет со ставкой 15 % годовых и единым равновеликим ежемесячным платежом.
В качестве перспективных направлений развития систем ипотечного кредитования в регионах России следует выделить приоритетные меры по внедрению двухуровневой системы ипотечного кредитования, включающей в себя: банки (как первичных кредиторов) и агентство по ипотечному жилищному кредитованию (будет выкупать кредиты, выдаваемые региональными банками). В РФ указанный субъект ипотечного рынка институционализирован в форме ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».
При поддержке администраций субъектов РФ в 66 регионах, включая и Ростовскую область, на основе единых стандартов уже создана необходимая для ипотечного кредитования и рефинансирования инфраструктура. В 2004 г. федеральная программа ипотечного кредитования обеспечит улучшение жилищных условий для 12 тыс. российских семей, при этом параметры кредитования (срок - до 27 лет, ставка - 15 % годовых в рублях, сумма - до 70 % цены приобретаемого жилья) обеспечивают его доступность для значительной части населения. Рефинансированные по федеральной программе ипотечные кредиты характеризуются следующими показателями: средний размер - 353 тыс. р.; среднедушевой доход семьи заемщика - около 7000 р. в месяц; средняя площадь жилья в залоге -52 м2; средняя цена жилья в залоге - 620 тыс. р. Объем кредитов, которые покупает (рефинансирует) агентство в месяц - 200 млн р. Партнеры -
банки (34 региональных и 18 московских). При рефинансировании кредита агентством и поставке ему закладных банк получает комиссию за обслуживание кредита в размере 2 %. Средний срок удержания кредита на балансе банка составляет в регионах около 2 мес., в течение которых банк полностью получает процентную плату за кредит и не задумывается об отсутствии длинных ресурсов [3].
По мере совершенствования законодательной базы системы ипотечного кредитования, прежде всего, в сфере выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг и задействования более широких кругов финансовых институтов, ипотека станет реальным способом решения жилищной проблемы. При условии усиления правовой защиты кредиторов, развития рынка ипотечных ценных бумаг, расширения масштабов поддержки со стороны федеральных и региональных органов власти ситуация в сфере ипотечного кредитования уже в ближайшем будущем будет коренным образом меняться к лучшему. Согласно имеющимся оценкам, к 2010 г. ипотечные кредиты могут достигнуть 50 % источников финансирования покупки жилья, а объем строительства жилья составит около 100 млн м2, в то время как без развития ипотечного кредитования эта величина составит не более 50 млн м2 [3].
Литература
1. Артемова Л., Назарова А. Макроэкономические пропорции в 1999-2003 гг. (по данным национальных счетов) // Экономист. 2004. № 5. С. 39.
2. Мурычев А.В. Ипотечное кредитование в регионах России - проблемы развития // Ипотечное кредитование в России: Тез. выступления на Второй Всерос. конф. 31 марта. М., 2004.
3. http://www.del_don.ru
4. Крашенинников П.В. Жилье мое // Российская газета. 2004. 2 июня.
5. Социально-экономическое положение Ростовской области в 2003 г. Ростовский областной комитет статистики. Ростов н/Д, 2004.
6. Чего хотят «средние русские»? // Южная столица. 2004. № 2. С. 4.
7. Семенова И. Одноэтажная Россия // Российская газета. 2004. 17 апр.
8. Миронова О. Как решить квартирный вопрос? // Южная столица. 2004. 3 авг. С. 14.
Ростовский государственный университет 23 ноября 2004 г.
