CC BY
26
ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ
ИПОТЕКА КАК НОВЫЙ ИНСТИТУТ РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОГО РЫНКА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ
О. С. БЕЛОКРЫЛОВА, доктор экономических наук, профессор, заведующая кафедрой экономической теории
В. И. ЯХИМОВИЧ, кандидат экономических наук, докторант экономического факультета Ростовский государственный университет
Изменение вектора экономической политики четко прослеживается в нынешнем от 26.05.2004 Послании Президента РФ Федеральному Собранию: «Мы вместе должны решить самые насущные для граждан страны проблемы. Это прежде всего — качество и доступность жилья, образования, медицинского обслуживания. Одной из самых актуальных задач считаю обеспечение граждан доступным жильем»1.
Реализуя эту переориентацию с производственных задач на социальные перед летними каникулами Государственная Дума приняла в первом чтении жилищный пакет законопроектов, которые, как считают его авторы, помогут в ближайшем будущем строить доступное жилье для большинства россиян. Сам пакет насчитывает 27 документов, включая Жилищный и Градостроительный кодексы. Принято восемь законов из пакета, которые вносят поправки в законы «О плате за землю», «О государственной пошлине», Налоговый и Бюджетный кодексы РФ. Еще 20 законопроектов из «жилищного пакета» депутатами Госдумы планируется рассмотреть в ходе осенней сессии.
Благодаря действию новых законов, как минимум, треть граждан России к 2010 г. смогут купить квартиры за счет собственных накоплений и с помощью жилищных кредитов. При этом без жилья не останутся и малоимущие граждане — их будет обеспечивать государство по схеме социального найма. Согласно социологическим данным, к «нуждающимся в улучшении жилищных условий»
причисляют себя почти 62 % семей. В нашей стране на одного человека приходится 19,7 кв.м площади, в то время как в Европе — 40-50 кв. м, в США—свыше 70. Для того чтобы решить квартирный вопрос и хотя бы отдаленно приблизиться к евростандартам, необходимо строить не менее 100 млн кв. м в год в течение десятилетий, а с учетом износа значительной части существующего жилья — еще больше2.
В последние годы наметилась положительная тенденция роста объемов жилищного строительства в России. Начиная с 2000 г., объем жилищного строительства начал увеличиваться, однако количество вводимой жилой площади по-прежнему остается ниже уровня 1990 г. Так, в 2002 г. было введено 33,8 млн кв. м (54,7% к уровню 1990 г.), в 2003 г. — 36,3 млн кв. м (58,8%). В общем объеме вводимых в действие жилых домов значительно увеличилась доля жилых домов, построенных населением за свой счет и с помощью кредитов (с 9,7 в 1990 г. до 41,9% в 2003 г. (рис.1)3.
При этом в Центральном федеральном округе темпы ввода в действие жилых домов в 2002 г. к уровню 1990 г. составили 85,3%, в Южном — 69,6,
1 Послание Федеральному Собранию Российской Федерации // Российская газета.— 2004,— 26 мая.
2 www.rg.ru
3 Отчет о результатах проверки финансово-хозяйственной деятельности открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и предоставления государственных гарантий за счет средств федерального бюджета на развитие ипотечного жилищного кредитования за 2002 г. и 9 месяцев 2003 г. // http://www.ach.gov.ru/
Млн кв. м.
70 60
50
40 4-
30 20 4 10 о
61,7
. -. -39Я — --Щ- - КЗ
/А4
Л Д.
ЛХ-
35.3.
I
зя?
10,0
Е
г
,1
13,6
18
г
I
1
1990 1991 1992 1993 1594 1 995 1996 И 97 ¡998 1999 2000 2001 2002 2003 Год.
□ Всего построено ■ В том числе населением за свой счет и с помощью кредитов
Рис.1. Динамика ввода в действие жилых домов с 1990 по 2003 гг.
в Приволжском — 53,8, в Уральском — 45,6, в Северо-Западном — 44,6, в Сибирском — 27,9, в Дальневосточном — 19,6 (рис.2)4.
В 2003 г. в 55 субъектах РФ объемы жилищного строительства превысили уровень 2002 г., однако в ряде регионов было допущено снижение объемов жилищного строительства к уровню 2002 г., например в Уральском федеральном округе — 94,3%, Южном федеральном округе — 95,6%.
Ростовская обл. характеризуется интенсивными темпами развития жилищного строительства, детерминированными как высокой деловой активностью на рынке жилья, так и неудовлетворенным спросом на жилье со стороны населения. Рынок жилья Ростовской обл. характеризуется высокой деловой активностью-, что обусловлено как ин-
тенсивными темпами экономического развития региона, в том числе и жилищного строительства, так и неудовлетворенным спросом на жилье со стороны населения региона.
Так, ежегодно на рынке жилья г. Ростова-на-Дону регистрируется около 18 тыс. сделок с вторичным жильем. А по показателям развития первичного рынка жилья регион устойчиво входит в пятерку субъектов РФ, где объемы и темпы жилищного строительства неуклонно растут — на 2-5 % ежегодно. Так, в первом полугодии 2004 г. в Ростовской обл. сдано 506,4 тыс. кв. м жилья, что на 14,5 % превышает прошлогодний уровень5. Всего в 2004 г. в области планируется ввести 1 080,5 тыс. кв. м жилья, а в 2005 г. — 1 200 тыс. кв. м. Показательно, что в 2003 г. в г.Ростове-на-Дону
Тыс. кв. м 1ЙС00
Центральный Северо-Западный Южный Приволжский Уральский Сибирский Дальневосточный
Ввод жилых домов, 1990 г.
Ввод жилых домов, 2002 г.
1 Темп роста объема ввода жилых домов (в % к 1990 г.)
Рис. 2. Динамика ввода в действие жилых домов за 1990 и 2002 гг. по федеральным округам
4 Отчет о результатах проверки финансово-хозяйственной деятельности открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и предоставления государственных гарантий за счет средств федерального бюджета на развитие ипотечного жилищного кредитования за 2002 год и 9 месяцев 2003 года // http://www.ach.gov.ru/.
5 Для сравнения: за I кв. 2004 г. в Воронеже введено 53,5 тыс. кв. м., в Ставрополе — 47,7 тыс. кв. м.
Таблица 1
Развитие ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации в 2001-2002 гг.8
Наименование показателя 2001 г. 2002 г.
Количество кредитных организаций, предоставивших ипотечные жилищные кредиты, ед. 112 149
Количество выданных за год ипотечных кредитов, ед. 3 959 6 148
Предоставлено ипотечных жилищных кредитов — всего, млн руб. 1 720,2 3 270,5
Средний размер предоставленного кредита, тыс. руб. 434,5 532,0
Средневзвешенная процентная ставка, % 13,1 14,3
Средневзвешенный срок предоставления кредита, месяцы 119,6 120,8
достигнут максимальный объем ввода в эксплуатацию жилья за всю историю города — 506 тыс. кв. м. (до этого самый высокий показатель фиксировался в 1987 г. — 486 тыс.)6. По источникам финансирования вводимого жилья преобладает частное жилье: так, из всего объема построенного в Ростовской обл. жилья в 2003 г. профинансировано из федерального бюджета 1,1 тыс. кв. м, из местных бюджетов — 0,5 тыс. кв.м.
Структура предложения первичного рынка жилья в Ростовской обл. характеризуется резким увеличением прироста вводимых площадей за счет многоэтажных домов (36% прироста к уровню 2003 г.) вообще, и высотного жилья в частности (165% прироста), а не частных домовладений индивидуальных застройщиков (8% прироста), что свидетельствует о высоком потенциале отрасли жилищного строительства региона7. Снижение доли индивидуального строительства в общем объеме вводимого жилья в 2003 г. составило 11%. В настоящий момент строительный комплекс г. Ростова составляет 17 тыс. человек, включает около 100 крупных и средних подрядных организаций, свыше 30 проектных организаций, 18 предприятий строительной индустрии и промышленности строительных материалов.
Основным показателем, характеризующим состояние рынка жилья с точки зрения возможности приобретения квартир гражданами, является коэффициент доступности жилья, измеряемый как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв. м) к среднему годовому доходу семьи (3 человека).
На 1 июля 2003 г. средняя по России стоимость стандартной квартиры на первичном рынке равнялась 702 тыс. руб. (расчет сделан, исходя из средней по стране цене жилья на первичном рынке — 13 тыс. руб. за кв.м). Среднемесячный доход семьи (2 трудоспособных взрослых и 1 ре-беног, — около 10,7 тыс. руб. Таким образом, коэффициент доступности жилья составляет 5,47, т. е. для покупки квартиры среднестатистической семье необходимо осуществлять накопления (не
производя больше никаких других трат) более 5 лет. В настоящее время для большинства граждан покупка квартиры за счет своих собственных средств — нереальная задача.
Опыт ряда развитых стран свидетельствует о перспективности механизма ипотечного кредитования и показывает, что его использование позволяет гражданам, не имеющим достаточных средств для одномоментной покупки жилья, но обладающих стабильным доходом и определенными накоплениями, решить жилищную проблему. В Российской Федерации за последние годы уже сложилась практика использования системы ипотечного кредитования, сформировалась основа и заложена законодательная база для функционирования ипотеки, но массового распространения она пока не получила (табл. 1).
Объем предоставленных в 2002 г. ипотечных жилищных кредитов превысил соответствующий показатель 2001 г. в 1,9 раза при росте объемов потребительского кредитования в целом по РФ в 1,49 раза. В общем объеме выданных кредитов основной удельный вес занимают кредиты, предоставленные в иностранной валюте (в 2001 г. — 63,3%, в 2002 г. - 68,2%). В 2001 г. 42,9% общего объема ипотечных жилищных кредитов было предоставлено кредитными организациями, входящими в список 30 крупнейших кредитных организаций страны. В 2002 г. их доля в общем объеме предоставленных кредитов уменьшилась до 27,7%.
Условия кредитования для заемщиков различных регионов РФ существенно различаются. Процентные ставки составляют от 5-6% (в Хабаровском
6 Петров И. Ростов пошел в рост // Российская газета. — 5 августа. - 2004. - С. 6.
7 Социально-экономическое положение Ростовской области в 2003 г. Ростовский областной комитет статистики. — Ростов-на-Дону, 2004.
* Отчет о результатах проверки финансово-хозяйственной деятельности открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и предоставления государственных гарантий за счет средств федерального бюджета па развитие ипотечного жилищного кредитования за 2002 г. и 9 месяцев 2003 г. // Ьир://\у\у\у.ас11.gov.ru/
и Приморском краях, республиках Башкортостан и Саха (Якутия), Чувашской Республике, Читинской обл.) до 24 — 28% (в Республике Татарстан, Кемеровской, Тульской и Костромской обл.). Однако если в 2001 г. средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам в РФ составляла 13,1%, то за 2002 г. она возросла на 1,2 пункта и составила 14,3%. Средневзвешенный срок кредитования увеличился со 119,6 мес. в 2001 г. до 120,8 мес. в 2002 г.
Функционирующие в настоящее время в Ростовской обл. ипотечные схемы приобретения и строительства объектов жилой недвижимости характеризуются многовариантностью. Так, в г. Ростове-на-Дону накоплен положительный опыт в вопросах обеспечения горожан жильем. Одним из первых учреждений, организовавших выдачу кредитов для приобретения жилья, было ростовское отделение Сберегательного банка РФ, создавшее еще в 1995 г. дочернюю структуру — Компанию по управлению недвижимостью (КУН) в целях инвестирования банковского капитала в жилищное строительство и осуществление кредитной политики банка, управление операциями на вторичном рынке жилья. В настоящее время деятельность этого института прекращена.
С 2001 г. Юго-западным банком Сберегательного банка России осуществляется кредитование населения для приобретения, строительства и реконструкции объектов недвижимости на срок до 15 лет под 23% годовых в размере до 20 000 у.е. (рублевый эквивалент этой суммы). Кредит оформляется при наличии не менее 30% своих средств от стоимости объекта недвижимости и наличии договора купли-продажи или сметы. При этом кредит на строительство (реконструкцию) выдается частями в течение 2 лет, после предоставления отчета об использовании предыдущей части кредита: первая часть составляет от 20 до 50%.
Особенностью современных схем ипотечного кредитования является обязательное страхование жизни заемщика в целях снижения риска на время действия кредитного договора. Несмотря на относительно большой срок кредитования — 15 лет, данный кредитный механизм имеет ряд недостатков: высокая процентная ставка; жесткие требования к заемщикам (представление поручительства, высокий уровень совокупного семейного дохода), что не позволяет всем нуждающимся гражданам участвовать в данной программе кредитования приобретения и строительства жилья.
Другим способом приобретения жилья в кредит в Ростовской обл. выступает жилищный кооператив, опосредующий накопления средств
граждан и инвестирования средств в строительство и приобретение жилья. Так, крупнейшая риэлтерская фирма г. Ростова-на-Дону «Нирлан» учредила жилищный кооператив (ЖК) «Новосел», первичный взнос в который состоит:
— из первоначального паевого взноса, размер которого не может быть менее 10% от ориентировочной стоимости приобретаемой для члена ЖК квартиры, и засчитывается в стоимость приобретаемой квартиры;
— вступительного взноса в размере 5% от ориентировочной стоимости приобретаемой для члена ЖК квартиры, который расходуется кооперативом на цели, определяемые правлением ЖК, не засчитывается в стоимость приобретаемой квартиры и не возвращается выбывающим из кооператива по любым обстоятельствам.
Ориентировочная стоимость приобретаемой квартиры определяется на момент вступления гражданина в кооператив аналоговым методом с использованием баз данных риэлтерских компаний на основании параметров, заданных членом ЖК, и закрепляется в условных единицах (в дол. США). Она остается действующей до момента подбора членом ЖК конкретной квартиры.
Общий размер паевого взноса первоначально определяется как рублевый эквивалент ориентировочной стоимости приобретаемой квартиры с учетом затрат на ее приобретение (6% — риэлтерские услуги + 2,6% — услуги за оформление в учреждении юстиции) и закрепляется в «Индивидуальном графике накопления паевого взносадо приобретения квартиры». Срок накопления паевого взносадо приобретения квартиры не регламентируется. Кроме внесения ежемесячных паевых взносов член ЖК обязан вносить ежемесячно административные платежи. Право на подбор конкретной квартиры предоставляется члену ЖК, накопившему не менее 30% оториентировочной стоимости приобретаемой квартиры. При выявлении разницы между ориентировочной и фактической стоимостью член ЖК обязан единовременно ее погасить.
Основной недостаток данного механизма приобретения жилья — наличие компенсационного платежа, который по свой сути является оплатой по обслуживанию долга и его размер заранее не известен (определяется ежемесячно правлением жилищного кооператива). Это в свою очередь приводит к непредсказуемому изменению ежемесячного паевого взноса.
Важным институтом региональной системы ипотечного кредитования в Ростовской обл. выступает ГОУ «Агентство жилищных программ»,
осуществляющее выдачу ссуд в соответствии с положением «О предоставлении гражданам Российской Федерации, проживающим в Ростовской области, бюджетных ссуд на возвратной, возмездной и срочной основе для строительства жилья», утвержденным постановлением главы администрации Ростовской обл. от 22.06.1998г. № 231 «Об утверждении областной целевой программы поддержки жилищного строительства».
Ссуды для инвестирования жилищного строительства предоставляются гражданам, постоянно проживающим на территории Ростовской обл. не менее 10 лет, исходя из следующих критериев:
— бюджетные средства на возвратной основе выдаются гражданам на период, который не выходит за пределы трудоспособного возраста;
— в программе участвуют граждане, обладающие возможностью осуществить возврат долгосрочного кредита, а также первоначальным объемом средств для оплаты 50% стоимости жилья;
— наличие у граждан ликвидного залога, поручительств (гарантий) юридических и физических лиц, органов местного самоуправления соответствующих городов и районов области, гарантирующих возврат ссуды.
При определении размера ссуды учитываются следующие ограничения:
— размер нормативных платежей по погашению ссуды, включающей проценты за пользование и погашение основного долга, не должен превышать 30% декларируемого совокупного дохода семьи заемщика;
— оставшаяся часть совокупного семейного дохода должна быть не менее прожиточного минимума, установленного в регионе.
Ресурсное обеспечение рассмотренной программы ипотечного кредитования производится из средств областного бюджета, что существенно ограничивает масштабы ее реализации.
В настоящее время в г. Ростове-на-Дону на базе МУ «Департамент строительства и перспективного развития города» реализуются два параллельных механизма предоставления ипотечных ссуд, отраженные в соответствующих программах. Первая программа направлена на предоставление ростовчанам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, ипотечных ссуд за счет средств городского бюджета. Постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 15.09.1999 г. №2070 «О предоставлении гражданам РФ, проживающим в г. Ростове-на-Дону бюджетных ссуд на возвратной платной основе для строительства жилья» утверждено положение, регламентирующее
порядок предоставления таких ссуд. Максимальный размер ипотечной ссуды составляет не более 50% от стоимости приобретаемой квартиры. Такие ссуды предоставляются сроком до 10 лет под процентную ставку, которая составляет 1/8 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, что в настоящее время составляет 1,75% годовых.
Вторая программа, утвержденная постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 11.07.2000 № 1840 «О предоставлении работникам бюджетных организаций, проживающим в г. Ростове-на-Дону, льготных ипотечных ссуд на возвратной платной основе для строительства жилья», ориентирована на более узкую категорию граждан. Ее основные положения во многом повторяют условия предыдущей программы, однако следует обратить внимание на следующие отличия:
— кроме предоставления самой ипотечной ссуды в размере не более 30% от стоимости приобретаемой квартиры программой предусмотрена также безвозмездная субсидия в размере до 20% от стоимости жилья, необходимого семье заемщика по социальной норме;
— максимальный срок предоставления ссуды увеличен до 15 лет.
В качестве значительных преимуществ данных программ выступает их четкая социальная направленность, однако ограниченность бюджетных средств для финансирования сводит практически на «нет» эффективность их реализации и не способна удовлетворить имеющийся спрос па ипотечные ссуды. Так, за время реализации этих программ по первой не было предоставлено ни одной ссуды на приобретение жилья, а по второй выдано всего пять на общую сумму 478 тыс. руб.
Функционирующие в настоящее время в Ростовской обл. ипотечные схемы приобретения и строительства объектов жилой недвижимости характеризуются многовариантностью и институционализированы в различных экономико-правовых формах.
Институциональная структура системы ипотечного кредитования в Ростовской обл. представлена такими институтами, как: ОАО «Ростовская региональная ипотечная корпорация» (РРИК), региональным оператором ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», МУ «Департамент строительства и перспективного развития города», ГОУ «Агентство жилищных программ», ипотечными банками, коммерческими банками, работающими по программам ипотечного кредитования, жилищно-строительным и жилищ-
Таблица 2
Сравнительная характеристика ипотечных механизмов, реализуемых в г. Ростове-на-Дону
Кредиторы Ставка кредита, % Максимальный срок кредита, лет Размер кредита, % от стоимости жилья Предельный размер ссуды для покупки 1-комнатной квартиры, тыс. руб.
Юго-западный банк СБ РФ 23 15 70 189
ГОУ «Агентство жилищных программ» 1/8 от ставки рефинансирования ЦБ РФ 8 50 135
МУ «Департамент строительства и перспективного развития города» 1/8 от ставки рефинансирования ЦБ РФ 15 30 81
ными кооперативами («Дом плюс», «Свой Дом», «Новосел»), кредитно-потребительскими кооперативами, страховыми компаниями, агентствами недвижимости, ассоциацией «Южная гильдия риэлтеров и оценщиков» (ЮГРО).
Сравнительная характеристика существующих схем организации ипотечного кредитования г. Ростова-на-Дону представлена в табл.2.
Сравнение основных параметров существующих ипотечных механизмов показывает, что при кажущейся привлекательности того или иного механизма все они имеют свои недостатки:
— Юго-западный банк СБ РФ при сроке кредитования 15 лет взимает самый большой процент по обслуживанию займа — 23%;
— ипотечные механизмы ГОУ «Агентства жилищных программ» и МУ «Департамента строительства и перспективного развития города» ориентированы на бюджетное финансирование, а потому не могут обеспечить ссудами всех граждан, желающих улучшить свои жилищные условия.
Институциональная динамика структуры ипотечного кредитования в Ростовской обл. характеризуется опережающим развитием кредитно-финансовых и банковских учреждений, предоставляющих ипотечные кредиты населению. Созданы все предпосылки для внедрения двухуровневой системы ипотечного кредитования, включающей коммерческие банки как первичных кредиторов и агентство по ипотечному жилищному кредитованию, специализирующееся на рефинансировании кредитов, выдаваемых региональными ипотечными банками. Таким агентством является ОАО «Ростовская региональная ипотечная корпорация» (РРИК) — региональный оператор ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», созданное в 2003 г. с долей участия администрации области в 51 % и уставным капиталом в 21 млн. руб.9
В январе 2004 г. между администрацией Ростовской области, Ростовской региональной ипотечной корпорацией и федеральным ОАО «Агентство по ипо-
течному жилищному кредитованию» было заключено трехстороннее соглашение о сотрудничестве в области рефинансирования ипотечных кредитов, выданных по стандартам федерального агентства. В настоящее время региональный оператор в Ростовской обл. аккредитован федеральным ипотечным агентством с лимитом рефинансирования 285 млн руб. На ипотечном рынке активно начали работать первичные кредиторы, аккредитованные региональным оператором РРИК.
Таким образом, в Ростовской обл. начала действовать классическая двухуровневая система ипотечного кредитования, которая позволит населению области получать кредиты на приобретение жилья на срок до 27 лет со ставкой 15% годовых и единым равновеликим ежемесячным платежом.
Сравнительный анализ программ ипотечного кредитования в Ростовской области в 2004 г. представлен в табл. З10.
Характерной особенностью региональной системы ипотечного кредитования в Ростовской обл. выступает сращивание функций производителя объектов жилой недвижимости и финансово-кредитных учреждений по реализации построенного жилья. Так, строительные корпорации г. Ростова-на-Дону оказывают населению услуги по кредитованию приобретаемого жилья, причем параметры предоставления ипотечных кредитов соответствуют среднерыночным параметрам по выдаче ипотечных кредитов.
Сравнительный анализ существующих схем ипотечного кредитования демонстрирует объективную необходимость оптимизации существующего механизма инвестирования средств в жилищное строительство, способного удовлетворить имеющийся спрос на рынке жилья региона.
Анализ современного состояния развития жилищного рынка позволяет оценить эффективность привлечения инвестиционных ресурсов
' Миронова О. Как решить квартирный вопрос // Южная столица. - 3 августа. - 2004. - С. 14.
'" Составлено авторами по: Ипотека в Ростовской области. — Ростов-на-Дону, 2004.
Таблица 3
Сравнительный анализ программ ипотечного кредитования в 2004 г.
Параметр РРИК Сбербанк Российский капитал Донской народный банк Южный торговый банк Центр-Инвест Возрождение Дельта-кредит Балтийский банк ИКПК
Срок кредита, лет 27 15 27 5,27 10 10 27 15 27 20
Первоначальный взнос, % 30 30 30 30 30 30 30 15-30 30 10
Расходы по страхованию, % 1,5 нет 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1
Доля ипотечных платежей в доходе семьи, % 40 40 40 40 40 40 40 40 40 50
Поручители + + + + + + + - + -
Рейтинг доступности 1 1 1 2 3 3 1 2 1 2
Примечание: рейтинг доступности ранжирован по убыванию: 1 — наибольшая доступность по критерию величины трансакционных затрат на получение ипотечного кредита.
в жилищное строительство как недостаточную, что проявляется в недоинвестировании частных сбережений в жилищную сферу и недостаточном использовании механизмов ипотечного кредитования жилищного строительства.
Одним из способов привлечения долгосрочных инвестиционных ресурсов в жилищную сферу является, по мнению авторов, привлечение таких институциональных инвесторов, как страховые компании, аккумулирующие значительные объемы инвестиционных ресурсов и способные выступить мощным рычагом для развития ипотечной системы жилищного строительства. В качестве первоначального взноса в модели с включением страховой компании могут выступать наряду со средствами, накопленными заемщиком и полученными от продажи имеющегося жилья, средства по накопительному страхованию жизни. Формирование накопительной системы за счет страхования жизни предполагает осуществление накопления жилищно-строительных сбережений за счет развития в г. Ростове-на-Дону долгосрочного накопительного страхования жизни как одного из наиболее перспективных механизмов участия страховых компаний в системе жилищного финансирования в качестве и инвесторов, и страховщиков.
Для участия в программе жилищного финансирования заемщик заключает договор долгосрочного страхования своей жизни сроком от 5 до 10 лет. В течение всего периода страхования на выплаченные страховые взносы начисляются проценты в размере до 20 % годовых. Когда сумма выплаченных гражданином страховых взносов достигает 50% стоимости его будущего жилища для имеющих право на получение безвозмездной
субсидии и 70% для не имеющих такого права, он может подать заявку на получение от страховой компании займа сроком от 5 до 10 лет, необходимого для покупки квартиры, или использовать накопленные средства для участия в ипотечной программе с использованием банковского кредита. Одновременно заемщик, имеющий право на получение безвозмездной субсидии, обращается в МУ «Департамент строительства и перспективного развития города» для оформления такой субсидии в размере до 20% от стоимости жилья по социальной норме за счет средств городского бюджета. При получении положительного решения страховой компании о предоставлении участнику программы ипотечного займа он заключает договор долевого участия в строительстве жилья, по которому оплачивает первоначальный взнос в размере 70% от стоимости приобретаемой квартиры.
Для участников программы, не нуждающихся в формировании первоначального взноса за счет накопительного страхования жизни, возможно заключение договора с оплатой первоначального взноса в размере 50% от стоимости приобретаемой квартиры, с оплатой еще 20% в течение срока строительства дома. Оставшиеся средства в размере 30% оформляются в виде займа на срок до 10 лет в зависимости от условий, предлагаемых страховыми компаниями. При этом проценты за кредит составляют около 14% годовых в рублях.
Каждый субъект процесса ипотечного кредитования при использовании средств страховой компании реализует свои экономические интересы:
— для населения — накопление определенных сумм и возможность получить ссуду на покупку жилья под процент, значительно ниже банковского;
— расширение поля услуг и получение прибыли от своего участия в ипотечном проекте — для страховых компаний;
— получение выгодных и своевременно финансируемых заказов — для строительных компаний;
— увеличение объемов строительства, рост налоговых поступлений в бюджет, развитие нового сегмента финансового рынка, решение социальной задачи обеспечения жильем населения — для муниципального образования.
Проведенное исследование институциональных форм развития ипотеки в Ростовской обл.свидетельствует о многовариантности процесса жилищного кредитования в регионе и его высоком инвестиционном потенциале, реализуемом как посредством
институтов системы сбережений, так и через механизмы первичного и вторичного рынка ипотечных кредитов. В качестве эффективного инструмента модернизации системы ипотечного кредитования в регионе может выступить включение страховых институтов в систему жилищного кредитования, что расширяет ресурсную базу жилищного финансирования и уменьшает кредитные риски.
Таким образом, сегодня проблема обеспечения населения жильем — одна из самых острых проблем социальной сферы. Поэтому развитие жилищного сектора и улучшение жилищных условий граждан входит в число приоритетов как социально-экономической политики России в целом,так и ее регионов.
. ' - .7 ' ■
Ч.Н,-"--
1И1
■Пйр
Щ Ь
И
Ь.'ч..'» |(ц*ъ ч г4.
. г, < « , !
■■' - л
11г.-- 1. /1. . .
Выставка для наукоемкого бизнеса ■Новые идеи - Новые технологии - Новые решения
*- Против терроризма: информационные решения
-- Информационная безопасность для банков и финансовых организаций
*- Решения информационной безопасности для промышленности
*- Паспорт, виза, идентификация: биометрические технологии нового времени
Сетевая безопасность, защита систем электронного документооборота *- Антивирусы, межсетевые экраны *- Технологии хранения и управления данными Инновации, защита интеллектуальной собственности и подготовка кадров
Выставка «ИНФОФОРУМ-2005» - смотровая площадка для новых решений в рамках ГЦП «Электронная Москва»
Состоятся плановые посещения выставки руководством 28 министерств и ведомств.
Одновременно проводится конференция «Современный мегаполис: информационная безопасность региона, организаций, граждан» и 10 тематических заседаний и круглых столов. Участвуют 1250 специалистов.
ИНФОФО М-2005
Московская Международная выставка
