CC BY
194
РЫНОК ЖИЛЬЯ
УДК 338.46
I консалтинг в управлении объектами | коммерческой недвижимости
С.А. Ломакина, доцент, [email protected]
ФГОУВПО «Российский государственный университет сервиса», г. Москва
The author investigates the status and prospects for the development of consulting services in the real estate. The real estate market is volatile, especially during crisis; therefore, the owners and potential investors request professional help to make decisions on a real estate project.
В современных условиях коммерческая недвижимость вызывает интерес практически у всех участников рынка. Консалтинг в управлении объектами коммерческой недвижимости сегодня востребован. Несмотря на изобилие предложений подобных услуг, спрос на качественный консалтинг остается неудовлетворенным. В статье рассматривается состояние и перспективы развития консалтинговых услуг в сфере коммерческой недвижимости.
Ключевые слова: рынок коммерческой недвижимости, консалтинговые услуги, управление недвижимостью.
Развитие рынка коммерческой недвижимости, предшествующее проявлению финансового кризиса, явилось причиной появления различных видов услуг в данной сфере. Позитивные показатели развития рынка недвижимости выглядели привлекательными для многих инвесторов. Быстрая окупаемость инвестиций и высокая доходность проектов способствовали возрастающему интересу к развитию бизнеса в данной сфере. Инвестиционная привлекательность рынка недвижимости способствовала активизации развития услуг инвестиционного и управленческого консалтинга. В условиях стремительно развивающегося рынка коммерческой недвижимости наблюдался и возрастающий спрос на услуги консалтинговых компаний. В условиях кризиса и низкой инвестиционной активности консалтинговые услуги в управлении недвижимостью по-прежнему остаются актуальными. Спрос на них продиктован желанием собственника наиболее выгодно использовать объект недвижимости даже в кризисных условиях.
Использование услуг консалтинговых фирм значительно повышает эффективность будущих объектов строительства и минимизирует риски. Поэтому на определенных этапах строительства объекта целесообразно при-
влечение консультантов. Востребованными услугами на рынке коммерческой недвижимости остаются маркетинговые исследования того или иного сегмента рынка, разработка концепций объектов недвижимости, бизнес-планирование и моделирование бизнеса, разработка инвестиционных проектов и управление ими, маркетинговая и рекламная поддержка.
Управление объектом коммерческой недвижимости связано с множеством трудностей, начиная от поиска земельного участка и оформления соответствующей документации и заканчивая управлением уже созданным объектом недвижимости. Поэтому роль консультантов в данной сфере деятельности значительна. С развитием рынка коммерческой недвижимости набор оказываемых консалтинговых услуг будет расти, а репутация и профессионализм консультантов будут играть все большую и решающую роль.
Управление недвижимостью предполагает участие профессионалов в данной области на всех этапах жизненного цикла объекта. Так, например, девелоперская компания управляет всеми стадиями развития объекта от своего имени, за свой счет, на свой страх и риск.
Девелопмент означает качественное преобразование недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости, и одновременно это профессиональная деятельность по организации и реализации инвестиционностроительных объектов. [3, с.191]
Управление недвижимостью — это комплексный подход к поддержанию и улучшению состояния объекта, прогнозирование и организация его развития с целью получения максимально возможного дохода от использования объекта. [4, с. 32]
В настоящее время на рынке недвижимости работает много компаний, предлагающих консалтинговые услуги. Однако, по мнению специалистов в данной области, в ряде случаев уровень оказания консалтинговых услуг не удовлетворяет ожиданиям собственников объектов недвижимости. Качественные консалтинговые услуги на рынке недвижимости пока являются скорее исключением, чем правилом. Исследуя вопрос развития консалтинга в сфере недвижимости, эксперты рассматривают следующие группы консультантов.
К первой группе они относят иностранные сетевые агентства, работающие на российском рынке от 5 до 12 лет. Указанные агентства занимаются девелопментом, реализуя крупные проекты. Как правило, их интересы распространяются на такие объекты недвижимости, как крупные складские помещения, бизнесцентры класса А, элитная жилая недвижимость.
Вторая группа включает в себя риэлтерские компании. Обладая возможностями получения аналитического материала о состоянии рынка недвижимости, они в состоянии предлагать консалтинговые услуги на высоком качественном уровне. Существенное значение в данном случае имеет и фактор заинтересованности в конечном результате. Конкретная область работы консультантов данной группы определяется особенностями деятельности риэлтерских компаний, стоящих у истоков ее формирования.
К третьей группе принято относить консалтинговые компании, сформировавшиеся в результате объединения нескольких компаний, которые ранее занимались оказанием консультационных услуг, а затем приняли решение о развитии своей деятельности в сфере недвижимости. В большинстве случаев, это компании, работающие на рынке один—два
года и занимающиеся консалтингом в различных сегментах рынка недвижимости [2].
На первый взгляд может показаться, что проще использовать опыт работы зарубежных специалистов рынка консультирования. Однако профессионалы рынка недвижимости считают, что западный опыт пока малоприменим на нашем рынке недвижимости. Это объясняется, во-первых, специфическими особенностями российского рынка недвижимости, который в настоящее время недостаточно открыт, и, во-вторых, особенностями менталитета российских инвесторов. Кроме того, несмотря на наличие у западных консалтинговых компаний большого опыта мирового уровня, их отчеты не всегда применимы для российских заказчиков. Как правило, содержание отчетов европейских компаний включает прогнозы инвестиционного развития рынка и представляет собой информационноаналитический материал, который носит рекомендательный характер. По мнению отечественных специалистов в области недвижимости, применение подобных отчетов к конкретному продукту вызывает затруднения.
Исследования зарубежных специалистов в большей степени обращены к сегменту рынка коммерческой недвижимости. Именно в этой части рынка услуги консультантов в настоящее время наиболее востребованы и потенциально могут быть достаточно качественными. В сфере коммерческой недвижимости консалтинговый бизнес всегда имел определяющее значение. Многие компании, которые занимаются продажей или сдачей в аренду объектов коммерческой недвижимости, называют себя именно консультантами. Однако консалтинг в сфере недвижимости приносит им не более 15% доходов. Остальная часть доходов приходится на риэлтерский бизнес. Это объясняется тем, что любому проекту в сфере недвижимости, будь то строительство торгового центра или гостиничного комплекса, обязательно предшествует консалтинг. Качественный уровень консалтинговых услуг во многом определяет успех дальнейших риэлтерских контрактов. Так, например, в бизнес-центрах класса А консалтинговые услуги могут быть востребованы на начальных этапах разработки проекта: в этот период арендаторы заполняют площади в среднем на 97%. Для объектов классов В и С консультант, как правило, разрабатывает стратегию, обеспечивающую
84
научный журнал СЕРВИС PLUS 2009 / № 2
рост классности, на основе маркетинговых, рекламных и архитектурных решений [2].
Проблема качества консалтинговых услуг в сфере коммерческой недвижимости очевидна. Изобилие предложения не гарантирует клиенту получение положительного результата. Поэтому, находясь в поиске консалтинговой компании, способной решить проблемы управления недвижимостью, клиенту целесообразно обратить внимание на уже имеющиеся результаты работы консультантов.
Качество оказываемых на рынке недвижимости услуг — важный элемент стратегической и маркетинговой конкурентоспособности компании. В современных условиях ключевым для покупателей и арендаторов недвижимости становится совокупное соотношение стоимости, надежности, своевременности предоставления услуг и разнообразия новых продуктов. При подходе, ориентированном на клиента, и высокой степени конкуренции на рынке качество необходимо рассматривать не только как комплекс потребительских свойств самого объекта недвижимости и его техникоэксплуатационных характеристик, но и как параметры обслуживания, определяющие степень удовлетворенности потребностей и ожиданий целевых клиентов управляющей недвижимостью компании [1, с.375].
Качественный консалтинг в сфере недвижимости позволяет составлять достоверные отчеты. В процессе работы над ними консультанты опираются на собственный практический опыт, а не предлагают теоретические прогнозы, которые весьма далеки от реальности. Важной частью отчетов по недвижимости является обоснование консультантами получения дохода от эксплуатации объектов. При этом необходимо иметь представление о потенциальных арендаторах объектов. Особенно важно владеть такой информацией, если речь идет о торговых площадях и офисах. Качественный отчет, содержащий достоверные сведения и обоснованные выводы, необходим в работе с банками для того, чтобы получить кредит на выгодных условиях [2].
Спрос на консалтинговые услуги в сфере коммерческой недвижимости и их развитие имеют свои причины. Основная причина заключается в том, что в настоящее время на рынке недвижимости работают не только опытные в этой сфере деятельности инвесторы и застройщики, но и непрофильные участ-
ники рынка. Можно говорить о появлении нового класса инвесторов, которые не являются профессиональными застройщиками и, как правило, не представляют особенностей процедуры оформления земельных участков и получения соответствующей документации. Это связано с тем, что в период активного роста рынка коммерческой недвижимости, популярности и высокой доходности девелоперского бизнеса многие представители самых разных видов деятельности, не имеющие практического опыта управления объектами, приняли решение об инвестировании строительства объектов, ожидая в скором времени получение прибыли. В результате разразившегося финансового кризиса реализация начатых проектов в большинстве случаев оказалась под угрозой. В условиях ограниченного финансирования дальнейшая девелоперская деятельность непрофильных игроков рынка стала невозможной. Таким образом, наряду с основными участника рынка недвижимости клиентами консультантов в данной сфере стали и инвесторы, пришедшие из других сфер деятельности. Им необходима квалифицированная помощь в оценке возможностей дальнейшей реализации проекта с учетом объема и других особенностей застройки. Для инвестора важное значение имеют прогнозы объемов и сроков реализации.
В недалеком прошлом многие инвесторы считали, что услуги консультантов — это бессмысленная трата денег. Инвесторы они смело выводили на рынок проекты и не задумывались о том, будет ли соответствовать их качество ожиданиям потребителя или нет. Подобная ситуация была типичной в условиях неразвитости рынка недвижимости и высокого спроса, поэтому даже объекты, по сегодняшним меркам являющиеся неудачными, раскупались очень быстро. В настоящее время успех продажи объектов недвижимости зависит от множества факторов (местоположение, инфраструктура, этажность здания). Провести качественную оценку объекта в таких условиях без помощи профессионалов практически невозможно. Рынок недвижимости стал более конкурентным. В современных условиях инвестор, принимающий решение об объеме и необходимости вложений в строительство объекта и не понимающий реальные потребности клиента, как правило, рискует уже сво-
ей профессиональной репутацией, а не только вложенными средствами.
Несмотря на то, что в период, предшествующий возникновению финансового кризиса, рынок коммерческой недвижимости отличался инвестиционной привлекательностью и характеризовался тенденцией роста, существовали и продолжают существовать проблемы, сдерживающие развитие консалтинга в сфере недвижимости:
1) пока многие инвесторы, выступающие на рынке коммерческой недвижимости, не считают необходимым вкладывать средства в консалтинг. Отсутствием у инвесторов желания тратить деньги на услуги консультантов, по мнению экспертов, можно объяснить и главные проблемы столичного рынка консалтинговых услуг. Одной из самых распространенных является ситуация, когда инвестор не готов вкладывать деньги в консалтинг и исследования на предпроектной стадии. Подобная «экономия», как правило, быстро дает о себе знать. В результате неизбежными становятся дополнительные расходы на дальнейших стадиях;
2) консалтинг при всей необходимости и важности пока еще недостаточно востребован. Крупный инвестор на Западе вряд ли станет рисковать, принимая решение без предварительных консультаций со специалистами. Российские инвесторы считают, что стоимость услуг профессиональных консультантов необоснованно высока и предпочитают не тратить деньги. Это мнение является ошибочным. Экономия средств клиента в процессе реализации проекта — и есть задача консультанта. Размер вознаграждения консултантов несопоставим с той прибылью, которую способны приносить правильные решения.
По оценкам экспертов, сегодня лишь около трети проектов в сфере недвижимости
успешны, еще треть среднеуспешны, и треть неудачны. Как правило, неудачный проект — результат неверной концепции. И, наоборот, в основе удачного проекта всегда лежит хорошо обоснованная концепция. Поэтому профессиональные консультанты всегда в самом начале своей работы с особой тщательностью прорабатывают бизнес-идеи проекта, создавая развернутую и обоснованную концепцию. В итоге при разработке бизнес-идеи формируется предварительный образ будущего объекта недвижимости. Инициатор проекта определяется со своими инвестиционными и организационными возможностями и ограничениями. Образ объекта, совмещенный с возможностями и ограничениями инициатора, определяется как предпринимательский замысел проекта. На основе предпринимательского замысла формируется задание на проведение предварительного инвестиционного исследования. Главной задачей такого исследования является подтверждение или внесение корректировок в бизнес-идею проекта.
Роль консалтинга в управлении коммерческой недвижимостью трудно переоценить как в период стабильных условий экономического развития, так и во время кризиса. Ведь подобные объекты требуют принятия грамотных управленческих решений на всех стадиях реализации проекта. Профессиональный подход к управлению коммерческой недвижимостью способен помочь инвестору и собственнику минимизировать сопутствующие риски и повысить доходность объекта. Реализация такого подхода возможна посредством участия в процессе управления специалистов-консультантов. Это дает основание прогнозировать развитие консалтинговых услуг в сфере управления коммерческой недвижимостью.
Литература
1. Иванов В.В., Хан О.К. Управление недвижимостью. М.: ИНФРА-М, 2007. 446 с.
2. Мамонова Е. Консалтинг в сфере недвижимости по-русски: семь раз отмерь и все равно ошибешься? //«М-2 — квадратный метр». [Электронный ресурс]. Электрон. дан. Режим доступа: http://www.dom-irk.ru/main. asp?news=1&thews=1&id= 125#
3. МарченкоА.В. Экономика и управление недвижимостью: Учебное пособие / А.В. Марченко. Р/нД: Феникс, 2007. 448 с.
4. Управление коммерческой недвижимостью: Учебник / коллектив авторов. Под ред. д-ра экон. наук, проф. М.Л. Разу. М.: КНОРУС, 2007. 248 с.
86
научный журнал СЕРВИС PLUS 2009 I № 2
