CC BY
67
УДК 351.71
КОМПЛЕКС НОРМАТИВНО-ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫХ ПРОБЛЕМ В СИСТЕМЕ ГОСУДАРСТВЕННОГО НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
© Юлия Владимировна ПИЛИПЧАК
Тамбовский государственный университет им. Г.Р. Державина, г. Тамбов, Российская Федерация, кафедра политической экономии и мирового глобального хозяйства, кандидат экономических наук, докторант, e-mail: pilip@kaluga.ru
От устойчивого развития сектора государственной недвижимости, его полноценного функционирования и эффективного нормативно-законодательного регулирования напрямую зависит стабильность функционирования национальной экономики и ее благополучие. Прозрачность и понятность процессов, происходящих на рынке государственной недвижимости страны, эффективная система ее регистрации и учета, рациональное использование являются определяющими для формирования благоприятного инвестиционного климата в стране.
Ключевые слова: государственная недвижимость; законодательные проблемы; нормативноправовое регулирование; собственность.
В России последние годы идет активное развитие законодательства, регулирующего оборот государственной недвижимости. На федеральном уровне создается единая государственная система регистрации прав и кадастрового учета недвижимости. Кардинально улучшается ситуация с доступностью сведений государственных информационных ресурсов о недвижимости и правах на нее.
По оценкам Минэкономразвития РФ в 2011 г. проведена кадастровая оценка объектов капитального строительства в 12 регионах, до конца 2012 г. такая оценка будет проведена на территории всей России [1].
Тем не менее, перечень вопросов нормативно-законодательного регулирования системы государственной собственности, включая недвижимое имущество, носит достаточно обширный характер. В этой связи для це-
ли обоснования нормативно-законодательных проблем в системе государственного недвижимого имущества и государственной собственности кратко обобщим их и затем дадим развернутые рекомендации, направленные на их устранение на законодательном уровне. Для этих целей изобразим схематично наиболее острые нормативно-законодательные проблемы (рис. 1).
С нашей точки зрения, перечень перечисленных нами проблем не носит исчерпывающий характер и может быть расширен и дополнен с учетом совершенствования системы управления государственной собственностью и недвижимым имуществом.
1. Определение кадастровой стоимости объектов государственной недвижимости.
Процесс формирования государственного кадастра реализуется, начиная с 2008 г.
Однако он протекает медленно, что обусловлено дефицитом средств, необходимых для проведения массовой оценки объектов недвижимости [1].
Важно обратить внимание на тот факт, что в России существуют особенности учета объектов капитального строительства, который осуществляется специализированными унитарными предприятия, например, бюро технической инвентаризации (БТИ). С 2013 г. планируется переход к кадастровому учету объектов капитального строительства. Минэкономразвития совместно с Росреестром был принят план мер, направленных на поэтапный переход к кадастровому учету объектов капитального строительства.
Однако с нашей точки зрения, указанная задача требует комплексного подхода. С одной стороны, решение вопросов ведения архивов БТИ, которые в соответствии с действующим законодательством являются федеральной собственностью, с другой стороны, наполнение государственного кадастра недвижимости сведениями о ранее учтенных или учтенных в переходный период приме -нения закона о кадастре объектах капитального строительства. Причем инвентаризация
сведений о таких объектах должна обеспечивать максимально корректную загрузку в автоматизированную информационную систему ведения государственного кадастра недвижимости. Система также требует доработки с учетом необходимости осуществления кадастрового учета объектов капитального строительства. Параллельно необходимо изменять подходы к осуществлению государственного учета объектов капитального строительства в переходный период путем максимальной адаптации указанных процедуры к требованиям закона о кадастре.
2. Рациональное использование государственной офисной недвижимости.
Результаты расчетов нормативной потребности по обеспечению офисными площадями за 2006 г. показывают, что в 60 из 83 министерств, служб и агентств нормативная потребность в общей площади составила около 200 тыс. м2. Фактически за ними закреплены объекты недвижимого имущества общей площадью более 623 тыс. м2. Таким образом, превышение составляет 68,5 % от площади, переданной в оперативное управление [2].
Укрепление фундаментальных механизмов защиты государственной собственности и недвижимого имущества в России
Совершенствование процедур рационального и эффективного использования государственной собственности и недвижимого имущества
і Национализация и приватизация | государственного имущества і и недвижимости
I Использование объектов
1 государственной недвижимости I для экономической поддержки | населения и развития МиСБ
\ Рациональное использование 1 государственной офисной
I недвижимости
Совершенствование системы оценки и учета государственной недвижимости и пути ее реформирования с учетом существующих потребностей экономики
і Информатизация системы государственного управления недвижимостью
Г-Л.........
...
Л.
і Формирование [ Инвентаризация і Определение кадастровой і
1 системы учета і 1 объектов | 1 стоимости объектов
і государственного , і государственной і і государственной і
■ недвижимого I 1 собственности . недвижимости
, имущества , 1 1 1 1 1 п 1 1
Рис. 1. Нормативно-законодательные проблемы в системе государственной собственности и недвижимого имущества в РФ и рекомендации по их устранению
Отметим, что согласно действующему нормативу при размещении государственных органов и организаций размер закрепляемой за ними на праве оперативного управления или хозяйственного ведения площади под административные цели исчисляется исходя из нормы 9 м2 общей площади на одного работника аппарата управления. Следует также сказать, что часто избыток площади объясняется нерациональным использованием неприспособленных под офисы зданий, имеющих большие холлы, коридоры, переходы.
На наш взгляд, сегодня необходимо использовать модель развития и содержания государственной недвижимости, которая должна основываться на централизации управления государственной недвижимостью посредством передачи ее объектов единому управляющему. Причем такая централизация не только не устранит, а напротив, позволит расширить рыночные инструменты в данной сфере. Кроме того, для оптимизации хозяйственной деятельности единого управляющего федеральной офисной недвижимостью большинство вспомогательных функций необходимо передать на аутсорсинг, означающий передачу непрофильных активов и процессов обслуживания недвижимости в управление внешним организациям.
3. Инвентаризация объектов государственной собственности и недвижимого имущества.
В настоящее время у органов местного самоуправления возникают проблемы в связи с тем, что перечни вопросов местного значения муниципальных образований не полностью соответствует перечню имущества, которое может находиться у них в собственности в соответствии с требованиями федерального закона № 131-Ф3 [3]. Кроме того, в муниципальных образованиях возникают трудности относительно формирования пообъектного состава собственности в связи со сложностью решения вопросов о правомерности включения в него отдельных объектов.
Остается также не урегулированным порядок перераспределения государственного имущества между уровнями публичной власти в случае не достижения договоренностей между органами публичной власти о передаче или принятии в собственность соответствующего публично-правового образования отдельных объектов имущества, а также в
связи с дальнейшим разграничением и перераспределением полномочий между уровнями публичной власти.
В связи с чем считаем, что сегодня необходимо на законодательном уровне определить единые требования к порядку ведения реестров имущества, в т. ч. имущества муниципальной казны.
4. Использование объектов государственной собственности и недвижимости для экономической поддержки населения.
На сегодняшний день остается также открытой проблема использования государственной собственности и недвижимости для экономической и социальной поддержки населения и развития предпринимательства. Для цели решения этой задачи, на наш взгляд, необходимо:
- законодательно закрепить критерии отнесения государственных предприятий к конкретному виду собственности, типы этих предприятий, статус их руководящих работников и трудовых коллективов;
- законодательно определить ограничения для приватизации объектов недвижимости, включенных в Реестр объектов культурного наследия РФ;
- законодательно определить меры, направленные на стимулирование предприятий различных форм собственности в случаях размещения государственных заказов, связанных с мобилизационной подготовкой экономики;
- разработать проект федерального закона, направленный на разграничение прав собственности на земли федерального значения, субъектов РФ и муниципальные.
5. Эффективное использование объектов государственной недвижимости в целях поддержки малого и среднего бизнеса (МиСБ) (аренда, доверительное управление и пр.).
Практика применения федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имуще -ства, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» позволила нам выявить проблему, не столь значимую с точки зрения стати-
стики, но, тем не менее, способную в определенной степени повлиять на судьбу субъектов малого и среднего предпринимательства [4]. Этот закон распространяет свое действие на субъектов, арендующих недвижимое имущество. Вместе с тем, на наш взгляд, данный нормативный акт не учитывает возможность своего распространения на субъектов, занимающих помещение на основе договора доверительного управления. В связи с чем предлагаем внести изменение в федеральный закон № 159-ФЗ в части дополнения и распространить его сферы действия на отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации ранее переданного в доверительное управление недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на основании договоров аренды, заключенных с доверительными управляющими.
6. Формирование системы учета государственного недвижимого имущества.
Основной проблемой, стоящей сегодня перед системой государственного управления недвижимостью в России, является создание единого научно-методического центра по сбору и анализу информации об объектах недвижимости на федеральном уровне. Данная проблема обусловлена недостаточностью динамического развития строительного комплекса в России, а также эффективной реализации национальных проектов по созданию доступного жилья, развитию комплекса ЖКХ, улучшению инвестиционного климата, планированию развития городов и поселений без достоверной и актуальной информации об объектах недвижимости, их правовом статусе, их техническом состоянии.
С нашей точки зрения, методологической платформой в системе учета государственного недвижимого имущества на первом этапе должен стать планомерный переход к государственному кадастровому учету зданий, строений, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства для цели дальнейшего анализа сведений о зданиях, сооружениях, помещениях, объектах незавершенного строительства, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Эти данные необходимо преобразовать в электронный вид, организовать и провести рабо-
ту по изготовлению, обработке и систематизации электронных копий технических паспортов и передаче в территориальные органы Росреестра. А также осуществить перенос информационных ресурсов из ранее созданных кадастров и реестров в базы данных государственного кадастра недвижимости.
Кроме того, считаем, что в целях планомерного перехода на налогообложение недвижимого имущества, сроки которого декларированы до 2013 г., на втором этапе важно планомерно провести переход от расчета инвентаризационной стоимости недвижимости к кадастровой стоимости.
7. Информатизация государственного управления недвижимостью.
Одним из наиболее актуальных процессов реформы государственного управления недвижимостью в Российской Федерации является процесс построения информационного общества, создания электронного правительства и системы оказания услуг в электронном виде, реализация административной реформы, затрагивающей как федеральный, так и региональный и муниципальный уровни власти.
С нашей точки зрения, основными направлениями совершенствования существующей сегодня системы учета государственного недвижимого имущества должны стать следующие аспекты: бюджетные средства по статье «научно-исследовательские и опытно-конструкторские работы» необходимо направить на разработку унифицированных технологических решений по созданию системы государственного кадастрового учета объектов недвижимости; провести открытый конкурс среди существующих разработчиков программного обеспечения для выделения среди них наиболее оптимального программного продукта, отвечающего потребностям современного учета недвижимости; подготовить информационно-методическую основу для создания картографической базы, определения кадастровой стоимости, создания систем спутникового глобального позиционирования.
8. Приватизация и национализация государственного имущества.
Проблемы законодательного регулирования процессов приватизации и национализации государственного имущества сегодня широко обсуждаются в научных и профес-
сиональных кругах. Однако существующее законодательство содержит ряд нормативных пробелов, в т. ч. касающихся систематизации видов собственности и порядка его передачи. В связи с чем считаем, что на уровне федерального законодательства следует систематизировать виды и режимы регулирования собственности (в т. ч. частной и государственной) юридических лиц (в т. ч. государственных, частных, коммерческих, некоммерческих, иностранных, государственно-частных партнерств). Кроме того, подобный законодательный акт должен урегулировать вопросы смены собственников предприятий, создать правовые условия для оценки реальной стоимости материальных и нематериальных активов, а также для их эффективного использования. Необходимо также четко описать порядок передачи государственного и муниципального имущества в различные виды собственности в целях пресечения коррупционных сделок и рейдерских схем.
развития И.Е. Манылова на церемонии открытия Форума «Стратегическая основа развития устойчивых рынков недвижимости: принципы и руководство для развития сектора недвижимости в стране». URL: http://www. economy.gov.ru/. Загл. с экрана.
2. Коростылев С.П. Кадастровая оценка недвижимости. М., 2010.
3. Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ: федеральный закон от 06.10.2003 г. № 131-Ф3. URL: http:// base.consultant.ru/cons/sgi/online.cgi?reg=doc; base=LAW ;n=99147
4. Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации: федеральный Закон от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ // СЗ РФ. 2008. № 30 (ч. 1). Ст. 3615; СЗ РФ. 2009. № 29. Ст. 3586.
1. Тезисы приветственного слова статс-секре- Поступила в редакцию 23.04.2012 г.
таря - заместителя министра экономического
UDC 351.71
COMPLEX OF NORMATIVE LEGISLATIVE PROBLEMS IN STATE IMMOVABLE PROPERTY SYSTEM
Yuliya Vladimirovna PILIPCHAK, Tambov State University named after G.R. Derzhavin, Tambov, Russian Federation, Political Economy and World Global Economy Department, Candidate of Economics, Candidate for Doctoral Degree, e-mail: pilip@kaluga.ru
From steady development of state property sector, its full functioning and effective normative legislative regulation the stability of national economics functioning and its well-being are depend. The clearness and understand ability of processes which are on market of state property of the country, effective system of its registration and consideration, rational use are the determining factors for formation of prosperous investment climate in the country.
Key words: state immovable property; legislation problems; normative-legislative regulation; property.
