КИТАЙСКИЙ РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ: ДИНАМИКА РАЗВИТИЯ И МАКРОЭКОНОМИЧЕСКАЯ РОЛЬ Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

П.М. МОЗИАС*. КИТАЙСКИЙ РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ: ДИНАМИКА РАЗВИТИЯ И МАКРОЭКОНОМИЧЕСКАЯ РОЛЬ. (Обзор).

Аннотация. Развитие коммерческого сектора недвижимости -это необходимая составляющая рыночных реформ в переходной экономике. Однако сфера недвижимости склонна к циклическим колебаниям, волатильности цен, их спекулятивному росту. Среди специалистов нет единого мнения о том, сформировался ли за 2000-2010-е годы на китайском рынке недвижимости ценовой «пузырь». Но большинство из них сходится во мнении, что бум на рынке недвижимости привел к определенному угнетению предпринимательской активности и инноваций в обрабатывающей промышленности, избыточному перетоку трудовых ресурсов из промышленных отраслей в строительство.

Ключевые слова: Китай; рынок недвижимости; цены; «права пользования землей»; инвестиции.

P.M. MOZIAS. China's Real Estate Market: Its Dynamics and Macroeconomic Role. (Review).

Abstract. Commercialization of a real estate sector is an essential part of pro-market reforms in economies in transition. However, real estate market is prone to cyclical fluctuations with large-scale speculation and price volatility. Experts differ in their judgments whether a bubble unfolded or not at China's real estate market in 2000s -2010s. But the most of them agree that enormous boom of the market to some extent suppressed an entrepreneurship and innovation in other

* Мозиас Петр Михайлович - кандидат экономических наук, ведущий научный сотрудник отдела Азии и Африки ИНИОН РАН, доцент департамента мировой экономики НИУ ВШЭ и кафедры теории регионоведения МГЛУ.

sectors of the economy, and paved the way for an excessive outflow of labour from manufacturing to construction.

Keywords: China; real estate market; prices; land-use rights; investment.

Для цитирования: Мозиас П.М. Китайский рынок недвижимости : динамика развития и макроэкономическая роль. (Обзор) // Социальные и гуманитарные науки. Отечественная и зарубежная литература. Сер. 9: Востоковедение и африканистика. - 2022. - № 2. - С. 107-146.

DOI: 10.31249/RVA/2022.02.07

Одна из главных трудностей перехода от командной экономики к рыночной заключается в том, что формирующиеся новые институты не только порождают заведомо противоречивые тенденции (в экономике вообще обычно не бывает ничего однозначного), но они и просто очень непривычны для сложившегося массового сознания. Как следствие, даже очевидные позитивные результаты реформ могут не ощущаться обществом адекватно, а отторгаться им или по крайней мере восприниматься с недоверием.

Это касается и такого важного и нужного института, как рынок недвижимости. По сути он заново создается в ходе реформ. Польза от его существования, казалось бы, очевидна. Благодаря материальным стимулам к наращиванию объемов строительства предложение жилой и прочей недвижимости постоянно увеличивается. Миллионы людей могут улучшить свои жилищные условия и имеют при этом возможность выбора. Растущий строительный сектор вносит непосредственный вклад в увеличение национального ВВП, обеспечивает большое количество рабочих мест и налоговых поступлений в бюджеты разных уровней. Зарабатывать деньги на операциях с недвижимостью могут не только хозяева риелторских компаний, но и работники, которых они нанимают.

Однако многим людям, привыкшим к бесплатной раздаче жилья государством, такой порядок вещей кажется ненормальным и несправедливым. Извлечение прибыли частными лицами из операций с недвижимостью кажется носителям подобного сознания неправедным обогащением. Криминализация части сделок рассматривается ими как подтверждение того, что существование этого рынка по определению предполагает обман и воровство. Цены на недвижимость временами быстро растут и делают ее для

многих недоступной, а временами резко падают, обрекая людей на финансовые потери, - все это тоже воспринимается как следствие козней неких закулисных манипуляторов.

Впрочем, сводить причины таких настроений только к экономической безграмотности и склонности к конспирологии тоже было бы упрощением. Рынок недвижимости действительно предрасположен к спекулятивным бумам, к возникновению ценовых «мыльных пузырей» (правда, одно дело рассуждать о них с ужасом, а другое - правильно их диагностировать). Когда цены резко падают, то страдают от этого не только отдельные собственники недвижимости, но и экономика в целом, особенно ее финансовый сектор. Кроме того, даже если резких макроэкономических колебаний конъюнктура рынка недвижимости и не порождает, то спекулятивная «горячка» на нем все равно может угнетающим образом сказываться на других секторах хозяйства, вызывать межотраслевые диспропорции.

Так что развитие рынка недвижимости действительно заключает в себе как возможности, так и вызовы. Их уже много лет активно обсуждают специалисты, исследующие положение дел на рынке недвижимости Китая.

Шэнь Юэ и Лю Хунъюй (НИИ недвижимости университета Цинхуа, Пекин) [1] проанализировали динамику цен на китайском рынке недвижимости в первые два десятилетия рыночных реформ. За 1986-2002 гг. цены на жилье выросли в целом по КНР в реальном отношении (т.е. с поправкой на общие темпы инфляции) в 3,2 раза. За то же время национальный ВВП увеличился в четыре раза, а располагаемые доходы жителей городов и поселков - в 2,8 раза. Таким образом, в среднем по стране рост цен на недвижимость вроде бы был сбалансирован с изменением фундаментальных макроэкономических показателей [1, с. 78].

Шэнь Юэ и Лю Хунъюй протестировали эти данные официальной статистики, проведя регрессионный анализ взаимовлияния между состоянием рынка недвижимости в 14 городах Китая (динамикой цен на жилую недвижимость, общим объемом жилищного фонда, площадью неиспользуемого коммерческого жилья, средними издержками строительства коммерческой жилой недвижимости) и фундаментальными макропоказателями этих городов (общей численностью населения города, изменениями индекса по-

требительских цен и уровня безработицы в городе, подушевыми располагаемыми доходами городского населения). Авторы исходили из того, что численность населения, величины располагаемых доходов и безработицы непосредственно влияют на спрос на недвижимость, а объем неиспользуемых площадей и издержки строительства - на ее предложение [1, c. 79-81].

Во всех 14 городах в 1995-2002 гг. наблюдались одни и те же тенденции изменения цен на жилую недвижимость по U-образ-ной траектории, т.е. сначала было несколько лет снижения цен, а затем их рост. Но исследование подтвердило, что между ценами на жилье и фундаментальными показателями поддерживалось определенное равновесие. Тем не менее к концу рассмотренного периода появились признаки изменения ситуации: рост цен ускорился, а связь его с макроэкономическими индикаторами ослабла. Шэнь Юэ и Лю Хунъюй объяснили это сделанными в 1998 г. новыми шагами жилищной реформы: тогда в КНР были упразднены еще остававшиеся механизмы бесплатного распределения квартир гос-ударством1. Улучшить жилищные условия стало возможно только через покупку недвижимости, но одновременно стало быстро развиваться ипотечное кредитование [1, c. 85].

Юань Чжиган и Фань Сяоюань (экономический факультет Фуданьского университета, Шанхай) [2] были одними из первых, кто поставил вопрос о том, что быстрая коммерциализация китайского сектора недвижимости может привести к образованию на этом рынке ценового «пузыря» (bubble). Они определили «мыльный пузырь» как ситуацию, когда цены на некий актив или группу активов быстро растут, это формирует у людей ожидания дальнейшего их роста и желание совершать новые покупки таких активов. В конечном счете цены резко падают, и это чревато финансовым кризисом в стране [2, c. 34].

О. Бланшар и С. Фишер, авторы получившего всемирную известность учебника по макроэкономике2, предложили классифи-

1 Они были частично возрождены в 2010-е годы, когда стала практиковаться сдача государственного жилья в аренду семьям с низкими доходами. -Прим. реф.

2 Юань Чжиган и Фань Сяоюань сослались на китайское издание этого учебника, вышедшее в Пекине в 1998 г. - Прим. реф.

кацию видов активов, в случаях с которыми формирование «пузырей» невозможно, это:

1) активы с неограниченной эластичностью предложения или активы, по которым могут быть легко найдены заменители (субституты);

2) активы, в отношении цен на которые в определенный момент времени с большой вероятностью будет действовать сдерживающий фактор;

3) активы с хорошо предсказуемой динамикой ценообразования (например, «голубые фишки» - наиболее ликвидные, популярные акции из тех, что обращаются на фондовом рынке).

Недвижимость не относится ни к одному из этих типов: эластичность ее предложения ограничена; не существует субститутов; нет и объективных сдерживающих факторов, и предсказуемости в ценообразовании. Поэтому вероятность возникновения «пузырей» на рынке недвижимости сравнительно высокая.

Эмпирические исследования показывают, что из 16 финансовых кризисов, произошедших в разных странах в 1980-2000 гг., 12 кризисов сопровождались прорывом «пузыря» на рынке недвижимости. Причем таким ситуациям была свойственна аномальная волатильность цен. Но примечательно, что нет прецедентов возникновения «пузырей» в условиях высокой инфляции, т.е. в периоды, когда быстро изменяется общий уровень цен [2, с. 35].

Образованию «пузыря» могут способствовать безответственная, экспансионистская фискальная и монетарная политика властей и соответствующий чрезмерный рост денежной массы. Что же касается китайской переходной экономики, то тут есть специфические факторы риска на уровне регионов. Местные правительства заинтересованы в «подстегивании» экономического роста и инвестиционного процесса на подведомственных территориях, им это нужно для создания дополнительных рабочих мест и расширения доходной базы местных бюджетов. К тому же вышестоящие инстанции судят о деятельности местных руководителей прежде всего по числу реализуемых теми строительных проектов. Чем их больше, тем выше вероятность повышения чиновников по службе.

Для реализации этих интересов сфера недвижимости подходит как нельзя лучше, поэтому местные власти склонны поддер-

живать ее и прямыми финансовыми вливаниями, и косвенно -предоставлением налоговых льгот, выделением дефицитных земельных участков и т.п. Отсюда высокая вероятность «перегрева» рынка недвижимости и формирования на нем «пузырей» [2, с. 3940].

Большинство исследователей начало действительно быстрого роста цен на недвижимость относят к 2003 г., когда китайская экономика вышла из продолжавшейся несколько лет дефляции и ее ВВП снова стал увеличиваться очень высоким темпом. Но когда Юй Хуаи (факультет государственного управления Народного университета Китая, Пекин) [3] подводил итоги развития китайского рынка жилой недвижимости в 2000-е годы, он был подчеркнуто осторожен в использовании термина «мыльный пузырь» для характеристики тогдашних процессов.

По мнению Юй Хуаи, важно четко определиться с понятиями. В строгом смысле слова «пузырь» имеет место тогда, когда цены на активы превосходят их стоимость, определяемую фундаментальными показателями, по причине того, что владельцы этих активов считают возможным перепродать их по еще более высоким ценам [3, р. 57].

Однако в литературе о китайском рынке недвижимости в понятие «пузырь» часто вкладывают дополнительные смыслы. Например, просто указывают на быстрый рост цен на этом рынке, на избыточные инвестиции в недвижимость, на большое количество пустующих квартир, на разрыв между ценами на недвижимость и доходами населения. Исходя из этих показателей, строятся даже синтетические индексы, призванные предупредить публику о наличии «пузырей». Но без адекватных методик оценки фундаментальных показателей, влияющих на цены, такие индексы заведомо односторонние, для их расчетов не хватает объективных стандартов обработки информации. Кроме того, в таких эмпирических исследованиях обычно не учитываются наработки экономической теории, уже давно подразделившей «пузыри» на «рациональные» и «нерациональные».

Обычно считается, что «пузыри» на рынках активов рациональны, если отрыв цен от фундаментальных значений происходит при сохранении субъектами рынка рациональной мотивации поведения. Предполагается, что участие их в процессе арбитража (т.е.

игры на разнице цен в разных сегментах рынка) в конце концов вернет рынок к равновесному состоянию.

Правда, в публикациях 1990-2000-х годов стала все настойчивее проводиться мысль о том, что рациональность поведения большинства инвесторов заведомо ограничена, а у некоторых из них она отсутствует вовсе. Да и арбитражный механизм несовершенен ввиду асимметрии информационного обмена и наличия транзакционных издержек, а потому он не может полностью устранить последствия иррационального поведения части «игро-ков»1.

Те экономисты, которые объясняют возникновение «пузырей» иррациональными ожиданиями инвесторов, обычно утверждают, что в основе поведения «игроков» лежит «стадное чувство»: трейдеры покупают активы, когда они дорожают, и продают их, когда те дешевеют. Поднимаемый такими инвесторами «шум» (noise) вносит искажения в функционирование арбитражного механизма, способность того гасить ценовые девиации слабеет, что и приводит к формированию «пузырей». Причем поднятая нерациональными инвесторами «волна» захватывает и «игроков» с рациональной мотивацией: те тоже стремятся извлечь выгоду из происходящего на их глазах повышения цен, а от этого «пузырь» становится еще больше2.

Но разница между рациональными и нерациональными «пузырями» все же существенна. В литературе показано, что рациональный «пузырь» может способствовать улучшению макроэкономической ситуации в стране, возвращению экономики к динамической эффективности, т.е. к состоянию, когда реальные процентные ставки выше, чем темпы экономического роста (при обратном соотношении имеет место избыточное накопление капитала) 3. Такие «пузыри» могут выступать и как механизмы перераспределения капитала от регионов с неэффективной экономикой

1 Shleifer A., Vishny R. The Limits of Arbitrage // Journal of Finance. - 1997. -Vol. 52, N 1. - P. 35-55.

2 Noise Trader Risk in Financial Markets / DeLong B., Shleifer A., Summers L., Waldmann R. // Journal of Political Economy. - 1990. - Vol. 98, N 4. -P. 703-738.

3 Tirole J. Asset Bubbles and Overlapping Generations // Econometrica. - 1985. -Vol. 53, N 6. - P. 1499-1528.

в пользу более динамично развивающихся регионов, что способствует оптимизации использования ресурсов1. Напротив, нерациональные «пузыри» чреваты серьезным ущербом для экономики. Так что нужно не только установить, есть ли на китайском рынке недвижимости «пузыри» и насколько они велики, но и выяснить, какие они - рациональные или нерациональные.

Однако имеющиеся для этого инструменты измерения весьма несовершенны. Статистические методики выявления рациональных «пузырей» способны отследить их на стадии перехода от роста к «схлопыванию», но оценить размеры «пузырей» они не могут. Тем более что когда рациональные «пузыри» лопаются, то цены обычно все равно не возвращаются к фундаментальным показателям, те или иные отклонения все равно сохраняются. А статистических методов диагностики нерациональных «пузырей» пока не придумано. Эконометрические же методы измерения «пузырей» обычно предполагают построение регрессий, выявляющих корреляцию между ценами на недвижимость и фундаментальными показателями. Сначала оценивается общая величина «пузыря», а затем в нем выявляются рациональная и нерациональная составляющие [3, р. 58-60].

Разработанная Юй Хуаи собственная модель измерения «пузырей» на рынке жилой недвижимости исходит из того, что цены на жилье определяются ожиданиями по поводу дисконтированных значений располагаемых доходов домохозяйств. В расчетах по модели использованы данные о ценах на недвижимость и располагаемых доходах в 35 крупных городах Китая за период с первого квартала 1999 г. по второй квартал 2010 г. [3, р. 60-62].

Исследование показало, что «мыльные пузыри» действительно существовали в 2000-е годы только в некоторых городах, в основном это были мегаполисы в наиболее развитых восточных регионах страны: Пекин, Шанхай, Ханчжоу, Нинбо, Чанша и Шэньчжэнь. Причем отчасти высокий уровень цен на квартиры там можно объяснить притоком мигрантов, в том числе иностранцев, приезжавших работать в Китай на долгие сроки.

1 Ventura J. Bubbles and Capital Flows // Journal of Economic Theory. - 2012. -Vol. 147, N 2. - P. 738-758.

Но в большинстве городов тенденции динамики цен были однотипными, и они определялись прежде всего изменениями экономической политики властей. До того как в 1998 г. была упразднена бесплатная раздача государственного жилья, покупки коммерческой недвижимости совершали преимущественно представители высокодоходных групп, связанных с частным сектором. А когда улучшить жилищные условия стало возможно только путем покупки квартиры, то в первое время (до 2003 г.) цены на коммерческое жилье все еще устанавливались, исходя из стереотипов, сложившихся в рамках прежней системы. К тому же земельные участки под строительство были тогда относительно доступны. Соответственно, у людей были достаточно спокойные ожидания по поводу будущих цен на недвижимость.

Однако с 2003 г. центральное правительство стало энергично поддерживать коммерческих застройщиков. А земельные участки стали выделяться только посредством торгов или аукционов. Рынок охватила спекулятивная «горячка», ожидания изменились в сторону быстрого роста цен, что и способствовало надуванию «пузырей».

Правда, в 2008 - начале 2009 гг. цены несколько снизились сначала под влиянием ограничительной политики властей, а затем и из-за мирового финансового кризиса. Но антикризисная политика китайского правительства включала в себя и меры по стимулированию покупок жилья. Как следствие, «пузыри» снова стали надуваться, в том числе и в городах, где их раньше не было (например, в Ланьчжоу) [3, р. 64-67].

Следующий шаг исследования - это разграничение рациональной и нерациональной составляющих в китайских «пузырях». Вообще говоря, силы арбитража могут устранить избыточную, спекулятивную прибыль из цен на активы только при совершенстве информационного обмена. Но это трудновыполнимое условие применительно к рынку недвижимости, так как его части отделены друг от друга географически: уже просто большие расстояния между городами порождают асимметрию информации и высокие транзакционные издержки.

Ну а если арбитражный механизм работает со сбоями и рассасывание спекулятивных ценовых «наростов» затягивается - значит возможно существование нерациональных «пузырей». А имен-

но: если цены устойчиво растут, то инвесторы наращивают вложения в подорожавшую недвижимость, ожидая дальнейшего роста цен. И из-за территориальной сегментации рынка и отсутствия на нем «умных денег» (у институциональных инвесторов) такая ситуация может существовать долго: на рынке растут «пузыри», и арбитраж не устраняет их автоматически.

«Пузырь» можно считать рациональным, если отклонение цен на жилье от фундаментальных показателей связано с отклонением текущего уровня располагаемых доходов домохозяйств от долгосрочного тренда. Но исследование Юй Хуаи показало, что в большинстве китайских городов существенной позитивной корреляции между ростом цен на недвижимость и динамикой доходов населения в 2000-е годы не наблюдалось. Иными словами, рациональная компонента в «пузырях» была очень небольшой, их образование определялось по преимуществу спекулятивной, иррациональной составляющей.

Спекулятивная активность на китайском рынке недвижимости приобрела большой размах вследствие специфической мотивации инвесторов, сложившейся из-за постоянного вмешательства государства в функционирование этого рынка. Предугадать, как конкретно будут действовать власти, инвесторам трудно, ожидания их нестабильны, а потому и нерациональны. Иными словами, участники рынка формируют свои ожидания не столько на рациональной основе, т.е. исходя из фундаментальных показателей, сколько ориентируясь на поведение центрального и местных правительств.

Причем такой механизм формирования ожиданий может порождать не только «пузыри», но и прямо противоположные девиации: в ряде городов в глубинных, континентальных провинциях Китая цены на недвижимость в 2000-е годы были в течение длительного времени заниженными по сравнению с их значениями, определяемыми фундаментальными показателями [3, р. 67-71].

Помимо всего прочего это свидетельствует, что китайскому рынку недвижимости не хватает стабилизирующей силы в лице институциональных инвесторов и высококлассных брокеров. Китайские брокеры обычно просто дают клиентам советы, исходя из текущей динамики цен, а это только увеличивает амплитуду ценовых колебаний на рынке. К тому же действие арбитражного меха-

низма затруднено из-за высоких издержек на мониторинг рынка, на подготовку контрактов и их инфорсмент, а также из-за высоких налогов. Это тоже причины, по которым арбитраж не может достаточно быстро устранить спекулятивную составляющую из цен на жилье, т.е. минимизировать нерациональную компоненту «пузырей», резюмировал Юй Хуаи [3, р. 72].

Не спешат констатировать наличие «пузыря» и Э. Глэйзер, Хуан Вэй, Ма Юэжань и А. Шлейфер (экономический факультет Гарвардского университета, США) [4], которые проанализировали динамику китайского рынка недвижимости в первые полтора десятилетия XXI в. По их мнению, характерные черты китайского рынка имеет смысл выделять, сопоставляя его с американским аналогом. Хотя по идее китайскую экономику более естественно сравнивать с экономикой другой крупной развивающейся страны (например, Бразилии), но американский рынок недвижимости хорошо изучен, в том числе с использованием эконометрических методов. Оттолкнувшись от этой исходной точки, проще выявить, в чем именно состоит специфика соответствующего рынка в КНР [4, р. 95].

В 1990-2000-е годы американский рынок жилой недвижимости прошел полный цикл - от застоя к подъему и затем к спаду. Цены на жилые дома росли среднегодовым темпом в 5% в 19962006 гг., но они падали в среднем на 6,4% в год в течение 20072012 гг. Если в 2005 и 2006 гг. ежегодно строилось более 1,9 млн новых домов, то в 2009-2013 гг. соответствующий показатель составлял в среднем только 688 тыс. домов в год. Прорыв ценового «пузыря» на американском рынке недвижимости стал непосредственной причиной мирового финансового кризиса 2007-2009 гг.

Но то, что происходило на американском рынке в 2000-е годы, выглядит скучным и размеренным на фоне бума на китайском рынке недвижимости в тот же период. В крупнейших городах КНР цены на недвижимость росли в среднем на 13,1% в реальном исчислении в 2003-2013 гг. А цены на земельные участки в 35 крупных и средних городах увеличились за 2004-2015 гг. почти в пять раз.

Ценовому буму соответствовал строительный бум столь же эпических масштабов. В 2003-2014 гг. количество вновь сданных в эксплуатацию квартир составляло в среднем 5,5 млн в год. В 2013 г. на строительство приходилось 6,9% китайского ВВП, в

этом секторе в 2014 г. были заняты 29 млн человек (16% всех работавших в народном хозяйстве). Для сравнения, в США и Испании на пиках их недавних бумов на рынках жилой недвижимости в строительстве были заняты, соответственно, 8 и 13% всех работавших в народном хозяйстве [4, р. 94-95].

В публикуемых в КНР аналитических материалах китайские города обычно подразделяются на несколько групп («уровней») по показателям их экономического развития. К числу городов «первого уровня» относят всего четыре мегаполиса: Пекин, Шанхай, Гуанчжоу и Шэньчжэнь. В этих городах спрос на жилье самый сильный, и здесь ввиду перенаселенности наиболее вероятно введение ограничений на новое строительство.

Группа городов «второго уровня» включает в себя большую часть провинциальных центров и некоторые, наиболее развитые уездные центры. Это обычно крупные города с диверсифицированной промышленной базой. Города «третьего уровня» - это уездные административные центры с высокими или средними по общенациональным меркам показателями подушевых доходов. Что касается численности населения, то в Китае эти города считаются небольшими, а по западным стандартам они вполне себе крупные. «Четвертый уровень» образуют города менее развитые и менее населенные, чем в предыдущих группах. Но людей там обычно живет гораздо больше, чем в среднестатистических городах в западных странах. Цены на недвижимость в городах «второго уровня» примерно в два раза ниже, а в городах «третьего уровня» - в четыре раза ниже, чем в городах «первого уровня», и такая разница в целом соответствует различиям в подушевых доходах между этими группами городов [4, р. 95].

Ради содержательного сопоставления Э. Глэйзер и его соавторы выделили и четыре группы американских городов, положив в основу классификации уровень подушевых доходов в городах в 1990 г., т.е. еще до начала многолетнего бума на рынке недвижимости. Авторы проследили также, чтобы на каждую группу американских городов приходились такие же доли совокупного населения, как и на их китайские аналоги.

Сравнение показало, что в Китае в 2003-2013 гг. цены на жилую недвижимость росли быстрее, чем в США в 1996-2006 гг., причем даже в американских городах «первого уровня» динамика

цен была слабее, чем в китайских городах «третьего уровня». В результате цены на недвижимость в главных китайских мегаполисах приблизились к ценам в американских городах «первого уровня», и это происходило на фоне сохранявшейся и в середине 2010-х годов многократной разницы в подушевых доходах между американскими и китайскими городами.

При этом и в Китае, и в США объемы жилищного строительства быстрее всего росли в городах двух нижних «уровней». Очевидно, что в обеих странах власти в регионах с относительно слаборазвитой экономикой всячески поощряют новое строительство, тогда как местные правительства в наиболее богатых городах, наоборот, сдерживают застройку [4, р. 96-98].

Между китайским и американским бумами на рынках недвижимости есть не только количественные, но и качественные различия. Отличительная черта китайского рынка - это гораздо более высокая, чем в США, доля пустующих жилых помещений, включая как те, что построены, но не проданы девелоперами, так и реализованные, но фактически не используемые квартиры.

В 2007 г. непосредственным импульсом к снижению цен на недвижимость в США послужило то, что девелоперы сразу выставили на рынок слишком много домов и квартир в Лас-Вегасе. Они хотели побыстрее избавиться от накопленных запасов пустующей недвижимости, а вместо этого столкнули рынок по всей стране в состояние кризиса.

Но в Китае объектов недвижимости, не проданных девело-перами и купленных, но не используемых домохозяйствами, гораздо больше, чем было в США на пике бума 2000-х годов. Тогда в Америке таких объектов было 573 тыс. Доля пустовавших среди всех проданных собственникам домов составляла в 2008 г. 3%. На общем фоне 130 млн домов, принадлежавших американским до-мохозяйствам, эти цифры не выглядели большими.

В Китае же общая площадь нераспроданной жилой недвижимости увеличилась с 4 млрд кв. футов в 2011 г. до более 10 млрд кв. футов в 2015 г.1 Причем такие нереализованные запасы в менее развитых регионах росли гораздо быстрее, чем в регионах преуспевших. В городах «первого уровня» они увеличились с

1 1 кв. фут = 0,0929 кв. м. - Прим. реф.

119

310 млн кв. футов в 2011 г. до 390 млн кв. футов в 2014 г., а в городах «третьего уровня» - с 940 млн кв. футов в 2011 г. до 3,9 млрд кв. футов в 2015 г.

Что же касается доли неиспользуемых среди всех квартир и домов, принадлежащих домохозяйствам, то она в 2012 г. достигала 20% в городах «первого уровня», а в городах всех остальных трех групп этот показатель был близок к 13%. В расчете на душу городского населения площадь непроданной девелоперами или неиспользуемой хозяевами недвижимости составляла в 2014 г. в китайских городах «первого уровня» 15,4 кв. футов, а в городах «второго уровня» - 37,0 кв. футов. Для сравнения, в США в 2006 г. соответствующий показатель в среднем по всем городам составлял 4,5 кв. футов. Так что для современных китайских городов типично сочетание перенаселенности, с одной стороны, и избытка предложения на рынке недвижимости - с другой [4, р. 99-102].

Другая особенность китайского сектора недвижимости - это большая, чем в США, вовлеченность госструктур в его функционирование. Американское законодательство защищает права частной собственности на землю. Правда, на уровне штатов рост предложения недвижимости сдерживается целой паутиной регулятивных мер в области землепользования. В свою очередь федеральные власти стимулируют спрос на недвижимость посредством предоставления домохозяйствам вычетов потраченных на ее покупку сумм из базы обложения подоходным налогом, а также предоставлением им льготных кредитов государственных ипотечных агентств. Но все же динамику рынка недвижимости в США определяет не государство, оно лишь несколько ее модифицирует.

В китайских же городах все земельные участки являются государственной собственностью. Физические и юридические лица могут покупать и продавать только «права пользования землей» (ППЗ), т.е. права долгосрочной (на период до 70 лет) аренды земельных участков, фактически контролируемых местными правительствами. Причем до сих пор четко не определено, как будут поступать местные власти с такими участками после истечения сроков аренды. Ст. 70 Закона КНР о правах собственности (2007) гарантирует защиту прав на постройки на земле, но не на саму землю. Ст. 149 устанавливает, что ППЗ будут продлеваться авто-

матически, но из текста статьи не ясно, потребует ли это от инвесторов дополнительных выплат в пользу местных бюджетов.

Позиции госсектора сильны и в строительном процессе, и в сфере ценообразования. По состоянию на 2000 г. 70% площадей жилой недвижимости возводились государственными предприятиями и жилищными кооперативами. К 2013 г. их доля сократилась до 13%. Но деятельность частных застройщиков плотно контролируется и центральным, и местными правительствами.

Руководители на местах заинтересованы в увеличении числа строительных объектов, так как это позволяет им отчитываться перед «верхами» и получать повышение по службе. К тому же реализация ППЗ девелоперам является важным источником пополнения местных бюджетов: на нее приходится до 40% совокупных доходных поступлений.

Однако с конца 2000-х годов центральное правительство стало требовать от местных властей не столько высокой динамики строительства, сколько стабильности цен на рынке недвижимости. В рамках этого нового курса на местах стали вводиться количественные ограничения на продажи объектов недвижимости в одни и те же руки и ужесточаться нормы ипотечного кредитования.

Государственный контроль так или иначе ощущают на себе все субъекты рынка. Местные администрации устанавливают лимиты на выделение земельных площадей девелоперам, на строительство теми определенных видов жилья (например, премиум-класса), на общую площадь возводимых той или иной компанией объектов. Для покупателей недвижимости власти устанавливают достаточно высокие первоначальные взносы и проценты по ипотеке, ограничивают покупки второго и третьего жилья для одной и той же семьи.

Кредитование девелоперов находится под контролем властей уже просто потому, что банки в большинстве своем принадлежат государству. Но при этом на практике власти скорее оказывают давление на банки в пользу выделения кредитов застройщикам, а не сдерживают финансирование. Как следствие, многие строительные компании сильно закредитованы, но при этом они могут аккумулировать выгоды от реализации инвестиционных проектов, а убытки перекладывать на государственные банки.

Иными словами, многие застройщики существуют в среде «мягких бюджетных ограничений». А вот кредитной поддержки собственников квартир власти от банков по преимуществу не требуют: проценты по ипотечным кредитам в 2010-е годы устанавливались обычно так, чтобы ограничивать, а не стимулировать спрос на жилье.

Таким образом, в США государство старается сделать более доступными ипотечные кредиты, но ограничивает масштабы нового строительства. В Китае, наоборот, государственные интервенции в функционирование рынка недвижимости способствуют росту оборотов строительной отрасли, но ограничивают доступность ипотеки. При таких вводных неудивительно, что в Китае жилья строится гораздо больше, чем в Америке.

Парадоксально другое: рост цен на недвижимость в Китае гораздо более внушительный, чем в США, несмотря на сдерживание ипотечного финансирования и поощрение нового строительства. Дело тут, очевидно, в особенностях поведения китайских до-мохозяйств, которые наполняют рынок своими сбережениями и предъявляют повышенный спрос на недвижимость даже при жестких ограничениях на заемное финансирование [4, p. 102-104].

Можно ли утверждать, что в результате многолетнего роста цен на китайском рынке недвижимости надулся «пузырь» и это чревато макроэкономическими потрясениями? Э. Глэйзер и его коллеги ищут ответ и на стороне спроса (исследуя поведение покупателей и их финансовые возможности), и на стороне предложения (сопоставляя цены на жилье и издержки его возведения).

В США в годы бума 2000-х годов многие покупки домов совершались людьми молодыми, не имевшими семьи и при этом набиравшими много ипотечных кредитов. В 2005-2007 гг. 67% новых домов и 40% всех домов были куплены людьми в возрасте до 35 лет. Более четверти всех покупателей жилья тогда вообще не вносили собственных денег, а полагались на многократное перекредитование. В 2006 г. почти 60% заявок на ипотечные кредиты было подано домохозяйствами, состоявшими из одного человека.

Напротив, в Китае наиболее распространенный тип покупателей - это супруги среднего возраста, которые копили деньги на старость или свадьбу своего отпрыска. Такие сбережения и могут быть перенаправлены на покупку квартиры в целях их сохранения

и преумножения. Иначе говоря, приобретение недвижимости выглядит как выгодная альтернатива помещению денег на банковские депозиты и вложению их в акции. Да и в традиционной китайской культуре владение собственным домом всегда считалось признаком преуспевания.

Сейчас же среди молодых китайских мужчин наличие собственного жилья воспринимается как необходимое условие для женитьбы. В 2013 г. среди китайских домохозяйств, состоявших из супругов или одиноких людей в возрасте до 35 лет, владельцами жилой недвижимости были 55%, а в США соответствующий показатель составлял только 37%. Но деньги молодые китайцы получают в большей степени от родителей, чем от банков. А у обеспеченных семей, где есть неженатые взрослые дети, часто бывает в собственности несколько квартир, хотя они нередко пустуют [4, р. 105].

В целом, на жилую недвижимость приходится, по разным оценкам, от 70 до 85% стоимости совокупных активов китайских городских домохозяйств. Вообще говоря, люди вкладывают сбережения в недвижимость, если они ожидают дальнейшего роста цен на нее. У американских инвесторов в недвижимость эпохи бума 1990-2000-х годов по существу единственным реальным обоснованием такого оптимизма был происходивший тогда рост цен как таковой. А у китайских покупателей квартир ситуация другая: их психология формировалась «экономическим чудом», имевшим место на протяжении нескольких десятилетий, у них были фундаментальные причины для позитивных ожиданий, хотя это не означает, что такие ожидания всегда правильные. Но как бы то ни было, если цены на недвижимость резко упадут, это скажется на благосостоянии китайского среднего класса очень сильно.

Оценить, насколько спекулятивен (и избыточен) спрос на недвижимость, можно, сопоставив цены на активы и доходы, которые эти активы могут принести. Если между ценами и доходами наблюдается примерный баланс, то все нормально. А вот если цены сильно завышены по сравнению с доходами, то это признак существования «пузыря». Но поскольку в Китае аренда жилья распространена сравнительно мало, то для сопоставления цен на жилье и ренты от его использования нет достаточного массива дан-

ных. Поэтому авторы просто сравнили цены на недвижимость с располагаемыми доходами домохозяйств.

Еще в начале 2010-х годов соотношение цен и доходов (price-to-income ratio) было в диапазоне 6-10, но в 2016 г. цены на квартиры площадью в 90 кв. м в Пекине и Шанхае были уже в среднем в 25 раз выше доходов домохозяйств. Однако это само по себе еще не означает наличие «пузыря», утверждают Э. Глэйзер и его коллеги. Рост цен может быть рациональным в условиях общего экономического подъема, когда одновременно высокими темпами растут и доходы, а значит, цены на жилье вовсе не обязательно должны в конце концов рухнуть [4, p. 94, 106].

К тому же в Китае для приезжих, особенно - мигрантов из деревни, покупка жилья в городе - это шаг к получению городской прописки и, соответственно, доступа к медицинским и образовательным услугам, которые предоставляются только обладателям городской регистрации. Так что высокие цены на жилье, очевидно, включают в себя надбавку, отражающую наличие таких возможностей «в пакете» с покупаемой городской квартирой.

Но в целом оценить перспективы спроса на недвижимость трудно из-за неопределенности по поводу дальнейшей динамики экономического роста в Китае. Поэтому, чтобы судить о рациональности ценообразования, нужно проанализировать ситуацию и со стороны предложения.

Себестоимость строительства в Китае сравнительно низкая, и она примерно одинаковая в разных городах. В 2014 г. она находилась возле отметки в 26 долл. в расчете на 1 кв. фут - это в разы меньше, чем в США. Но если издержки строительства можно оценить более или менее точно, то цены на землю малопредсказуемы из-за институциональных особенностей рынка земли («рынка ППЗ»). На деле невысокие издержки строительства отнюдь не гарантируют девелоперам большие прибыли: земельные участки продаются им задорого, а налоги на их доходы велики. Высокие издержки на покупку ППЗ как раз и толкают цены на недвижимость вверх со стороны предложения.

Себестоимость строительства в городах «первого уровня» не превышает 15%, а в городах «второго и третьего уровней» - 30% цены реализации недвижимости. Иными словами, чисто спекулятивная составляющая в ценах очень большая. К тому же, если вы-

нести за скобки регулятивные ограничения, то надо признать, что дефицита земли в Китае не наблюдается, особенно в глубинных, континентальных провинциях, и дороговизну земельных участков нельзя объяснить физическим недостатком их предложения. Об эластичности предложения (т.е. его способности удовлетворять спрос без ценовых скачков) говорят и быстрые темпы строительства, и большое количество пустующих жилых помещений [4, р. 94, 108-109].

Все это побуждает сделать вывод о том, что цены на жилую недвижимость в Китае действительно слишком высокие. Но, по мнению Э. Глэйзера и его соавторов, из этого еще не следует, что крах рынка недвижимости в Китае неизбежен. Многое будет зависеть от действий властей. Спекулятивный спрос на жилую недвижимость заведомо неустойчив в долгосрочной перспективе, рано или поздно цены стабилизируются, перестанут быстро расти. Они останутся высокими только, если государство будет специально удерживать их от снижения, ограничивая объемы нового строительства. Оно может прибегнуть к таким действиям, дабы не допустить неплатежеспособность девелоперов и ее возможные шоковые последствия для финансовой сферы.

Однако такие меры чреваты негативными социальными последствиями. Возникнут сложности с удовлетворением спроса на жилье в наиболее динамично развивающихся городах, а это будет угнетать рост производства и занятости во всей экономике. Особенно резко сократится число рабочих мест собственно в строительстве. Местные правительства потеряют значительную часть своих доходов от продаж ППЗ.

Но нужно учитывать и другое. Китайские девелоперы сильно закредитованы, но благодаря связям с государственными банками они всегда могут реструктурировать задолженность. Даже если банки заберут у девелоперов недвижимость в качестве компенсации за невозвращенные кредиты, они вряд ли одномоментно выбросят эти активы на рынок и обрушат тем самым цены. Так что в механизм китайского рынка недвижимости встроена определен-

ная инерция, и этим он отличается от весьма волатильного китайского рынка акций1 [4, p. 95, 114].

Тем не менее длительный спекулятивный бум на рынке недвижимости может приводить к избыточному перетоку туда капиталов из других сфер хозяйства и искажениям в распределении ресурсов (капитальных, трудовых, предпринимательских, технологических) в экономике в целом. У Сяоюй (НИИ государственных финансов и политики Центрального финансово-экономического университета, Пекин), Ван Минь и Ли Лисин (Институт государственного развития Пекинского университета) [5] исследуют, как рост цен на рынке недвижимости сказывается на склонности людей к открытию собственного дела.

Выбор индивида в пользу занятий предпринимательством по определению, связан с более высокими рисками, чем устройство на работу по найму. К тому же для бизнеса нужен начальный капитал. Привлечь внешнее финансирование начинающим бизнесменам обычно затруднительно, и они полагаются главным образом на использование собственных активов своих домохозяйств. Экономическая теория утверждает, что накопление таких активов смягчает бюджетные (финансовые) ограничения и способствует предпринимательской активности, это является одним из проявлений «эффекта богатства». Многочисленные исследования, выполненные на американских и европейских материалах, установили, что рост цен на недвижимость как разновидность активов домохо-зяйств позитивно коррелирует с динамикой развития предпринимательства в стране [5, с. 121].

Но действует ли эта закономерность в современной китайской экономике? Уже поверхностное знание фактов побуждает усомниться в этом. В 2000-2010 годы цены на квартиры росли в Китае среднегодовым темпом в 9,44%, тогда как среднегодовая доходность предпринимательских инвестиций составляла тогда только 5,59%. Покупки недвижимости выглядели безопасным вложением капитала, и по идее они должны были вытеснять про-

1 Нечто подобное утверждал и Юй Хуаи. Он отмечал, что риски инвестиций в недвижимость вопринимаются агентами рынка как менее существенные, чем при вложениях в акции. С этим связано то, что циклы «подъем - спад» на китайском рынке жилой недвижимости более длительные и менее волатильные, чем на рынке акций [3, р. 62-63]. - Прим. реф.

изводительные инвестиции. Показательно, что в Шэньчжэне - городе, который еще с 1979 г. имел статус «специальной экономической зоны», а в 2000-е годы отличался особенно высокими темпами роста цен на недвижимость, - доля занимающихся бизнесом среди городских жителей уменьшилась с 11,5% в 2004 г. до 4,8% в 2009 г. [5, с. 121-122].

Важно и то, что в современном Китае у молодых людей наличие собственной квартиры считается условием вступления в брак, это само по себе ограничивает практику использования недвижимости в предпринимательских целях (в том числе в качестве залога) и увеличивает ту ее долю, которая используется в целях потребительских.

У Сяоюй и его соавторы полагают: чтобы составить сбалансированное представление о взаимосвязи между динамикой цен на недвижимость и склонностью к предпринимательству, надо учесть, что рост цен помимо «эффекта богатства» порождает еще два эффекта:

1) «эффект кредитования», который связан с тем, что недвижимость может выступать в качестве залога при получении банковских кредитов и рост цен на нее делает заемное финансирование более доступным;

2) «эффект замещения», проистекающий из того, что недвижимость можно использовать как в инвестиционных, так и в потребительских целях. Этот эффект особенно сильно проявляется как раз в периоды быстрого роста цен на землю и недвижимость, когда у предпринимателей - собственников активов появляются возможности извлекать рентные доходы и поэтому они уделяют относительно меньше внимания эффективности менеджмента и внедрению инноваций в своих компаниях.

Надо учесть еще и то, что рост цен по-разному влияет на выбор людей, являющихся собственниками недвижимости, и тех, кто таковой не имеет. Авторы предполагают, что те, у кого недвижимость уже есть, в условиях быстрого роста цен могут получить кредит под ее залог и открыть собственное дело. Но для таких людей недвижимость уже является инвестиционным вложением, чреватым «эффектом замещения» предполагаемого нового бизнеса. Так что воздействие роста цен на выбор таких людей неопределенное. Если «эффект богатства» и «эффект кредитования» в сово-

купности перевешивают «эффект замещения», то влияние на создание бизнеса позитивное. А если перевешивает «эффект замещения», то это угнетает тягу к предпринимательству. Если же у людей недвижимости нет, то рост цен не может принести им ни «эффекта богатства», ни «эффекта кредитования», а «эффект замещения» отбивает у них охоту заниматься предпринимательством.

Для проверки этих предположений У Сяоюй, Ван Минь и Ли Лисин задействовали данные выборочной переписи населения, проводившейся в 2005 г. Она охватывала 1% населения КНР, в ходе нее задавались в том числе и вопросы о величине доходов, занятости и наличии собственной недвижимости у респондентов. Авторами были использованы только ответы жителей в возрасте 15-50 лет 35 крупных и средних городов. Доля занимавшихся предпринимательством среди респондентов составляла в 2005 г. 13,1%, своим жильем владели 51,8% респондентов [5, с. 127].

Были также использованы данные панельных обследований китайских домохозяйств, которые проводят специалисты из Пекинского университета и Академии общественных наук КНР (China Family Panel Studies). В ходе их собирается, в частности, информация о структуре активов домохозяйств и их задолженности по кредитам (в том числе ипотечным). В 2008 и 2009 гг. такие обследования проводились в Пекине, Шанхае и провинции Гуандун, а в 2010 г. - в 25 провинциях Китая. Доля занимавшихся предпринимательством среди респондентов в 2008-2009 гг. составила 7,4%, а в 2010 г. - 8,3%, доли обладателей недвижимости -68,8 и 76,9%, соответственно [5, с. 128].

Уже простая группировка данных по провинциям показывает, что чем выше уровень цен на недвижимость в регионе, тем меньше в структуре населения доля занимающихся предпринимательством. Более детально характер этой взаимосвязи авторы изучают с помощью регрессионной модели, в которой в качестве объясняемой переменной выступает склонность к предпринимательству, а объясняющих - инфляция на рынке недвижимости, обеспеченность респондентов обследований жильем, совокупные величины их располагаемых активов и задолженности по кредитам, возраст, пол, уровень образования, семейное положение респондентов.

Расчеты по выборке 2005 г. выявили, что рост цен на недвижимость действительно оказывает угнетающее воздействие на склон-

ность к предпринимательству: рост цены за 1 кв. м на 1000 юаней приводит к снижению среди респондентов доли занимающихся бизнесом на 2 п.п. А расчеты по более поздним данным показали, что ускорение годовой инфляции на рынке недвижимости на 5 п.п. приводит к снижению доли предпринимателей на 0,9 п.п. [5, с. 130]. Тем самым подтвердилось, что вызванный ростом цен «эффект замещения» намного перевешивает сумму «эффекта богатства» и «эффекта кредитования» и угнетающим образом отражается на предпринимательстве. Иначе говоря, чем выше доходы домохозяйств, полученные благодаря росту цен на недвижимость, тем меньше вероятность того, что члены этих семей будут заниматься бизнесом.

Учет фактора наличия / отсутствия собственного жилья у респондентов позволил уточнить, что обладание собственностью еще более усиливает «эффект замещения» и ослабляет склонность к предпринимательству. Но есть и контртенденция: в условиях быстрого роста цен сильнее проявляется «эффект богатства», и от этого у владельцев недвижимости чаще просыпается желание открыть деловое предприятие. В то же время чем больше выплаты по ипотечным кредитам, которые должны совершать домохозяйства, тем меньше их склонность к предпринимательству. Расчеты по панельным данным показали, что отсутствие у людей своего жилья однозначно негативно отражается на желании заниматься предпринимательством и усиливает «эффект замещения»: люди думают о приобретении жилья, а не строят бизнес-планы [5, с. 131-132].

Итак, базовые гипотезы У Сяоюя, Ван Миня и Ли Лисина подтвердились. Рост цен на жилье порождает «эффект богатства» и «эффект кредитования» для владельцев недвижимости и тем самым усиливает их желание заниматься бизнесом. Но одновременно рост цен провоцирует и проявления «эффекта замещения»: вложения в недвижимость становятся альтернативой предпринимательству. Так что в целом для социальной группы собственников квартир влияние роста цен на предпринимательство - неопределенное. Те же, у кого своего жилья нет, не могут ощутить на себе ни «эффекта богатства», ни «эффекта кредитования», зато «эффект замещения» налицо: такие люди предпочитают покупать жилье, а не инвестировать в бизнес.

Подводя баланс «плюсов» и «минусов», У Сяоюй и его коллеги констатируют, что рост цен на жилую недвижимость порождает в Китае «эффект вытеснения» предпринимательства, т.е. ситуация выглядит иначе, нежели в США и других западных странах. Возможно, дело тут в особенностях психологии современной китайской молодежи, а также в несовершенствах системы ипотечного кредитования в Китае: вообще-то говоря, обладание активами и в Китае способствует занятиям бизнесом, но этот эффект отчасти нивелируется слишком тяжелым для многих бременем выплат по ипотеке [5, с. 133].

Чжан Цзэ, Ян Ляньсин и Синь Фу (экономический факультет Народного университета Китая, Пекин) [6] выясняют, насколько справедливо распространенное мнение о том, что рост цен на рынке недвижимости подавляет инновационную деятельность в других секторах экономики, в том числе в промышленности. Анализ ведется ими в региональном разрезе: использованы панельные данные по китайским провинциям за 1996-2013 гг.

Авторы отмечают, что в китайской экономической литературе уже достаточно подробно описаны передаточные механизмы такого негативного влияния. Во-первых, когда надувается «пузырь» на рынке недвижимости, то промышленные компании предпочитают вкладывать деньги в спекулятивную деятельность на этом рынке, а не в собственное долгосрочное технологическое развитие в рамках основной специализации. При этом экспансия сферы недвижимости не порождает существенных технологических экстерналий, т.е. заметного оживления инноваций в смежных с ней отраслях. Бум инвестиций в нее скорее просто отвлекает ресурсы от возможных вложений в инновации в других отраслях.

Во-вторых, доходность инвестиций в сфере недвижимости выше, а риски ниже, чем в других отраслях, поэтому банки предпочитают кредитовать эту сферу. А предприятия обрабатывающей промышленности, которым нужны «длинные», долгосрочные кредиты для финансирования научно-исследовательских и опытно-конструкторских разработок (НИОКР), банковского финансирования в необходимых объемах не получают, и это ограничивает масштабы их инновационной деятельности.

В-третьих, при образовании «мыльного пузыря» на рынке недвижимости искажения вносятся и в структуру потребительско-

го спроса в стране. Сбережения домохозяйств тратятся на покупку квартир и домов, тем самым стимулируется рост выпуска продукции в отраслях, мало склонных к прорывным инновациям, таких как цементная промышленность и черная металлургия. Деньги до-мохозяйств отвлекаются от покупок высокотехнологичных товаров, растет их задолженность по ипотеке. Спрос на инновации в экономике от всего этого слабеет [6, с. 283-284].

Действительно, в Китае в 1996-2013 гг. средняя чистая рентабельность в секторе недвижимости держалась на уровне свыше 30%, тогда как в промышленности этот показатель достигал всего 7%, причем у 500 крупнейших промышленных предприятий он составлял лишь 2,3%. В таких условиях вполне закономерен был перелив капитала из промышленности в сферу недвижимости. Отсюда первая гипотеза авторов: в тех провинциях КНР, где инвестиции на рынке недвижимости быстро растут и есть признаки формирования «пузыря», эти процессы выступают препятствиями для инновационной деятельности, особенно это касается инноваций в промышленных отраслях [6, с. 285].

В литературе также активно обсуждается вопрос о том, какая финансовая система (банкоцентричная или опирающаяся на рынок ценных бумаг) создает лучшие условия для течения инновационных процессов в экономике. Во многих развивающихся странах выбор между ними осложняется наличием «финансовых репрессий»: присутствие государства в финансовом секторе там избыточно, вход в эту отрасль частных «игроков» сдерживается, процентные ставки подвержены административному регулированию, развитию рынков ценных бумаг тоже мешает всепроникающее государственное регулирование.

КНР не является в этом плане исключением: рынки акций и облигаций в Китае относительно неразвиты, главным источником внешнего финансирования инновационной деятельности является банковский кредит, причем банковский сектор фактически представляет собой государственную монополию. Такое положение дел воспроизводится в том числе и потому, что в Китае, как и в других развивающихся странах, инновации в значительной мере осуществляются путем заимствования или имитации зарубежных технологий. Риски такого рода инновационной деятельности относительно небольшие, и хотя банки обычно очень неохотно креди-

туют инноваторов, но такие «импортируемые» инновации они все же склонны финансировать.

Теоретически инновационные проекты с их высокими рисками и низкой доходностью могли бы лучше, чем банки, снабжать финансовыми ресурсами рынок ценных бумаг. Но для того фактического состояния дел с инновациями, которое существует на микроуровне китайской экономики, вполне подходит и банкоцентрич-ная финансовая система. А тогда получается, что динамика инновационных процессов в экономике во многом определяется линией поведения банков, в частности тем, как они структурируют свои кредитные портфели по срокам.

В условиях, когда в китайской экономике сосуществуют государственная монополия в банковском секторе и бум на рынке недвижимости, распределение финансовых ресурсов заведомо не свободно от искажений. Банки склонны кредитовать прежде всего высокорентабельный сектор недвижимости, от чего рост инвестиций в нем получает дополнительное ускорение. Выходит, что долгосрочные кредиты предоставляются в первую очередь компани-ям-девелоперам, а «голод» на такие кредиты, испытываемый инноваторами из реального сектора экономики, не утоляется.

В 1997-2013 гг. доля банковского кредитования в финансировании инвестиционного процесса в китайском секторе недвижимости колебалась в диапазоне 40-50%. Причем до 2004 г. она достигала 50-60%, а затем была частично перераспределена в пользу компаний доверительного управления активами и иностранных инвестиционных фондов, вкладывающих свои средства в недвижимость. Удельный вес сферы недвижимости среди отраслей - получателей банковского кредитования на средние и длительные сроки после 2003 г. превышал 30% [6, с. 287-288].

Отсюда вторая гипотеза: рост инвестиций в сектор недвижимости в китайских провинциях оказывает сдерживающее влияние на инновационную деятельность через воздействие на сроки предоставления банковских кредитов. При финансировании банками компаний сферы недвижимости существует тенденция к удлинению сроков, а инновационные компании в промышленности долгосрочные кредиты получают в недостаточных объемах, такой перекос в пользу кредитования девелоперов и оказывает

угнетающее воздействие на инновации в промышленности [6, с. 289].

Гипотезы проверяются с помощью регрессионной модели, в которой объясняемой переменной является синтетический индекс инновационной активности в провинции. Он калькулируется из двух компонентов: 1) годового прироста расходов на НИОКР в провинции; 2) годового прироста числа полученных хозяйственными агентами в данной провинции патентов на изобретения [6, с. 290].

В качестве главной объясняющей переменной выступает годовой прирост инвестиций в сферу недвижимости в провинции. В модель включены также следующие контрольные переменные:

1) темпы прироста подушевого реального валового регионального продукта в провинции;

2) накопленный в провинции человеческий капитал, который измеряется среднедушевым числом лет обучения у ее жителей;

3) удельный вес государственных предприятий (ГП) в экономике провинции, который измеряется соотношением совокупных продаж ГП и валового регионального продукта (ВРП) провинции. Этот показатель важен, так как в Китае именно ГП легче получить субсидии, которые выделяет государство для стимулирования инноваций, и обычно бывает так, что чем больше ГП в провинции, тем активнее там идут инновационные процессы;

4) степень «открытости» экономики провинции, которая измеряется долями экспорта и импорта в ее ВРП;

5) отраслевая структура экономики провинции. Как правило, чем выше удельный вес «вторичного» сектора (обрабатывающей промышленности и строительства) в региональной экономике, тем активнее там инновационная деятельность, хотя, безусловно, на ее динамику влияет и развитость сферы услуг производственного назначения и финансового сектора;

6) удельный вес налоговых поступлений в ВРП провинции. Этот показатель оценивает возможности государственного стимулирования НИОКР [6, с. 290-293].

Но нужно было учесть в модели и возможные обратные связи. В более развитых провинциях, где уровень инновационной деятельности достаточно высокий, как раз устойчивое увеличение доходов предприятий и домохозяйств и может приводить к росту

спроса на недвижимость и инвестиций в эту сферу. Кроме того, в провинциях разных уровней развития могут применяться различные варианты экономической политики, и это может влиять на направленность инвестиционных решений, принимаемых агентами экономики, в том числе и по поводу инвестиций в недвижимость. Отсюда необходимость включения в модель более инструментального, свободного от эндогенности показателя, характеризующего прирост капиталовложений в сферу недвижимости.

На роль такого индикатора Чжан Цзэ и его коллеги определили среднедушевую величину земельных площадей, выделенных под застройку в году, предшествующем отчетному, путем продаж ППЗ. Данный показатель характеризует возможности для инвестиций в сферу недвижимости, существующие в провинции, со стороны предложения. В то же время он напрямую влияет на цены на земельные участки, а значит, и на цены возводимых на них объектов недвижимости, и тем самым влияет на инвестиции в эту сферу и со стороны спроса.

Подоплека тут следующая. Административные ограничения на величину предлагаемых инвесторам земельных площадей, которые заложены в общенациональных и провинциальных планах использования государственных земель, как раз и вызывают рост цен на ППЗ (из-за превышения спроса над предложением). Вслед за удорожанием земли растет в цене и недвижимость, что делает ее еще более привлекательной для капиталовложений. Иначе говоря, искусственное ограничение предложения земельных участков властями само по себе выступает как одна из причин гипертрофированного бума на рынке недвижимости [6, с. 293-295].

Расчеты по модели выявили отчетливое негативное влияние прироста инвестиций в сферу недвижимости на число патентов на изобретения, выданных жителям соответствующей провинции или действующим там предприятиям. Негативная корреляция обнаружена и между приростом инвестиций в сектор недвижимости и приростом расходов предприятий на НИОКР. Первая гипотеза нашла, таким образом, подтверждение [6, с. 296-297].

Авторы решили специально уточнить, на каких предприятиях в промышленности в большей степени сказывается это негативное влияние. Но при этом они вынесли за скобки своего анализа малые и микропредприятия. Аргументировали они это тем, что в

Китае в отличие от США и других западных стран главными субъектами инноваций выступают крупные и средние компании, а не малый бизнес. Но расчеты не выявили какой-либо существенной разницы: выяснилось, что негативное воздействие экспансии рынка недвижимости на расходы на НИОКР и число полученных патентов ощущается и на крупных, и на средних промышленных предприятиях [6, с. 298-299].

Для проверки второй гипотезы авторы включили в регрессию в качестве объясняющей переменной еще один параметр -вариацию выдаваемых в провинции кредитов по срокам возврата (ее характеризует соотношение долго- и краткосрочных кредитов в общем объеме заемного финансирования). Расчеты показали, что в провинциях, где инвестиции в сферу недвижимости растут особенно быстро, удельный вес долгосрочных кредитов в общем объеме такого финансирования тоже очень большой. Тем самым подтвердилось, что банковская система предпочитает кредитовать на длительные сроки именно «игроков» рынка недвижимости, а из-за этого возникает «эффект вытеснения» инвестиций в промышленности, что тормозит там технологические инновации. Реалистичной, таким образом, оказалась и вторая гипотеза [6, с. 301-305].

Итак, цепочка причинно-следственных связей выглядит следующим образом. Рост цен на рынке недвижимости приводит к формированию неблагоприятной для промышленности структуры банковского кредитования по срокам, и это в конечном счете угнетающим образом отражается на инновационной деятельности промышленных предприятий. «Финансовые репрессии» и массированные капиталовложения в сферу недвижимости дополняют друг друга, на этой основе складывается симбиоз групповых интересов девелоперов и менеджеров государственных банков.

Преодолеть действие этого механизма подавления инноваций в промышленности невозможно только нормированием покупок квартир и другими административными ограничениями, призванными сдержать спекулятивную активность на рынке недвижимости. Надо не просто бороться с «перегревами» и «пузырями» этого рынка, а устранять их глубинные причины, а для этого проводить системные реформы земельного и финансового рынков, резюмируют Чжан Цзэ, Ян Ляньсин и Синь Фу [6, с. 281, 319].

Тун Цзядун (факультет международной экономики и торговли Нанькайского университета, Тяньцзинь) и Лю Чжуцин (факультет международной экономики и торговли Тяньцзиньского педагогического университета) [7] утверждают, что бум на рынке недвижимости способствует перераспределению не только капитала, но и трудовых ресурсов внутри «вторичного» сектора экономики: занятость уменьшается в обрабатывающей промышленности и увеличивается в строительстве.

Они констатируют, что в 2000-2010-е годы в Китае быстро росли не только цены на земельные участки и объекты недвижимости, но и издержки предприятий на оплату труда. И то и другое было связано с обострением ресурсных ограничений. Отчасти под влиянием дефицита земельных ресурсов цены на коммерческую недвижимость росли в 2004-2016 гг. среднегодовым темпом в 10%. Но почасовая оплата труда в обрабатывающей промышленности увеличивалась еще быстрее: в среднем на 22,5% в год в 2006-2011 гг., а к 2016 г. Китай приблизился по этому показателю к России и странам Центральной и Восточной Европы [7, с. 59].

Китай стал превращаться из трудоизбыточной в трудодефи-цитную страну. В промышленных центрах Южного Китая (Гуанчжоу, Шэньчжэнь и др.) нехватка трудовых ресурсов привела к возникновению феномена их «сманивания» с одного предприятия на другое.

В экономической литературе по поводу этой новой ситуации на китайском рынке труда есть разные точки зрения. Один подход фокусируется на абсолютные размерах предложения трудовых ресурсов - в духе концепции «дуальной экономики» У.А. Льюиса. Последняя, как известно, утверждает, что быстрый рост зарплат в развивающейся стране начинается после того как она проходит «поворотный пункт», т.е. исчерпывается излишек трудовых ресурсов в традиционном, аграрном секторе. В частности, известный китайский экономист Цай Фан утверждает, что примерно с 2005 г. предложение рабочей силы в аграрном секторе китайской экономики перестало быть неограниченным, избытка трудовых ресурсов там больше нет.

«Поворотный пункт» уже пройден, это и нашло отражение в росте зарплат, в том числе заработков сельских мигрантов (СМ) -крестьян, переехавших в поиске работы в города и поселки. Дефи-

цит рабочей силы поначалу стал ощущаться в наиболее развитых восточных провинциях страны, но чем дальше, тем больше эта проблема будет актуальной и для центральных и западных регионов1.

Однако не все исследователи, разделяющие парадигму «дуальной экономики», согласны с оценками Цай Фана. Многие экономисты считают, что излишек трудовых ресурсов, не перераспределенный из традиционного, сельскохозяйственного в современный, городской сектор экономики, в Китае все еще существует. Его масштабы оцениваются разными специалистами по-разному: в диапазоне 50-200 млн человек [7, с. 61].

Другой подход заключается в сопоставлении спроса на рабочую силу в обрабатывающей промышленности с ее предложением, изучении их структурных несоответствий. Придерживающиеся его специалисты обычно утверждают, что настоящего дефицита трудовых ресурсов в Китае еще нет. Наоборот, ситуация с занятостью остается напряженной, что объясняется не только продолжающимся притоком СМ в города, но и выходом на рынок труда все большего числа выпускников вузов. При этом, с одной стороны, существует дефицит квалифицированных рабочих кадров, а с другой - недавние студенты часто не могут найти работу по специальности.

Но среди китайских экономистов практически нет таких, которые исследовали бы эти проблемы рынка труда в увязке с тенденциями на рынке недвижимости. Между тем в англоязычной литературе влияние со стороны роста цен на недвижимость на занятость в промышленности изучено уже достаточно подробно. В частности, было показано, что побочными следствиями ценового подъема на американском рынке недвижимости в 1980-е годы явились сокращение занятости в обрабатывающей промышленности и ее рост в строительной отрасли. А тот скачок безработицы, который произошел в США в 2008-2011 гг. в результате ипотечного кризиса, был более чем на треть обеспечен высвобождением работников, ранее перешедших из промышленности в строительство.

Отталкиваясь от этих наработок зарубежных коллег, Тун Цзядун и Лю Чжуцин формулируют свою первую гипотезу: рост

1 Cai Fang. Approaching a Triumphal Span : How Far Is China Towards its Lewisian Turning Point? - (UNU-WIDER Research Paper ; N 2008/2009). - URL: https://www.wider.unu.edu/sites/default/files/rp2008-09.pdf

цен на недвижимость ослабляет привлекательность обрабатывающей промышленности для ищущих работу по сравнению со строительством и стимулирует переток трудовых ресурсов в строительную отрасль. Пропорции распределения рабочей силы между промышленностью и строительством меняются, что усугубляет уже имеющиеся в промышленности кадровые дефициты.

Однако такое влияние ценовой конъюнктуры на занятость проявляется дифференцированно в пространстве и во времени. В восточных провинциях Китая сложилась экспортно-ориентированная экономика. Туда в трудоемкие отрасли промышленности было привлечено множество СМ из менее развитых внутримате-риковых провинций. Ограниченность земельных ресурсов в восточных регионах чувствуется сильнее, чем на остальной территории страны, поэтому и рост цен на недвижимость происходит там быстрее, чем в среднем по всему Китаю. Соответственно, и тенденция перехода низкоквалифицированных работников из промышленности в строительство в условиях бума на рынке недвижимости на Востоке должна проявляться особенно заметно.

К тому же принятый в 2008 г. на пике мирового финансового кризиса стимулирующий «пакет на 4 трлн юаней» во многом поспособствовал экспансии строительства и росту цен на недвижимость. В этом смысле он оказал дополнительное шоковое воздействие на занятость в обрабатывающей промышленности.

Отсюда вторая гипотеза авторов: рост цен на недвижимость именно в восточных, приморских регионах КНР вызывает заметное перераспределение трудовых ресурсов от обрабатывающей промышленности к строительству, и этот эффект с особой силой проявился в результате мирового финансового кризиса конца 2000-х годов.

На микроэкономическом уровне влияние роста цен на недвижимость на занятость тоже по идее должно сказываться неодинаково в разных группах предприятий. Строительство - это классическая трудоемкая отрасль, поэтому бум на рынке недвижимости приводит к перетоку в строительную отрасль низкоквалифицированных, малообразованных работников преимущественно из трудоемких отраслей промышленности. Но на предприятиях различных форм собственности практики управления трудовыми ресурсами сильно отличаются друг от друга, а потому рост цен на

недвижимость может повлиять на управленческие решения на отдельных предприятиях очень специфично.

Отсюда вытекает третья гипотеза: характер влияния роста цен на недвижимость на решения, принимаемые менеджерами в промышленности и строительном секторе, зависит от структуры собственности на предприятии и от набора имеющихся в его распоряжении ресурсов. Но в целом строительная отрасль склонна привлекать работников с невысоким уровнем образования [7, с. 61-62].

На мысли о наличии корреляции между ростом цен на недвижимость и сдвигами в структуре занятости наводят уже просто временные совпадения. Цены стали особенно быстро расти, начиная с 2003 г., и как раз тогда в крупнейших городах на Юго-Востоке страны впервые обозначился дефицит рабочей силы. Параллельно действительно происходило перераспределение долей занятости внутри «вторичного» сектора: если в 2004 г. в обрабатывающей промышленности было занято в 3,63 раза больше работников, чем в строительстве, то в 2014 г. разрыв составил только 1,79 раза [7, с. 63].

Более основательную проверку выдвинутых гипотез авторы осуществляют с помощью регрессионной модели. В качестве объясняемой переменной в ней выступает соотношение занятости трудовых ресурсов в определенном городе в обрабатывающей промышленности, с одной стороны, и в строительстве - с другой. Объясняющими переменными являются:

- динамика цен на коммерческую недвижимость в данном городе в течение рассматриваемого периода;

- численность населения города;

- производительность труда в городской экономике, рассчитанная как частное от деления городского ВРП на численность населения;

- удельный вес капиталовложений в основные фонды в городском ВРП;

- уровень технологий в городской экономике, который оценивается по подушевому показателю библиотечных фондов в городе (этот показатель свидетельствует о том, в какой мере работники заинтересованы в доступе к знаниям);

- «открытость» городской экономики, измеряемая долей экспорта в ВРП;

- темп прироста ВРП;

- отраслевая структура городской экономики (соотношение долей «третичного» (т.е. сферы услуг) и «вторичного» секторов в ВРП);

- контрольная переменная, указывающая на специфику временного периода (до или после кризиса 2008 г.).

В расчетах по модели использованы панельные данные по 286 китайским городам за 2004-2013 гг., имеющиеся в общенациональных статистических ежегодниках. Для изучения ситуации на микроуровне были задействованы результаты Второй всекитайской экономической переписи, которая прошла в 2008 г. Она охватила всех юридических лиц во «вторичном» и «третичном» секторах, включая индивидуальные предприятия. Однако подробную отчетность о своих финансовых показателях в ходе переписи предоставили только промышленные предприятия с объемами реализации продукции свыше 20 млн юаней в год, поэтому в расчетах были использованы данные только по таким предприятиям. А из строительных компаний в выборку были включены только такие, для которых строительный бизнес является профильным, это, как правило, самые крупные и представительные предприятия данной отрасли [7, с. 63-64].

Авторы учли, что связь между ростом цен на недвижимость и распределением трудовых ресурсов внутри «вторичного» сектора может быть как прямой, так и обратной. С одной стороны, рост цен провоцирует переток рабочей силы из промышленности в строительство, а с другой - под влиянием оттока кадров предприятия промышленных отраслей повышают зарплату сотрудникам, это ведет к раскручиванию инфляции издержек в целом по экономике, что дополнительно способствует росту цен на недвижимость.

Для того чтобы решить эту проблему эндогенности, Тун Цзядун и Лю Чжуцин используют ту же инструментальную переменную, что и Чжан Цзэ, Ян Ляньсин и Синь Фу, - площадь земельных участков, выделенных под застройку путем продажи ППЗ, в расчете на душу населения. Тун Цзядун и Лю Чжуцин отмечают, что этот параметр, во-первых, зависит от решений мест-

ных властей и уже поэтому он не подвержен эндогенности, а во-вторых, он надежен как индикатор ценовых изменений (чем меньше в городе земельные площади, ППЗ на которые были проданы властями девелоперам, тем выше цены на недвижимость) [7, с. 64].

Расчеты по модели показали, что между ростом цен на недвижимость и занятостью в обрабатывающей промышленности действительно существует негативная корреляция. Удорожание недвижимости ведет к сокращению занятости на промышленных предприятиях и увеличению ее в строительстве, т.е. первая гипотеза нашла подтверждение.

Причем этот эффект проявлялся относительно автономно от кризисного шока 2008 г., который привел к сокращению китайского промышленного экспорта, высвобождению занятых из промышленности и активизации капитального строительства в результате осуществления антикризисных мер правительством. Иначе говоря, если бы мирового кризиса не случилось, то бум на рынке недвижимости все равно способствовал бы росту притягательности строительного сектора для работников и переливу туда рабочей силы из обрабатывающей индустрии. Но кризисная заминка в росте китайского экспорта и возобновившийся после выхода из острой фазы кризиса рост цен на китайском рынке недвижимости привели к тому, что и ранее наблюдавшаяся тенденция стала более акцентированной. Тем самым частично подтверждается и вторая гипотеза.

Надо сказать, что эти результаты подтвердились и когда авторы в расчетах вместо данных о ценах на коммерческую недвижимость в целом (т.е. с учетом жилой, офисной, торговой и прочей коммерческой недвижимости) и о выделенных для ее возведения земельных площадях задействовали данные только по жилой недвижимости [7, с. 64-67].

Для того чтобы учесть региональные различия, авторы поделили города, включенные в выборку, на относящиеся к восточному региону (причем в отдельную подгруппу они определили 14 крупных городов, имеющих с 1984 г. статус «открытых портов»), расположенные в Центральном Китае и в западных провинциях страны. Выяснилось, что «эффект вытеснения» трудовых ресурсов из обрабатывающей промышленности в строительство под воздействием роста цен на недвижимость так или иначе свойстве-

нен всем меридиональным поясам Китая. Нет даже особой разницы в его интенсивности между востоком в целом, с одной стороны, и центром и западом - с другой.

Но этот эффект весьма заметно проявляется в 14 «открытых портах» восточного побережья. А поскольку это наиболее крупные, развитые города приморских провинций, то можно сказать, что они как раз наглядно выражают общую тенденцию. Так что вторую гипотезу можно считать подтвержденной полностью: механизм воздействия ценовой конъюнктуры рынка недвижимости на распределение занятых во «вторичном» секторе работает на востоке с большей мощностью, чем в центре и на западе [7, с. 67-68].

Процессы принятия решений о найме рабочей силы на микроуровне, т.е. на строительных и промышленных предприятиях, Тун Цзядун и Лю Чжуцин исследуют с помощью отдельной регрессии. Здесь-то и пригодились данные Второй всекитайской экономической переписи. В этой модели в качестве объясняемой переменной выступает численность занятых на предприятии, а в качестве объясняющих: уровень цен на недвижимость в городе, где находится предприятие; те же характеристики городской экономики, которые были отражены в предыдущей модели; характеристики собственно предприятия (его доходы от реализации продукции; рентабельность; капиталовооруженность работников, т.е. величина основных фондов в расчете на одного работника; форма собственности, а именно: относится ли предприятие к категории «народных», т.е. по сути частных). В качестве инструментальной переменной, характеризующей уровень цен на недвижимость в городе, и в этой модели используется площадь земельных участков, выделенных в городе под строительство.

Расчеты и в данном случае показали, что рост цен на недвижимость ведет к сокращению промышленной занятости, т.е. этот эффект выявлен и на уровне отдельных предприятий. Однако в разбивке по формам собственности подобная негативная корреляция была обнаружена только на частных предприятиях (ЧП) и предприятиях с иностранными инвестициями (ПСИИ), а применительно к ГП выявилась позитивная корреляция, хотя и слабая.

Объяснить такую дифференциацию можно тем, что на промышленных ГП работники не испытывают больших нагрузок, им там предоставляются многочисленные социальные льготы, а по-

тому перспектива перейти в строительную компанию и получать там более высокую зарплату их не слишком привлекает. К тому же трудовые отношения в госсекторе более формализованы, чем в частном; работники подписывают с ГП долгосрочные трудовые контракты. Все это как раз и делается для того, чтобы госсектор выполнял функцию социального стабилизатора, гаранта от рисков безработицы.

Напротив, ЧП и ПСИИ сталкиваются с острой конкуренцией на внутреннем и внешнем рынках. Они традиционно нанимают много СМ с тем, чтобы экономить на издержках оплаты труда. На таких предприятиях обычно используются краткосрочные трудовые договоры или же они не заключаются вовсе. Разные работники в этих секторах экономики обычно получают очень разную оплату за одинаковый труд. В результате текучесть кадров на промышленных ЧП и ПСИИ очень высокая. Работники очень чувствительны к уровню зарплат, и если им предлагают вакансии в строительстве с более высокими заработками, то они склонны менять место работы.

Для более полной проверки третьей гипотезы авторы разделили весь массив промышленных предприятий, охваченных выборкой, на три группы (трудо-, капитало- и техноемких предприятий) и осуществили расчеты по модели для каждой из этих групп по отдельности. Оказалось, что «эффект вытеснения» занятых из промышленности в строительство под воздействием роста цен на недвижимость ощутим применительно к трудо- и капиталоемким промышленным предприятиям. А в высокотехнологичном секторе промышленности число занятых под влиянием бума на рынке недвижимости, наоборот, увеличивается.

Все логично. Поскольку строительство предъявляет спрос прежде всего на работников, выполняющих стандартизованные операции, то увеличение объемов строительства из-за роста цен на недвижимость приводит к перетоку туда работников в первую очередь из трудоемких отраслей промышленности. Впрочем, в Китае и в капиталоемких промышленных отраслях есть немало предприятий с невысоким уровнем технологий, они тоже часто становятся источниками перераспределения рабочей силы в пользу строительства [7, с. 69-70].

Обследование выборки строительных предприятий с помощью регрессионной модели показало, что рост цен на недвижимость приводит к заметному росту занятости на государственных и частных строительных предприятиях, а применительно к строительным компаниям с иностранным участием этот эффект выражен слабо. Объяснить это можно тем, что строительных ПСИИ немного, масштабы их деятельности невелики, а потому и прирост занятости под влиянием роста цен на недвижимость там едва заметен.

Отдельно авторы отследили воздействие роста цен на предпочтения строительных компаний по поводу найма работников разных уровней образования. Выяснилось, что бум на рынке недвижимости приводит к росту спроса в строительстве только на работников, окончивших средние школы первой и второй ступеней или ПТУ, а новых вакансий для людей с высшим образованием возникает немного. Подтвердилась, таким образом, и последняя составляющая третьей гипотезы [7, с. 71-72].

Оценили авторы и влияние роста цен на недвижимость на уровень зарплат внутри «вторичного» сектора экономики. Выяснилось, что под воздействием инфляции на рынке недвижимости растут зарплаты и в обрабатывающей промышленности, и в строительстве, но в строительной отрасли увеличение заработков гораздо более существенно, чем на промышленных предприятиях. Механизм, очевидно, работает следующим образом. Удорожание недвижимости приводит к росту рентабельности в строительстве, застройщики начинают новые проекты и в поиске дополнительных работников повышают зарплаты. Вслед за этим промышленные предприятия, чтобы удержать занятых, тоже поневоле увеличивают вознаграждение за труд. Но в строительстве зарплаты растут все равно быстрее, и эта отрасль становится «магнитом», притягивающим часть работников из промышленности.

Иными словами, еще одним негативным следствием быстрого роста цен на недвижимость является увеличение издержек у китайских промышленных предприятий. Тем самым усугубляются их проблемы с поддержанием ценовой конкурентоспособности на внешних рынках, возникшие из-за многолетней ревальвации юаня, удорожания сырья и комплектующих и целого ряда других причин. И это нельзя назвать естественным процессом смены сравни-

тельного преимущества по мере экономического развития страны, считают Тун Цзядун и Лю Чжуцин. Скорее это отклонение от объективно сложившегося сравнительного преимущества, спровоцированное «перегревом» рынка недвижимости.

Ситуацию можно даже уподобить «голландской болезни», возникающей, как известно, из-за того, что сырьевой экспортный сектор оттягивает на себя производственные ресурсы из других отраслей, а вызванная притоком экспортных валютных доходов ревальвация делает неконкурентоспособной национальную обрабатывающую промышленность. В данном же случае тенденции угнетения конкурентоспособности воспроизводятся потому, что местные правительства в Китае получают весомую часть своих фискальных доходов благодаря продажам ППЗ девелоперам. Местные власти, таким образом, непосредственно заинтересованы в росте цен на коммерческую недвижимость [7, с. 60].

При этом существуют риски резкого высвобождения многих работников из строительной отрасли в случае изменения ценовой конъюнктуры рынка недвижимости. Безработными могут в первую очередь оказаться малообразованные работники, которым будет трудно устроиться куда-либо, кроме как на низкотехнологичные предприятия промышленности или сферы услуг. Для решения этих проблем властям нужно, с одной стороны, вести работу по преодолению избыточной зависимости местных бюджетов от конъюнктуры рынков земли и недвижимости, а с другой - развивать системы дополнительного образования и переквалификации для людей рабочих профессий, заключают Тун Цзядун и Лю Чжуцин [7, с. 73].

Список литературы

1. Шэнь Юэ, Лю Хунъюй. Цены на квартиры и фундаментальные экономические показатели : эмпирическое исследование по 14 городам Китая за период 1995-2002 гг. = Чжучжай цзягэ юй цзинцзи цзибэньмянь : 1995-2002 нянь Чжунго 14 чэнши дэ шичжэн яньцзю // Цзинцзи яньцзю. - Пекин, 2004. - № 6. -С. 78-86. - Кит. яз.

2. Юань Чжиган, Фань Сяоюань. Анализ рациональных «пузырей» на рынке недвижимости = Фандичань шичан лисин паомо фэньси // Цзинцзи яньцзю. -Пекин, 2003. - № 3. - С. 34-43. - Кит. яз.

3. Yu Huayi. Size and Characteristic of Housing Bubbles in China's Major Cities : 1999-2010 // China & World Economy. - Beijing, 2011. - Vol. 19, N 6. - P. 5675.

4. A Real Estate Boom with Chinese Characteristics / Glaeser E., Huang Wei, Ma Yueran, Shleifer A. // Journal of Economic Perspectives. - Nashville, 2017. -Vol. 31, N 1. - P. 93-116.

5. У Сяоюй, Ван Минь, Ли Лисин. Ограничивают ли высокие цены на недвижимость развитие предпринимательства в Китае? = Чжунго дэ гао фанцзя шифоу цзуайлэ чуанъе // Цзинцзи яньцзю. - Пекин, 2014. - № 9. - С. 121-134. - Кит. яз.

6. Чжан Цзэ, Ян Ляньсин, Синь Фу. Препятствует ли функционирование рынка недвижимости инновационным процессам в Китае? Объяснение с точки зрения структуры эмитируемых финансовой системой кредитов по срокам = Фандичань цзуайлэ Чжунго чуансинь ма? - Цзиюй цзиньжун тиси дайкуань цисянь цзэгоу дэ цзеши // Ян Жуйлун, Чжоу Еань чжубянь. Цзинцзи синь чантай ся дэ Чжунго цзинцзи цзэнчжан : луцзин юй цзичжи. - Пекин : Чжунго жэньминь чубаньшэ, 2019. - С. 280-323. - Кит. яз.

7. Тун Цзядун, Лю Чжуцин. Рост цен на недвижимость, строительный бум и проблема занятости в китайской обрабатывающей промышленности = Фанцзя шанчжан, цзяньчжуе куочжан юй Чжунго чжицзаое дэ юнгун вэньти // Цзинцзи яньцзю. - Пекин, 2018. - № 7. - С. 59-74. - Кит. яз.