Кадастровая оценка земель г. Красноярска Cadastral valuation of land in Krasnoyarsk
Il ^ МОСКОВСКИЙ ■p ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ЖУРНАЛ
УДК 332.6 DOI 10.24411/2413-046Х-2020-10632 Бадмаева Софья Эрдыниевна,
доктор биологических наук, заведующая кафедрой кадастра застроенных территорий и планировки населенных мест, Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Красноярский государственный аграрный университет»
Мироненко Антонина Борисовна, аспирант, Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Красноярский государственный аграрный университет»
Бадмаева Юлия Владимировна, кандидат сельскохозяйственных наук, доцент, Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Красноярский государственный аграрный университет»
Badmaeva S.E., Mironenko A.B, Badmaeva Yu.V. Аннотация. В статье рассматривается результаты кадастровой оценки земель г. Красноярска по итогам последнего тура в сравнении с результатами предыдущего тура. Проведено функциональное и оценочное зонирование территории города и анализ кадастровой оценки земель различного функционального назначения в г. Красноярск. Все объекты инфраструктуры города могут быть разделены на три большие группы, соответствующие различным функциональным зонам. Рассмотрен состав видов разрешенного использования земельных участков города. Проанализирована кадастровая стоимость земельных участков и ее влияние на ставку земельного налога и установлено, что по итогам последнего тура наибольшая стоимость земельных участков определена на землях, предназначенных для размещения гостиниц.
Summary. The article considers the results of cadastral valuation of Krasnoyarsk city lands based on the results of the last round in comparison with the results of the previous round. Functional and estimated zoning of the city territory and analysis of cadastral valuation of lands of various functional purposes in Krasnoyarsk were carried out. All the city's infrastructure items can be divided into three large groups, corresponding to different functional zones. The composition of the types of permitted use of land plots in the city is considered. The cadastral value of land plots and its impact on the land tax rate were analyzed and it was found that according to the results of the last round, the highest value of land plots was determined on land intended for hotel accommodation.
Ключевые слова: кадастровая оценка, зонирование, земельный участок, сравнительный анализ, разрешенное использование, стоимость, ставка, налог.
Keywords: cadastral valuation, zoning, land plot, comparative analysis, permitted use, cost, rate, tax.
Земельная реформа, начатая в начале 90-х годов, коренным образом изменила земельные отношения и обеспечение их регулирования земельно-оценочной информацией. По материалам оценки земель повсеместно исчислялись ставки земельного налога, определялись размеры земельных долей, площади участков при выделении долей в натуре и образовании крестьянских (фермерских) хозяйств[1]. Практические работы зарубежных и отечественных исследователей в области кадастровой оценки земель позволил выявить различия в использовании экологических факторов при проведении земельно-оценочных работ [2-4]. В России природные и антропогенные факторы не выделяют в отдельную значимую группу, в то время как в зарубежных стандартах оценки стоимости земли экологические факторы включены в специальные разделы.
Земельно-оценочные работы последних десятилетий не отличались многообразием. Можно лишь говорить о различных этапах их развития в научных исследованиях и практике. Это объясняется, в основном, тем, что массовая оценка земель всегда проводилась как государственное мероприятие по единой методике и технологии. В применении различных региональных методик не было необходимости, так как местные условия учитывались и фиксировались в бонитетах плодородия почв и экономических нормативах субъектов РФ [5]. Кроме того, при подготовке к проведению очередного тура оценочных работ использовались новейшие, практически приемлемые исследования.
Оценка рыночной стоимости недвижимости в современной России развивалась первоначально в основном усилиями физических (частных) лиц и созданных ими частных
фирм и некоммерческих организаций. Регулирование этой деятельности осуществлялось общегражданскими законами и личными правилами, затем добавились стандарты профессиональных организаций, с последующим переходом к государственному регулированию данной деятельности. Государственное регулирование оценочной деятельности сначала сводилось к ее сертификации и лицензированию.
Социальные изменения в обществе, становление рынка недвижимости, формирование института собственности создали предпосылки и сформировали потребность реформирования системы имущественного налогообложения в России. Применяемая до 2006 года в налогообложении ежегодно индексируемая нормативная цена земли не отражала связи между стоимостью земли и налогами на нее. Реформирование системы налогообложения Российской Федерации предусматривало, в частности, изменение подходов к налогообложению земли, переход к налогообложению земельных участков на основании кадастровой стоимости.
Введению нового порядка исчисления налога предшествовали работы по государственной кадастровой оценке различных категорий земель, которые выполнялись на всей территории Российской Федерации. Массовая кадастровая оценка земель в целях налогообложения в Российской Федерации началась в 1998-1999 гг. с оценки земель сельскохозяйственного назначения. Затем были оценены земли поселений, земли промышленности, земли водного и лесного фондов, земли особо охраняемых территорий и объектов.
Для введения земельного налога необходимо было провести государственную кадастровую оценку всех категорий земель. Для каждой категории земель были разработаны методика, технические указания, специальное программное обеспечение для проведения работ[6 - 8].
Государственная кадастровая оценка земель проводится в Российской Федерации с 1999 года. Согласно действующему законодательству, государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет. Поэтому по состоянию на 2012 год в Российской Федерации кадастровая оценка всех категорий земель проведена дважды, а по двум категориям земель - земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов - кадастровая стоимость актуализируется в настоящее время в третий раз.
В 2011-2012 годах впервые проводится государственная кадастровая оценка объектов капитального строительства - зданий, строений, сооружений, частей зданий - помещений, объектов незавершенного строительства. В 2011 году работы проведены в 12 субъектах
Российской Федерации, с ноября 2011 года выполнены работы в 29 субъектах Российской Федерации, до конца 2012 года эти работы завершены во всех субъектах Российской Федерации .
В соответствии с постановлением Правительства Красноярского края от 14.11.2017 № 674-п с 1 января 2018 года государственная кадастровая оценка объектов недвижимости на территории Красноярского края осуществляется в соответствии с требованиями Федерального закона от 03.07.2016 № 237-Ф3 «О государственной кадастровой оценке».
В соответствии с распоряжением Правительства Красноярского края от 09.11.2017 № 767-р создано краевое государственное бюджетное учреждение «Центр кадастровой оценки», уполномоченное на проведение работ по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Красноярского края. В рамках проведения в 2020 году государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Красноярского края краевым государственным бюджетным учреждением «Центр кадастровой оценки» завершена работа по обработке перечня объектов недвижимости, представленного Управлением Росреестра по Красноярскому краю.
В Перечень включены земельные участки из состава земель населенных пунктов Красноярского края, учтенные в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 01.01.2020.
Определение кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных мест проходит в 2 стадии:
- формирование Перечня земельных участков в составе земель населенных мест.
- расчёт кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных мест.
По условиям 2013 года в типовом перечне видов разрешенного использования земель г.Красноярска, существовал 17 групп с различным составом вида разрешенного использования и после актуализации кадастровой стоимости земельных участков была добавлена еще одна группа вида разрешенного использования.
Основные функциональные зоны неравномерно распределены по территории города. Центром культурной и общественной жизни города является левый берег — исторически сложившийся центр города. Район характерен смешанной застройкой, где наряду со старыми деревянными домами, памятниками архитектуры, возникли новые многоэтажные жилые и общественные здания. Основные государственные, коммерческие и общественные организации, важнейшие учреждения обслуживания сосредоточены на трех магистралях - ул. Ленина, пр. Мира и ул. Карла Маркса. Общественно-деловая
активность вызвала перенасыщенность центра города офисными, торговыми зданиями, развлекательными центрами.
Уплотнение и дальнейшее наращивание функций обслуживания и концентрации общественно-деловой жизни в историческом центре еще более обострит транспортные и экологические проблемы, значительно снизит уровень комфортности проживания. Решение проблемы возможно через распределение общественных, деловых функций в узлах развитой системы общегородских центров: исторический центр; новый центр; правобережный центр; центры жилых районов. Большую часть, а это 34% земли территории города занимает рекреационная зона, на втором месте жилая зона - 23% и наконец, на третьем месте промышленная зона - 21%. Большая часть общественно-деловой зоны сосредоточена в центре города, в районе Взлётки и Железнодорожного (Октябрьского) районов. Основная часть зоны специального назначения располагается на территории Советского района.
При анализе кадастровой стоимости земель города Красноярска с 2003 по 2013 года больших изменений по удельному показателю кадастровой стоимости не происходит в первых 4 группах разрешенного использования. Тенденция увеличения удельного показателя наблюдается в 5 группе, это земельные участки для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания - 1642 рубля. В 2008 году величина удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка 6 группы стала самой высокой, так как это земли, предназначенные для размещения гостиниц, и составила 8643 рубля, затем упала до 7111 рублей за кв.метр. Увеличение так же наблюдается в 7 группе, но небольшое с 5399 рублей в 2008 году до 6031 рубля в 2011. В остальных группах функционального назначения земель существенных изменений не происходит.
Наибольшая стоимость земельных участков определена на землях, предназначенных для размещения гостиниц от 8643 до 7111 руб./кв.метр по этапам кадастровых туров, а наименьшая в 14 группе (земли особо охраняемых территорий, в том числе скверы и городские леса) и их стоимость составила 14 коп./кв.м. и в 15 группе, это земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования - 1,08 руб./кв.м. В 16 группе, земельные участки, предназначенные для размещения улиц, площадей, проспектов и т.п., оценка кадастровой стоимости не проводится и равна 0 рублей.
В 2011 году утверждается новая 17 группа, куда входят земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта,
искусства, религии их кадастровая стоимость составляет с 2836 рублей за квадратный метр.
Таким образом, после завершения работ в конце 2020 года по кадастровой оценке земель г. Красноярска, будут внесены новые корректировки в кадастровую стоимость земель по видам разрешенного использования, что повлечет за собой изменение налога на объекты недвижимости.
Список литературы
1. Бадмаева С.Э., Лидяева Н.Е. Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения Красноярского края //Мат. Всероссийской научно - практ. конф. Новочеркасск. - 2018. - С. 6 - 9.
2. Подлужная А.С., Бадмаева С.Э. Содержание тяжелых металлов в почвах урбанизированных территорий общего пользования (парков и скверов) правобережья г.Красноярска// Вестник КрасГАУ. - 2015 - № 11 (110). - С. 50 - 56.
3. Циммерман В.И., Бадмаева С.Э. Воздействие отраслей промышленности на воздушную среду города // Вестник КрасГАУ. - 2015 - № 4 (103). - С. 3 - 6.
4. Бадмаева С.Э., Туркова Н.С. Зеленые насаждения как фактор экологической безопасности города//Экология России: на пути к инновациям. - 2013. - № 7. - С. 7 - 11.
5. Бадмаева Ю.В., Бадмаева С.Э. , Татаринцев В.Л., Татаринцев Л.М. Охрана сельскохозяйственных угодий ЗАО «Новоселовское» Красноярского края на основе эколого - ландшафтного зонирования// Вестник КрасГАУ. - 2018 - № 5 (140). - С. 329 -334.
6. Варламов А.А. Земельный кадастр. Оценка земель. - М.: КолосС, 2008. - 463 с.
7. Мишустин М.В. Информационно-технологические основы администрирования имущественных налогов: монография. М.: ЮНИТИ, 2007. - 359 с.
8. Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель. М.: Дело, 1998. - 334 с.