CC BY
33
ISSN 1026-2237 BULLETIN OF HIGHER EDUCATIONAL INSTITUTIONS. NORTH CAUCASUS REGION. NATURAL SCIENCE. 2020. No. 1
УДК 332.6 Б01 10.18522/1026-2237-2020-1-85-88
АНАЛИЗ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ С УЧЕТОМ ЗОНИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬ ПО ПРЕСТИЖНОСТИ В ГОРОДЕ КРАСНОЯРСКЕ
© 2020 г. Р.В. Романов1, Г.С. Вараксин2
1Красноярский государственный аграрный университет, Красноярск, Россия, 2Институт леса им. В.Н. Сукачева СО РАН, Красноярск, Россия
ANALYSIS OF THE CADASTRAL ASSESSMENT OF LANDS, TAKING INTO ACCOUNT ZONING OF LANDS AT A PRESTIGE IN KRASNOYARSK
R.V. Romanov1, G.S. Varaksin2
1Krasnoyarsk State Agrarian University, Krasnoyarsk, Russia, 2Sukachev Forest Institute, SB RAS, Krasnoyarsk, Russia
Романов Руслан Вячеславович - аспирант, Институт землеустройства, кадастров и природообустройства, Красноярский государственный аграрный университет, пр. Свободный, 70, г. Красноярск, 660041, Россия, e-mail: romanovrv96@mail. ru
Вараксин Геннадий Сергеевич - доктор сельскохозяйственных наук, профессор, старший научный сотрудник, Институт леса им. В.Н. Сукачева СО РАН, Академгородок, 50, стр. 28, г. Красноярск, 660036, Россия, e-mail: var@ksc. krasn. ru
Ruslan V. Romanov - Postgraduate, Institute of Land Management, Cadastre and Environmental Management, Krasnoyarsk State Agrarian University, Svobodnyi Ave., 70, Krasnoyarsk, 660041, Russia, e-mail: romanovrv96@mail.ru
Gennady S. Varaksin - Doctor of Agricultural Sciences, Professor, Senior Researcher, Sukachev Forest Institute, SB RAS, Akademgorodok, 50, build. 28, Krasnoyarsk, 660036, Russia, e-mail: var@ksc.krasn.ru
Приведен анализ государственной кадастровой оценки земель с учетом данных зонирования их престижности в г. Красноярск. Изложена необходимость оценки территорий населенных пунктов. На территории Красноярска условно были выделены 3 зоны в разных районах города, где располагаются участки, предназначенные для строительства индивидуальных жилых строений. Рассмотрены главные параметры кадастровой оценки земель таких территорий, изложен перечень параметров. Определена престижность каждой зоны. Выделены четыре показателя, которые формируют престижность зон при кадастровой оценке земель. Выявлены параметры, которые определяют уровень стоимости земель. Установлена тенденция определения престижности зон в результате классификации населения этих зон по уровню дохода и стремлению проживать на этой территории людей, равных по социальному статусу. Территорию городского пространства необходимо разделять на зоны согласно критериям престижности. Проведено сравнение между рыночной и кадастровой стоимостью земельных участков. Методом сравнительного анализа была выявлено, что в наиболее престижных зонах территории городского пространства рыночная стоимость участков индивидуального жилищного строительства превышает кадастровую стоимость в несколько раз. Сделаны выводы о зависимости цены на земельные участки под индивидуальное жилищное строительство от уровня престижности территории городского пространства и расположения.
Ключевые слова: кадастровая оценка, кадастровая стоимость, земельные участки, недвижимость, налогообложение, престижность территории, земли населенных пунктов, зонирование территории.
The analysis of the state cadastral assessment of land based on the data of zoning of lands according to their prestige in the city of Krasnoyarsk. The need for assessing the prestige of territories of settlements is stated. On the territory of Krasnoyarsk, 3 zones were conditionally allocated in different districts of the city, where plots intended for the construction of individual residential buildings are located. The main parameters of the cadastral assessment of the lands of such territories are considered. A list of parameters is outlined by which the prestige of individual housing construction lands is estimated. The prestige of each zone is determined. Four indicators are identified that form the prestige of the zones in the cadastral assess-
ISSN 1026-2237 BULLETIN OF HIGHER EDUCATIONAL INSTITUTIONS. NORTH CAUCASUS REGION. NATURAL SCIENCE. 2020. No. 1
ment of land. The parameters that determine the level of land value depending on their prestige are identified. A tendency has been established to determine the prestige of zones as a result of the classification of the population of these zones by income level and the desire to live on this territory of people of equal social status. The territory of urban space must be divided into zones, according to the criteria ofprestige. A comparison is made between the market and cadastral value of land plots. The comparative analysis method revealed that in the most prestigious areas of urban space, the market value of individual housing construction sites exceeds the cadastral value several times. Conclusions are drawn about the dependence of the price of land for individual housing construction on the level ofprestige of the territory of urban space and location.
Keywords: cadastral assessment, cadastral value, land plots, real estate, taxation, prestige of the territory, land of settlements, zoning of the territory.
Введение
В настоящее время государственная кадастровая оценка земель для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) не имеет полноты сведений, учитывающих определение кадастровой стоимости объекта недвижимости. Из-за этого возникают проблемы, связанные с социальной несправедливостью в налогообложении. С целью восстановить полноту сведений при проведении кадастровой оценки осуществлен анализ иерархий с учетом зонирования территорий населенного пункта по престижности. Прежде всего, определение престижности территорий необходимо для увеличения уровня объективности и справедливости оценочных и земельных работ, а также для выявления территорий, которые нуждаются в дополнительном финансировании, привлечения инвестирования и повышения их ликвидности. Такие действия способствуют развитию отдельных территорий внутри населенных пунктов и увеличению поступлений в бюджет [1].
Учитывая критерии социального расслоения общества и разнородности организации территорий населенных пунктов, расчет кадастровой стоимости земельных участков, которые предназначены для ИЖС, следует проводить раздельно в отношении каждой зоны земельных участков, основанной на зонировании территорий населенных пунктов по престижности [2].
Формулировка проблемы
На стоимость объектов недвижимости и факторы ценообразования влияют разные критерии их характеристик, в том числе критерий престижности территории при оценке кадастровой стоимости. Так, кадастровая стоимость земельных участков для ИЖС в Красноярске в пределах от 280 до 800 р/м2. Сегодня действующая методическая база, по которой проводится государственная кадастровая оценка земель городских территорий, не учитывает такой разброс цен, что влечет установление экономического неравенства в размере зе-
мельного налога. В том числе снижение кадастровой стоимости территорий престижных районов и необъективность в оценке земельных участков непрестижных районов в отношении к их рыночной стоимости. В результате отмены списка критериев стоимости земельных участков из технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов оценочные организации не в полной мере могут субъективно установить параметры для оценки городских территорий [3].
Анализ территории
На территории Красноярска были выделены 3 зоны земельных участков, которые предназначены для ИЖС и ранжированы по престижности. Первая зона - микрорайон Удачный. Вторая зона - микрорайон Солонцы. Третья зона - микрорайон Мясокомбинат (рисунок).
Особенностью выбранных зон являются их равная отдаленность от центра города и транспортная доступность, однако каждая зона выделяется уникальным местоположением, которое влияет на ее экологичность. Первая зона - микрорайон Удачный - выделяется близостью к реке и рекреационной зоне. Вторая зона - микрорайон Солонцы - отличается своим ландшафтом, так как находится в низменной части территории между двух возвышенностей. Третья зона - микрорайон Мясокомбинат - выделяется своей отдаленностью от промышленных зон города и транспортной развязкой [4].
Таким образом, к критериям определения престижности зон можно отнести отдаленность от центра, транспортную доступность, близость к водным объектам, соседство с рекреационной зоной, ландшафтные особенности, отсутствие промышленных объектов вблизи территорий.
Помимо выделенных характеристик, каждую зону следует рассмотреть по социальному классу населения. В первой зоне проживает население с высоким уровнем доходов: представители среднего и крупного
ISSN 1026-2237 BULLETIN OFHIGHER EDUCATIONAL INSTITUTIONS. NORTH CAUCASUS REGION. NATURAL SCIENCE. 2020. No. 1
бизнеса, чиновники и люди, занимающие высокие лица, госслужащие. В третьей зоне - средний класс,
должности. Во второй зоне население относится к со средним уровнем заработка. Таким образом, к кри-
социальному уровню с доходом выше среднего: мел- териям определения престижности можно также от-
кие и средние предприниматели, высокодолжностные нести социальный статус населения [5].
Схема расположения исследуемых зон / Scheme of location of the studied area
Результаты анализа
В результате анализа был сделан вывод, что престижность городских территорий создается на основе критериев, которые характеризуют местоположение земельного участка, социального уровня населения и экологической обстановки [6].
В рассматриваемых зонах уровень указанных критериев при оценке участков внутри зоны имеет разное значение. Например, когда в одной зоне есть 2 участка, равных по площади, но один участок расположен возле железной дороги, а другой -
ближе к лесу. Либо если внутри зоны создаются обособленные территории с населением, уровень жизни которых значительно выше других. В этом случае, при неоднородности территории зоны, необходимо проводить кадастровую оценку земель для ИЖС для каждого участка отдельно [7]. В то же время в разных частях зон существуют обширные территории с одинаковым ценообразованием и уровнем престижности, но значение среднего уровня цен в таких зонах различно.
Также был проведен сравнительный анализ кадастровой и рыночной цены земельных участков (таблица).
Средний уровень кадастровой и рыночной стоимости земельных участков / Average level of cadastral and market value of land
Зона Название микрорайона Рыночная стоимость, р/м2 Кадастровая стоимость, р/м2
1 Удачный 3 300 800
2 Солонцы 2 000 630
3 Мясокомбинат 1 000 280
ISSN 1026-2237 BULLETIN OF HIGHER EDUCATIONAL INSTITUTIONS. NORTH CAUCASUS REGION. NATURAL SCIENCE. 2020. No. 1
Так, средняя рыночная цена земельного участка -2100 р/м2, средняя кадастровая стоимость -570 р/м2.
Зоны престижности городских территорий формируются с течением времени и влияют как на социальную сферу жизни людей, так и на распределение местного бюджета (строительство социальных и культурных объектов, благоустройство, транспортная логистика, определение ценовой политики и др.) [8].
Вывод
Из вышеизложенного следует, что конечная стоимость земельных участков для ИЖС рассчитывается не только из значений факторов стоимости, но и критерия уровня престижности территории, качества окружающей среды и населения. Таким образом, цена на земельный участок - это отражение совокупности характеристик и качеств территории. Учет критерия престижности территории при государственной кадастровой оценке земель, помимо базовых параметров, играет немаловажную роль.
Литература
1. Ковязин В.Ф., Романчиков А.Ю. Проблема определения кадастровой стоимости земель // Записки Горного ин-та. 2015. Т. 216. С. 50-56.
2. Лепихина О.Ю., Сапожникова Ю.И. Определение кадастровой стоимости земельных участков индивидуальной застройки // Отраслевые аспекты технических наук. 2012. № 12. С. 43-47.
3. Дубовик Б.И., Павлова Е.Б. Некоторые вопросы совершенствования методики кадастровой оценки земли // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2015. № 8. С. 67-72.
4. Тесаловский А.А. Методика кадастровой оценки земель // Изв. С.-Петерб. гос. аграрн. ун-та. 2011. № 23. С. 337-341.
5. Об утверждении методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов: Приказ Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 № 39 // Российская газета. 2007. № 100.
6. Шабаева Ю.И. Кадастровая оценка земель индивидуальной жилой застройки с учетом дифференциации городской территории по престижности: дис ... канд. техн. наук. СПб., 2015. 159 с.
7. Чернецкая Ю.В. Кадастровая оценка земельных участков индивидуальной жилой застройки земель населенных пунктов с учетом обременений и ограничений: дис. ... канд. техн. наук. СПб., 2014. 143 с.
8. Волович Н.В. Кадастровая оценка недвижимости: тупик или новые перспективы // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. № 1. С. 30-38.
References
1. Kovyazin V.F., Romanchikov A.Yu. (2015). Problem of determining the cadastral value of the land. Zapiski Gornogo in-ta, vol. 216, pp. 50-56. (in Russian).
2. Lepikhina O.Yu., Sapozhnikova Yu.I. (2012). Determining the cadastral value of land plots of individual development. Otraslevye aspekty tekhnicheskikh nauk, no. 12, pp. 43-47. (in Russian).
3. Dubovik B.I., Pavlova E.B. (2015). Some issues of improving the methods of cadastral land assessment. Imushchestvennye otnosheniya v Rossiiskoi Federatsii, no. 8, pp. 67-72. (in Russian).
4. Tesalovsky A.A. (2011). Methods of cadastral land assessment. Izv. S.-Peterb. gos. agrarn. un-ta, no. 23, pp. 337-341. (in Russian).
5. About the approval of methodical instructions on the state cadastral assessment of lands of settlements (2007) : Order of the Ministry of Economic Development of the Russian Federation of 15.02.2007 No. 39. Ros-siyskaya gazeta, no. 100. (in Russian).
6. Shabaeva Yu.I. (2015). Cadastral assessment of land of individual residential development taking into account the differentiation of urban territory by prestige. Dissertation. Saint Petersburg, 159 p. (in Russian).
7. Chernetskaya Yu.V. (2014). Cadastral assessment of land plots of individual residential development of land settlements with regard to encumbrances and restrictions. Dissertation. Saint Petersburg, 143 p. (in Russian).
8. Volovich N.V. (2016). Cadastral valuation of real estate: impasse or new prospects. Imushchestvennye otnosheniya v Rossiiskoi Federatsii, no. 1, pp. 30-38. (in Russian).
Поступила в редакцию /Received
27января 2020 г. / January 27, 2020
