CC BY
235К вопросу проектирования общественных многофункциональных комплексов
Николаев Аркадий Львович,
аспирант КГАСУ, старший преподаватель факультета технологии, инжиниринга и дизайна, Вятский Государственный университет, [email protected]
Мубаракшина Фаина Дамировна,
кандидат архитектуры, доцент, Казанский государственный архитектурно-строительный университет, [email protected]
В статье рассмотрены функциональные, градостроительные и экономические аспекты проектирования многофункциональных общественных комплексов крупных городов РФ. Многофункциональный комплекс - это сооружение, или группа сооружений, совмещающих в себе пространства двух и более функционально-эксплуатационных назначений; это территории торговли, офисные площади, пространства развлекательного характера, в которых вместе с коммерческими компонуются досуговые, спортивные, жилые и прочие функции. Развитие городов диктует необходимость нового взгляда на формирование сложившихся и функционирующих территорий. Катализатором процесса обновления городской ткани может служить процесс создания и эксплуатации зданий многофункционального назначения. Многофункциональная архитектура различного назначения, начиная от традиционных торгово-офисных и торгово-развлекательных и заканчивая спортивно-развлекательными, физкультурно-оздоровительными, гос-тинично-туристическими и другими тому подобными - это относительно новый и, вместе с тем, экономически привлекательный и активно развивающийся кластер российского рынка недвижимости.
Рассмотрены положительные и отрицательные качества многофункциональных объектов. В качестве иллюстраций приведены примеры объектов, запроектированных и построенных в г. Кирове, областном центре РФ. Ключевые слова: многофункциональный общественный комплекс, торговые, развлекательные и жилые функции.
В настоящее время как в мегаполисах, так и в крупных городах Российской Федерации, в том числе и в областных центрах, остро стоит вопрос дефицита земельных участков, отводимых под застройку объектами различного функционального назначения. Высокоактивный и одновременно хаотичный режим жизни горожан, недостатки в организации транспортной инфраструктуры, нехватка, а в большинстве случаев -банальное отсутствие парковочного пространства и многие другие сложности жизни как городов с населением более миллиона жителей, так и крупных городов России, побуждают к поиску новых и нетиповых решений проблемы выхода из складывающихся неблагоприятных ситуаций в повседневном функционировании городского организма, ибо большой город воспринимается именно как сложнейший «живой организм, не всегда покорный воле строящих его и живущих в нём людей, но создающий свои законы» [9]. Исторически, с дороговизной земли связано отсутствие достаточных площадей для открытых автостоянок, что выявляет необходимость сооружения многоярусных подземных парковок, при том что их строительство в расчете на одно парковочное место стоит в десять раз дороже [10]. Парковочные места являются необходимой составляющей любого многофункционального центра. В зависимости от размеров и места расположения комплекса парковочные площади могут быть различного типа и иметь различное количество машиномест, как правило рассчитываемое. Важнейшими требованиями, предъявляемыми к парковочным пространствам, являются удобный подъезд, наличие свободных мест и безопасность хранения автомобиля. Наличие всех составляющих делает комплекс наиболее привлекательным [4].
В связи с вышесказанным, причины интереса, к многофункциональным зданиям универсального назначения со стороны инвесторов, приобретателей, арендаторов и других участни-
0 55 I» £
55 П П
о ы
а
а
«
а б
ков рынка, вполне очевидны. На сегодняшний день это уже не те крупные, с декорированными фасадами сторы, которые начали свое существование на рубеже Х1Х-ХХ веков в Европе, Северной Америке (Чикаго), а современные, быст-ровозводимые, аскетичные здания, не теряющие, впрочем, своей архитектурной привлекательности [7]. Эволюционное развитие городов диктует необходимость обновленного взгляда на реконструкцию сложившихся и функционирующих территорий. Крупные города России в последние годы, вслед за столицами также пополняются объектами, которые активно участвуют в формировании нового облика города. Как целостный организм, крупный город в процессе функционирования и развития постоянно нуждается в корректировке существующих и в разработке новых стратегий своего развития [2]. Многофункциональное здание, как активная часть этого организма, сочетая в себе разнообразные внутренние функции, «соотносит их и с экстерьером города, и с его объёмным контекстом» [6].
Многофункциональная архитектура в виде структур самого разнообразного функционального назначения, начиная от традиционных тор-гово-офисных и торгово-развлекательных и заканчивая спортивно-развлекательными, физкультурно-оздоровительными, гостинично-туристическими и другими тому подобными -это относительно новый и, вместе с тем, экономически привлекательный и активно развивающийся кластер российского рынка недвижимости. Характерной тенденцией мировых и столичных российских рынков недвижимости, вслед за которыми идет развитие рынков крупных городов России, областных центров, является смещение предпочтений заказчика в сторону проектирования и возведения крупных полифункциональных комплексов смешанного типа.
По оценкам специалистов, еще совсем недавно монофункциональные и двух-функциональные комплексы имели лучшие характеристики по срокам окупаемости и стоимости строительства [11, 1]. Чаще всего, это торго-во-офисные центры, гостинично-торговые, гос-тинично-офисные комплексы или многофункциональные жилые комплексы. Наличие основного функционального модуля и одного или нескольких, сопутствующих менее развитых модулей дополнительных площадей не соответствует современным рыночным требованиям. Существование в кризисных условиях требует расширения и удешевления рыночных предложений, особенно в условиях крупного города РФ, где покупательная способность населения не всегда отвечает предложению. В связи с этим становится очевидным, что появление масштабных многофункциональных комплексов с насыщенной инфраструктурой, включающей в
себя развлекательную часть, торговлю, гостиницу, апартаменты и т.п., - одно из соответствующих сложившейся ситуации актуальных предложений рынка многофункциональной недвижимости в крупных городах [1].
Многофункциональный комплекс - это сооружение или группа сооружений совмещающих в себе внутренние и открытые пространства двух и более функционально-эксплуатационных назначений [1]. Как правило, это территории для торговли, офисные площади, пространства развлекательного характера, в которых вместе компонуются коммерческие, жилые, спортивные и прочие функции. Современные комплексы -результат развития культуры архитектора и общества, совершенствования технических и технологических возможностей, «воплощение всех современных тенденций архитектуры, дизайна, конструктивных решений поскольку они несут на себе максимальную нагрузку, как зоны наибольшей социальной активности» [5].
Многофункциональные комплексы имеют ряд преимуществ, которые демонстрируют их перспективность по сравнению с монофункциональными узкоспециализированными центрами:
- более эффективное, оптимизированное использование земельного участка, что в городских условиях всегда имеет большое значение;
- экономия энергоресурсов за счет объединения функций;
- сокращение затрат на строительство в связи масштабностью объекта;
- возможность быстрого функционального перепрофилирования при изменении ситуации на рынке;
- расширение целей посещения многофункционального объекта;
- снижение инвестиционных рисков, благодаря возможности вложения в разные виды недвижимости.
И всё же, строительство многофункциональных комплексов имеет не только положительные стороны, но также и факторы риска, которые необходимо учитывать при их проектировании и эксплуатации, поэтому:
- важен выбор продуманной концепции многофункционального комплекса еще на стадии проектирования, при этом, следует учесть, что объект строится достаточно долго, и за это время возможны перемены предпочтений на рынке;
- необходимо грамотное зонирование разных функций объекта во избежание их возможного пересечения в процессе эксплуатации;
- требуется продуманная стратегия взаимодействия функций объекта, а также продвижения и дальнейшего развития комплекса в процессе эксплуатации;
- необходимо учитывать особенности и объем затрат на эксплуатацию и управление объек-
том, включая дополнительные расходы на постоянное поддержание состояния здания на высоком техническом уровне [1].
При внимательном рассмотрении всех составляющих многофункционального комплекса еще в начале проектного процесса, этот объект будет представлять собой некий своеобразный город, максимально обеспечивающий своих «жителей» всеми требуемыми условиями для существования, что способствует росту популярности комплекса среди целевой аудитории. Инвесторы, финансирующие проект, в свою очередь, получат объект, который будет приносить прибыль на всех стадиях развития: от запуска первой очереди до полного функционального перепрофилирования, при необходимости. Еще с времён античности торговые здания, прототипы современных сооружений, являлись источником дохода, что по функциональным признакам роднит древние постройки с современными комплексами. С момента изобретения литого стекла и начала применения его в универсальных зданиях-пассажах, с появлением больших площадей остекления витрин на фасадах торговых сооружений, наполнение товарами и услугами играет решающую роль, определяющую жизнеспособность подобных структур [8].
Если говорить о современных особенностях многофункциональных комплексов, нужно отметить, что все чаще в продаваемой части структуры этих объектов стала проявляться гостиничная составляющая. Появилась она позднее остальных, но именно ей в ближайшее время предстоит стать неотъемлемой частью строящихся зданий. Прежде всего, это связано с расширением туристической и деловой активности государства и, соответственно, с прогрессирующим дефицитом площадей для размещения путешественников, туристов, бизнесменов. Следствием этого явится удачное вложение капитала в объекты, требующие долгосрочных инвестиций. Гостиничный сектор в результате сможет приносить больше дохода, чем деловая и торговая части многофункционального комплекса. В рамках этих тенденций отмечается: во-первых, значительное пространственное увеличение элементов сервиса, во-вторых, повышение роли гостиничной составляющей, с одной стороны, как сервиса, обеспечивающего удобство, с другой - роль градоформирующая, создающая высотную доминанту архитектурной композиции комплекса, в-третьих, активное внедрение строительных энергосберегающих технологий при формировании внешней оболочки здания ограждающими конструкциями [3].
Очевидно, что описываемый сегмент современных общественных зданий представляется одним из самых трудоемких и на рынке проекти-
рования: проекты многофункциональных зданий сложны, так как требуют увязки многочисленных сложных функций, особенно тщательной проработки. Однако, как в столицах, так и в крупных городах регионов России есть достаточное количество проектов строительства и реализованных объектов многофункционального комплексного назначения.
В контексте проектирования и размещения общественных многофункциональных комплексов сегодня преобладающим способом градостроительного регулирования в городах является реконструкция и «доформирование» (точнее
- уплотнение) сложившейся городской застройки [2].
Отмечено, что в крупных городах, областных центрах РФ, в результате активного городского развития формируются переуплотненные узловые структуры в местах пересечения крупных магистралей, с дефицитом автомобильных парковок. Переуплотненные территории, характеризующиеся высокой социальной, деловой и транспортной активностью, складываются в многофункциональные узлы городской структуры. Особенно активно узловые структуры формируются в городах-миллионниках. Выявлено, в частности, что в Казани подобные узловые территории складываются на основе вокзальных, деловых, торговых комплексов, а также на основе исторических центров и центров досуга и развлечений [2]. Эта тенденция неуклонно отражается на формировании среды крупных городов (областных центров) Российской Федерации, и все «болезни роста» в виде дефицита парковок, недостатка пешеходных подземных или надземных коммуникаций сказываются на формировании ткани урбанистического пространства.
Результаты уплотнения сложившейся городской застройки можно проследить, рассматривая ряд объектов на примере областного центра
- города Кирова, где происходит процесс формирования узлов с высокой деловой, социальной и транспортной активностью требующих развития. Можно отметить, что основными точками приложения усилий по формированию многофункциональных узлов городской структуры является пространство железнодорожного вокзала.
Торговый комплекс «Лето» создан в структуре рекреационного пространства привокзальной площади (рис. 1). Общая площадь трехэтажного здания 4 500 м2. Основной архитектурный объем, длинный параллелепипед первого этажа, занимают торговые площади, на эксплуатируемой кровле которого расположена парковка на 100 машиномест. Второй и третий этажи представляют собой круглый в плане вертикальный объем, акцентирующий входную группу. Ком-
0 55 I» £
55 П П Н
о ы
а
плекс оборудован эскалатором, доставляющим посетителей с одной стороны улицы на другую, через здание, находящееся на разных отметках рельефа, а также к парковке на кровле.
Построенный объект, к сожалению, не украсил собой пространство площади, поскольку не была реализована часть проектных идей, однако это дает повод для дальнейшей урбанизации территории проектирования и превращения в будущем площади в удобную и современную узловую структуру в пространстве города.
а)
а
«
а б
б)
Рисунок 1. - Торговый комплекс «Лето» (арх. Р. Юрьев, К Павлов, 2011 г.):
а - общий вид объекта; б - интерьер комплекса
Не так давно в Кирове был реконструирован центральный универмаг в торгово-развлекательный комплекс ЦУМ. В составе мероприятий, проведенных в рамках реконструкции, цель которых заключалась в расширении торговых площадей, были надстроены верхние этажи и заложена подземная парковка (рис.2).
Центральный универмаг города ранее представлял собой здание типового проекта универсального магазина, построенного во многих городах - областных центрах СССР. Это были трехэтажные здания прямоугольного объема, из сборного железобетона, с витражным остеклением и вертикальными железобетонными пилястрами, оформляющими фасады. Новый объект оформлен фасадами структурного остекления,
вертикальными пилястрами, которые «одеты» в современный композитный материал, центральная входная группа акцентирована цилиндрическим вертикальным объемом. Общая площадь объекта увеличена почти вдвое и доведена до 14 000 м , против типовых 7 500 м2 старого здания.
б)
Рисунок 2. - Торгово-развлекательный комплекс ЦУМ (арх. Е.П. Хиженкова, М.Э. Тюлькина, 2012 г.): а - общий вид объекта; б - интерьер комплекса
Еще один объект, представляющий собой пример эффективного использования заброшенных зданий и конструкций, - строительство торгово-развлекательного комплекса «Фестиваль», возведенного на фундаменте недостроенной в советское время общеобразовательной школы (рис.3). Данный трехэтажный объект находится в крупном микрорайоне города, расположен по центральной его оси, рядом с другими общественными зданиями, имеет центральный вход со стороны примыкающей улицы Космонавта Волкова, магистралью, соединяющей соседние жилые кварталы. Кроме торговых залов и магазинов промышленных товаров, центр имеет продовольственный супермаркет, фуд-корт, и большой блок площадей развлекательного назначения для детей и взрослых. Объект
имеет следующие объемно планировочные показатели: площадь участка - 16237,0 м2, площадь застройки - 4059,7 м2, общая площадь здания - 12577,9 м2, площадь торговых залов -3261,4 м2, площадь выставочных залов - 1348,7 м2, площадь игровых залов - 621,6 м2. Объект оснащен удобным парковочным пространством на 230 машиномест.
б)
Рисунок 3. - Торгово-развлекательный комплекс «Фестиваль» (проектная организация
«Кировстройпроект», арх. А. А. Нагаев, С. В. Зянкина) а - общий вид объекта; б - интерьер комплекса
Возвращаясь к вопросу формирования узловой структуры города на привокзальной площади, представим концепт-проект возможного дальнейшего развития данной территории города Кирова. В контексте дальнейшей урбанизации здесь может появиться многофункциональный комплекс, включающий в себя многоуровневую парковку на 350-400 машиномест, общественный центр, представляющий собой высотное здание, торговые и офисные помещения, ресторан и апартаменты. Этот комплекс, площадью свыше 25 000 м2, наряду с функциональными составляющими может стать образом ворот города, вертикалью, формирующей новый городской силуэт [3].
Резюмируя вышесказанное, можно утверждать, что проектирование и строительство многофункциональных комплексов сегодня - это уже необходимость имеющая разные векторы развития. С одной стороны, решаются вопросы развития инфраструктуры как мегаполисов, так и вслед за ними, пространственной структуры крупных городов России. С другой стороны -
размещение инвестиционных средств позволяет обеспечить выполнение функции создания удобного многофункционального городского пространства с последующим получением прибыли. Тем самым, многофункциональная архитектура выступает катализатором формирования и развития узловых пространственных структур крупных городов страны и в итоге создает, новую эстетику, функционально демонстрирующую доминантную соподчинённость и формирующую новые силуэты крупных городов России новыми вертикалями.
а)
б)
Рисунок 4. - Концепция развития привокзальной площади г. Кирова (арх. А.Л. Николаев, А.Е. Шкледа) а - общий вид комплекса, вид с железнодорожных путей, вертикаль, формирующая новый силуэт города; б - вид с парковки ТЦ «Лето».
Литература
1.Многофункциональные комплексы сегодня: проблема, необходимость или неизбежность? [Электронный ресурс]. - Режим доступа : http://bacnet.ru/knowledge-base/articles/.
2.Колесников, С. А. Архитектурная типология высокоурбанизированных многофункциональных узлов городской структуры [Текст]: дис.
О 55 I» £
55 т П Н
канд. архитектуры : 18.00.02 / С. А. Колесников. - Самара, 2006.
3.Белоносов, C. А. Архитектурное формирование перспективных многофункциональных спортивных комплексов (в крупных индустриальных городах) [Текст] : дис. канд. архитектуры : 18.00.02 / .С. А. Белоносов. - Екатеринбург, 2009.
4.Суровенков, А. В. Архитектура торговых центров крупнейшего города (на примере Санкт-Петербурга) [Текст] : дис. канд. архитектуры : 18.00.02 / A. B. Суровенков. - Санкт-Петербург, 2005.
5.Боженко, И. А. Архитектурная среда полифункциональных общественных сооружений (на примере западной и российской архитектуры). [Текст]: дис. канд. архитектуры: 05.23.21 / И.А. Боженко. - Нижний Новгород, 2010.
6.Цайдлер, Э. Многофункциональная архитектура. - Москва: Стройиздат, 1988. - 152 с. : ил.
7.Gossel, P. Architekture in the 20th century Vol. 1. / P. Gossel, G. Leuthauser. - Koeln : Taschen GmbH, 2005. — 288 s : eild.
8.Koolhas, R. Harvard Design School: guide to Shopping / R. Koolhas - Koeln : Taschen GmbH, 2001. - 800 s: Rild.
9.Колхас, Р. Нью Йорк вне себя / пер. с англ. ; Институт медиа, архитектуры и дизайна «Стрелка», Р. Колхас. - Москва : STRELKA PRESS, 2013. - 336 с. : ил.
10.Рыбчинский, В. Городской конструктор. Идеи и города / Институт медиа, архитектуры и дизайна «Стрелка»; В. Рыбчинский. - Москва: STRELKA PRESS, 2015. - 232 с. : ил.
11.Электронный ресурс. - Режим доступа: https://news.ners.ru/po-raznym-korzinam-stroitelstvo-mnogofunktsionalnykh-kompleksov.html
О ы
а
The issue of designing multi-functional community
complexes Nikolayev A.L., Mubarakshina F.D.
Vyatka state University, Kazan state University of architecture
and civil engineering The article considers the functional, urban and economic aspects of a multifunctional public complexes design in major cities of the Russian Federation. Multifunctional complex is a structure or group of structures that combines space from two or more functional operational assignments; these are areas for trade, office space, entertainment space, which along with sports linked commercial, residential and other functions. The development of the cities necessitates a new look at the formation of existing and functioning territories. The process of creation and operation of multi-purpose buildings can serve as a catalyst for the process of urban fabric renewal. Multifunctional architecture for various purposes, ranging from traditional retail and office and shopping and entertainment to sports and entertainment, sports and recreation, hotel and tourism and other similar-it is a relatively new and, at the same time, economically attractive and actively developing cluster of the Russian real estate market. The article examines the positive and negative qualities of multifunctional objects. As illustrations are examples of objects designed and constructed in the city of Kirov. Keywords: multifunctional public complex, shopping,
entertainment and residential functions. References
1. Multifunctional complexes today: problem, necessity or inevitability? [Electronic resource]. - Access mode: http://bacnet.ru/knowledge-base/articles/.
2. Kolesnikov, S. A. Architectural typology of highly urbanized
multifunctional nodes of the city structure [Text]: dis. Cand. Architecture: 18.00.02 / S. A. Kolesnikov. - Samara, 2006.
3. Belonosov, S. A. Architectural formation of promising multifunctional sports complexes (in large industrial cities) [Text]: dis. Cand. Architecture: 18.00.02. A. Belonosov. -Ekaterinburg, 2009.
4. Surovenkov, A.V. Architecture of shopping centers of the largest city (on the example of St. Petersburg) [Text]: dis. Cand. Architecture: 18.00.02 / A. B. Surovenkov. - St. Petersburg, 2005.
5. Bozhenko, I. A. Architectural environment of multifunctional
public buildings (on the example of Western and Russian architecture). [Text]: dis. Cand. architecture: 05.23.21 / I.A. Bozhenko. - Nizhny Novgorod, 2010.
6. Zeidler, E. Multifunctional architecture. - Moscow: stroiizdat,
1988. - 152 p. : il.
7. Gossel, P. Architekture in the 20th century Vol. 1. / P. Gossel,
G. Leuthauser. - Koeln: Taschen GmbH, 2005. - 288 s: wild.
8. Koolhas, R. Harvard Design School: guide to Shopping / R.
Koolhas - Koeln: Taschen GmbH, 2001. - 800 s: build.
9. Koolhaas, R. New York outside of himself / lane. from English
; Strelka Institute for Media, Architecture and Design, R. Kohlhas. - Moscow: STRELKA PRESS, 2013. - 336 p. : il.
10. Rybchinsky, V. Urban Designer. Ideas and Cities / Strelka Institute for Media, Architecture and Design; V. Rybchinsky. - Moscow: STRELKA PRESS, 2015. - 232 p. : il.
11. Electronic resource. - Access mode: https://news.ners.ru/po-raznym-korzinam-stroitelstvo-mnogofunktsionalnykh-kompleksov.html
s
«
а б
