CC BY
32
УДК 332.54:332.6
К ВОПРОСУ О МЕТОДИЧЕСКОМ ОБЕСПЕЧЕНИИ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
Анастасия Леонидовна Ильиных
Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, кандидат технических наук, доцент кафедры кадастра и территориального планирования, тел. (383)344-31-73, e-mail: [email protected]
Виктор Николаевич Клюшниченко
Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, сибирск, ул. Плахотного, 10, кандидат технических наук, доцент кафедры кадастра ториального планирования, тел. (383)344-31-73, e-mail: [email protected]
Татьяна Васильевна Межуева Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, кандидат технических наук, доцент кафедры экономики недвижимости, тел.(383)210-95-87
Каждый житель Российской Федерации, которому принадлежит земельный участок и расположенные на нем строения, понимает значение кадастровой оценки. В процессе ее определения возникает противоречие между владельцами недвижимого имущества и муниципалитетом, которое заключается в том, что владельцы объектов заинтересованы в снижении кадастровой стоимости как основного фактора для расчета налога. Статистика судебных разбирательств по поводу определения кадастровой стоимости подтверждает несостоятельность действующей методики. В данной статье приводятся рассуждения о необходимости разработки надежного механизма определения кадастровой стоимости недвижимого имущества с учетом наиболее значимых факторов.
Ключевые слова: земельный участок, кадастровая оценка, методика оценки, недвижимое имущество, факторы оценки.
TO THE QUESTION OF METHODOLOGICAL SUPPORT OF CADASTRAL VALUATION OF REAL ESTATE
Anastasia L. Ilyinykh
Siberian State University of Geosystems and Technologies, 10, Plakhotnogo St., Novosibirsk, 630108, Russia, Ph. D., Associate Professor, Department of Cadastre and Territorial Planning, phone: (383)344-31-73, e-mail: [email protected]
Viktor N. Klyushnichenko
Siberian State University of Geosystems and Technologies, 10, Plakhotnogo St., Novosibirsk, 630108, Russia, Ph. D., Associate Professor, Department of Cadastre and Territorial Planning, phone: (383)344-31-73, e-mail: [email protected]
Tatyana V. Mezhueva
Siberian State University of Geosystems and Technologies, 10, Plakhotnogo St., Novosibirsk, 630108, Russia, Ph. D., Associate Professor, Department of Real Estate Economy, phone: (383)210-95-87
г. Ново-и терри-
Every citizen of the Russian Federation, who owns a land plot and buildings on it understands the value of cadastral valuation. In the process of its determination there is a contradiction between the owners of real estate and the municipality, which is that the owners of the objects are interested in reducing the cadastral value as the main factor for the calculation of tax. Statistics of litigation, regarding the definition of cadastral cost, confirms inadequacy of the existing techniques. The article discusses the need to develop a more reliable mechanism for determining the value of real estate, taking into account the most significant factors.
Key words: land plot, cadastral valuation, valuation technique, real estate, evaluation factors.
Введение
В настоящее время на государственном уровне активно дискутируются проблемы, связанные с государственной кадастровой оценкой недвижимости. Кадастровая оценка применяется для формирования налогооблагаемой базы на недвижимое имущество, принадлежащее физическим и юридическим лицам. Процедура кадастровой оценки регламентируется федеральными законами [5, 6], федеральными стандартами оценки [8] и иными нормативными актами.
С 1999 г. на территории Российской Федерации стали проводиться оценочные работы по государственной кадастровой оценке земельных участков. Кадастровая стоимость участков определялась для установления земельного налога, а также для взимания арендной платы. Позднее, по кадастровой стоимости начали оцениваться и объекты капитального строительства в целях перехода к новой системе налогообложения недвижимости. За время существования системы кадастровой оценки было разработано и утверждено множество методик оценки земельных участков и объектов капитального строительства [2, 4].
В настоящее время вступили в силу новые Методические указания по государственной кадастровой оценке, утвержденные приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.05.2017 № 226 (далее -МУ о ГКО) [7]. В МУ о ГКО заложена унифицированная методика в отношении объектов недвижимости.
Методические указания по проведению кадастровой оценки [7] установили «новые правила», кадастровая оценка в таком формате еще не проводилась, реального практического тестирования указанных МУ о ГКО не было, поэтому только время покажет правильный ли путь избрало государство в отношении форм и способов проведения кадастровой оценки. Здесь, естественно, возникает вопрос о надежности самой методики, однако ее разработчики не предпринимают должных действий, которые, по нашему мнению, заключаются в том, что правительство должно объявить конкурс на разработку надежной и понятной для любого землепользователя или землевладельца процедуры массовой оценки недвижимости.
Новый порядок проведения государственной кадастровой оценки установлен Федеральным законом от 03.07.2016 №237-Ф3 «О государственной кадастровой оценке» (237-Ф3), вступившим в силу в 2017 году [5]. Положительными моментами перехода к новой системе кадастровой оценки объектов недвижимости является создание в регионах постоянно действующих государственных бюджетных учреждений (ГБУ). Это позволит повысить ответственность за результат оценки, обеспечить преемственность в работе, полноту и актуальность необходимых для кадастровой оценки сведений, эффективный мониторинг рынка, а также более оперативно решать вопросы, возникающие у граждан и юридических лиц по вопросам обоснованности размера кадастровой стоимости [15].
Бюджетные учреждения несут полную ответственность за качество расчетов при определении кадастровой стоимости. Убытки, причиненные при определении кадастровой стоимости, возмещаются в полном объеме за счет бюджетного учреждения. При этом субъект Российской Федерации несет субсидиарную ответственность по обязательствам бюджетного учреждения. Поэтому, для минимизации рисков, связанных с предъявлением претензий к бюджетам субъектов Российской Федерации, необходимо обеспечить исполнение законодательства, методических указаний о государственной кадастровой оценке и не допустить социальной напряженности.
Существующий до недавнего времени порядок определения исполнителя кадастровой оценки через систему торгов (аукционов) имел существенные недостатки. Основным критерием при заключении контракта выступала его цена, т.е. бюджетные возможности региона. Основными недостатками ранее действующей процедуры кадастровой оценки являлось отсутствие преемственности у исполнителей, незнание специфики территории и особенностей объектов оценки.
О негативных моментах говорить преждевременно. Бюджетные учреждения в большинстве субъектов Российской Федерации находятся в стадии формирования или планируются к созданию, реакция населения на их работу появится только через год-два. Однако уже сейчас следует учесть, что все бюджетные учреждения должны осуществлять определение кадастровой стоимости в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (статья 14 237-Ф3) [5, 7].
Мораторий
Законодательство позволило региональным властям отказаться от введенного моратория на пересмотр кадастровой оценки. Результаты кадастровой оценки земель применяются с 2015 г. для целей налогообложения. Налог на имущество физических лиц на основе кадастровой стоимости рассчитывается
с 2015 года в 28 регионах, с 2016 года - еще в 21, остальные субъекты должны перейти на новую систему до 2020 года.
Мораторий был введен по поручению Президента РФ. Согласно мораторию до 2020 года должны были применяться результаты кадастровой оценки, действующие на 1 января 2014 года. Однако повышения налогов избежать не удалось, поскольку региональные власти стали получать меньшую прибыль. По предварительным расчетам, при отмене моратория в Московской области рост налогов на промышленные и сельхозземли может составить от 70% до 740%, в Белгородской - от 200% до 450%, в Удмуртии - от 200% до 500% [11]. Закон, подписанный Президентом РФ, позволил органам местного самоуправления до 20 декабря 2016 года решить, нужна ли им заморозка кадастровой оценки на определенную дату.
Если мораторий будет отменен, то регионы снова смогут проводить оценку не чаще чем один раз в три года, но не реже чем за пять лет с даты последней такой процедуры (для Москвы, Санкт- Петербурга и Севастополя этот интервал составляет два года).
При этом, начиная с 1 января 2017 года, некоторые регионы перешли к государственной кадастровой оценке недвижимости с помощью сети государственных бюджетных учреждений (ГБУ). Ранее эту работу проводили независимые оценщики, работавшие по госконтрактам.
Провести кадастровую оценку по старым правилам в настоящее время невозможно ввиду нормативных ограничений. Что касается новой системы, то в 2017 году провести государственную кадастровую оценку не получилось ни в одном из регионов, так как продолжался процесс создания ГБУ. Но уже в 2018 году там, где в 2017 году такие учреждения были созданы, может быть проведена оценка по новым правилам [1].
По данным Московского областного ГУП МОБТИ, в 60 регионах власти уже готовы создать ГБУ на базе бюро технической инвентаризации. Чтобы оспорить их оценку, граждане и юридические лица должны будут обратиться в комиссию Росреестра или в суд с отчетом независимого оценщика. Однако такое же право по решению Конституционного суда (КС) должны будут получить и органы местного самоуправления. КС разрешил муниципалитетам обращаться в судебные органы из-за существенного снижения кадастровой стоимости земли на основании рыночной оценки. Соответствующие поправки должны быть внесены в законодательство [11].
Обсуждение
До недавнего времени методикой проведения ГКО согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ (135-ФЗ) была предусмотрена следующая процедура [6], рис. 1.
Принятие решения о проведении ГКО
Формирование перечней объектов оценки ^
Отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости
Определение кадастровой стоимости Экспертиза отчета Утверждение результатов Опубликование результатов
о
Внесение результатов в ГКН (с 01.01.2017 в ЕГРН)
Рис. 1. Процедура ГКО согласно 135-ФЗ
Теперь же новая процедура ГКО согласно 237-ФЗ и «Методике ГКО», утвержденная приказом Минэкономразвития РФ от 12.05.2017 № 226, включает следующие основные этапы [5, 7], рис. 2.
Сравнивая методики проведения ГКО следует заметить, что кроме исполнителя работ изменился и порядок экспертизы отчетов. Вместо проверки экспертными комиссиями при Саморегулируемых организациях оценщиков (СРОО) свои возражения вправе предъявить любое заинтересованное лицо, как правило, правообладатель объекта недвижимости или представитель органов местного самоуправления посредством обращения в МФЦ или непосредственно в ГБУ.
Принятие решения о проведении ГКО (органы исполнительной власти субъекта РФ)
V
Определение кадастровой стоимости и составление отчета (государственное бюджетное учреждение):
- подготовка к проведению ГКО;
- составление перечня объектов оценки;
- сбор и анализ информации о рынке объектов недвижимости;
- определение ценообразующих факторов и обоснование моделей
оценки кадастровой стоимости;
- проведение оценочного зонирования;
- определение кадастровой стоимости объектов оценки.
Опубликование проекта отчета об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости в Фонде данных ГКО
о
Утверждение результатов (органы исполнительной власти субъекта РФ)
Рис. 2. Процедура ГКО согласно 237-ФЗ
Независимые оценщики при проведении ГКО были вольны использовать специальное программное обеспечение, разработанное Минэкономразвития РФ и предоставляемое только исполнителям таких работ. В алгоритмах программы были заложены постулаты ранее действовавших методических указаний для
различных категорий земель и объектов недвижимости (кроме земельных участков), в том числе объектов жилого (нежилого) фонда.
Главой Росреестра было внесено предложение разработать и внедрить новое единое программное обеспечение для проведения кадастровой оценки земли и недвижимости [14]. При этом, Президент РФ отметил, что кадастровая стоимость объекта не должна превышать рыночную [13].
Ненадежность методики определения кадастровой стоимости обусловливает множество злоупотреблений в отношении формирования налогооблагаемой базы. Вместе с тем обращение в судебные органы обеспечивает государству дополнительную прибыль, а владельцы недвижимого имущества несут моральные и материальные потери.
Оспорить кадастровую стоимость можно с того момента, как в Единый государственный реестр недвижимости внесены результаты кадастровой оценки вплоть до утверждения результатов следующего тура кадастровой оценки [3].
Массовые жалобы граждан на завышенную стоимость земель, жилья и прочих объектов при определении налога на имущество обязывают Правительство РФ инициировать разработку методики кадастровой оценки, понятную для всех и надежную для государства [11].
Президент РФ поручил Правительству до 15 июля 2018 года внести изменение в законодательство об ограничении величины кадастровой стоимости объектов. Он отметил, что налог на имущество должен быть посильным для граждан [9].
Наиболее часто значительные отклонения кадастровой стоимости от рыночной касаются земель населенных пунктов. Ошибки при определении кадастровой стоимости в составе земель данной категории могут возникать вследствие неточного определения вида разрешенного использования земельного участка. Например, если земельный участок не застроен, то ему в процессе оценки могли присвоить один из семнадцати видов разрешенного использования. Таким образом, возникает значительное расхождение в стоимости объекта, обусловленное субъективным подходом к определению вида фактического использования земельного участка, что также порождает судебные разбирательства.
Качество массовой оценки земельных участков и объектов капитального строительства, которую проводили частные оценочные компании, отобранные по результатам аукциона, ни кем не контролировалось. Например, в 2016 году было подано 323 жалобы на рассмотрение кадастровой оценки, а в 2017 году их оказалось 1077. Кроме того, общая сумма кадастровой стоимости после оспаривания снизилась почти в три раза. Один из объектов в Новосибирской области подешевел почти на семь миллионов рублей, что подтверждает ненадежность применяемой методики кадастровой оценки [12]. Вместе с тем, судебные споры по поводу пересмотра результатов кадастровой оценки не прекращаются. По данным Росреестра практически сорок процентов результатов проведения кадастровой оценки признаны ошибочными по той или иной причине. С января по сентябрь 2016 года в судах находилось около 7,6 тысяч дел по спорам относительно 14 тысяч объектов недвижимости. Гражданам и бизнесу в итоге уда-
лось снизить суммарную стоимость имущества на 44 %. За аналогичный период 2015 года зафиксировано 5,6 тысяч споров, что позволило снизить оценку на 40 %. Число споров, таким образом, возросло на 27 % [10].
Статистика оспаривания кадастровой стоимости объектов, вычисленной различными оценочными компаниями, составляет от 34 до 51 %. При этом, кадастровая стоимость снижается примерно на 20 %.
Несмотря на то, что кадастровую оценку с первого января 2017 года осуществляют только государственные оценщики, в тот год было отклонено практически каждое пятое заявление о пересмотре кадастровой стоимости [12].
Судебные расходы заявителей также огромные и составляют не один десяток тысяч рублей, однако землевладельцы и землепользователи идут на эти расходы, поскольку в конечном итоге выигрыш очевиден. Весьма примечательно, что при этом оценщики не несут ни морального ни материального наказания и это должно быть устранено на федеральном уровне. В таблице приведены статистические сведения о пересмотрах результатов кадастровой оценки [10].
Статистические сведения о пересмотрах результатов кадастровой оценки
Год Подано заявлений о пересмотре кадастровой стоимости Удовлетворено заявлений Отказано в удовлетворении заявлений Снижение кадастровой стоимости, %
2013 6600 (в целом по РФ) 4617 725 32
2017 1077 (по НСО) 892 97 17
2017 1041 (Пермский край) 738 303 30
На основании приведенных выше данных можно сделать следующее заключение. В целом по Российской Федерации количество заявлений, поданных для пересмотра результатов кадастровой оценки в 2013 году, превысило 50 %. По Новосибирской области и Пермскому краю этот процент гораздо выше, что говорит о необходимости совершенствования механизма определения кадастровой стоимости. Собственники и землепользователи, несмотря на большие расходы, связанные с судебными разбирательствами при оспаривании кадастровой стоимости, все же подают заявление в суд, поскольку в конечном итоге благоприятный исход очевиден.
Заключение
Переход к новому порядку осуществления кадастровой оценки позволит обеспечить:
- актуализацию и преемственность результатов государственной кадастровой оценки;
- применение единой методологии;
- контроль на каждом этапе проведения государственной кадастровой оценки;
- концентрацию ответственности, высокую прозрачность проведения процедур определения кадастровой стоимости и сопровождение ее результатов;
- непрерывный процесс мониторинга цен на недвижимость;
- постоянное накопление и дополнение информации, необходимой для проведения государственной кадастровой оценки.
Указанные факторы позволят повысить контроль результатов работ по государственной кадастровой оценке недвижимости и качество их проведения.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Земля меняет цену [Электронный ресурс] - Режим доступа: https://rg.ru/2018/03/04/ regiony-nachnut-provodit-kadastrovuiu-ocenku-po-novym-pravilam.html
2. Ильиных А. Л., Киселева А. О., Колесников А. А. Использование дифференцированных характеристик при вычислении кадастровой стоимости земель населенных пунктов с применением открытых геоданных // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2015. XI Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 4 т. (Новосибирск, 13-25 апреля 2015 г.). - Новосибирск : СГУГиТ, 2015. Т.3. - С. 121-126.
3. Клюшниченко В.Н. Анализ принципов ведения кадастра на современном этапе// Геодезия и картография. - 2017. - Т. 78. (№ 6). - С. 43-48.
4. Межуева, Т.В. О новых правилах проведения государственной кадастровой оценки земель // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2017. XIII Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 2 т. (Новосибирск, 17-21 апреля 2017 г.). - Новосибирск : СГУГиТ, 2017. Т. 2. - С. 43-46.
5. О государственной кадастровой оценке. [Электронный ресурс]: федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ (ред. от 29.07.2017) - Режим доступа: Консультант Плюс. - Загл. с экрана.
6. Об оценочной деятельности в Российской Федерации. [Электронный ресурс]: федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 29.07.2017) - Режим доступа: Консультант Плюс. - Загл. с экрана.
7. Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке [Электронный ресурс]: приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года № 226. - Режим доступа: http://docs.cntd.ru/document/456065252
8. Об утверждении Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4) [Электронный ресурс]: приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 22.10.2010 № 508 (ред. от 22.06.2015). - Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_113247/
9. Официальный сайт Парламентской газеты [Электронный ресурс] - Режим доступа: https://www.pnp.ru/economics/siluanov-metodiku-opredeleniya-kadastrovoy-stoimosti-nedvizhimosti-neobkhodimo-menyat-v-blizhayshee-vremya.html
10. Официальный сайт Росреестра [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://www.rosreestr.ru
11. Официальный сайт Российского общества оценщиков [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://sroroo.ru/
12. Оценщик.ру - Все для оценки и для оценщика [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://www.ocenchik.ru
13. Президент ограничит кадастровую стоимость недвижимости [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://www.radidomapro.ru/ryedktzij/gosudartsvo/zakon/putin-ogranitchit-kadastrovuiu-stoimostig-nedvizhi-63614.php.
14. Росреестр озвучил свое решение проблем с кадастровой оценкой [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://www.radidomapro.ru/ryedktzij/gosudartsvo/zakon/rosreestr-ozvutchil-svoe-reschenie-problem-s-kadas-63535.php.
15. Справедливая кадастровая стоимость [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://spravks.ru/2018/04/05/руководители-бюджетных-учреждений-к/
© А. Л. Ильиных, В. Н. Клюшниченко, Т. В. Межуева, 2018
