CC BY
102
УДК 347.214.2
К ВОПРОСУ О ВЕДЕНИИ ЕДИНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕЕСТРА НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ
Виктор Николаевич Клюшниченко
Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, кандидат технических наук, доцент кафедры кадастра и территориального планирования, тел. (913)450-94-57, e-mail: [email protected]
Виктор Николаевич Москвин
Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, сибирск, ул. Плахотного, 10, доктор технических наук, профессор кафедры кадастра ториального планирования, тел.(383)344-31-73, e-mail: [email protected]
Валерий Иванович Татаренко
Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, доктор экономических наук, профессор кафедры техносферной безопасности, тел. (383)344-42-00, e-mail: [email protected]
Управление Росреестра осуществляет постановку на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав недвижимого имущества по заявлениям физических и юридических лиц и передает сведения о правообладателях в налоговые органы. Таким образом, если нет заявления, то управление Росреестра не осуществляет никаких действий по формированию недвижимого имущества. Ведение Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) по заявлениям физических и юридических лиц не позволяет осуществить наполнение баз кадастровых данных сведениями о недвижимом имуществе и их правообладателях в остаточном объеме. Однако не только это является причиной сдерживания процессов формирования недвижимого имущества. Сюда можно отнести также множественность характеристик, вносимых в ЕГРН, завуалированный процесс постановки на учет объектов, существенное количество причин для приостановления кадастрового учета. Кроме перечисленного, отменен основной документ, подтверждающий права физических и юридических лиц на объекты. Замена этого документа на выписки из ЕГРН, которые имеют ограниченное время действия, вызывает множество нареканий со стороны владельцев недвижимого имущества. В данной статье отмечены основные изменения в законодательстве, регламентирующие ведение реестра недвижимости, а также имеющие место негативные стороны нововведений.
Ключевые слова: выписки из ЕГРН, Единый государственный реестр недвижимости, недвижимое имущество, правообладатели недвижимого имущества, федеральные законы.
Введение
Ведение Единого государственного реестра недвижимости (далее - кадастра) представляет сложный процесс учета многих данных об объектах недвижимости. И за последние двадцать лет в сфере ведения кадастра и кадастровой деятельности издано множество федеральных законов и приказов. При этом практически ничего принципиально нового во вновь вступившие нормативно-правовые документы не внесено, например, кадастровые ошибки заменены
г. Ново-и терри-
на реестровые, кадастровые дела стали называть реестровыми и т. д. Таким образом, одни термины заменяются другими, однако принципы, представленные в федеральных законах о государственном кадастре недвижимости и о Едином государственном реестре недвижимости, не отражают основное их назначение. Более того, оба эти закона не во всех случаях отражают цель их создания [1]. Недостаточная четкость указанных законов приводит к тому, что права землепользователей и землевладельцев оказываются слабо защищенными на государственном уровне [2-5].
Описание недостатков в сфере ведения реестра недвижимости
Во-первых, согласно п. 2 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ (далее - ФЗ-218), ЕГРН является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном недвижимом имуществе [6]. В данном пункте вызывает сомнение выражение «достоверные сведения», поскольку сведения имеют ограниченный срок действия. При этом допускается процедура внесения изменений в сведения реестра недвижимости без участия его владельца в процессе информационного взаимодействия. По нашему мнению, владелец объекта, должен являться основным участником земельно-имущественных отношений. Именно такой порядок полностью исключает вмешательство недобросовестных третьих лиц в процессы сделок с недвижимым имуществом. Зарубежные кадастровые системы, в отличие от российского кадастра (реестра), гарантируют права собственников на объекты недвижимости [7-9]. При этом владельцы объектов являются главными участниками земельно-имущественных отношений [10].
Во-вторых, в п. 3 ст. 1 ФЗ-218 приводится понятие «государственная регистрация прав», которое представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения этого права [11]. В указанной статье закона отсутствует наименование органа, который гарантирует права физических и юридических лиц. Кроме того, в закон [6] вводится фраза о том, что «зарегистрированное право может быть оспорено». Следовательно, регистратор, удостоверяя права конкретного владельца, через некоторое время по материалам межведомственного информационного обмена может изменить регистрационную запись, лишая тем самым прав предыдущего владельца. Это стало возможным после упрощения процедуры правовой экспертизы представляемых заявителями документов. Согласно п. 1 ст. 17 частично отмененного Федерального закона № 122, правовая экспертиза представленных заявителями правоустанавливающих документов проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав [12]. Полная экспертиза правоустанавливающих документов проводилась ранее согласно требованиям Федерального закона № 379 [13]. При этом устанавливались все основания для отказа в государственной регистрации прав, несмотря на то, что данная операция
достаточно трудоемкая. В настоящее время полная проверка документов заявителей не проводится по указанной причине, что существенным образом сказывается на защищенности добросовестного продавца или покупателя недвижимого имущества. Приведенные выше два пункта ФЗ-218 не защищают правообладателя, поэтому владелец недвижимого имущества практически может лишиться прав на объект. Не исключены также негативные действия со стороны третьих лиц. Это приводит к множеству судебных разбирательств.
Для исключения нарушений процесса государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на наш взгляд, целесообразно создать при управлениях Росреестра хозрасчетные подразделения, которые будут проводить детальную экспертизу документов заявителей. Таким образом, заявитель может защитить себя от возможных нарушений, заказав при необходимости правовую экспертизу документов, согласовав в договоре степень ответственности сторон в случае возникновения конфликтных ситуаций. Кстати, в сети Интернет можно найти множество фирм, которые действуют в отрыве от служб Росреестра.
В-третьих, в приведенном выше федеральном законе содержится более пятидесяти причин приостановления проведения государственного кадастрового учета. При этом кадастровый учет может быть приостановлен на три месяца по решению государственного регистратора прав и на шесть месяцев по инициативе заявителя или на основании решения судебных органов. Указанные сроки во много раз превышают время, отведенное на кадастровый учет и государственную регистрацию прав, которое составляет пять и семь дней соответственно. Такой порядок отодвигает процессы формирования налогооблагаемой базы на девять месяцев. Кадастровая оценка таких земельных участков не осуществляется и, следовательно, земельные ресурсы используются нерационально [12-14]. Объяснений такому регламенту нигде не приводится, а поступление налогов отодвигается почти на год. Если учесть, что ежегодно Росреестр обрабатывает около 80 млн различного рода заявок и заявлений, то даже при зафиксированном 15 %-ном отказе в оформлении документов получается приблизительно 12 млн отказов. Таким образом, потери федеральных или муниципальных бюджетов недопустимо высоки.
Решение проблем приостановки процесса государственной регистрации возможно на основе создания инструкции для кадастровых инженеров и памятки для владельцев недвижимого имущества. Такой путь обеспечил бы более цивилизованную экспертизу и оформление недвижимости.
В-четвертых, при регистрации права на недвижимость в настоящее время, согласно законодательству, дается выписка из Единого государственного реестра недвижимости, выдаваемая за определенную плату по заявлениям физических и юридических лиц. При этом отменено постоянно действующее свидетельство о правах физических и юридических лиц на недвижимое имущество, что вызывает недоумение у правообладателей. Выдаваемая выписка имеет временный характер действия, ее сведения действительны только на момент выдачи. При возникновении конфликтных ситуаций владелец недвижимости оказы-
вается незащищенным законодательно от неправомерных действий (ст. 1 п. 3 упомянутого выше ФЗ-218). В создавшейся ситуации возникает вопрос: с какими документами должен обращаться правообладатель в различные государственные и негосударственные органы, поскольку свидетельство отменено, а выписки утрачивают свою достоверность на момент их выдачи.
По нашему мнению, целесообразно вернуть в обращение свидетельство, которое являлось и должно являться главным документом, подтверждающим права физических и юридических лиц на недвижимое имущество.
В-пятых, государство в лице Росреестра и его структурных подразделений должно гарантировать права на зарегистрированные объекты. Вместе с тем, в тексте ФЗ-218 дефиниция «государственная регистрация» отсутствует. Более того, внесение изменений в характеристики недвижимого имущества, согласно действующему законодательству, может быть осуществлено без участия владельца, о чем ему сообщается в течение пяти дней.
По нашему мнению, сведения о недвижимом имуществе должны быть достоверны в первую очередь не для органа регистрации прав, а для правообладателя, который является главным участником земельно-имущественных отношений. Таким образом, достоверность сведений, содержащихся в ЕГРН, должна сохраняться до очередного их изменения по инициативе владельца или при его участии. После обновления сведений они должны оставаться достоверными до следующего их изменения с участием владельца.
И, наконец, преодоление перечисленных трудностей по ведению ЕГРН в соответствии с действующим законодательством, по нашему мнению, должно начаться с более взвешенного подхода к процессу законотворчества. И здесь уместно привести слова известного французского писателя и мыслителя Жан Жака Руссо: «Мудрый законодатель начинает не с издания законов, а с изучения их пригодности для данного общества» [15]. Другой французский философ и историк Ф. Вольтер в отношении законодательства выразил следующее: «многочисленность законов является признаком болезни и бессилия» [15]. Таким образом, при разработке законов в сфере ведения кадастра должен быть использован системный подход. Поэтому создание федеральных законов, регламентирующих ведение кадастра, должно сопровождаться разработкой подзаконных актов и нормативных документов. Для этого необходимо уточнить и расширить перечень принципов ведения ЕГРН, которые отражали бы защищенность добросовестных участников рынка недвижимости, а также указать цель его создания [16].
Выводы
Предложения по ослаблению влияния отмеченных недостатков по ведению ЕГРН в соответствии с действующим законодательством.
1. Проводить на начальном этапе государственной регистрации недвижимости полную правовую экспертизу подаваемых заявителями документов, которая применялась Росреестром до вступления в силу ФЗ-218.
2. Службам Росреестра сформулировать и ввести в действие на практике перечень установленных действующим законодательством оснований, по которым приостанавливается государственный кадастровый учет объектов недвижимости.
3. Разработать и издать инструкцию для кадастровых инженеров, регламентирующую порядок формирования и предоставления в органы Росреестра подготавливаемых ими материалов.
4. Издать памятку для владельцев недвижимого имущества, в которой отразились бы их основные права и обязанности, а также проблемные вопросы государственной регистрации объектов недвижимости и сделок с ними.
5. Ввести в практику внесение изменений сведений об объекте недвижимости в ЕГРН с участием его владельца.
6. Предложить службам Росреестра выдавать информацию, содержащую персональные данные владельцев недвижимого имущества, только в исключительных случаях.
7. Рассмотреть вопрос о выдаче свидетельств, подтверждающих права физических и юридических лиц на принадлежащее им недвижимое имущество.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. О государственном кадастре недвижимости [Электронный ресурс] : федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ. - Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс».
2. Алакоз В. В. Доклад о проблемах кадастра недвижимости и их преодолении [Электронный ресурс]. - Режим доступа : http://www.rachz.ru/gkn_probl.html.
3. Карпик А. П., Ветошкин А. П., Архипенко О. П. Анализ современного состояния государственного кадастра недвижимости в России [Электронный ресурс]. - Режим доступа : http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=115670.
4. Карпик А. П., Ветошкин Д. Н., Архипенко О. П. Совершенствование модели ведения государственного кадастра недвижимости // Вестник СГГА. - 2013. - Вып. 3 (23). - С. 53-59.
5. Клюшниченко В. Н. Особенности ведения государственного кадастра на современном этапе : монография. - Новосибирск : СГГА, 2011. - 138 с.
6. О государственной регистрации недвижимости [Электронный ресурс] : федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ. - Доступ из справ.-правовой системы «Консультант-Плюс».
7. Аврунев Е. И., Вылегжанина В. В., Гиниятов И. А. Совершенствование кадастровых работ по уточнению границ ранее учтенных земельных участков // Вестник СГУГиТ. -2017. - Т. 22, № 4. - С. 126-135.
8. Жарников В. Б., Конева А. Б. О проблеме кадастра туристских ресурсов и его основном содержании // Вестник СГУГиТ. - 2017. - Т. 22, № 4. - С. 148-155.
9. Fradkin, K., Doytsher, Y. Establishing an urban digital cadastre: analytical reconstruction of parcel boundaries. Computers, Environment and Urban Systems. - 2002. - Vol. 26, Issue 5. -P.447-463.
10. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Электронный ресурс] : федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ. - Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
11. О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации [Электронный ресурс] : федеральный закон от 21 декабря 2013 года № 379-ФЗ (ред. от 03.07.2016, с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017). - Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
12. Жарников В. Б. Рациональное использование земель как задача геоинформационного пространственного анализа // Вестник СГГА. - 2013. - Вып. 3 (23). - С. 77-81.
13. Москвин В. Н., Волкова Е. А. Применение статистического анализа в процессе оценки недвижимости сравнительным подходом с учетом поправки на площадь // Интерэкспо ГЕ0-Сибирь-2013. IX Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 4 т. (Новосибирск, 15-26 апреля 2013 г.). - Новосибирск : СГГА, 2013. Т. 3. - С. 82-86.
14. Специфика оценки кадастровой и рыночной стоимости объектов жилого и нежилого фондов / В. Н. Москвин, А. В. Жаров, Т. А. Соколова, Н. В. Ланшакова // Интерэкспо ГЕ0-Сибирь-2014. X Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 2 т. (Новосибирск, 8-18 апреля 2014 г.). - Новосибирск : СГГА, 2014. Т. 2. - С. 198-207.
15. Великие мысли великих людей / Сост. А. П. Кондрашов, И. И. Комарова. -М. : РИПОЛ Классик, 2007. - 388 с.
16. Karel VecCefeю Overview on the cadastral systems of the E.U. member states. Part II. -Prague: CUZK (Чешское кадастровое бюро), 2009. - 228 с.
Получено 05.04.2018
© В. Н. Клюшниченко, В. Н. Москвин, В. И. Татаренко, 2018
ON THE QUESTION OF MAINTENANCE OF THE UNIFIED STATE REGISTER OF REAL ESTATE IN RUSSIA
Viktor N. Klyushnichenko
Siberian State University of Geosistems and Technologies, 10, Plakhotnogo St., Novosibirsk, 630108, Russia, Ph. D., Associate Professor, Department of Cadastre and Territorial Planning, phone: (913)450-94-57, e-mail: [email protected]
Viktor N. Moskvin
Siberian State University of Geosistems and Technologies, 10, Plakhotnogo St., Novosibirsk, 630108, Russia, D. Sc., Professor, Department of Cadastre and Territorial Planning, phone: (383)344-31-73, e-mail: [email protected]
Valeriy I. Tatarenko
Siberian State University of Geosystems and Technologies, 10, Plakhotnogo St., Novosibirsk, 630108, Russia, D. Sc., Professor, Head of the Department of Technosphere Saferi, phone: (383)344-42-00,e-mail: [email protected]
Management of Federal registration service carries out the state cadastral registration and state registration of rights to immovable property according to the application request of individuals and legal entities, and transmits information about the rights holders to the tax authorities. Thus, if there is no application request, Rosreeestr management doesn't perform any actions for real estate formation. Maintenance of the Unified State Register of Real Estate on the applications of individu-
Вестник CTyTuT, Tom 23, № 3, 2018
als and legal entities does not allow to complete cadastral database with whole information on real estate and their owners. However, this is not the only reason for the containment of real estate formation processes. This can also include a plurality of characteristics made in the Unified State Register of Immovable Property (USRIP), veiled process of registration of objects, a significant number of reasons for the suspension of cadastral registration. In addition to the above, the main document confirming the rights of individuals and legal entities to the objects is canceled. It is replaced by extracts from the USRIP, which have a short expiry date term, and it causes a lot of complaints from the owners of real estate. This article recommends the main changes to the legislation regulating real estate register maintenance, and also the negative aspects of innovations which takes place.
Key words: Extracts from the USRIP, Unified State Register of Immovable Property, immovable property, immovable property owner, Federal laws.
REFERENCES
1. Federal Law of July 24, 2007 No 221-FZ. On state real estate cadastre. Retrieved from ConsultantPlus online database [in Russian].
2. Alakoz, V. V. (n. d.). Report on the problems of the real estate cadastre and their overcoming. Retrieved from http://www.rachz.ru/gkn_probl.html [in Russian].
3. Karpik, A. P., Vetoshkin, A. P., & Arhipenko, O. P. (n. d.). Analysis of the current state of the state real estate cadastre in Russia. Retrieved from http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=115670 [in Russian].
4. Karpik, A. P., Vetoshkin, D. N., Archipenko O. P. (2013). Enhancement of model of maintaining the state immovable property cadastre in Russia. Vestnik SGGA [Vestnik SSGA], 3(23), 53-59 [in Russian].
5. Klyushnichenko, V. N. (2011). Osobennosti vedeniya gosudarstvennogo kadastra na sovremennom etape [Features of maintaining the state cadastre at the present stage]. Novosibirsk: SSGA Publ., 138 p. [in Russian].
6. Federal Law of July 13, 2015 No 218-FZ. On state registration of real estate. Retrieved from ConsultantPlus online database [in Russian].
7. Avrunev, E. I., Akhatovich, G. I., & Vylegzhanina, V. V. (2107). Improvement of cadastral works on specification of the boundaries of previously surveyed land parcels. Vestnik SGUGiT [VestnikSSUGT], 22(4), 126-135 [in Russian].
8. Zharnikov, V. B., & Koneva, A. V. (2017). About the Problem of Touristic Resource Cadastre and its Main Content. Vestnik SGUGiT [Vestnik SSUGT], 22(4), 148-155 [in Russian].
9. Fradkin, K., & Doytsher, Y. (2002). Establishing an urban digital cadastre: analytical reconstruction of parcel boundaries. Computers, Environment and Urban Systems, 26(5), 447-463.
10. Federal Law of July 21, 1997 No. 122-FZ. On the state registration of rights to real estate and transactions with it. Retrieved from ConsultantPlus online database [in Russian].
11. Federal Law No. 379-FZ of December 21, 2013. On Amending Certain Legislative Acts of the Russian Federation (as amended on July 3, 2013, amended and supplemented, effective from 01.01.2017). Retrieved from ConsultantPlus online database [in Russian].
12. Zharnikov, V. B. (2013). Rational land use as a problem of GIS spatial analysis. Vestnik SGGA [VestnikSSGA], 3(23), 77-81 [in Russian].
13. Moskvin, V. N., & Volkova E. A. (2013). The application of statistical analysis in the process of estimation of real estate comparative approach with the account of the amendments to the area. In Sbornik materialov Interekspo GEO-Sibir'-2013: Mezhdunarodnoy nauchnoy konferentsii: T. 3. Ekonomicheskoe razvitie Sibiri i Dal'nego Vostoka. Ekonomika prirodopol'zovaniia, zemleustroistvo, lesoustroistvo, upravlenii e nedvizhimost'iu [Proceedings of Interexpo GEO-Siberia-2013: International Scientific Conference: Vol. 3. Economic Development
of Siberia and the Far East. Enviromental Economics, Land Management, Forestry Management and Property Management] (pp. 82-86). Novosibirsk: SSGA Publ. [in Russian].
14. Moskvin V. N., Zharov, A. V., Sokolova, T. A., & Lanshakova, N. V. (2014). The evaluation of cadastral and market value of the residential and non-residential funds. In Sbornik materialov Interekspo GEO-Sibir'-2014: Mezhdunarodnoy nauchnoy konferentsii: T. 2. Ekonomicheskoe razvitie Sibiri i Dal'nego Vostoka. Ekonomika prirodopol'zovaniia, zemleustroistvo, lesoustroistvo, upravlenii e nedvizhimost'iu [Proceedings of Inter expo GEO-Siberia-2014: International Scientific Conference: Vol. 2. Economic Development of Siberia and the Far East. Enviromental Economics, Land Management, Forestry Management and Property Management] (pp. 198-207). Novosibirsk: SSGA Publ. [in Russian].
15. Kondrashov, A. P., & Komarova, I. I. (2007). Velikie mysli velikih lyudej [Great thoughts of great people]. Moscow: RIPOL Klassik Publ., 388 p. [in Russian].
16. Karel Veccerero. (2009). Overview on the cadastral systems of the E.U. member states: Part II. Prague: CÚZK, 228 c.
Received 05.04.2018
© V. N. Klyushnichenko, V. N. Moskvin, V. I. Tatarenko, 2018
