CC BY
810
Вестник Омского университета. Серия «Право». 2009. № 1 (18). С. 35-44. © М.А. Шлотгауэр, 2009
УДК 340
ИСТОРИЯ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ
М.А. ШЛОТГАУЭР
Опыт истории законодательства о недвижимом имуществе необходимо учитывать при современном правовом регулировании, особенно в законотворческой деятельности высшего органа законодательной власти РФ.
Первыми прообразами жилой недвижимости являлись имения: вотчина и поместье. Имения представляли собой земельный надел с постройками или без таковых, предназначенный для проживания, ведения хозяйства, получения дохода и т. п. В Х1У-ХУ вв. вотчина предоставлялась служилым людям на основании жалованных грамот князя, передавалась по наследству и не была связана со службой одному князю. Поместье зародилось в эпоху царя Ивана III. Поместьем именовался участок государственной или церковной земли, данный служилому человеку как вознаграждение за службу и средство для службы. Подобно самой службе владение было временным и обыкновенно пожизненным [1]. Впоследствии вотчинное право также стало зависеть от службы государю. По мнению К.П. Победоносцева, поместное право отличается от вотчинного в праве распоряжения, наследования и т. п., но их объединяет одно и то же начало служебной зависимости. «...За неисполнение обязанности служить государеву службу вотчина отбирается на том же основании, что и поместье» [2].
Первоначально приобретение имения (поземельной собственности) между частными лицами не отличалось какими-либо особенностями по сравнению с другими вещами. «По совершении купчей грамоты продавец передавал владение покупщику один на один или при свидетелях, притом нередко с обрядами, оставлявших в памяти присутствующих воспоминание о совершенном переходе» [3].
С ХУ1 в. государство начинает вмешиваться в процесс купли-продажи земельной собственности и купчие необходимо было
представлять в приказы. Специальные лица -площадные подьячие - после совершения купли-продажи допрашивали стороны, делали запись в Книге приказов, после чего имение считалось проданным.
В приказах сосредоточивалась вся информация о переходе земель, составе имений. Процедура купли называлась «справле-ние», целью которой была необходимость третьих лиц знать о принадлежности имения. Продажа без соблюдения специальной процедуры не влекла незаконность сделки. Однако негативные последствия для сторон существовали. Согласно Уложению 1649 г. в случае продажи одной и той же вотчины разным лицам право собственности признавалось за тем, кто раньше справит имение, потому что, как полагал Г.Ф. Шершеневич, «со справкой соединялся переход вещного права» [4].
Купля-продажа родовых имений была ограничена. Родовыми считались имения, приобретенные по законному наследованию либо приобретенные по завещанию, но таким родственником, который имел право на наследство по закону, либо приобретенные путём купли-продажи от родственников, к которым дошли из того же рода. Правовой режим родовых имений отличался от благоприобретенных. В Судебнике 1550 г. в ст. 85 было зафиксировано право родичей на выкуп проданных, заложенных или обмененных вотчин. В 1627 г. данное правило было распространено и на выслуженные вотчины. Институт родовых имений, сохранившийся в Уложении 1649 г., носил сословный характер. Цель института родовых имений - сохранение имущества в одном роде (не семье).
Собственник родового имения был значительно ограничен в распоряжении, в отличие от собственника благоприобретённого имения. Ограничения заключались в запрете дарить или завещать родовые имения кому-либо, за исключением лиц, которые должны наследовать по закону. В случае продажи родового имения родственники прежнего собственника имели право выкупа в течение трёх лет.
Указом Петра I «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» от 23 марта 1714 г., так называемым указом о единонаследии, поземельная собственность -родовые, выслуженные и купленные вотчины и поместья, дворы и лавки - была названа «вещи недвижимые», все виды которых были уравнены между собой в правах.
Пётр I ввел новый порядок отчуждения недвижимого имущества - крепостной. Крепостной порядок, по замыслам Петра I, должен был следовать не только информативной цели, но и фискальной. Подьячие были уже не частными, а официальными лицами, объединёнными в Палату крепостных дел, подконтрольную Юстиц-коллегии. В Палатах крепостных дел совершались все сделки с недвижимым имуществом с привлечением свидетелей. При конкуренции прав право собственности возникало у того, у кого купчая крепость была старее.
Наибольший интерес с точки зрения опыта истории развития гражданского права представляет эпоха разработки и действия Свода законов Российской империи. В 1832 г. был издан подготовленный II отделением собственной Его Императорского Величества Канцелярией под руководством выдающегося государственного деятеля графа М.М. Сперанского 15-томный Свод законов Российской империи. Часть 1 т. X Свода именовалась «Законы гражданские».
Свод гражданских законов делился на четыре книги, из которых интерес для настоящего исследования представляют последние три, так как первая книга была посвящена нормам семейного права. Вторая книга «О порядке приобретения и укрепления прав на имущества вообще» содержала положения о делении имуществ на движимые и недвижимые, последние, в свою очередь, подразделялись на главные и принад-
лежностные, раздельные и нераздельные, родовые и благоприобретённые. Большая часть книги была посвящена порядку передачи прав на вещи. Третья книга Свода называлась «О порядке приобретения и укрепления прав на имущества в особенности» и содержала положения о способах приобретения прав, среди которых была названа купля. Четвёртая книга интересна для настоящей работы тем, что к обязательствам по договорам, которым она была посвящена, относилась запродажа.
Законодательное определение недвижимости в Своде отсутствовало [5], впрочем, как и движимых вещей. Содержался лишь примерный перечень тех и других. Всё, что не определялось как недвижимость, признавалось движимой вещью. Статья 384 ч. 1 т. X Свода содержала примерный перечень иму-ществ, признаваемых недвижимыми: земли и всякие угодья, дома, заводы, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги. Критерия разграничения закон не давал. Дореволюционные юристы называли таким критерием «прочную связь с землей». Сомнения возникали по поводу имущества, имеющего непосредственную связь с землей, но являющегося мобильным по определенным причинам. Так, Шершене-вич пишет: «Само собой разумеется, что вопрос о прочности и связи строения с землей не может быть решён принципиально с полной точностью. Решение его зависит от обстановки каждого случая в отдельности. Сомнение может представить, например, крестьянская изба, которая нередко ставится за деревней, а потом переносится по частям в назначенное место, без укрепления фундамента (известно, что крестьяне, не имеющие достаточно средств, чтобы построить новую избу, покупают старую и перевозят её на новое место).» [6].
Перечень недвижимого имущества не состоял из одной вещи - земельного участка. В то же время из текста закона и судебной практики можно сделать вывод о том, что земельному участку придавалось особое значение главной вещи. Л.А. Кассо писал: «...всякая недвижимость предполагает наличность земли и... что несомненно, чувствуется потребность выделить учение о недвижимом имуществе из прежней рубрики вещ-
ных прав... и создать для недвижимости самостоятельный отдел в системе гражданского права» [7]. Его поддерживает Шершене-вич, рассуждая о критериях деления вещей на движимые и недвижимые, говорит о земле, не отрицая наличие иной недвижимости, но только если она прочно связана с земельным участком. «Земля, вследствие её ограниченности, необходимо подвергается в частном обладании таким ограничениям, которые чужды движимым вещам... Следовательно сюда (к недвижимым вещам. - М.Ш.) относятся строения, если только их фундамент укреплен в землю.» [8]. Недвижимое имущество (строение) могло отчуждаться как движимое имущество, если например, продавалось на сруб, так как в таком случае продавалось без земельного участка и рассматривалось как материал.
Так как наличие земельного участка рассматривалось в качестве определяющего критерия, интерес с точки зрения отнесения имущества к недвижимому представляли строения, имеющие прочную связь с землей, но построенные на чужом земельном участке. До 1861 г. дома, построенные государственными крестьянами на государственной земле, считались недвижимостями, когда они продавались не на снос. В то же время, когда эти же участки предоставлялись под застройку лицам других сословий без надлежащего разрешения правительства, то такие постройки следовали судьбе земельного участка, т. е. действовал принцип superficies solo cedit [9]. Всё вышесказанное свидетельствует о желании дореволюционного законодателя избежать двойственность прав: с одной стороны, собственника земельного участка, а с другой - собственника строения, которое не может существовать в отрыве от земли. Поэтому после отмены крепостного права закон предписывал крестьянам либо выкупить землю, либо помещик мог снести постройку.
Между тем в Российской империи существовало множество построек, домов, возведённых по соглашению с собственником земельного участка на этом земельном участке, т. е. на чужой земле, особенно в городской застройке. Правовой режим таких построек определялся чиншевым правом. Чиншевые постройки не являлись недвижимостью, хотя Сенат то и дело пытался распространить на
них нормы о порядке отчуждения недвижимого имущества. Спор по поводу отнесения чиншевых построек к движимости или недвижимости присутствовал в судебной практике до конца ХК в. Как писал Л.А. Кассо: «При городских чиншевых отношениях чин-шевик строит дом или владеет им, конечно, на чужой земле; и если считать, что он по нашим современным правовым воззрениям, в отличие от римского эмфитевта, может быть назван именно собственником здания, то этим самым, однако, ещё не решается вопрос о характере такой собственности: раз юридическая связь с землей порвана, здание может быть произвольно признано движимостью или недвижимостью» [10].
В силу прямого указания ст. 387 ч. 1 т. X Свода к принадлежностям земель, были отнесены состоящие в них: реки, озера, пруды, болота, дороги, источники и другие места, им подобные; все произведения, на поверхности земли обретающиеся, и все сокровенные в недрах её металлы, минералы и другие ископаемые. Кроме того, ст. 386 ч. 1 т. X Свода принадлежностями земель населенных называла также состоящие на них церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, перевозы, плотины и гати.
Понимание соотношения главной вещи и принадлежности в дореволюционном гражданском праве во многом совпадало с современным. Главной считалась вещь, имеющая значение в обороте сама по себе, независимо от других вещей, тогда как принадлежностью - вещь, которая только выполняет экономическое значение главной [11].
Купля-продажа, совершаемая с главной вещью, охватывала её принадлежности. В тоже время судьба принадлежности повлиять на судьбу главной вещи не могла.
Принадлежности могли бы самостоятельным предметом сделки, если закон дозволял это.
Помимо принадлежностей земель, о которых говорилось выше, в ст. 388-392 ч. 1 т. X Свода законов были перечислены принадлежности иных объектов недвижимости по российскому праву. Так, принадлежностями домов признавались части, составляющие их внутреннюю и наружную отделку; украшения, которые невозможно отделить от здания без повреждения последнего,
как-то: мраморные, красного дерева или другого рода полы, мраморные, медные или чугунные камины, дорогие обои, зеркала в стенах и т. п. По этому пути шла в основном и судебная практика [12].
Из текста Свода видно, что принадлежностями именовались не только вещи, выступающие самостоятельными объектами гражданских прав, но и предметы, представляющие собой неотделимые части недвижимого имущества. Последние, соответственно, не могли быть предметом купли-продажи в отрыве от главной вещи.
Современная теория гражданского права различает между собой «составные части» и «принадлежности». Составная часть ни при каких условиях не становится самостоятельной вещью и не может отчуждаться отдельно, принадлежность же является самостоятельной вещью, которая в данных конкретных условиях следует судьбе главной вещи. Вместе с тем принадлежность может быть отчуждена отдельно от главной вещи.
Профессор В.Б. Ельяшевич писал, комментируя Свод: «Различие между составной частью и вещью принадлежностной, проводимое новейшими законодательствами (§ 93 и 97 Германского гражданского уложения, art. 642 и 644 Швейцарского гражданского уложения) и принятое новейшей литературой, нашему X т., таким образом, незнакомо» [13].
Следует заметить, что Свод закрепил примерный перечень различных объектов недвижимости, чем отверг выбранный германским законодателем путь единого объекта недвижимого имущества - земельного участка со всеми его составными частями. Отсутствие в законодательстве понятия «составная часть» и разграничения последней и принадлежности лишний раз подтвердили это. Теория единого объекта недвижимости, проводимая в том числе В.Б. Ельяшевичем, не прижилась на русской земле.
Практика также рассматривала строения как принадлежность земельного участка, хотя и считала строение недвижимостью до тех пор, пока оно находится в связи с землей. По уничтожению этой связи строение переставало быть недвижимостью [14]. Таким образом, дом как строение можно было продать на слом как движимое имущество.
Недвижимость не делилась на жилую и нежилую. Практически в такой классификации не было смысла, так как правовой режим недвижимых вещей не различался по назначению. Под домом понимался земельный участок со строением, предназначенным для жилья, а также участки, предназначенные для постройки дома.
Свод сохранил классификацию недвижимых вещей на родовые и благоприобретенные. Основание для классификации - история перехода прав на имение. Родовыми считались имения: 1) приобретенные по законному наследованию; 2) приобретенные по завещанию, но таким родственником, который имел право на наследство по закону; 3) приобретены путём купли-продажи от родственников, к которым дошли из того же рода (ст. 399 ч. 1 т. Х). Право собственности покупателя родового имения ограничивалось правом родственников прежнего собственника в течение 3 лет выкупить родовое имение. Оборот благоприобретенных имений не был ограничен.
В интересах дворянских сословий Свод устанавливал особый правовой режим для заповедных и майоратных имений. Заповедные имения могут быть учреждаемы только потомственными дворянами. Их учреждение нуждалось в Высочайшем указе (ст. 480-483 ч. 1 т. Х). Для обращения в заповедную недвижимость должна была соответствовать определенным требованиям по размерам и доходности. Оборот заповедных имений запрещался Сводом (ст. 485 ч. 1 т. Х). Они были неотчуждаемы по сделкам, на них нельзя было обратить судебные взыскания. Майоратные имения отличались от заповедных лишь тем, что всегда переходили к старшему сыну, иной их оборот был также запрещён.
Свод относил куплю к способам приобретения прав на имущество, в связи с чем в доктрине не было единого мнения о том, следует ли считать куплю договором и признавать ли за ней двусторонний характер. «Практика наша, отвергнув сомнение в договорном характере, признавала куплю-продажу односторонним договором, по которому одно лицо обязуется уплатить другому известную сумму денег за вещь, приобретенную от него в собственность», - пишет Шершеневич [15]. Между тем двусторонний
характер купли-продажи следует уже из названия, и вскоре Сенат поддержал данную позицию.
Существенными условиями купли-продажи являлись предмет и цена. По общему правилу цена не обязательно должна была соответствовать действительной стоимости вещи, оно она должна быть определённой. Отсутствие в договоре определённой цены влекло его недействительность. Цена могла указывать на порочность договора. Так, значительное несоответствие продажной цены действительной стоимости имения служит одним из признаков наличия условий для опровержения сделки, совершённой несостоятельным должником с целью скрыть свое имущество от взыскания кредиторов [16].
Продаваемое недвижимое имущество должно быть свободно от запрещений (ст. 1388 ч. 1 т. Х) и принадлежать продавцу по праву собственности. Продавец отвечал за недостатки в праве на вещь.
Продавец нёс ответственность за недостатки проданного имения, если его описание не соответствовало действительности, что в условиях неразвитости норм о межевании и установлении границ земельных участков в натуре было нередко. Купленное имение не соответствовало обещанным размерам и планам. Последствием в данном случае считалось неисполнение договора и его прекращение (ст. 1516, 1518 ч. 1 т. Х). Стороны возвращались в первоначальное положение, имение предавалось продавцу, который должен был вернуть выкупную цену. В качестве альтернативы и по желанию покупателя возможно было уменьшение покупной цены либо взыскание убытков за несоответствующее договору исполнение.
Форма договора различалась для движимых и недвижимых вещей. Договор купли-продажи недвижимости заключался исключительно в виде соглашения, которое утверждалось у младшего нотариуса. Стороны в соглашении определяли лицо, которое платило пошлину за переход права на имущество. Данному лицу выдавалась выписка из актовой книги, которая в годичный срок должна была быть представлена старшему нотариусу по месту нахождения недвижимого имущества. Старший нотариус проводил экспертизу документов, в том числе устанав-
ливал действительную принадлежность недвижимости отчуждателю, законность сделки, затем взыскивал пошлину, делал на выписке надпись об утверждении, вносил запись в крепостную книгу и реестр крепостных дел, после чего выдавал купчую крепость. О совершённой сделке и её содержании старший нотариус должен был сообщить земской и городской управе, а также в сенатскую типографию для опубликования объявления. Таким образом, свод предусматривал нотариальный порядок укрепления прав на недвижимое имущество. Исполнение обязанности покупателя передать деньги осуществлялось перед выдачей выписки. При этом даже после утверждения сделки старшим нотариусом она могла быть признана несосто-явшейся, если продавец не получил от покупщика деньги перед выдачей выписки (ст. 1424 ч. 1 т. Х). Вещное право покупателя на недвижимое имущество устанавливалось в момент совершения ввода во владение, так как переход права собственности был связан именно с передачей вещи, для которой купля-продажа была основанием.
Ввод во владение также подчинялся особым правилам. Таким образом, государство контролировало не только заключение договора купли-продажи, но и его исполнение, т. е. передачу недвижимости. Передача покупной цены контролировалась при заключении договора у нотариуса. Процедуру ввода во владение подробно описывал Д.И. Мейер. Акт укрепления представлялся окружному суду по месту нахождения недвижимого имущества, и покупатель просил о вводе во владение. Суд проверял Акт на соответствие действующему законодательству, а также на отсутствие запретов на переход имущества к другому лицу, после чего выносил решение о вводе приобретателя во владение, приобретатель мог также ходатайствовать перед судом о вынесении исполнительного листа. На основании исполнительного листа судебный пристав, мировой судья или земской начальник выезжали на место нахождения недвижимого имущества, совершали акт ввода во владение в присутствии нового владельца, соседей, местного старосты и свидетелей, возвещали о новом владельце имения, составляли вводный лист, который подписывался всеми присутствующи-
ми. О совершенном вводе во владение делалась отметка на Акте укрепления и в реестре крепостных дел [17].
Среди недостатков нотариальной системы укрепления прав Шершеневич называет «неопределённость момента укрепления, момента, в который приобретается вещное право. Этот момент, вследствие противоречивых постановлений нашего материального права, можно, по некоторым основаниям, отнести: а) к утверждению старшим нотариусом представленного ему акта; б) к вручению старшим нотариусом выписи лицу, к которому переходит недвижимость; с) к вводу во владение или же, наконец; д) к отметке в реестре крепостных дел о совершенном вводе» [18]. Учитывая, что риск случайной гибели и повреждения имущества покупатель нёс с момента передачи вещи, о чём также упоминает Шершеневич [19], право собственности у покупателя недвижимости возникало в момент ввода во владение, хотя данное утверждение не было однозначно в судебной практике.
К договорам имущественным (раздел III) четвертая книга Свода относила запродажу. Свод определил запродажу как договор, в силу которого одна сторона обязуется продать другой стороне вещь (ст. 1679 ч. 1 т. Х). Доктрина определяла этот договор как предварительный договор о заключении в будущем другого договора. Считалось, что договор запродажи возник в результате невозможности совершить куплю-продажу недвижимости вследствие запрещений, которые будут сняты в будущем. Существенными условиями запродажи являлись продаваемое недвижимое имущество, цена недвижимости и срок, в который стороны обязывались заключить основной договор (ст. 1679, 1682 ч. 1 т. Х). Только договор запродажи недвижимого имущества мог быть обеспечен задатком, условие о котором либо содержалось в договоре, либо в особом акте - задаточной расписке (ст. 1685 ч. 1 т. Х). Если стороны в установленный запродажей срок, а если срок не был установлен, в течение года с момента выдачи расписки не заключат договора купли-продажи, то в течение ещё года стороны вправе применить последствия обеспечения запродажи задатком. Если невозможность заключения договора купли-продажи насту-
пает по вине продавца, то продавец обязуется возвратить полученный от покупателя задаток в двойном размере. Если договор не был заключен по вине покупателя, то покупатель не вправе требовать от продавца переданный ему задаток.
Таким образом, дореволюционные юристы заложили основной фундамент системы недвижимых вещей, системообразующая функция в которой была отведена земельному участку. Жилая недвижимость не выделялась в какую-либо особую категорию. Купля-продажа недвижимости по сравнению с движимыми вещами подчинялась особым правилам. Процедура укрепления прав на недвижимость имела огромное значение и выступала прообразом современной системы регистрации прав на недвижимое имущество. При этом государство «сопровождало» процесс заключения и исполнения договора на всех стадиях, убеждаясь в законности не только условий сделки, но и реальности исполнения.
Прообраз договора купли-продажи жилой недвижимости был, по сути, договором купли-продажи имения, так как иные строения, используемые для проживания (крестьянские избы и т. д.), рассматривались как движимое имущество, вследствие воздвижения на чужом земельном участке.
Декретом Второго Всероссийского съезда Советов от 27 октября 1917 г. «О земле» [20] помещичья собственность на землю была отменена немедленно без всякого выкупа. Помещичьи имения, равно как все земли удельные, монастырские, церковные, со всем их живым и мертвым инвентарем, усадебными постройками и всеми принадлежностями, переходят в распоряжение Волостных Земельных Комитетов и Уездных Советов Крестьянских Депутатов впредь до разрешения Учредительным собранием вопроса о земле. С указанного нормативного акта начался советский период истории купли-продажи жилой недвижимости.
Далее Декретом ВЦИК от 14 декабря
1917 г. «О запрещении сделок с недвижимостью» [21] с 18 декабря 1917 г., ввиду предстоящего обобществления городской земли, приостанавливались какие бы то ни было сделки по продаже, покупке, залогу и т. п. всех недвижимостей и земель в городах.
Названными выше актами был полностью исключен из гражданского правового оборота главный элемент системы недвижимого имущества - земельный участок. Строения ещё некоторое время относились к недвижимому имущества и были оборотоспособны. Декретом ВЦИК от 20 августа
1918 г. «Об отмене частной собственности на недвижимость в городах» [22] право частной собственности упразднялось лишь на строе -ния определенной стоимости или доходности, расположенные в городах с населением более 30 тыс. человек.
ГК РСФСР 1922 г. окончательно отказался от деления вещей по признаку движимости. В соответствии со ст. 21 Кодекса с отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено. Надо заметить, что отказ от деления имущества на движимое и недвижимое как результат советского правотворчества стал закономерным концом в развитии системы недвижимого имущества, так как уничтожение системообразующего элемента, коим являлся земельный участок, неизбежно приводит к распаду всей системы.
Юристы использовали иные критерии классификации вещей: известную в античности формулу потребляемости, бухгалтерские определения основных и оборотных фондов и т. д. [23].
Отсутствие понятия «недвижимое имущество» не означало отсутствие оборота таких объектов. Даже при отсутствии права собственности на земельные участки для строений был создан особый правовой режим, близкий к режиму недвижимости. Использовались только другие слова «жилой дом (часть дома), квартира в многоквартирном доме жилищного строительного коллектива индивидуальных застройщиков».
ГК РСФСР 1922 г. на первое место вывел договор имущественного найма, купля-продажа занимала вторую позицию в системе гражданско-правовых договоров. Договор купли-продажи был сформулирован по консенсуальной модели, институт запродажи сохранялся в отношении строений.
Согласно ст. 21 ГК РСФСР земля являлась достоянием государства и не могла быть предметом частного оборота. Владение землею допускалось только на правах пользова-
ния. Предметом частной собственности могли быть немуниципализированные строения (ст. 54).
ГК РСФСР сохранил право застройки. Договоры о предоставлении городских участков под застройку заключались коммунальными отделами с кооперативными объединениями или иными юридическими лицами, а равно с отдельными гражданами на срок до 49 лет для каменных и до 20 лет для прочих строений (ст. 71). Такой договор, под страхом недействительности, должен был быть совершён в нотариальном порядке. В соответствии со ст. 73 в договоре о праве застройки обязательно указывалось: а) наименование договаривающихся сторон; б) срок действия договора; в) точное определение сдаваемого под застройку участка; г) размер в золотых рублях и сроки взноса арендной платы; д) характер и размер строений, которые застройщики обязуются возвести; е) срок приступа к постройке; ж) срок окончания постройки; з) условия поддержания строений в исправном виде; и) условия страхования строений и восстановления их в случае гибели; к) неустойки на случай просрочки и иных нарушений договора застройщиком. Срок приступа к постройке устанавливался не более одного года со дня заключения договора. Право застройки могло быть отчуждено или обременено залогом. Договоры об отчуждении и залоге права застройки, под страхом недействительности, должны быть совершены в нотариальном порядке с последующей регистрацией в коммунальном отделе (ст. 79).
При переходе права застройки в порядке, а равно при прекращении права застройки за истечением срока договора все строения должны быть сданы застройщиком в исправном состоянии коммунальному отделу, который уплачивает застройщику стоимость построек к моменту сдачи их с зачётом причитающихся коммунальному отделу долгов. Стоимость построек устанавливается оценочной комиссией в составе представителей коммунального отдела и рабоче-крестьянской инспекции. В случае несогласия с оценкой комиссии застройщику предоставляется право обжалования в народный суд.
По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать имущество в собственность другой стороне (поку-
пателю), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить условленную цену (ст. 180).
Немуниципализированные жилые строения могут быть предметом купли-продажи с тем, чтобы: 1) в результате её в руках покупателя, его супруга и несовершеннолетних детей не оказалось двух или более владений; 2) чтобы от имени продавца, его супруга и несовершеннолетних детей совершалось отчуждение не более одного владения в течение 3-х лет. Владением признается дом с примыкающими к нему жилыми и служебными дворовыми постройками (ст. 182).
Договор признается заключённым, когда стороны выразили друг другу - в подлежащих случаях в требуемой законом форме -согласие по всем существенным его пунктам. Существенными, во всяком случае, признаются предмет договора, цена, срок, а также все те пункты, относительно коих по предварительному заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Когда законом установлено обязательное совершение или засвидетельствование договора в нотариальном органе, договор, поскольку в законе не установлено иное, считается заключённым со времени его совершения или засвидетельствования в нотариальном порядке (ст. 130).
Купля-продажа строений и права застройки должна, под страхом недействительности, быть совершена в нотариальном порядке с последующей регистрацией в подлежащем коммунальном отделе (ст. 185).
Требование по поводу недостатков (ст. 198) может быть предъявлено покупателем, поскольку договором не установлены более продолжительные сроки, только в течение одного года относительно строений.
В ГК РСФСР 1964 г. содержались нормы, выделявшие право собственности на такого рода вещи и совершение сделок с ними в отдельные правовые институты (личная собственность на жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи). Согласно ст. 105 в личной собственности граждан мог находиться жилой дом (или его часть), но только один.
У совместно проживающих супругов и их несовершеннолетних детей может быть только один жилой дом (или часть его), при-
надлежащий на праве личной собственности одному из них или находящийся в их общей собственности.
Право собственности одного или нескольких граждан из числа указанных в части второй настоящей статьи на часть дома не лишает остальных из этих граждан права иметь в собственности другую часть (части) этого же дома. Однако в многоквартирном доме жилищно-строительного коллектива индивидуальных застройщиков совместно проживающие супруги и их несовершеннолетние дети могут иметь только одну квартиру.
Право личной собственности на дом было ограничено также размерами жилого дома и его части (частей).
Если в личной собственности гражданина или у совместно проживающих супругов и их несовершеннолетних детей окажется по основаниям, допускаемым законом, более одного жилого дома, собственник вправе по своему выбору оставить в своей собственности любой из этих домов. Другой дом (дома) должен быть собственником в течение одного года продан, подарен или отчужден иным способом.
Годичный срок для добровольного отчуждения собственником дома (домов) исчисляется со дня возникновения права собственности на второй дом (дома).
Если собственник не произведёт в течение одного года отчуждение дома в любой форме, этот дом по решению исполнительного комитета районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов подлежит принудительной продаже в порядке, установленном Гражданским процессуальным кодексом РСФСР для исполнения судебных решений. Вырученные от продажи суммы после возмещения расходов, связанных с осуществлением принудительной продажи, передаются бывшему собственнику дома. Данные правила применялись и в других случаях, когда личная собственность граждан превышала установленные ограничения.
Глава 21 ГК 1964 г. была посвящена купле-продаже, одной из разновидностей которой был назван договор купли-продажи жилого дома.
По договору купли-продажи продавец обязуется передать имущество в собствен-
ность покупателю, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (ст. 237).
Жилой дом (или часть его), находящийся в личной собственности гражданина или у совместно проживающих супругов и их несовершеннолетних детей, может быть предметом купли-продажи с соблюдением правил статьи 106 настоящего Кодекса, а также при условии, чтобы собственником не продавалось более одного дома (или части одного дома) в течение трёх лет, кроме случая продажи, предусмотренного статьей 107 настоящего Кодекса (ст. 238).
Договор купли-продажи жилого дома (части дома), находящегося в городе, рабочем, курортном или дачном поселке, должен быть нотариально удостоверен, если хотя бы одной из сторон является гражданин, и зарегистрирован в исполнительном комитете районного, городского Совета народных депутатов.
Договор купли-продажи жилого дома (части дома), находящегося в сельском населённом пункте, должен быть совершён в письменной форме и зарегистрирован в исполнительном комитете сельского Совета народных депутатов.
Правила настоящей статьи применяются также к договорам купли-продажи дач. Несоблюдение правил настоящей статьи влечет недействительность договора.
При заключении договора продавец обязан предупредить покупателя о всех правах третьих лиц на продаваемую вещь (правах нанимателя, праве залога, пожизненного пользования и т. п.). Неисполнение этого правила дает покупателю права требовать уменьшения цены либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 241).
ГК среди разновидностей договора купли-продажи называл также куплю-продажу жилого дома с условием пожизненного содержания продавца.
По договору купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, являющегося лицом нетрудоспособным по возрасту или состоянию здоровья, продавец передает в собственность покупателя жилой дом или часть его, а покупатель обязуется в уплату покупной цены предоставлять продавцу до конца его жизни материальное
обеспечение в натуре - в виде жилища, питания, ухода, в необходимой помощи.
Покупатель по договору купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца при случайной гибели дома несёт обязанности, принятые им на себя по этому договору. Отчуждение дома покупателем при жизни продавца не допускается.
Таким образом, несмотря на отсутствие в законодательстве советского периода термина «недвижимое имущество», оборот домов (их частей), дач, кооперативных квартир осуществлялся, правда, с существенными ограничениями. Купля-продажа указанных вещей подчинялась особым правилам, связанным с формой сделки, сроками предъявления требований о недостатках и др.
Советский законодатель изменил правовой режим земельных участков и строений. Во-первых, юридическая связь строений с землей была ликвидирована, правовое регулирование строений носило частноправовой характер, хотя и с существенными ограничениями, в то время как правовой режим земельного участка подчинялся исключительно публично-правовому регулированию.
Во-вторых, был установлен формальный приоритет правового статуса строения по отношению к земельному участку, за некоторыми исключениями. Ст. 139 ГК РСФСР определяла главную вещь и принадлежность: принадлежностью считалась вещь, назначенная служить главной вещи и связанная с ней общим хозяйственным назначением. Принадлежность следует судьбе главной вещи, если законом или договором не предусмотрено иное. Далее ЗК РСФСР (принят в 1970 г.) предусматривал, что если земельный участок не является средством труда (т. е. не относится к сельскохозяйственным землям, землям 1-й категории по классификации ЗК РСФСР), то при переходе прав на строение к собственнику строения переходит право на земельный участок, занятый этим строением (ст. 88 ЗК РСФСР). В то же время, если земля была средством труда (земли сельскохозяйственного назначения), то земельный участок являлся главной вещью, хотя и условно, так как находился в собственности государства, в результате право пользования не переходило к собственнику строения, расположенного в сельской местности, до переезда собственника
строения на постоянное место жительство в сельскую местность (ст. 37 ЗК РСФСР).
В-третьих, простое юридическое изъятие из состава объектов вещных прав земельного участка невозможно и советский законодатель это понял. Вещные права на строение физически связаны с правами на земельный участок. В результате родилось право постоянного бессрочного пользования. По мнению И.А. Иконицкой, «отчуждение земельного участка все же происходит по волеизъявлению субъекта земельных прав. Де-юре земельный участок не участвует в сделке по поводу расположенной на нем недвижимости, фактически такая сделка происходит, хотя её предметом является не земля как таковая, а соответствующее право на тот или иной участок» [24].
Думается, что право пользования земельным участком всегда участвовало в сделке купли-продажи строения как своеобразная принадлежность строения, к тому же по полномочиям право постоянного бессрочного пользования мало чем отличалось от собственности.
1. См.: Ключевский В.О. Соч. в 9 т. - Т. 2: Курс русской истории. - Ч. 2. - М.: Мысль, 19S7. -С. 2G3.
2. Победоносцев К.П. Курс гражданского права.
- Ч. 1: Вотчинные права. - М.: Статут, 2GG2. -С. 2G6.
3. Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права.
- Тула: Автограф, 2GG1. - С. 19G.
4. См.: Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. - Тула: Автограф, 2GG1. - С. 19G-191.
5. См.: Синайский В.И. Русское гражданское право. - М.: Статут, 2002. - С. 129.
6. Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права.
- Тула: Автограф, 2001. - С. 130.
7. Кассо Л.А. Русское поземельное право. - М., 1906. - Введение.
8. Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. - С. 129.
9. См.: Кассо Л.А. Здания на чужой земле. - М.: Издание книжного магазина И. К. Голубева под фирмою «Правоведение», 1905. - С. 32.
10. Кассо Л.А. Указ. соч. - С. 34.
11. Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. - С. 142.
12. См.: Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов. - Кн. 2. - С. 13-26.
13. Ельяшевич В.Б. Законы гражданские. Практический и теоретический комментарий. -С. 46.
14. См.: Постановление Кассационного департамента Правительствующего Сената № 54 за 1892 г. // Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов. - Кн. 2. - С. 13.
15. Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. - С. 413.
16. См.: Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. - С. 415.
17. См.: Мейер Д.И. Русское гражданское право: в 2 ч. - По испр. и доп. 8-му изд. 1902. - Ч. 2.
- М., 1997 (Классика российской цивилистики). - С. 64-65.
18. Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. - С. 194.
19. Там же. - С. 420.
20. СУ РСФСР. - 1917. - № 10. - Ст. 154.
21. Там же.
22. СУ РСФСР. - 1918. - № 62. - Ст. 674.
23. Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества // СПС «КонсультантПлюс».
24. Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации. Теория и тенденции развития. -М., 1999. - С. 16.
