Развитие института недвижимости в историческом аспекте Текст научной статьи по специальности «Право»

208

ВЕСТНИК УДМУРТСКОГО УНИВЕРСИТЕТА

УДК 347.214.2 ББК 67404 ВАК: 12.00.03 Н.Ю. Шеметова

РАЗВИТИЕ ИНСТИТУТА НЕДВИЖИМОСТИ В ИСТОРИЧЕСКОМ АСПЕКТЕ

Анализируется эволюция правового регулирования отношений, связанных с недвижимостью, начиная с древневосточных государств, далее к античным и к государствам средневековой Западной Европы, а также в европейском законодательстве Нового (XVII - начала XX в.) и Новейшего времени. Период древневосточных государств рассмотрен с использованием актов права и археологических материалов. Исследованы особенности землевладения на Ближнем Востоке древнего периода, как царского, так и территориального общинного землевладения. Рассмотрен порядок передачи прав на передаваемый земельный участок по договору. В статье исследованы особенности ипотечных отношений по античному законодательству. Изучена эволюция правоотношений собственности на недвижимое имущество в государствах Западной Европы: от античного мира к средневековому, периодов Нового и Новейшего времени. Отдельно рассмотрена эволюция российского законодательства о недвижимом имуществе: от Русской Правды до советской и постсоветской эпохи.

Ключевые слова: землевладения, ном, территориальное общинное землевладение, общинный надел (хелек), племена (т. н. колена) в Израиле, Юбилейный год, левиты, ипотека, залог, имущественный найм, виндикация, узуфрукт, почва, плоды, манципация, домостроения, сельские сервитуты, эмвфитевсис, суперфиций, сеньор, вассал, феод (лен), субинфеодация, служба, вотчины, поместья, сделки, секуляризация, родовой выкуп, майорат, залоговое право, мелкопоместные дворяне, родовое имущество, благоприобретенное имущество, заповедные имения, купчая крепость, декрет, национализация, Наркомзем, сельскохозяйственные артели.

Высокая стоимость и огромная социальная роль, которую играет недвижимое имущество в общественной жизни [23], потребовали ее нормативного закрепления на самых ранних этапах существования цивилизации, когда еще не получила развития (или применялась в ограниченном объеме) система имущественных прав. История их развития в доримскую эпоху насчитывает несколько тысячелетий и не может быть списана в архив за ненадобностью как предмет, не имеющий никакой ценности. Если присмотреться к существовавшим тогда юридическим конструкциям, то можно за внешне архаичной оболочкой обнаружить черты ставших хорошо известными впоследствии правовых институтов или хотя бы отдельные их элементы. Сначала рассмотрим древнейшие цивилизации Востока. Юридически все восточное землевладение строилось по двум схемам: более архаичного общинного владения с отрицанием частной собственности на землю, с правом ограниченного пользования ею иными лицами - крупными землевладельцами или теми же общинами [1. С. 154].

Законодательство Древнего Египта

Безусловно, начало правового регулирования земли и связанных с ней объектов относится к эпохе Древнего Египета. Главной чертой египетского землевладения на всем протяжении его развития (в наибольшей степени в эпоху Древнего и Нового Царства, менее выражено - к концу эпохи Древнего Царства, в начале Среднего Царства и практически всю историю Позднего Царства) была формальная принадлежность всей земли фараону и связанному с ним культу [19. С. 32-33]. На практике же существовало несколько видов земельных владений: государственные, храмовые, частные и общинные земли. Распространенная практика передачи государственных земель храмовым хозяйствам и царским вельможам обусловила раннее появление крупных землевладений. В деревне формирование вещных прав на землю шло довольно медленно по причине преобладания общинного землевладения. Однако источники свидетельствуют: уже в период Древнего Царства общинные земли переходят из рук в руки. История Древнего Египта не оставила никаких законодательных памятников, и в распоряжении исследователей только разрозненные памятники письменности, содержащие сведения о земельных отношениях в Древнем Египте.

Одним из наиболее полных традиционно считается текст на стенах гробницы некоего Мечена, правителя номов (области) Нижнего Египта. Данный документ рассматривается нами как наиболее яркая иллюстрация существовавших в Древнем Египте имущественных земельных правоотношений. Его исследование было начато египтологами еще в начале ХХ в. Разумеется, исследование и интерпретация текста производились больше с палеографической (историко-филологической) точки зре-

ния. Юридическая же значимость находки до сих пор оценена мало, хотя именно использованные здесь правовые конструкции представляют для науки наибольшую ценность. Надписи на гробнице Мечена сообщают о его титулах и перечисляют земельные и имущественные приобретения, сделанные во время служебной карьеры и унаследованные. Условно надпись может быть разделена на две части. В первой содержится краткий перечень должностей Мечена, наиболее связанных с его карьерой правителя номов. Вторая часть надписи представляет собой собственно биографию Мечена. В ней снова и наиболее подробно говорится о земельных приобретениях Мечена, причем имеются дословные текстуальные совпадения с первой частью.

В отрывке из первой части надписей говорится, во-первых, о приобретении Меченом большого количества пахотных земель, во-вторых, о наследственной передаче Мечену пахотной земли его матерью Небсент: «Достал он за вознаграждение пахотной земли 200 сот у многих, дано ему пахотной земли 50 сот матерью Nbsnt, когда сделала она распоряжение о доме в том детям, было помещено под них по царской грамоте» [18. С.183]. Во втором отрывке этот текст «разворачивается» более подробно: «Достал он за вознаграждение пахотной земли 200 сот у многих, поставки хлебов 100 ежедневно из заупокойного храма матери детей царских, дом длиной 200 локтей, шириной 200 локтей, построен и оборудован, посажены деревья прекрасные, был вырыт пруд в нем большой весьма, посажены смоковницы и виноград, и было записано об этом в грамоте царской» [18. С. 183-184]. Царская грамота обычно служила для введения в права земельного владения и связанного с ним движимого и недвижимого имущества. Термин «достать за вознаграждение» означает, что «Царская грамота» в данном случае выступает в роли документа, санкционирующего купчую сделку, она выражает волю царя на закрепление за Меченом приобретенного им недвижимого имущества и поставок из заупокойного храма царской матери.

В надписи Мечена исследователи выделяют следующие пункты «Царской грамоты»: 1) указание о приобретении недвижимого имущества путем покупки и поставок из заупокойного храма; 2) инвентарная опись приобретенного недвижимого имущества: 200 сот земли, дом, сад, виноградник, пруд; 3) указание, у кого оно куплено; 4) сообщение о регистрации купчей сделки. Загадочно упоминание среди недвижимого имущества, приобретенного сановником, поставок 100 хлебов ежедневно из заупокойного храма матери царских детей Нимаатхеп. Что любопытно: поставки заупокойного храма царицы упоминаются в тексте среди приобретенного Меченом имущества, то есть включаются в имущественный комплекс. Вероятно, здесь имеет место одно из древнейших обреме-нений недвижимого имущества: что-то вроде римского сервитута с той лишь разницей, что обременение здесь носит характер не просто права ограниченного пользования, но весь имущественный комплекс в целом (пахотная земля, вместе с недвижимым имуществом, находящимся при ней; поставки из заупокойного храма царицы) мог составлять материальную основу, обеспечивающую соблюдение заупокойного культа царицы, (включая и содержание заупокойных жрецов для этой цели) [24. С. 185].

Еще один момент: в тексте сказано, что Мечен купил землю «у многих». В самом документе невозможно найти этому какие-либо объяснения. Исследователи полагают, что «...скорее всего этот термин обозначал какую-то категорию или группу землевладельцев в номах Египта, которые, судя по записи Мечена, не только пользовались, но и владели землей, может быть условно, в том случае, если она была обременена повинностями обслуживания и содержания заупокойного культа царицы Нимаатхеп» [24. С. 186]. Не исключено, что «многие» - это единый коллектив землевладельцев и продавцов, которые не могут самостоятельно распоряжаться своими владениями. В таком случае мы сталкиваемся в записи Мечена с чрезвычайно любопытным явлением коллективной, а может быть, даже территориальной общинной собственности на землю и коллективным или общинным фондом неделимого земельного владения, которое могло быть продано только целиком и с согласия всего коллектива.

Содержание надписи Мечена составляет и дарственный акт на случай смерти. Здесь тоже ключевым моментом является согласие царя в виде «царской грамоты», которая, следовательно, служила документом, вводящим наследников в права владения. На основании этого небольшого отрывка можно заключить, что в Древнем Египте земля могла отчуждаться путем продажи и наследственной передачи, но при формальном согласии царя, выраженном «царской грамотой», которая служила для санкционирования его волей актов отчуждения недвижимого имущества и введения новых владельцев в права владения.

210_Н.Ю. Шеметова_

2014. Т. 24. Вып. 4 ЭКОНОМИКА И ПРАВО

Древний Вавилон

Среди других цивилизаций Востока особо следует выделить Древнюю Вавилонию, оставившую такой классический образец законодательства периода древнейших деспотий, как Законы (Судебник) Хаммурапи. В этот период в Вавилоне существовали различные формы земельной собственности: царские, храмовые, общинные частные земли. Царская земля могла передаваться в пользование издольщикам [27. С. 9-24]. Что же касается общинных земель, то в эпоху Хаммурапи их количество неуклонно сокращалось, уступая место частному землевладению (строительство ирригационных каналов делало излишней совместную обработку земли несколькими семьями). Частные землевладения могли различаться по размерам, но это не формировало различий в их правовом статусе. Земли могли свободно отчуждаться (сдаваться в аренду, продаваться, передаваться по наследству) без каких-либо ограничений в их правовом статусе. В то же время общинники могли менять, сдавать в аренду, закладывать свой земельный участок, а также передавать его по наследству. Однако при выходе из общины все эти полномочия утрачивались.

Независимо от правового статуса землевладения каждый владеющий землей обязан был поддерживать в исправном состоянии оросительные сооружения и нести ответственность за неправильное обращение с ними перед соседями, если последним вследствие такого обращения был причинен ущерб.

В Вавилонии регламентировались и сделки с недвижимым имуществом. Так, требовалась письменная форма для сделок по отчуждению недвижимого имущества (документы запечатывались в двойной конверт из глины в нескольких копиях и обжигались). Имелись и особые требования к отдельным видам сделок с землей: например, при аренде земли арендатор должен был вносить плату в виде 1/3 урожая и возвращать землю обработанной. При аренде на условиях отдачи половины урожая арендодатель обязан был участвовать в обработке поля. Аренда могла быть краткосрочной (на один или на два года) либо долгосрочной (на больший срок), но только в отношении еще не освоенных земель. Допускалась и передача земли в обеспечение выплаты долга (что-то отдаленно напоминающее институт залога).

Земельные владения воинов, пожалованные им в связи с участием в военных походах, не могли отбираться за долги. Кредитор мог отобрать за долги лишь купленные воином дом, сад, земельный надел. Взрослый сын воина становился законным наследником его надела. Если после смерти воина оставался малолетний сын, то вдова получала одну треть надела, чтобы иметь возможность вырастить будущего воина. В случае пленения воина земельный надел за ним сохранялся. Воины, обеспеченные земельным наделом, были обязаны по приказу царя в любое время выступить в поход. Уклоняющийся от этой обязанности подлежал смертной казни, а его надел передавался лицу, выступившему в поход вместо него.

Законодательство Древней Палестины

По нашему мнению, особого интереса исследователя заслуживает история древнепалестинско-го законодательства. Палестина, начиная с III тыс. до н.э., была населена как кочевыми, так и оседлыми земледельческими племенами. Влияние соседних государств, например Египта, содействовало развитию земледельческого хозяйства, торговли и росту торгово-ремесленных городов. Но в Палестине прочно сохранялся баланс между оседлостью одной части племен и продолжающимся кочевничеством другой части [25]. Не случайно Библия утверждает: «Твои слуги - сторожа мелкого скота: это наше занятие, как оно было у наших отцов» [4]. В библейских текстах фигурируют кочевые племена хабири, кенитов, вениаминитов (буквально: «дети юга»).

Постепенно оседлые земледельческие племена все более укреплялись в Палестине. Земельные участки распределялись между общинниками по жребию еще в VIII в. до н.э. В Библии говорится, что земли, принадлежавшие всему роду, не могли выходить за пределы рода и могли передаваться лишь полноправным членам той же родовой группы. Но постепенно общинное землепользование начинает распадаться. В общинах появляется аристократия, которая обогащается благодаря захвату земель у соседних племен. Так, в Библии говорится о том, что израильтяне, завоевав Ханаан, навеки завладели землями хананеев.

Слово, обозначавшее общинный надел (хелек), начинает применяться для обозначения участка, который можно купить за «серебро», то есть за деньги. В Библии рассказывается о том, что Авраам

купил за 400 шекелей серебра «поле и пещеру, которая на нем, и все деревья, которые на поле» [5]. Текст этого рассказа, возможно, воспроизводит форму договора на продажу земельного участка. Частное землевладение в эпоху образования древнееврейских царств становится настолько прочным, что даже цари вынуждены покупать земли у частных лиц для постройки города. Когда однажды царь Ахаз попытался конфисковать землю у некоего Набота, то этот поступок царя был признан преступлением, вызвавшим гнев бога Яхве [7; 26]. Правда, уже в следующих книгах Библии в качестве неотъемлемого права царя указывается, что он может захватывать общинные земли: «И самые лучшие поля ваши, и виноградники ваши, и масличные рощи ваши возьмет и раздаст слугам своим» [8].

Очевидно, как и в других странах, в древней Палестине цари раздавали земли аристократам, воинам и чиновникам. Первый израильский царь Саул раздает «поля и виноградники и ставит их начальниками над 1000 и 100» [9]. Однако типичного для государств Древнего Востока всеобъемлющего права собственности царя на землю в Израиле не существовало. Несмотря на развитость царского, а позднее жреческого землевладения царско-храмовый сектор экономики не охватывал всю площадь древнееврейских государств, о чем свидетельствует инцидент, описанный в «Третьей Книге Царств». Житель северного царства Навуфей имел виноградник по соседству с дворцом царя Ахава (IX в. до н.э.) в Самарии. Царь, пожелавший расширить свой сад, предложил Навуфею, что купить его виноградник за серебро или обменять на другой. Однако Навуфей отверг предложение царя, указав: «Упаси меня Яхве, чтоб я отдал тебе наследство отцов моих» [10].

К началу I тыс. до н.э. в иудейско-израильском обществе отношения собственности на землю в основном сформировались. Библейское право исходит из того, что «обетованная земля» принадлежит Богу, который дал ее своему народу: «Землю не должно продавать навсегда, ибо Моя земля; Вы пришельцы и поселенцы у Меня, по всей земле владения Вашего дозволяйте выкуп земли» [11], она была разделена между израильскими племенами («коленами»), а внутри племен - между родами, поэтому земля вне царско-храмового сектора находилась в собственности рода и была, как правило, неотчуждаемой.

Ветхозаветные законы предписывают, что если у человека нет прямых наследников - сыновей, в крайнем случае - дочерей, братьев отца, то «отдайте надел его близкому родственнику из рода его, чтоб он наследовал его», дабы земельная собственность не выходила за пределы рода [12]. Однако земля могла перераспределяться внутри рода, что в условиях дробления ее на наделы, находившиеся во владении отдельных семей, и преобладания родовой знати неизбежно вело к концентрации земли внутри рода. Библия учит: «Если брат твой обеднеет и продаст от владения своего, то придет близкий его родственник и выкупит проданное братом его; если же некому за него выкупить, но сам он будет иметь достаток и найдет, сколько нужно на выкуп, то пусть он расчислит годы продажи своей и возвратит остальное тому, кому он продал, и вступит опять во владение свое, если же не найдет рука его, сколько нужно возвратить ему, то проданное им останется в руках покупщика до Юбилейного года, а в Юбилейный год отойдет оно, и он опять вступит во владение свое» [13]. Таким образом, земля могла «продаваться» и на сторону, но после известного срока, в так называемый Юбилейный год, который наступал через каждые 7 лет, подлежала возврату в первоначальный род.

Особо регламентировалась продажа жилых домов в городах. Так, если отчуждался дом в городе, огражденном стеной, то можно было его выкупить до истечения года от его продажи. Если же он не будет выкуплен в этот срок, то дом навсегда остается у купившего его «в роды его», и в Юбилейный год он к прежнему владельцу не возвращается. Это правило не распространялось на дома в селениях, вокруг которых нет стены: «Должно считать их наравне с полем земли» [14]. Их всегда можно было выкупать, в Юбилейный год они возвращались к прежнему владельцу.

Некоторые особенности были характерны для распоряжения недвижимым имуществом во владениях так называемых левитов, одного из израильских колен, избранного Моисеем для служения в Скинии и религиозного воспитания народа (подробнее об этом см.: [3; 22]). Древнееврейское законодательство установило множество изъятий, в том числе имущественного характера, для представителей племени левитов. Недвижимость в городах левитов и даже целые их поселения, независимо от наличия перед ними стены, проданные третьим лицам, можно было выкупить в любое время. Но даже невыкупленные дома все равно возвращались к левитам в Юбилейный (т. е. седьмой) год. В отношении же земель вокруг левитских городов правила были еще более жесткими: «Полей вокруг городов их продавать нельзя, потому что это вечное владение их» [15].

2014. Т. 24. Вып. 4 ЭКОНОМИКА И ПРАВО

Наряду с этими существовали и другие земли: пустоши, не захваченные ранее отдельными родами, становившиеся по мере их захвата собственностью отдельных частных лиц. Эти земли можно было продавать, покупать, дарить и пользоваться ими по усмотрению собственника. Законы о родовой земле не ставили непреодолимой преграды обезземеливанию мелких землевладельцев: во-первых, они не препятствовали купле-продаже земли внутри рода и такая операция не попадала под действие законов об Юбилейном годе, во-вторых, срок от одного Юбилейного года до другого был достаточно велик, чтобы землевладелец, вынужденный продать свою землю, разорился окончательно и не имел бы возможности восстановить свое хозяйство. Тем не менее преобладающими в Палестине на протяжении тысячелетий оставались мелкие и средние крестьянские хозяйства. Крупные, безусловно, тоже существовали, но, судя по тому, какой оттенок исключительности придает им Библия (например, упоминается хозяйство некоего Набала, в котором было «три тысячи овец и тысяча коз» [16]), можно заключить, что в отличие от того же Египта в Израиле крупная частная сельскохозяйственная собственность в силу причин исторического, религиозного порядка большого распространения не получила.

Суммируя все вышеизложенное, можно заключить, что ветхозаветное древнееврейское законодательство содержало ряд специфических норм о земле и связанных с ней объектах. Как и остальное ветхозаветное законодательство, они носили не только юридический, но и религиозный характер. Кроме того, на правовую систему Израиля оказали сильнейшее влияние и многочисленные его завоеватели, предписаниям которых он должен был следовать. Наибольший след в израильском законодательстве более поздней эпохи оставил Рим. Поэтому не случайно в письменных памятниках новозаветной эпохи ярче всего проявляется влияние, главным образом, не израильского, а именно римского законодательства. Так, арамейский контракт 134 г. до н.э. из окрестностей Мертвого моря представляет собой типичный договор о продаже дома, максимально приближенный уже к канонам современной цивилистики [2. С. 202-213].

Как и в современных договорах на продажу дома, арамейский контракт содержит индивидуальные характеристики дома («дом открывается на север во внутренность моего двора»), цена договора («8 зуз, равных двум села» [села - единица измерения в Древнем Израиле]), оговорены принадлежности к строению («содержащиеся в нем камни, бревна и кирпичи»). Любопытно, что в контракте содержатся некоторые традиционные для римского права институты. К ним, в частности, относится отказ продавца от виндикации имущества («Ты, Элеазар, свободен от нынешнего дня и навеки»). Отдельного интереса заслуживает и согласие супруги продавца на продажу дома («И я Шалом, дочь Шимона, не имею возражений против продажи этого дома»), оно следует предписаниям Мишны, согласно которой имущество мужа является предусмотренной брачным контрактом гарантией имущества или приданого жены. Разумеется, что никто не будет покупать собственность женатого человека без формального отказа жены последнего от ее прав на продаваемую собственность (буквально: «... слов (возражений) нет у меня», причем термин «слово» в древнееврейском законодательстве использовался и для обозначения судебной тяжбы.

Особого рассмотрения заслуживает форма договора. Так, в нем предусмотрено, что: «Документ этот простой, и подписали его внутри Хадар сын за себя, Шалом, дочь Симеона за себя, Элеазар, сын, за себя, Шимеон, сын Йохосефа, свидетель, Йехуда, сын Йехуды, свидетель» [2. С. 202-213]. В Библии упоминаются различные купчие документы, к примеру, в книге пророка Иеремии сказано: «И взял я купчую запись как запечатанную по закону и уставу, так и открытую и отдал эту купчую запись Варуху, сыну Нирии...» [6]. Отличие запечатанного («перевязанного») документа от простого («распростертого») заключается в том, что в первом случае во избежание последующей фальсификации документа при его заполнении, после того как подписаны одна, две, три строки текста, заполненная часть документа загибается, на оборотной стороне свидетели последовательно ставят свои подписи, а места сгиба прошиваются; во втором же случае документ остается открытым и подписи свидетелей ставятся на лицевой стороне документа. Такие формы документов восходят к юридической практике, установившейся уже в VI в. до н.э. Налицо, таким образом, смешение древнеримских юридических конструкций с традиционным древнееврейским законодательством.

Очевидно, что древневосточное законодательство прошло длительный путь развития: от простой записи казусов оно эволюционировало к подробным конструкциям договоров; от подробной регламентации как правового статуса объектов недвижимости, так и сделок с ними. Рассматривая проблемы их правового статуса, нельзя не прийти к выводу, что недвижимость как имущественный

объект на Древнем Востоке так или иначе была связана с правом собственности государства на землю и связанные с ней объекты, а также особой ролью общины как пользователя (в ряде государств -собственника) земли. В связи с этим можно констатировать, что недвижимость как объект вещных и обязательственных правоотношений является отражением экономических отношений в обществе в их наиболее яркой, концентрированной форме, а уровень регламентации её статуса свидетельствует о цивилизованности общества и, главное, о мере свободы личности, признаваемой государством.

Древнегреческое законодательство

Среди государств древнего мира в наибольшей степени права и свободы личности были регламентированы в античном мире, именно там исследуемый нами институт приобрел наиболее завершенную на тот момент форму. В Древней Греции (в данном случае следует оговориться, что мы рассматриваем Афинское государство: его законодательство было наиболее разработанным ) собственность могла быть совместной (государственной, храмовой, общественной) и частной [27. С. 59-78]. Последняя признавалась производной от государственной. Показателен в этом смысле тот факт, что крупные собственники облагались повинностями в пользу государства (так называемые литургии).

После реформ Солона и Клисфена удельный вес земли, находившейся в частной собственности, резко увеличился. Однако этот правовой институт не достиг в Греции такого развития, как в Древнем Риме. Развитие института частной собственности на недвижимые объекты осложняли сохранявшиеся элементы родового землевладения: земля по-прежнему предоставлялась в надел по жребию (так называемые клеры). Следует отметить, что афинскому законодателю уже были известны права на чужие вещи. Так, что-то отдаленно напоминающее римский сервитут представляло собой право домовладельца, который не обнаруживал воду на принадлежащем ему участке земли, после прорытия колодца глубиной не менее 20 метров, на пользование водой у соседа 2 раза в день и в определенном количестве.

Особое значение в древнегреческой истории имел залог земли - ипотека. Именно из Афин этот правовой институт берет свое начало: впервые его ввел архонт Солон в IV в. до н. э. В 594 г. до н.э. Солон осуществил свою знаменитую реформу: отменил поземельные налоги, ввел свободу завещания. Каждый собственник получил право распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Первоначально в Афинах залогом подобного вида обязательств была личность должника, которому при невозможности заплатить долг грозило рабство [21]. Для перевода личной ответственности в имущественную Солон предложил ставить на имении должника (на пограничной меже) столб с надписью (греч. hipotetheca - подставка, подпорка), что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. При ипотеке заложенная земля оставалась во владении и пользовании должника, лишенного права распоряжаться ею. При неисполнении должником обязательства земля переходила к кредитору.

Таким образом, в рассматриваемый период сформировалось конструктивное ядро классического института ипотеки, известного и более позднему законодательству, включая новейшее. Любопытно, что римский законодатель заимствовал конструкцию ипотеки как более совершенную форму залога. В афинском праве законодательно регламентировался и ряд договоров, так или иначе применимых к объектам недвижимого имущества, причем не только к земле, всегда составлявшей особый предмет для нормативного закрепления, но и к иным объектам, например домам. Законодательству Афин были известны договоры купли-продажи и имущественного найма, в том числе недвижимого имущества. Последний получил наибольшее распространение среди метеков, не имевших права или имевших ограниченное право приобретения домов.

Законодательство Древнего Рима

Дальнейший ход развития вещных прав на недвижимость, и в особенности права собственности на землю, тесно связан с развитием частноправовых институтов и представляет собой расширение объема прав частного лица по отношению к государству. Ярчайшим примером тому явился Древний Рим, оставивший после себя исключительные по своей разработанности институты частного права, в первую очередь институт собственности. В римском праве применялось деление вещей на движимые и недвижимые. Так, согласно Законам XII Таблиц срок давностного владения в отношении земельного участков устанавливался в два года, в отношении же других вещей - в один год [17]. Лю-

2014. Т. 24. Вып. 4 ЭКОНОМИКА И ПРАВО

бопытно, что в более позднем пересказе этой нормы в Институциях Гая используется более абстрактная формулировка: «По Законам XII Таблиц срок давности для вещей движимых - годовой; для недвижимых - двухгодичный». В сохранившемся тексте XII Таблиц термин «недвижимость» не встречается ни разу, вероятно, он появился в юридическом обиходе Рима в более поздний период. При этом сам факт наличия его в римском законодательстве представляется нам бесспорным по следующим причинам.

Из сохранившихся источников о недвижимом имуществе речь идет в уже упоминавшихся Институциях Гая, в них автор опирался на существовавшие в тот момент законодательство и практику его применения; маловероятно, чтобы в учебнике, предназначенном в первую очередь для практического использования, автор руководствовался бы лишь своими собственными субъективными суждениями. Кроме того, в Своде Юстиниана в Книге шестой, говоря о виндикации вещи, Ульпиан упоминает специальный вещный иск об истребовании отдельных вещей (actio in rem), который «имеет место в отношении всех движимых вещей... и вещей, которые соединены с почвой». В Книге седьмой тот же Ульпиан пишет: «В силу легата может быть предоставлен узуфрукт на недвижимое имущество (res soli) или на движимую вещь...» [17. С. 457]. Дальнейшее рассмотрение этих источников позволяет предположить, что недвижимость не только как юридическая категория получила в Древнем Риме распространение (в законодательстве, в практике его применения, в научных источниках и в правовом обиходе в целом), но и представляла собой развитый правовой институт, включавший в себя правила, касавшиеся порядка отчуждения земельных участков, расположенных на них зданий, разнообразных обременений недвижимого имущества, определения юридической судьбы вещей, так или иначе связанных с землей.

Не давая абстрактного определения недвижимостей, римский законодатель формулирует основные критерии отнесения к ним того или иного имущества. Среди них и уже упоминавшееся нами ульпианово правило из Свода Юстиниана («...все, что связано с почвой»); суждение Гая о виндикации плодов с участка («Плоды, соединенные с вещью (fructus pendentes) рассматриваются как часть участка...»); нетривиальная формулировка Цельса («Почва является частью строений...») [17. С. 217375]. Многие из норм затрагивают оборот недвижимости не напрямую, а через другие институты (например, когда речь идет о виндицировании бревен или камней, из которых строится дом). Таким образом, среди сохранившихся до настоящего времени документов нормы, касающиеся недвижимых объектов, занимают одно из ключевых мест.

Среди других категорий вещей древнеримский законодатель относит недвижимое имущество к манципируемым вещам, не изъятым из оборота. Под манципацией понималась специальная процедура оформления сделок по отчуждению имущества, требовавшая обязательного присутствия сторон, пяти свидетелей, весовщика, которые совершали действия, имитирующие продажу при посредстве весов и кусочка меди. Особую роль при этом играли торжественно произносимые формулы определенного содержания. Такой порядок требовалось соблюдать при отчуждении земли в Италии (провинциальные земли были собственностью государства и передавались частным лицам лишь во владение); для домостроений и сельских сервитутов. Владение государственной землей осуществлялось не через посредство манципации, а путем оформления соответствующих государственных распоряжений. Что же касается дорог и храмов, то они не просто принадлежали государству, но и вообще относились к сфере публичного, а не частного права. Такие кардинальные различия в правовом статусе были обусловлены существовавшим в римском праве делением вещей на относящиеся к божественному праву (res sacrae, res riligisae) и человеческому. В свою очередь «те же вещи, что относятся к человеческому праву, являются публичными или частными» [17. С. 126]. Приобрести право собственности на недвижимое имущество можно было также путем уступки права через мнимый судебный спор либо путем приобретения вещи за давностью пользования - узукапио (для недвижимого имущества этот срок составлял 2 года).

Самостоятельной и детально разработанной формой вещных прав на недвижимость был сервитут. Изначально сервитуты появились в сфере земельных отношений и оформлялись обрядом манци-пации. Так, фиксировалось право прохода через участок, прогона скота, проезда с гружеными повозками и т.д. Позднее сервитутные права стали связываться не только с определенным земельным участком, но и с определенным лицом. Помимо вышеупомянутых, со временем появились и такие виды вещных прав на недвижимость как эмвфитевсис и суперфиций. В целом римское право очень подробно регламентировало различные аспекты вещных прав, в том числе прав на землю и связанные с

ней объекты, и сугубо технические. Так, в Законах XII Таблиц предусматривается ряд требований к постройкам (например, по расположению границ земельного участка вокруг здания или границ для установки забора и т.д.), расположению объектов в границах земельного участка (например, деревья высотой более 15 футов обрезались, чтобы тень от них «не причиняла вреда соседнему участку»). Подробно регулировалась процедура передачи поземельных участков, причем законодатель оговаривал, что она несколько отличается от аналогичной процедуры для прочих вещей.

Залоговые отношения в Древнем Риме эволюционировали от сделки fiducia cum creditore, по которой должник передавал кредитору в обеспечение долга право собственности на вещь с условием, что в случае удовлетворения требований кредитора по основному обязательству вещь должна быть передана обратно в собственность должника. По причине отсутствия в этом случае правовых механизмов истребования вещи от кредитора, а в более поздний период — из-за их неспособности защитить интересы надлежащего должника при отчуждении вещи третьему лицу, появилась «переходная» форма залога, так называемый pignus, предполагавший передачу вещи не в собственность, а во владение, причем обязательным условием сделки была обязанность кредитора возвратить вещь надлежаще исполнившему свое обязательство должнику. Однако и в этом случае должник был лишен права пользования заложенной вещью.

Перенесенная на римскую «почву» греческая hipoteka сохраняла за должником и право пользования, и право собственности на заложенное имущество, а главное, в случае неисполнения обязательства кредитор получал не право собственности на саму вещь, а лишь обязательственное право получить удовлетворение в денежной сумме из стоимости заложенного имущества, что позволяло должнику неоднократно закладывать вещь в обеспечение нескольких обязательств. Иногда причиной появления ипотеки считают сложившуюся в Риме практику найма сельскохозяйственных участков. Не вдаваясь во все нюансы регламентации правового статуса недвижимого имущества в римском праве (которые сами по себе представляют предмет для самостоятельного исследования), представляется очевидным не только наличие в нем самой категории «недвижимое имущество», но и разработанность ряда сопутствующих правовых конструкций.

При всем том, что римское право, как и любое другое объективно существующее явление, не было лишено недостатков, его колоссальное значение в формировании впоследствии системы имущественных прав признается очевидным. При этом грандиозное построение римского права не создавалось по определенному плану, но выросло в процессе исторического развития из норм положительного права, действовавших, с одной стороны, в публичном, с другой - в гражданско-правовом обществе. Думается, нельзя не согласиться с В.И. Синайским в том, что главная особенность римского права, предопределившая его исключительную развитость, это то, что в древние времена сакральное право, находившееся в ведении юристов-жрецов, имело большее значение, чем светское право, что объясняется теоретическим построением древнеримской жизни.

Законодательство средневековой Западной Европы о статусе объектов недвижимости

Возникновение первых государств у европейских народов во многом было обусловлено политикой завоевательных войн, которую осуществляло большинство племен, сопредельных с Римской империей. Завоеватели воспринимали не только внешнюю материальную форму римской государственности, но и ее культуру, в том числе право. Рецепция римского права европейскими государствами - факт общеизвестный. В наибольшей степени римское право получило распространение в Германии (в силу причин политического характера), несколько менее во Франции и лишь частично в Англии.

К моменту появления государственности у европейских народов существовала сложившаяся система общинного землевладения (на этом этапе говорить о каких-либо правах в отношении иных недвижимых объектов просто преждевременно: здания и сооружения становятся самостоятельными объектами правовой регламентации у оседлых народов на стадии развития ремесел, торговли, а позднее, и промышленности). Она предполагала собственность общины на все пахотные земли с предоставлением права пользования на нее отдельным семьям; изначально практиковались периодические переделы земель среди участников общины, однако позднее они были прекращены, а земля стала передаваться в пожизненное наследуемое пользование при сохранении права распоряжения землей за общиной. Уже в конце VI в. семейный надел становится отчуждаемым, а в его наследовании участвуют только ближайшие родственники наследодателя. Таким образом, формируется так называемый

2014. Т. 24. Вып. 4 ЭКОНОМИКА И ПРАВО

аллод - земельная собственность, осуществление которой не было связано с какими-либо обремене-ниями личного или служебного характера.

Наряду с собственностью на землю стремительно формировалась система земельных держаний. По сути дела, вся организация средневекового общества, его законодательство во всех его отраслях так или иначе базировались на системе многочисленных и запутанных отношений между сеньором (зачастую, как в Англии, в качестве верховного сеньора выступал сам король) и вассалами, которые, в свою очередь, передавали часть находящейся в их владении земли своим вассалам и т. д. Все это порождало и противоречия юридического характера: в этот период особую роль приобретают местные обычаи и практика местных судов. Отсутствие единых правовых «стандартов» явилось еще одной причиной, по которой средневековая Европа обратилась к римскому праву. Из всех земельных держаний наиболее известны феоды (лены) - дворянские держания земли, имеющие истоком наделение землей дружины, участвовавшей в военных походах. Со временем они несколько видоизменились: простая передача земли в собственность уступает место условному пожизненному, а затем и наследственному держанию, получаемому за службу, главным образом военную. Держатель феода (вассал) получал право владения и пользования земельным участком, право на передачу его по наследству, ограниченное право распоряжения участком: первоначально отчуждение без согласия сеньора исключалось, позднее оно было разрешено, но с сохранением за сеньором права выкупа участка от приобретателя, а также с обязательной выплатой покупателем пошлины. Для передачи феода в держание третьему лицу (субинфеодации), а также для частичного отчуждения земли согласие сеньора было обязательным.

Помимо дворянских феодов, существовали также и земельные держания свободных крестьян на основе аренды (в Германии), наследственного землевладения с условием выплаты платежей, но без личной зависимости (сокаж - в Англии, цензив - во Франции). В Англии в этот период появился институт доверительной собственности (траста) - передачи имущества в собственность другому лицу с обязательством использования его в интересах предыдущего собственника. Он сохраняет свою значимость и по сей день и является одним из примеров, наглядно демонстрирующих глубинные концептуальные различия между континентальной и англо-саксонской системами права. При том, что формально траст не может быть отнесен к условному держанию (по крайней мере, в силу традиций англосаксонского права), в части прав предыдущего собственника он был бы схож по правовой природе с римским сервитутом, если бы не ключевое правило римского права: «Servitus in faciendo cousistere non potest » («Сервитут не может состоять в совершении положительных действий»).

Европейское законодательство (XVII - начало XX в.) о статусе и особенностях оборота недвижимого имущества

В европейском законодательстве в этот период происходят разнообразные процессы, связанные с отмиранием средневековых институтов и формированием системы ориентированных на свободный хозяйственный оборот вещно-правовых институтов. В то же время экономические отношения потребовали их унификации и детальной проработки с точки зрения защиты интересов управомоченных лиц (собственников, титульных владельцев и др.), их документального оформления.

Французское законодательство рассматриваемого периода связано прежде всего с Гражданским Кодексом, более известным как Кодекс Наполеона. Имевшие место ранее попытки революционного законодателя кодифицировать гражданское законодательство успеха не имели; а ранее действовавшее (дореволюционное) законодательство было отменено. Гражданский Кодекс вобрал в себя положения обычного права, юридическую доктрину, основные институты римского права. Отменив дореволюционное деление вещей на родовые и благоприобретенные, Кодекс предложил взамен две категории имуществ: движимые и недвижимые, тем самым заложив основы наиболее распространенного в современных кодификациях континентального типа деления вещей. В тексте Кодекса вопросам регламентации прав на недвижимость отведено огромное место.

Еще одним новшеством Кодекса Наполеона следует признать предложенную им конструкцию права собственности, которое прежде понималось как условное, расщепленное, родовое держание, мало чем отличавшееся от других вещных прав. Согласно Кодексу право собственности становится среди них центральным и формулируется как «абсолютное, ничем, кроме закона не ограниченное право» (ст.544) [28. С. 169-246]. Гражданским Кодексом впервые в Новое время было дано определение земельной собственности: «...Собственность на то, что находится сверху, и то, что снизу» (т. е.

природные богатства в недрах земли автоматически становились собственностью владельца участка). Это положение, не отвечавшее фискальным интересам государства, было отменено в 1810 г. ст. 5 и 6 Закона о рудниках и каменоломнях [28. С.245]. По этому закону использование недр допускалось только на основании акта о концессии, рассматриваемого в Государственном Совете. Позднее в Кодекс неоднократно вносились изменения, ограничивающие свободу распоряжения недвижимостями в общественных интересах. Так, в ХХ в. были предусмотрены ограничения для собственников земельных участков в связи с проведением линий электропередачи и т.д. В 20-е гг. появились и ограничения для промышленной недвижимости (лица, сдающие помещения в аренду торгово-промышленным предприятиям, не могли отказать добросовестному арендатору в продлении договора и т.д.).

Германское законодательство рассматриваемого периода оказало огромное влияние на правовую систему европейских государств (кроме Англии): неслучайно она называется романо-германской. Германское Гражданское Уложение определяет недвижимость как земельный участок и «пространство, находящееся над поверхностью, так и недра земли, расположенные под нею» [28. С. 290-291] и движимые вещи, если они «так будут соединены с поземельным участком, что станут существенной составной частью этого участка». Право собственности на участок не распространялось на полезные ископаемые, имеющие государственное значение (уголь, соль, металл и т.д.). Уложение предусмотрело ряд обременений собственника, вызванных развитием промышленного производства (обязанность не препятствовать проникновению газов, паров, дыма, копоти, шума и т.д., если эти воздействия не стесняют его или стесняют в незначительной степени. В то же время впервые установлены превентивные (предупредительные) меры по возведению на соседних участках таких сооружений, которые «достоверно могли бы иметь недопустимое воздействие на участок».

Германский законодатель предъявляет дополнительные требования к передаче недвижимого имущества: если для движимостей ключевую правоустанавливающую роль играет сам факт передачи вещи (здесь вслед за римским законодателем Уложение исключает возможность возврата вещи добросовестным приобретателем, если вещь вышла из обладания собственника по его воле), то для отчуждения недвижимости требуется публичный акт - запись в Поземельной Книге.

В Англии, начиная со второй половины XVII в., произошли существенные изменения в сфере земельных отношений. Так, парламентским Актом от 1646 г. были упразднены различные земельные держания (оммаж, файфы, рельефы и т.д.). Все они превратились в так называемый сокаж - свободное от каких-либо дополнительных условий земельное держание, максимально возможно приближенное к институту собственности. Земля, таким образом, превратилась в товар, который мог отчуждаться без прежних ограничений феодально-ленного характера. Англия в рассматриваемый период выделялась среди других государств Европы в части нормативной базы (она сохраняет свою специфичность и по настоящее время).

Еще в средние века сформировалось, а в эту эпоху приобрело законченную форму деление вещей на реальные (real property - реальная собственность) и персональные (personal property - личная собственность). Возникновение реальных прав было связано со специфической формой защиты - реальными исками, а также с необходимостью соблюдения большего числа формальностей при отчуждении реальных вещей. Кроме того, определенное влияние на статус земельных и связанных с ними объектов оказал тот факт, что английское законодательство традиционно относит к праву собственности все вещные права за некоторыми изъятиями (этим, вероятно, обусловлено существование и уже упоминавшейся доверительной собственности (траста)). Полагаем, что расширительное понимание английским правом института собственности отчасти может быть объяснено формальной принадлежностью Короне всей земли в государстве: английская property суть не одно и то же с институтом собственности в континентальной системе права, она, скорее, характеризует присвоенность тех или иных благ определенному лицу (классический пример в этом смысле: intellectual property, которая, как известно, к классической собственности имеет лишь отдаленное отношение). В числе одной из предпосылок такой своеобразной конструкции вещных прав можно назвать и специфический подход к праву собственности вообще, а к праву собственности на недвижимые объекты в особенности: для английского общего права собственность - категория не только юридическая и экономическая, но и социальная.

2014. Т. 24. Вып. 4 ЭКОНОМИКА И ПРАВО

Российское законодательство о недвижимом имуществе

В Древней Руси недвижимое имущество по правовому статусу относилось в большей степени к публичноправовым, чем к частноправовым объектам. По свидетельству М.Ф. Владимирского - Буданова, «земля есть территория государства, земля же есть объект частного права групп лиц, составляющих государство. Городская община Киева владеет окружающими ее лесами, это все ее территория, но вся она владеет сообща». Нормы (главным образом, обычного права) касались, прежде всего, земли, поскольку строения, насаждения и иные объекты недвижимости по правовому статусу были «слиты» с землей. В более поздний период законодательство сохраняет «отголоски» общегосударственного права на объекты недвижимости. Так, Русская Правда передает князю право наследства всего имущества бездетно умерших [29. С. 70].

Наибольший интерес представляет, безусловно, право частных владельцев на недвижимое имущество. Они нашли свое отражение уже в «Краткой Правде». Так, в первой ее части (Правде Ярослава) в качестве объектов собственности указаны боевой конь, оружие, одежда, то есть движимое имущество. Во второй же части (Правда Ярославовичей) имеются статьи об охране прав на объекты, связанные с землей [29. С. 48]. С развитием законодательства совершенствуется и институт собственности: Пространная Правда расширила перечень возможных нарушений прав собственника: за незаконное пользование чужим имуществом, за порчу межевых знаков [29. С. 69].

В период феодальной раздробленности наступает застой в законодательстве в целом и в регламентации права собственности в частности. В центральной полосе России имущественные отношения по-прежнему регулируются Русской Правдой. Более развитую правовую базу имели только города, занимавшие особое геополитическое и экономическое положение: Новгород и Псков. В памятниках законодательства этих городов уже не просто устанавливаются меры ответственности за нарушение прав владельцев, но и регламентируется их правовой статус. Способы приобретения права собственности, закрепленные в Псковской судной грамоте, значительно отличались от тех, что были закреплены в Русской Правде. Основаниями приобретения права собственности являлись передача по договору, наследование, истечение срока давности владения и другие. Псковская судная грамота выделяла не только право собственности, но и иные вещные права на недвижимость. К ним относились залоговое право и так называемая кормля - временное пользование чужой собственностью, которое устанавливалось для пережившего супруга до его смерти или заключения нового брака. Залог недвижимого имущества был частично схож с современным договором и состоял в передаче залогодержателю документов на недвижимую вещь без перехода ее во владение залогодержателя. Такая форма залога была особенно распространена в Пскове именно в силу особых торговых традиций этого города, но она, несомненно, существовала и в других регионах. Сделки с недвижимым имуществом заключались в присутствии свидетелей в письменной форме, путем совершения так называемой записи - письменного документа, передававшегося на хранение в Троицкий собор в Пскове (в Софийский собор в Новгороде).

Завершение периода феодальной раздробленности, образование единого Русского государства предопределили скопление значительного числа новых правовых норм: княжеское законодательство (жалованные, указные, духовные грамоты и указы), «приговоры» Боярской Думы, распоряжения приказов в различных отраслях законодательства, другие документы. Необходимость составления сводов действующих норм стала очевидной к концу XV в. и они были приняты: в 1497 г. - Великокняжеский судебник Ивана Третьего, в 1550 г. - Царский Судебник [29. С. 171]. Законодательство этого периода подробно регламентировало имущественные права, связанные с приобретением и передачей недвижимой собственности. Субъектами вещных прав на недвижимость являлось, прежде всего, государство как крупнейший собственник, а также физические лица и коллективные собственники (монастыри, община и др.). Основными формами земельной собственности было вотчинное и поместное землевладение. Вотчина передавалась по наследству строго в пределах рода. В зависимости от способа приобретения вотчина могла быть родовой, выслуженной и купленной. Для родовой вотчины устанавливался особый порядок приобретения и отчуждения: сделки с ней осуществлялись только с согласия всего рода. Позднее, с XVII в. право на родовую вотчину стало ограничиваться правом родового выкупа и правом родового наследования: сначала по возмездным, а затем и по безвозмездным сделкам с родовыми вотчинами. Купленные вотчины являлись собственностью семьи в целом, поэтому в отношении них не было ограничений в части наследования и отчуждения. Что же касается жалованных вотчин, то их статус зависел от объема полномочий, предоставляемых в жалованной грамоте. В случаях, специально не оговоренных в жалованной грамоте, на нее распространялись правила, касающиеся купленных вотчин.

Поместья как особая условная форма землевладения впервые были упомянуты в Судебнике 1497 г. Согласно его положениям поместье предоставлялось («жаловалось») из княжеских или дворцовых земель лицам, находившимся на службе у князя. Размер предоставляемого поместья зависел от объема возлагаемых государственных обязанностей и оценивался в денежной форме. Поместье включало в себя не только сельскохозяйственные наделы, но и городские дворы и проч. Изначально поместья предоставлялись за службу у князя, которая начиналась в пятнадцатилетнем возрасте. Сын помещика, поступающий на службу, получал право пользования землей вплоть до наступления совершеннолетия. Женщины к наследованию поместий не допускались, а получали право пользования землей в форме пенсионных выплат. Размеры этих выплат определялись государством.

Обязательства по обороту недвижимости включали: договор купли-продажи, дарения, мены, а также соглашение о залоге. Купля-продажа имела ряд условий и ограничений, прежде всего, связанных с правом родового выкупа: покупатель, приобретший родовую вотчину, был ограничен в праве собственности на нее, поскольку наследники продавца могли в течение 40 лет выкупить приобретение обратно. Впервые право родового выкупа было упомянуто в Царском Судебнике 1550 г. Судебник установил действие права родового выкупа только на возмездные сделки: куплю-продажу, мену, залоговые обязательства. Что же касается безвозмездных сделок - дарения, завещания, то правовой режим родового выкупа был распространен на них лишь так называемыми новоуказными статьями 1679 г. Правом выкупа обладали все члены рода, кроме участвовавших в сделке. Законодатель при этом уточняет, что продавший вотчину мог купить ее лишь полюбовно, «если станет тот купец ту вотчину продавати». Лица, участвовавшие в сделке в качестве свидетелей, не получали права выкупа, потому что своим участием они дали согласие на отчуждение. Нисходящие родственники продавца лишались права выкупа, поскольку действия их отца или деда, вследствие солидарности семейных прав, всегда признавались для них обязательными.

Цена, по которой выкупались вотчины, первоначально законом определена не была, поэтому выкуп совершался по продажной цене. Но когда контрагенты сделок, чтобы парализовать право выкупа фактически, стали обозначать в актах заведомо завышенную цену, то законодатель вынужден был предусмотреть таксы для выкупа вотчин. Впервые упоминание о цене выкупа вотчин встречается в Судебнике 1550 г, но только относительно заложенных имуществ без определения таксы: «в меру чего та вотчина стоит» [30. С. 117]. Конкретный размер таксы был установлен в более поздних документах: 1619 и 1621 гг. Обязательным условием, ограничивающим право родового выкупа, было требование к выкупающему произвести оплату собственными деньгами. Согласно тому же Судебнику 1550 г., если продавцу станет известно, что родич выкупил вотчину чужими деньгами и «держит ее не за собой», то она возвращается к отчуждавшему ее.

Договор мены стал широко использоваться в сделках с недвижимостью, когда постепенно начали сближаться вотчинное и общинное землевладение. Именно тогда этими сделками стали прикрывать реальную куплю-продажу и дарение, которые в тот момент были запрещены в целях ограничения имущественных притязаний церкви.

Древнейшим способом обеспечения исполнения обязательства по русскому праву было личное взыскание, обращение же требований кредитора на имущество должника, в том числе, - и по схеме залога практиковалось в меньшей степени. Однако с развитием хозяйственного оборота сфера применения залога, в том числе, недвижимого имущества, значительно расширяется. Весьма примечателен тот факт, что древнерусское право еще не требовало заложенного имущества во владение кредитора и лишь в более позднем законодательстве, начиная с XVI в., залог недвижимости преимущественно состоял в том, что залогоприниматель получал от залогодателя вещь во владение и пользование, причем право пользования вещью вытекало не из залоговых отношений, а из условий о «росте» (процентах), что прямо было выражено в Указе Ивана Грозного от 25 декабря 1557 г.: он предоставил должникам рассрочку платежей по закладным на 5 лет с тем, чтобы кредиторы «тое вотчину за рост пахали» [30. С. 376-377]. Правда, при этом законодатель запретил взимание «роста» при установленной им всеобщей рассрочке платежей, но этот запрет не распространялся на обязательства, обеспеченные залогом. Наряду с этой существовала и иная форма залога, связанная с передачей кредитору лишь документов на это имущество без перехода его самого во владение кредитора. Наибольшее распространение она получила в торговых городах Пскове и Новгороде, но была известна и за их пределами. По сути дела, такой залог был переходной формой к развитому формализованному договору.

2014. Т. 24. Вып. 4 ЭКОНОМИКА И ПРАВО

Таким образом, залоговые отношения в России периода становления единого централизованного государства отличались разнообразием как правовой регламентации, так и практики применения такого рода норм. Наиболее яркой их чертой следует признать доминирование фактического обладания вещью преимущественно к одному только праву кредитора на присвоение вещи в случае просрочки исполнения обязательства. Однако дальнейшее развитие экономических отношений, совершенствование системы поземельной регистрации уменьшали необходимость передачи имущества кредитору с целью обезопасить его от злоупотреблений со стороны должника.

Следующий период развития законодательства об обороте недвижимого имущества связан с формированием в России так называемой сословно-представительной монархии и тех политических и правовых институтов, которые обеспечивали ее функционирование. Первоначально основным правовым источником оставался еще Царский Судебник, претерпевший три редакции. Однако он не мог удовлетворить запросы все более усложняющейся практики, а зачастую вступал в прямое противоречие с ней (главным образом, по вопросам распоряжения недвижимым имуществом, предоставляемым государством во временное владение). Кроме того, особое беспокойство государства вызывали растущие земельные владения церкви: если государственные земли подвергались постоянному дроблению в ходе земельных раздач, то церковь, не имевшая права отчуждать земли, сумела сконцентрировать в своих руках огромное (около трети территории государства) их количество. Поэтому ко второй половине XVI в. принимается ряд актов, ограничивающих церковное землевладение. Так, Стоглавым Собором в 1551 г. было предусмотрено, что все земельные приобретения церкви производятся только с санкции государства. Позднее, на Соборе 1572 г., большим монастырям было запрещено приобретать землю по дарственным от частных лиц. Следующий Собор, 1580 г. запретил церкви приобретать земли по завещаниям, купчим и закладным грамотам. Наконец, Собором 1584 г. церковь была лишена особого статуса независимого от государства земельного собственника и уравнена в правах с частными лицами, однако и эти меры не вполне удовлетворили государственную власть. Более того, под фактическую (а позднее и юридическую) секуляризацию была «подведена» теоретическая база: по мнению сторонников ограничения земельных прав церкви, все принадлежащие ей имущества были дарованы для исполнения государственных задач: для призрения бедных, мер против голода, распространения народного просвещения. Когда же выполнение всех этих задач государство постепенно стало принимать на себя, то предполагалось, что должно быть уничтожено и особое положение церкви как собственника.

Несмотря на все усилия ни в XVI в., ни позднее полную секуляризацию церковных земель осуществить так и не удалось. Окончательно церковь перестала быть крупнейшим земельным собственником только в XX в. В правовой области в тот период накопилось и множество других проблем, требовавших принципиально иного подхода к ним законодателя.

Новый свод законов был принят в 1649 г. и назван Соборным Уложением [31. Ч.76-443]. Впервые в российской истории законом столь подробно устанавливались формы феодального землевладения: обороту недвижимого имущества были посвящены две огромных главы Уложения. Глава 16 (69 статей) определяла статус поместного владения, глава 17 (55 статей) - вотчинного. Так, Уложением устанавливалось, что владеть поместьями могли бояре и дворяне, детально регламентировался порядок передачи поместья сыновьям по наследству. Было также предусмотрено право жены и дочери умершего владельца поместья на часть земли, впервые регламентировалось закрепление поместий за дочерьми в качестве приданого. Кроме того, по многочисленным «челобитным» дворян был разрешен обмен поместья на поместье и поместья на вотчину, но помещики по-прежнему не могли самостоятельно (без царского указа) продать землю или заложить ее. Вотчина же по-прежнему оставалась привилегированной формой землевладения: вотчиной можно было свободно распоряжаться, в том числе продать, обменять, передать по наследству близким родственникам, заложить. Установленное ранее право родового выкупа развивалось Уложением с учетом новых экономических реалий: дополнения, отражающие новый этап в развитии вотчинного права, состояли в том, что Судебник 1550 г. распространял право родового выкупа только на родовые вотчины и только на их продажу, в то время как Уложение говорит о продаже и закладе родовых и выслуженных вотчин. По-прежнему Уложение сохраняет запрет выкупа вотчин детьми и внуками вотчинника, его братьями и племянниками. Примечательно также исключение из Уложения содержащегося в Судебнике запрета выкупать вотчины чужими деньгами, который был направлен против возможности использования монастырями и крупным купечеством права родового выкупа с целью приобретения вотчин. Но поскольку, как уже упоминалось, российское законодательство, начиная с середины XVI в., постепенно ограничивало земельные права церкви, а затем и вовсе устано-

вило запрет на приобретение вотчин крупными монастырями (который был повторен и в Уложении), то дополнительные ограничения на этот счет потеряли свою актуальность. В то же время уже при Иване Грозном разрешалось покупать у казны поместные земли в вотчины в Московском уезде не только дворянам, но и богатым гостям (купцам). Позже такая продажа допускалась и в других уездах, поэтому запрещать выкуп вотчин чужими деньгами больше не имело смысла. Кроме того, если Судебник 1550 г. допускал продажу купленных вотчин без права выкупа их наследниками, что отвечало правовому статусу купленных вотчин, то Уложение устанавливает более широкую норму, разрешая не только продажу, но иные формы отчуждения - залог, дарение, завещание и иные сделки, тем самым запрет родового выкупа стал распространяться практически на все формы отчуждения купленных вотчин, что способствовало большей защите интересов их приобретателей и устранило необходимость в разного рода ухищрениях и попытках «обойти» законодателя. Для родичей, кроме того, сохранялось преимущественное право выкупа вотчин, предназначенных в судебном порядке к продаже для погашения исков, возбужденных в отношении владельца.

Уложение также определяет формы, требуемые для заключения договоров. Особое значение приобретает письменная форма, а для наиболее значимых договоров (в том числе для сделок с недвижимостью) - так называемая крепостная форма, требовавшая официального засвидетельствования или регистрации в учреждении. Соборное Уложение, кроме того, предусматривало обязательную регистрацию любых сделок относительно вотчин в Поместном приказе. Только такая сделка имела юридическую силу. Именно поэтому законодатель оставляет в силе повторную продажу той же вотчины другому лицу, если повторная продажа зарегистрирована, а первичная - нет. За выдачу в Поместном приказе различных документов (грамот) и дальнейшую регистрацию их в Печатном приказе взималась печатная пошлина. Уложение подробно определяет её размеры, способы и порядок взимания.

Помимо вопросов вотчинного и поместного землевладения, Уложение регламентировало и институт залога: заложенная земля могла оставаться в руках залогодателя или же перейти в руки залогодержателя. Отдельно регулировался залог дворов и лавок на посаде. Не допускалось заключение договоров залога с иностранцами (такие сделки признавались недействительными). Кроме того, если в отношении другого имущества просрочка выкупа влекла передачу прав на нее залогодержателю, то дворы и лавки на посаде даже в случае просрочки платежей не могли перейти в собственность непосадским людям (беломестцам). Соборное Уложение также определяет сервитутные права на недвижимость: право проезжавших, а также прогонявших скот останавливаться на лугах, прилегавших к дороге, право владельца мельницы в производственных целях заливать нижележащий луг, принадлежавший другому лицу, возможность возводить печь у стены соседского дома или строить дом на меже чужого участка.

В области наследственного права главным объектом внимания законодателя было наследование земельных участков. Возможность их завещать была ограничена: запрещалось завещать землю церкви, в том числе монастырям, нельзя было также завещать родовые и пожалованные вотчины, а также поместья. Завещания могли касаться только купленных вотчин и движимого имущества. Родовые и пожалованные вотчины можно было передать по наследству только членам того же рода, к которому принадлежал наследодатель. Дочери допускались к наследованию вотчин только при отсутствии сыновей, поместья всегда переходили по наследству к сыновьям, каждый из которых получал из него по «окладу». До 1684 г. в наследовании поместья участвовали боковые родственники. Вдова и дочери помещика могли получить часть поместья на «прожиток», то есть в пожизненное владение. Вдове также могла быть передана часть выслуженной вотчины на « прожиток », но лишь в случае, когда после смерти супруга не оставалось прожиточного поместья.

Суммируя вышеизложенное, можно выделить следующие особенности Соборного Уложения как крупнейшего нормативного источника допетровской России, устанавливающего охрану вещных и обязательственных прав: 1) оно санкционировало расширение поместного землевладения в количественном его выражении; 2) Уложение приняло ряд норм, направленных на сближение поместья с вотчиной, что получило выражение в институте прожиточного поместья, в разрешении на обмен поместий на вотчины и, особенно, продажу поместий в вотчины, результатом чего стало постепенное вытеснение поместий вотчинами в пропорциональном отношении их друг к другу.

Следующий этап в развитии института вещных прав связан с правлением Петра и его последователей. В этот период завершается длительный процесс уравнивания поместий и вотчин: Указом от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» (здесь и далее

2014. Т. 24. Вып. 4 ЭКОНОМИКА И ПРАВО

см.: [32]) был установлен единый правовой режим для вотчин и поместий. Они получили общее название недвижимости. Недвижимое имущество запрещено было закладывать и, как правило, продавать (в порядке исключения допускалась продажа его «по нужде» с оплатой значительной пошлины). Главным же новшеством Указа стало введение так называемого единонаследия: чтобы избежать дробления земельных владений, недвижимое имущество передавалось по наследству только одному сыну по выбору наследодателя, остальные дети получали часть движимого имущества. Если не было сыновей, то наследницей недвижимого имущества по завещанию становилась одна из дочерей. При отсутствии детей недвижимое имущество могло быть завещано только ближайшим родственникам одной фамилии с наследодателем, движимое - «кому захочет». Завещание недвижимого имущества лицам женского пола сопровождалось условием, что муж замужней наследницы должен принять фамилию наследодателя для сохранения «фамилии». В противном случае недвижимое имущество переходило к государству.

При наследовании по закону применялся взятый из европейского законодательства принцип майората, согласно которому недвижимое имущество передавалось старшему сыну, а движимое имущество делилось поровну между остальными наследниками. Принятие такой нормы законодатель объяснял несколькими соображениями: с крупного имущества легче было собирать налоги и пошлины, дробление поместий влекло за собой «оскудение рода», а главное, наследники, оставшиеся без недвижимого имущества, вынуждены были идти на службу государству. Кроме того, за наследниками признавалось право выкупа недвижимого имущества в течение 40 лет (в 1837 г. этот срок был сокращен до 3 лет). Указ 1714 г. был отменен в 1731 г.: отменялся не только сам принцип единонаследия, но и иные ограничения в отношении недвижимого имущества. Сохранял юридическую силу только запрет на завещание родовых имений посторонним лицам. Наследование же по закону происходило следующим образом: недвижимость переходила ко всем сыновьям в равных долях, дочери получали одну четырнадцатую, а вдовы - одну восьмую часть недвижимого имущества. Из движимого имущества дочерям выделяется одна восьмая, а вдове - одна четвертая доля. Петром I был введен ряд ограничений в праве пользования землей: так, вводился ряд запретов на рубку отдельных, особо ценных пород деревьев, на добычу металлов и минералов частными собственниками земель.

Продуктом эпохи промышленного подъема был Указ «О покупке заводам деревень» от 18 января 1721 г., по сути дела создавший новый объект недвижимости - заводские (населенные) деревни, которые запрещено было продавать отдельно от заводов. На любое отчуждение такой деревни требовалось согласие Берг - и Мануфактур-коллегий. В любом случае такие деревни запрещено было закладывать.

Позднее, в екатерининскую эпоху, законодательство пошло по пути расширения имущественных привилегий дворянства: лицам недворянских сословий было запрещено приобретать заводские деревни, а родовое недвижимое имущество могло переходить только к наследникам по закону. Для этого периода характерно постепенное освобождение от устаревших архаичных норм, ориентированных на натуральное хозяйство, с переходом к развитым рыночным отношениям. Определенная стагнация в этой области наблюдалась в период правления Екатерины II, стремившейся обеспечить привилегии дворянства и тем самым на время «законсервировать» существующую экономическую систему.

Однако объективные процессы в экономике остановить было невозможно: в первой половине XIX в. гражданское законодательство стало развиваться исключительно интенсивно, что объяснялось бурным ростом промышленности и торговли. Прежде всего, развитие гражданского законодательства этого периода связывается с составлением грандиозного Свода законов Российской империи, введенного в действие в 1835 г. и просуществовавшего вплоть до 1917 г. Гражданское законодательство было систематизировано в его десятом томе. Свод законов впервые дал легальное определение права собственности вообще и недвижимого имущества в частности. Так, под правом собственности понималось право «исключительно и независимо от лица постороннего владеть, пользоваться и распоряжаться оным (имуществом) вечно и потомственно». Право собственности на землю определялось как право «на все произведения природы на поверхности ее, на все, что заключается в недрах ее, на воды, в пределах ее находящиеся, и, словом, на все ее принадлежности» Свод законов давал описательное определение недвижимости, относя к ним «земли и угодья, дома, заводы, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги». Качественные характеристики недвижимого имущества (неразрывная связь с землей и т. д.) в Своде Законов отсутствовали. Попытка дать абст-

рактное определение была предпринята еще в 1810 г., когда был разработан проект Гражданского уложения, одобренный Государственным Советом, но не вступивший в силу. В нем недвижимость определялась как «земля и всякие строения, к земле основанием их утвержденные».

Необходимость определить четкие критерии, по которым объекты можно было бы отнести к движимому или недвижимому имуществу была вызвана увеличением количества сделок с недвижимым имуществом, а также особенностями оформления сделок с недвижимостью: они требовали совершения купчих крепостей, то есть должны были быть нотариально удостоверены. В купчей указывалось, каким образом продавец приобрел данное имущество, подтверждалась его свобода от запрещений отчуждения. Законодательство знало договор запродажи, предусматривавший заключение договора купли-продажи в будущем. Если же говорить о правовом статусе отдельных категорий объектов недвижимости (по субъектам-правообладателям), то очевидно сохранение законодателем ряда прежних установлений: права преимущественной покупки членов дворянского рода, системы майората (передачи земельных владений по наследству старшему сыну) на отчуждаемое недвижимое имущество.

Кроме того, появился и ряд новых норм: крестьянам было запрещено выделяться из общины и закреплять за собой выделенный им надел. Земли казенных и удельных крестьян не могли отчуждаться ни отдельными общинниками, ни общиной в целом. Ряд земельных ограничений существовал и для некоторых народов. Так, поляки не могли приобретать в собственность, брать в залог и арендовать землю в 9 западных губерниях (мера, ограничивавшая переход земель в «чужие руки»). Строго говоря, ограничения прав на недвижимое имущество по признаку национальной принадлежности и вероисповедания существовали в русском праве давно: так, ещё в Соборном Уложении (гл. 16, ст. 4144) устанавливалось, что за народами Поволжья закреплялись только земли, принадлежавшие им к моменту принятия Акта при условии продолжения службы, однако впредь закон запрещал раздавать им русские поместные земли. Еще более строгие ограничения, в том числе имущественного характера, были приняты Сводом законов в отношении представителей еврейской нации.

Система вещных прав включала в себя право собственности, право владения, залоговое право и сервитут. Право собственности определялось как возможность исключительно и независимо от других лиц владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, включая право на передачу его потомству. Законодатель четко отделял право владения от права собственности: право владения было неприкосновенно до тех пор, пока судом не будет доказана принадлежность имущества другому лицу (презумпция законности владения). Правила о залоге предусматривали три вида залога недвижимых имений: по договорам с казной; с частными лицами; по договорам займа в кредитных учреждениях государственных, общественных и частных. Некоторыми особенностями отличался договор с частными лицами, поскольку должник в этом случае имел право на продажу имущества (вместе с переводом долга по закладной с согласия залогодержателя или с условием удержания суммы кредита, а также процентов, причитающихся залогодержателю до истечения срока залога, из покупной цены). Кроме того, залогодатель вправе был владеть, пользоваться и распоряжаться заложенным имением по своему усмотрению, не уменьшая при этом его стоимости. Также он вправе был вторично закладывать это имение. В случае неисполнения обеспечиваемого требования заложенное имущество подлежало продаже, а при ее безрезультатности, залогодержатель вправе был получить заложенное имение в погашение долга.

Сервитуты впервые в русском законодательстве были разделены на общие и частные (иначе, «ограничения на право участия общего» и «ограничения на право участия частного»). В первом случае ограничение в праве собственности устанавливалось в пользу неограниченного круга лиц, во втором - в отношении определенного лица. В части наследования недвижимого имущества тоже появился ряд новшеств: вводились ограничения завещательной свободы (нельзя было завещать земли майоратные и заповедные имения; исключались завещания недвижимости в пользу евреев, поляков и иностранцев на некоторых территориях). Допускалось оформление нотариальных и домашних завещаний, в обоих случаях требовалось присутствие свидетелей. Наследование недвижимости по закону было следующим: к наследованию призывались все кровные родственники независимо от степени родства. При наличии сыновей и дочерей последние наследовали одну четырнадцатую часть недвижимого имущества (и одну восьмую движимого). Если же состав наследников был однороден (только сыновья или только дочери), то оно делилось поровну между всеми. Супруги наследовали друг после друга в размере одной седьмой доли недвижимого имущества и одной четырнадцатой движимого.

2014. Т. 24. Вып. 4 ЭКОНОМИКА И ПРАВО

Таким образом, гражданское законодательство этого периода, продолжая многовековые традиции защиты интересов монархического государства и главной его социальной опоры-дворянства (в виде архаичных норм, например, права родового выкупа), постепенно переориентируется на правовые конструкции европейского континентального права: классическую триаду правомочий собственника; обязательное предупреждение покупателя недвижимости о том, что передаваемое имущество свободно от прав третьих лиц; требования к форме договоров об отчуждении недвижимого имущества и т.д. Однако радикальными эти изменения быть не могли из-за того, что сохранялась дворянская монополия собственности на землю.

Крестьянская реформа 1861 г. внесла в ситуацию определенные коррективы, но окончательной ассимиляции России в систему континентального права при этом не произошло, особенно если речь вести о правовом регулировании не просто оборота недвижимости (хотя в нормах общего характера тоже была своя специфика), но и конкретно земельных отношений. «Сердцевина» института собственности на землю - традиционное общинное землевладение сохраняло ведущие позиции, хотя правовой инструментарий при этом был уже современным. Рассмотрим эту ситуацию подробнее. 19 февраля 1861 г. Александром II был подписан ряд документов: Манифест об освобождении крестьян, Общее положение о крестьянах, вышедших из крепостной зависимости, другие акты о крестьянской реформе (всего 17 документов) [33]. Они разрешали вопросы о личном освобождении крестьян, о земельных наделах, в выкупе крестьянами своих земельных наделов и об организации крестьянского управления. Земельный вопрос в тот период решался следующим образом. Освобождавшиеся крестьяне наделялись землей в обязательном порядке и не могли отказаться или продать эту землю в течение 9 лет после издания закона о земельной реформе. Передаваемые земли делились на три полосы в зависимости от их качества. В каждой полосе были свои нормы наделения землей, которые, как правило, были меньше того количества земли, которым крестьяне фактически пользовались до реформы. Мелкопоместные дворяне, кроме того, могли выделять крестьянам наделы меньше установленной нормы. И наконец, крестьяне по соглашению с помещиками могли получить так называемый даровой надел (без выкупа) размером в четверть от низшей нормы. Таким образом, в ходе реформы часть земли у крестьян была отрезана. За переданную землю они должны были заплатить выкуп, причем не по ее действительной стоимости, а в размере дореформенных крестьянских повинностей (оброка). 20-25% выкупной цены крестьяне выплачивали наличными деньгами, остальные 75-80 % помещики получали от государства, которое взыскивало эти деньги с крестьян в рассрочку в течение 49 лет под 6 % в год. Другие категории крестьянства: так называемые удельные (принадлежавшие царской фамилии) крестьяне, крепостные рабочие, государственные крестьяне получили землю на более льготных условиях. Удельные и государственные крестьяне получили практически всю землю, которой пользовались до реформы. Крепостные рабочие получали усадьбы, а надел лишь в том случае, если они фактически пользовались им до реформы. С юридической точки зрения в этот период сохраняли силу Полное собрание законов (в его втором, а затем и третьем, исправленном издании) и Свод законов Российской империи (дополненный 16-м томом). Кроме того, был разработан ряд проектов нормативных актов, в том числе - проект Гражданского Уложения, который так и не был утвержден.

Остановимся на некоторых изменениях законодательства о собственности в целом и недвижимом имуществе в частности. Обращает на себя внимание использование единого термина «имущество» независимо от конкретной формы собственности. Разница не просто терминологическая: она свидетельствует о стремительном продвижении русского законодательства той эпохи к единой конструкции права собственности. Имущество, в свою очередь, делилось на движимое и недвижимое, причем недвижимое могло быть благоприобретенным, полученным не по наследству, и родовым, то есть полученным по родовой принадлежности по наследству. На распоряжение благоприобретенным имуществом не было практически никаких ограничений. Напротив, распоряжение родовыми имениями было ограничено: родовые имения могли быть отчуждены только в пользу кого-либо из числа наследников по закону. Если родовое имение уходило на сторону, то ближайшие родственники в течение 3 лет имели право выкупить его. Сохранялись и так называемые майоратные имения, передававшиеся по наследству только старшему сыну. К новшествам законодателя следует отнести введение заповедной собственности. Заповедным могло быть не только землевладение, но и движимое имущество. С заповедной собственностью запрещены были любые виды сделок, она не подлежала судебным взысканиям, ее нельзя было дробить при передаче по наследству.

В 1899 г. были введены временно заповедные имения. В отличие от заповедных временно заповедными могли стать средние по размеру поместья. Учредить его помещик мог в пользу одного из своих детей или других потомков. Через одно поколение временно заповедное имение могло снова перейти в разряд обычных. Ограничения существовали и в отношении крестьянского землевладения; как уже упоминалось ранее, оно могло осуществляться в двух формах: подворной и общинной. Лишь в первом случае можно было относительно свободно распоряжаться землей, хотя отчуждение ее допускалось только в пользу других сельских собственников. При общинном землепользовании право собственности на землю принадлежало общине в целом, а не отдельным ее членам, поэтому говорить о распоряжении землей здесь можно только применительно ко всему землевладению. Однако и оно было серьезно ограничено: продавать землю сельская община могла лишь с согласия губернского по крестьянским делам присутствия, а в крупных размерах - министра внутренних дел. Независимо от формы собственности государство сохраняло за собой право выкупа имущества, в первую очередь земли.

Как и ранее, в отношении распоряжения недвижимым имуществом закон придерживался самых жестких позиций: такие сделки могли оформляться путем совершения купчей крепости (нотариального оформления). В то же время законодатель стремился преодолеть анахронизмы феодального характера: была запрещена мена недвижимости и иные безвозмездные сделки с нею; из родовых имений, как уже упоминалось ранее, были выделены крестьянские наделы. Порядок наследования имущества в целом оставался таким же, как и в начале века, определенные особенности появились лишь в правилах наследования крестьянского двора: к наследованию допускались не только члены семьи, но и посторонние лица, ставшие членами крестьянского двора (усыновленные, приемыши, незаконнорожденные). Раздел крестьянского двора производился только с согласия большинства сельского сообщества.

Реформа 1861 г. не только ускорила переход к буржуазной форме хозяйствования, но и создала множество проблем, прежде всего связанных с обременительностью, а зачастую и с непосильностью выкупных платежей для большинства крестьян. К началу XX в. назрела необходимость в проведении коренных изменений в регулировании земельных отношений. В ноябре 1905 г. был принят «Манифест об улучшении благочиния и облегчения положения крестьянского населения», уменьшивший выкупные платежи с крестьян, а с января 1907 г. и вовсе их отменивший. Одновременно с ним был принят Указ «Об уменьшении и последующем прекращении всех платежей с крестьян» и Указ «Об облегчении задачи крестьянского Поземельного банка по содействию к увеличению площади землевладения малоземельных крестьян» [34]. Они предусматривали кредитование крестьян и погашение их задолженности за счет выкупных платежей, поступивших в банк.

В этом же году правительство Столыпина начинает переселенческую политику. Крестьянам могли предоставляться участки земли на казенных землях, либо на свободных землях с условием обложения их оброчной податью. Эти меры были призваны хотя бы частично утолить земельный «голод» в наиболее заселенных районах страны.

Но, безусловно, самую большую роль в экономической жизни страны того времени сыграл Указ «О дополнении некоторых постановлений действующего закона, касающегося крестьянского землевладения и землепользования», принятый 9 ноября 1906 г. [34. С. 227-231]. Он разрешил свободный выход из общины и закрепление наделов в частную собственность (в нее включались все наделы, находившиеся в его пользовании в течение времени, прошедшего с момента последнего передела). Общинные угодья при этом оставались в пользовании выделявшихся крестьян. Переход к новой («отрубной») системе землевладения оформлялся крепостным порядком либо актами уполномоченных на то органов: решениями земских начальников и уездных съездов, постановлениями сельских сходов, судебными решениями.

Таким образом, в начале века в России завершается процесс перехода земельной (и вообще недвижимой) собственности от традиционных форм, ориентированных преимущественно на натуральную форму хозяйства и минимальную потребность в отчуждении и передаче их по наследству третьим лицам их владельцами к активному вовлечению недвижимости в хозяйственный оборот во всем разнообразии его правовых форм.

Российское частное право имело реальный шанс постепенно «влиться» в общеевропейскую (континентальную) систему права, но события 1917 г. прервали этот процесс. Поскольку недвижимость из всех объектов собственности всегда была наиболее зависимой от политических изменений, то как раз в

2014. Т. 24. Вып. 4 ЭКОНОМИКА И ПРАВО

области ее правовой регламентации и произошли самые уродливые трансформации. Переходный период февраля-октября 1917 г. не внес ничего нового в регламентацию отношений собственности, поскольку образованное Временным правительством в марте 1917 г. Юридическое Совещание рекомендовало правительству оставить в силе акты, принятые до революции императором, и это несмотря на стихийные волнения крестьян, требовавших запрета сделок с землей, поскольку помещики начали спекуляцию землей, в том числе дешевую ее распродажу иностранцам. К концу апреля 1917 г. крестьянские волнения охватили 42 из 49 губерний европейской части России. Декларация коалиционного правительства от 5 мая обещала начать преобразования в данной области, не дожидаясь Учредительного Собрания, но во исполнение Декларации так и не было издано ни одного документа. 3 мая 1917 г. новый министр земледелия В.М.Чернов пообещал издать закон о запрете купли-продажи земли, а министр юстиции разослал инструкцию нотариусам о приостановлении сделок. Однако закон так и не был издан, и уже 25 мая министр юстиции отменил свое распоряжение. С августа, с момента окончания полевых работ начались крестьянские восстания с требованием национализации земли, однако национализация так и не была проведена.

Советское законодательство, как известно, начинает свою историю с двух эпохальных декретов: Декрета о мире [35] и Декрета о земле [36]. Последний, принятый 26 декабря 1917 г. отменил помещичье и церковное (в т. ч. монастырское) землевладение и передал национализированные земли в распоряжение местных волостных земельных комитетов, уездных Советов крестьянских депутатов. Крестьянский Наказ о земле, носивший характер приложения к Декрету, реализовал многочисленные требования граждан о национализации земли: право частной собственности на землю отменялось навсегда, земля не могла быть продаваема, покупаема, сдаваема в аренду либо в залог, ни каким-либо другим способом отчуждаема. Вся земля обращалась во всенародное достояние и переходила в пользование трудящихся на ней. Все недра, имевшие общегосударственное значение, переходили в исключительное пользование государства. Все мелкие реки, озера, леса переходили в пользование общин. Устанавливалось уравнительное землепользование, а земля распределялась среди трудящихся по трудовой или потребительской норме. Декрет отменил частную собственность на землю и запретил гражданско-правовые сделки с землей. Принятый 19 февраля 1918 г. Декрет ВЦИК «О социализации земли» [37] установил, что перешедшая в государственную собственность земля распределяется среди землепользователей Советскими государственными органами.

Если говорить об иных объектах недвижимого имущества, прежде всего промышленных предприятиях, то здесь вопрос был решен столь же радикально: уже осенью 1917 г. были национализированы предприятия, имевшие особое значение для республики, а также предприятия, владельцы которых эмигрировали или саботировали решения властей. Весной 1918 г. началась национализация уже целых отраслей промышленности по величине размера уставного капитала предприятия. В декабре 1917 г. были национализированы банки, летом 1918 г. - все предприятия сахарной и нефтяной промышленности, железные дороги. Таким образом, вся промышленная собственность целиком почти на 80 лет была изъята из хозяйственного оборота.

Стремление революционного законодателя к массовой национализации затронуло и частную сферу: в соответствии с Декретом ВЦИК от 20.08.1918г. «Об отмене права частной собственности на недвижимость в городах» [38] национализации подверглось жилье, а принятым в апреле 1918 г. Декретом «Об отмене наследования» [39] отменялись все виды наследования. Исключение составляло лишь имущество на сумму, не превышающую 10 тысяч рублей, которая поступала родственникам умершего в качестве меры социального обеспечения. Этой же суммой ограничивалось и безвозмездное отчуждение (дарение, переуступка и проч.) любого имущества. Следует учесть, что в дореволюционном русском праве действовал принцип, согласно которому режим недвижимости распространялся на сооружение только как на составную часть земли, а значит, ее национализация автоматически означала и изъятие из хозяйственной сферы всех связанных с ней объектов. Таким образом, первое советское законодательство отделяет вещные права на землю от права собственности на объекты, на ней расположенные и многократно дублирует эту норму в разнообразных по содержанию актах. В дальнейшем в советском праве появилась конструкция вещного права на строение, оторванная от права собственности на землю. При этом показательно, что одновременно с ликвидацией прав частной собственности на землю гражданское право Советской России отказалось от использования понятия «недвижимость». Гражданский кодекс 1922 г. прямо установил, что «с отменой частной собственности на землю деление вещей на движимые и недвижимые упразднено» [40]. Принятый в том же году Земельный кодекс уста-

новил, что все земли сельскохозяйственного назначения (и те которые можно было в будущем использовать для сельскохозяйственного производства) составляли единый государственный земельный фонд, находившийся в ведении Наркомзема и его местных органов.

Кодекс не уделил большого внимания правовому положению несельскохозяйственных земель, ограничившись указаниями на их состав и на то, что они управляются на основании соответствующих особых правил. Во многом такая односторонность объяснялась тем, что разработка проекта Земельного кодекса была поручена не Наркомюсту, а сельскохозяйственному ведомству - Наркомзему. Кроме того, ее причиной мог служить взятый государством Новый Экономический Курс, потребовавший отступления от принятого 14 февраля 1918 г. Положения о социалистическом землеустройстве и мерах перехода к социалистическому земледелию. Этим Положением в состав единого государственного земфонда были включены все земли, как сельскохозяйственные, так и несельскохозяйственные. По Земельному кодексу (точнее, в соответствии с Законом о трудовом землепользовании от 22 мая 1922 г., который был включен в Земельный кодекс) все формы отчуждения земли были запрещены, пользование землей допускалось в нескольких формах: общинного, допускавшего переделы; землепользование по участкам; товарищеское (посредством коммун, товариществ по совместной обработке земли). Обязательным условием предоставления земли была ее обработка своим трудом, то есть даже в случае использования наемной рабочей силы сами члены хозяйства должны были принимать участие в его работе (так называемая трудовая аренда). Сдача земли в аренду производилась на срок не более одного севооборота. Субаренда Земельным кодексом была запрещена [41]. В целом законодатель отдавал предпочтение коллективным пользователям: они могли требовать компактного выделения им земли без права ее последующего передела сельским сообществом.

Что же касается прав на иные объекты недвижимости, то закон также ограничивал вещные права на них. Жестко определялись нормативы домовладения, частного предприятия, круг субъектов, которые могли быть частными собственниками. Кроме того, существовал ряд ограничений в части распоряжения такого рода имуществом. Так, домовладение, полученное по наследству, не могло отчуждаться, им можно было только пользоваться. Сдача домовладения внаем до 1922 г. вообще была запрещена, а затем была разрешена, но с рядом ограничений по нормам жилплощади, тарифам, срокам сдачи. Жилые строения могли быть предметом купли-продажи при условии, что в руках покупателя (его супруга и их несовершеннолетних детей) оказывалось не более одного владения, а продавец и его семья могли отчуждать не более одного строения раз в три года.

Ограничения действовали и по кругу объектов частной собственности: ими могли быть торговые предприятия, промышленные предприятия с численностью работающих не более установленной законом, строения, не перешедшие в муниципальную собственность, орудия производства и другие предметы, не изъятые из гражданского оборота. В кооперативной собственности могли находиться предприятия без ограничений по их размеру. Все остальные объекты, в том числе земля, ее недра, железные дороги, летательные аппараты были собственностью государства. Структура принятых вещных правоотношений отражала многоукладность экономики государства с явным доминированием государственного сектора, а существовавшие тогда нормы отличались пестротой и причудливым смешением частноправовых начал с публичными.

В отношении земли действовали Общие начала землепользования и землеустройства от 15 декабря 1928 г. [42]. Они окончательно закрепили собственность государства на все земли независимо от их назначения. Различия между ними состояли лишь в порядке использования и категории государственных органов, в ведении которых они находились. В частности, впервые были выделены городские земли и земли специального назначения. К последним относились земли, предоставленные в пользование предприятиям и учреждениям, а также земли транспортного назначения, земли, используемые под горные и торфяные разработки, для нужд обороны. Этим же документом предусматривались преимущества для колхозов в получении земли, передаче им в безвозмездное пользование построек, промышленных и подсобных предприятий. Сдача земель в аренду была ограничена: так, разрешалось сдавать землю в аренду только трудовым крестьянским хозяйствам. Позднее, в период массовой коллективизации аренда земли вообще была отменена.

Развитие законодательства в последующие годы свидетельствовало о почти полном изъятии недвижимости из сферы действия гражданского законодательства. Особенно ярко это проявилось в сфере земельных отношений: земельные участки колхозников обобществлялись в единый земельный массив, в личном пользовании оставались только приусадебные участки с находящимися на них по-

2014. Т. 24. Вып. 4 ЭКОНОМИКА И ПРАВО

стройками. В 1932 г. постановлением ЦИК и СНК «О создании устойчивого землепользования колхозов» [43] за колхозами были закреплены находящиеся в их ведении земли, а переделы запрещены. С 1935 г. райисполкомы обязывались выдавать сельхозартелям государственные акты на вечное пользование землей. В принятом в том же году Примерном уставе колхоза - сельскохозяйственной артели [44. С.518] прямо указывалось, что земля - общенародная государственная собственность и не подлежит ни купле-продаже, ни сдаче в аренду. Размеры приусадебного участка устанавливались наркомземами союзных республик и составляли от % до 'Л га (в некоторых районах - до 1 га). Совместным Постановлением ЦК ВКП (б) и ВСНК СССР от 27 мая 1939 г. «О мерах охраны общественных земель колхозов от разбазаривания» [45] колхозные земли были разделены на два фонда: фонд общественных земель колхозов и приусадебный фонд. Земли из фонда колхозов категорически запрещалось передавать под приусадебные участки. Кроме того, во исполнение данного постановления были проведены обмеры земель, находившихся в пользовании колхозников, изъяты выявленные при этом излишки земель, а также земли, занятые колхозниками под огороды и бахчи на колхозных полях.

Административные отношения стали доминирующими и в жилищной сфере. Принятое 17 октября 1937 г. Постановление ЦИК и СНК СССР «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства» [46] ликвидировало жилищно-арендные кооперативные товарищества, пайщики становились пользователями занимаемых ими помещений на основании договоров аренды. Исключение было сделано лишь для тех кооперативов, которые смогли в течение шести месяцев погасить полностью стоимость жилья. Остальной жилищный фонд находился в ведении местных Советов либо был ведомственным. Жилье и в том, и в другом фондах было государственной собственностью. Граждане на основании письменного договора с соответствующим отделом коммунального хозяйства или с администрацией предприятия получали лишь право пользования занимаемым ими жилым помещением. В дальнейшем советское законодательство длительный период сохраняло преимущественно административный порядок регулирования отношений в сфере использования земли и связанных с ней объектов.

Период Великой Отечественной войны можно охарактеризовать как время застоя в сфере регулирования рассматриваемых отношений. Особо можно выделить лишь Постановление СНК СССР от 5 августа 1941 г., согласно которому за военнослужащими сохранялась и освобождалась от оплаты жилплощадь, а члены семей военнослужащих оплачивали ее по льготным нормативам. Законодательством также был предусмотрен особый порядок предоставления жилых помещений лицам, эвакуируемым в другие местности. После окончания войны государство пошло на некоторые послабления в исследуемой нами сфере и разрешило гражданам строить и покупать жилые дома на праве личной собственности. Это помогло хотя бы частично сгладить остроту жилищной проблемы в стране. Предусмотревший такую возможность Указ Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 г. [47] при этом ввел ограничения по размеру (не более 60 м2), количеству комнат (не более пяти), этажности дома (не более двух этажей), количеству жилых домов, находившихся в собственности одной семьи (не более одного дома).

Весь послевоенный период, вплоть до середины 60-х гг., в РСФСР продолжало действовать прежнее кодифицированное гражданское и земельное законодательство, в большинстве своем принятое еще в 20-е гг. Землепользование предопределялось национализацией всей земли и изъятием ее из гражданского оборота, победой социалистических форм хозяйства. Находившаяся в государственной собственности земля передавалась государственным учреждениям и предприятиям, общественным организациям, колхозам, совхозам - первичным пользователям (они составляли подавляющее большинство) для ведения хозяйственной деятельности. В отдельных случаях первичный землепользователь мог передать небольшие участки земли другим лицам: например, колхозы, согласно Примерному уставу сельскохозяйственной артели, предоставляли колхозным дворам небольшие приусадебные участки из приусадебного фонда колхоза. Совхозы вправе были предоставить своим рабочим и служащим небольшие участки земли для строительства жилого дома и ведения домашнего хозяйства. Железная дорога вправе была предоставить отдельным категориям своих работников (например, путевым обходчикам) небольшие участки земли для ведения домашнего хозяйства. Такой вид землепользования иначе назывался вторичным и требовал наличия трудовых отношений или членства в колхозе.

В конце 50-х гг. была проведена работа по кодификации союзного, а затем республиканского законодательства. Её результатом явились принятые 8 декабря 1961 г. Основы гражданского законодательства [48], а также Гражданский кодекс РСФСР от 11 июня 1964 г. [49]. На их основании были

введены в действие многочисленные законодательные и подзаконные акты, в том числе и в рассматриваемой нами области. Так, развитие в послевоенный период земельных отношений обусловило принятие многочисленных подзаконных актов (напр.,Постановление Совета Министров СССР от 12 июля 1962 г. «Об улучшении государственного учета земель и использовании их в сельскохозяйственном производстве» [50. С.156] и т.д.). В целях унификации земельного законодательства, а также приведения его в соответствие с новым гражданским законодательством Верховным Советом СССР были приняты Основы земельного законодательства Союза ССР и союзных республик [51]. В Российской Федерации положения Основ были конкретизированы в Земельном кодексе РСФСР 1970 г. [52]. После Основ земельного законодательства был принят ряд аналогичных актов, регулировавших правоотношения, связанные с земельными: Основы водного законодательства Союза ССР и союзных республик 1970 г. [53], Основы законодательства Союза ССР и союзных республик о недрах 1975 г. [54], Основы лесного законодательства Союза ССР и союзных республик 1977 г. [55], соответствующие кодексы союзных республик.

Принятая в 1977 г. Конституция СССР [56] впервые нормативно закрепила право граждан на жилище, потребовавшее более подробной регламентации; результатом чего явилось принятие 24 июля 1981 г. Верховным Советом СССР Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик [57]. На базе Основ 24 июня 1983 г. был принят Жилищный кодекс РСФСР [58]. Кодифицированные акты еще раз подтвердили ключевой принцип правового регулирования вещно-правовых отношений: исключительная собственность государства на землю, нежилые объекты хозяйственного назначения, большинство жилых помещений при допущении некоторой доли жилых помещений, находящихся в собственности граждан, а также в собственности жилищных и жилищно-строительных кооперативов. По Жилищному кодексу граждане получали жилое помещение в пользование, основанием чему служил неоднородный по своей юридической природе состав, ставший в советской цивилистике классическим: административный акт (ордер) и заключаемый на его основании договор найма.

Не устанавливая нормативно недвижимость как самостоятельный правовой институт, советский законодатель тем не менее не мог не выделить особенности правовой регламентации того круга связанных с землей объектов, ограниченный оборот которых допускался в государстве. Так, отчуждение жилого дома (части дома), находящегося в городе, курортном или дачном поселке, если одной из сторон являлся гражданин, договоры о возведении индивидуального жилого дома на праве личной собственности на отведенных земельных участках требовали обязательного нотариального оформления, а последний договор - и регистрации в местном Земельном комитете.

Следующий этап в развитии законодательства о недвижимости условно может быть назван переходным. Начало реформам было положено принятием Основ законодательства Союза ССР союзных республик о земле и Закона СССР «О собственности». Основами был введен институт пожизненного наследуемого владения землей, а также регулировалась процедура передачи земли в аренду физическим и юридическим лицам. Закон СССР «О собственности в СССР» [59] выделил формы собственности, отнеся к ним собственность граждан, в том числе собственность трудовых хозяйств, крестьянских и личных подсобных хозяйств. В ст. 12 Конституции РСФСР в 1990 г. были внесены изменения, предусмотревшие право частной собственности граждан на землю. Закон РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» [60] от 22 ноября 1990 г. и Закон РСФСР «О земельной реформе» [61] от 23 ноября 1990 г. подтвердили существование права частной собственности на землю, причем не только индивидуальной, но и коллективной. Впервые допускался выдел земельной доли и имущественного пая колхозников и работников совхозов. Безусловно, ключевым в реформе и наиболее значимым с исследовательской точки зрения следует признать Закон РСФСР «О собственности в РСФСР» [62] от 24 декабря 1990 г. В п. 3 ст.7 этого закона впервые в послереволюционном законодательстве употреблялся термин «недвижимое имущество». При этом в законе отсутствовали критерии отнесения имущества к недвижимому. Законодатель лишь дал примерный перечень объектов права собственности, включив в него здания, земельные участки и т. д. Четкий формализованный критерий был закреплен лишь в Основах гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик (далее - Основы), принятых 31 мая 1991 г. Пункт 2 ст.4 Основ воспроизводит традиционную формулу недвижимости: «К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано, как-то: здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения», причем законодатель далее подчеркнул не просто связанность этих объектов с землей, но невозможность их перемещения без нанесения несоразмерного ущерба их назначению»

230_Н.Ю. Шеметова_

2014. Т. 24. Вып. 4 ЭКОНОМИКА И ПРАВО

[63]. Правда, сделана оговорка: «...если законодательными актами не предусмотрено иное». Однако действовавшее в тот период законодательство не содержит примеров такого рода исключений. Кроме того, Основы допускают, что «законодательными актами к недвижимому может быть отнесено и другое имущество». 5 апреля 1991 г. был принят еще один основополагающий документ в данной области - Земельный кодекс РСФСР, разрешивший куплю-продажу земли гражданами у государства, или государством у граждан [64]. Иные виды сделок с землей на время были запрещены. Кодекс регламентировал порядок перехода вещных прав на земельные участки при отчуждении находящихся на них строений. Вместе с этими объектами переходило и право пользования земельными участками. При этом новому собственнику выдавался и новый документ, удостоверяющий право на землю. При переходе в порядке продажи или дарения права собственности на вышеупомянутые объекты, расположенные на земельном участке, находящемся в собственности граждан, соответствующий Совет народных депутатов должен был произвести отчуждение (выкуп) земельного участка с одновременной его передачей в собственность новому собственнику здания либо безвозмездно при заключении договора дарения здания, сооружения. Аналогичный порядок распространялся и на приусадебные участки. В отношении земельных участков для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства было установлено, что приобретаться они должны были через Совет народных депутатов, на территории которого располагался земельный участок. Продажа или иное отчуждение земельного участка, предоставленного для производства сельскохозяйственной продукции, кроме передачи по наследству, допускались только государству в лице соответствующего Совета народных депутатов. Совет обязан был приобрести отчуждаемый земельный участок. В течение 10 лет с момента приобретения прав собственности на земельный участок иная купля-продажа запрещалась. Такое жесткое ограничение было обусловлено и нормами действовавшей в тот момент Конституции РСФСР 1978 г. с внесенными в нее изменениями и дополнениями. Таким образом, право частной собственности на землю было значительно ограничено.

Подписанный 27 декабря 1991 г. Указ Президента «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы» [65] разрешил продажу земельных долей колхозниками и работниками совхозов при выходе на пенсию, переселении в другую местность, наследовании и в некоторых других случаях. Приобретателями земли могли быть лишь лица, являющиеся членами этого же колхоза (работниками совхоза) либо вступающие в члены колхоза (поступающие на работу в совхоз). Однако кардинальные изменения в сферу земельного законодательства внес Указ Президента от 27 октября 1993 г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» [66]. Указ предоставил собственникам земельных участков право совершать с ними сделки, вносить участок в качестве вклада в уставный фонд хозяйствующих субъектов. Кроме того, собственники земельных долей получили право без согласия других собственников выделить участок для ведения крестьянского хозяйства. Выделившийся собственник мог самостоятельно распоряжаться своим участком, в том числе передавать его по наследству. При этом выделенный участок должен был отвечать требованиям компактности и рациональной организации территории. Позднее, после принятия новой Конституции РФ, Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2228 «О приведении законодательства РФ в соответствие с Конституцией РФ» [67] большая часть вышеупомянутых норм (в т.ч. и многие нормы Земельного кодекса) была отменена. Указ от 27 октября 1993 г. впервые четко определил, что земля -это имущество, следовательно, ее оборот регулируется гражданским законодательством наравне с другими имущественными объектами. Земельное законодательство, таким образом, пусть и не полностью, но перешло из сферы публичного права (административных отношений), с которым оно было связано в течение 75 лет, в сферу частноправовую. Дальнейшее развитие законодательства о правовом статусе недвижимого имущества относится к современному этапу.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Авдиев В.И. История Древнего Востока. М.: Высш. шк., 1970.

2. Амусин И. Д. Арамейский контракт 134 г. до н. э. из окрестностей Мертвого моря // Древний мир: сб. ст.

М.: Изд-во Вост. лит., 1962.

3. Библейская энциклопедия. Репринтное издание. М.: ТЕРРА, 1990. 902 с.

4. Библия. Книга Числа, 32, 17.

5. Библия. Книга Бытие, 23, 16.

6. Библия. Книга пророка Иеремии, 32, 12.

7. Библия. Первая Книга Паралипоменон, 8, 36.

8. Библия. Первая Книга Царств, 8, 14.

9. Библия. Первая Книга Царств, 22, 7.

10. Библия. Третья Книга Царств, 21, 3.

11. Библия. Левит. 25, 23.

12. Библия, Левит, 25, 42.

13. Библия, Левит, 25, 28.

14. Библия, Левит, 25, 31.

15. Библия, Левит, 25, 34.

16. Библия, Первая Книга Царств, 25, 3.

17. Дигесты Юстиниана. Т. 4. М.: Статут, 2002. Т. 4. 680 с.

18. Древний мир: сб. ст. М.: Изд-во Вост. лит., 1962.

19. История Древнего Востока. М.: Высш. шк., 1988.

20. История религий: в 2 т. Т. 1: Народы Африки, Америки, Великого Океана. Китай. Япония. Египет. Вавилон и Ассирия. Сирия и Финикия. Израиль. Ислам / под ред. Д. П. Шантепи де ля Соссей. 2- е изд. М.: Российский Фонд мира, 1992. 412 с.

21. История религий: в 2 т. Т. 2: Индия: ведийская и браманская религия. Джайнизм. Буддизм. Индуизм. Персы: зороастризм. Авеста. Греки. Римляне. Балты и славяне. Германцы / под ред. Д. П. Шантепи де ля Соссей. 2-е изд. М.: Российский Фонд мира, 1992. 526 с.

22. Мень А. История религии: В поисках Пути, Истины и Жизни: в 7 т. Т. 2: Магизм и Единобожие: религиозный путь человечества до эпохи великих Учителей. М.: СП «Слово», 1991. 462 с.

23. Макаров О. В. Правовой режим строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов недвижимости в жилищной сфере: содержание, проблемы // История государства и права. 2011. № 4. С. 15 - 20.

24. Савельева Т.Н. Данные надписи Мечена о характере частного землевладения в древнем Египте в конце третьей и начале четвертой династии // Древний мир: сб. ст. М.: Изд-во Вост. лит.,1962.

25 Фрэзер Д. Д. Фольклор в Ветхом Завете. 2-е изд., испр. / пер. с англ. М.: Политиздат, 1985. 511 с.

26 Харабет К. В. Некоторые вопросы отклоняющегося (правонарушающего) поведения в книгах Ветхого и Нового заветов // Российская юстиция. 2008. № 3. С. 67-72.

27. Хрестоматия по Всеобщей истории государства и права. Т.1. / под. ред. К. И. Батыра и Е. В. Поликарповой. М.: Юристъ, 1996.

28. Хрестоматия по Всеобщей истории государства и права. Т.2 / под. ред. К. И. Батыра и Е. В. Поликарповой. М.: Юристъ, 1996.

29. Российское законодательство Х-ХХ веков: 9 т. Т 1: Законодательство. Древней Руси. М.: Юрид. лит., 1984. 432 с.

30. Российское законодательство Х-ХХ веков: 9 т. Т 2: Законодательство периода образования и укрепления Русского централизованного государства. М.: Юрид. лит., 1985. 520 с.

31. Российское законодательство Х-ХХ веков: в 9 т. Т 3: Акты Земских Соборов. М.: Юрид. лит., 1985. 512 с.

32. Российское законодательство Х-ХХ веков: в 9 т. Т 4: Законодательство периода становления абсолютизма. М.: Юрид. лит., 1986. 512 с.

33. Российское законодательство Х-ХХ веков: в 9 т. Т. 7: Документы крестьянской реформы. М.: Юрид. лит., 1987. 530 с.

34. Российское законодательство Х-ХХ веков: в 9 т. Т. 9: Законодательство эпохи буржуазно-демократических революций. М.: Юрид. лит., 1994.

35. Советская Россия. ВЦИК. Декрет о Мире. Принят 2-м Всероссийским съездом Советов 26 октября 1917 г. // Известия. 1917 . 27 окт.

36. Советская Россия. ВЦИК. Декрет о Земле. Принят 2-м Всероссийским съездом Советов 26 октября 1917 г. // Известия. 1917. 28 окт.

37. РСФСР. ВЦИК. Декрет. О социализации земли. Опубликован 14 февраля 1919 г. // Собрание узаконений РСФСР. 1919. № 4. Ст. 43.

38. Собрание узаконений РСФСР. 1918. № 62. Ст. 674.

39. Собрание узаконений РСФСР. 1918. № 34. Ст. 456.

40. РСФСР. Гражданский Кодекс. Принят на 6-й Сессии Всероссийского исполнительного Комитета 31 октября 1922 г. // Собрание узаконений РСФСР. 1922. № 71. Ст. 904, 905.

41. Собрание узаконений РСФСР. 1922. № 68. Ст. 901.

42. СССР. ЦИК. Законы. Общие начала землепользования и землеустройства. Приняты 15 декабря 1928 г. // Свод законов СССР. 1928. № 69. Ст. 642.

43. СССР. ЦИК и СНК. Постановление. О создании устойчивого землепользования колхозов // Собрание узаконений СССР.1933. № 6. Ст. 41.

44. СССР. СНК и ЦК ВКП (б). Примерный устав сельскохозяйственной артели. Принят 17 февраля 1935 г. // Большая советская энциклопедия. 1955. Т. 34.

45. СССР. ЦК ВКП (б) и ВСНК СССР. Постановление. О мерах охраны общественных земель колхозов от разбазаривания. Принято 27 мая 1939 г. // Собрание Постановлений СССР. 1939. № 34. Ст. 235.

46. СССР. ЦИК и СНК СССР. Постановление. О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства. Принято 17 октября 1937 г. // Сборник жилищного законодательства. М.,1963. 315 с.

47. СССР. Верховный Совет. Указы. О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов. Указ принят 26 августа 1948 г. // Ведомости Верховного Совета СССР. 1948. № 38.

48. СССР. Закон. Основы гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик. Утверждены Законом СССР от 8 декабря 1961 г. // Ведомости Верховного Совета СССР. 1961. № 50. Ст. 525.

49. РСФСР. Гражданский Кодекс. Утвержден Верховным Советом РСФСР 11 июня 1964 г. // Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1964. № 24. Ст. 406.

50. СССР. Совет Министров. Постановление. Об улучшении государственного учета земель и использовании их в сельскохозяйственном производстве. Принят 12 июля 1962 г. // Решения партии и правительства по хозяйственным вопросам (1917 - 1967 г г.). М., 1967. Т. 5. С.

51. СССР. Верховный Совет. Законы. Основы земельного законодательства Союза ССР и союзных республик. Приняты 13 декабря 1968 г., введены в действие с 1 июля 1969 г.// Ведомости Верховного Совета СССР. 1968. № 51. Ст. 485.

52. РСФСР. Земельный Кодекс. Принят 1 июля 1970 г. и введен в действие с 1 декабря 1970 г. // Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1970. № 28. Ст. 581.

53. СССР. Законы. Об утверждении Основ водного законодательства Союза ССР и союзных республик (вместе с Основами законодательства) // Ведомости Верховного Совета СССР. 1970. № 50. Ст. 566.

54. СССР. Законы. Основы законодательства Союза ССР и союзных республик о недрах. Принят 9 июля 1975 г. // Ведомости Верховного Совета СССР. 1975. № 29. Ст. 435.

55. СССР. Законы. Основы лесного законодательства Союза ССР и союзных республик. Приняты 17 июня 1977 г. // Ведомости Верховного Совета СССР. 1977. 25. Ст. 387.

56. СССР. Конституция (1977). Конституция Союза Советских Социалистических Республик. Официальный текст. Принята 7 октября 1977 г. М.: Известия, 1977. 40 с.

57. СССР. Верховный Совет. Постановление. Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик. Приняты 24 июня 1981 г. // Ведомости Верховного Совета ССР. 1981. № 26. Ст. 835.

58. РСФСР. Жилищный кодекс. Утвержден Верховным Советом РСФСР 24 июня 1983 г. // Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1983. № 26. Ст. 833.

59. СССР. Законы. О собственности в СССР. Принят Верховным Советом ССР 6 марта 1990 г. // Правда. 1990. 10 марта.

60. РСФСР. Законы. О крестьянском (фермерском) хозяйстве. Принят 22 ноября 1990 г. // Восточно-сибирская правда. 1990. 28 нояб.

61. РСФСР. Законы. О земельной реформе. Принят 23 ноября 1990 г. № 374 - 1 // Ведомости Съезда народных депутатов. 1990. № 26. Ст. 327.

62. РСФСР. Законы. О собственности в РСФСР. Принят Верховным Советом РСФСР 24 декабря 1990 г. // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР. 1990. № 3. Ст. 416.

63. СССР. Законы. Основы гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик. Приняты 31 мая 1991 г. // Ведомости Верховного Совета СССР. 1991. №26. Ст. 733.

64. РСФСР. Земельный Кодекс РСФСР. Принят 25 апреля 1991 г. // Ведомости Верховного Совета РСФСР.

1991. № 22. Ст. 768.

65. Российская Федерация. Указ Президента. О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РФ. Принят 27 декабря 1991 г. за № 323 // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ.

1992. № 1. Ст. 53.

66. Российская Федерация. Президент. Указ. О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России от 27 октября 1993 г. // СПС «КонсультантПлюс».

67. Российская Федерация. Президент. Указ. О приведении законодательства РФ в соответствие с Конституцией РФ от 24 декабря 1993 г. // СПС «КонсультантПлюс».

Поступила в редакцию 20.04.14

N. Yu. Shemetova

DEVELOPMENT OF INSTITUTE OF REAL ESTATE IN HISTORICAL VIEW

The paper analyzes the evolution of legal regulation of relations associated with real estate, from old Oriental countries to ancient states and medieval Western Europe countries, as well as European legislation of modern (XVII - the beginning of XX) and contemporary history. The period of ancient Eastern states is considered using acts of law and archaeological materials. The author analyzes the features of landowing in Middle East of ancient period, both royal and territorial communal ownership of land. The order of transferring the rights for the land transferred under the contract is con-

sidered. The features of mortgage relations in the ancient law are investigated. The evolution of legal ownership of real estate in the Western Europe countries is explored: from the ancient world to the medieval time, and further to the periods of modern and recent times. Particularly, the author considers the evolution of the Russian legislation on immovable property: from the Russian Pravda to the Soviet and post-Soviet era.

Keywords: landowing, nome, territorial communal ownership of land, community allotment (Helek), tribes (so-called Knees) in Israel, Jubilee year, Levites, mortgage, pledge, property lease, vindication, usufruct, soil, fruit, mancipation, house-building, rural servitudes, emvfitevsis, superficies, seignior, vassal, fief (county) subinfeudation, service, fief-doms, manors, transactions, secularization, tribal ransom, majorat, lien, gentry, ancestral estate, acquired property, entailed estate, deed of ownership, decree, nationalization, the People's Commissariat, agricultural cooperatives.

Шеметова Наталья Юрьевна, адвокат

Адвокатская палата Иркутской области

664047, Россия, г. Иркутск, ул. Байкальская, 105а оф. 901

E-mail: shemetova-natalya@rambler.ru

Shemetova N.Yu., lawyer

Bar Association of the Irkutsk region

664047, Russia, Irkytsk, Baykal'skaya st., 105a-901

E-mail: shemetova-natalya@rambler.ru