CC BY
23Земельное право; природоресурсное право; экологическое право; аграрное право
DOI 10.47643/1815-1329_2022_1_15
ИСТОРИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ РЕГУЛИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНО-ОЦЕНОЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ В СОВЕТСКИЙ И ПОСТСОВЕТСКИЙ ПЕРИОД ВРЕМЕНИ HISTORICAL ANALYSIS OF THE REGULATION OF LAND VALUATION RELATIONS IN THE SOVIET AND POST-SOVIET PERIOD OF TIME
АНАФИЕВ Никита Сергеевич,
аспирант Государственного университета по землеустройству, г. Москва. 105064, Россия, г. Москва, ул. Казакова, 15. E-mail: anafiev95@inbox.ru;
ANAFIEV Nikita Sergeevich,
graduate student of the State University of Land Management, Moscow. 15 Kazakova str., Moscow, 105064, Russia. E-mail: anafiev95@inbox.ru
Краткая аннотация: Земельные участки действительно признаются наиболее сложными объектами недвижимости, оценка которых необходима для дальнейшего исчисления налога, а также определение ее ценности в составе природных объектов. А это значит, что оценка земли имеет особое значение, как для собственника, так и государства. На сегодняшний день оценка земель - это сложный процесс, на который оказывают воздействие различные факторы. При оценке земель обязательно нужна максимальная точность, так как лишь объективная оценка земель позволит совершить сделку с выгодной.
Abstract: Land plots are indeed recognized as the most complex real estate objects, the assessment of which is necessary for further tax calculation, as well as the determination of its value as part of natural objects. This means that the valuation of land is of particular importance, both for the owner and the state. To date, land valuation is a complex process that is influenced by various factors. When assessing land, maximum accuracy is required, since only an objective assessment of land will allow you to make a bargain with a profitable one.
Ключевые слова: кадастр, оценка земли, земельный участок, правовое регулирование, оспаривание, недвижимость
Keywords: cadastre, land valuation, land plot, legal regulation, contesting, real estate
Дата направления статьи в редакцию: 11.12.2021
Дата публикации: 31.01.2022
Развитие рыночных отношений в нашем государстве возвысило роль государственного земельного кадастра и тем самым особое внимание уделяется оценке земель, как объектов недвижимости. Зарождение оценочных отношений в России происходило длительный период времени. Особое внимание законодателя и научных исследователей земельно-оценочным отношениям уделялось в советский и постсоветский период времени, о котором и пойдет речь в рамках настоящей статье.
Регулирование земельно-оценочных отношений в рамках настоящего исследования мы разделим на два основных этапа: советский и постсоветский. Оценочная деятельность в советский период времени требовалась не только для таких недвижимых объектов, как земельные участки, но и имущества, которое находилось в залоге у банковских учреждений. Процесс определения имущества происходит исходя из доходности имения, которое подлежало сдаче в аренду, а также содержания тех статей, которые приносят доход1.
Впервые оценочной деятельности стали уделять особое внимание в результате принятия Декрета «О земле»2 в 1917 году. Советская власть ознаменовала появление государственных и общественных землевладений и иных видов недвижимости, которые были подвержены оценочным действиям или переоценке. Вместе с тем, оценка земель проводилась для обоснования потребительски-трудовых норм при уравнительном распределении земель между землепользователями и наделении безземельных и малоземельных в ряде губерний, уездов и волостей. В зависимости от размера урожайности и доходности все земли относились к одному из следующих разрядов: хорошие, удовлетворительные, посредственные и плохие.
О детальном правовом регулировании оценочной деятельности в России заговорили в результате принятия Земельного кодекса РСФСР 1922 года3, который один из первых правовых актов устанавливал обязанность по проведению сравни-
1 История земельных отношений и землеустройства / под ред. А.А. Варламова. М.: Колос, 2000. С.336.
2 Декрет II Всероссийского съезда Советов о земле от 26.10.1917 года // http://www.hist.msu.ru/ER/Etext/DEKRET/o_zemle.htm (Дата обращения: 01.11.2021).
3 Постановление ВЦИК от 30.10.1922 «О введении в действие Земельного Кодекса, принятого на IV сессии IX созыва» (вместе с "Земельным Кодексом Р.С.Ф.С.Р.") // СУ РСФСР. 1922. N 68. Ст. 901.
тельной оценки земель при проведении процедуры землеустройства. В процессе оценочной деятельности происходило определение качества земель. В результате такой оценки можно было сделать вывод о том, что одни земли в конкретном населенном пункте были высокого качества, а другие, наоборот, низкого. Особое значение оценка имела в процессе наделения населения земельными участками, в процессе возникновения обменных отношений, а также перехода земельного участка от одного владельца к другому. Не стоит забывать и о том, что уже в советский период времени оценка земель оказывает существенное воздействие на определение размера арендной платы, проведение на отдельных территориях изыскательских работ и освоения. Управление земельным фондом также находится в определенной зависимости от оценочной деятельности, проводимой уполномоченными органами. Капиталистический период времени ознаменовался широким распространением и развитием оценочной деятельности на территории советского государства. Более того, на законодательном уровне расширился круг субъектов, которые могли осуществлять оценочную деятельность, а также объектов, которые могли подлежать соответствующей оценке. Система законодательства, а также структура органов, осуществляющих оценочную деятельность в советский период, носила изменчивый характер.
Оценочная деятельность носила массовый характер, стала появляться первая статистическая деятельность в области оценки. Развитию института оценочной деятельности в нашем государстве еще способствовало развитие и дальнейшее совершенствование института ипотечного кредитования.
В 20-е годы 20 века оценочная деятельность стала исчезать. Все обусловлено было тем, что, собственность на землю носила исключительно государственный характер. А частная собственность на землю исчезла, в связи с чем, фактически не требовалось и проведение оценочной деятельности. Исключительной сферой, где использовалась оценочная деятельность -это землеустройство в отношении земель сельскохозяйственного назначения. Установление в 1921 году сельскохозяйственного налога в этом во многом способствовало. Однако, возник определенный нюанс, в частности, для того, чтобы определить налог для сельскохозяйственных угодий требовалось оценить последние. Изначально, до момента проведения оценочной деятельности исчисление налога осуществлялось исходя из размера чистого дохода, который был получен от земель. При этом не имело значение качество таких земель.
В после военные годы стали проводиться достаточно крупные оценочные работы, связанные с земельными ресурсами. Оборона нуждалась в природных ресурсах, которые получили серьезный урон в результате военных действий. Требовалось оценить нанесенный ущерб земельным угодьям.
В 1976 году была утверждена «Общественная методика оценки земель». Отмеченная методика носила временный характер и позволяла определить не только содержание проводимых кадастровых работ, их порядок, но и определенные особенности по оформлению кадастровой документации на такие земельные угодья и участки. Оценка земель по данной методике рассматривалась в качестве единого целого, складывающегося из экономической оценки и бонитировки почв.
Подпольным образом проводилась независимая оценка земель собственности граждан. Это оказывало существенное значение на совершаемых сделках, так как существовала как государственная, так и коммерческая стоимость, определяемая для земельного участка. В советский период времени особое внимание уделялось комплексной оценке исключительно городских территорий. Экономическая оценка таких городских территорий складывалась из нескольких составляющих, в частности, потребительской стоимости, затраты на общественный труд и социально-экономические последствия вложенных средств. Не стоит забывать о том, что проведенная оценка признавалась важным средством для дальнейшего планирования объемов не только производства сельскохозяйственной продукции, но и рационального размещения культур на землях сельскохозяйственного назначения.
Впервые о повсеместном зонировании территории земель заговорили в 1992 году, когда появился земельный налог. Проведение процедуры зонирования способствовало разработке и установлению ставок земельного налога в зависимости от территориального направления. Зонирование представляло собой массовую оценку земель, и она значительно отличалась от той оценки городских земель, которая была проведена во многих мелких городах по различным методикам, которые получили свое распространение.
Вышеизложенное позволяет сделать вывод о том, что в советский период времени правовое регулирование оценки земель носило не достаточный характер. Можно заметить, что фактически земельно-оценочные отношения того времени не были урегулированными.
Земельное право; природоресурсное право; экологическое право; аграрное право
Следует обратить внимание все-таки на постсоветский период времени, где вопросам оценки земель уделялось особое внимание, как на законодательном, так и на правоприменительном уровне.
Первым законодательным актом, на который следует обратить внимание при исследовании вопроса правового регулирования оценки земель является Конституция РФ. Правовой акт определяет использование и охрану такого недвижимого объекта, как «земля». Отмечается, что земля, может быть, в различных формах собственности1. Статья 9 Конституции РФ закрепляет следующее положение: «Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной и муниципальной собственности».
Статья 36 Конституции РФ предусматривает, что «владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц». Прямого указания на изъятия земельных участков и на их предоставление в Конституции РФ не содержится.
Статья 9 Конституции РФ предусматривает, «что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются РФ и признаются в качестве основы жизни и деятельности народов, проживающих на данной территории». «Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной и муниципальной собственности».
Положения данной статьи предусмотрено в главе I «Основы конституционного строя». А это значит, что данные положения выступают в качестве определяющих в регулировании отношений по использованию землей.
Исходя из буквального толкования положений Конституции РФ, мы можем сделать вывод о том, что земля выступает в качестве особой правовой категории, которая подлежит охране и рациональному использованию.
Земельный кодекс Российской Федерации определяет особенности обращения таких недвижимых объектов на территории нашей страны (земельных участков)2. Кроме того, не следует забывать и о вопросах охраны земель. В свою очередь большая часть законодательных норм носят бланкетный характер. Это характерно и для кадастровой стоимости земельных участков. Бланкетность норм не всегда положительным образом сказывается на правовом регулировании сферы кадастровой стоимости земельных участков. Применительно к кадастровой оценке земель ст. 66 ЗК РФ закрепляет, что оценка определяется в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности». Так, например, Федеральный закон «Об оценочной деятельности» определяет не только порядок кадастровой оценки, но и порядок осуществления деятельности органами государственной власти.
В качестве специализированного правового акта в сфере правового регулирования кадастровой оценки следует признать именно Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»3 Отмеченный правовой акт в отличие от ранее действующего законодательства включал различные принципы и положения о земельном кадастре, была видна разница между кадастром и реестром, а также особенности государственной власти в сфере государственного земельного кадастра.
Однако, данный нормативно-правовой акт утратил силу в связи с принятием нового Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», который направлен на решение вопросов регистрации недвижимого имущества, информационного обеспечения, государственного контроля, управления экономической оценкой и налогообложением недвижимого имущества, а также совершенствование деятельности в области формирования недвижимого имущества4. Ранее существовало довольно большое количество нормативных актов в сфере кадастровой оценки земель, например, Федеральный закон «О кадастровой деятельности»5, Закон «О плате за землю»6.
Таким образом, проведенный анализ свидетельствует о том, что вопросам оценки земель, как объектам недвижимости, уделялось особое внимание во все времена, как в советский, так и постсоветский период времени. Однако, проанализировав особенности регулирования оценочных отношений указанных периодов прихожу к выводу о том, что в советский период
1 Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020) // Официальный текст Конституции РФ с внесенными поправками от 14.03.2020 опубликован на Официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru, 04.07.2020.
2 Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 06.12.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 17.12.2021) // Собрание законодательства РФ. 2001. N 44. Ст. 4147.
3 Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 02.07.2021) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 1998. N 31. Ст. 3813.
4 Шурдумова Э.Г., Тарчокова Л.А. Кадастровая оценка в России: особенности проведения и направления развития // Вектор экономики. 2018. № 3 (21). С. 24.
5 Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 11.06.2021) «О кадастровой деятельности» // Собрание законодательства РФ. 2007. N 31. Ст. 4017.
6 Закон РФ от 11.10.1991 N 1738-1 (ред. от 26.06.2007) «О плате за землю» // Ведомости СНД и ВС РФ. 1991. N 44. Ст. 1424.
времени регулирование носило недостаточный характер. Все было обусловлено тем, что в советское время длительный период времени признавалась исключительно государственная собственность на земельные участки, а это значит, что проведение какой-либо оценочной деятельности не требовалось. Поэтому на законодательном уровне советского периода времени оценочной деятельности не уделялось должного внимания. В свою очередь в постсоветский период времени вопрос оценочной деятельности был урегулирован достаточным образом. Были разработаны и приняты отдельные федеральные законодательные акты, которые регулирование земельно-оценочные отношений того времени.
Библиография:
1. Декрет II Всероссийского съезда Советов о земле от 26.10.1917 года // http://www.hist.msu.ru/ER/Etext/DEKRET/o_zemle.htm (Дата обращения: 01.11.2021).
2. История земельных отношений и землеустройства / под ред. А.А. Варламова. М.: Колос, 2000. С.336.
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-Ф3 (ред. от 06.12.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 17.12.2021) // Собрание законодательства РФ. 2001. N 44. Ст. 4147.
4. Закон РФ от 11.10.1991 N 1738-1 (ред. от 26.06.2007) «О плате за землю» // Ведомости СНД и ВС РФ. 1991. N 44. Ст. 1424.
5. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020) // Официальный текст Конституции РФ с внесенными поправками от 14.03.2020 опубликован на Официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru, 04.07.2020.
6. Постановление ВЦИК от 30.10.1922 «О введении в действие Земельного Кодекса, принятого на IV сессии IX созыва» (вместе с "Земельным Кодексом Р.С.Ф.С.Р.") // СУ РСФСР. 1922. N 68. Ст. 901.
7. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 02.07.2021) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 1998. N 31. Ст. 3813.
8. Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 11.06.2021) «О кадастровой деятельности» // Собрание законодательства РФ. 2007. N 31. Ст. 4017.
9. Шурдумова Э.Г., Тарчокова Л.А. Кадастровая оценка в России: особенности проведения и направления развития // Вектор экономики. 2018. № 3 (21). С. 24.
References (transliterated):
1. Dekret II Vserossijskogo s"ezda Sovetov o zemle ot 26.10.1917 goda // http://www.hist.msu.ru/ER/Etext/DEKRET/o_zemle.htm (Data obrashcheniya: 01.11.2021).
2. Istoriya zemel'nyh otnoshenij i zemleustrojstva / pod red. A.A. Varlamova. M.: Kolos, 2000. S.336.
3. Zemel'nyj kodeks Rossijskoj Federacii ot 25.10.2001 N 136-FZ (red. ot 06.12.2021) (s izm. i dop., vstup. v silu s 17.12.2021) // So-branie zakonodatel'stva RF. 2001. N 44. St. 4147.
4. Zakon RF ot 11.10.1991 N 1738-1 (red. ot 26.06.2007) «O plate za zemlyu» // Vedomosti SND i VS RF. 1991. N 44. St. 1424.
5. Konstituciya Rossijskoj Federacii (prinyata vsenarodnym golosovaniem 12.12.1993 s izmeneniyami, odobrennymi v hode ob-shcherossijskogo golosovaniya 01.07.2020) // Oficial'nyj tekst Konstitucii RF s vnesennymi popravkami ot 14.03.2020 opublikovan na Ofi-cial'nom internetportale pravovoj informacii http://www.pravo.gov.ru, 04.07.2020.
6. Postanovlenie VCIK ot 30.10.1922 «O vvedenii v dejstvie Zemel'nogo Kodeksa, prinyatogo na IV sessii IX sozyva» (vmeste s "Z e-mel'nym Kodeksom R.S.F.S.R.") // SU RSFSR. 1922. N 68. St. 901.
7. Federal'nyj zakon ot 29.07.1998 N 135-FZ (red. ot 02.07.2021) «Ob ocenochnoj deyatel'nosti v Rossijskoj Federacii» // Sobranie zakonodatel'stva RF. 1998. N 31. St. 3813.
8. Federal'nyj zakon ot 24.07.2007 N 221-FZ (red. ot 11.06.2021) «O kadastrovoj deyatel' nosti» // Sobranie zakonodatel' stva RF. 2007. N 31. St. 4017.
9. SHurdumova E.G., Tarchokova L.A. Kadastrovaya ocenka v Rossii: osobennosti provedeniya i napravleniya razvitiya // Vektor ekonomiki. 2018. № 3 (21). S. 24.
